«Обзор рынка коммерческой недвижимости в России. Особенности и перспективы развития»
Коммерческая недвижимость представляет собой практически любые объекты недвижимости, которые могут использоваться для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. К коммерческой недвижимости напрямую относятся торговые площади, офисы, склады, магазины и другие формы торговой недвижимости, производственные помещения, гостиницы, промышленные, производственные и базы.
К коммерческой недвижимости также стоит относить земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты).
Рынок коммерческой недвижимости в России представляет собой, по сути, уникальное явление, обусловленное спецификой российской экономики. Время кризиса не лучшим образом сказалось на рынке коммерческой недвижимости, однако весной 2010 очевидны стали положительные тенденции в развитии рынка недвижимости, которые прогрессируют и сегодня. К примеру, прошлой весной стали сдаваться в аренду помещения, которые не были востребованы в кризисный период. Рынок коммерческой недвижимости заметно оживился. И если в кризис объект мог находиться в экспозиции 2-3 месяца, то сегодня агент может сдать объект за двухнедельный срок, а иногда специалисту достаточно суток для заключения сделки.
По мнению экспертов, такой активизации рынка коммерческой недвижимости способствовали реализация замороженных на период кризиса инвестиционных программ, которые ныне стали активно воплощаться в жизнь. И, кроме того, на посткризисное оживление рынка коммерческой недвижимости оказал процесс развития новых сетей.
Рассмотрим структуру предложений на российском рынке недвижимости. Складывается рынок коммерческой недвижимости из пяти основных составляющих – аренда офисов, аренда складов, аренда торговых площадей, аренда производственных помещений и аренда открытых площадок. Каждое из этих пяти направлений имеет свои особенности, исходя из многих факторов (спросом в том или ином сегменте предпринимательской деятельности, общими тенденциями развития российской экономики и прочими особенностями на рынке коммерческой недвижимости).
(Ира)
Итак, рассмотрим последовательно:
1. Аренда офисов.
Аренда офисов — в настоящее время наименее востребованный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Обусловлено это целым рядом причин, из которых, по мнению экспертов, наиболее значимыми следует считать две: переизбыток предложений на рынке недвижимости по аренде офисов и офисных помещений в крупных российских мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. А также отсутствие должной законодательной базы, обеспечивающей активное развитие малого и среднего предпринимательства, в том числе и отмена льгот по налогам ФОТ с 2011 года, — все это отнюдь не способствует увеличению предпринимательской активности на рынке коммерческой недвижимости именно в этом сегменте.
2. Аренда складов.
Аренда складов – пожалуй, один из самых ярких индикаторов состояния российской экономики. Посткризисное развитие на рынке недвижимости в сегменте аренды складских помещений стало логичным отражением развития экономики страны. Начиная со второй половины 2010 года, и по настоящее время наблюдается рост активности на рынке недвижимости в данном сегменте и, соответственно, увеличение арендных ставок.
3. Аренда торговых площадей – самый устойчивый сегмент рынка недвижимости. Изменение арендных ставок не столь динамично, как в случае со складами, соответственно отсутствует резко выраженная подверженность колебаниям арендных ставок в зависимости от меняющейся экономической ситуации.
4. Аренда производственных помещений – наиболее зависимое от состояния экономики направление арендной деятельности на рынке недвижимости. Активному развитию мешают, прежде всего, несовершенство законодательной базы в области предпринимательской деятельности и отсутствие должных налоговых льгот, стимулирующих развитие производственной деятельности. Несмотря на вышеперечисленное, в течение последнего полугодия наблюдается определенный рост и в данном секторе арендных отношений на рынке коммерческой недвижимости.
5. Аренда открытых площадок – пока наименее востребованное предложение на рынке коммерческой недвижимости. Причины – неразбериха в стане автоперевозчиков, являющихся наиболее вероятными арендаторами открытых площадок, обусловленная многими факторами, в том числе и не вполне понятной ситуацией со стоимостью топлива.
(Юля)
Таким образом, на основании краткого обзора, можно сделать следующие выводы:
1. Рынок коммерческой недвижимости подвержен влиянию общих тенденций в экономике страны, в том числе и по части законодательной базы, обуславливающей характер деятельности потенциальных арендаторов в том или ином сегменте арендных отношений.
2. Наиболее устойчивыми на рынке недвижимости следует считать аренду торговых и складских помещений. Наименее востребованными на рынке коммерческой недвижимости являются, прежде всего, аренда офисных помещений и открытых площадок.
3. В течение последнего полугодия наблюдается устойчивый рост спроса (и, соответственно, увеличение арендных ставок) практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Наиболее динамично в данном случае реагирует направление аренды складских и производственных помещений.
рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Рынок коммерческой недвижимости в уходящем году стабилизировался, на него вернулись иностранные инвесторы.
Наибольшее восстановление произошло в сегменте торговой недвижимости. Наименьший рост был отмечен в сегменте складских комплексов.
Офисная недвижимость
По итогам года, по данным специалистов международной консалтинговой компании Astera, объем предложения офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составит более 2,4 млн. кв. м. В уходящем году было введено 15 бизнес-центров, из которых более половины площадей приходится на класс B.(см. доп. листик)
На фоне дефицита мест для нового строительства в историческом центре Санкт-Петербурга вырос интерес к реконструкции жилых и административных зданий и реконцепции неэффективных коммерческих объектов с целью создания объектов офисной недвижимости.
По сравнению с пиком кризиса ситуация значительно улучшилась. Вместе с тем, до сих пор в бизнес-центрах есть свободные площади. В центрах классов А и В остаются в среднем до 20% вакантных площадей, отмечают аналитики Северо-Западной палаты недвижимости.
Сейчас арендаторы стали рациональнее использовать пространства и предпочитают офисы меньшей нарезки, без излишеств. Как отметили нам в компании NAI Becar, спрос сместился в сторону сравнительно небольших помещений площадью 100-200 кв. м.
Борьба за арендаторов
Конкуренция между бизнес-центрами за арендаторов остается достаточно острой. Собственники разрабатывают новые привлекательные предложения. Среди самых распространенных: льготный период аренды (до 6 месяцев), сокращенный депозит (1 месяц) и скидки (до 10%). Вообще в уходящем году получило широкое распространение индивидуальное обсуждение условий договоров аренды с клиентами. В связи с этим ставки аренды для различных арендаторов внутри одного объекта могут существенно дифференцироваться.
При этом новые премиальные бизнес-центры не торопятся снижать арендные ставки. Они предпочитают ожидать дальнейшего восстановления экономики и возврата на рынок арендаторов, которые готовы будут платить за размещение в подобных объектах.
По данным компании Astera, арендные ставки стабилизировались еще в конце 2009 г. и в течение 2010 года изменились лишь незначительно. Наиболее заметный рост (на 10-15%) произошел в качественных объектах с высокой заполняемостью. Кроме того, расширился диапазон запрашиваемых ставок в классе В. Основная доля запросов на аренду офисов приходит от компаний, переезжающих в бизнес-центры более высокого класса (преимущественно из С в В). Из-за снижения арендных ставок эти организации смогли позволить себе переезд в более качественные офисные здания.
Строительство офисных кварталов «заморожено»
До начала кризиса в Санкт-Петербурге было объявлено о создании нескольких офисных кварталов. Однако практически все подобные проекты сегодня находятся в стадии заморозки или перепрофилирования.
«Деловые кварталы и зоны во время кризиса — наиболее уязвимый сегмент рынка недвижимости. Вероятность в ближайшее время их освоения крайне низка. Как на Западе, так и в России офисные кварталы планируют располагать в бывших промышленных зонах. В Петербурге существуют серьезные заделы по площади, поскольку промышленные кварталы занимают львиную долю самых лакомых городских территорий. Впрочем, подобные проекты комплексного развития территорий связаны с серьезными затратами на инфраструктуру. Зачастую зоны загрязнены промышленными отходами. Так, на территории ГИПХа (Площадка ГИПХ в Капитолово — экспериментальная база научно-исследовательского комплекса РНЦ «Прикладная химия», которая расположена недалеко от Санкт-Петербурга, в Ленинградской области у платформы Капитолово), где должна находится Набережная Европы, земля заражена отходами химического производства и требует серьезной рекультивации, что значительно удорожает проект», — рассказывает Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.
Торговая недвижимость
Сегмент торговой недвижимости после кризиса по оценкам экспертов развивается наиболее активно. Аналитики компании Astera отмечают, что объем строительства новых торговых комплексов в 2010 г. превысил прошлогодний почти в 9 раз. По итогам года предложение новых площадей в торговых комплексах в северной столице увеличится на 638 тыс. кв. м.
Одну из важных тенденций 2010 г. выделили специалисты компании NAI Becar. В уходящем году ввод в эксплуатацию площадей единого объекта был поэтапным. В торговом комплексе начинал работать один арендатор (например, якорный), остальные помещения сданы не были, а открытие ТРК в целом сдвигалось на несколько месяцев. Ранее на рынке торговой недвижимости такая практика практически не применялась. Причина понятна: в условиях кризиса сроки реализации проектов затягиваются, и девелоперы стремятся минимизировать потери.
Основным событием минувшего года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга стало открытие двух торговых комплексов в центре города: «Stockmann Невский центр» и Galeria. Открытие таких объектов должно привлечь дополнительный поток клиентов. Однако по оценкам экспертов, приток покупателей может быть значительно меньше, чем на то рассчитывают арендаторы.
«Движение на Лиговском и Невском проспектах всегда было плотное, а с открытием комплекса обстановка на дорогах может еще больше ухудшиться. Да и сложности с паркингом снижает интерес покупателей к комплексам в центре города. Как показала практика в Москве, этот факт имеет большое влияние на судьбу торговли», — добавляет Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
Новые ритейлеры «захватывают» рынок
В 2010 г. арендаторы стали активнее рассматривать предложения по аренде. Наиболее динамично развивались торговые операторы, ориентированные на средний ценовой сегмент. Отмечен выход на петербургский рынок новых торговых операторов: московский ритейлер Maratex открыл первый в Санкт-Петербурге магазин английской сети River Island, компания «Атипик», эксклюзивно представляющая бренд французской марки Ikks на территории России, — флагманский магазин. Открылись новые магазины сети товаров для дома «Уютерра» и детской одежды Acoola.
Летом произошло несколько громких открытий в сфере питания (ООО «BERN» (сеть ресторанов PENABAR), кондитерская ТД «Волконский», ресторан-бар «Щелкунчик», и др.). Открылся единственный в Петербурге официальный сервис-центр NOKIA. Новые бренды появляются и в индустрии развлечений: в ТРК «Галерея» открылся первый киноплекс московской сети «Формула кино» с десятью залами, один из которых формата IMAX. Там же дебютировала казахстанская компания AGAT Group Inc, развивающая сеть детских аттракционов и представленная в России под брендом Happylon.
Что предлагают собственники неликвидных объектов
Ставки аренды на торговые площади в течение года не претерпели особого изменения, и лишь на ликвидные помещения ставки приблизились к докризисному уровню.
По-прежнему арендаторами мало востребованы объекты с низким покупательским потоком, расположенные далеко от метро или основных торговых магистралей. «Собственники таких объектов были вынуждены идти на значительные дисконты для того, чтобы заинтересовать потенциальных арендаторов. В течение года дисконт по таким помещениям составлял до 30%. Однако, даже несмотря на скидки, подобные объекты удавалось сдать только, если арендодатель предоставлял арендатору дополнительные бонусы. Например, в виде включения ремонтных работ в счет арендной ставки, хорошего льготного периода на въезд и оборудование помещения, долгосрочного договора с возможностью фиксации или незначительного изменением арендной ставки», — отмечает Екатерина Лапина.
Складская недвижимость
В 2010 г. арендаторы стали более тщательно подходить к выбору складских площадей. Это значительно увеличило период поиска. Сделки 2010 г. заключались, в основном, компаниями, начавшими поиск складских площадей класса В и С еще в 2009 г.
Прирост сегмента складской недвижимости в 2010 г. один из самых низких за последние несколько лет — около 80 000 кв. м., отмечают аналитики компании Astera. Для сравнения, в 2005-2008 гг. предложение росло более чем 270 000 кв. м. ежегодно.
Вместе с тем, девелоперы не спешат с реализацией приостановленных и отложенных крупных складских комплексов, предпочитая ждать улучшения экономической ситуации. При отсутствии выхода на рынок новых качественных объектов аналитики компании NAI Becar прогнозируют возникновение дефицита свободных складских помещений уже к концу 2011 г.
Источник:
1. Наталья Свистунова, www.mesto.ru
2. smu18.com/rental_property/4