--PAGE_BREAK--
Где
Цi
– цена объекта-аналога;
П
i– поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.
Корректировки проведены на основании текущей ситуации на рынке жилья, а также на основе мнения эксперта агентства недвижимости СофтЭксперт
Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.
Сср.= 1 148 000 руб.
Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 1 148 000 руб.
2.3. Определение рыночной стоимости доходным методом.
Подход с точки зрения капитализации дохода.
В основе доходного метода лежит принцип – «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк». При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:
Сар
– арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);
Т - число периодов;
Срев– цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).
Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не приносят дополнительного дохода.
Следующим шагом рассмотрите, как изменится стоимость оцениваемого объекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.
Предположим, что доход от первого года аренды составил 90000р. При вложении в банк этой суммы до конца срока аренды под 10% в год и общим сроком аренды 5 лет, при начислении налога ежегодно. Воспользуемся формулой:
Свклад– вложенная сумма;
П – ставка процента за период;
n– число временных интервалов.
S
= 90000 * (1 + 0.1)4
После второго года аренды вкладываем арендную плату в 90000р на тех же условиях, но на 3 года:
S
= 90000 * (1 + 0.1)3
После второго года аренды вкладываем арендную плату в 90000 на тех же условиях, но на 2 года:
S
= 90000 * (1+0.1)2
После третьего года аренды вкладываем арендную плату в 90000р. на 1 год:
S
= 90000 * (1+0.1)
Исходя из изложенyого выше, к концу срока аренды получаем:
131769р+119790р+108900р+99006+90000р=549465р, что на 99465р. больше, чем при обычном получении денег от аренды (5*99000р).
3.Согласование результатов оценки.
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
Затратный подход – 498123руб.
Сравнительный подход – 1148000 руб.
Доходный подход – 549465руб.
После этого можно сделать следующие выводы:
1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
3. Доходный метод считается наиболее надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.
На основании выполненного анализа, проведенных расчетов находим стоимость объекта недвижимости.
Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.
Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1.
Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,6, затратным методом – 0,1, доходным – 0,3.
Следовательно рыночная стоимость данного объекта определится следующим образом:
С=498123*0,1+1148000*0,6+549465*0,3=903451р
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Алексин, ул. Генерала Короткова, дом 3, кв. 30, составляет 903500руб. (с учетом округления)
Заключение.
Недвижимость— это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:
-метод сравнения,
-затратный метод,
-метод капитализации доходов.
Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
Список литературы.
1.
Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости, ТГТУ, 2005.
2.
Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 2002.
3.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004.
4.
«Оцнка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 1998г.
5.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
Приложение 1.
29 июля 1998 года N 135-ФЗ
------------------------------------------------------------------
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
16 июля 1998 года
Одобрен
Советом Федерации
17 июля 1998 года
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную
деятельность в Российской Федерации
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в
Российской Федерации, состоит из настоящего Федерального закона,
принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных
нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных
нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также
из международных договоров Российской Федерации.
Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную
деятельность в порядке, установленном настоящим Федеральным
законом.
Если международным договором Российской Федерации установлены
иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством
Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются
правила международного договора Российской Федерации.
Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным
законом
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы
регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации
или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим
лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
Статья 3. Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной
деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на установление в отношении объектов
оценки рыночной или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по
которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки
не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной
оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон
сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,
юридические лица и физические лица (индивидуальные
предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим
Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг
(заказчики).
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе
предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их
участия в гражданском обороте.
Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или муниципальных образований, физических лиц и
юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов
оценки
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или
муниципальные образования, физические лица и юридические лица
имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им
объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных
настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным
и не зависит от установленного законодательством Российской
Федерации порядка осуществления государственного статистического
учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право
распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть
использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и
отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть
обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации.
Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости
объекта оценки
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем
требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта
оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор)
не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению
подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования
в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим
Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих
вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная
стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость»,
«реальная стоимость» и других.
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в
случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих
полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской
Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или
муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в
доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным
образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации продолжение
--PAGE_BREAK-- или
муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами
оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской
Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды
юридических лиц,
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том
числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в
случаях возникновения споров о величине стоимости предмета
ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества
разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих
сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством
Российской Федерации изъятии имущества у собственников для
государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за
правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об
исчислении налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения,
возникающие при распоряжении государственными и муниципальными
унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным
за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного
управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом
в соответствии с законодательством Российской Федерации
допускается с согласия собственника этого имущества.
Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки
Основанием для проведения оценки объекта оценки является
договор между оценщиком и заказчиком.
Договором между оценщиком и заказчиком может быть
предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного
объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное
обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской
Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может
быть проведена оценщиком на основании определения суда,
арбитражного суда, третейского суда, а также по решению
уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе
оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки,
а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению
(выплате) в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации.
Статья 10. Обязательные требования к договору
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной
форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
основания заключения договора;
вид объекта оценки;
вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии
у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с
указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа,
ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда
объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект
оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям, договор заключается оценщиком с лицом,
уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами
оценки, если иное не установлено законодательством Российской
Федерации.
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке
объекта оценки
Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей,
возложенных на него договором, являются своевременное составление
в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта
оценки (далее — отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или
вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются
дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты
оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также
приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и
недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта
оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки
определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в
отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта
оценки и причины отступления от возможности определения рыночной
стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии
на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки,
принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и
балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида
стоимости объекта оценки, обоснование их использования при
проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных
при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников
их получения, а также принятые при проведении оценки объекта
оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее
итоговая величина, а также ограничения и пределы применения
полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по
мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения
примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта
оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки
законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены
специальные формы отчетов.
Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его
печатью.
Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего
сведения доказательственного значения
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,
указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке,
которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается
достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом
оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или
иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе
и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта,
указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в
соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом
по соглашению сторон спора или договора или в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим
оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны
совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в
судебном заседании, только в случаях обязательности совершения
сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 14. Права оценщика
Оценщик имеет право:
применять самостоятельно методы проведения оценки объекта
оценки в соответствии со стандартами оценки;
требовать от заказчика при проведении обязательной оценки
объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации,
необходимой для осуществления этой оценки;
получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые
для осуществления данной оценки;
запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц
информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за
исключением информации, являющейся государственной или
коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении
указанной информации существенным образом влияет на достоверность
оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
привлекать по мере необходимости на договорной основе к
участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо
других специалистов;
отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если
заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление
необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил
соответствующие договору условия работы.
Статья 15. Обязанности оценщика
Оценщик обязан:
соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования
настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе
нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных
правовых актов субъектов Российской Федерации;
сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении
оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств,
препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
предоставлять заказчику информацию о требованиях
законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности,
об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой
организации (профессионального общественного объединения оценщиков
или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой
ссылается оценщик в своем отчете;
предоставлять по требованию заказчика документ об образовании,
подтверждающий получение профессиональных знаний в области
оценочной деятельности;
не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от
заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением
случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
в случаях, предусмотренных законодательством Российской
Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию
из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным
государственным органам либо органам местного самоуправления по их
законному требованию.
Статья 16. Независимость оценщика
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он
является учредителем, собственником, акционером или должностным
лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом,
имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с
указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или
обязательственные права вне договора;
оценщик является учредителем, собственником, акционером,
кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо
является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком
оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных
заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может
негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки
объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих
выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не
может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков
Страхование гражданской ответственности оценщиков является
условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков,
и осуществляется в продолжение
--PAGE_BREAK--