Инвестиционный проект "Складской комплекс"

Министерствообразования и науки Российской Федерации
 
МОСКОВСКИЙАВИАЦИОННЫЙ ИНСТИТУТ
(ГОСУДАРСТВЕННЫЙТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ)
ФАКУЛЬТЕТЭКОНОМИКИ И МЕНЕДЖМЕНТА
 
Кафедра “Производственногоменеджмента и маркетинга”
Специальность 060800 “Экономикаи управление на предприятии”
Специализация 060801“Организация производства и менеджмент”
 
РАСЧЕТНО-ПОЯСНИТЕЛЬНАЯЗАПИСКА К ДИПЛОМНОМУ ПРОЕКТУ
натему:
«Инвестиционныйпроект «Складской комплекс»
 
Выполнил:                                                                                             
Руководительдипломного проекта:                                                   
Консультант побезопасности жизнедеятельности:                           
Консультант потехнологической (технической) части ДП:            
Рецензент:                                                                                              Допущен к защите в Государственнойаттестационной комиссии
__________________________________
(деканфакультета)
__________________________________
(заведующийкафедрой)
«____» ________________ 2005 год

Москва-2005

СОДЕРЖАНИЕ
Стр.
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1. Анализ ситуации на рынкеавиаперевозок продуктов питания, положения на нём компании ОАО “АБТ Чартер” и её хозяйственной деятельности
1.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости
ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ
2.1. Выбор и оценка стоимости земельного участка подстроительство складского комплекса
2.2. Оценка инвестиционного проекта и его рисков
2.3. Проектирование и строительство складского комплекса
ГЛАВА 3. ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ (ТЕХНИЧЕСКАЯ) ЧАСТЬ
ГЛАВА 4. ОХРАНА ТРУДА И ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
4.1. Экономические проблемы заболеваемости в ОАО “Геострой”
4.2. Экономические проблемы загрязнения и защиты атмосферы
и водного бассейна автотранспортными средствами
4.3. Техника безопасности приэксплуатации комплекса
ГЛАВА 5. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
Выполнениезадачи ускоренного развития России – удвоения ВВП, завоевание и упрочнениеведущих позиций государства в мире как в экономике, науке, технике, культуре,так и в области безопасности, требует развития продовольственного комплексастраны. Обеспечение населения продовольствием является не только одной из составляющейнезависимости страны, но и показателем благосостояния. Рынок авиаперевозок исвязанных с ним услуг перевозок продуктов питания является современнойбыстрорастущей областью продовольственной и транспортной отраслей экономики.
Однакоиз-за отсутствия современной материальной базы отечественные компании,работающие на этом рынке, часто не могут успешно развивать свой бизнес, темболее быть мировыми лидерами в этой области. Такое положение не соответствуетих опыту, активам, деловой репутации и требует изменений.
В связи сэтим актуальной, в том числе и в практическом плане, является разработкаподходов, инвестиционных проектов по развитию материально-технической базыкомпаний работающих на рынке авиаперевозок продуктов питания. Одним изнаправлений инвестирования может быть вложение в строительство складскихкомплексов, которые полностью отвечали бы особенностям этого бизнеса итребованиям мирового рынка.
Цельюнастоящей дипломной работы является разработка подходов к решению вопросовинвестиций в компании ОАО “АБТ Чартер” для совершенствования организации складского хозяйства на примере темы: «Инвестиционный проект «Складской комплекс».
Длядостижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1.Провести анализхозяйственной деятельности компании ОАО “АБТ  Чартер”, еёположения на рынке услуг авиаперевозок, системы управления компании, а такжеанализ ситуации на рынке складских помещений.
2. После экономического обоснования вложений внедвижимость и изучения методик оценкиинвестиционных проектов и их рисков, провести выбор и оценку стоимостиземельного участка под строительство, разработку плана по проектированию истроительству складского комплекса.
3. Провести анализпроблем совершенствования функций управления, выбор оборудования,его характеристик и технологического процесса на предприятии ОАО “АБТ Чартер”, атакже оценку инвестиционного проекта и его экономической эффективности.
4.Рассмотреть вопросы по технике безопасности труда и экологической безопасностипри выполнении проекта, в частности экономические проблемы заболеваемости в подряднойстроительной организации, загрязнения и защиты атмосферы и водного бассейнаавтотранспортными средствами, а также вопросы потехнике безопасности при эксплуатации складского комплекса.
5. Провести оценку эффективностипроектных решений и рисков с предложением мер по снижению степени риска, атакже состояния компанииОАО “АБТ Чартер” после реализации инвестиционного проекта.
Решениевышеназванных задач приведено в соответствующих главах и приложениях данной работы,состоящей из введения, 5 глав, выводов, списка литературы из 53 наименований иприложения. Работа изложена на 164 страницах машинописного текста, содержит 12 рисунков,гистограмм и диаграмм, 36 таблиц и приложение на 10 страницах.
Анализситуации на рынке авиаперевозок продуктов питания показал, что по услугам,заложенным в проекте, имеется устойчивый рынок и тенденции к его расширению.Проведенный в дипломной работе маркетинговый и финансово-экономический анализ деятельностикомпании даёт основания полагать, что предлагаемый проект может быть реализованс высокой эффективностью. Анализ возможных рисков и чувствительности проекта кизменениям внешних факторов, а также заложенные в проекте резервы позволятсчитать проект достаточно устойчивым к возможным изменениям как экономическойситуации в целом, так и показателей заложенных в проекте.
Результаты,полученные в проектной части дипломной работы, позволяют надеяться, чтореализация данного инвестиционного проекта даст компании ОАО “АБТ Чартер”следующие возможные обретения:
1.  возрастётконкурентоспособность компании на рынке за счёт снижения издержек по аренде иувеличения оборота;
2.  акционерныйкапитал компании найдёт эффективное применение после приобретения всобственность земельного участка и строительства на нём складского комплекса;
3.  компанияОАО “АБТ Чартер”, имея законченный производственно-коммерческий цикл, получитвозможность его интенсификации и усовершенствования на основе последнихдостижений НТП.

ГЛАВА1
АНАЛИТИЧЕСКАЯЧАСТЬ
1.1.Анализ ситуации на рынке авиаперевозок продуктовпитания, положения на нём компании ОАО “АБТЧартер” и её хозяйственной деятельности
Краткий анализситуации на рынке грузовых авиаперевозок позволяет легкообнаружить, что авиационнаяотрасль, как известно, — уникальное сосредоточение новейших высоких технологийи конструкторской мысли, высококвалифицированных специалистов, имеющаястратегическое значение для государства, переживает стагнацию и безпреувеличения стоит на грани гибели. Глубокий кризис переживает не толькопромышленность, но и отечественные авиакомпании. Падение объёмов перевозокпривело к тому, что авиакомпании были не в состоянии не только поддерживать надолжном уровне огромный парк оставшийся им в наследство, но и обновлятьстареющие самолёты. И сегодня страна имеет морально и физически устаревший парксамолётов — 20% воздушных судов (ВС) — 30-летней давности, 40% — 20-25-летней,еще 15% — 15-20-летней давности, — можно говорить о 75% парка, которые будут целиком списаны к 2005-2008г [20].
Не смотря на огромнуюёмкость (мировой авиарынок по оценке Джона Джонстона[20] составляет более $4 триллионов), выгодное географическое положение России,огромную внутреннюю потребность, продолжающаяся десятилетиями невнятная,зачастую просто глупая и разрушительная политика государства привела к утратебылой славы и гордости страны, к деморализации и упадку, снижению безопасностиполётов.
Наблюдаютсяпротиворечивые тенденции, — с одной стороны улучшаетсяаэропортовая инфраструктура, предлагается комплекс услуг, который соответствуетмировым стандартам, включая обслуживание VIP клиентов, и осуществляетвсе этапы перевозки и доставку авиагрузов “от двери до двери”:
·  доставка груза из /в аэропорт;
·  оформление груза (взвешивание,измерение, маркировка, оформление авиагрузовой накладной);
·  бронирование грузового места;
·  удобные формы расчётов за услуги (встране отправления/прибытия);
· консультации итаможенное оформление в аэропортах вылета/прилёта;
·  обеспечение трансферагрузов, в том числе таможенных, их транзитное оформление и организация автомобильной перевозкидо места назначения;
·  страхование грузов, консультации поперевозкам и другие виды услуг, но, с другой стороны,российский рынок грузовых авиаперевозок ждут радикальные перемены. Уходит эпохамеждународных чартеров на самолетах Ил-76. Рост цен на топливо ведёт кдальнейшему снижению рентабельности перевозок, и это полбеды. Гораздо хуже, чтополёты в Европу блокированы из-за ограничений по шуму, а полёты в Китайфактически прекратились из-за отсутствия заказчиков. По данным авиакомпаний,число заказов на чартерные рейсы по перевозке товаров из Китая сокращалось весьпрошлый год, к декабрю оно почти достигло нуля и с тех пор держится на этомуровне [20]. Таким образом, в силу вышеназванных обстоятельств, а также попричинам экономической нецелесообразности, демпинга псевдокомпаний,которые часто при этом безнаказанно идут на любой обман (один из способов — регистрация ввозимых самолётов за рубежом, и эти машины летают на лучшихлиниях, выполняя на некоторых до 90% рейсов), происходит нарушениетехнологического ритма отрасли.
Ещё однапричина, как осторожно формулируют перевозчики, в том, что “иностранныйзаказчик потерял уверенность в качественном исполнении заказа”. Это означает,что ужесточение таможенных процедур сделало авиационную перевозку сборногогруза технически невозможной. Если перевозится партия однотипного товара,таможенную очистку ещё можно пройти в разумные сроки. Однако современнаяобщемировая тенденция заключается в повышении востребованности перевозоксборного груза: один самолёт может быть заполнен товарами полутора тысячнаименований.
Но когдагруз, в считанные дни доставленный авиатранспортом, на месяц задерживается натаможне для сверки с контрактом, проверки сертификатов, определениясоответствующих таможенных кодов и начисления пошлин, — пока пошлины неуплачены, груз в свободное обращение не выпускается, товар не продаётся, — врезультате авиационная перевозка теряет смысл. Заказчики переориентируются надругие виды транспорта или комбинированные способы доставки через соседниестраны: туда — авиатранспортом, в Россию — автомобилями. Парк самолетов Ил-76,по словам авиаперевозчиков, частично простаивает, частично списывается илипродаётся; некоторые самолеты летают по России с минимальной рентабельностью.Вместе с тем чартерными рейсами на рамповых машинах авиационные грузовыеперевозки отнюдь не исчерпываются. Значительные объёмы перевозятся в багажныхотсеках пассажирских самолетов. По этой причине “Аэрофлот — Российскиеавиалинии” традиционно лидирует в рейтинге не только пассажирских, но игрузовых российских авиаперевозчиков. Причём такие, по сути регулярные,перевозки осуществляются и на международных направлениях, и — всё в большейстепени — внутри России. В перспективе они должны стать по-настоящемурегулярными и выполняться на специализированных грузовых самолетах [43].
Международныеавиационные стандарты предусматривают расширение функций аэропортов, каккоммерческих предприятий. На рынке перевозок сборного груза в России уже сложилисьсильные компании-консолидаторы, имеющие собственную инфраструктуру сбора идоставки грузов различными видами транспорта, в том числе и воздушным. Это два лидера:
— ЗАО “Внуково-терминал”,имеющего площадь складских помещений — для нетаможенного груза 6 340 кв.м,- для таможенного груза 6 275,1 кв.м, расположенные на Юго-западеМосквы, 15 км по Киевскому, Боровскому шоссе и 17 км по Минскомушоссе. Производственные мощности ведут обработку авиагрузов 24 часа в сутки, 7дней в неделю. Имеются холодильная камера, роликовые линии для обработки грузовпри авиаконтейнерных перевозках, самоходный погрузчик контейнеров (высотаподъёма 5,5 м), средства контейнерной механизации и для работы с грузом“россыпью”. В 2004 году пассажиропоток через аэропортВнуково составил 2 774 964 человек, грузопоток 45 510 тн, выполнено — 63 084 рейса;
— группа “Ист-лайн”(East-Line), управляющая компанияаэропортовым комплексом Домодедово, которая сохранила лидирующие позиции средироссийских авиационных грузовых перевозчиков по итогам 2004 года. Общий объёмперевезённого груза ~ 40 тыс. тн, выполнено 1 044 грузовых рейса, а процент коммерческой загрузкивоздушных судов авиакомпании “Ист-лайн” значительно вырос — 81%, что на 6,6%больше аналогичного показателя 2003 года. В целом по воздушному транспортуРоссии процент коммерческой загрузки ВС не превышает 60%. Общая доля рынкагрузовых перевозок “Ист-лайн” среди российских авиационных грузоперевозчиковсоставляет ~ 20%. Грузовой терминал “Домодедово-Терминал” — современный, не имеющийаналогов в России грузовой терминал для обработки авиагрузов, почты, багажа иэкспресс-грузов. Это самый крупный грузовой терминал в Московском авиационномузле, на котором обрабатывается более половины всех грузов, прибывающих вМоскву. Сегодня “Домодедово-Терминал” полностью обновлён и оснащён современнымоборудованием наземной обработки грузов. Общая площадь складских помещенийсоставляет 12 720 кв.м. Мощность терминала — 800 тн/сутки. Для своих клиентов“Домодедово-Терминал” готов предоставить полный комплекс услуг по обработке идоставке грузов, включая хранение на складе, в том числе скоропортящихся грузовв холодильной камере; организацию и отправку грузов чартерными рейсами в любуюточку мира; доставку грузов автотранспортом по Москве и Московской области [20].
Ежемесячныйобъём сборных грузов, перевозимых в России, составляет порядка 9-10 тыс. тн. Крупнейшим оператором выступает компания “ТСТ-Карго”.По словам её директора Андрея Королёва, за месяц отправляется почти 900 тн груза. На второй позиции «АвиаСибСервис», замесяц (кроме января) она перевозит около 800 тн. На третьем месте — транспортно-экспедиторская фирма“Армадилло”. Её директор Сергей Круглов утверждает, что в багажникахпассажирских самолётов компания ежемесячно перевозит до 600 тн. Таким образом, на тройку лидеров приходится примерночетверть перевозимых грузов. Парадоксально, но одной из главных своих проблемконсолидаторы называют дефицит провозных мощностей. Проблему могло бы решитьпоявление регулярных грузовых перевозок на специализированном транспортном ВС.“Дефицит ёмкостей не покрывается багажными отсеками пассажирских самолётов, — считаетспециалист по грузовым авиаперевозкам из группы компаний “Ист-Лайн” ЕвгенийРаевский, — поэтому формируется свободная ниша для регулярных перевозчиков”[20].
По мнению СергеяКруглова: “Российский рынок перевозок в своём развитии повторяет западныетенденции,- от полных контейнеров мы перешли к паллетам и стремительно движемсяк посылкам”. Отправители и получатели груза стараются оптимизировать своискладские запасы, не получая “лишний” товар. Сегодня средняя партияавиационного груза весит ~ 80 кг и состоит, как правило, из несколькихкоробок. Сокращение среднего размера отправления явно приводит к увеличениюобъёмов сортировочно-консолидационных работ экспедиторских компаний, чтозаставляет их перепрофилироваться в новом направлениик строительству собственных терминалов. Вотпочему в ближайшие годы российский рынок грузоперевозок, по-видимому, изменитсвою структуру, а конкуренция развернется в новой нише.
Рынок грузовыхперевозок возник в России в начале 90-х одновременно со становлением рыночныхотношений. Бывалые экспедиторы называют те времена “туманным прошлым”. По ихсловам, тогда в порядке вещей была ситуация, когда загрузкой рейсов реальнораспоряжались аэропортовые грузчики, — именно они за некоторое вознаграждениерешали, какой груз полетит сейчас, а какой останется лежать на складе. С техпор рынок стал более цивилизованным. Все авиакомпании работают через одногоили, чаще, через нескольких грузовых агентов-экспедиторов, ведающих ихпровозными мощностями. На первый взгляд, агенты лишь покупают весь объёмбагажника оптом и перепродают его в розницу. Однако наряду с этим они выполняютряд важных сопутствующих действий, которые в противном случае пришлось бывыполнять самим авиакомпаниям (привлечение субподрядчиков стало именоватьсясловом аутсорсинг). Агенты занимаются сбором и консолидацией груза, проводят вслучае необходимости его дополнительную упаковку в соответствии с требованиямиавиаперевозчиков, объясняют клиентам, какой должен быть размер и вес посылки,какие предметы допускаются к перевозке.
Своеобразныминдикатором роста экономической активности российских регионов служат компанииэкспресс-доставки, открывающие всё новые офисы и производственныеподразделения. Возможно, темпы роста были бы ещё выше, но их сдерживаютотсутствие чёткой нормативной базы, медлительная таможня и неразвитаяинфраструктура. Эти обстоятельства стимулируют экспресс-перевозчиков кстроительству собственных терминалов.
Когдапоявится обратная загрузка, а ещё лучше — обратная загрузка с консолидацией,регулярные грузовые авиалинии будут активно развиваться и конкуренция возникнетбольшая. В качестве аналогии можно привести пример с автомобильным транспортом- уже сейчас в каждом городе есть несколько автоперевозчиков сборного груза.
Аналитики “Boeing”, опубликовавшие этой весной прогнозроста грузоперевозок и увеличения парка грузовых ВС до 2025г считают, что через20 лет грузопотоки в мире возрастут в три раза, а парк специализированныхгрузовых самолетов — только вдвое.
Эффективныемеры по снижению расходов, предпринятые отделениями пассажирских перевозокавиакомпаний, заставили задуматься об этом и руководителей, отвечающих загрузовые перевозки. В поисках путей повышения прибылей и снижения расходовпоследние предполагают, в частности, использовать новые достижения науки итехники. Такой подход может привести к новой эре в области грузовыхавиаперевозок.
Характернымиособенностями наступающей эпохи станут возможность идентификации всехсоставляющих перевозимых грузов, специализация авиакомпаний-грузоперевозчиков,повышение роли глобальных альянсов и более полная стандартизация процессаперевозки. Если усилия Международной ассоциации воздушного транспорта (IATA),направленные на внедрение безбумажных технологий, являющихся ключевым факторомснижения расходов, увенчаются успехом, то система грузоперевозок, основанная набумажных документах, уйдёт в прошлое.
По мнениюэксперта компании “Unisys” Кристофера Шаудона, возможны три значительных изменения винформационных технологиях (ИТ), связанных с перевозками грузов:
· системысвязи через Интернет обеспечат возможность обмена информацией между всемисторонами, занятыми в процессе перевозок, включая грузоотправителей,экспедиторов, авиакомпании, склады и различные государственные структуры;
· неотъемлемымиэлементами станут системы комплексного управления грузовыми потоками именеджмента нештатных ситуаций;
· появятсянаправленные на получение максимальных доходов системы быстрого реагирования,обеспечивающие мгновенную адаптацию к изменениям спроса и формирование новыхмаршрутов доставки. В этом отношении весьма перспективными представляютсяальянсы авиакомпаний.
Очевидно, что на бизнесгрузоперевозок повлияет и общее ужесточение мер безопасности — авиакомпанииработают над тем, чтобы это не привело к заметному увеличению времени обработкигрузов
Компания ОАО “АБТЧартер” предлагает:
— Авиакомпаниям:Услуги по организационному обеспечению полетов ВС, включая получение разрешенийот авиационных властей Российской Федерации и иностранных государств,организацию обслуживания ВС российских и иностранных перевозчиков в аэропортах,отслеживание местоположения ВС, ряд дополнительных услуг в зарубежных и российскихаэропортах.
— Деловым людям,корпоративным клиентам и частным лицам: Услуги по организации и выполнениюрейсов деловой авиации (VIP чартер) в любой аэропорт мира на самолетахпредставительского класса, с обслуживанием пассажиров в Авиа Бизнес Терминале Внуково3, а также широкий спектр дополнительных услуг по желанию заказчика. предприятие имеет шансы для дальнейшего успешного развитиясвоей деятельности в регионах России. С увеличением потребности клиентов ввысококачественных продуктах питания закономерен рост и развитие фирмы пообъёму реализованных услуг
Анализ положенияфирмы на рынке долженучитывать специфику современной жизни, требующей от субъектов экономическихвзаимоотношений проведения глубокого анализа протекающих на рынке процессов.Чтобы в условиях жёсткой конкурентной борьбы обеспечить эффективноеиспользование наличных ресурсов и качественное удовлетворение требованийпотребителей, принять оптимальное управленческое решение, предприятию нужнорасполагать необходимыми объёмами коммерческой информации. Для этого проводятисследование внешних переменных, не поддающихся, как правило, регулированию состороны руководства фирмы, требующих гибкого приспособления к ним, и анализвнутренних составляющих организации, находящихся под контролем руководства иопределённых действий фирмы в ответ на измененияокружающей среды [  ].
Результатомисследований является оценка потенциальных возможностей предприятия и егопозиций на конкретном рынке или его сегменте. Оценка уточняется в процесседальнейшей деятельности при разработке программы маркетинга путём сопоставлениясложившейся на определённый момент рыночной конъюнктуры с производственными, финансовыми, трудовыми и иными ресурсами предприятия.Достоверность результатов оценки, правильноепозиционирование во многом определяют эффективность деятельности фирмы на рынке [35].
Объектомисследования является анализ долей рынка (общий объём) в секторе транспортировки продуктовпитания рынка авиаперевозок Московского региона и анализтоварооборота компании ОАО “АБТ Чартер” всравнении с компаниями - конкурентами (по приоритету услуг: 1. транспортировкапродуктов питания и 2. обслуживание VIP-клиентов).
В силуограниченности информации и объёма дипломной работы, исследования ёмкости рынка и доли, занимаемой ОАО“АБТ Чартер” в полном объёме не проводились.
Результатыанализа общего объёма услуг в секторе авиаперевозок продуктов питания показанына рисунке 1.1. В таблице 1.1 представлено сравнение товарооборота компании ОАО “АБТЧартер” с конкурирующими компаниями за 2002 – 2004 годы.Из представленных данных видно, что ОАО “АБТ Чартер” делит лидирующие позиции с компанией “Ист-Лайн”,незначительное отставание имеет компания “Стримлайн” (13%), замыкает группулидеров фирма “Феррас”, имеющая около 9% общего объёма в секторе авиаперевозокпродуктов питания.
Лидерство“АБТ Чартер” можно объяснить следующими причинами:
· компанияимеет ассортиментный перечень услуг, который позволяет удовлетворить широкийспектр спроса;
· компанияспециализируется только в секторах транспортировки продуктов питания и обслуживания VIP-клиентов, вто время как конкуренты являются операторами авиаперевозок пассажиров,коммерческих грузов оптовой и розничной торговли;
·  реализацией одного из основныхпринципов фирмы ОАО “АБТ Чартер” — предоставить каждому клиенту требуемыйсервис и качество, которому он может доверять;
/>
Рис.1.1.Анализ долей рынка (общий объём) в секторе авиаперевозокпродуктов питания за Iполугодие 2005
Сравнение товарооборота компании компания “АБТ Чартер” скомпаниями конкурентами за 2002 – 2004 годы
Табл. 1.1Название фирмы 2002 год 2003 год 2004 год “Ист-Лайн” 17% 17,7% 18% “АБТ Чартер” 16,2% 16,4% 17% “Стримлайн” 8,5% 7,2% 12,1% “Феррас” 10,3% 9,1% 9,1% “Русаэро” 12% 9,6% 5,9% “Аэрорент” 1,1% 2,5% 3,7% “ФортАэро” 0,9% 1,5% 1,9% другие 37% 36% 32,3%

· ОАО “АБТ Чартер” в Московском регионе проводит целенаправленную политику поувеличению своей доли на рынке. Так, только за 2003-2004 товарооборотувеличился вдвое (см. рис. 1.2 и 1.3);
·  отличной репутацией. Всего перевезеноболее 47 000тн грузов, обслужено свыше 7 000 клиентов из 19 стран. У фирмы около 100партнёров.
Анализируяданные таблицы 1.1 можно сделать следующие выводы:
1.  чётковыражена тенденция к монополизации рынка в секторе авиаперевозок продуктов питания в Московском регионе — доля рынка, занимаемая еёведущими представителями, неуклонно возрастает. Доля рынка, приходящаяся надругие компании, весьма значительно снижается;
2.  толькодве ведущие компании “Ист-Лайн” и ОАО “АБТ Чартер” демонстрируютустойчивую тенденцию увеличения своего лидирующего положения на этом рынке,что, конечно, является результатом достаточно устойчивой и целенаправленнойработы указанных компаний по совершенствованию своей деятельности;
3.  изтаблицы видно, что наблюдается серьёзная конкурентная борьба в результатемонополизации рынка. Об этом свидетельствуют скачки в размере доли данногорынка, характерные для ряда компаний. Причём у некоторых компаний наблюдаетсяявная тенденция к снижению своего присутствия: доля, занимаемая компанией “Русаэро”за два года сократилась вдвое.
/>
Рис.1.2.Сравнение товарооборотов Оао “АБТЧартер” за 2003, 2004 и 2005 годы (руб.)
/>
Рис.1.3.Сравнение количества заказов Оао “АБТЧартер” за 2003, 2004 и 2005 годы (тонно-километры)
Анализхозяйственной деятельности предприятия.
ОАО “АБТЧартер” был образовано в 1997 году. Главный офис компании расположен воВнуково. Имеются два территориальных офиса в аэропортах Внуково и Домодедово. Основнаядеятельность компании “АБТ Чартер”на рынке авиаперевозокосуществляется в двух направлениях:
1. оказаниеуслуг в аэропортах самолётам и их экипажам, в том числе иностранных компаний,бизнес-рейсов и VIP-клиентов;
2. авиаперевозкипродуктов питания и связанные с ними услуги по хранению и транспортировке продуктовпитания.
Какоператор данных сегментов рынка авиаперевозок предприятие широко используетуслуги субподрядных организаций (государственных и частных компаний) и сама выступаетв данной роли.
Ежемесячныйоборот составляет ~ $400 000. Ежедневно обслуживается свыше 30 клиентов иперевозится более 40 тн грузов.
Анализтоварооборота и количества заказов основан на соответствующих отчётах за 2003, 2004 и I квартал 2005 года.
На рисунке 1.2показан товарооборотза 2003-2005 годы (руб.). Из данных рисунка видно,что среднегодовой товарооборот ресторанаОао “АБТ Чартер” увеличился в несколько раз: в 2 раза в 2004 посравнению с 2003 и почти в 2 раза в I квартале 2005 года по сравнению с таким же периодом 2004 года. Этот успех является итогом ряда факторов: профессиональногоуправления ресурсами, включая постоянное обучение персонала, активныммаркетингом и новациями. Реконструкции, проводившиеся в ноябре 2003 и ноябре2004, характеризуются уменьшением товарооборота до нуля. Однако они позволили вдальнейшем не только компенсировать, но и значительно улучшить многиепоказатели эффективности деятельности компании. Заметным улучшением вдеятельности фирмы, что можно видеть на данном рисунке, а также на рис.1.3,является ослабление сезонной зависимости. Спады, наблюдавшиеся в середине лета,значительно нивелированы, а уменьшение активности в зимний период хотя и явновыражено, но в значительной мере компенсируется возросшим среднегодовымтоварооборотом.
Количество заказовза 2003-2005 годы иллюстрирует рис. 1.3. Видно, что количество заказов приих сравнении в соответствующие периоды, имеют тенденцию к уменьшению при ростевеличины среднегодового товарооборота.
В условиях рынка,когда хозяйственная деятельность предприятия и его развитие осуществляются засчёт самофинансирования, а при недостаточности собственных финансовых ресурсовза счёт заёмных средств, большое значение приобретает финансовая независимостьпредприятия.
Запас финансовойустойчивости предприятия — это запас источников собственных средств при условииоценки его собственных средств по:
·         соотношению собственныхи заёмных средств в активах предприятия;
·         темпам накоплениясобственных средств в результате хозяйственной деятельности;
·         соотношениюдолгосрочных и краткосрочных обязательств предприятия;
·         достаточностиобеспечения материальных оборотных средств собственными источниками [  ].
Бухгалтерскийбалансхарактеризует изменения финансового состояния предприятия по сравнению сначалом отчётного периода, а отчёт о финансовых результатах отражает результатыфинансово-хозяйственной деятельности за период с начала и до конца отчётного2003 года.
В балансе отраженахарактеристика понятий актива и пассива, в целом отвечающая условиям рыночнойэкономики. Активы предприятия отражены в балансе как стоимость имущества идолгосрочных прав, которыми оно располагает и контролирует на отчётную дату.Пассивы — это обязательства предприятия по займам и кредиторской задолженности,погашение которых приведёт к уменьшению стоимости имущества или поступающихдоходов. В таблице 1.2 приведены данные бухгалтерского баланса за отчётныйпериод по рассматриваемым ниже разделам.
В первом разделеактива баланса сосредоточены сведения о стоимости основных средств инематериальных активов, капитальных вложений, авансов подрядчикам, долгосрочныхфинансовых вложений. Здесь же размещается информация об использовании прибыли,убытках, расчётах за имущество.
Во втором разделеактива баланса отражается стоимость находящихся в распоряжении предприятия материальныхоборотных средств: готовую продукцию и товары, производственные запасы,незавершенное производство.
В третьем разделеактива баланса приводятся данные о наличии денежных средств в кассе и набанковских счетах; о расходах на приобретение краткосрочных ценных бумаг идругих финансовых вложениях, о задолженности дебиторов за товары и услуги и подругим операциям.

Данныебухгалтерского баланса за отчётный период 2003 (тыс. руб.)
Табл. 1.2Актив На начало 2003 На конец 2003 Пассив На начало 2003 На конец 2003 Раздел I: основные средства и вложения 38 567,94 41 314,00 Раздел I: источники собственных средств 28 806,00 40 330,43 Раздел II: запасы и затраты 29 862,73 31 837,27 Раздел II: кредиты и другие заёмные средства 35 700,62 31 996,92 Раздел III: денежные средства, расчёты и прочие активы 8 357,92 6 193,46 Раздел III: расчёты и прочие пассивы 12 281,97 7 017,38 Баланс 76 788,59 79 344,73 76 788,59 74 344,73
Активы предприятия ОАО“АБТ Чартер” за анализируемый период изменились незначительно. Изменениесоставило 3,32%.
Таким образом,внеоборотные активы предприятия практически не изменились, то есть предприятиеиспользовало в финансово-хозяйственной деятельности не долгосрочные, акраткосрочные финансовые вложения.
Первый раздел пассивабаланса представляет информацию об источниках собственных активов предприятия:данные о величине уставного фонда, специальных фондов и целевогофинансирования, амортизационного и ремонтного фондов, доходов будущих периодови балансовой прибыли, кредиторской задолженности по расчётам за имущество ифинансирование капитальных вложений; накопление суммы износа основных средств(и нематериальных активов), малоценных и быстроизнашивающихся предметов,торговой наценки по нереализованным товарам.
Во втором разделепассива баланса содержится информация о кредитах банков и других заёмныхсредствах, полученных в определенном порядке о сумме задолженности банкам повсем видам просроченных ссуд.
В третьем разделепассива баланса отражаются данные: о кредиторской задолженности краткосрочногохарактера, сроки погашения которой истекают в течение года со днявозникновения; займах под векселя, выданных со сроком платежей, не превышающиходного года с момента составления баланса.
Превышение стоимостиактивов над пассивами составляет стоимость собственных активов предприятия,которая отражается в пассиве отчётного баланса в разделе источников собственныхсредств, включающем и прибыль.
Как видно изтаблицы 1.2, в анализируемом периоде источником формирования имуществапредприятия являются собственные средства, доля которых в балансе увеличилась с61,03% до 69,99%. Это свидетельствует об отсутствии задолженности передбюджетными фондами, по полученным авансам и кредитам. Однако преобладаюткредиторская задолженность перед поставщиками и подрядчиками, обязательстваперед персоналом организации. Эти данные позволяют судить о финансовойустойчивости предприятия.
В таблице 1.3приведены следующие показатели:
·  коэффициент маневренности собственныхсредств частное отделения собственных оборотных средств на сумму источников собственных средств.Показывает мобильность (гибкость) использования собственныхсредств;
·  коэффициент соотношения заёмных исобственных средствпредставляет собой частное от деления суммы обязательств по привлеченнымзаёмным средствам и суммы собственных средств. Указывает, сколько заёмных средствпривлечено на рубль вложенных в активы собственных средств;
·  коэффициент долгосрочного привлечениязаёмных средстврассчитывается путём деления суммы долгосрочных кредитов и займов на величинусобственных средств плюс долгосрочные заемные средства. Он указывает на долюдолгосрочных займов, приведенных для финансирования активов предприятия нарядус собственными средствами;
·  коэффициент реальной стоимостиосновных средств вимуществе предприятия равен стоимости основных средств за вычетом износа к чистойстоимости имущества предприятия по балансу-нетто.

Показатели,характеризующие финансовую устойчивость
Табл. 1.3Наименование показателей На 01. 01. 2003 На 01. 07. 03 Отклонение 1. Коэффициент соотношения заёмных и собственных средств 0,764 0,712
— 0,052 2. Коэффициент долгосрочного привлечения заёмных средств 0,414 0,392 — 0,022 3. Коэффициент маневренности собственных средств 0,381 0,404 0,023 4. Коэффициент реальной стоимости основных материальных средств 2,673 2,876 0,203
Этот коэффициент показываетнасколько эффективно используются средства предприятия для предпринимательскойдеятельности. Он является частным случаем коэффициента реальной стоимостиосновных и материальных оборотных средств в имуществе предприятия.
Важнейшим показателем,характеризующим финансовую автономность (независимость от привлечения заёмныхсредств) предприятия является коэффициент соотношения заёмных и собственныхсредств. Его значение свидетельствует, что к началу рассматриваемого периода(на 01. 01. 03) предприятие привлекло на каждый рубль собственныхсредств, вложенных в активы — 76,4 коп. заёмных средств. В течениеисследуемого периода заёмные средства уменьшились на 5,2 коп. в расчёте нарубль собственных вложений, составив 71,2 коп. Следовательно, зависимостьпредприятия от привлечения заёмных средств уменьшается, компания Оао “АБТ Чартер” постепенно усиливаетсвою финансовую устойчивость.
Снижение коэффициентадолгосрочного привлечения заёмных средств означает, что каждый рубльдолгосрочных вложений в имущество предприятия только на 39,2 коп.финансируется из заёмных источников, что на 2,2 коп. меньше, чем в началеанализируемого периода.
Коэффициентманевренности достаточно высок (0,381) и продолжает расти (0,404), этоподчёркивает постепенное улучшение финансовой автономности в будущем, так каккоэффициент лучше установленного нормативного значения (0,1).
Коэффициент реальнойстоимости основных материальных средств на конец анализируемого периодасоставил 2,876 (на начало 2,673) при рекомендуемом для соблюдения требованияфинансовой устойчивости значении не менее 1. Динамика данного показателя можетбыть оценена как позитивная.
Для компании ОАО “АБТ Чартер” финансоваяустойчивость характерна и при более детальном рассмотрении в квартальных(полугодовых) временных исследованиях, что видно из таблиц 1.4 и 1.5, где приведены усреднённые значения показателейфинансовойустойчивости, ликвидности, эффективности деятельности ирентабельностиза период 4 квартал 2003 – 1 квартал 2004.
Анализ финансовой устойчивости предприятия позволяет говорить о значительном запасепрочности, обусловленном высоким уровнем собственного капитала(фактического),который на конец анализируемого периода составил 0,551 (при рекомендуемомзначении не менее 0,100).
Таким образом, к концуанализируемого периода у предприятия имелись широкие возможности привлечениядополнительных заёмных средств без риска потери финансовой устойчивости.
Увеличение уровнясобственного капитала (фактического) за данный период способствовало ростуфинансовой устойчивости компании.
Коэффициентпокрытия внеоборотных активов собственнымкапиталом (фактическим) на конец периода составил 3,553 (наначало 3,453) (при рекомендуемом для соблюдения требования финансовойустойчивости значении не менее 1).

Показатели ликвидности и финансовой устойчивости
Табл. 1.4Наименование показателя 4 кв. 2003 1 кв. 2004 Отклонение Соотношение заёмного и собственного капитала (фактического) 0,926 0,816 -0,110 Уровень собственного капитала (фактического) 0,519 0,551 0,031 Коэффициент покрытия внеоборотных активов собственным капиталом (фактическим) 3,453 3,553 0,100 Коэффициент обеспеченности собственными средствами 0,434 0,468 0,034 Коэффициент покрытия 1,767 1,989 0,222 Промежуточный коэффициент покрытия 0,931 1,015 0,084 Коэффициент срочной ликвидности 0,234 0,199 -0,035 Коэффициент покрытия обязательств притоком денежных средств (коэф. Бивера) 0,130 0,083 -0,047 Интервал самофинансирования, дни 26,619 34,962 8,344
Показателиэффективности деятельности и рентабельности
Табл. 1.5Наименование показателя 4 кв. 2003 1 кв. 2004 Отклонение Рентабельность активов по прибыли до налогообложения 0,071 0,051 -0,020 Рентабельность всех операций по прибыли до налогообложения 0,044 0,042 -0,002 Рентабельность производственных активов по результатам от основной деятельности 0,101 0,069 -0,032 Рентабельность основной деятельности 0,056 0,052 -0,004 Рентабельность собственного капитала (фактического) 0,120 0,072 -0,048 Оборачиваемость активов 1,607 1,197 -0,411 Оборачиваемость производственных активов 1,813 1,328 -0,485 Оборачиваемость запасов и прочих оборотных активов 3,986 2,924 -1,062 Длительность оборота запасов и прочих оборотных активов, дни 22,581 30,782 8,201 Оборачиваемость краткосрочной дебиторской задолженности 4,784 3,500 -1,284 Длительность оборота краткосрочной дебиторской задолженности, дни 18,811 25,711 6,900 Оборачиваемость кредиторской задолженности 4,536 3,833 -0,703 Длительность оборота кредиторской задолженности, дни 19,843 23,483 3,640 Чистый производственный оборотный капитал 21 188,275 27 375,694 6 187,419 Длительность оборота чистого производственного оборотного капитала, дни 21,549 33,010 11,461 Чистый оборотный капитал (за вычетом кредиторской задолженности) 27 402,347 32 096,031 4 693,684
При этом коэффициентпокрытия внеоборотных активов не только собственным, но и долгосрочным заёмнымкапиталом на конец периода был равен 3,711 (на начало 3,453).Следовательно, на конец анализируемого периода все долгосрочные активыфинансируются за счёт долгосрочных источников, что может обеспечитьотносительно высокий уровень платежеспособности предприятия в долгосрочномпериоде. При этом динамика данного показателя может быть оценена какпозитивная.
Коэффициентобеспеченности собственными средствами составил на конец периода 0,468, что лучше установленногонормативного значения (0,1).
Соотношениезаёмного и собственного капитала (фактического) на начало анализируемого периодаравнялось 0,926, на конец периода 0,816 (при рекомендуемом значении менее 1).
Коэффициентсрочной ликвидности,отражающий долю текущих обязательств, покрываемых за счёт денежных средств иреализации ценных краткосрочных бумаг, на конец периода составил 0,199, что на0,035 пунктов ниже, чем на начало периода (0,234) при рекомендуемом значении0,30 — 0,50.
Промежуточныйкоэффициент покрытия(отражающий долю текущих обязательств, покрываемых оборотными активами завычетом запасов) на конец периода составил 1,015, что на 0,084 пунктов выше егозначения на начало периода (0,931) при рекомендуемом значении от 0,50 до 0,80.
Коэффициентпокрытия краткосрочной задолженности оборотными активами на конец периода (при рекомендуемомот 0,80 до 1,50) составил 1,989, что на 0,222 пунктов выше его значения наначало периода (1,767).
Таким образом, за анализируемыйпериод компания ОАО “АБТ Чартер” сохранила способность погасить текущиеобязательства за счёт производственных запасов, готовой продукции, денежныхсредств, дебиторской задолженности и прочих оборотных активов. Но данныйпоказатель не укладывается в диапазон рекомендуемых значений[1].
Коэффициент Бивера, равный отношению притока денежныхсредств к общей сумме задолженности, на конец анализируемого периода составил0,083 (на начало 0,130). По международным стандартам рекомендуемое значениеданного показателя находится в интервале 0,043-0,100 (в годовом исчислении0.17-0.4). Полученное значение показателя позволяет отнести предприятие к среднейгруппе “риска потери платежеспособности”, то есть уровень покрытиязадолженности суммой чистой прибыли и амортизации у предприятия средний.
Интервалсамофинансирования(или платежеспособности) ОАО “АБТ Чартер” на конец периода составил 35 дней (наначало периода 27 дня), что свидетельствует о низком уровне резервов упредприятия для финансирования своих затрат (без амортизации) в составесебестоимости и прочих издержек за счёт имеющихся денежных средств,краткосрочных финансовых вложений и поступлений от дебиторов. В международнойпрактике считается нормальным, если данный показатель превышает 90 дней (вгодовом исчислении 360 дней).
Рентабельностьактивов по прибыли до налогообложения (показывающая, какую прибыль приноситкаждый рубль, вложенный в активы предприятия) за анализируемый период в целомбыла средней и варьировалась от 7,080% до 5,060%. Значение рентабельностиактивов на конец анализируемого периода свидетельствует о достаточно высокойэффективности использования имущества. Уровень рентабельностиактивов в (5,060%) на конец анализируемого периода обеспечивается высокойоборачиваемостью активов, составившей на конец периода 1,197 оборота заквартал. Средняя доходность всех операций 4,220% (по прибыли доналогообложения).
В целом, динамикаоборачиваемости активов, которая показывает, с какой скоростью совершаетсяполный цикл производства и обращения, а также отражает уровень деловойактивности предприятия, отрицательна (за анализируемый период отмечаетсяснижение значения показателя с 1,607 до 1,197 оборотаза квартал). Сопоставление динамики рентабельности всех операций иоборачиваемости активов показывает снижение этих показателей за анализируемыйпериод, что свидетельствует о негативных изменениях в финансовом состояниипредприятия (табл.1.5).
Рентабельностьпроизводственных активов по результатам от основной деятельности (показывает какуюприбыль приносит каждый вложенный в производственные активы компании рубль) вначале анализируемого периода равнялась 10,130%, а на конец периода составляла6,910%. Эта величина показателя рентабельности складывается из рентабельностипродаж (основной деятельности), которая в конце анализируемого периодасоставила 5,200%, и оборачиваемости производственных активов, равной1,328 оборота за квартал.
Одновременноеснижение показателей рентабельности продаж и оборачиваемости производственныхактивов является “диагнозом” проблем, связанных с реализацией товаров (услуг) иработой отдела маркетинга.
Рентабельностьвсех операций компании ОАО “АБТ Чартер” в конце анализируемого периодасоставила 4,220% и была на 0,980 пунктов ниже показателя рентабельности продаж(основной деятельности). Таким образом, предприятие теряет часть своейэффективности за счёт прочей деятельности. Рентабельность собственногокапитала (фактического) предприятия (определяющаяэффективность вложений средств) в анализируемый период была положительной иснизилась с 12,040% до 7,210%.
Длительностьоборота запасов и прочих оборотных активов на конец периода составляет 31 день,краткосрочной дебиторской задолженности 26 дней, а кредиторской задолженности23 дней. Таким образом, длительность оборота чистого производственногооборотного капитала (длительность оборота запасов плюс длительность оборотакраткосрочной дебиторской задолженности минус длительность оборота кредиторскойзадолженности) составляет 34 дня и 22 дня в начале анализируемого периода.
Следуетподчеркнуть, что средняя за анализируемый период величина длительностиоборота чистого производственного оборотного капитала положительна, чтообеспечивает платежеспособность предприятия в долгосрочном периоде.
Еслиучесть, что чистый производственный оборотный капитал предприятия наконец анализируемого периода составляет 27 375,694 тыс. руб., тосокращение длительности его оборота на один день позволит высвободить денежныесредства в размере среднедневной выручки 735,587 тыс. руб. Сокращениядлительности оборота можно добиться за счёт сокращения объёма закупаемогосырья, сроков его хранения, снижения длительности производственного цикла,сокращения отсрочек платежей покупателям, увеличения длительности и объёмовкоммерческого кредита поставщиков.
Показательдлительности оборота краткосрочной задолженности по денежным платежам(13 дней), служащий индикатором платежеспособности в краткосрочномпериоде, не превышал 180 дней. Таким образом, можно предположить, что срокивыполнения обязательств Оао “АБТ Чартер” ещё не истекли и у предприятияхватит ресурсов, чтобы расплатиться с кредиторами.
Рентабельность иоборачиваемость активов предприятия. Показатели рентабельности характеризуют относительнуюдоходность или прибыль измеряемую в процентах к затратам средств или капитала.Показатель рентабельности продукции отражающий прибыльность всей реализованнойпродукции, определяется делением объёма прибыли от реализации на выручку отреализации продукции. Рентабельность отдельных видов продукции зависит отпродажной цены и себестоимости данного вида продукции. Как видно из таблицы 1.6,где приведены данные о рентабельность предприятия, по сравнению ссоответствующим периодом прошлого года изменение в уровне показателейрентабельности активов происходит под влиянием изменений структурыреализованной продукции и индивидуальной рентабельности отдельных видовпродукции.
Показателирентабельности за анализируемый период не претерпели кардинальных изменений.Все эти значения показывающие, какую прибыль приносит каждый рубль, вложенный вактивы предприятия, свидетельствуют о достаточной эффективности использованияимущества. Отклонения со знаком минус можно объяснить тем, что IV квартал 2003по интенсивности работы превосходит I квартал 2004 (наличие праздников).
Анализ данныхтаблицы 1.7 показывает, что динамика оборачиваемость активовпредприятия, которая отражает тот факт, с какой скоростью совершаетсяполный цикл производства и обращения, а также отражает уровень деловойактивности предприятия, отрицательна. Сопоставление этих данных с показателямирентабельности показывают снижение практически всех анализируемых показателейза анализируемый период, что свидетельствует об отсутствии позитивныхизменений в финансовом состоянии предприятия. Это может быть следствиемнестабильных результатов, связанных с реализацией товара (услуг) и продвижениемтовара (услуг) на рынке.
Комплексная оценкафинансового состояния предприятия на 01.04.2005г. (нарастающий итог) и анализ приведенныхв таблицах 1.2 – 1.7 данных его деятельности показывают, чтопоказатели финансовой устойчивости, ликвидности, рентабельности иоборачиваемости характеризуют предприятие как финансово устойчивое, с достаточновысоким уровнем доходности, что как следствие влечёт за собойудовлетворительную платёжеспособность.
Вывод: Предприятие ОАО “АБТ Чартер” относится ко второй группе инвестиционной привлекательности(см. Приложение 1).

Показатели рентабельности
Таблица1.6Показатели рентабельности IV кв. 2003 I кв.  2004 Отклонение Рентабельность активов по прибыли 0,087 0,068 -0,019 Рентабельность собственного капитала 0,148 0,096 -0,052 Рентабельность производственных активов 0,124 0,092 -0,032 Рентабельность основной деятельности 0,069 0,069 0,00 Рентабельность всех операций 0,054 0,056 0,002
Показателиоборачиваемости
Табл. 1.7Показатели оборачиваемости IV кв. 2003 I кв. 2004 Отклонение Оборачиваемость производственных активов 1,671 1,263 -0,408 Оборачиваемость кредиторской задолженности 4,967 4,413 -0,554 Оборачиваемость запасов и прочих активов 4,107 3,193 -0,914 Оборачиваемость активов 1,963 1,616 -0,347
Анализ системыуправления. Успех деятельности фирмы зависит отсистемы управления, которая имеет решающее значение в достижении целей и задач,стоящих перед предприятием. Поэтому возникает необходимость в проведенииисследований, позволяющих совершенствовать существующую в фирме системууправления. Исследование системы управления включает сбор, обработку и анализданных с целью повышения результативности управления. Результатами исследованийсистемы управления являются разработки, использующиеся при выборе и реализациистратегии и тактики деятельности фирмы, построении новой и/илисовершенствовании действующей системы.
Система — это организованная совокупностьподсистем и их элементов, находящихся во взаимодействии и образующих единоецелое. Любое предприятие (компания) является системой, то есть представляетсобой целое, состоящее из взаимозависимых подсистем.
Элементами управляющей подсистемы являютсяподразделения (работники), участвующие в процессе управления, и их взаимосвязи.
К основнымхарактеристикам элементов управления относятся: функции, методы, технологииуправления, организационная структура управления, информационное обеспечение,технические средства управления, кадры управления, управленческие решения.
Функции управления — это видыдеятельности, которые определяют дифференциацию (разделение) и интеграцию(кооперацию) управления, необходимые для повышения качества управления иэкономии времени.
Методы управления — это способы и приёмы воздействия наотдельные элементы управления, обеспечивающие эффективное использованиересурсов для достижения конечной цели управления.
Технологияуправления — этоуправленческий цикл, включающий в себя подготовку, принятие и реализациюрешений, осуществляемых одним или несколькими звеньями управления, с учётомопределённой формы реагирования элемента на управляющее воздействие (обратнаясвязь).
Организационнаяструктура управления — упорядоченная совокупность взаимосвязанных звеньев управления, обеспечивающихфункционирование и развитие предприятия как единого целого.
Звенья управленияотличаются размерами, назначением, функциями, информационным насыщением,способами передачи информации и мерой участия в процессах управления. Звеньямисистемы управления могут быть как отдельные работники, так и отдельные службы иподразделения. В зависимости от соотношения полномочий и функций управленияразличают звенья:
·  линейное, при котором объёмполномочий равен объёму функций. Руководитель принимает решения по всемфункциям управления;
·  функциональное, при котором объёмполномочий существенно меньше объёма функций. Часто такое звено разрабатываетварианты решений, но не принимает их, передавая принятие решений линейномузвену;
·  линейно-функциональное, при которомобъём полномочий ограничен частью объёма функций. К таким звеньям относятдолжности главного инженера, главного экономиста, главного технолога и томуподобное;
·  функционально-линейное, при которомполномочия ограничены не только частью функций, но и конкретными условиями ихреализации.
Каждое изперечисленных звеньев управления предопределяет свои организационные иинформационные связи.
Информационноеобеспечение — совокупностьсведений и сообщений, с помощью которых разрабатываются и принимаютсяуправленческие решения.
Техническиесредства управления — это средства сбора, передачи, хранения, отображения и вывода управленческойинформации.
Кадры управления — менеджеры и специалисты всехуровней управления.
Управленческиерешения — этотворческий акт субъекта управления, определяющий программу мероприятий порешению возникшей проблемы на основе анализа сложившейся ситуации.
Организационнаяструктура управления ОАО “АБТ Чартер” по принятию и исполнениюрешений представлена на рис.1.4, откуда видно,что главой компании является директор, которому подчиняется весь персоналкомпании, и им принимаются управленческие и стратегические решения вмасштабах предприятия. Принятые решения доводятся до сведения коллектива ипринимаются ими к исполнению, то есть имеет местофункционально-линейное построение организационной структуры управления.Организационная структура служб маркетинга и продаж отдельно не выделена, чтоне вполне соответствует лучшим современным образцам. В табл.1.8представлено планирование фонда оплаты труда в соответствии с изменениями вштатном расписании после реализации инвестиционного проекта.

/>/>

                              Директор                                              Заместитель директора
        по техническойчасти/> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
??Склад и  Отделмаркетинга??   /> />  
 

/>/>/>/>
/>/> Заместитель директорапо коммерческой части
/>
 
Менеджер
  по персоналу    1
Секретариат
                           и   АХЧ      3
                         IТ-отдел   3
/> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />/>
/>
/>Финансовыйотдел  2
/>   Бухгалтерия      6
/>
 
Начальникдиспетчерскойслужбы 
 
/>/>/>/>              Диспетчеры
               планирования  8
          Диспетчеры
           оперативные    4
                      Транспортный
                              отдел       8
/>/>/>/>Служба
супервайзеров 20
  /> /> /> /> /> />
/> Представительство в аэропортуВнуково
/>            Представительство в аэропортуДомодедово
Рис.1.4. Организационнаяструктура управления компании ОАО “АБТ Чартер”
Планированиефонда оплаты труда после реализации проекта
Табл.1.8№ Должность, профессия Изменения при реализации проекта Численность (чел.) Оплата труда, руб/мес. 2004 после 2004 после
  1 Директор 1 1 50000 55000
  2 Зам. директора по ТЧ 1 1 30000 35000
  3 Зам. директора по КЧ 1 1 20000 25000
  4 Нач. диспетчерской службы 1 1 15000 20000
  5 Финансовый отдел 2 3 4000 4500
  6 Бухгалтерия 6 7 4000 4500
  7 Менеджер по персоналу 1 2 2500 5000
  9 Секретариат и АХЧ 3 4 2000 4500
  10 Отдел маркетинга 4 5500
  11 Транспортный отдел 8 28 2500 30000
  12 IТ — отдел 3 4 4000 4500
  13 Служба супервайзеров 20 38 5000 11500
  14 Диспетчеры планирования 8 9 3000 3500
  15 Диспетчеры оперативные 4 5 3000 3500
  16 Служба эксплуатации технолог. оборуд. 4 9500
  17 Охрана и уборщицы 1 6 1500 15000
  18 Представительства 12 24 12000 24000
  весь персонал 72 105 325600 500500
 
Директору подчиняютсяфинансовый отдел и бухгалтерия, секретариат, отдел кадров, АХЧ и IT-отдел. Заместителю директора по коммерции– представительства компании в аэропортах Внуково и Домодедово, финансовыйотдел и бухгалтерия, начальник диспетчерской службы, координирующийвзаимодействие между отделами компании. Заместитель директора по техническойчасти так же руководит отделами с технической точки зрения. В компании имеютсявсе перечисленные выше звенья управления.
Необходиморассматривать как формальную, так и неформальную организационную структурупредприятия. Неформальная структура представляет собой системуежедневных действий, регулирующих важнейшие для предприятия отношения, ивключает в себя комплекс неофициальных правил, ценностей, норм, убеждений, атакже взаимоотношения и связи внутри предприятия, которые сложились междуотдельными категориями работников. Эта структура дополняет формальную структуруи затрагивает сферы отношений, неурегулированных положениями последней. Дляуспешной реализации стоящих перед предприятием целей требуется максимальноесближение формальной и неформальной структуры.
Функциипредприятия должны чётко распределяться между всеми его служащими, что иопределяет основу его организационной структуры. Сотрудники организациинаделяются соответствующими правами и обязанностями, которые закрепляютсядирективно и должны выполняться, как это предписывается. При этом результаттруда служащих сразу же направляется на достижение стоящих перед компаниейзадач. В российской практике прослеживаются печальные тенденции в организацииструктуры организаций: “раздутость кадров”, нечёткое распределениеобязанностей, неотработанная система поощрений и взысканий. Оптимальнаяструктура предприятия – это шаг вперёд к его процветанию.
Бизнес-моделирование (моделирование бизнес-деятельности)- важный инструмент не только оптимизации деятельности предприятия, но иподдержки её последующего функционирования. Оно представляет собой процессотражения субъективного видения реально существующего в компании потока работ ввиде модели, состоящей из взаимосвязанных объектов. Бизнес-моделирование – этосовременная технология управления, повышающая эффективность работы предприятияза счёт снижения расходов на внутреннее взаимодействие, а, следовательно,обеспечивающая всестороннюю организационно-экономическую экономию ресурсов.
Расходы (издержки) навзаимодействие неизбежны для всех хозяйствующих субъектов, причём их доля всовокупных издержках производства товаров (услуг) сравнима, а нередко дажепревосходит долю расходов на преобразование. Особенно они велики в сфере услуги могут по разным оценкам в зависимости от отрасли экономики и страны достигать40-70% общих издержек [6]. По нашим оценкам в компании ОАО “АБТЧартер” расходы на взаимодействие выше 50% общих издержек, что можетбыть связано с необходимостью аренды офисных и складских площадей. Очевидна потребность в офисно-складском комплексе, которыйбы отвечал задачам компании.
Анализчисленности персонала компании показывает соответствие рекомендуемым нормам.В настоящее время численность персонала ОАО “АБТ Чартер” по штатному расписаниюсоставляет 72 человек. В связи с сезонностью и проводимой кадровой политикойцентрального офиса (ЦО) компании численность персонала постоянно претерпеваетизменения.
Управленческийсостав компании (директор и два его заместителя) составляет 4,2% общейчисленности персонала, что также соответствует установленной нормеуправляемости[2].
Квалификационныетребования к персоналу высокие (см. Приложение 2).
В настоящее время вкомпании ОАО “АБТ Чартер” более 70% сотрудниковимеют высшее и специальное образование.
Офисы компанииоснащены всеми необходимыми средствами управления: компьютерной техникой,имеющей специализированное ПО, средствами сбора и обработки информации.
Исходя извышеизложенного, можно сделать вывод, что предприятие ОАО “АБТЧартер” в основном соответствует представлениям современного построения системы управления, основанной направильном подборе и расстановке кадров, использовании современных методовуправления. В компании ОАО “АБТ Чартер” используютсядостижения науки и техники в областях психологии и технологий принятияуправленческих решений.
Организационнаяструктура служб маркетинга и продаж отдельно не выделена, что не вполнесоответствует лучшим современным образцам. 
 
1.2.Анализ ситуации на рынке недвижимости
Экономическоеобоснование инвестиций в недвижимость является важнейшей частью принятиярешения инвестором и является многогранным и масштабным вопросом. Поэтому дляцелей настоящей работы необходимыограничения, а именно ограничимся рассмотрением темы через призмуземлепользования в городских условиях. В обычном понимании не существуетединого городского рынка недвижимости, а есть множество ситуаций, определяющихформирование цен в городе на земельные участки, на недвижимость, в силусуществования множества скрытых рынков, являющихся одновременно автономными исвязанными между собой [34]. В целом земельный рынок можно рассматривать какдва сегмента: застроенные участки и свободные от застройки участки или как,например, такие сегменты:
·         земли сельскохозяйственногоназначения;
·         открытыенезастроенные земли (рекреации, туризм, охота, рыбалка);
·         незастроенныеземли города  и пригородной зоны (ближайшая периферия) в перспективе свозможностью использования под застройку;
·         застроенные илиотведённые под застройку городские земли;
·         земли, под жилымиодносемейными домами с огородными участками;
·         участкимногоквартирной многоэтажной застройки;
·         участкикоммерческой и промышленной собственности;
·         участкисобственности (недвижимости) различных инфраструктур;
·         участки, определённыепод застройку на условиях передачи в аренду [36].
Возможна инаяклассификация объектов недвижимости и сегментация рынка, где будетформироваться своя собственная структурированность условий и стоимость объектовнедвижимости. Например, в г.Москве выделяют секторы: офисной, торговой и производственно-складской недвижимости [24]. Дляэкономического обоснования вложений в земельные участки рассмотрим вкратцесовременную ситуацию на рынке и некоторые тенденции её развития.
Секторофисной недвижимости. По мнению аналитиков [9] в 2005г. спрос на офиснуюнедвижимость класса «А»-«В» в Москве ещё будет превышать предложение. Ноактивность спроса будет падать до стабилизации уровня предложения и уровняустойчивого платёжеспособного спроса в этом секторе, что уже наблюдается ссередины 2004г. Резкого снижения цен (арендных ставок) в 2005г непрогнозируется, хотя уровень доходности инвестиций в этом секторе перемещаетсяс планки 15-18% годовых к 11-13%.
Стабильныйрынок с высокой активностью – это область деятельности институциональныхинвесторов с крупными долгосрочными капиталами. Их приход означает, чтоспекулятивная составляющая в этом бизнесе практически исчезнет до 2006г., чтосимволизирует кристаллизацию сектора рынка как долгосрочного инструмента снизким уровнем инвестиционного риска. Первая институциональная инвестиционнаясделка в области офисной недвижимости Москвы — продажа Credit First Swiss Boston офисного здания фонду Fleming Family & Partners стала такимсимволическим событием ещё в 2003г. [9].
На этомфоне необходимо отметить ещё несколько тенденций, которые возникли в офисномсекторе рынка в 2003г., но в полной мере проявились в 2004г. и продолжатсядалее. Это появление ещё одного типа объектов класса «В» - “бизнес-парков”, децентрализация и демократизация спроса накачественные офисные площади. Если в 2003г. цены продаж значительно различалисьв зависимости от местоположения и коммерческих характеристик объекта, то в2004г. цены на офисы в центре и в районе третьего кольца начали выравниваться.Коммерческое строительство внутри Садового кольца начинает заметноограничиваться уже сейчас. Самым перспективным деловым центром столицы теперьсчитается район третьего транспортного кольца, в основном вдоль крупных трасс — Кутузовского, Ленинградского проспектов и других.
Аналогичнаяситуация характерна и для ближайшего Подмосковья, куда ещё недавно переводилисьпроизводственные мощности, а теперь это зона, благодаря целенаправленнойполитике областного руководства, является привлекательной для многих инвесторови по сути становится основой для будущего роста рынка. Сектор офиснойнедвижимости Москвыи Московской области показывает устойчивые темпы развития и роста инвестиций.
В сектореторговой недвижимости объёмы предложения за счёт нового строительстватакже растут. Суммарная площадь введённых в эксплуатацию торговых площадей в2003 году составила более 1,5 млн. кв.м,а общая площадь торговых центров составила в 2004 году более 2  млн.  кв.м ипродолжает расти в 2005г. [9].Переизбыток площадей приводит к тому, что цены на них начинают постепенностабилизироваться — особенно это касается центров за пределами Садового кольца.Спрос на площади в центре города остается очень высоким, хотя средняя аренднаяставка здесь составляет $1,5 тыс. за кв.м в год и более. За пределами Садового кольца ставкане выше $1 тыс. за кв.м в год. На 01.03.2005г. она даже снизилась, составив$0,8-0,9 тыс.  за кв.м в год [40].
На рынкеаренды торговых площадей не хватает качественных арендаторов, способных платитьза помещения в течение длительного времени, поскольку, несмотря на бурный рострозничных сетей, операторы не могут наращивать объёмы с той же скоростью, скакой на рынок выводятся новые торговые площади. Арендные ставки на площади вторговых центрах, не соответствующих современным стандартам, сейчас снижаются,в то время как в удачных объектах они остаются стабильно высокими. Аналитикиотмечают, что в последнее время владельцы московских торговых центров вынужденыразрешать арендаторам платить фиксированный минимум и определённый процент соборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, дляфирм, специализирующихся на продаже одежды и обуви — 15-20%, для магазинов,торгующих товарами класса люкс — более 20% [29].
Генеральнаясхема размещения торговых объектов городского значения в Москве предусматриваетувеличение площадей с 8 млн. кв.м до 16 млн. кв.м. до 2020г. Из них 6,3 млн. кв.м появятся пристроительстве 300 крупных торговых центров. Производственные зоны инезастроенные территории площадью от 13 до 38га должны быть реорганизованы вторговые зоны. К тенденциям 2005г. специалисты относят развитие крупных сетевыхторговых центров (уровня “Ашан”, “Метро” и другие), вытеснение существующихрынков и павильонов районными, региональными и суперрегиональными торговымицентрами, появление новой для Москвы концепции (типа объектов) — “ритейл-парков”.
С конца2004г. существенно изменилась и будет изменяться структура торговых площадейвозле станций метрополитена и железной дороги в Москве и Московской области,что является выполнением решений государственных органов, связанных с политикойбезопасности. По этим же причинам заметно снижение мелкой уличной торговли, чтотакже усиливает эти тенденции и ведёт к снижению доходности. С другой стороныэти же причины могут и вызывают спрос, а, следовательно, и рост ценыдоходности. В целом прогноз доходности в этом секторе неочевиден даже дляузких специалистов [9].
Секторпроизводственно-складской недвижимости является одним из самых молодых секторовнедвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран.Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появиласьвсего 10-12 лет назад и неудивительно, что сфера товарного обращения складскойнедвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно. Насегодняшний день предложение по складским помещениям в Москве составляет ~1,6 млн. кв.м. Но в структуре этого предложения наблюдаетсяпреимущественно низкий стандарт, часто с ненадлежащим образом оформленнымиправами. Только менее 200 тыс. кв.м(практически 1/10) можно рассматривать как международный стандарт. К концу 2005-началу2006г. окончится строительство складских комплексов класса «А» - «В» и без учетастроительства для собственных нужд, объём нового предложения составит до 150 тыс. кв.м. В 2005г.ставка аренды в мелких и средних комплексах составит $150 за 1 кв.м в год (науровне 2003г.), в крупных — упадет до уровня $110-120 за 1 кв.м. в год. В целомдоходность сектора в 2005г. и ещё год-два останется стабильной (15-18%) за счётнеудовлетворенного спроса, после чего произойдет насыщение и возможноескатывание до 11% и менее. Хотя существует мнение, что при выполнении городскихпрограмм по стимуляции развития малого бизнеса, возможен рост цены аренды (можетбыть как субаренды) из-за массового спроса на небольшие складские ипроизводственно-складские помещения, что приведёт к достаточно устойчивойдоходности на уровне 13-14% [9].
Надоотметить, что часть сектора производственно-складской недвижимости, в силуспецифики бизнеса в стране, часто не учитывается ни ведущими участниками рынка,ни специалистами.
Насередину июня 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе(за 1 кв.м в сутки) были следующие:
·          длянеотапливаемых складских помещений (в пределах МКАД) — $0,33;
·          дляотапливаемых складских помещений (в пределах МКАД) — $0,43;
·          длянеотапливаемых складских помещений (за пределами МКАД) — $0,28;
·          дляотапливаемых складских помещений (за пределами МКАД) — $0,30.
Стоимостьпогрузочно-разгрузочных работ на середину июня 2004 года, согласно ежемесячномубюллетеню “Rway”, составляла $1,5 до $4,1 за тонну груза. Стоимость продажискладских комплексов составляет $350-800 за 1 кв.м в зависимости от имеющегосяспециального оборудования, и при этом она незначительно зависит отместорасположения склада [9].
Очевидно,что доходность в этом секторе недвижимости сильно зависит от качества помещенийи услуг, только для таковых высокого класса надо ожидать роста инвестиций. Ведущиедела в России девелоперы классифицируют склады аналогично системе, принятой дляофисных помещений.
По мнениюспециалиста компании JonesLangLaSalle Владимира Пинаева [40],сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо ихбудущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделкипо покупке их в собственность крайне редки. Большинство хозяев так называемыхспекулятивных складских площадей, то есть фирм, делающих свой бизнес на сдачеих внаём, — российские компании.
Ещё одинвид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса «А», — интеллектуальные склады. Считается, что именно спекулятивных проектов такогокачества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов,возведенных собственниками, то они редко разглашают данные о своих площадях,поэтому говорить о том, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, онистроятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнесанужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующимиего работу [40].
Аренда истроительство. РазвитиеМосковского региона, особенно сферы недвижимости, обусловлено в основномвнешнеэкономической деятельностью фирм как российских, так и иностранныхголовные офисы которых расположены в г.Москве. За последние годы Москвапревратилась в основной транзитный пункт на пути товаров из ближнего и дальнегозарубежья в регионы РФ. Поэтому основные районы, которые для большинстваарендаторов отвечают их потребностям в размещении складских площадей этоЗападный, Юго-Западный, Северный, Северо-Западный Подмосковья. Все имеющиеся наданный момент времени складские помещения в этих районах заняты более чем на95% и лидируют по размеру арендной ставки. С экономической точки зрениястроительство новых складских объектов в этих зонах Подмосковья наиболеевыгодно, что подтверждается новыми проектами по строительству складов,общей площадью порядка 250 000 кв.м, которые будут введены в строй впериод 2005-2007гг., но и стоимость земельных участков самая высокая. Однакопотребность в качественных складских помещениях на данный момент составляетболее 600 тыс.  кв.м. Так что огромный спрос на складские площади вэтих районах сохранится.
Учитывая, что вг.Москве в последнее время наблюдаются огромные проблемы с транспортным движениеми ограниченное предложение на земельные участки пригодные под строительствосовременных складских комплексов, а также увеличение цены на аренду или выкупземли, многие компании, работающие на рынке оказания складских услуг, обращаютсвой взор на ближайшее Подмосковье.
Аренда офисныхпомещений.Устойчивый рост российской экономики стимулирует и рост рынка недвижимости. Врезультате, общее количество арендованных офисных площадей возросло, апредложение сократилось. Тем не менее, общие расходы на аренду офисныхпомещений по-прежнему на 25-30% ниже докризисного уровня 1998г. Сейчас основнойспрос на офисные помещения наблюдается в классе «В»,причём не в центре, а в районе Третьего Транспортного кольца, где имеютсяхорошие транспортные развязки.
Предложениеофисных помещений. Общее предложение в начале 2004 годасоставляло 1,9 млн. кв.м офисных помещений международного качества(классы «А» и «В»).Ожидается, что к концу 2005г. будет завершено строительство ещё более 240 тыс. кв.мофисных помещений [9]. В 2004г. строительство велось активнее по сравнению спредыдущим годом. Планируемый к завершению в 2004г. объём строительствасоставляет 360 тыс.  кв.м офисных площадей международного качества.
Арендные ставки.Средние арендные ставки для офисных помещений международногокачества не изменились или увеличились незначительно ~ 3%.
Несмотря на растущийдефицит офисных помещений, в целом, арендаторы не были готовы переплачивать зааренду офисов и искали лучшие предложения по соотношению цены и качества.Конкуренция среди арендаторов за качественные помещения приведёт к тому, чтолучшие здания будут сданы в аренду или проданы до окончания строительства.
Потребности вскладских площадях по состоянию на конец I полугодия 2005г. приведёны на рис.1.5. Он иллюстрирует структуруреального спроса и наиболее интересные объекты складской недвижимости иявляется обобщением информации сайтов компаний, работающих на рынке аренды ипродажи офисной и промышленно-складской недвижимости [9].
Чистая средняябазовая годовая арендная ставка в зависимости от количества арендуемой площади,расположения и качества здания варьируется в пределах: класс «А»: от $425 до $525 за кв.м (для лучших зданий от$470 до $525); класс «В»: от $300 до $400 закв.м.
/>
/>
Рис.1.5. Структура реального спроса и объектов складскойнедвижимости (данные по II полугодию 2004г.)
Как правило,определение площади помещений производится на основе международного стандартаВОМА; измерение площади помещений по стандартам БТИ требуется для целейгосударственной регистрации. В целом по Москве, соотношение арендуемой иполезной площадей варьируется от 70% в старых зданиях до 87-95% в современныхзданиях [32].
Инвестиционныепроекты по недвижимости. В 2004 году главный спрос на покупку офисной недвижимости исходил ототечественных и иностранных компаний финансового и энергетического секторов. Впервыеза период после кризиса 1998г. был заметен рост интереса институциональных ичастных инвесторовк коммерческой недвижимости, результатом, которогобыли десятки заключенных сделок. Стоимость покупки квадратного метра готовых квыезду офисных помещений осталась на прежнем уровне и варьировалась взависимости от расположения и качества в пределах $2300-3400. Стоимостьстроительства и реконструкции в 2004г. не увеличилась и оценивается в пределах$1000-1500 за кв.м. Доходность строительства офисныхзданий такжеосталась на прежнем уровне в 17-23% в зависимости от класса здания и егорасположения. В будущем ожидается падение доходности, но в ближайшие 2 годавлияние растущей арендной платы за землю и инфляции будет компенсироватьсяувеличением дохода из-за растущих арендных ставок.
Недостатокфинансирования по-прежнему ощущается на рынке коммерческой недвижимости,поскольку изменения в законодательстве, смягчающие ограничения на вложения внедвижимость инвестиционных фондов, страховых компаний и пенсионных фондов,введены в действие, но вряд ли будут реализовываться на практике в большихобъёмах ранее конца 2007г. Рынок коммерческой ипотеки только начинаетразвиваться, ограниченное участие банков значительно снижает объёмыфинансирования.
Общий прогноз. Рынок недвижимости в Московскомрегионе полностью оправился от рецессии 1998-99 годов. Уровень свободныхпомещений в настоящее время значительно ниже, чем в Центральной и ВосточнойЕвропе, объём нового строительства полностью не удовлетворяет растущий спрос.
В ближайшем будущеможидается усиление конкуренции за помещения хорошего качества. Большинствозданий будет полностью сдано в аренду до завершения строительства. Компании,которым требуются офисные помещения площадью более 1500 кв.м, будут вынужденыотложить свой переезд до 2007 года. Решающую роль приобретут заблаговременноепринятие решения по крупным корпоративным проектам и перспективноепланирование. Тенденцией станет строительство зданий для конкретногопользователя, что особенно характерно для складской недвижимости, так какпредлагаемые сегодня в аренду складские помещения имеютпреимущественно низкий стандарт.
Арендные ставкипродолжат рост на 3-5% в год. Ранний выход на рынок крупных офисных объектовповлияет на конкурентоспособность арендных ставок в зданиях более раннейпостройки.
Стоимость покупкиквадратного метра недвижимости, как офисной, так и складской, будет неуклонновозрастать вне зависимости от сезона в связи с инфляционными макроэкономическимиожиданиями.
Выводы: На основаниипроведенного на современном фактологическом материале краткого анализа ситуациии тенденций развития современного рынка недвижимости Московского региона установлено, что рынок является растущим и будетразвиваться во многом благодаря сектору производственно-складской недвижимости.Это вызывает привлекательность инвестиций и подтверждает возможность (выгоду)реализации инвестиционных проектов. Экономическое обоснование, в свою очередь,для правильной оценки требует разработки и адекватного применения методическогоаппарата анализа и оценки инвестиционных проектов. Такой аппарат должен:включать в себя методы выявления ключевых показателей, систему мониторинга,быть чувствителен к параметрам среды. Таким образом, для возможного решенияактуального вопроса о целесообразности инвестиций необходимо провестимаркетинговые исследования и ответить на вопросы:
1). Как икакие источники финансирования инвестиций выбрать? (представляет тему,выходящую за рамки настоящей работы см. Приложение3).
2). Где ина каких условиях размещать складской комплекс? (также не представляетсявозможным рассмотреть в полном объёме).
3). Какиетехнологии и оборудование использовать?
4). Какоценить инвестиционный проект?
5).Какова экономическая эффективность инвестиционного проекта?
6).Каковы риски проекта и как их снизить?
7). Каковы наиболее существенные последствия проекта для состояниякомпании, в том числе социально-экономическийэффект?     
ГЛАВА 2
ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРОЕКТНАЯЧАСТЬ
2.1.Выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складскогокомплекса
Так как припостановке вопроса о реализации инвестиционного проекта сразу же необходимоопределить конкретное расположение складского комплекса — где в г.Москве или вобласти? — проведём выбор и оценку стоимости земельного участка для размещения складскогокомплекса, учитывая всё вышеизложенное ранее по этому вопросу.
Следует отметить, чтообычно используемые методы достаточно эффективны для оценки сравнительнонебольших по площади различного функционального назначения с расположенными наних объектами недвижимости земельных участков, по которым существуетдостаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, какправило, в составе селитебных территорий.
Для оценкистоимости и возможности приобретения (аренды) земельного участка воспользуемсярезультатами вышеприведенных данных по экономическому обоснованию вложений внедвижимость и анализа ситуации на рынке. Известно, что рыночная стоимостьсотки земли в г.Москве в 5 и более раз превышает стоимость сотки земли,находящуюся в пределах 30км пригородной зоны столицы. Арендная плата какофисных, так и складских помещений в г.Москве в несколько раз выше, чем вПодмосковье. Стоимость 1кв.м для вновь строящихся объектов также выше на 20% иболее [9]. То есть, в прямом денежном выражении затраты на земельный участокпод строительство складского комплекса в пределах г.Москвы значительно дороже,чем за городом. Но может ли расположение в г.Москве дать преимущества?
— как выгодноевложение капитала в недвижимость с учётом растущей стоимости недвижимости иимеющихся тенденций роста в настоящее время. Да, может как средство долговременных и надёжныхинвестиций. Как известно, при оценке экономической эффективности акцент делаетсяна потенциальную способность инвестиционного проекта сохранить покупательнуюценность вложенных средств и обеспечить достаточный темп их прироста (см. ниже иПриложение 3). Это вопрос стратегии развития предприятия, определяемыйруководством компании.
— какудобство и улучшениетранспортной логистики. На первый взгляд ответ на этот вопрос тожеположительный, так как многие клиенты компании находятся в г.Москве. Однако, помнению специалистов, как было показано выше, такое расположение (в промзонах наокраине Москвы) сейчас не считается несомненно более выгодным по сравнению срасположением в ближнем Подмосковье. Необходимо учитывать и привязку каэропортам в силу специфики самого бизнеса и имеющихся объектов недвижимости,территориально расположенных во Внуково и Домодедово.
Можно, учитываяпрограмму Правительства Москвы по выводу за пределы города производственных искладских хозяйств, рассматривать вопрос о местонахождении складского комплексана территориях, освобождающихся при перепрофилированииобъектов промышленности или перебазировании их на другие земельные участки,расположение которых определено зонированием, как правило, на периферии или запределами городов. Но простой расчёт показывает, что размер необходимых средствна осуществление такого инвестиционного проекта, по меньшей мере, в 2-3 выше,чем при строительстве объекта в области. Например, сумма затрат по оплатеперемещения расположенного на данной территории объекта, оплате городу запредоставление имеющейся инфраструктуры (как правило, обязательные условияучастия в тендере на право приобретения земельного участка в г.Москве [32])превосходит затраты на строительство нового объекта за пределами г.Москвы взависимости от условий в несколько раз[3].
Вероятно,можно рассматривать вопрос о месте расположения комплекса на периферииг.Москвы, если такой вариант реально имеется и можно получить государственнуюфинансовую поддержку для его осуществления.
Такимобразом, в общем случае (если нет других оснований или возможностей),основываясь на данных анализа, предпочтительнее рассматривать будущеерасположение складского комплекса вне г.Москвы.
Известно, чтостоимость сотки земли в ближайшем Подмосковье в Западном (Юго- иСеверо-Западном) направлении сопоставима со стоимостью таковой в г.Москве [9].Несмотря на то, что эти направления удобны с точки зрения транспортнойлогистики для размещения на их территориях складского комплекса фирм,являющихся участниками ВЭД, также как следующее по приоритетности Северное, попричине высокой цены земельного участка являютсяневыгодными[4].
Поэтому для решениявопроса о выборе места расположения земельного участка под строительствоскладского комплекса ограничимся направлениями по Ярославскому, Рязанскому иКаширскому шоссе. В этих направлениях имеется развитая инфраструктура, включаятранспортную, свободные земельные участки со сравнительно невысокой рыночнойстоимостью.
Оценку стоимостиземельного участка в связи с ограниченным объёмом настоящей работы проведём в упрощённомварианте без подробного описания исходных данных местоположения объектов,выбора и расчёта поправочных, корректирующих и дополнительных коэффициентов и прочее. Отметимтолько, что в выбранных направлениях (районах) размещения земельных участков возможны факторы, снижающие относительную ценностьтерритории и их учёт необходим особенно для незастроенныхучастков.
Местоположениеобъекта оценки. Объект оценки представляет собой незастроенный участок торговогоназначения. Неосвоенныйучасток площадью 25 000 кв.м находится в Ленинском районе Московскойобласти в 28км от МКАД по Каширскому шоссе. Подъезд к участкубеспрепятственный, осуществляется по грунтовой дороге, расстояние до асфальтированнойтрассы составляет приблизительно 200м. Участок граничит с лесным массивом, атакже с застроенными земельными участками, предназначенными под жилищноестроительство, где имеется скважина, подведено электричество 380В,магистральный газ. Участок: генплана ТУ нет, эскизного проекта нет,коммуникаций нет, каких-либо строений, улучшений нет, водоёмов нет, имеютсязелёные насаждения в виде кустарника, хвойных деревьев.
Вид права — собственность. Информации по правоустанавливающим документам нет. Всоответствии со Стандартами оценки [34] требуется предоставлениесоответствующих документов для проведения оценки объекта с целью принятияуправленческого решения.
В рамкахнастоящее работы использовался метод сравнения продаж, — по сложившейсяпрактике земельные участки оцениваются с использованием сравнительного подходав связи с наличием предложений аналогичных объектов на рынке. Исходные данныепо сопоставляемым объектам приведены в таблице 2.1. В рамках данногоисследования методы доходного подхода не применялись, поскольку достоверныхрезультатов эти методы оценки не дают. Не применялся и затратный подход ввидутого, что земельные участки в рамках данной работы оцениваются какнезастроенные.
В таблице2.2 представлена процедура внесения поправок и приведены результаты оценкистоимости по приобретению в собственность земельного участка, проведённая сиспользованием кадастровой оценки.
Длярассматриваемых объектов, выбранных как тестовые в границах соответствующихпоселений в районах их месторасположения, значения коэффициентов дифференциациикадастровой стоимости для первых трёх объектов равны и составляют: Ккд= 0,3, для объекта 4 — Ккд = 2,1, для объекта 5 — Ккд =1,6.
Исходные данные по земельным объектам, исследуемым для выбора и оценки стоимости земельногоучастка под строительство складского комплекса
Табл. 2.1Показатели и характеристики Объекты сравнения Оцениваемый Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Цена продажи, $ ? 396 000 900 00 840 000 661 500 Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные Право собственности нет полное полное полное полное Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные нерыночные Условия рынка (время продажи) март, 2005 январь, 2005 ноябрь, 2004 декабрь, 2004 февраль, 2005 Состояние окружающей среды Удовлетворительное Удовлетворительное Загазованность Удовлетворительное Удовлетворительное Стоимость сотки, $ ? 2 000 1 800 3 360 1 890 Местоположение Каширское ш. 18км Каширское ш. 12км Каширское ш. 28км Ярослав. ш. 8км Рязанское ш. 33км Площадь, соток 250 180 500 250 350 Условия подъезда плохие хорошие хорошие хорошие хорошие Текущее состояние незастроен застроен незастроен незастроен незастроен Доступные коммунальные услуги нет все нет все Коммуникац. по границе участка
Коэффициент дифференциации оценочной зоны, Ккд 3,0 3,0 3,0 2,1 1,6 Дополнительная информация торговое назначение под ИЖС, охрана торговое назначение под ИЖС под ИЖС Тел. доп. информац. 980-76-60 772-89-62 364-81-43 130-58-85 722-13-31

Процедура внесения поправок и результаты оценки стоимости дляприобретения в собственность земельного участка
Табл. 2.2 Элементы сравнения Объекты сравнения Оцениваемый Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Цена продажи, $ 396 000 900 000 840 000 661 500 Площадь, соток 250 180 500 250 350 Стоимость сотки, $ 2200 1800 3360 1890 Корректировки Поправка на торги, %
-3
2134
-3
1746
-3
3259,2
+3
1946,7 Поправка на состояние окружающей среды, %
2134
+5%
1833,3
3259,2
1946,7 Поправка на наличие улучшений, %
-17%
1771,22
+25
2291,63
3259,2
+2%
1985,63 Поправка на целевое назначение, %
+23
2178,6
2291,63
+23
4008,82
+23
2442,32 Поправка на размер участка, %
2178,6
+2,5
2348,92
4008,82
+1,50
2478,95 Поправка на условия рынка (время продажи)
+8,1
2355,07
+22,4
2875,078
+10,4
4425,73
+6,1
2630,17 Поправка на местоположение, %
2355,07
2875,08
-47
2345,64
+4%
2735,38
Скорректированная цена сотки по Ккд, $
2355,07
2875,08
0,7
1641,95
0,53
1448,11 Валовая коррекция 155,07 1075,08 1718,05 441,89 в % от цены продажи 7,1 59,7 51,1 23,4 Весовые коэффициенты 4 5 5 7 Средневзвешенная цена сотки, $ 2006,77 9420,28 14375,4 8209,75 10136,77
Рассчитавсуммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретногооценочного участка. Можно получить стоимость земель кадастрового квартала воценочной зоне.
При этомпоправочный коэффициент к кадастровой стоимости земель, влияющий на ставкуземельного налога через коэффициент дифференциации, в производственной зоне дляскладских объектов равен 1,0. Это, конечно, неточность, которая даёт неверныйрезультат, но других значения, например, для наших конкретных условий, простонет. В этом и проявляются затруднения практического определения стоимостиземельных участков с применением кадастровой оценки. Поэтому вполне состоятеленвывод о трудности использования кадастровой оценки, и ещё — состояниекадастровых массивов, требующих постоянного обновления, должно иметьмноголетнюю статистику.
Выход изданного положения найден в опоре на мировой опыт налогообложения земельныхучастков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков,расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% ихрыночной стоимости. Имея среднюю ставку земельного налога в соответствии сЗаконом “О плате за землю” (табл. 1, 3 Приложения к закону), Правительство РФ вынужденорегулировать стоимость земельных участков нерыночными методами, — с помощьюповышающего коэффициента ставки налога, повышая его постоянно (в 1995 — 2,0; в1996 — 1,5; в 1997 -2,0; в 1998 — почти в 2; в 2000 — 1,2 раза). Их перемножениемнаходится средняя ставка, точнее чем раньше отражающая реальное положение, ноне адекватно конкретной сегодняшней ситуации.
Наилучшее инаиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества,являющееся физически возможным (то есть соответствовать ресурсному потенциалу),разумно оправданным, юридически законным (то есть срок и форма предполагаемогоиспользования не должна подпадать под действие правовых ограничений,существующих либо потенциальных), осуществимым с финансовой точки зрения (тоесть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению ссуммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат) и врезультате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным (тоесть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятностьреализации которых подтверждается рынком). Результатыанализа представлены в Приложении 4.
Стоимостьземельного участка. Складской комплекс представляет собой помещение склада суммарнойплощадью 2 808 кв.м и крытойрампой площадью 504 кв.м, офисное зданиес помещениями площадью 230 кв.м и зданиесо вспомогательными помещениями площадью 312 кв.м. (см. Глава 3).
Вориентировочных расчётах ТЭО строительства (упрощённый бизнес-план) приопределении площади земельного участка необходимого для размещения комплексапромышленного и культурно-бытового назначения можно принять как 5-7 — кратноеувеличение известной суммарной площади входящих в него объектов [9].
В нашемслучае площадь необходимого земельного участка составляет:
50м х 500м = 25 000кв.м = 250 соток
Цена засотку неосвоенного участка, определенная выше, составляет $2 006,77.Тогда стоимость земельного участка равна:
2 006,77 х 250 = $501 692
Приосвоении участка его стоимость возрастёт и составит:
501 692 х 1,3 = $652 200,
где 1,3 – коэффициентосвоения [20].
Суммарнаястоимостьземельного участка под строительство складскогокомплекса составит с затратами на освоение неосвоенного участка истроительством дорожного полотна длиной 200 метров для подъезда к объекту (израсчёта стоимости 1 км дороги $1 000 000):
652 200 + 400 000 = $1 052 200
Вывод: выбор и оценка стоимостиземельного участка под строительство складского комплекса, проведенные сиспользованием методов сравнения продаж, кадастровой оценки земель ианализа наилучшего и наиболее эффективного использования, позволили предложитьдля этого неосвоенный участок площадью 25 000 кв.м в Ленинском районеМосковской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе стоимостью$1 052 200.

2.2. Оценка инвестиционного проекта и его рисков
Какизвестно, понятие инвестиционного проекта трактуется двояко: как деятельность(мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий,обеспечивающих достижение заданных целей и как система, включающая определённыйнабор организационно-правовых и расчётно-финансовых документов, необходимых дляосуществления каких-либо действий или описывающих эти действия [35].
Для целейнастоящей работы необходима оценка капитальных вложений в реальныйинвестиционный проект, поэтому понятие “инвестиционный проект” используется вовтором значении, а в первом значении употребляется обычно понятие “проект”.
“Инвестиционныйпроект — обоснование экономической целесообразности, объёма исроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимаяпроектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательствомРФ и утверждённой в установленном порядке и стандартами (нормами и правилами),а также описание практических действий по осуществлению инвестиций(бизнес-план)” [  ].
Передреализацией необходимо провести экономическое обоснование инвестиционногопроекта, которое должно дать ответ о его целесообразности. При этом должны бытьиспользованы надёжные и апробированные методические подходы, что позволит свестиинвестиционный риск к минимуму.
В СССРдействовала методика определения абсолютной и относительной эффективностикапитальных вложений. С переходом экономики России на рыночные отношения этаметодика не может быть использована в полной мере на практике. Основнойнедостаток её заключается в том, что величины нормативных коэффициентовэффективности капитальных вложений в значительно занижены, что в конечном итогедаёт неверную оценку, так как в условиях рыночной экономики их величины должныадекватно изменяться в зависимости от изменения уровня инфляции и быть науровне процентной ставки или другого аналогичного критерия, например, ставкидивиденда.
Вторымнедостатком вышеупомянутой методики является то, что для убыточных предприятийкоэффициент абсолютной эффективности определялся по формуле, оперировавшей не сприбылью, а с себестоимостью продукции до и после вложения инвестиций. Дело втом, что реализация какого-либо мероприятия не всегда приводит к ликвидацииубыточности, хотя издержки в этом случае снижаются и для рыночных условийявляется неприемлемым.
Методикаопределения сравнительной эффективности капитальных вложений основана насравнении приведенных затрат по вариантам [12]. Согласно этой методикеэкономически целесообразным вариантом считается тот, который обеспечиваетминимум приведенных затрат. Если капитальные вложения проводились в разноевремя, то рекомендовалось применять коэффициент приведения. Капитальныевложения приводились к концу или к началу осуществления проекта. Основнымнедостатком методики определения сравнительной эффективности капитальныхвложений является то, что критерием для выявления лучшего варианта служат приведенныезатраты, а не прибыль, в большей степени отвечающая требованиям рыночнойэкономики.
Крометого, методика не может быть использована для экономического обоснованияинвестиций, направляемых на улучшение качества продукции: как правило, сулучшением качества продукции увеличиваются издержки на её производство иреализацию за счёт использования более высококвалифицированного труда,применения более качественных материалов и оборудования и других факторов.Поэтому эта методика, в которой за основу взяты приведенные затраты, не можетбыть применена.
Взарубежной практике для оценки эффективности реальных инвестиций используютметоды, основывающиеся на различных принципах. Одним из таких базовых принциповявляется оценка возврата инвестируемого капитала на основе показателя денежногопотока “кэш-фло” (cash-flow переводится дословно как “поток наличности” или“денежный поток”). Он формируется за счёт сумм чистой прибыли и амортизационныхотчислений в процессе эксплуатации инвестиционного проекта. При этом показательденежного потока может приниматься при оценке дифференцированного по отдельнымгодам эксплуатации инвестиционного проекта или как среднегодовой.
Вторымпринципомоценки является обязательное приведение к настоящей стоимости, какинвестируемого капитала, так и сумм денежного потока.
Третьимпринципомоценки является выбор дифференцированной ставки процента (дисконтной ставки) впроцессе дисконтирования денежного потока для различных инвестиционныхпроектов. Размер дохода от инвестиций (в реальном инвестировании таким доходомвыступает денежный поток) формируется с учётом следующих факторов:
·  средней реальнойдепозитной ставки;
·  темпа инфляции (илипремии за инфляцию);
·  премии за риск;
·  премии за низкуюликвидность.
Поэтомупри сравнении инвестиционных проектов с различными уровнями риска должныприменяться при дисконтировании различные ставки процента (более высокая ставкапроцента должна быть использована по проекту с более высоким уровнем риска).Аналогично при сравнении инвестиционных проектов с различными общими периодамиинвестирования (ликвидностью инвестиций) более высокая ставка процента должнаприменяться по проекту с большей продолжительностью реализации.
Четвёртымпринципомоценки является вариация форм используемой ставки процента для дисконтированияв зависимости от целей оценки.
Прирасчёте различных показателей эффективности инвестиций в качестве ставкипроцента, выбираемой для дисконтирования, могут быть использованы:
·  средняя депозитная иликредитная ставка;
·  индивидуальная нормадоходности инвестиций с учётом уровня инфляции, уровня риска и уровняликвидности инвестиций;
·  альтернативная нормадоходности по другим возможным видам инвестиций;
· нормадоходности по текущей хозяйственной деятельности.
Наибольшеераспространение получила методика оценки эффективности реальных инвестиций наоснове взаимосвязанных показателей (рис.2.1).
Чистаядисконтированная стоимость. Из работ [5, 14, 19, 27] следует, что наиболеераспространённым методом экономического обоснования инвестиций является методна основе сопоставления чистой дисконтированной стоимости (NPV – Net Present Value) и реальных инвестиций(К), то есть в этом случае критерием для экономического обоснования инвестицийслужит дисконтированная стоимость (NPV).
Если: NPV > К > 0 – проектследует принимать;
NPV = 0 – проект ниприбыльный, ни убыточный;
NPV
NPV – один из важнейшихпоказателей и критериев эффективности инвестиций, выступающий в ряде случаевкак единственный, самостоятельный.
Единогоподхода при определении чистой дисконтированной стоимости нет. Так, РобертПиндайк и Даниэль Руинфельд предлагают определять чистую дисконтированнуюстоимость на основе будущих доходов, полученных при реализации проекта. Подбудущими доходами понимается чистая прибыль [31].
Другиеавторы предлагают определять будущий дисконтированный доход на основе чистойприбыли и амортизационных отчислений. Такой подход к определению NPV представляется болееобъективным, так как амортизационные отчисления – это средства, необходимые дляосуществления процесса воспроизводства основных производственных фондов,остаются в распоряжении предприятий, то есть это приток денежных средств, а неотток [14, 27, 31]. В расчётах доходы и инвестиции должны бытьпродисконтированы.
На рис.2.2.представлена зависимость NPV от ставки дисконта. Правильный выбор величиныставки дисконта является важнейшим моментом при экономическом обоснованииинвестиций (подробнее см. ниже).
Основойдля исчисления NPV является “План денежных потоков”. В его основе лежит метод анализаденежных потоков (cash-flow). Деятельность предприятия принято разделять на три основныефункциональные области-разделы: операционная или производственная, финансовая иинвестиционная.
/>
Рис.2.1. Системавзаимосвязанных показателей оценки эффективности реальных инвестиций
/>
Рис.2.2. Зависимость чистой дисконтированной стоимости NPV от ставки дисконта E
1)“кэш-фло” от производственной деятельности” — способность производить иреализовывать продукцию и/или услуги и размер прибыли, который можно получить врезультате этой деятельности.
2)“кэш-фло” от финансовой деятельности” — поступления от вкладов владельцев,акционерный капитал, долгосрочные и краткосрочные займы, проценты по вкладам, авыплаты — погашения займов, дивиденды.
3)“кэш-фло” от инвестиционной деятельности” — платежи за приобретение активов,где источником поступления служат поступления от реализации активов, которые неиспользуются на производстве. Учёту подлежат не только затраты на вновьприобретаемые активы, но и балансовая стоимость имеющихся в собственностиактивов на начало проекта.
Сумма“кэш-фло” каждого из разделов “кэш-фло” будет составлять остаток ликвидныхсредств в соответствующий период. При этом “кэш-баланс” на конец расчётногопериода будет равен сумме “кэш-баланса” предыдущего периода и остатка ликвидныхсредств текущего периода времени. Основными факторами, участвующими в анализеэффективности инвестиционного проекта, являются суммарная величина “кэш-фло отпроизводственной деятельности” и других доходов (например, реализации активов,вклады в другие предприятия), а также величина расходов на инвестиции.Практической датой окупаемости проекта будет считаться день, когдааккумулированная сумма от “кэш-фло от производственной деятельности” станетравной сумме затрат на инвестиции.
Такимобразом, план денежных потоков является основным документом, предназначеннымдля определения потребности в капитале, выработки стратегии финансирования иоценки эффективности инвестиционного проекта, то есть для экономического обоснованияинвестиций.

Индексдоходности. Этот показатель PI (Profitability Index) является следствиемпредыдущего NPV и рассчитывается по формуле:
PI=Д0/К,                                                                         (2.1)
где Д0– сумма денежного потока в настоящей сумме;
К –дисконтированные инвестиции.
В отличиеот NPV индекс доходностиявляется относительным показателем. Благодаря чему он удобен при выборе одногопроекта из ряда альтернативных проектов, имеющих примерно одинаковые значения NPV, либо при комплектованиипортфеля с максимальным суммарным значением NPV.
Вметодическом отношении он напоминает оценку по использованному ранее показателю“коэффициент эффективности капитальных вложений”, но это совершенно инойпоказатель по экономическому содержанию. Доходом от инвестиций здесь выступаетне прибыль, а денежный поток (чистая прибыль + амортизационные отчисления).Кроме того, предстоящий доход от инвестиций — денежный поток приводится впроцессе оценки к настоящей стоимости.
Показатель“индекс доходности” также может быть использован не только для сравнительнойоценки, но и в качестве критериального при принятии инвестиционного проекта креализации.
Очевидно,что если: PI > 0 – проект следует принимать;
PI
PI = 1 – проект ниприбыльный, ни убыточный.
Сравниваяпоказатели NPV и PI, следует обратить внимание на то, что результаты оценкиэффективности инвестиций с их помощью находятся в прямой зависимости: с ростомабсолютного значения чистого приведенного дохода возрастает и значение индексадоходности и наоборот. Более того, при нулевом значении чистого приведенногодохода индекс доходности всегда будет равен единице. Это означает, что каккритериальный показатель для экономического обоснования инвестиций целесообразностиреализации инвестиционного проекта может быть использован только один (любой)из них. При проведении сравнительной оценки следует рассматривать обапоказателя, так как они позволяют с разных сторон оценить эффективностьинвестиций.
Внутренняянорма доходности (норма рентабельности инвестиций). Под внутренней нормойдоходности (IRR – Internal Rate of Return) понимают значениеставки дисконтирования, при которой NPV проекта равен нулю:
IRR = Е, при котором NPV = f (Е) = 0                                              (2.2)
Смыслрасчёта этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестицийзаключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительныйуровень расходов, которые могут быть ассоциированы с проектом. Например, еслипроект полностью финансируется за счёт ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнююграницу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которойделает проект убыточным.
Напрактике любое инвестиционная деятельность финансируется из разных источников.Платой за пользование авансированными финансовыми ресурсами являются проценты,дивиденды, вознаграждения и тому подобное, то есть имеют место обоснованныерасходы. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, можноназвать “ценой авансированного капитала” (СС). Этот показатель отражаетсложившийся минимум возврата на вложенный капитал и рассчитывается по формулесредней арифметической взвешенной. Метод итерационного подбора значений ставкидисконта, как алгоритм можно представить следующим образом: выбираются двазначения нормы дисконта и рассчитываются NPV; при одном значении NPV должно быть меньше, апри другом — больше нуля. Затем значения коэффициентов и самих NPV подставляются в формулу(известную как интерполяция):

IRR = Е1 + NPV1 / (NPV1 — NPV2) х (Е2 – Е1),                                     (2.3)
где  Е1 — значение ставки дисконтирования, при которой NPV>0;
NPV1 – величина положительногоNPV;
Е2 — значение ставки дисконтирования, при которой NPV
NPV2 – величина отрицательногоNPV.
Недостаток– IRR не позволяет сравниватьразмеры доходов различных вариантов проектов [27]. Экономический смысл этогопоказателя заключается в следующем: можно принимать любые решенияинвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущегопоказателя СС (или цены источника средств для данного проекта, если он имеетцелевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный дляконкретного проекта, при этом связь между ними такова:
IRR > СС – проект следуетпринимать;
IRR
IRR = СС – проект ниприбыльный, ни убыточный.
Частоиспользование метода с определением внутренней нормы доходности IRR и метода с определениемчистой дисконтированной стоимости NPV для сравнения проектов, у которых дажепервоначальные инвестиции одинаковы, но разные графики поступления денежныхсредств, приводят к противоположным результатам. Допустим, предполагаетсяинвестировать 100 тыс. руб. в один из двух инвестиционных проектов.Необходимо выбрать приоритетный проект при цене капитала предназначенного дляфинансирования соответственно 7% (первая ситуация «а») и 12% (вторая ситуация«б»). Параметры этих проектов представлены в табл.2.3, а показатели эффективности(при ставке дисконтирования равной 10%) — в табл.2.4.
Нарис.2.3 точка пересечения двух графиков (Е = 10,94%), показывающая
значениенормы дисконта, при котором оба проекта имеют одинаковый NVP, называется точкойФишера. Она является пограничной точкой, разделяющей ситуации, которыеулавливаются критерием NVP и не улавливаются IRR. Например, прииспользовании в качестве критерия оценки NPV предпочтение следуетотдать проекту А, но если оценивать проекты, применяя показатель IRR — проекту В. Эту дилеммуможно решить путём нахождения точки Фишера.
Значение(Е) точки Фишера находится решением уравнения NVPА = NVPВ. Вывод: в данном примерекритерий IRR не только не выявляет приоритетный проект, но и не показываетразличия между двумя ситуациями. Критерий же NVP позволяет сделать выводв любой ситуации. Более того, он показывает, что первая и вторая ситуациипринципиально различны. А именно, в случае «а» следует предпочесть проект А,так как при Е = 7 NVPА NVPА.
Пример выбора приоритетного проекта, при цене капиталапредназначенного для финансирования соответственно 7%% (первая ситуация «а») и12% (вторая ситуация «б»)
Табл. 2.3Проект Первоначальный отток средств, тыс. руб. Денежный поток по годам, тыс. руб. Точка Фишера 1-й 2-й Е,% NPV А — 100 20 120 10,94 15,53 В — 100 100 31,25 10,94 15,53
Показатели эффективности проектов для ситуаций «а» и «б» (приставке дисконтирования, равной 10%)
Табл. 2.4Проект NPV, тыс. руб. IRR А 17,3 20 В 16,7 25
/>Е
Рис.2.3. Нахождение точки Фишера
В целомпротивоположные решения по финансированию инвестиционных проектов возникаютвследствие недостатков метода внутреннего уровня доходности, который неучитывает альтернативные вложения средств (методом IRR можно оценить проектынезависимо от стоимости капитала).
Следуетотметить ещё один недостаток метода внутреннего уровня доходности. Хотя обаметода принимают во внимание фактор времени, поправки на время, осуществляемыеметодом внутреннего уровня доходности, некорректны [27]. Это видно из косвенныхпредположений относительно реинвестирования промежуточных денежных потоков.Метод внутреннего уровня доходности предполагает, что ежегодные денежныепоступления проекта можно реинвестировать по ставке, равной IRR проекта. Метод NVP предполагает, чтоденежные поступления можно реинвестировать по ставке, равной стоимости капиталафирмы, то есть при NVP>0 ставка дисконтирования Е равна стоимости капитала. Последнеепредположение вполне обосновано, поскольку, согласно определению стоимостикапитала, капитал отражает доходность альтернативных вложений, а при расчётедоходности проекта её сравнивают с доходностью альтернативных вложений.
Предположениеметода внутреннего уровня доходности о возможности реинвестированияпромежуточных денежных поступлений по собственной внутренней ставке доходностипроекта не имеет экономической базы, поскольку доходность альтернативныхвложений не может в одно и то же время быть равной внутреннему уровню доходностии стоимости капитала. Кроме того, если внутренний уровень доходности большестоимости капитала, то существует вероятность неполучения такой доходности вбудущем. Но даже, если можно с уверенностью ожидать такой высокий уровеньдоходности, всё равно было бы ошибочно приписывать проекту какие-либо выгоды,возникающие вследствие реинвестирования промежуточных денежных поступлений поставке доходности выше стоимости капитала. Метод чистой приведенной стоимостиоценивает прибыль проекта изолированно от таких влияний, так как NVP доходов,реинвестированных по ставке доходности, равной стоимости капитала, равна 0.
В товремя как внутренний уровень доходности не меняется в течение всего срока жизнипроекта, ставка дисконтирования (стоимость капитала), а вместе с ней и NVP может изменяться.Например, если ожидается, что стоимость капитала возрастает с течением времени,то становится не ясно, с каким значением стоимости капитала сравнивать величинувнутреннего уровня доходности. Что касается метода чистой приведенной стоимости,то подобной проблемы не возникает, а критерий оценки доходности проектаостаётся прежним — NVP>0.
Всеприведенные примеры раскрывают недостатки метода внутреннего уровня доходностии преимущества по сравнению с ним метода чистой приведенной стоимости.
В Россиина практике оценка эффективности инвестиционных проектов осуществляется всоответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективностиинвестиционных проектов, согласно которым проект, реализуемый в рамкахинвестиционной программы предприятия и соответствующий целям и интересам егоучастников, проходит стадии:
·  разработкиинвестиционного предложения и декларации о намерениях (экспресс-оценкаинвестиционного предложения);
·  разработки обоснованияинвестиций;
·  разработки технико-экономическогообоснования (ТЭО) проекта;
·  осуществленияинвестиционного проекта (экономический мониторинг).
Принятиюинвестиционного решения о финансировании предшествует оценка эффективности проекта вцелом и эффективности участия проекте [28].
Эффективностьпроекта в целом рассчитывается с целью определения потенциальнойпривлекательности проекта для возможных участников и поиска источников егофинансирования. Рассчитываемые при этом показатели характеризуют сэкономической точки зрения технические, технологические и организационныепроектные решения. Эффективность проекта складывается из общественной(социальной) и коммерческой эффективности.
Основныепринципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемостиинвестиционных проектов. В основу оценок эффективности, — категории отражающейсоответствие проекта, порождающих его целям и интересам участников, — положеныследующие принципы:
· рассмотрениепроекта на протяжении всего его жизненного цикла (расчётного периода) — от проведения предынвестиционных исследований до прекращения проекта;
· сопоставимостьусловий сравнения различных проектов (вариантов);
· моделированиеденежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежныепоступления и расходы за расчётный период с учётом возможности использованияразличных валют;
· принципположительности и максимума эффекта. Для признания инвестором проекта эффективнымнеобходимо, чтобы эффект реализации порождающего его проекта былположительным; при сравнении альтернативных проектов предпочтение должноотдаваться проекту с наибольшим значением эффекта;
· учётфактора времени. При оценке эффективности проекта должны учитываться различныеаспекты фактора времени, в том числе динамичность (изменение во времени)параметров проекта и его экономического окружения; разрывы во времени (лаги)между поступлением ресурсов и их оплатой; неравноценность разновременных затрати/или предпочтительность более ранних результатов и более поздних затрат;
· учёттолько предстоящих затрат и поступлений, — то есть только в ходе осуществления проекта.Ранее созданные ресурсы, используемые в проекте, оцениваются не затратами на ихсоздание, а альтернативной стоимостью (opportunitycost), отражающеймаксимальное значение упущенной выгоды, связанной с их возможным наилучшимальтернативным использованием. Прошлые, уже осуществлённые затраты, необеспечивающие возможности получения альтернативных, (то есть получаемых внеданного проекта) доходов в перспективе (невозвратные затраты, sunkcost), в денежных потоках неучитываются и на показатели эффективности не влияют.
· учётвсех наиболее существенных последствий проекта. Если невозможнаколичественная оценка влияния, учёт осуществляется экспертно;
· учётналичия разных участников проекта – несовпадение интересов, оценок, выражающихся виндивидуальных значениях нормы дисконта;
· сравнение“с проектом” и “без проекта”. Эффективность инвестиционного проекта должнаоцениваться сопоставлением ситуаций не “до проекта” и “после проекта”, а “безпроекта” и “с проектом”;
· многоэтапностьоценки.На различных стадиях разработки и осуществления проекта (обоснованиеинвестиций, ТЭО, выбор схемы финансирования, экономический мониторинг) егоэффективность определяется заново с различной глубиной проработки;
· учётвлияния на эффективность потребности в оборотном капитале, необходимом дляфункционирования создаваемых в ходе реализации проекта производственных фондов- ранее не прорабатывался, но, так как оборотный капитал, особенно при наличииинфляции, может существенно повлиять, теперь таким расчётам уделяется большоевнимание;
· учёт(в количественной форме) влияния неопределённостей и рисков, сопровождающихреализацию проекта.
Показателиобщественной эффективности учитывают социально-экономические последствияинвестиционного проекта для общества в целом. Оцениваются результаты какнепосредственно самого проекта, так и “внешние” последствия его реализации. Приэтом экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты рекомендуетсяучитывать в количественной форме при наличии соответствующих нормативных иметодических материалов. В отдельных случаях при отсутствии указанныхдокументов, когда эффекты весьма существенны, допустимо использование оценокнезависимых квалифицированных экспертов. Если “внешние” эффекты не допускаютколичественного учёта, следует провести качественную оценку их влияния. Этиположения относятся также и к расчётам на всех более низких уровнях.
Показателикоммерческой эффективности проекта в целом отражают финансовыепоследствия осуществления инвестиционного проекта, в случае если предполагаетсяучастие только одного инвестора, который производит все необходимые дляреализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами. Для расчётакоммерческой эффективности проекта в качестве основных рекомендуется использоватьследующие показатели [27]:
·  чистый доход;
·  чистый дисконтированныйдоход;
·  внутренняя норма доходности;
·  потребность вдополнительном финансировании (ПФ, стоимость проекта, капитал риска);
·  индексы доходности затрати инвестиций;
·  срок окупаемости;
·  группа показателей,характеризующих финансовое состояние предприятия – участника проекта.
Чистымдоходом (ЧД, NV – Net value) называется накопленный эффект (сальдо денежногопотока) за расчётный период.
Чистыйденежный доход (ЧДД, интегральный эффект) соответствует показателю NPV, используется при оценкеэффективности инвестиционных проектов по методике ЮНИДО[5].В свою очередь внутренняя норма доходности (ВНД) соответствует показателю IRR.
Потребностьв дополнительном финансировании (ПФ) – это максимальное значение абсолютнойвеличины отрицательно накопленного сальдо от операционной и инвестиционнойдеятельности. Величина ПФ показывает минимальный объём внешнего финансированияпроекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости.
Индексыдоходности затрат и инвестиций характеризуют (относительную) “отдачу проекта”на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как длядисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. Чащеиспользуются следующие индексы:
· индексдоходности затрат — отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) ксумме денежных оттоков (накопленным платежам);
· индексдоходности дисконтированных затрат (дисконтированные потоки);
· индексдоходности инвестиций (ИД) – отношение суммы элементов денежного потока от операционнойдеятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока отинвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД кнакопленному объёму инвестиций.
· индексдоходности дисконтированных инвестиций (ИДД) (дисконтированные потоки).
Срококупаемости (“простой”) соответствует показателю РР, используемому в методикеЮНИДО [9]. Сроком окупаемости с учётом дисконтирования называетсяпродолжительность периода от начального момента до “момента окупаемости сучётом дисконтирования”. Моментом окупаемости с учётом дисконтированияназывается тот наиболее ранний момент времени в расчётном периоде, послекоторого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД(k) становится и остаётсянеотрицательным.
Для характеристикифинансового состояния предприятия – участника проекта применяютсястандартные методы анализа с расчётом показателей:
1)        ликвидности,включая расчёт коэффициентов:
· покрытиякраткосрочных обязательств,
· промежуточныйкоэффициент ликвидности,
· абсолютнойликвидности,
· финансовойустойчивости,
· платежеспособности,
· долгосрочногопривлечения заёмных средств,
· покрытиядолгосрочных обязательств,
· оборачиваемостиактивов,
· оборачиваемостисобственного капитала,
· оборачиваемоститоварно-материальных запасов,
· оборачиваемостидебиторской задолженности,
· среднийсрок оборота кредиторской задолженности;
2)        рентабельности, включая расчёт показателей:
· рентабельностипродаж,
· рентабельностиактивов,
· полнойрентабельностипродаж,
· полнойрентабельности активов,
· чистойрентабельности продаж,
· чистойрентабельности активов,
· чистойрентабельности собственного капитала [39].
В случае,когда финансирование проекта предполагается осуществлять из несколькихисточников, целесообразно рассчитать эффективность участия в проекте каждогоинвестора в отдельности в соответствии с его долей в проекте.
Методическиеосновы оценки проектов рассмотрены выше и как уже указывалось, важным моментомпри экономическом обосновании инвестиций является выбор ставкидисконтирования. От её выбора во многом зависит качественная оценкаэффективности инвестиционного проекта. Существует большое количество различныхметодик, позволяющих обосновать использование той или иной величины ставкидисконтирования, являющейся экзогенно задаваемым основным экономическимнормативом (выражается в долях единицы или в процентах в год). В самом общемслучае можно назвать следующие варианты выбора ставки дисконтирования:
· минимальнаядоходность альтернативного способа использования капитала (например, ставкадоходности надёжных рыночных бумаг или ставка депозита в надёжном банке);
· существующийуровень доходности капитала (например, средневзвешенная стоимость капиталакомпании);
· стоимостькапитала, который может быть использован для осуществления данногоинвестиционного проекта (например, ставка по инвестиционным кредитам [20]);
· ожидаемыйуровень доходности инвестиционного капитала с учётом всех рисков.
Перечисленныеварианты ставок различаются между собой главным образом степенью риска. Вотдельных случаях её значение может выбираться различным для разных шаговрасчёта. Такая переменная норма целесообразна в случаях переменного по временириска и/или переменной по времени структуре капитала при оценке коммерческойэффективности инвестиционного проекта.
Ставкадисконтирования должна учитывать минимально гарантированный уровень доходности(не зависящий от вида инвестиционных вложений), темп инфляции и отражающийстепень риска конкретного инвестирования коэффициент, показывающий минимальнодопустимую отдачу на вложенный капитал (при которой инвестор предпочтёт участиев проекте альтернативному вложению тех же средств в другой проект ссопоставимой степенью риска).
Риски.Классификация. Методы оценки и управления. Осуществлениеинвестиционных программ связано с необходимостью вложения значительныхфинансовых, материальных, трудовых и других ресурсов и, как правило, наотносительно длительный период. Понятно, что эффект от инвестиционного решенияпроявит себя лишь через некоторое (иногда значительное) время. А времяусиливает неопределённость перспектив и риск предпринимательства.
Дляпринятия того или иного инвестиционного решения существенна не стольконеопределённость будущего, сколько отношение к ней со стороныпредпринимателей-инвесторов. Это отношение и характеризуется риском– вероятностью возникновения непредвиденных финансовых потерь (снижениеприбыли, доходов, потери капитала и тому подобное) в ситуации неопределённостиусловий инвестиционной деятельности.
Внастоящее время не существует общепринятой классификации рисков. Так, например,в работе Чернова В.А. “Анализ коммерческого риска” (М.: Финансы и статистика,1998) использованы только два признака классификации:
1)  источникивозникновения рисков (деловой, финансовый, процентный, рыночный и случайныйриск, риск, связанный с покупательной способностью, риск ликвидности).
2)  зависящиеи независящие от деятельности коммерческой организации.
Наиболеераспространена классификация рисков, приведенная на рис.2.4.

/>
Рис.2.4. Классификация рисков [3]
Еёдостоинство — чёткость логической системы классификации по признакам:
· взависимости от последствий рисков;
· взависимости от основной причины возникновения рисков;
· поструктурному признаку;
· взависимости от покупательной способности денег [31].
Связьриска с неопределённостью неоднозначна. С одной стороны, если будущее строгодетерминировано, то есть, определено, то нет необходимости говорить о риске. Сдругой стороны, для риска важна не только вероятность того или иного исхода, нои то, будет ли он благоприятным или нет.
Частоконечный выбор инвестиционного проекта зависит от представления, что являетсяболее важным для данного конкретного инвестора: доходность или надёжность, тоесть меньший риск. Последней зависит от индивидуальных склонностей,предпочтений финансового менеджера и конкретной ситуации, в которой находитсяданный инвестор.
Следовательно,для принятия инвестиционного решения надо ответить на вопросы: какова величинаожидаемого дохода; каков предполагаемый риск; компенсирует ли и насколькоожидаемый доход предполагаемый риск?
Оценкариска во многом субъективна и зависит от умения инвестора оценивать ситуацию ипринимать решения. Тем не менее, в мировой практике существует несколькометодов изменения риска [39]. Для верного установления зон и источников рискаиспользуют методы качественных и количественных оценок инвестиционных рисков.
К методамкачественных оценок относятся следующие методы.
1. Методанализа уместности затрат ориентирован на обнаружение потенциальных зонриска с учётом показателей устойчивости фирмы. В данном случае предполагается,что перерасход средств может произойти в результате:
·  первоначальнойнедооценки стоимости;
·  изменений границ проектирования;
·  различий впроизводительности;
·  увеличения первоначальнойстоимости.
Этипричины могут быть детализированы. После чего составляется подробныйконтрольный перечень затрат для всех вариантов финансирования проекта.Ассигнования же утверждаются и выделяются отдельно на каждой стадии проекта.Инвестор может оценить риск и, при необходимости, принять решение о прекращенииинвестирования.
2.Метод аналогий предполагает, что при анализе проектов (в частности,строительных) обобщаются сведения об аналогичных проектах с точки зрениявозникших рисков. В странах Запада этим занимаются страховые компании. В Россиипока сбор и обработку подобной информации берут на себя сами разработчикипроектов, основываясь на статистических данных, результатах исследовательскихработ проектных организаций, опросах менеджеров проектов и так далее, режебанки, ещё реже консалтинговые фирмы. При использовании этого метода существуетопасность составления неполных или ограниченных сценариев срыва проекта потому,что возможные осложнения:
·  качественноразличаются между собой;
·  трудноспрогнозировать их появление во времени;
·  ихэффект становится результатом сложного взаимодействия, а поэтому может бытьсамым неожиданным.
Длясоставления полной оценки инвестиционных рисков проекта разумно провестиколичественный анализ, при котором все отдельные типы рисков измеряются вколичественных единицах, свойственных каждому из них, а затем переводятся вденежные единицы проекта в целом.
Методыколичественной оценки рискованности проектов. Всемирный банк рекомендует использованиетрёх вероятностных подходов: анализ чувствительности; анализ вариантов; методрасчёта критических точек [34].
1. Анализчувствительности. Многие показатели, определяющие денежные потокипроекта, основаны на распределении вероятностей и не могут быть определены сабсолютной точностью. Если изменится ключевой параметр исходных данных,например такой, как затраты на единицу продукции, то и NVP проекта изменится.Анализ чувствительности — это метод, который позволяет определить, насколькоизменится NVP при заданном изменении значений переменной при неизменныхзначениях всех остальных показателей.
Анализчувствительности начинается с рассмотрения базового случая, которыйрассчитывается на основе ожидаемых значений каждого показателя. Затем значениекаждого показателя изменяется на определённое количество процентов выше и нижеожидаемого значения при неизменных остальных показателях (границы вариациисоставляют, как правило, плюс-минус 10-15%). Затем снова рассчитывается NVP для каждого из этихзначений. В конце получившийся набор значений NVP может быть нанесён награфик зависимости от изменения каждой из переменных. При анализе графиковиспользуется простое правило: чем больше наклон графика, тем более чувствителенпроект к изменению данной переменной. Если идёт сравнение результатов анализадвух разных проектов, то проект с большим наклоном графика чувствительностибудет считаться более рискованным, так как у него незначительное отклонениезначения показателей от ожидаемых приведёт к более серьёзному отклонениюзначения ожидаемой NVP проекта. Таким образом, анализ чувствительности может датьпредставление о рискованности проекта. В качестве ключевого показателя,относительно которого производится оценка чувствительности, может быть выбран ипоказатель IRR.
2.Анализ вариантов. Хотя анализ чувствительности и является наиболеераспространённым методом анализа риска, тем не менее, у него есть недостатки. Вобщем случае риск собственно проекта зависит как от чувствительности его NVP к изменениям ключевыхпеременных, так и от диапазона (представлен распределением вероятности) наиболеевероятных значений этих переменных. Так как анализ чувствительностирассматривает только первый фактор, он не может быть полным. Этот недостатоквосполняет вероятностный анализ, суть которого состоит в том, что для каждогопараметра исходных данных строится кривая вероятности значений.
Последующийанализ может идти по одному из двух направлений: путём определения ииспользования в расчётах средневзвешенных величин или путём построения деревавероятностей и выполнения расчётов по каждой из возможных варьируемых величин.В этом случае появляется возможность построения ”профиля риска” проекта, тоесть графика вероятностей значений какого-либо из результирующего показателей (ЧД,ВНД и тому подобное).
Главнымпреимуществом метода является то, что он позволяет получить целый диапазонвозможных значений с вероятностью их исхода, а не просто достаточно точноопределить вероятность того, что NVP и IRR проекта будут больше нуля, что даётпредставление о степени его рискованности.
3. Методрасчёта критических точек проекта обычно представлен расчётом такназываемой точки безубыточности, применяемым по отношению к объёмампроизводства или реализации продукции. Смысл этого метода, как это вытекает изего названия, заключается в определении минимально допустимого (критического)уровня производства (продаж), при котором проект остаётся безубыточным, то естьне приносит ни прибыли, ни убытка. Чем ниже этот уровень, тем более вероятно,что данный проект будет жизнеспособным в условиях непредсказуемого сокращениярынка сбыта, и, следовательно, тем ниже будет уровень риска инвестора.
Дляиспользования данного метода нужно выбрать интервал планирования, на которомдостигается полное освоение производственных мощностей. Затем методом итерацийподбирается искомое значение объёма производства (обычно в натуральномвыражении) или объёма продаж (обычно в денежном выражении). Проект признаётсяустойчивым, если найденная величина не превышает 75-80% от нормального уровня[35]. Применяется также и аналитический метод расчёта точки безубыточности. Дляэтого необходимо подразделить текущие (производственные) затраты наусловно-переменные и условно-постоянные, а затем подставить их в формулу:
BEP = FC/V– VC,                                                           (2.4)
где BEP – величина точкибезубыточности; V – выручка от реализации;
FC — условно-постоянныезатраты; VC — условно-переменные затраты.
Приопределении критических точек для каждого конкретного участника проекта,вероятные убытки могут быть устранены за счёт создания запасов (резервов),возмещения страховыми выплатами. После учёта всех потенциально критическихточек проекта, разработки механизмов компенсации возможных потерь, проектсчитается устойчивым.
4. Статистическийметод оценки рисков. Сущность его заключается в построении вероятногораспределения доходности и исчислении стандартного отклонения от среднейдоходности и коэффициента вариации. Последний и рассматривается как степеньриска, связанного с соответствующим активом. Чем выше коэффициент вариации, темболее рисковым является данный проект. Для этого рассчитываются следующиепоказатели:
Средняя(ожидаемая) доходность, как среднеарифметическая величина произведения прогнознойдоходности (отдачи) на вероятность такой отдачи.
Стандартноеотклонение,как среднеарифметическая величина произведения разницы отклонений для каждогопроекта на вероятность прогнозируемой отдачи.
Коэффициентвариации,как частное от деления стандартного отклонения проекта на среднюю ожидаемуюдоходность.
Снижениерисков.В зависимости от целей инвестиций, стиля управления, формированияинвестиционных предпочтений и установления ограничений, характерных дляконкретного инвестора, теоретически возможны четыре основных пути стратегийинвестирования: избежание (одновременно означает отказ от направленности надоходность инвестиций), удержание, передача (например, передача третьим лицам)и снижение степени риска (подразумевает контролируемый уровень риска) [34]. Дляснижения степени риска, то есть сокращения вероятности и объёмов потерьприменяют разные приёмы, из которых наиболее распространёнными являются:диверсификация, приобретение дополнительной информации о выборе и результатах,лимитирование, страхование и самострахование [3]. Под диверсификацией вшироком смысле понимается сознательный подбор комбинаций инвестиционныхпроектов, когда достигается не просто их разнообразие, а определённаявзаимозависимость динамики доходов и приемлемый уровень риска. Достоверность иполнота информации, на основе которой принимаются инвестиционные решения,является важным фактором. Любое приобретение дополнительной информации,являющейся товаром особого рода, с лихвой окупается в результате получения существеннойвыгоды от инвестиций.
Лимитирование – установление предельнодопустимой суммы средств на выполнение определённых операций, в случаеневозвращения которой это несущественно отразится на финансовом состояниипредприятия.
Сущностьюстрахования заключается в распределении ущерба между участникамистрахования. Это дело платное независимо от того, наступит или нет случайпотери имущества. Сэкономить на затратах по страхованию можно самострахованием.Это означает, что предприниматель решил подстраховаться сам, — создать резервнепосредственно в хозяйствующем субъекте.
Вывод: Самый верный приёмснижения степени риска — компетентное управление предприятием, начиная смомента создания и на всех этапах его функционирования. Во всём этом изаключается смысл искусства управления.
2.3. Проектированиеи строительство складского комплекса
Описаниеинвестиционного строительного проекта. Компания АБМ Партнер как Заказчик,уполномоченный инвестором — компанией ОАО ”АБТ Чартер”, обратилась в банкАКБ “Стандарт” с вопросом о возможности получения кредита для реализацииинвестиционного проекта по строительству складского комплекса на приобретаемомею в свою собственность с этой целью неосвоенном участке площадью 25 000 кв.м в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАДпо Каширскому шоссе стоимостью $1 052 200.
Заказчикпредоставил проект строительства, включающий необходимый комплексвзаимосвязанных технической и экономической документации и экономическоеобоснование (ТЭО). В стандартной форме-анкете отражена необходимая информациядля характеристики финансового состояния предприятий-участников проекта срасчётом показателей: коэффициента процентного покрытия, валовой и чистойприбыли, ставки налога, доходности капитала, размеров капиталовложений иамортизации, показателей роста.
Упрощённыйбизнес-плана по строительству складского комплекса.
Комплекспредставляет собой помещение суммарной площадью 2 808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью312кв.м. Склад разделён на два блока: среднетемпературный (tк = -5¸+8°С) и сухой склад (tк = +15¸+18°С). Кроме того, всостав склада входят охлаждённые тамбуры, офисное помещение (S = 72м2),компрессорная (S = 72м2), и аккумуляторная (S = 72м2).Кроме тамбура имеется внутренняя перегрузочная секция (камера) с температурнымрежимом, как и у остальных камер данного блока (см. план-схему Приложение 5).
Дляукомплектования новым оборудованием будет применён лизинг от фирм-производителей:“Lennox” (Франция), “HK Refrigeration” (Франция) и “Bitzer” (Германия) (см.Приложение 3). Предполагаемые расходы на основное оборудование в проектесоставят: $600 000 + $191 400 (лизинг) = $791 400.
Суммарнаясметная стоимость на строительство в данном инвестиционном проекте равна$2 736 976. С запланированным удорожанием (то есть самострахование40%) она составит не более: 4 580 576 х 1,4 = $6 412 807.
Заказчикуполномочен инвестором решать вопрос о передаче в качестве залога для получениякредита приобретаемый им в свою собственность неосвоенный участок подстроительство складского комплекса при условии предоставлении кредита со срокомпогашения 5-6 лет и стоимостью (ценой) авансированного капитала не более 35%.
Тогданеобходимые ресурсы увеличатся: 6 412 807 х 1,35 =$8 657 290 + 3% ($232 000 на разработку бизнес-плана [7], ТЭОпроекта и мониторинг проекта)~ $8 917 000.
Результатымаркетингового исследования, проведённого ОАО ”АБТ Чартер” и консалтинговойакционерной компанией АБМ Партнер, дали возможность сделать следующие выводы.
Наосновании анализа хозяйственной деятельности компании ОАО ”АБТЧартер”, её положения на рынке, установлено, что предприятие относится ко II группе инвестиционной привлекательности.При этом отдельные показатели находятся ниже рекомендуемых значений. Предприятиенедостаточно устойчиво к колебаниям рыночного спроса на свою продукцию (услуги)и другим факторам финансово-хозяйственной деятельности. Хотя платежеспособность,доходность и финансовая устойчивость предприятия находятся на высоком уровне,следует отметить, что одновременное снижение показателей рентабельности продажи оборачиваемости производственных активов является “диагнозом” проблем,связанных с реализацией товаров (услуг) и работой служб, связанных смаркетингом.
Наблюдаемоеснижение оборота компании вызывается причинами, связанными с текущей ситуациейменеджмента: Для её исправления возможности в компании имеются. В целомситуация с клиентами и заказчиками выглядит положительной.
Прианализе системы управления выявлено, что качество финансового ипроизводственного менеджмента компании ОАО ”АБТ Чартер”удовлетворительное и, в основном, соответствует представлениям современногопостроения системы управления.
Изанализа ситуации на рынке известно, что предприятие имеет шансы для дальнейшегоуспешного развития своей деятельности. С увеличением количества заказовзакономерен рост и развитие фирмы по объёму реализованного товара (услуг).Компания должна совершенствовать свою структуру и деятельность в целом, чтобыувеличивать свои доходы. Поэтому компания будет вынуждена сокращать своииздержки, в частности, переходить от аренды складских помещений к обретениюсобственного складского комплекса полностью отвечающего особенностям своегобизнеса.
Стоимостьданного инвестиционного проекта ~ $8 917 000. Её можно рассматриватьтолько как ориентировочную, поскольку экономическая ситуация постоянноизменяется и это требует такого же её отслеживания.
Подрядчикомстроительства складского комплекса данного инвестиционного проекта порезультатам тендера является компания ОАО “Геострой” (г.Москва).
Вывод: Так как не выявленофактов увеличивающих риск кредитования, а финансовое состояние предприятий-участниковпроекта и самого проекта строительства (включая ТЭО) удовлетворительное, то дляпринятия окончательного решения требуется провести подробный выбор оборудования,его характеристик и технологического процесса на предприятии ОАО “АБТЧартер”, а также оценку предлагаемого инвестиционного проекта и егоэкономической эффективности.

ГЛАВА 3
ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ (ТЕХНИЧЕСКАЯ) ЧАСТЬ
Строительстволюбого объекта может быть начато только при наличии соответствующего проекта. Этаппроектирования строительства имеет важное значение, так как от качества проектазависит будущая эффективность работы предприятия, поэтому оно осуществляетсяпроектными организациями, имеющими лицензии на этот вид деятельности. Проектстроительства включает необходимый комплекс взаимосвязанных технической и экономическойдокументации и проходит следующие этапы:
1.  технико-экономическоеобоснование (ТЭО);
2.  техническийпроект (устанавливает основные проектные решения, определяет общую сметнуюстоимость строительства и основные технико-экономические показатели будущегопредприятия);
3.  рабочиечертежи (выполняются на основе технического проекта).
Впоследние годы во многих случаях вместо ТЭО стал разрабатываться бизнес-план. Описаниеупрощённого бизнес-плана по строительству складского комплекса приведено вГлаве 2.
Требуетсяпровести подробный выбороборудования, его характеристик и технологическогопроцесса на предприятии ОАО “АБТ Чартер”, а также оценку инвестиционногопроекта и его экономической эффективности.
1. Холодильныйсклад. Складской комплекс представляет собойследующую конструкцию: монолитные железобетонные (ж/б) фундаменты;металлический окрашенный каркас с использованием ферм L=18м, колонн и прогонов изпрофильного металла, к которому крепятся теплоизоляционные пенополиуретановые(ППУ) сэндвич-панели, толщина панелей у внешних стен и потолка — 120мм,межкамерные перегородки — 80мм. Подсыпка пола из песка или гравия, на которойвыполняется железобетонная плита толщиной 400мм, по которой внизкотемпературном отделении укладывается система подогрева грунта, сверхупокрываемая бетонной или цементной стяжкой толщиной 50мм, далее укладываетсяпервый слой пароизоляции, по которой с шагом в 1м укладываются деревянные лаги,между которыми располагаются ППУ маты толщиной 120мм, поверх укладываетсявторой слой пароизоляции, монолитное железобетонное покрытие толщиной 120мм, споследующей шлифовкой и нанесением финишного покрытия. Полысреднетемпературного и сухого склада представляют аналогичную конструкцию, нобез обогрева грунта. Полы прочих помещений представляют следующую конструкцию:монолитное железобетонное покрытие толщиной 100мм с последующей шлифовкой инанесением финишного покрытия. Предусмотрено наличие двух перегородок изпротивопожарных сэндвич-панелей типа “BordProfil” марки VPS-150(минеральная вата), а над рампой —  навес из окрашенного профлиста.
Предварительная сметана строительство низкотемпературного склада приведена в таблице 3.1., гдеприняты следующие обозначения: облицовки сэндвич-панелей Ц — сталь оцинкованнаяd = 0,55мм; Цкр — сталь оцинкованная d = 0,55мм с лакокрасочным покрытием;Б — бумага с защитной плёнкой.
Предварительнаясмета на строительство
Табл. 3.1.№ пп
Наименование
материалов и видов работ Ед. изм.
Кол-
во
Ст-ть работ
за ед., у.е.
Ст-ть
Матер.
за ед., у.е.
Общая ст-ть
за ед., у.е.
Сумма
за объём,
у.е. 1 2 3 4 5 6 7 8 1.    
Устройство грунтованного металлокаркаса (фермы L = 18м, прогоны, колонны) т 245,5 270 1256 1526 374 633 2.     Устройство наружных стен из ППУ сэндвич-панелей Цкр/Цкр 120мм, включая сэндвич-панели, пену, силикон, метизы и строительные работы
м2 1 008 6,6 65,77 72,37 72 949 3.    
Устройство внутренних перегородок из ППУ сэндвич-панелей Цкр/Цкр
80мм, включая сэндвич-панели, пену, силикон, метизы и строительные работы
м2 1 829 6,1 52,98 59,08 108 057 4.     Устройство облицовки колонн из ППУ сэндвич-панелей Цкр/Ц 80мм, включая сэндвич-панели, пену, силикон, метизы и строительные работы
м2 180 6,1 51,98 58,08 10 454 5.     Устройство противопожарных преград из сэндвич-панелей типа “NordProfil” марки VPS-150, включая панели, пену, силикон, метизы и строительные работы
м2 422 8,18 81,88 90,06 38 005 6.     Устройство облицовки стен (рампа) профлист окрашенный
м2 511 4,95 13,2 18,15 9 275 Итого по стенам и металлокаркасу, с учётом офис. помещен.: 613 373 1 2 3 4 5 6 7 8 7.     Устройство потолка из ППУ сэндвич-панелей Цкр/Ц 120мм, включая металлическое крепление потолочных панелей, пену, силикон, метизы и строит. работы
м2 2 952 7,32 66,38 73,7 217 562 8.     Устройство межэтажного перекрытия в офисе, включая прогоны, профлист, монолит ж/б покрытие, покрытие из керамической плитки
м2 72 18 70 88 6 336 Итого по потолкам и межэтажному перекрытию, вкл. офисные помещ.: 223 898 9.     Устройство пола холодильных камер, включая маты из ППУ сэндвич-панелей Б/Б 120мм, деревянный каркас, пену, силикон, метизы, 2 слоя пароизоляции, ж/б покрытие, систему подогрева грунта и строительные работы
м2 1 080 19,1 88,8 107,85 116 478 10.   Устройство пола средне-температурного и сухого склада, включая маты из ППУ сэндвич-панелей Б/Б 120мм, деревянный каркас, пену, силикон, метизы, 2 слоя пароизоляции, ж/б покрытие толщиной 120мм, финишное покрытие, строительные работы
м2 1 728 16,5 76,8 93,3 161 222 11.   Устройство пола в прочих помещениях с учетом офисного помещения, аккумуляторной и рампы, вкл. монолитное ж/б покрытие толщиной 100мм, шлифовку, финишное покрытие
м2 432 6,45 23,25 29,71 12 835 Итого по полам, вкл. офис. помещ.: 290 535 1 2 3 4 5 6 7 8 12.   Устройство душевой и санузла в офисном помещении шт. 1+1 2 268 Итого по санузлу и душевой: 2 268 13.   Устройство дерев. дверей (2шт.), окон (2шт.), лестницы для офисного помещения 1 119 Итого по прочим: 1 119 14.   Устройство компрессорной, включая фундамент, стены из пенобетонных блоков с последующ. штукатуркой и окраской, метал. каркас, утепленную кровлю с покрытием профлистом, дерев. дверь, дерев. окна (2шт.)
м2 72 48,75 135,45 184,2 13 264 Итого по компрессорной: 13 264 15. Устройство монолитной ж/б площадки для руфтопов
м2 15 7,5 12 19,5 293 Итого по площадке: 293 16. Устройство облицовки кровли, включая устройство грунтованного металлокаркаса (прогоны), деревянной антисептированной обрешетки, покрытия из профлиста окрашенного, с учётом навеса над рампой, строительные работы
м2 4 098 6,66 16,45 23,11 94 705 Итого по кровле: 94 705 17. Устройство фундаментов, вкл. разработку грунта, устройство монолит. ж/б столбчатых фундаментов колонн, монолит. ж/б плиты толщ. 400мм, монолит. ж/б ростверков с послед. обмазкой гидроизоляцией и обратн. засыпкой
м3 1 750 28,9 127,35 156,25 273 438 Итого по фундаментам: 273 438 1 2 3 4 5 6 7 8 18.
Стоимость 20 откатных дверей из ППУ 95мм световым проемом 2,0х2,7 (h), 5 откатных дверей из ППУ 140мм световым проёмом 2,0х2,7 (h), стоимость 25 ПВХ завес, вкл. комплектующие и работу 76 120 Итого по дверям: 76 120 19. Устройство освещения, включая оборудование и работу 10 800 20. Транспортные расходы: 15 000 Итого по освещению и транспорту: 25 800 ИТОГО ПО СМЕТЕ: 1 614 813

2. Холодильноеоборудование
2.1. Низкотемпературноеотделениесостоит из3 камер размером 18х12х6 (h)м. Требуемаяхолодопроизводительность оборудования для хранения замороженных продуктов (скоэффициентом загрузки k= 0,75) составляет Q0» 100кВт при температуре воздуха вкамере tк = -20°С и температуре окружающеговоздуха tов = +32°С.
Комплект холодильногооборудования включающий в себя:
·         выноснойгоризонтальный четырехвентиляторный (Æ 800мм) конденсатор марки Р8 213 М 4 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
·         6 кубическихтрехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 124D7 с электрооттайкой и обогревомобечаек вентиляторов, производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
·         компрессорнуюцентраль марки МО PSH 59/3N на базе трёх одноступенчатыхполугерметичных компрессоров «Bitzer»(Германия) марки 6F-40.2 (на фреоне R22), суммарнойхолодопроизводительностью 95кВт при температуре кипения t0= -27°С и температуре конденсации tк=+43°С производства фирмы «HK Refrigeration»;
·         2 кубическихчетырехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 202 D7 с электрооттайкой и обогревомобечаек вентиляторов, производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
·         электрический щити микропроцессорный пульт управления.
Общая стоимостькомплекта оборудования для низкотемпературного блока в г.Москве составляет 80 730€.
2.2. Среднетемпературноеотделение (с точки зрения хладоснабжения) разделено на секцию сотрицательной и секцию с положительной температурами.
2.2.1. Секция сположительной температурой состоит из камеры размером 18х9х6 (h)м (tк = +4°С) и тамбура (перегрузочнойкамеры) размером 12х21х6 (h)м(tк = +6°С).
Требуемаяхолодопроизводительность оборудования для хранения охлажденных продуктов (скоэффициентом загрузки k= 0,75) составляет Q0» 105кВт при требуемых температурныхрежимах в камерах и температуре окружающего воздуха tов= +32°С.
Комплект холодильногооборудования включающий в себя:
·         выноснойгоризонтальный трехвентиляторный (Æ 800мм) конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
·         4 кубическихтрехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 155 S8 сэлектрооттайкой производства фирмы «HK Refrigeration»;
·         2 кубическихчетырехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 259 S8 с электрооттайкой, производствафирмы «HK Refrigeration»;
·         компрессорнуюцентраль марки МО PSH 88/2Рна базе одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 4G-20.2 (на фреоне R22) суммарной холодопроизводительностью 100кВт при температуре кипения t0= -6°С и температуре конденсации tк =+43°С производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
·         электрический щити микропроцессорный пульт управления.
Общая стоимостькомплекта оборудования первого блока среднетемпературной секции в г.Москвесоставляет 52 030 €.
2.2.2. Секция сотрицательной температурой включает в себя камеру размером 18х9х6 (h)м (tк = -1°С), тамбур размером 12х9х6 (h)м (tк = -1°С) и тамбур низкотемпературногоотделения размером 6х36х6 (h)м (tк = -5°С).
Требуемаяхолодопроизводительность оборудования для хранения охлажденных продуктов (скоэффициентом загрузки k= 0,75) составляет Q0» 85кВт при требуемых температурныхрежимах в камерах и температуре окружающего воздуха tов= +32°С.
Комплект холодильногооборудования включающий в себя:
·         компрессорнуюцентраль марки МО PSH 88/2Рна базе 2 одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 4G-20.2 (на фреоне R22), суммарнойхолодопроизводительностью 80 кВт при температуре кипения t0= -12°С и температуре конденсации tк = +43°С производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
·         выноснойгоризонтальный трехвентиляторный (Æ 800мм) конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
·         2 кубическихчетырехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 259 S8 с электрооттайкой производствафирмы «HK Refrigeration»;
·         3 кубическихтрехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 161 D7 с электрооттайкой, производствафирмы «HK Refrigeration»;
·         электрический щити микропроцессорный пульт управления.
Общая стоимостькомплекта оборудования второго блока среднетемпературной секции в г.Москвесоставляет 57 660 €.
2.3. Сухой складвключает в себя камеру размером 30х24х6 (h)м и тамбур размером 15х6х6 (h)м.
Требуемаяхолодопроизводительность оборудования (с коэффициентом загрузки k = 0,75) в летний период составляет Q0» 58кВт при температуре воздуха в камере tк = +18°С и температуре окружающеговоздухаtов = +32°С,в зимний период — Q0» 50кВт при температуре воздуха вкамере tк= +15°С и температуре окружающеговоздухаtов = -31°С.
В качествеоборудования для охлаждения и нагрева воздуха в помещении склада предлагаемиспользовать крышный кондиционер («Roof-Top») производства фирмы «Lennox» (Франция) модели LDA 065S холдопроизводительностью 59кВт и теплопроизводительностю70кВт в режиме теплового насоса и 54кВт при использовании газового модуля.
Общая стоимость «Roof-Top» со склада в Москве составляет 21 650 €.
Итоговая стоимостьхолодильного оборудования составляет 212 070 €.
Срок поставки оборудования:по холодильному оборудованию — 8¸9 недель с момента поступления авансового платежа на р/счётПоставщика; по кондиционеру — 11¸13 недель с момента поступления авансового платежа на р/счётПоставщика.
2.4. Стоимостьмонтажных и пуско-наладочных работпо холодильному оборудованию,включая комплектующие: трубопроводы, переходники, изоляцию, фреон, воздуховоды(для кондиционера) и прочее, составляет 49 900 € (уточняется на этапесогласования проекта). Срок проведения монтажных и пуско-наладочных работ пооборудованию составляет 6¸7 недель.
Наосновании представленного выше описания упрощённого бизнес-плана построительству складского комплекса с предварительными сметами, рассчитаемсуммарную сметную стоимость строительства комплексного холодильного склада исуммарную сметную стоимость холодильного и климатического оборудования.
В связи стем, что ценообразование в строительстве представляет собой комплекс сложных иразнообразных вопросов огромной информационной насыщенности и требуетотдельного рассмотрения, невозможного в рамках настоящей работы, для упрощениянеобходимо принять допущения, а именно:
— стоимость проектных работ составляет 10% сметной стоимости;
— стоимость1кв.м офисных и вспомогательных помещений — $1 200;
— размеры и стоимостькомплекса уточняются при разработке проекта.
Суммарнаясметная стоимость строительства комплексного холодильного склада, включая материалы,комплектующие и СМР составляет (с проектированием):
— складас крытой рампой                   $1 614 813 + $16 000 = $1 630 813;
— офисныхпомещений                         230кв.м х $1 200 = $276 000;
— вспомогательных помещений          312кв.м x $1 200 =$374 400.
При выборе и оценке стоимости земельногоучастка под строительство складского комплексаотмечалось, что для незастроенных участков возможны факторы, снижающиеотносительную ценность территории.
Кинженерно-геологическим условиям строительства и степени подверженноститерритории разрушительным природным и антропогенным воздействиям, снижающимотносительную ценность территории (учитываются со знаком минус) относятсясложный рельеф, слабые грунты, подтопление, заболоченность, высокое стояниегрунтовых вод и так далее. Как показывают расчёты, устранение такихнеблагоприятных для строительства условий приводит к удорожанию строительства всреднем на 20% (фактор – 0,2 в таблице №5 СНиП 2.07.01-89*). С учётом этогосуммарная сметная стоимость на строительство в данном инвестиционном проектеравна:
(1 630 813 + 276 000 + 374 000 = 2 280 813) х 1,2 = $2 736 976
Итогостроительство: $2 736 976
Суммарнаясметная стоимость холодильного и климатического оборудования, включая материалы,комплектующие, монтажные и пуско-наладочные работы составляет сумму посоответствующим итоговым позициям таблицы 3.1 и описания:
80 730€+ 52 030€ + 57 660€ + 21 650€ + 212 070€ + 49 900€ = 474 040€ (монтаж) х (1,3 — 1,27) = $616 252 ~ $600 000
Припокупке нового холодильного и климатического оборудования ныне имеющееся реализовыватьсяне будет, так как оно сейчас арендуется вместе с помещениями. Предположим, чтодля снижения единовременных затрат при оснащении складского комплекса новымоборудованием, будет применён лизинг (см. Приложение 3). Тогда предполагаемыеобщие расходы на основное оборудование в данном инвестиционном проектесоставят:
$600 000 + $191 400(лизинг) = $791 400
Итогооборудование: $791 400
Общаястоимость реализации проекта, с учётом проведения проектных работ, представляетсобой сумму стоимости земельногоучастка под строительство складского комплекса сзатратами на освоение неосвоенного участка, суммарной сметной стоимостистроительства комплексного холодильного склада и суммарной сметной стоимостихолодильного и климатического оборудования:
(1 052 200) + (2 736 976) + (791 400) = $4 580 576
Далеебудем исходить из того, что процесс покупки, освоения земельного участка истроительства складского комплекса займёт более 2 лет. Согласно экспертнымоценкам, рекомендациям и данным покредитованию и расчётам в строительстве, с учётом инфляции, возможных измененийставки налога при оплатеземельного участка, выплачиваемых налогов, увеличениянакладных расходов, сметной прибыли, СМР, удорожания материалов и ГСМ можноожидать удорожания строительно-инвестиционной сметы от первоначальнопланируемых расходов на покупку земельного участка и введение строительныхобъектов до 40% [9, 20, 28]. Такое удорожание регламентируется какнепредвиденные расходы и не должно превышать половины планируемых средств,иначе проект возвращается и подвергается переработке (письмо Минстроя России от13.11.96 №ВБ-26/12-367).
Еслисроки выполнения работ будут соблюдены и последует только запланированноеудорожание, то стоимость данного инвестиционного проекта составит не более:
4 580 576 х 1,4 = $6 412 807
Пусть стоимость (цена) авансированного капитала для компании “АБТ Чартер”составляет 35% со сроком погашения 5-6лет. (такие условия предлагалиВнешторгбанк, Импексбанк, Внешэкономбанк). Тогда необходимые ресурсыувеличатся:
6 412 807 х 1,35 = $8 657 290
Предынвестиционныезатраты — исследование возможностей проекта, предварительныетехнико-экономические исследования, разработку бизнес-плана (ТЭО самогопроекта) и мониторинг обычно оценивают в 3% ($232 000). Тогдаокончательная стоимость данного инвестиционного проекта составляет:
$8 657 290 х 1,03~ $8 917 000
Оценка предлагаемого проектаи его экономической эффективности.
Компания ОАО ”АБТЧартер” рассматривает вопрос о возможности реализации инвестиционного проектапо строительству складского комплекса, основные характеристики которого рассмотренывыше и представлены в описании и в табл.3.2. Требуется обосноватьцелесообразность осуществления проекта на ближайшие 6 лет, в частности:
1.   рассчитатьи проанализировать критериальные показатели оценки эффективностиинвестиционного проекта;
2.   построитьфинансовый профиль проекта;
3.   датьзаключение о целесообразности реализации данного проекта при наличииальтернативных вариантов в случае изменения динамики доходов проектов при ценекапитала в 20% и 80%.
В связи стем предполагаемый инвестиционный проект можно отнести к среднесрочному исреднему по масштабу коммерческому проекту, ограничимся требованиями, обычнопредъявляемыми к таким проектам [34].
Пустьцена авансированного капитала для компании ОАО ”АБТ Чартер” составляет 35%.Пусть по требованиям компании к реализации может быть принят инвестиционныйпроект со сроком окупаемости не выше 4 лет.
Рассчитаеманалитические коэффициенты эффективности проекта:
а) чистыйдисконтированный доход равен:
ДД = — 232 + 4 229/1,35 + 6 655/(1 + 0,35)2 + 8 611/(1 +0,35)3 + 10 413/(1 +  +0,35)4 + 11 865/(1 +0,35)5 = 15 834 $.
ЧДД =15 834 – 8917 = 6 917 $.;
Основные характеристики инвестиционного проекта по строительствускладского комплекса.
Табл. 3.2№ Наименование показателей Значение показателей по годам, $. Первоначальное состояние 2005 2006 2007 2008 2009 1 Операционная деятельность — 232 4 229 6 655 8 611 10 413 11 865 2 Инвестиционная деятельность — 8 917 - - - - - 3 Финансовая деятельность 8 917 — 2 300 -1625 -1 750 -1 800 -1 800 4 Излишек средств 1 929 5 030 6 861 8 613 10 065 5 Суммарная потребность в средствах 232 - - - - - 6 Сальдо на конец года — 232 1 697 6 727 13 588 22 201 32 266
б) индексдоходности инвестиций равен:
ИДД =15 834/8917 = 1,78;
в) срококупаемости затрат по рассматриваемому проекту составляет 2 года 8 месяцев,поскольку именно за это время кумулятивная сумма дисконтированных денежныхпоступлений равна объёму инвестиций;
г)внутренняя норма доходности (ВНД). Применение этого критерия для оценкиэффективности инвестиционных проектов осложняется в условиях отсутствияспециального финансового калькулятора. Поэтому в таком случае может бытьиспользован метод последовательных итераций с использованием табулированныхзначений дисконтирующих множителей на основе формулы:
ВНД = Е1+ [f(Е1)/f(Е1) – f(Е2)] х (Е2- Е1),                                     (3.1)
где Е1– значение табулированного коэффициента дисконтирования, минимизирующееположительное значение показателя ЧДД;
        Е2 — значение табулированного коэффициента дисконтирования,
максимизирующееотрицательное значение показателя ЧДД.
Вусловиях анализируемого инвестиционного проекта выберем два произвольныхзначения коэффициента дисконтирования: Е = 65% и Е = 70%.
Соответствующиерезультаты расчёта, служащие исходными данными для расчёта показателя ВНДанализируемого проекта, представлены в табл.3.3.
Значениепоказателя ВНД определяется следующим образом:
ВНД = 65%+ [150/150 – (- 522)] х (70% — 65%) = 66,12%
Для болееточной характеристики показателя ВНД необходимо определить ближайшие целыезначения коэффициента дисконтирования, при которых ЧДД меняет знак напротивоположный. В нашем случае это:
Результатырасчёта, служащие исходными данными для расчёта показателя ВНД анализируемогопроекта при произвольных значениях коэффициента дисконтирования: Е = 65% и Е =70%

Табл. 3.3Год Денежный поток № 1 № 2 № 3 № 4 Е = 65% ДД Е = 70% ДД Е = 66% ДД Е = 67% ДД 0-й — 9 149 1,0 — 9 149 1,0 — 9 149 1,0 — 9 149 1,0 — 9 149 1-й 4 229 0,606 2 563 0,588 2 488 0,602 2 548 0,599 2 532 2-й 6 655 0,367 2 444 0,346 2 303 0,363 2 415 0,359 2 386 3-й 8 611 0,223 1 917 0,204 1 753 0,219 1 883 0,215 1 849 4-й 10 413 0,135 1 405 0,120 1 247 0,132 1 371 0,129 1 339 5-й 11 865 0,082 970 0,070 836 0,079 941 0,077 913 + 150 — 522 + 9 — 130
  /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
при Е =66%    ЧДД = + 9;      при Е = 67%     ЧДД = — 130.
Исходя изэтого, более точное значение ВНД составит:
ВНД = 66% + [9/9 – (- 130)] х (67% — 66%) = 66,06%
Таким образом,рассматриваемый инвестиционный проект целесообразно реализовывать, посколькувсе рассчитанные показатели эффективности соответствуют критериальнымтребованиям, а именно:
ЧДД > 0;  ИДД > 1;  ВНД > CC.
Важнойхарактеристикой инвестиционного проекта является его финансовый профиль(под которым, как известно, понимается изображение динамики дисконтированногочистого денежного потока, рассчитанного нарастающим итогом), по данным котороголегко определяются обобщающие финансовые показатели: максимальный денежныйотток ресурсов; срок окупаемости инвестиций; интегральный экономический эффектпроекта.
Дляпостроения финансового профиля проекта можно свести исходные данные в табл.3.4,на основе которых построить финансовый профиль, представленный на рис.3.1. Каквидно по рассматриваемому инвестиционному проекту погашение вложений можетначинаться уже на следующий год после инвестирования. Совокупное погашениевложений может быть выполнено менее чем за три года, и в дальнейшем, начиная сконца 4-го года, происходит накопление чистого дохода.
Как былоотмечено выше, рассматриваемый инвестиционный проект является эффективным повсем критериям и его целесообразно реализовывать как независимый проект.Однако, как это бывает, возможна иная ситуация.
Результаты расчёта показателей, служащих исходными данными дляпостроения финансового профиля проекта
Табл. 3.4Показатели 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1. Приток наличностей (доход от продаж) — 232 3 133 3 652 3 500 3 135 2 646 2. Отток наличностей (в основной и оборотный капитал и др.) 8 917 - - - - - 3. Сальдо (чистый поток наличности) 9 149 3 133 3 652 3 500 3 135 2 646 4. Кумулятивный поток наличности 9 149 6 016 2 364 + 1 136 + 4 271 + 6 917
/>
Рис.3.1. Финансовый профиль проекта
Она можетвозникнуть при реализации данного проекта в качестве альтернативного. Вчастности, такое положение может сложиться при изменении динамики доходностипроекта. Предположим, у компании может оказаться другая динамика доходностипроекта при сохранении размера инвестиций. Представим эти результаты в табл.3.5.
Рассчитаемосновные критерии оценки эффективности инвестиционного проекта № II:
а) присложившейся цене капитала в 35% чистый дисконтированный доход проекта составит:
ЧДДII = — 9 149 +12 150/1,35 + 8 300/(1 + 0,35)2 + 4 824/(1 + 0,35)3 + 4 211/(1 + 0,35)4 + 3 126/(1 + 0,35)5 = 8 331 $.
б) индексдоходности инвестиций равен:
ИДД = 17 480/8 917 = 1,96;
в) срококупаемости затрат — 1 год 1 месяц;
г)внутренняя норма прибыли – 99,5%.
Такимобразом, все оценочные характеристики более результативны по сравнению спроектом I.
Длявыяснения, насколько правомерным является это утверждение при цене капитала науровне 20% и 80%, необходимо графически представить изменение чистыхдисконтированных доходов в зависимости от ставки дисконтирования (рис.3.2).Точка пересечения двух графиков показывает значение коэффициентадисконтирования, при котором оба проекта имеют одинаковый чистый дисконтированныйдоход.
Результаты расчёта показателей проекта при изменении динамикидоходности проекта и сохранении размера инвестиций для вариантов I и II

Табл. 3.5Проект Инвестиции Денежный поток по годам ВНД,% Точка Фишера 2005 2006 2007 2008 2009 Е,% ЧДД I — 9 149 4 229 6 655 8 611 10 413 11 865 66,06 24,74 11 184 II — 9 149 1 2150 8 300 4 824 4 211 3 126 99,50 24,74 8 331 I — II — 7 921 — 1 645 3 787 6 202 8 739 24,74 -
/>
Рис.3.2. Графики чистых дисконтированных доходов проектов приналичии точки Фишера
Точкапересечения графиков, как известно, называется точкой Фишера.
В данномслучае она определяет ставку дисконтирования на уровне 24,74%. Эта ставкадисконтирования может быть определена как норма доходности (ВНД) приростногоденежного потока (в рассматриваемом случае это разность I и II потоков). Как видно изрис.3.2, ось абсцисс может быть представлена в виде 4 интервалов:
·          если0
·          если24,74
·          если66,06
·         еслиЕ > 99,5%, то и второй проект должен быть отвергнут.
Учитываяэти обстоятельства, при цене капитала 20% наиболее эффективным для реализацииявляется первый проект. При возрастании цены капитала до 80% болеепредпочтительным является второй проект.
Выводы: С учётом принятыхдопущений и в связи с тем, что происходящее постоянно изменение экономическойситуации, требует её отслеживания, оценить окончательную стоимость данного инвестиционногопроекта можно как ориентировочную, приблизительно равную ~ $8 917 000. Выбор экономических и финансовых инструментов остаётсяза менеджментом компании и может меняться в процессе реализации инвестиционногопроекта.
Проектнаяэкономическая эффективность вложений или рентабельность проекта составляет неменее 20% в год, что соответствует современным требованиям кредитно-финансовыхинститутов, например, акционерной компании АБМ Партнер [9, 29].
Необходимовести маркетинговый мониторинг проекта на протяжении всего его жизненного циклаи строго соблюдать основные принципы и методы оценки эффективности и финансовойреализуемости инвестиционных проектов.
Обязательнопроводить и учитывать субъективные, основанные на личном опыте оценки инвестиционныхрисков. Мнения финансового консультанта, других специалистов могут показатьсяпротивоположным объективным оценкам, основанным на обработке статистическихпоказателей, особенно в части методов снижения рисков, но отвергать их нельзя.
Настоящая работа непретендует на всесторонность и полноту освещения вопросов, связанных сподготовкой и реализацией инвестиционного проекта. Скорее всего, её можнорассматривать как упрощённую модель для постановки самого вопроса оцелесообразности инвестирования.
Длякомпании ОАО ”АБТ Чартер” такая постановка очевидна. Вопрос заключается,как в общих чертах представить практику осуществления проекта, избежавпросчётов, и как при его реализации устранить опасные для безопасностижизнедеятельности последствия и снизить риски, особенно если в компании нетподразделения по управлению рисками или должностного лица, отвечающего за этотучасток работы.

ГЛАВА4
ОХРАНАТРУДА И ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
4.1.Экономические проблемы заболеваемости в ОАО “Геострой”
Цели и решениезадач по усилению безопасности труда. В условиях сложившейся экономической ситуации в России длякаждой организации важно выбрать правильную политику в отношении природы ижизнедеятельности трудящихся. Немаловажное значение приобретают усилияорганизации, направленные на обеспечение безопасности жизнедеятельностиработающих сотрудников и охрану окружающей природной среды, реализация которойбудет способствовать уменьшению упущенной выгоды организации.
При рассмотренииэкологических проблем, обусловленных деятельностью строительной организации — компании ОАО “Геострой” (г.Москва), как подрядчика по данному проекту, — рассматривается загрязнение и защита атмосферы и водного бассейнаавтотранспортными средствами (АТС).
Меры по повышениюбезопасности труда (ТБ). Для предотвращения получения рабочими травм в дальнейшем требуетсяосуществить ряд мероприятий, представленных в табл.4.1. Так как основнойпричиной травматизма является несоблюдение ТБ – не использование рабочими средствиндивидуальной защиты (СИЗ), то первоочередными мерами по борьбе с травматизмомдолжны стать:
·         проведениедополнительных инструктажей для рабочих по ТБ перед началом выполнения каждогонового вида работ на строительных участках и аттестации рабочих по правилам ТБ одинраз в квартал;
Мероприятийдля предотвращения получения рабочими травм

Табл. 4.1Причины травматизма Характер травматизма Решения по устранению травматизма 2001 год При перемещении плиты перекрытия башенным краном рабочий попал в опасную зону стрелы. В результате падения плиты получил повреждения грудной клетки Перелом ребер
1. Провести внеплановый инструктаж со всеми рабочими по технике безопасности
2. Отремонтировать сирену на стреловом кране Во время укладки на кровле слоя рубероида рабочий перегрелся на солнце и потерял сознание Тепловой удар Усилить контроль за обеспечением рабочих спецодеждой и обувью 2002 год При сварочных работах рабочий упал с высоты 4м, получил сотрясение мозга Черепно-мозговая травма Провести внеплановый инструктаж Во время штукатурных работ маляр-штукатур упала с подмостей. В результате получила ушибы Перелом руки и ушибы ноги Усилить контроль за проведением работ При прикосновении к неизолированным частям кабеля рабочий получил удар током Нервный шок
1. Провести внеплановый инструктаж.
2. Усилить контроль за обеспечением индивидуальными средствами защиты
·         проверка наличияв необходимом количестве медикаментов и средств индивидуальной защиты нарабочих местах;
·         усилениебригадирами контроля в процессе выполнения работ за использованием средствиндивидуальной защиты.
В качестве общихрекомендаций по профилактике травматизма на строительных участках должны бытьпроведены следующие мероприятия:
·         обеспечениевыполнения всех видов работ в строгом соответствии с технологией и правиламиТБ;
·         обеспечениедостаточного освещения строительной площадки, её ограждение забором иограждение опасных зон.
Уровеньзаболеваемости и величина обусловленного им невыполненного объёмастроительно-монтажных работ показаны в таблице 4.2. Из таблицы видно, чтопоказатели заболеваемости в ОАО “Геострой” в 2001г. и упущенная выгода в связис заболеваемостью в ценах на 01.01.02г. достаточно велики. Следовательно, исходяиз специфики строительного производства, необходимо выявить характерзаболеваемостей и способствующие их развитию причины, а также разработать путиснижение уровня заболеваемости и сохранения работоспособности, что поможетопределить перечень мер, осуществление которых позволит в дальнейшем если неизбежать, то, по крайней мере, сократить невыполненный объём работ отзаболеваемости рабочих.
Основные видызаболеваний, которыми страдают рабочие и причины, способствующие их развитию,показаны в табл.4.3. Данные анализа уровня вибрации на рабочих местах — в табл.4.4.
Уровеньзаболеваемости и величина обусловленного им невыполненного объёмастроительно-монтажных работ
Табл. 4.2.Анализируемый период Наименование подразделения Число дней нетрудоспособности Невыполненный объём СМР, тыс. руб. 2001 год Строительный участок № 1 11 12981 Строительный участок № 2 26 27046 Строительный участок № 3 28 29588 Итого: 65 69615
Характеросновных видов заболеваний, которыми страдают рабочие и причины, способствующиеих развитию
Табл. 4.3Характер основных заболеваний Причины (вредные факторы), способствующие развитию заболеваний Заболевания опорно-двигательного аппарата Неудобная, вынужденная рабочая поза, вибрации общие и локальные Заболевания дыхательных путей, аллергические реакции Цементная пыль

Данныеанализа уровня вибрации на рабочих местах
Табл. 4.4Рабочие места
Логарифмический уровень виброскорости, дБ в октавных полосах со среднегеометрическими частотами, Гц
   2           4           8           16         31,5       63        125       250      500      1000
Локальная вибрация ПДУ: 12.1.012.-90 Постоянные рабочие места 115 109 109 109 109 109 109 109 109 109 При работе на базе экскаватора 155 128 128 128 128 128 128 128 128 128
Защита отвибраций. Преждевсего, необходимо определить, соответствует ли уровень вибрации на рабочихместах допустимым значением, установленным ГОСТ 12.1.012.-90. Это позволитопределить, являются ли заболевания следствием каких-то индивидуальных особенностейконкретных заболевших рабочих или же заболевания стали следствием несоблюденияустановленных нормативов. Из представленного в табл.4.4. анализа уровнявибрации на рабочих местах видно, что на рабочих местах имеется превышениенормативного уровня вибрации. Для устранения данного недостатка необходимоввести дополнительный контроль за выполнением установленных нормативов,касающихся уровня вибрации на рабочих местах.
Защита отвредных веществ.Значительное число производственных процессов на строительной площадке связанос выделением в окружающую среду вредных веществ: малярные работы с применениемлакокрасочных материалов и растворителей, электросварочные, кровельные,паркетные и дорожные работы, изоляционные работы. Классификация вредных веществи общие требования безопасности введены ГОСТ 12.1.005-95. Они представлены в табл.4.5,где показаны также данные о наличии вредных веществ при производстве СМР, ихтоксикологическая характеристика по ГОСТ 12.1.005-95.
Профилактикапрофессиональных отравлений в строительной организации сводится к предотвращению, преждевсего, воздействия вредных веществ на организм человека при выполнениитехнологических процессов и замене вредных веществ безвредными или менеевредными, например, свинцовые белила заменяются цинковыми. В качестведополнительных средств для повышения безопасности труда на строительнойплощадке используют СИЗ и спецодежду. Помещения с особо вредными выделениями(склад МКВ и ГСМ) должны быть изолированы от других производственных помещенийсогласно проектным нормам. От попадания вредных веществ через органы дыханиярабочие должны использовать фильтрующие и изолирующие СИЗ.
Оборудованиестроительной площадки санитарно-бытовыми помещениями — является одной из важных ссанитарно-технической точки зрения требований задач. В соответствии со СНиП2.09.04.-87 на строительной площадке должны быть: пункт питания, медпункт,помещение для обогрева в холодное время года и сушка одежды, гардеробная,комната личной гигиены женщины. Санитарно-бытовые помещения для рабочих,занятых непосредственно на стройплощадке согласно СНиП 2.09.04-87 в зависимостиот группы производственных процессов иллюстрируются данными таблицы 4.6.
Профилактикастатических и динамических перенапряжений. Работа в неблагоприятных условияхспособствует заболеваниям дыхательных путей, вследствие чего рабочие теряюттрудоспособность. Неудобные вынужденные рабочие позы приводят к заболеваниямопорно-двигательного аппарата. Для избежания статических и динамическихперенапряжений, приводящих к заболеваниям опорно-двигательного аппарата,рабочее место для работающих сидя организуют в соответствии с требованиями ГОСТ12.2.032-78, для работающих стоя — ГОСТ 12.2.033-78. Необходимо проведение пассивнойи активной релаксации на рабочих местах, а также нормирование режимов труда иотдыха.

Классификациявредных веществ и общие требования безопасности согласно ГОСТ 12.1.005-95
Табл. 4.5№ Наименование веществ
Фактическое содержание, мг/м3 Класс опасности
Величина
ПДК,
мг/м3 Агрегатное состояние
Характер действия на органы
дыхания 1 Бензин 260:280 IV 300 II Раздражения 2 Пыль цементная 5:6 IV 6 А А, Ф 3 Пыль, содержащая 10:70% свободного оксида кремния 2 IV 2 А А, Ф раздражающие слизистой оболочки дыхательных путей 4 Асбестоцементная пыль, содержащая более 10% асбеста 2 IV 2 А А, Ф раздражающие слизистой оболочки дыхательных путей 5 Известь 5:6 IV 6 А Ф поражающие кожный покров и слизистую оболочку 6 Керосин 230:250 IV 300 П Раздражение нервной системы 7 Ацетон 150:160 IV 200 П Раздражение нервной системы
Классификациясанитарно-бытовые помещения для рабочих, занятых непосредственно настройплощадке согласно СНиП 2.09.04-87 в зависимости от группы производственныхпроцессов
Табл. 4.6Группа производственных процессов Санитарная характеристика производственных процессов
Расчётное число
человек
Тип гардеробных, число отделений шкафа на
1 человека Специализированные помещения и устройства
На
1 душевую сетку
На
1 кран
2 группа
подгруппа Г При температуре воздуха 10°С, включая работы на воздухе 5 20 Раздельно по одному отделению
Помещения для обогрева
и сушки спецодежды
4.2.Экономические проблемы загрязнения и защиты атмосферы и водного бассейнаавтотранспортными средствами
Экономическиепроблемы загрязнения и защиты атмосферы. Главным источником загрязнения воздуха как строительной,так и транспортной организациями являются находящиеся на их балансеавтотранспортные средства: подъёмные краны, грузовые автомобили скарбюраторными и дизельными двигателями. Они представляют собой источникзагрязнения тип типа «б». — «Рассеянный источник от движущихся носителейзагрязнения (участок транспортной магистрали) протяженностью L». Основное загрязнение окружающейсреды грузовыми автомобилями происходит в результате выброса в атмосферуотработавших газов двигателей. Для уменьшения загрязнения необходимо разработатьмероприятия по уменьшению токсичных выхлопов. Реализация мероприятий позволитполучить экологический и экономический эффект.
Определим степеньзагрязнения окружающей среды транспортными средствами. В табл.4.7 показаныданные по выбросам загрязняющих веществ от подвижного состава, в табл.4.8 — изменениевыбросов загрязняющих веществ при движении по городу (КГОР), в табл.4.9- влияние технического состояния автомобиля на массовый выброс загрязняющеговещества (КSТС) в зависимости от типа двигателя. Поданным таблиц, определим массы токсичных компонентов (S) выброса загрязняющих веществ подвижным составом взависимости от величины годового пробега (LГОД) по формуле:
Ms= msпр · Lгод· Kгор· Ksт.с · 10-3, тонн                               (4.1)

Данныепо выбросам загрязняющих веществ от подвижного состава
Табл. 4.7Тип подвижногосостава Тип двигателя
Пробеговый выброс (mSпр), г/км СО СН
NО2 С (сажа)
SО2 Грузовые автомобили Карбюраторный 13 2,6 1,5 — 0,076 Дизель 0,2 0,8 8,1 0,5 0,7
Изменениевыбросов загрязняющих веществ при движении по городу (КГОР)
Табл. 4.8Тип двигателя
Значения (КГОР) СО СН
NО2 С(сажа)
SО2 Карбюраторный 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Дизель 1,0 1,0 1,0 1,0 1,25
Влияниетехнического состояния автомобиля на массовый выброс загрязняющего вещества (КSТС) в зависимости от типа двигателя
Табл. 4.9Тип подвижного состава Тип двигателя
Пробеговый выброс (mSпр), г/км
KSСО
KSСН
KSCО2
KSС
KSSCO Грузовые автомобили Карбюраторный 1,9 1,65 1,0 — 1,15 Дизель 1,6 2,1 1,0 1,9 1,15
Карбюраторныйтип двигателя. Пробега/м = 28 152 км/год.
mCO = 13 · 28 152 · 1 · 1,9 · 10-3=695,35 тонн,
mСН = 2,6 · 28 152 · 1 · 1,65 · 10-3=120,77 тонн,
mNO2= 1,5 · 28 152 · 1 · 1 · 10-3=42,23 тонн,
mSO2= 0,076 · 28 152 · 1 · 1,15 · 10-3=2,46 тонн,
mКАРБ = 695,35 + 120,77 + 42,23 + 2,46 =860,81 тонн.
Дизельный типдвигателя. Пробега/м = 18 152 км/год.
mCO = 2,0 · 18 152 · 1 · 1,6 · 10-3=58,09 тонн,
mСН = 0,8 · 18 152 · 1 · 2,1 · 10-3=30,50 тонн,
mNO2 = 8,1 · 18 152 · 1 · 1 · 10-3=147,03 тонн,
mС = 0,5 · 18 152 · 1,9 · 10-3=17,24 тонн,
mSO2= 0,7 · 18 152 · 1,25 · 1,15 · 10-3=18,27 тонн,
mДИЗ = 58,09 + 30,50 + 147,03 + 17,24 +18,27 = 271,13 тонн.
Перечень проектныхмероприятий, направленных на повышение экологической безопасности транспортныхсредств:
·         изменениетехнологии выполняемых работ по техобслуживанию и ремонту
·         применение трёхступенчатыхкаталитических нейтрализаторов выхлопных газов;
·         применениеусовершенствованных средств контроля за токсичностью выхлопных газов;
·         снижение расходовтоплива, равное: 0,5  18 152 ·1  1,9  10-3 = 17,24 тонн;
·         применениетоплива с улучшенными экономическими параметрами.
Таким образом, послевнедрения данных проектных мероприятий снижение массы выбросов загрязняющих веществв атмосферу составит 5%.
Определим расходы,связанные с использованием в автомобиле топлива с улучшенными экономическимипараметрами при усреднённом расходе топлива 10 л на 100 км.
До внедренияпроектных мероприятийна автомобилеиспользовали бензин А-76 (16 руб./л). Расход топлива с учётом годового пробегаавтомобиля:
28 152 · 16 = 450,4 тыс. руб.
После внедренияпроектных мероприятийна автомобилепредполагается использовать бензин А-92 (18 руб./л). Расход топлива с учётомгодового пробега автомобиля:
28 152 · 18 = 506,8 тыс. руб.
Для контроля завыбросами вредных веществ в атмосферу, необходимо ежемесячно производитьтехнический контроль автомобилей на станциях ТО. Расход на приобретение топливалучшего качества увеличится на 56,4 тыс. руб. Затраты на приобретениеи установку трёхступенчатого каталитического нейтрализатора выхлопных газов вавтомобилях составляет 1000 руб.
Тогда приведенныезатраты на внедряемые проектные мероприятия:
 
ЗПР= С + 0,12 КВ,                                              (4.2)
где С — сумма капитальныхвложений (приобретение трёхступенчатого
каталитическогонейтрализатора выхлопных газов), тыс.  руб.
ЗПР = 7 200+ 56,4 + 0,12 · 1 000 = 7 348,2 тыс. руб.
Годовой экономическийэффект от внедрения данных мероприятий:
 
ЭГ= П – ЗПР = 869,6 – 7 348,2 = – 6 451,6 тыс. руб.           (4.3)
 
Экономическиепроблемы загрязнения и защиты водного бассейна. Известно, что часто АТС являются источникомзагрязнения водного бассейна, которое происходит путём попадания в неготоплива, жидких горюче-смазочных материалов, взвешенных веществ и прочихвредных элементов, вырабатываемых автомобилями. Причиной может служитьнеисправность автомобиля, например, течь масла. Поэтому необходимо обеспечитьнадлежащую эксплуатацию и уход за АТС.
Предложения поустранению причин загрязнения:
1.  необходимо регулярно производитьтекущий техосмотр АТС на станции ТО, где должны устранить все возникшиенеисправности;
2.  мойку автомобилей производить толькона специально оборудованных моечных станциях (не реже одного раза в неделю);
3.  заправку автомобиля производитьтолько на автозаправочных станциях, не допускать утечки топлива.

4.3.Техника безопасности при эксплуатации складского комплекса
Техникабезопасности при эксплуатации холодильных установок. В складских холодильных камерах хладагентомслужит фреон 12 или хладон. Это оборудование должно эксплуатироваться всоответствии с Правилами их применения. Установку и монтаж холодильногооборудования должны выполнять механики специализированных организаций. Эксплуатациейоборудования должны заниматься только лица, хорошо знакомые с правилами егоэксплуатации и ТБ. Правила эксплуатации холодильного оборудования запрещаютвключать холодильный агрегат при наличии неисправностей в нём, утечки фреонаили хладона, при неисправных приборах защиты и автоматики, отсутствииили нарушении теплоизоляции, резиновых уплотнителей дверей и другихнеисправностях. Вблизи холодильного оборудования должны быть вывешеныинструкции по его эксплуатации и правила техники безопасности[9].
ТБ эксплуатацииподъёмно-транспортного оборудования (ПТО). ТБ при проведении складских ипогрузочных работ. Проект предусматривает применение различного грузоподъёмногооборудования: подъёмных столов, уравнительных площадок, грузовых лифтов,наклонных подъёмников, электроштабелёров, вилочных погрузчиков, ленточныхконвейеров, тележек с гидравлическим и ручным приводом. Все виды ПТО относят ккатегории машин и установок повышенной опасности. В связи с этим работать наних могут лишь лица, прошедшие специальную подготовку, имеющих допуск иусвоившие правила ТБ. Большинство подъёмно-транспортных машин и механизмовдолжно находиться на учёте в инспекциях Госгортехнадзора и должноэксплуатироваться в соответствии с их требованиями.
Администрацияпредприятия обязана следить за исправным состоянием всегоподъёмно-транспортного оборудования. Места, выполнения подъёмно-разгрузочныеработы, должны быть обособлены от мест переработки грузов вручную. Все проезды,где перемещают грузы, должны быть ярко освещены.
Лица, обслуживающиеподъёмно-транспортные машин и механизмы, особенно женщины, должны быть одеты вкомбинезоны или одежду без свисающих концов. На ПТО нельзя перевозить грузвместе с грузчиками. Начиная работу на подъёмном механизме, надо проверитьисправность и пригодность его к работе. Укладываемые грузы необходимораспределять равномерно, устойчиво, не допуская перегрузок, что может привестик поломке механизма и вызвать аварию. Вождение самоходного транспорта можетбыть поручено лишь обученным этой работе лицам, имеющих допуск (права).
Разработанные напредприятии правила движения складского транспорта должны соответствоватьтребованиям ТБ. Максимальная скорость движения транспортных механизмов не выше12 км\ч, внутри складских помещений – не более 6км\ч, на поворотах, впроходах и узких помещениях – не более 3 км\ч.
Техническоеобслуживание ПТО ведётся в централизованном порядке. Для заправки (подзарядкибатарей электропогрузчиков) необходимо выделение отдельного помещения,отвечающего всем требованиям, предъявляемым к подобным помещениям (как правило,фирмы-производители поставляют эти требования в комплекте с паспортом на ПТО). Дляпрофилактических наблюдений и ТО, а также выполнения ремонта предприятие должнозаключить со специализированной организацией договор.
Выводы: При проведении фирмой правильнойполитики в отношении природы и жизнедеятельности трудящихся реально уменьшитьупущенную выгоду. В данном проекте строительства складского комплекса вопросыобеспечения ТБ и экологической безопасности могут и должны быть успешно решеныпри выполнении всех соответствующих требований. Годовой экономический эффект отвнедрения проектных мероприятий, направленных на повышение экологическойбезопасности составляет 6 451,6 тыс. руб.
 

ГЛАВА5
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА
Риски проекта и предложения по их снижению. Как известно, риск — это вероятность неблагоприятногоисхода. Если такое событие произойдет, тоу предприятия возможны три результата:
·  отрицательный — потеря части ресурсов предприятия,недополучение доходов или появление дополнительных расходов;
·  положительный — увеличение прибыли, сокращениерасходов — выгода;
·  нулевой — нет влияния нафинансово-хозяйственные результаты.
В предпринимательскойдеятельности риски имеют большое значение. Различают чистые и спекулятивныериски. К чистым рискам относятся:
·  природные, естественные(землетрясения, наводнения);
·  экологические, политические, транспортные;
·  некоторые коммерческие риски(имущественные, производственные, торговые), приводящие к отрицательным (нулевым)результатам.
Спекулятивныериски:
·  финансовые риски, связанные спокупательной способностью денег (инфляционные, валютные, дефляционные идругие);
·  инвестиционные риски (процентные,кредитные, упущенной выгоды, биржевой).
Оценка рисковпроводится по стадиям проекта: стадия подготовки, строительства ифункционирования.
Суть качественногоанализа состоит в определении факторов риска и видов работ, при выполнениикоторых он возникает. Количественно размер риска можно установить с помощьюстатистических, аналитических и других методов, обзор которых приведен выше(см. Глава 2.). Закономерности случайных событий изучаются с использованиемматематического аппарата теории вероятности. Вероятность наступления рисковогособытия может быть определена субъективным способом или объективными методами.
Объективным методомвероятность события устанавливается путём вычисления частоты, с которой онопроисходит. Субъективный метод определения вероятности основан на оценкахэкспертов, консультантов и/или личном опыте предпринимателя.
В нашем проекте дляпрогнозирования чистого дохода риск может рассматриваться как вероятность илистепень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализациисамого проекта.
В табл.5.1-5.3приведены результаты оценки по видам рисков, где принято:
·  0 — риск рассматриваемый какнесущественный;
·  0,25 — риск, скорее всего нереализуется;
·  0,5 — о наступлении события ничегоопределенного сказать нельзя;
·  0,75 — риск, скорее всего, проявится;
·  1 — риск точно реализуется.
Расчёт риска проектапоказал, что общий риск проекта составляет 0,2, и это относит его к проектам сневысокой степенью риска.
Результаты оценки по видам рисков
Табл. 5.1Вид риска Отрицательное влияние на ожидаемую прибыль Вероятность события Удаленность от инженерных сетей Рост стоимости события 0,25
Результаты оценки по видам рисков
Табл. 5.2Вид риска Отрицательное влияние на ожидаемую прибыль Вероятность события Непредвиденные затраты из-за инфляции Увеличение объёма заемных средств 0,75 Недобросовестность подрядчика Увеличение сроков строительства 0,25

Результаты оценки по видам рисков
Табл. 5.3Вид риска Отрицательное влияние на ожидаемую прибыль Вероятность события Неустойчивость спроса Падение спроса Рост налогов Уменьшение прибыли 0,25 Рост цен на перевозки Снижение спроса из-за роста цен 0,25 Недостаток оборотных средств Увеличение кредитов 0,25 Квалификация кадров Снижение объёма продаж Трудности с набором квалифицированных кадров Увеличение затрат на комплектование Отношение местных властей Дополнительные затраты на выполнение их требований
Так как невозможноточно представить реальную ситуацию при осуществлении инвестиционного проекта,то воспользоваться объективными методами — анализом чувствительности, анализомвариантов, методом расчёта критических точек — нельзя, в связи с тем, что ихприменение требует наличия представительной статистической выборки по рискам вопределённой инвестиционной деятельности. Поэтому полученный результат расчётаследует рассматривать как пример использования субъективной оценки риска,которая, как известно, сводится к выявлению всех возможных рисков (причин,источников), их ранжированию, установлению их весового коэффициента ивычисления среднегеометрической, как величины обобщённой оценки риска.
Чтокасается мероприятий по снижению риска, то по вышеизложенным причинамони могут быть предложены также только как пример (страхования, самострахованияи другие см. Глава 2) или как обобщения. Наука и практика выработалиопределённые правила управления рисками:
· нельзярисковать больше, чем может позволить собственный капитал;
· надодумать о последствиях риска;
· нельзярисковать многим ради одного;
· нельзя“класть яйца в одну корзину”;
· положительноерешение принимается лишь при отсутствии сомнения, в противном случаепринимается отрицательное решение;
· нельзядумать, что всегда существует только одно решение. Возможно, есть и другие.
Реализацияпервого правила означает, что прежде, чем принять решение о рисковом вложениикапитала, необходимо: определить максимально возможный объём убытка по данномуриску; сопоставить его с объёмом вкладываемого капитала, со всеми собственнымифинансовыми ресурсами и определить, не приведёт ли потеря этого капитала кбанкротству.
Соотношениемаксимально возможного объёма убытка и объёма собственных финансовых ресурсовпредставляет собой степень риска, ведущего к банкротству. Она измеряется спомощью коэффициента риска:
Кр = У/С,                                                        (5.1)
где  Кр — коэффициент риска;
У  - максимально возможная сумма убытка, руб.;
С  -  объём собственныхфинансовых ресурсов с учётом точно
известных поступленийсредств, руб.
Считается,что оптимальный коэффициент риска составляет 0,3, а коэффициент риска, ведущийк банкротству – 0,7 и более [3].
Состояниекомпании “АБТЧартер” после реализации проекта анализировалось в соответствующих разделах помере рассмотрения вопросов:
· улучшениеструктуры баланса предприятия (глава 1, 1.1);
· измененияв системе налогообложения (глава 1, 1.2 и Приложение 3);
· увеличениеоборота по клиентам компании (глава 1, 1.1);
· приобретение всобственность участка земли, как средство надёжных и долговременных инвестиций(глава 1, 1.2, глава 2, 2.1,Приложение 3);
·  совершенствование системы управления компании, технологии, улучшениетранспортной и складской логистики на основе современного оборудования (глава 1, 1.1, глава 3);
· снижениеиздержек по аренде офисных и складских помещений (глава 2, 2.1 и 2.3).
Анализ использованияплощадей до и после строительства складского комплекса представлен в таблице5.4. Некоторые виды затрат по компании, как результаты расчёта будущего состояния организации привнедрении проекта даны в таблице 5.5.
Выводы: Предложенныйинвестиционный проект может быть реализован с низкой величиной обобщённой оценки риска.Для этого необходимо:
· вести мониторинг проекта на протяжении всего его жизненногоцикла;
·  строго соблюдать основныепринципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемостиинвестиционных проектов;
·  обязательно проводить и учитыватьсубъективные, основанные на личном опыте, оценки инвестиционных рисков.
Реализацияданного проекта даст компании возможные приобретения:
· возрастётконкурентоспособность компании на рынке за счёт снижения издержек по аренде иувеличения оборота (см. также Приложение 3);
· акционерныйкапитал компании найдёт эффективное применение после приобретения всобственность земельного участка и строительства на нём складского комплекса;
· компанияОАО “АБТ Чартер”, имея законченный производственно-коммерческий цикл, получитвозможность его интенсификации и усовершенствования на основе последнихдостижений НТП.

Анализиспользования площадей до и после строительства складского комплекса
Табл. 5.4. Вид помещений
Площадь (м2) Норма Факт После строительства складского комплекса 1. Производственные помещения: — складские 2  000 845 2  808/504 — рампа в том числе аренда 2  000 845 — офисные 200 200 230 в том числе аренда 200 200 — вспомогательные 300 30 312 в том числе аренда 300 30 Итого 2  500 1075 3350 в том числе аренда
Прогноз будущего состояния организации при внедрении проекта по некоторым видамзатрат
Табл. 5.5Вид затрат Объём затрат, тыс. руб. Объяснение До внедрения проекта (2004г.) После внедрения проекта Заработная плата 13 593,985 16 593,985 Объяснением увеличения затрат может служить – рост количества сотрудников, складских площадей и так далее Оплата налогов 1 494,535 1 868,169 Коммерческие затраты 506,874 632,874 Канцелярские расходы 226,660 238,325 Транспортные расходы (ГСМ) ремонт и запчасти 1 824,405 2  80,560 Коммунальные услуги + электроэнергия 393,864 492,330 Износ ОС 818,982 1 023,727 Телефон 1 260,031 1 575,039 Командировочные расходы 614,548 768,185 Себестоимость ТМЦ 170 634,871 213 293,589 Управленческие затраты 1 071,514 1 339,392 Итого 194 092,753 242 615,941

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Всоответствии с поставленными задачами дипломного проекта получены следующиерезультаты:
Наосновании анализа ситуации на рынке авиаперевозок продуктов питания показано,что предприятие имеет шансы для дальнейшего успешного развития своейдеятельности в регионах России. С увеличением потребности клиентов ввысококачественных продуктах питания закономерен рост и развитие фирмы пообъёму реализованных услуг. Компания должна совершенствовать свою структуру идеятельность в целом, чтобы не проиграть в конкурентной борьбе. Поэтомукомпания будет вынуждена сокращать свои издержки, в частности, переходить отаренды складских помещений к обретению собственного складского комплексаполностью отвечающего особенностям своего бизнеса.
Наосновании анализа хозяйственной деятельности компании ОАО “АБТ Чартер”, еёположения на рынке, установлено, что предприятие относится ко II группе инвестиционнойпривлекательности. Платежеспособность и финансовая устойчивость предприятиянаходятся на приемлемом уровне. Предприятие имеет удовлетворительный уровеньдоходности, хотя отдельные показатели находятся ниже рекомендуемых значений,при этом предприятие недостаточно устойчиво к колебаниям рыночного спроса насвою продукцию (услуги) и другим факторам финансово-хозяйственной деятельности.
На основании анализаоборота по клиентам установлено, что наблюдаемое снижение оборота компании вызывается причинами, связанными стекущей ситуацией менеджмента: уменьшением объёмов заказов некоторыми клиентамикатегории VIP. Для исправления ситуации возможности в компании имеются и вцелом ситуация с крупными клиентами выглядит положительной.
Прианализе системы управления выявлено, что качество финансового ипроизводственного менеджмента компании “АБТ Чартер” удовлетворительное и,в основном, соответствует представлениям современного построения системыуправления.
Изучениерынка недвижимости г.Москвы и Московской области показало, что он являетсярастущим и будет развиваться во многом благодаря секторупроизводственно-складской недвижимости. Это вызывает привлекательностьинвестиций и необходимость их экономического обоснования, которое, приправильной оценке и адекватном применении методического аппарата анализа иоценки инвестиционных проектов, может реально помочь инвестору снизить рискиего инвестиционной деятельности.
Анализ ситуациина рынках земли и складских помещений и тенденций развития современного рынканедвижимости, подтверждая актуальность темы рассматриваемого инвестиционногопроекта, позволяет сделать вывод о том, что месторасположение объектанедвижимости оказывает основополагающее влияние на стоимость недвижимости.
Наосновании краткого обоснования вложений в недвижимость и проведенного на современномфактологическом материале анализа ситуации, настоящий инвестиционный проектможно отнести к среднесрочному и среднему по масштабу коммерческому проекту.
Стоимостьданного инвестиционного проекта приблизительно равна ~ $8 917 000. Её можно рассматривать только как ориентировочную сучётом принятых допущений. Экономическая ситуация постоянно изменяется и этотребует такого же её отслеживания. Оценка стоимости данного проекта имеетограниченный и рекомендательный характер. Выбор экономических и финансовыхинструментов остаётся за менеджментом компании и может меняться в процессереализации инвестиционного проекта.
Данныйинвестиционный проект может быть реализован с низкой величиной обобщённойоценки риска. Для этого необходимо:
·         вестимониторинг проекта на протяжении всего его жизненного цикла;
·         строгособлюдать основные принципы и методы оценки эффективности и финансовойреализуемости инвестиционных проектов;
·         обязательнопроводить и учитывать субъективные, основанные на личном опыте, оценки инвестиционныхрисков.

ЛИТЕРАТУРА
1.        КонституцияРоссийской Федерации  от 12 декабря 1993.
2.        Федеральный ЗаконРФ от 25 октября 2001г. №137-ФЗ “Земельный кодекс Российской Федерации”.
3.        Федеральный Закон№73-ФЗ от 7 мая 1998 “Градостроительный кодекс РФ”.
4.        Федеральный Законот 25 февраля 1999 N39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемойв форме капитальных вложений”.
5.        Федеральный Законот 5 марта 1999 N46-ФЗ “О защите прав и законных интересов инвесторов на рынкеценных бумаг”.
6.        Федеральный Законот 29 октября 1998 N164-ФЗ “О лизинге”.
7.        ПостановлениеПравительства РФ от 05.01.98 №2 “Об утверждении порядка организации проведенияторгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицамземельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений,или права их аренды”.
8.        ПостановлениеПравительства РФ от 8 апреля 2000 №316 “Правила проведения государственнойкадастровой оценки земель”.
9.        ПостановлениеПравительства РФ от 06.07.01 №519 “Стандарты оценки”.
10.     Министерствоимущественных отношений РФ, распоряжение от 06.03.02г №568-Р “Об утвержденииметодических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельныхучастков”.
11.     Методикагосударственной кадастровой оценки земель поселений / Федеральная службаземельного кадастра России. — М., 2000.
12.     Антипов А.В.,Носов С.И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения.- М.: Рос. экон. акад., 2000.
13.     Артеменко В.В. идр. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. — М.: ГУЗ, 2000.
14.     Балабанов И.Т.Финансовый менеджмент. — М.: Финансы и статистика, 1994.
15.     Беренс В.,Хавранек П.М. Руководство по оценкеэффективности инвестиций. — М.: Интерэксперт, 1995.
16.     Бланк И. А.Инвестиционный менеджмент. — Киев: Эльга-Н, 2001.
17.     Болдырев В.С. идр. Введение в теорию оценки недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 1998.
18.     Газеев Н.Х. и др.Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. — М.: ПМБ ВНИИОНГ, 1993.
19.     ГоремыкинВ.А., Богомолов А.Ю. Бизнес-план. — М.: “Ось-89”, 2000.
20.     Данные серверов www.arn.ru, www.izrukvruki.ru, www.cottage.ru, www.domik.info, www.incom-realty, www.miel.ru, www.mian.ru, www.dm-realty.ru, www.tender.mos.ru,www.appraiser.ru, www.ozon.ru, www.mos.ru, www.dis.ru и другие.
21.     ДиббС., Симкин Л. Практическое руководство по сегментированию рынка. — СПб.: Питер,2001.
22.     Занадворов В.С.,Занадворова А.В. Экономика города.: Учеб. пособие. — М.: Изд-во Магистр, 1998.
23.     Игошин Н.В.Инвестиции. — М.: Финансы; ЮНИТИ, 1999.
24.     Идрисов А.Б.Планирование и анализ эффективности инвестиций. — М., 1994.
25.     КазаковА.П., Минаева Н.В. Экономика. Курс лекций. — М., 1996.
26.     Ковалёв В.В.Методы оценки инвестиционных проектов. — М.: Финансы и статистика, 2002.
27.     Ковалёв В.В.Финансовый анализ. — М.: Финансы и статистика, 1996.
28.     Коростылёв С.П.Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие. — М.: Русскаяделовая литература, 1998.
29.     Кредитованиеи расчеты в строительстве: Учеб. / Под ред. Валенцовой И.И.- М.: Финансы и статистика. 1993.
30.     КрейнинаМ.Н. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательностиакционерных обществ в промышленности, строительстве и торговле. — М., 1994.
31.     ЛарионоваИ.В., Иванова М.Г. Об организации кредитования // Деньги и кредит, 1999. — № 1.
32.     ЛитвакБ.Г. Разработка управленческого решения. — М.: Дело, 2001.
33.     Нестеров П.М.,Нестеров А.П. Экономика природопользования и рынок: Учебник для ВУЗов. –М.: ЮНИТИ, 1997.
34.     Оценка объектовнедвижимости: теоретические и практические аспекты: Учеб. пособие / Под ред.Григорьева В.В… – М.: ИНФРА-М, 1997.
35.     ПешковаЕ.П. Маркетинговый анализ в деятельности фирмы. — М.: Ось-89, 1999.
36.     Попков В.П.,Семёнов В.П. Организация и финансирование инвестиций. — СПб.: Питер, 2001.
37.     Пошиваленко Г.П.и др. Инвестиции: Учеб. Пособие. – М.: КНОРУС, 2004.
38.     ПрорвичВ.А. Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт. — М.:Экономика, 1996.
39.     РеменниковВ.В. Разработка управленческого решения. — М.: Юнити, 2000.
40.     Россияв цифрах. Краткий стат. сб. / Госкомстат России. — M., 2005.
41.     Севостьянов А.В.Экономическая оценка земель малых городских поселений. — М.: ГУЗ, 2003.
42.     Сергеев И.В.и др. Организация и финансирование инвестиций. — М.: Финансы и статистика,2003.
43.     Синицкий А.В.
44.     Спиридонов В.Ф. идр. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков. — М.:Центр реализации проекта Ларис, 2000.
45.     СтояноваЕ.С. Финансовый менеджмент. — М.: Перспектива, 1993.
46.     Фридман Дж.,Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. –М.: Дело Лтд,1995.
47.     Харрисон Генри С.Оценка недвижимости: Пер. с англ. — М.: Дело, 1994.
48.     ХоринА.Н. Оценка предпринимательского риска // Бухгалтерский учёт, 1994. — № 5.
49.     Хорн Дж. К. Ван.Основы управления финансами. — М.: Финансы и статистика, 1996.
50.     Четыркин Е.М.Финансовый анализ производственных инвестиций. – М.: Дело, 1998.
51.     Шарп У.,Александер Г. Дж., Бейль Дж.  Инвестиции. — М.: ИНФРА-М, 1997.
52.     Шеремет А.Д.,Сайфулин Р.С. Финансы предприятий. — М.: ИНФРА-М, 1998.
53.     Шериданов Н.В.Анализ рынка складских помещений Москвы и Московской области //Недвижимость&цены, Изд-во Деловой мир, 2005. — №2.

ПРИЛОЖЕНИЕ1/>
Справка[6]:
Перваягруппа — Предприятиеимеет высокую рентабельность и оно финансово устойчиво. ПлатежеспособностьПредприятия не вызывает сомнений. Качество финансового и производственногоменеджмента высокое. Предприятие имеет отличные шансы для дальнейшего развития.
Втораягруппа — Платежеспособность и финансовая устойчивость Предприятия находятся, в целом, наприемлемом уровне. Предприятие имеет удовлетворительный уровень доходности,хотя отдельные показатели находятся ниже рекомендуемых значений, при этомданное Предприятие недостаточно устойчиво к колебаниям рыночного спроса на своюпродукцию/услуги и другим факторам финансово-хозяйственной деятельности. Работас Предприятием требует взвешенного подхода.
Третьягруппа — Предприятиефинансово неустойчиво, оно имеет низкую рентабельность для поддержанияплатежеспособности на приемлемом уровне. Как правило, такое Предприятие имеетпросроченную задолженность. Для выведения Предприятия из кризиса следуетпредпринять значительные изменения в его финансово-хозяйственной деятельности.Инвестиции в Предприятие связаны с повышенным риском.
Четвёртаягруппа — Предприятиенаходится в глубоком финансовом кризисе. Размер кредиторской задолженностивелик, оно не в состоянии расплатиться по своим обязательствам. Финансоваяустойчивость Предприятия практически полностью утеряна. Значение показателярентабельность собственного капитала не позволяет надеяться на улучшение.Степень кризиса Предприятия столь глубока, что вероятность улучшения ситуации,даже в случае коренного изменения финансово-хозяйственной деятельности,невысока.
ПРИЛОЖЕНИЕ2
Квалификационныетребования к персоналу
КОНТРАКТ №
г. Москва                                                                                            «01» мая 2002 г.
ОАО “АБТ Чартер” в лице Директора, Шарова В.Г.,действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «РАБОТОДАТЕЛЬ», содной стороны, и  гражданин ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, , именуемый в дальнейшем«РАБОТНИК», с другой стороны, заключили настоящий Контракт о нижеследующем:
I. ПРЕДМЕТ КОНТРАКТА.
Настоящий Контракт регулируеттрудовые и связанные с ними иные отношения между Работником, выполняющим обязанностизаместителя директора по коммерческой части и Работодателем.
II.ОБЯЗАННОСТИ РАБОТНИКА.
Работник обязан:
-Осуществлять функции и выполнятьобязанности, отнесенные к его компетенции настоящим Контрактом;
-Своевременно и точно выполнятьраспоряжения директора фирмы;
-Осуществлять руководствофинансово-хозяйственной деятельностью фирмы в области материально-техническогообеспечения, реализации услуг фирмы на рынке, обеспечивая эффективное и целевоеиспользование материальных и финансовых ресурсов, снижение их потерь, ускорениеоборачиваемости оборотных средств;
-Совместно с директором определятьдолговременную стратегию коммерческой деятельности и финансовые планы фирмы,составлять перспективные и текущие планы реализации продукции;
-Принимать меры по своевременномузаключению договоров с партнёрами и потребителями услуг, обеспечиватьвыполнение договорных обязательств по реализации услуг (по номенклатуре,объёму, качеству, срокам и другим условиям поставок);
-Осуществлять контроль за реализациейуслуг, материально-техническим обеспечением фирмы, финансовыми и экономическимипоказателями деятельности фирмы;
-Руководить разработкой мер поулучшению экономических показателей, повышению эффективности работы, укреплениюфинансовой дисциплины;
-Участвовать от имени фирмы вярмарках, выставках по рекламированию и реализации услуг фирмы;
-Контролировать соблюдение дисциплиныпри выполнении заданий по заказам и обязательств по реализации услуг исоответствие договорам, изучать рыночную коньюктуру на реализуемые фирмойуслуги;
-Организовывать работу складскогохозяйства, создавать условия для надлежащего хранения и сохранностиматериальных ценностей  и продукции;
-Обеспечивать своевременноесоставление сметно-финансовых и других документов, отчетности по финансовой деятельности;
-Координировать работу подчиненныхему служб и сотрудников;
-Осуществлять взаимодействие сруководителями структурных служб фирмы, получать информацию и документы,необходимые для выполнения своих должностных обязанностей;
-По всем вопросам, не входящим в компетенцию работника,адресовать физические и юридические лица к директору.
III.ДЕЙСТВИЕ КОНТРАКТА.
3.1.Настоящий контракт заключен на срок три года с «01»мая 2002 г. по «30» апреля 2007г.
3.2.Пoокончании срока действия настоящего Контракта Работодатель вправе не продлеватьего на следующий срок.
3.3.После истечения срока Контракта по соглашению сторонможет быть заключен новый Контракт.

IV. ПРЕКРАЩЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕКОНТРАКТА.
4.1.Настоящий Контракт может бытьрасторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Еслипри этом расторжение Контракта инициировано Работодателем по независящим отработника причинам, последнему предоставляются гарантии и выплачиваютсякомпенсации, не ниже установленных действующим законодательством.
4.2.Настоящий контракт может бытьпрекращен или расторгнут Работодателем по следующим поводам со стороныРаботника:
-Грубое нарушение финансовой илитрудовой дисциплины;
-Материальный или финансовый ущерб,нанесенный в результате действий, или, наоборот, бездействия Работника;
-Совершение виновных действий, если эти действия даютоснование для утраты доверия к Работнику;
-Невыполнение или частичное выполнение требований настоящегоКонтракта;
-Дестабилизация психологическогоклимата в трудовом коллективе, имеющая своими последствиями ухудшение условийтруда для других работников или (и) снижение прибыли, (если наличие данногофактора, будет доказано).
4.3.При прекращении (no окончании срока действия) или расторжении Контракта (поперечисленным п.4.2 причинам ) Работодатель не несет никаких обязательств и неустанавливает никаких гарантий уволенному Работнику.
4.4.Настоящий Контракт подлежитдосрочному расторжению по требованию Работника только в случае его болезни илиинвалидности, препятствующих выполнению работы по Контракту, а также по другимуважительным причинам с предварительным письменным уведомлением другой стороныза 14 дней.

V. ОПЛАТА ТРУДА.
5.1.Работодатель обязуетсявыплачивать Работнику заработную палату согласно штатному расписанию в размеречетыре тысячи рублей. В случае успешной деятельности компании, Работникувыплачивается премия при следующих условиях:
-своевременного предоставленияустановленных форм отчетности о проделанной работе;
— отсутствии нарушений трудовойдисциплины.
5.2.По соглашению сторон размер исистема оплаты труда могут быть пересмотрены.
5.3.С суммы заработной платы и синых, установленных законом доходов, Работник уплачивает налоги в размерах ипорядке, предусмотренных действующим законодательством.
5.4.Оплата труда Работникапроизводится через кассу фирмы.
VI. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА РАБОТНИКА.
Работник обязуется:
-Не разглашать сведения, составляющиеслужебную или коммерческую тайну, ставшие известными ему в связи с выполнениемсвоих должностных обязанностей, но только в случаях, предусмотренныхфедеральными законами и иными нормативными актами РФ;
-Соблюдать трудовую ипроизводственную дисциплину, внутренний распорядок фирмы, приказы ираспоряжения руководства;
-Соблюдать правила техникибезопасности и пожарной безопасности;
-Участвовать в обсуждении вопросов,касающихся исполняемых им должностных обязанностей;
-Постоянно повышать свои профессиональные знания и навыкипутем самостоятельного изучения соответствующей документации, каталогов,рекламных материалов и технического описания товаров и услуг, реализуемыхфирмой;
-Принимать активное участие всеминарах, практическихзанятиях, выездных учебах, организуемых руководством фирмы;
-Бережно и аккуратно относиться кматериальным ценностям (товар,торговое и специальное оборудование, оргтехника, рекламные материалы и т.п.),которые находятся в служебных помещениях  и на торговых площадях фирмы;
-Быть опрятным, корректным и вежливымс посетителями фирмы и коллегами по работе;
-Содержать рабочее место в чистоте ипорядке;
-Предлагать любые мероприятия и действия,направленные на улучшение работы фирмы, активно участвовать в их воплощении.
VII. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА РАБОТОДАТЕЛЯ.
Работодатель по отношению к Работникуобязан:
-Полностью и своевременно производитьвыплату всех видов денежного вознаграждения, оговоренных в настоящем Контракте;
-Обеспечить Работника необходимым дляего нормальной деятельности рабочим местом, материалами, оборудованием иинформацией;
-Создать работнику условия,необходимые для обеспечения полной сохранности вверенного ему имущества.
VIII. ОРГАНИЗАЦИЯ ТРУДА ИСОЦИАЛЬНО-БЫТОВЫХ УСЛОВИЙ.
Для выполнения Работником своихобязанностей емуустанавливается ненормированный рабочий день с режимомгибкого рабочего времени и продолжительностью рабочей недели не менее нормы,установленной  Трудовым Кодексом РФ.
Работодатель оставляет за собой правов случаях непроизводительной траты времени Работником, выражающихся вопозданиях, неоправданном отсутствии на рабочем месте, перекурах и т.п.,увеличить рабочее время Работника на один час.
В течение рабочего дня Работникупредоставляется, в соответствии с правилами внутреннего распорядка,  перерывдля приема пищи и 2-е чайные паузы в пределах 15 минут каждая.
8.1.Согласно ТК РФ работникупредоставляется ежегодный оплачиваемый отпуск в соответствии с графикомотпусков сотрудников фирмы.
8.2.Работник подлежит социальному имедицинскому страхованию и социальному обеспечению в порядке и на условиях,установленных действующими нормативными документами.
XI. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ КОНТРАКТА.
Условия настоящего Контракта носятконфиденциальный характер, не подлежат оглашению, опубликованию в печати,передаче устно или письменно третьему лицу.
Работник фирмы категорически не имеетправа информировать других работников фирмы напрямую или косвенно о размересвоего материального вознаграждения.
Х. ОТВЕСТВЕННОСТЬ СТОРОН.
10.1.За невыполнение контрактныхобязательств стороны несут ответственность (дисциплинарную, материальную,административную и уголовную) в соответствии с действующим законодательством.
10.2.Работник несет материальнуюответственность за ущерб, причиненный фирме при исполнении трудовыхобязанностей в размере прямого действительного ущерба.
10.3.Споры сторон Контрактаразрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим  законодательствомРФ.
XI. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
11.1.Условия настоящего Контракта могут быть изменены только по взаимномусоглашению сторон.
11.2.Все вопросы, не урегулированные настоящим Контрактом, подлежатразрешению в соответствии с действующим законодательством.
11.3.Настоящий Контракт составлен в двух экземплярах: первый экземплярнаходится у Работодателя, второй экземпляр — у Работника, при этом  оба экземпляра имеют равную юридическую силу.
СВЕДЕНИЯ О РАБОТНИКЕ:
Ф.И.О. ра6отника 
Дата и место рождения –
рождения –
Паспорт
Домашний адрес:
ПОДПИСИ СТОРОН
«РАБОТОДАТЕЛЬ»                                                                     «РАБОТНИК»
Директор ОАО “АБТ Чартер”
Шаров В.Г.
__________________                                                             ______________________

ПРИЛОЖЕНИЕ3
Изысканиеисточников финансирования инвестиций всегда было одной из важнейших проблем винвестиционной деятельности. В настоящее время эта проблема является, пожалуй,самой острой и актуальной.
Системафинансирования инвестиционного процесса складывается из органического единстваисточников, методов и форм финансирования. В современных условиях основными еёисточниками (различают собственные, заемные, привлечённые) являются:
·         чистая прибыль;амортизационные отчисления, внутрихозяйственные резервы и другие средствапредприятия;
·         денежныесредства, аккумулируемые банковской системой и специализированныминебанковскими кредитно-финансовыми институтами;
·         средства,полученные в форме кредитов и займов от международных организаций и иностранныхинвесторов;
·         внутрисистемноецелевое финансирование (от вышестоящей организации);
·         средства бюджетовразличных уровней и другие средства [42].
Под методом (формой)финансирования обычно понимают механизм привлечения инвестиций, выделяяследующие основные формы: самофинансирование; лизинг; эмиссия акций; кредитноефинансирование; смешанное финансирование; проектное финансирование.
Длярассматриваемого в настоящей работе инвестиционного проекта может оказаться интереснымиспользование ипотечного кредитования. Получение иностранных и бюджетныхинвестиций, как правило, проблематично. Ставки рефинансирования ЦБ РФ (то естьполучение долгосрочного кредита должно происходить под разумные проценты) иинфляция в экономике высокие (компания, как сбытовая имеет дело с наличностью врублях). Ипотечный кредит (ссуда) привлекателен строго определённым целевымназначением и залогом (они у предприятия есть), а также тем, что этоотносительно низко рискованная банковская операция, предполагает для инвесторасамостоятельность и ответственность в рисках.
Интереснымможет быть и привлечение инвестиционных ресурсов методом проектногофинансирования, которое можно охарактеризовать как финансированиеинвестиционных проектов, когда сам проект является способом обслуживаниядолговых обязательств, то есть за предоставление финансирования предоставляетсяправо на участие в разделе результатов реализации проекта.
Какразновидность торгово-комиссионной операции, сочетающейся с кредитованием оборотногокапитала, возможен факторинг (продажа дебиторской задолженности).
Правильноеопределение цены собственного капитала является важным моментом при финансированииинвестиционного проекта за счёт заёмного капитала и собственных средств.
Подробный обзорвышеперечисленных вопросов выходит за рамки настоящей работы. Поэтому краткоостановимся на вопросах лизинга.
В рамках западногоподхода размер лизинговых платежей может быть постоянным, когдаосуществляемые в соответствии с условиями договора лизинга платежи равны междусобой, и изменяющимся во времени [56].
Для расчётапостоянных лизинговых платежей (ЛП) используется формула:
ЛП =СПЛ х А,
где СПЛ — стоимостьпредмета лизинга (первоначальная стоимость);
А — коэффициентрассрочки для постоянных рент, определяемый по формуле:
А = i/1 – (1 + i)– n,
где n — общее число платежей по договорулизинга.
i — процентная ставка, определяемая взависимости от периодичности платежей, включает в себя плату за пользованиепредметом лизинговой сделки (вознаграждение лизингодателю, плату задополнительные услуги и другое).
Согласно Методическимрекомендациям по расчёту лизинговых платежей, одобренных Министерствомэкономики и Министерством финансов РФ в 1996г., разработанных и дополненных наоснове [48], сумма лизинговых платежей рассчитывается по формуле:
ЛП =АО + ПК + ДУ + ВЛ + НДС,
где АО –амортизационные отчисления;
ПК – плата заиспользуемые кредитные ресурсы, возмещаемая лизингодателю;
ДУ – суммавозмещаемых лизингодателю дополнительных услуг;
ВЛ – комиссионное вознаграждениелизингодателю за предоставленное по договору лизинга имущество.
Пример:
Компаниярассматривает возможность приобретения холодильного и климатическогооборудования стоимостью $600,000 по договоруфинансового лизинга.
Требуется рассчитатьпо западной методике предполагаемые лизинговые платежи, если по условиямдоговора лизинга известно, что они постоянны во времени и будут уплачиваться вконце каждого года. При этом годовая процентная ставка установленализингодателем в 10%, а срок договора равен 5 годам.
Определим: 1) коэффициент рассрочкидля постоянной ренты:
А =i/1 — (1 + i)– n = 0,1/1 – 1/1,15= 0,2638;
2) годовой размер лизинговогоплатежа:
ЛП =СПЛ х А = 600,000 х 0,2638 = $158 280
3) сумму выплат по договору лизингаза 5 лет:
158280 х 5 = $791 400
Вывод: совокупныевыплаты по договору лизинга составят $791 400. Разница между совокупнымивыплатами и первоначальной стоимостью оборудования, передаваемого по договорулизинга, составляет $191 400, что отражает стоимость лизинговой сделки для лизингополучателя.Из приведенного простого примера видно как компания, выигрывая в сроках (схеме)платежей и их годовых размерах, платит за тот же товар (оборудование) вконечном счёте, большую сумму, чем при полной оплате сразу. Выбор условийпокупки остаётся за компанией-покупателем.
Длярассматриваемого в настоящей работе инвестиционного проекта может возникнутьвопрос о получении необходимого ей оборудования на основе аренды ивообще использовать аренду как механизм привлечения инвестиционных ресурсов. Такаяинвестиционная политика предприятия возможна, надо только заметить, что есть отличия лизинга от традиционнойаренды, которые состоят в следующем:
·         призаключении лизинговой сделки в отличие от арендной сделки предметом договора немогут быть земельные участки и другие природные объекты;
·         нализингополучателя, помимо традиционных обязанностей арендатора, возлагаютсяобязанности покупателя, связанные с приобретением имущества, страхованием,техническим обслуживанием, ремонтом;
·         позавершению договора лизинга предмет лизинга может переходить в собственностьлизингополучателя по остаточной стоимости (при оперативном лизинге такойпереход возможен на основе договора купли-продажи).
Необходимоотметить, что составные элементы лизингового и арендного платежа также имеютотличия. Арендная плата, как правило, состоит из следующих частей:
Ап = А0+ Ни + П,
где Ап — арендная плата; А0– стоимость арендованного имущества;
Ни — налог на имущество;
П  — прибыль.
Величинаприбыли обычно определяется в процентном отношении к стоимости арендованногоимущества. Необходимо иметь в виду, что с арендного платежа взимается налог надобавленную стоимость.
Капитальноебюджетирование (capital budgeting) занимает центральное место в оценке финансовойсостоятельности проектов. В ходе оценки сопоставляют ожидаемые затраты ивозможные выгоды, которые можно рассматривать в качестве источников денежныхсредств (оттоки и притоки), и получают, как известно, представление о потокахденежных средств (cash flow), что отражают таблицы Приложения 3.1 и 3.2.
Табл. 3.1Выгоды Затраты Средства от продажи устаревших фондов Расходы на приобретение, не обязательно по покупной цене Экономия издержек благодаря замене устаревших фондов Ежегодные издержки производственной деятельности и текущие эксплуатационные расходы Новые амортизационные отчисления, условно-денежные (номинальные) расходы Убытки от потери амортизационных отчислений при продаже списанных фондов Льготы по налогообложению Налоги на доходы от продажи устаревших фондов; рост налогов вследствие роста прибыльности Дополнительный доход, полученный благодаря инвестированию Потеря дохода от проданных устаревших фондов Ликвидационная стоимость Капитальный ремонт
Табл. 3.2Вид деятельности Выгоды (приток) Затраты (отток) Инвестиционная
Продажа активов.
Поступления за счёт уменьшения оборотного капитала
Капитальные вложения.
Затраты на пуско-наладочные работы.
Ликвидационные затраты в конце проекта.
Затраты на увеличение оборотного капитала. Средства, вложенные в дополнительные фонды Операционная
Выручка от реализации.
Прочие и внереализационные доходы, в том числе поступления от средств, вложенных в дополнительные фонды
Производственные издержки.
Налоги. Финансовая
Вложения собственного (акционерного) капитала.
Привлечение средств: субсидий, дотаций, заемных средств, в том числе и за счёт выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг
Затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг.
Выплата дивидендов.

ПРИЛОЖЕНИЕ4
Пример. Пусть известно, что земельныйучасток по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных илиторговых зданий, а площадь здания 3000 кв.м. При требуемой ставке дохода kкап 1 = 25,86% надо определитьинвестиционную стоимость земельного участка с учётом наилучшего и наиболееэффективного использования, применив метод остатка для земли.
Из условий постановкизадачи признаётся, что участок экономически целесообразно осваивать.Предположим, что ожидания инвестора одинаковы для любой стратегии приравновесном развитии рынка и в качестве альтернативных вариантов рассмотримстроительство офисного центра, складского или торгового комплекса.
Определим чистыйоперационный доход (табл.4.2), исходя из допущений (табл. 4.1). Метод прямойкапитализации (метод Ринга) в случае принятых допущений даст одинаковыеизменения коэффициента капитализации для всех вариантов, например, при срокеэкономической жизни объектов в 50 лет g= 0,02, а kкап = kкап 1 + g =0,02786.
Распределение чистогооперационного дохода между землёй и зданиями (улучшениями) даёт возможностьсопоставить рассматриваемые варианты (стратегии) застройки и рекомендоватьлучший вариант для реализации (табл. 4.3).
Табл. 4.1
Вариант
застройки
Ставка арендной платы, $/м2/год Потери от недозагрузки, %
Эксплуатационные расходы
(% от ДВД)
Стоимость строительства, $/1м2 Склад 100 5 5 300 Офис 500 10 35 1 200 Торговое помещение 400 15 30 1 000

Табл. 4.2
Вариант
застройки Потенциальный валовый доход, $ Действительный валовый доход, $ Эксплуатационные расходы, $ Чистый операционный доход, $ Склад 300 000 285 000 14 250 270 750 Офис 1 500 000 1 350 000 472 500 877 500 Торговое помещение 1 200 000 1 020 000 306 000 714 000
Табл. 4.3
Вариант
застройки Стоимость объекта, $ А Стоимость строительства, $ Доход, относимый к улучшениям, $ Стоимость земли, $ Склад 1 630 813 900 000 D = А*0,02786 = 45 434
-56 250
ЧОД – D = 225 316 Офис 4 387 500 3 600 000 545 000 787 500 Торговое помещение 3 570 3 000 000 699 000 570 000
 
Вывод: лучшим и наиболее эффективным использованиемземельного участка является строительство офиса.Инвестиционная стоимость земельного участка с учётом лучшего эффективногоиспользования может составить более $500 000, что приводит к расчётнойстоимости земельного участка в 250 соток ~ $2 000 за сотку (и выше).
Изсравнения данных таблиц, очевидно, что в стоимостном выражении вариант 1проигрывает, что, вообще говоря, и следовало ожидать. Но его выбор может бытьправомерен, так как он требует значительно меньших первоначальных вложений.