П л а н
Введение
1 Вопрос: Основные гражданско-правовые сделки с квартирами
2 Вопрос: Сделки с приватизированным квартирами
Заключение
Примечания
Список используемой литературы
3 -
В в е д е н и е
Жилье являетсянеобходимым условием нормальной жизни и дея-тельности каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из са-мых актуальных проблем стала проблемажилищнойсобственностии жилищных правоотношений._51 Актуальность исследуемой темыопределяется:
а).проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и
военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности;
б). повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформ-
лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в). постояннянными изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в области жилищных правоотншений. Исходя из этого, целью ра-боты является исследование правоотношений вобласти жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.
Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:
1 ._0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений.
2 ._0 Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.
3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.
4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотношенеий для курсантов иофицеров-пограничников.
Входе написаниякурсовойработы использовались следующие методы:
* изучение литературы;
* обобщениематериаловпериодической печати;
* работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законо-дательства;
* изучениеи обобщение нормотворческой деятельности органов госу дарственного управленияприрегулировании жилищных правоотноше-ний.
Исходя изэтого,автор в большей мере опирался на работы и науч-
ные источники опубликованные в последние два года._52
4 -
Основные гражданско-правовые
сделки с квартирами
По завершениипроцессаприватизацииквартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собс-твенники могут вступать влюбыегражданско-правовыеотношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-про-дажи,мены,дарения,завещать квартиру,отдавать ее в залог`и т.д.
Однако следует помнить,что в случаях, когда в приватизиро-ванной квартире на момент регистрации приватизации жил один чело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи,то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет правараспоря-жаться квартирой самостоятельно.
Независимо от того,какая сделкасовершаетсявотношении квартиры,дляоформленияв нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенныедокументы,причемонибудут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются._ш+_0 Приватизированные муниципальные квартиры:
1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментоммуниципальногожилья;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
Кооперативныеквартирыс выплаченным паем:
1) свидетельство о собственности на жилище;
2) справка ЖСК осумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи,мены, дарения:
1) оригиналдоговора,зарегистрированного Департаментом муници-паль ного жилья;
2) справкарайонного(городского)БТИ об оценке стоимости квартиры.
* 5 -
Квартиры, приобретенные в порядке наследования:_0
1) свидетельство о праве на наследство;
2) свидетельство особственностинажилище;
3) справкаБТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное
_ш-согласие второго супруга,независимо от егопропискивданной квартире,заисключением случаев,когда квартира была подарена первому супругу,перешла к нему в порядке наследования илибыла приобретена им до брака.
_ш+_0Отчуждаться могут не только квартиры,но и комнаты в комму-нальных квартирах._0В этом случае необходимы следующие документы:
1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистриро-ванный в Департаменте муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нота-риально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья;
4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с
указанием размера долей всех ее собственников).Для продажи ком-
наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупки про-даваемой комнаты за указанную в договоре цену._ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности нажилище в качестве собственников указаны и несо-вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охра-ны детства на любое отчуждение.
Для граждан при регистрации сделок сквартираминеобходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт,подлинник икопиинотариальнозаверенныхдоговоров, справкиизремонтно-эксплуатационнойорганизации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
Для юридическихлиц при регистрации сделок с квартирами не-обходимы устав юридического лица или егонотариальнозаверенная копия,свидетельствоо регистрации юридического лица,доверен-ность на представительство юридического лица и паспорт доверенно-го лица.
Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятия-ми, такжеподлежатрегистрацииДепартаментоммуниципального жилья.
*
6 -
На практикевозникает много вопросов,связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-ки случаи,когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру.По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-даипредъявлять в суд иск о его выселении.Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры,а также нотариально заверенное заявление о выписке,адресованное в отде-лениемилициипо месту прописки продавца,после чего можно за-няться его выпиской самостоятельно.
В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие правами нанимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сох-раняют права нанимателей,и при переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практически невозможно.
Осуществление правасобственностинаквартирунеразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской._0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы “О сборе с граждан,прибывающих на жительство в Москву”,собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собственных квартирах.Пропискуиногородних гражданбудутосуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора.Установлены следующие ставки за пропис-ку:для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда,а для граждан СНГ 1000 минимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ.
Если вприобретенную квартиру,расположенную на территории
Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь
однуставку городского сбора.Если же приобретенная в собствен-
ность квартира расположена в домах,подлежащих отселению в связи
со сносом или реконструкцией,или не соответствует установленной
норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие
7 -
домапрописка предоставляться не будет.Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собойобязательстваДе-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади.
Следует отметить,чтодо принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственниковквар-тир, отказывая им в прописке.
Так, гражданин С.,получивший квартиру в Москве по договору
дарения,решил прописаться в ней и жить.Однако паспортное
управление Москвы в прописке ему отказало.Не нашел он под-
держкии в Октябрьском районном народном суде Москвы,куда
обратился с жалобой на действия паспортного управления.От-
казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и
московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции
оставили решение народного суда без изменения.Лишь протест
заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя-
нутых решений восстановил законные права собственника. Моти-
вировано это было тем,что отказ в прописке исключаетвоз-
можностьчеловекаправомернопользоваться квартирой и тем
самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су-
да на правовые акты местных органов власти и управления неп-
равильна,поскольку противоречит Конституции РФ и Законуо
собственностивРСФСР.Внастоящее время немало случаев,
когда жилые помещения ис-
пользуются не по назначению,а именно: сдаются под офисы, склады и т.д.Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют.Таким образом,собственно арендаторы не платят ни налогов,ни других платежей.Как известно,в соответствии с действующимзаконодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы “О мерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений,находящихся всобс-твенности граждан и юридических лиц” от 11 июня 1994г.подчерки-вается,что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючатьсяв письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.
По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей
представителей рабочей группы префектуры,муниципальной жилищной
8 -
инспекциии РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя составляется акт и дается предписание об устранениинару-шенияв 15-дневный срок.В случае невыполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья должен в су-дебномпорядкерасторгнуть договор о передаче гражданам в собс-твенность занимаемых жилых помещенийилидоговоркупли-продажи жилья.
Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжениемэрадалеконебезупречно,посколькунарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник владеет, поль-зуетсяи распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис,созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.
В настоящее время появилось много компаний,которые привле-каютсредствачастных лиц,обещая впоследствии предоставить им квартиры.Известно, что государство не способно обеспечить своих гражданотносительно недорогим жильем,поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залогнедвижимостидляполучения кредита).Это вызвано,во-первых,отсутствием соответствующего законодательства,во-вторых, высоким уровнем инфляции, при кото-ромипотечные кредиты теряют смысл.Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысокий процент.
Предполагается, что Указ Президента “О жилищных кредитах” от 16 июня 1994г. поможет решению квартирных проблем. В соответствии сУказом очередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости.
Договор купли-продажи_0
Под куплей-продажей действующее законодательство понимает
договор,покоторому одна сторона (продавец) обязуется передать
имущество в собственность другой стороне (покупателю),а покупа-
9 -
тельобязуетсяпринять это имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договоркупли-продажине устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст.223 ГК РФ, устанавли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи,если иное не предусмотрено законом или договором.Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регистрации.
_ш+_0 В связи с особенностямиквартиркакобъектовгражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жажилогодома)договор считается заключенным после того,как оформление договора прошло две стадии:
а) нотариальноеудостоверение;
б)последующую регистрацию соответствующим органом исполни-
тельной власти.Принотариальномудостоверениидоговоракуп-ли-продажи квартиры нотариуспроверяетпринадлежностьквартиры лицу,егоотчуждающему и дееспособность сторон,подлинность их подписей.Удостоверение договора нотариальнойконторойещене влечет за собой передачи права собственности.До регистрации но-тариально удостоверенногодоговорамеждусторонамисуществуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации,то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом._ш-_0 Если договорнезарегистрировани стороны договорились об его аннулировании,то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре.После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должнызаключитьновыйдоговоро расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.
Фактическая передача квартиры покупателю не связана с момен-том перехода права собственности,она можетпредшествоватьре-гистрацииилиследовать за ней (немедленно или спустя некоторое время).Стороны могут своим соглашением определить времяфакти-ческой передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.
Правоустанавливающими документами на квартиру,на основании
которых можно заключить договор купли-продажи,являются:свиде-
10 -
тельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру;свидетельство о правесобственностина кооперативную квартиру с выплаченным паем;свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи,нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте муниципального жилья.
Регистрация договораотчуждения квартиры или комнаты комму-нальной квартиры,находящейся в частной собственности,осущест-вляетсяприусловии,что стороны представят справку из ремонт-но-эксплуатационной организации оботсутствиизадолженностипо квартплате на бланках,полученных в этой организации. Бланки вы-даются по установленной форме и действительны в течение месяца.
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение договоров об отчужденииквартирыпроизводится по месту нахождения этой квартиры.
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверенсоот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах,где нет но-тариальных контор.
Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями,предусмотренными ч.2 ст.167 ГК РФ,то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное посделке,а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры,не удостоверенную в нотариальной конторе,при условии,если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она былаиспол-нена обеими сторонами или одной.
При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.
Если квартираявляетсяобщейдолевой или совместной собс-твенностью,ее отчуждение требует согласия других участников об-щейсобственности.Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту работы.
В тексте договора об отчуждении долиуказываютсяарифмети-
11 -
ческие доли,а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частямиприналичии ранеесостоявшегосянотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ соглашения междусобственникамиотакомпорядке пользования в соответствии с долями участников.
Продавец должен представить письменные доказательстватого, чтоон известил участников общей долевой собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены и других усло-вий,на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественнойпокупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий,на которых продается эта доля).Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.
Доля общей собственности на квартируможетбытьотчуждена также иными способами, например подарена.
Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ков нотариальном порядке.Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местнойадминистрации,которуюосуществляет БТИ.Направоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником.
Если квартира являетсяобщейдолевойсобственностью,в справке БТИ в соответствиисправоустанавливающимидокументами указывается долевое участие каждого,при этом лицоlотчуждающхе часть квартиры,указывается в ней первым.Если естьрешениео предстоящемсносестроения в связи с реконструкцией населенного пункта,или наложенный нотариальными органами запрет на отчужде-ние,или на квартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.
В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома.Так, продавец в соответствии со ст.241 ГК РСФСРобязанпредупредитьпокупателяоправах третьихлицна продаваемую квартиру.К таким лицам могут отно-ситься, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно,что дляпокупателянемаловажным являетсятообстоятельство,что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.
12 -
Если продавецэтого не сделал,покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены,либо расторжениядоговоракуп-ли-продажи и возмещения убытков.Для того,чтобы устранить воз-можные конфликты,соответствующее положение должно включатьсяв договор.Еслипокупательне возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма,то такой договор может быть заключен.
Следует, однако,иметь ввиду,чтозаложеннойквартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.
Приватизация квартирвызвалаволнусвязанных с ней крими-нальных явлений._0Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда подугрозойприменениянасилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продаватьсвоюквартиру.Иногда прибегают к обману.Жертвами таких преступлений становятся,как правило,престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнатувкоммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершениевсехюридических действий.Послечего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.
Подобные видысделокнеподпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.
Нередки случаи,когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивомудоговорукупли-продажи.Иногдауже после заключения договора купли-продажи выясняется,что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и,следовательно, является на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно.В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.
В настоящее время очень распространена следующаясхемамо-
шенничества.Собственник квартиры оформляет договор дарения,на
основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу.Че-
резнекоторое время появляется первый собственник квартиры и за-
являет,что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено
13 -
в этой цепочке (одаряемый) пропадает,и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры.В связи с этим следуеточень осторожноотноситьсякпредложениюо продаже дешевых квартир.Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т.д.
К числунаиболеераспространенныхправонарушенийпо куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной,в результате чего появляется достаточно большое количествопокупа-телей.Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим.В случае заинтересованности берется залогвразмере10-15%от продажнойстоимостисусловиемпродажи квартиры через неделю.После получения залога от нескольких покупателей квартирапрода-етсясамому “везучему” из них,после чего продавец исчезает,а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на покупку.
Иногда квартира продается пофальшивымдокументам,причем фальшивымимогутбытькак первичные документы (свидетельство о собственности),так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”.При регистрации договора купли-продажисоставляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель,другой - продавец. Получив экземпляр договора продавца (например,путем обмана),покупатель располагает двумя документами,по которым он имеетправоперепродаватьквартиру двумлицам,оформляядоговор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах.
Для того,чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать документы,подтверждающие право собственностина продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица,выписанныеизнеевременно (находящиесяв загранкомандировке,на службе в армии,на учебе или в заключении:в соответствии с действующим законодательством этилица имеют право на заключение договора найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.
14 -
При заключениисделокс квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов илипокупателейприватизированных квартир.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квартир.Дляэтогопокупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает на себяобязательствопере-вестивбанкв течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму,которая депонируется банкомна имя продавца.Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора.Убедившись в серьезности взаимных намерений,продавеципокупатель начинают оформление договора.Только по окончании нотариального оформления договора и регистра-циидоговорав Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.
Распоряжением мэра Москвы “О дополнительных мерах позащите
гражданот противоправных действий преступных сообществ при при-
ватизации и отчуждении жилых помещений” от 26 мая 1994г. Департа-
ментмуниципальногожилья должен производить регистрацию сделок
по отчуждению жилья лишь после их прописки надругоеместожи-
тельства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза-
ция была совершена ими под давлением криминальных элементов,до-
говорпередачи жилья в собственность будет расторгнут без взима-
ния платы за услуги.Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвысов-
местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере-
чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за-
щитыгородских властей во время приватизации и других операций с
жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или
комнат будет оформляться в особом порядке,который заключается в
том,что в документах подтверждается право обязательногопожиз-
ненногопроживания в них или предоставления других жилых помеще-
ний.Департамент муниципального жилья обязан производить регист-
рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в
случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общест-
15 -
венных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели органов социальной защиты и окружного медицинскогоуправле-ния.
Договор купли-продажи квартиры с условием
пожизненного проживания
Данный договорпрямоне предусмотрен действующим законода-тельством и, в частности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дит все большее применение в нашей жизни.В этом случае применя-ется аналогия закона и стороны при заключении договораруководс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного прожива-ния.
Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которо-говыступаетнетрудоспособное лицо,передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя,а последний обязуетсяпре-доставлятьпродавцудоконца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход,материальнуюпомощь.Кроме того,по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры.В настоящее время до-говорыкупли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как фи-зические,так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно обеим сторонам.Однако,к сожалению,и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы,заключившие такие договоры,или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоров осуществляется по темжеправи-лам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.
В договоре купли-продажи квартирысусловиемпожизнеэного содержанияправособственностипереходитпокупателю при жизни продавца.При этом в договоре обычно оговаривается правопожиз-ненного проживания продавца в этом жилом помещении.
В случае неисполнения договора покупателем своихобязаннос-
тей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель
также может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате-
16 -
риальноеположение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось настолько,что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля.
При расторжениидоговора по требованию продавца или покупа-теля квартиры она возвращается его бывшему собственнику(продав-цу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.
Заключая договоркупли-продажиквартиры с условиями пожиз-ненного содержания,собственник распоряжается своим жильем после своей смерти.Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и,таким образом,нас-ледник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.
Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог,и, наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание.
Договор мены_0
Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями.В последнем случае между сторонамипроисходитпереход права пользования,а не права собственности как в договоре мены.Кроме того,в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменными ордерами.
В соответствии со ст.255 ГК РСФСР по договору меныкаждая изсторон передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность,то есть каждая из сторон является одновременно и про-давцом и покупателем.
Единственным отличием договора мены от договора купли-прода-
жиявляетсято,чтов договоре мены одна из сторон в качестве
встречного предоставления передает другой стороненеденьги,а
имущество.В связи с этим к договору мены применяются те же пра-
вила,что и к договору купли-продажи.Так, стороны обязаны пре-
17 -
дупредитьдругдругао недостатках обмениваемого имущества,а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя,залого-держателя и т.д.).
Если обмениваемое имущество (в данномслучаеречьидето квартирах)неявляется по стоимости равным,то в договор может быть включено условие о доплате тойстороны,имуществокоторой стоитдороже.В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например,о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).
Так же,как и договор купли-продажи,договор меныквартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.
Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных)квартир.При заключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают на том,чтобы ихконтрагентытакже приватизировали свое жилье,а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз,по различным причи-нам не хотят этого делать.
В качестве выхода из создавшейся ситуацииможнопредложить следующий вариант.В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей,то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи,а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной площади.
Договор меныможет заключаться не только на квартиры,но и на приватизированные комнаты вкоммунальныхквартирах.Вэтом случае необходимо иметь следующие документы:
1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья в собственность,зарегистрирован-ный Департаментом муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;
4) справка БТИ об оценкестоимостиквартиры(суказанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры)._53
* 18 -
Договор дарения_0
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическомуили юридическому лицу.Для этого он заключает договор дарения.По договору дарения однасторона(даритель)передает безвозмезднодругойстороне(одаряемому) имущество в собствен-ность.
Дарение несчитаетсясостоявшимся,если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло.У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи,а у дарителя -обязан-ности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создаетдарения.
Дарение - это договор,который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получениеимуществавсобственность.Если последнийне изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, то дарения нет.
Для договорадарения характерно то,что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение,обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого,свободного от обременения,и, в частности,отправтретьих лиц (нанимателя,залогодержателя и т.д.).Кроме того,даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненныеемувследствиеотчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что вподаренной вещи имеются существенные недостатки.На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким обра-зом,договор дарения не может содержать условия,ограничивающие право собственности одаряемого.
Если договордаренияквартирыиликомнатысовершается в
пользу несовершеннолетних,то при нотариальном удостоверении но-
тариусдолжен от законного представителя несовершеннолетнего или
попечителя взять разрешение на получение дара.Этовытекаетиз
19 -
ст.133 Кодекса о браке и семье )КоБС),согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель-давать согласие на договор при заключении его несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.
Договор даренияквартирили комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе приусловиипредставления указанных выше документов,подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистри-руется Департаментом муниципального жилья.
Залог квартиры_0
Как было отмечено выше,собственник квартиры может заложить свою квартиру.Это прямо вытекает из ст.6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г.,установившей, что предметом залога может быть любоеимущество,котороев соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено законодателем и п.3 ст.7этогожезакона, согласно которому собственник квартиры самостоятельно решает воп-рос о сдаче ее в залог.
Суть залога состоит в том,что при залоге кредитор (залого-держатель) вправе при неисполнении должником обеспеченногозало-гом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенно-го имущества преимущественно переддругимикредиторами.Однако кредиторнестановится собственником заложенного имущества:он вправе лишь требовать его реализации в установленномгражданским процессуальным законодательством порядке.
В соответствии со ст.11 закона о залоге,если залогиму-щества подлежит государственной регистрации,то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.
В Москветакаярегистрация осуществляется в соответствии с
постановлением правительства Москвы “О государственнойрегистра-
ции залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридичес-
ким лицам на право собственности” от 27 апреля 1993 г.Государс-
твенную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащих гражда-
нам или юридическим лицам,и выдачу свидетельств о такой регист-
рациидолжен осуществлять Департамент муниципального жилья.При
этом за регистрацию залога,выдачу свидетельств о регистрациии
20 -
предоставлениевыписок из реестра взимается государственная пош-лина.
Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры,в Департамент муниципального жилья не-обходимо представить следующие документы:
_ш+_0 1) три экземпляра нотариально заверенных договоров (два под-линника и одна нотариально заверенная копия);
2) кредитный договор;
3) справка БТИ о стоимости квартиры;
4) подлинники правоустанавливающих документов на квартиру
(свидетельство о собственности на жилище,подлинники договоров и т.д.);
5) доверенности (если они необходимы);
6) копию устава банка и регистрационное свидетельство;
_5_ш-_07) заявление _0с просьбой _0зарегистрировать договор о залоге, завизированное _0заместителем руководителя _0Департамента _0муниципаль-ного жилья.
Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществлятьтолько с согласия всех собственников._54_0 Если же речь идет об общей долевой собственности,то собственникдолиможет заложить свою долю без согласия других собственников. Следует от-метить,что залог квартиры, являющейся собственностью члена коо-ператива,полностью выплатившего свой пай,осуществляется в том же порядке, что и для приватизированных квартир.
Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог от-носится к ипотеке. Договоры об ипотеке в отличие от других разно-видностейдоговоровзалогатребуют обязательного нотариального удостоверения и регистрации.Договор обипотекезаключаетсяв форме закладной (ипотечного свидетельства).
В договоре залога участвуют две стороны:залогодатель - ли-цо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и зало-годержатель - лицо,которое вправепринеисполнениидолжником обеспеченногозалогомобязательстваполучить удовлетворение из стоимости заложенногоимуществапреимущественнопереддругими кредиторами.
Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преиму-
щественное право на удовлетворение своего требования за счет иму-
щества,предоставленного по договору обипотекевобеспечение
этого требования.Закладная является ценной бумагой,может вхо-
дить в наследственную массу и быть передана другому лицу вуста-
21 -
новленном порядке.Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости.На зак-ладной делается отметка о ее регистрации.
Залог квартир,расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором располо-жен дом или другое строение.
Обращение взысканияна предмет залога по общему правилу до-пускается лишь в судебном порядке. В случаях, предусмотренных за-конодательствомРФ,обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке наоснованииисполнительной надписи нотариуса.
Законодательство РФ не содержит прямого указания на то,ка-ким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру.Из этого можно сделать вывод, что будет действовать общий (судеб-ный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем,высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случаях,когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитногодоговорамеждубанкоми третьимлицом,являетсябанк)залогодержатель(то есть банк) вправе самостоятельно реализовать предмет залога(безсудебного илиарбитражного решения) при неисполнении обязательства должни-ком.
По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, кото-рому предмет залога принадлежит на праве собственности илиправе хозяйственного ведения.В последнем случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственника этого имущества или уполномоченного им органа.
В качестве залогодателя можетвыступатьиучреждение(то естьбюджетнаяорганизация,не занемающася коммерческой деятель-ностью),однако лишь при условии,если оно в соответствии с зако-номриобрело право самостоятельного распоряжения заложенным иму-ществом.
В качествезалогодержателя может выступать любое физическое
или юридическое лицо любой организационно-правовой формы или фор-
мысобственности.Однако в большенстве случаев в качестве залого-
держателей выступают банки,дающии кредиты под залогквартир.Ком-
мерческуюстоимостьквартиры определить довольно трудно.В ка-
честве ориентира,как правило,выступаетинвентаризационнаястои-
22 -
мость квартиры,которуюдаетБТИ.Инвентаризационнаястоимость квартиры предстовляетсобойнижнийпределрыночнойстоимости квартиры, которая чаще всего в несколько раз превышает инвентари-зационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоря-жаться заложенным имуществом.Однако эта норма носит диапозитивный характер, в договоре могут предусмотреть обратное.
Из этогоследует,что заключив догвор залога,залогодатель не может продать подарить,обменять заложенное жилище(если неогово-рено другое).
Давая квартиры в залог покредитнымдоговорам,залогодатели получаюткредит на небольшой срок и обычно под значительный про-цент.
Исследовательским центромчастногоправа на базе норм,пре-дусмотренных в проекте ГК РФ,были разработаны”Основныеположения озалогенедвижимого имущества”- ипотеке,в которых значительное вним ние уделено залогу квартир и жилых домов.Указанные положения неявляютсянормотивнмактом,имеющимобязательную силу.Однако роспоряжением заместителя ПредседателяСоветаМинистровПрави-тельстваРоссийской Федерации они были рекомендованы всем минис-терствам иведомствам,разрабатывающимпроектынормативныхак-тов,затрагивающих правовое регулирование залога и ипотеки.В связи с этим они предстовляют интерес.
С соответствии с п.84 Основных положений ипотека(залог)жило-го дома или квартиры допускается не во всех случаях,а для обеспе-ченияпогашенияссуды,предоставленной для строительства,реконс-трукции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).Однако из этого общего правила есть есть исключение. Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если гражданин-собс-твенникичлены его семьи проживают в другом жилом доме и имеют достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилоепомещение.Цельтакой нормы-избежать ситуаций,когда люди могут стать бездомными,получив ссуду под залог кувартирыине имеявозможностиее погасить.Однако нельзя не обратить внимания на то, что она сужает права граждан по распоряжению принадлежащим им жильем.
Жилые комнаты,составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом иликвартира,
23 -
принадлежащие залогодатодателю направе собственности.
залогодержателями жилого дома и квартиры могутбытьтолько банкии другие кредитные учреждения,имеющие специальную лицен-зию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных тор-гах неявляется основанием для выселения покупателем проживающих вэтомжиломдомеиликвартирезалогодателяичленовего семьи.Между собственником,приобретшим жилой дом или квартиру, и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого поме-щения на условиях, обычных для данной местности.
Не подлежатвыселению при продаже заложенного дома (кварти-ры) с публичных торгов лица,проживающие в жилых домах(кварти-рах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях,предусмотренных законом.Ранее закоюченный с ними договор найма жилого помещения договор аренды или иной дого-вор на проживание сохраняет силу.Такие лица имеют право напреи-мущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).
Если иное не предусмотренно договором об ипотеке,залогода-тельвправесдатьнанимателю,нуждающемусяв жилье,свободную квартиру с согласия залогодержателя.Одноко он в праве сдать такую квартирунанимателю без согласия залогодержателя по срочному до-говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее по-гашения ссуды.В этом случае собственник,приобретший жилой дом или квартиру на публичных торгах, по истечении предусмотренного дого-вором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.
Порядок наследования жилых домов и квартир_0
Под наследованием понимается переход имущественных инеко-торых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражда-нина (наследодателя) к другим лицам в установленном законе поряд-ке.
_ш+_0 Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.
Наследование позакону имеет место:
а) если наследодатель не составил завещания или если его
завещание в опр¶деленной части признано недействительным,
б) если завещана только часть имущества или завещание в оп-
ределенной части признано недействительным,в этом случае не ох-
24 -
ваченная часть наследственного имущества переходит в порядке нас-
ледования по закону,
в) если наследники по завещанию умерли ранеенаследодателя или не приняли наследства.
_ш-_0Для такихслучаевзаконустанавливает круг наследников и порядок их признания.Назначая умершему конкретных правоприемни-ков, законодатель как бы восполняет волю наследателя.
В соответствии со ст.232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди признаниы наследников по закону. К наследникам первой очереди от-носятсядети(втомчислеусыновленные) ,супруг и родители (усыновители) умершего и его ребенок,родившийся после его смер-ти.К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умер-шего, его дед и бабка.Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой очереди ,когда они не принимают наследство ,а также в том случае ,если все наслед-ники первой очереди лишены завещателем прав наследования.
К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица, которые состояли на иждевении умершего не менее года до его смер-ти.
Внуки и правнуки наследуют в том случае,если ко времени отк-рытия наследства нет в живых того из родителей ,который былбы наследником.
Но, помимо лиц,указанных в ст.532 ГК РСФСР ,завещатель вправеоставить все свое имущество_55_0, предметы домашнего обихода,за исключением предусмотренногост.535 ГК РСФСР ,любому лицу, государству а также любому юридичес-кому лицу.
Согласно ст.540 ГК РСФСР , в которой говорится, что “завеща-ние должно быть составлено письменно с указанием места ивремени его составления , собственноручно подписано завещателем и нотари-ально удостоверено, можно говорить о том ,что общей основной фор-мойзавещания является именно письменное нотариально удостоверо-енное завещание.
25 -
Осбенности гржданско-правовыхсделок
с квартирами в_0 домах ЖСК_0.
Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами припе-
реходеправа собственности на квартиру,пай за которую выплачен
полностью и которая является собственностью граждан вследствии ее
покупки другими лицами._56
Продавая квартиру,член ЖСК плучает ее стоимость от покупате-ля.Ясно,что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевоговзноса.Пследнийсуществуетлишьпостольку, посколько квартира остется в собственности ЖСК.Перход права собс-твенности на нее к члену кооперативавлечетпрекращенияобяза-тельстваЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос,тражающий стоимость квартиры.Этого пая теперь нет.Ообязательственногопра-воотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественно-го участия пайщика в создании кооперативной собственности,также большене существует.Это материализовалось в вещное право (право собствнности) члена ЖСК наквартиру.Денежныйэквивалентпевого взноса-это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.
Таким образом,происходит частичный раздел имущества коопе-ратива.Большаяегочасть (квартиры) переходит в собственность пайщиеов.Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами ,со-ответствующиестоимости выбывшихих из составакооперативного иму-щества , погашаются.Действительно, нет ни каких оснований считать , что член ЖСК долэен дважды получать стоимость продаваемой квар-тиры:сначала от покупателя , а затем от кооператива.Иное толко-ваниеприведетктому что покупателю ,фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры,придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос.Кстати ,случаи неправильного понимани-яэтого вопроса уже встречаются на практике.
Так,А., выезжаянапостоянное жительство за границу,продал Б. квартиру в кооперативном доме.Договор удостоверилили в нотари-альном порядке,покупная цена была уплачена.Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с вы-ходомизкооператива.ЖСК,не зная о том ,что квартира продана, возвратил А. его взнос ,полагая, что сможет распорядиться освобо-дившейся жилплощадью.
Впоследствии ,когда после выезда А.во владение квартирой
26 -
вступил Б., ЖСК потребовал от него вохзместить сумму выплаченного кооперативом А.паевого взноса. Б.естественно отказался это сде-лать,ссылаясь на то ,что он полностью оплатил квартиру .В ре-зультате выплаченные Акооперативом суммы скорее всегосоставят убытки ЖСК.
Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвра-тилА.паевой взнос ,материализовавшийся в квартиру ,которой А.вправе распоряжаться по своемуусмотрению.ПрирасчетахЖСКсо своимичленами в случае выхода их из него возникает и такой воп-рос.Должен ли ЖСК выплачиватьвыбывшемуизнегочленучастьпая ,соответствующуюприходящейсянаэто лицо части стоимости иму-щества ,остающегося в собственности ЖСК,а именно:лестничных площадок,лифтовит.д.?представляется,чтонет.Ведь стоимость данного имуществаучтенавстоимостиквартиры.Значит,продавая последнюю,членЖСКфактически учитывает в ее продажной цене и днежную оценку своего пая в имуществе,остающимся всобственности ЖСК.Этот пай,очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней.Другими сло-вами,продаваяквартиру ,член ЖСК одновременнопередает и свои права на пай , отражающий его имущественное участе в создании тех частей дома,которые остаются в собственности ЖСК.
В результате новый собственник квартиры одновременностано-виться и владельцем пая в ЖСК.Это право на пай, переходящее ав-томатически в силу покупки квартиры ,дает ееновомувладельцу весь обьем гражанских прав,связанных с юбладанием пая,включая по-лучение имущественных выгод от использования кооперативногоиму-щества.Ссказанное можно проиллюстрировать таким примером.
Допустиь ,что ЖСК сдал в арендупринадлежащиеемунежилые
помещения в кооперативном доме.В результате ЖСК плучает доходы от
арендной платы.Спрашивается,имеет ли право покупатель квартиры,
даже если он и не является членом ЖСК , нам получение своей части
имущественныхь выгод от сдачи ЖСК этих помещений в ареду(напри-
мер,путемсоразмерногоуменьшениявзносовза эксплуотацию до-
ма?).Видимо, да. Ведь помещения , сдаваемые ЖСК в аренду , соору-
женызасчет паевых взносов.Значит ,приобретатель квартиры не
зависимо от своего членства в ЖСК получил вместе снейиправа
,связанныес имущественным участием бывшего пайщика в строитель-
стве данных помещений.Следовательно,он вправе получить имущест-
27 -
венныевыгодыотих использования.Причем на тех же основаниях,
что и члены данного ЖСК,принявшие такое же участие в сданныхв
аренду помещений,что и выбывший пайщик ,уступивший свои права
покупателю квартиры._57
Иное решениевопроса-отстранениеновыхвладельцевквар-
тир,не пожилавших вступить в ЖСК ,от участия в получении выгод
отпользованиякооперативным имуществоми прдоставлемние таких выгод
исключительно членамкооператива-означалобынеосновательное
сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на экс-
плуотацию) за счет других лиц. Таким образом , сделку по отчужде-
нию квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей-прода-жей.По существу, здесь имеет место сделка ,одним из элементов ко-торойявляется купля-продажа квартиры,а другим-переуступка поку-пателю квартиры прав выбывшего члена кооператива ,связанных с его имущественным участем в ЖСК.Такие сделки ,даже если они и не уре-гулированы специальными нормами законодательства,темнеменее имеютправона жизнь в силу ст.8 ГК РФ.Она предусматривает воз-можность возникновения гражданских прав и обязанностейиздейс-твий, хотя и не предусмотренных законом , но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающихтакиеправаи обязанности.Это,однако, не исключает желательности более четкой регламентации ситуации,возникающей всвязиспреобразованием обязательственныхотношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.
28 -
Сделки с приватизированными квартирами._0
Характерная дляМосквыбурная предпринимательская деятель-
ность и стремительное накопление капитала привели к тому, что са-
мым бойким рынком в столице стал рынок жилья._58
По некоторым оценкам,около 30% предложений о продаже жилья попыткисовершить незаконныесделки.Самые распространенные из них:
_ш+1.Продажа квартиры лицом,не являющимся ее собственником.Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.
2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавцаимеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.
3. Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор куп-ли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощьюугроз инасилия).Ситуация осложняется тем,что документы могут быть безукоризненными по содержанию.
4. Продавец,получив деньги от покупателя, отказывается вы-писаться из квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.
5. Продается приватизированнаяквартира,принадлежащаяна праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться._59 _ш-Независимо от того,имеется ли подозрение о возможном обма-не, при совершении сделок,связанных с куплей-продажейквартир, следует самым тщательным образом изучить документы,прежде всего устанавливающие право собственности на жилье,навести справкив Департаменте муниципального жилья,РЭУ, паспортном столе. Полез-ный может быть и беседа с соседями.
Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребовать от продавцаследующие документы:
_ш+ - свидетельство о собственности на жилье;
договор передачи жилья в собственность; - справку из бюро технической инвентаризации,в которой указана инвентариза-ционная стоимость квартиры (форма 11А);-справку из РЭУ об отсутствии задолженности по платежам;-выписку издомовой книги; - копию финансового лицевого счета; - если в кварти-ре прописаны несовершеннолетние дети,то необходимо согла-сие органов опеки и попечительства и свиде-
_ш-тельство о рождении детей.
Если продавец - не первый собственник квартиры,документом,подт-верждающим его право собственности наквартиру,служитдоговор купли-продажи, дарения и проч.
Следующая стадия после проверки документов на их подлинность
исоответствие содержания требованиям законодательства - удосто-
29 -
верение договора в нотариальной конторе.
Нотариус требуетсправкуформы 11-а из БТИ,подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты,ука-зана их инвентаризационная стоимость (основаниедляопределения размеров госпошлины и подоходного налога),представлена информа-ция об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).
В ст.56Основ законодательства РФ о нотариате сказано,что удостоверение договоров об отчужденииквартирыпроизводитсяпо месту ее нахождения.Поэтому потенциальному покупателю стоит по-думать, прежде чем решиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на квартиру предъявля-етдоговоркупли-продажи,удостоверенныйнотариусомиздругой местности.
Наконец, договор должен быть зарегистрирован вДепартаменте муниципальногожилья,без чего сделка не может считаться заклю-ченной.
В практикенередко случаются попытки продажи квартир “с на-чинкой”,когда продавец не предупреждает покупателя овозможных претензиях третьих лиц на жилплощадь.Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в до-говорпередачижильяв собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.
В Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Фе-дерации” не отражены положения о праве несовершеннолетнихчленов семьи на приватизированное жилье.Это теперь исправлено “Пример-ным положением о бесплатной приватизации жилищного фондавРос-сийской Федерации”, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.
В “Примерном положении”установлено,чтонесовершеннолетние
дети,проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами
его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними
пользователямивправестатьучастниками общей собственности на
это помещение.Отказ отвключениянесовершеннолетнихвчисло
участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение
может быть осуществлен опекунами и попечителями,в том числе ро-
дителямии усыновителями несовершеннолетних,только при наличии
30 -
разрешения органов опеки и попечительства.
Следствием “невнимательности” Департаментамуниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир не-действительными по тому основанию,что при приватизацииквартир былинарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации.Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок,последовавших после приватизации квартир, недействитель-ными.
Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажиимеетсясделка,совершеннаяповеренным, действовавшим по “генеральной доверенности”,выданной лицом, яв-лявшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверен-ному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен имвзаб-луждениеотносительно характера сделки,связанной с его кварти-рой.
Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки.Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих-“прописать”или“не прописать” в приобретенное жилье.Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же,сколько сама квартира.
Еще один момент,связанный с пропиской.При покупкежилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.
Что касается налогообложения денежных сумм,полученных про-давцами от продажи жилплощади,то в соответствии с пп.“в”п.6 ст.3Закона“О подоходном налоге с физических лиц” в совокупный доход не включаются суммы,получаемые в течение года отпродажи квартир,не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.
Среди банков и других субъектов предпринимательской деятель-
ности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспече-
ния исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге
на практике оказывается проблематичным,но,посколькуразвитие
этогоинститутапредставляется перспективным,рассмотрим,как
31 -
можно применить залог в современных условиях.
_ш+_0Для оформления договора залога квартиры требуется:
1). совместное заявление залогодателяизалогодержателяв Департамент муниципального жилья;
2). нотариально заверенный договорозалоге;
3).справка БТИ;
_ш-4). квитанция об уплате госпошлины.
Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом му-ниципального жилья в соответствии в постановлениемПравительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.
Временное положение о регистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями предусматривает,что регистрация производится пу-тем:
_ш+ 1). внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями;
2). проставления отметки о регистрации на всех оригинальных эк-земпляров договора о залоге;
3). внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;
4). выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога
должен бытьзарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления документов в Департамент муници-пального жилья.
Погашение регистрационной записи при прекращении залога осу-ществляется при условии:
1). подачи совместного заявления залогодателя и залогодержа-теля;
2).представления оригиналов договора о залоге с от-меткой о его регистрации;
3).представлениядоказательств исполнения обеспе-ченного залогом обязательства.
При погашениирегистрационнойзаписи делается от-метка в реестровой книге,в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге.
По запросу залогодателя и залогодержателя,атакжедругих заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:
выписки из реестровой книги;
информациюорегистрации залога. Договор залога считается заключенным смоментагосударственнойрегистрации.Совершение сделок с квартирами иногда усложняется тем,что в квартире может быть прописан человек (не включенный в свидетельство особствен-ности на квартиру,так как был,например,прописан в нее после
32 -
приватизации), который там продолжительное время не живет. В этом случаенеобходимо доби-ваться в судебном порядке признания лица утратившим право пользо-ванияжилымпомещением вследствиесверх установленных сроков._510 Только после этого отсутствующий утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.
Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиесясобственникамиприватизированногожилого помещения, могут быть выселены собственником только в случаях, предусмотрен-ных законом_511_0 ,в частности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает правила проживания,что делает невозможным для других проживание снимводной квартире,а меры предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.
Тема наследованияжилища,принадлежащегонаследодателю на праве собственности,заслуживает отдельногоразговора,поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.
Граждане,ставшие собственниками жилых помещений, владеют, поль-
зуются и распоряжаются ими по своемуусмотрению,вправепрода-
вать,завещать,дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также
совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки._512
Если гражданин желает,чтобы квартира досталась,например, его внуку,ему следует оформить завещание на его имя,поскольку наследование по закону имеет место,если оно не изменено завеща-нием. В противном случае наследниками в первую очередь станут де-ти, супруг и родители умершего. Во вторую очередь - братья, сест-ры умершего, его дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по достижении совершенно-летия должен нотариально оформить вступление в право нанаследс-тво.
На практике немалопроблемприносятсделки,связанныес
квартирами,принадлежащиминесколькимгражданам на праве общей
собственности.Ставшие собственниками приватизированногожилого
помещенияграждане вправе владеть,пользоваться и распоряжаться
им по своему усмотрению,не нарушая при этом правиохраняемых
закономинтересов других лиц.Продажа одним из участников общей
долевой собственности на приватизированнуюквартирусвоейдоли
33 -
постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собс-твенники откажутся от осуществления права преимущественной покуп-килибонеосуществятэтоправов течение месяца_513 Продавец доли общейсобственностиобязанизвеститьв письменной форме остальных участников общей собственности о наме-рении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и дру-гих условий,на которых он ее продает.При продаже с нарушением права преимущественной покупкидругиеучастникиобщейдолевой собственностив течение трех месяцев имеют право требовать в су-дебном порядке перевода на них правиобязанностейпокупателя.Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ист-цу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа.При отсутствии такойвозможности судвправе по просьбе истца определить порядок пользования квар-тирой.
34 -
З_0 а к л ю ч е н и е
Подготовка офицеров-пограничников, призванныхпроходить службу в различных уголках России,предусматривает их всесторон-нюю военную,специальную и юридическую подготовку.Наряду сэтим хочется подчеркнуть, что отнюдь не второстепенное значение играет юридическаяподготовкакурсантов-пограничников.Всянашажизнь напрямую связана с гражданскими правоотношениями,и участившиеся в последнее время высказывания курсантов о ненужности юридическо-го образования не имеют под собой ни какого основания.Каждый кур-сант,без исключения,после окончанияинститутастолкнетсяс проблемойобеспечения и получения жилья.По этому отрицание необ-ходимости получения полного и всестороннего юридическогообразо-ванияможетпривестивбудущем к большим жизненным трудостям.Примером такой необходимости служит данная работа, призванная по-мочь в разрешении основных проблем возникающих в области жилищных правоотношений и послужить практическим пособиемпризаключении гражданско-правовых сделок с жильем.В этом и заключается наряду с теоретическим,-практическое значение курсовой работы.
35 -
_ш+
П р и м е ч а н и я_0
1 И.И.Андрианов Жилищное законодательство,-М.,юр.лит.,
1988,с.3
2 см. список используемой литературы
3 Домашний адвокат N 24 ,1995 ,с.6
4 см. ст.7 п.1 Постановления правительства Москвы от 27 апреля 1993 г.
5 см. ст.534 ГК РСФСР
6 Домашний адвокат N 5,1995 ,с.2
7 Домашний адвокат N N 7,8 ,1996 ,с.с. 2, 5
8 Домашний адвокат N 1, 1995 ,с.5
9 Домашний адвокат N 21-22 ,1995 ,с.10
10 см. ст. ЖК РСФСР
11 см. ч.1 ст.89 , ст.ст. 135 136 ЖК РСФСР
12 см. ст.3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда.”
13 см. ст.120 ГК РСФСР
_ш-
36 -
_ш+_0Список использованной литературы
1 КонституцияРФ ст.ст.25,40 2 Гражданский кодекс РФ ч.1 гл.18 3
Гражданский кодекс РСФСР раздел 7 4 Основы гражданского законода-
тельства союза ССР и республик
раздел 6 5 Жилищный кодекс РСФСР 6 Закон РФ “Об основахфеде-
ральной жилищной политики”
Постановление правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713. “Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистра-ционного учета по месту пребывания ипоместужительствав пределах РФ и перечня должностных лиц ответственных за регист-рацию.”
7 ПостановлениеправительстваМосквыот 19 декабря 1994 года N
628 “О переходе ко второму этапу реформы системы оплаты жилищ-но-комунальных услуг.”
8 Распоряжение мэра Москвы от 5 января 1995 года N 20 “О введении
единой системы страхования жилищного фонда в г. Москве.”
9 Приложение к распоряжению мэра от 5 января 1995 года N 20 “Кон-
цепция страхования жилищного фонда г. Москвы.”
10 Распоряжение мэра Москвы от 18 января 1995 года N 21 “О финан-
совой поддержке граждан, проживающих в домах жилищных и жилищ-но-строительных кооперативов.”
11 ПрилоложениеN 2 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994
года N 560-РМ “Порядок оформления документов о разрешениипе-репланировкижилыхинежилыхпомещенийв жилых домах в г.Москве.”
12 Распоряжение мэра Москвы от 21 декабря 1994 года N 628 “Об ут-
верждении порядка создания коллективов индивидуальных застрой-щиковдля малоэтажного и коттеджного строительства в Московс-кой области из жителей г.Москвы,нуждающихся в улучшениижи-лищных условий.”
13 Андрианов И.И. Жилищное законодательство.-М.: юр.лит.,1988г.14 Фадеев В.И.Муниципальное право России.-М.Юрист,1994г. 15 Приватизация в России. Сборник нормативных документов.
ч.2.-М.:юр.лит.,1994г. 16 Какрешитьвашижилищныепробле-
мы.-СПб.:произв.-техн. фирма АКМЕ,
1994г. 17 Жилье :справ.-СПб.: фирма АТ, 1995г. 18 Жилищное за-конодательство:сб.нормат. актов и документов-М.:юр.лит.,1995г.
_ш-
37 -