Бизнесплан Могилевского завода

--PAGE_BREAK--Таблица 1. Динамика объемов выпуска сборного железобетона и использование производственной мощности
Наименование показателей

Показатели по периодам

1991г.

1992г.

1993г.

1994г.

1995г.

1996г.

Объем производственного сборного железобетона,

тыс.куб.м

84,3

78,2

45,

33,5

9.5

6,6

Уровень использования про­изводственной мощности, %

70,2

65.2

37,5

27,9

7,9

5.5



В среднем по крупнопанельному домостроению в республике исполь­зование производственных мощностей в 1995 г. приблизилось к 13%, в 1996г. — 12%.

Завод имеет хорошо развитый имущественный комплекс: балансовая стоимость основных производственных фондов составляет 53,4 млрд.руб. Их общий износ — 51%, остаточная стоимость 26,1 млрд.руб. (табл.2). Наи­больший износ имеют машины, оборудование, транспорт (75-78%), а в их составе — формы бортоснастки, которые практически полностью самортизированы.

Таблица 2. Характеристика износа основных фондов

№№ п/п

Наименование основных фондов

на 1.01.1996 года

Восстанови­тельная стоимость, млн.руб.

Износ

Остаточная стоимость, млн.руб.

млн. руб.

%

1.

Здания

19979

4464

22,3

15515

2.

Сооружения

7133

3015

42,3

4118

3.

Машины и оборудование

25812

19497

75,5

6315

4.

Транспорт

119

93

78,2

26

5.

Измерительные приборы

80

52

65

28

6.

Вычислительная техника

56

22

39,3

34

7.

Хозяйственный инвентарь

191

110

57,6

81


ИТОГО:

53370

27253

51,1

26117



Здания, составляющие 37,5 % в стоимости основных фондов, характе­ризуются низким уровнем износа (22,3 %) и являются в сущности основным производственным капиталом предприятия. Ниже представлена индивиду­альная характеристика основных зданий предприятия (табл.3).

Таблица 3. Характеристика недвижимости

№№ п/п

Наименование основных фондов

на 1.01.1996 года

Восстано­вительная стоимость, млн.руб.

Износ

Оста­точная стои­мость

млн. руб.

%

1.

Административно-бытовое здание

№ 1

623

183

29,6

439

2.

Административно-бытовое здание

№2

467

138

29,5

329

3.

Производственный корпус цеха № 2

646

87

13,5

559

4.

Цех бетоносмесительный производ­ственного корпуса № 2

1739

258

14,8

1481

5.

Цех объемных элементов

1266

140

11.1

1126

6

Производственный корпус № 1 и блок вспомогательных цехов

7568

1854

24,5

5714

7.

Цех бетоносмесительный производ­ственного корпуса № 1

517

215

41,6

301

8.

Столовая (Торговый Дом)

2597

1191

45,9

1405



Основным заказчиком и потребителем строительной продукции Пред­приятия является Могилевский исполком, т.е. в настоящее время существует жесткая привязка производства и потребления. В перспективе по всей веро­ятности необходимо предусмотреть расширение круга потребителей продук­ции жилищного строительства.

Основными поставщиками сырья являются: металла — Белорусский металлургический завод г.Жлобин; цемента — Костюковичский завод, Кричевский завод, Волковысский завод; щебня — Микашевический завод; керамзита — Витебский КСИ, Новолукомльский завод; полистирола — Минский КСМ, Осиповичский завод.

Для выбора более надежного поставщика сырья и материалов, ведения оптимальной ценовой политики на заводе имеется банк данных о поставщи­ках. Поставка сырья и материалов осуществляется собственным и привле­ченным транспортом. При этом собственный транспорт, представленный грузовыми автомобилями, является физически и морально изношенным (78,2%), требует в большинстве своем замены. К заводу подведена железно­дорожная ветка, по территории проложены автомобильные дороги и устрое­ны заасфальтированные площадки.

Анализ структуры затрат показывает, что продукция Предприятия яв­ляется энергоемкой и материалоемкой с большим удельным весом условно-постоянных расходов, не зависящих от объема выпускаемой продукции. По данным за 9 месяцев 1996 года эти расходы приблизились к 38 % в составе себестоимости. С падением объемов производства в течение 1992-1996 годов условно-постоянные расходы в виде цеховых и общезаводских затрат тяже­лым бременем легли на стоимость выпускаемой продукции, так как сниже­ние объема производства на 1 тыс.мЗ сборного железобетона влечет за собой рост себестоимости на 1 % за счет этой части затрат.

Учитывая высокую стоимость энергоносителей и постоянную тенден­цию к их росту, особого внимания уделено изучению источников поступле­ния тепла на завод, возможности сокращения их расходования или замены источника поступления. При использовании тепла с ТЭЦ-1 потери его на внешних и внутренних сетях составляет около 50 %. Отрицательным обстоя­тельством является также невозможность регулирования подачи тепла, что ставит Предприятие в заведомо зависимое положение, обрекая его на пря­мые убытки. В целях сокращения этих затрат в настоящем бизнес-плане про­работаны варианты поступления тепла из котельной паровоза, имеющегося в арсенале завода и установки локальной котельной, работающей на природ­ном газе. Однако использование котельной паровоза имеет некоторые недос­татки, т.к. она целесообразна при небольших объемах производства. В зим­них условиях и при возможном росте объемов производства такой источник не может быть достаточно надежным.

В составе себестоимости продукции Предприятия высокий удельный вес — до 30 % (при среднем уровне для предприятий такого рода 15-20 %) за­нимает фонд оплаты труда, что связано с резким падением объемов работ в 1996 г. и желанием сохранения квалифицированных работников (несмотря на снижение объемов производства) с расчетом на перспективную модерни­зацию Предприятия и освоение) строительных работ. Среднемесячная зара­ботная плата одного работника в 1996 году составила 1236 тыс.руб. и нахо­дилась в пределах показателей в целом по республике.

Падение объемов производства повлекли рост себестоимости продук­ции и убыточную деятельность. Убытки по результатам деятельности за 1996 год составили 230 млн.руб. Анализ платежеспособности завода по принятым критериям показал, что коэффициент ликвидности составляет 1,31 (норматив 1,2 и выше), обеспеченность собственными оборотными средствами — 0,24 (норматив 0,1 и выше). Кредиторская задолженность составила 7200.0 млн.руб. и в два раза превышает дебиторскую, однако положение нельзя считать кризисным, так как активы Предприятия превышают долговые обя­зательства.

Из анализа деятельности предприятия следует, что слабыми сторонами его являются:

— физически и морально устаревшее оборудование, особенно формы бортоснастки и транспорт;

— низкий уровень автоматизации управления и производства, бухгал­терского учета и финансового менеджмента;

— отсутствие опыта работы управленческих кадров в рыночных условиях;

— зависимость показателей эффективности от ценовой политики на энергоносители;

— узкий круг заказчиков и потребителей строительной продукции;

— значительные затраты на содержание Центра торговли и общепита (столовой).

Сильные стороны Предприятия представлены:

— позитивным отношением и активностью руководящего состава предприятия, действием по переходу на качественно новый уровень производст­ва;

— наличием возможности формирования строительного блока в составе Предприятия (с созданием новых рабочих мест) из числа высвобождающих­ся работников ДСК и других строительных организаций с учетом их квали­фикации и деловых качеств;

— наличием достаточно новых производственных и административно-бытовых зданий, которые пригодны для многопрофильного использования;

— наличием прочных долговременных связей с поставщиками сырья и материалов.

У Предприятия сложились деловые и конструктивные отношения с местными органами власти, а также с предприятиями аналогичного профиля ближнего и дальнего зарубежья.

3. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ НАМЕРЕНИЙ (БИЗНЕСА)

Могилевский завод КПД находится в начальной стадии своего разви­тия в статусе Предприятия, обладающего правом юридического лица, а так­же производящего готовую строительную продукцию — жилые дома. Поэто­му главной его целью является активное развитие и быстрый выход на рынок подрядных работ.

Концепция развития строится на следующих трех идеях: перспектив­ной конструктивной, прогрессивной коммерческой, производственной.

Обоснование этих идей является одной из ведущих целей настоящего бизнес-плана.

3.1. Преамбула (предпосылки, условия, факторы)

Строительство жилья определено в республике приоритетным направлением развития, которое должно активизировать связанные с ним сферы деятельности. Исходя из этой предпосылки строятся концептуальные поло­жения жилищной политики Могилевской области и базируются на Нацио­нальной жилищной программе, одобренной в феврале 1994 года Верховным Советом Республики Беларусь, и Указах Президента республики о дополни­тельном выделении средств для строительства ЖСК, жилья для молодежи и жителей села.

В очереди на получение жилья в Могилевской области состоит более 100 тыс. семей. Социально не защищенным гражданам (10-15 процентам) жилье должно предоставить государство, которое выступит инвестором за счет бюджетных средств. 85-90 процентов граждан должны приобретать жи­лье за счет собственных средств. Преобладающая часть (90 %) этой группы граждан не в состоянии приобрести квартиру в силу приближения к порогу нищеты. По расчетам специалистов при сложившейся средней заработной плате средняя семья из 4-х человек может собрать средства для приобрете­ния стандартной двухкомнатной квартиры общей площадью 52,5 кв.м в те­чение более, чем 200 лет. Только 10 % граждан могут купить квартиру с еди­новременной выплатой средств. Поэтому речь идет об инициировании спро­са на жилье у среднего слоя населения. Для этих целей разрабатывается и вступает в действие гибкая система вовлечения граждан в жилищное строи­тельство путем:

— выдачи субсидий тем гражданам, которые уже ведут жилищное строительство (на его завершение);

— льготного кредитования для тех, кто состоит в очереди и имеет боль­шую необходимость в жилье;

— льготного кредитования молодых семей с возвращением средств в те­чение 40 лет под 5 % годовых;

— выпуска жилищных облигаций на покупку не целых квартир, а мет­ража (например, 5 м2 площади);

— использования чеков «Жилье» и «Имущество»;

— строительства «мало комнатных квартир»;

— залога имеющейся недвижимости в качестве взносов или будущих платежей.

В качестве инвесторов жилищного строительства могут выступать и предприятия в долевом или полном участии покупки квартир для своих ра­ботников.

3.2. Конструктивная идея

В настоящее время крупнопанельные дома, возводимые в республике, не отвечают современным градостроительным и социальным требованиям. Они оказались неконкурентоспособными на внутреннем рынке строительной продукции.

Основные недостатки крупнопанельного домостроения:

— конструктивное решение здания ограничивает возможность создания планировки квартиры, отвечающей современным требованиям, не позволяет оперативно изменять набор и соотношение квартир в зависимости от демо­графических требований;

— материалоемкость, влияющая на технические показатели крупнопа­нельного жилья. На 1 м2 общей площади расходуется до 0,85 м3 сборного железобетона. Отсюда большая масса зданий — до двух тонн на 1 м2 общей площади;

— значительная энергоемкость производства сборных железобетонных изделий КПД, что в условиях экономического кризиса существенно увели­чивает стоимость жилья. Расход тепловой энергии на термообработку 1 м3 изделий составляет в среднем по министерству 0,37 Гкал;

— низкая звукоизоляция стен, перегородок и перекрытий домов КПД, а также теплозащитные свойства ограждающих конструкций не обеспечивают соответствующие требования по комфортности проживания;

— большая номенклатура сборных изделий.

Учитывая объективные недостатки традиционного КПД и новые эко­номические условия, назрела острая необходимость внести в массовое пол­носборное жилищное строительство существенные изменения.

Основные изменения должны затрагивать конструктивную систему жилых домов с целью повышения их конкурентоспособности.

Научно-исследовательский и проектно-технологический институт стройиндустрии (НИПТИС) Минстройархитектуры Республики Беларусь предложил модернизированную конструктивную систему жилых зданий «Новый Дом». Суть состоит в том, что традиционный несущий остов каркаса (внешние и внутренние стены) заменяется на сборные двухэтажные бесконсольные колонны и многопустотные плиты перекрытий. Роль ригелей вы­полняют монолитные участки перекрытий, размещающиеся в створах ко­лонн и имеющие высоту, равные высоте плит перекрытий. Наружные стены навесные и могут выполняться из всевозможных видов панелей и мелко- штучных материалов (кирпич, блоки) с необходимым значением термиче­ского сопротивления. Перегородки выполняются из различных легких мате­риалов (газосиликат, газопенобетон и др.). Таким образом, внутреннее про­странство корпуса свободно от несущих панелей внутренних стен, что по­зволяет выполнить любую планировку квартир. В первых этажах легко раз­мещаются встроенные помещения различного назначения. Вместо чердач­ных помещений возможно устройство мансарды. Предлагаемая конструк­тивная система удовлетворяет современным требованиям, имеет возмож­ность планировки квартир по желанию заказчика, возможность рациональ­ного и гибкого использования пространства первых этажей для размещения в них помещений социально-бытового назначения без дополнительного ук­репления несущих конструкций, оптимальную ресурсоемкость и энергоем­кость, скорость возведения, экономичность, возможность заменить чердач­ное строение на мансарды. Учитывая возможность строить жилые дома любой этажности, появляются предпосылки придать массовым застройкам ин­дивидуальность, эстетичность и комфортность.

Внедрение в строительное производство жилого дома названной конструктивной системы «Новый Дом» является основой проекта предпринимательских намерений Могилевского завода КПД.

Применение конструктивного решения обеспечивает увеличение об­щей площади базисного 80-квартирного жилого дома серии 90-3 в 1,24 раза:

в традиционном исполнении 220,7 х 10 х 2 = 4414 м2

в модернизированном исполнении — 273,66 х 10 х 2 = 5473,2 м2

5473,2: 4414 =1,24 раза,

где 10 — этажность жилого дома;

2 — количество блоков на одном этаже;

220,7 — полезная площадь одного блока серии 90-3;

227,63 — полезная площадь одного блока модернизированной серии 90-3.

В связи с этим сокращается потребность в сборном железобетона на 1 м2 полезной площади в следующих пропорциях:
    продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица 4
Сравнительные данные расхода сборного железобетона на 1 м2 полезной площади


Наружные стены

Проемы

Лестнично-лифтовой узел

Внутренние стены

м3 ж/б

%

м3 ж/б

%

м3 ж/б

%

м3 ж/б

%

Блок-секция серии 90-3 (типовая)

0,473

100

0,166

100

0,143

100

0,2

100

Предлагае­мый проект «Новый Дом»

0,381

81

0,134

81

0,115

81

0,05

25



За счет расширения корпуса жилого дома и замены внутренних стено­вых панелей на колонны сокращается расход железобетона на 1 м2 полезной площади на наружные стены, проемы, лестнично-лифтовой узел на 19 %, внутренние стены – 75 %.

3.3. Коммерческая идея

Суть коммерческой идеи заключается в активизации спроса населения республики на жилье нового типа с учетом предпринимаемых Правительством мер, в привлечении других инвесторов, заинтересованных в эффективном размещении свободных денежных средств, в обеспечении стабильного роста объемов строительства силами Предприятия за счет выхода на конку­рентный уровень с предлагаемым проектом «Новый Дом», который имеет ряд привлекательных сторон для покупателей, в том числе стоимость 1 м2, сниженную по сравнению с традиционным вариантом в размерах, пропор­циональных снижению расхода сборного железобетона на 1 м2 полезной площади. Эти факторы будут способствовать постепенному переходу за пре­делами 1997 года к рентабельному функционированию предприятия, освое­нию полного цикла «производство конструкций — строительная продукция», строительству жилых домов собственными силами (или на долевых нача­лах) на продажу. Внедрение «малых технологий» позволит выпускать продукцию, повышенного спроса для продажи населению и другим юридиче­ским лицам.

3.4. Производственная идея

Производственная идея состоит в том, что Предприятие способно ос­воить в достаточно быстрые сроки без больших капвложений выпуск гото­вой продукции для нового типа и выйти на рынок подрядных работ не толь­ко внутри республики, но и за ее предел.

Этот проект позволяет практически полностью использовать производ­ственные мощности завода по выпуску панелей наружных стен, плоских плит перекрытий, частично панелей внутренних стен для лестничных клеток, элементов лифтов и лестниц, освоенных ранее по серии 90-3. Новым конст­руктивным элементом является одноэтажная бесконсольная колонна. Пере­городки выполняются из различных легких материалов (газосиликат, газопенобетон и др.). На модернизацию кассетных установок для формирования колонн и плит наружных стен потребуется капвложений в размере 500 млн.руб.

137 форм бортоснастки, используемых в настоящее время при выпуске перегородок и внутренних стен, не потребуются в случае перехода на проект «Новый Дом» и подлежат списанию. Эта часть активных фондов является полностью изношенной (доля бортоснастки в составе стоимости машин и оборудования составляет 45 %).

В целях снижения энергоемкости производства сборного железобетона намечается приобретение локальной котельной производительностью 2 Гкал в час, работающей на природном газе. Применение этого источника позво­лит обеспечить потребность в тепле всего Предприятия (на технологические нужды, центральное отопление, подачу горячей воды) при использовании производственной мощности на 20-25 % и выпуске до 30000 м3 железобетона в год.

На приобретение и установку локальной котельной потребуются капи­тальные вложения в размере 1997 млн.руб (в ценах 1996 года).

Списание основных фондов и ввод в конце 1997 года котельной и мо­дернизированной бортоснастки повлечет за собой снижение их балансовой стоимости и изменение в уровне износа. Балансовая стоимость сократится до 50,2 млрд.руб., износ — с 54,0 % до 46,0 %.
    продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица 5
Изменение структуры и состояние основных фондов с учетом технического перевооружения

№№ п/п

Наименование показателей

Балансо­вая стои­мость, млрд.руб.

Износ

Капиталь­ные вло­жения, млрд.руб.

Остаточ­ная стои­мость, млрд.руб.

млрд. руб.

%

1.

Стоимость основных фондов на 1.01.97г.

53,4

28,8

54

х

24,6

2.

Списание бортоснастки

5,7

5,7

100

х

Х

3.

Модернизация бортоснастки

х

х

х

0,5

х

4.

Ввод локальной котельной (IV квартал 1997г.)

х

х

х

2,0

х

5.

Стоимость основных фондов с уче­том движения на 1.01.98г.

50,2

23,1

46

2,5

27,1


При переходе на выпуск сборного железобетона под «Новый Дом» бу­дут высвобождены производственные мощности формовочного цеха (Ш и ГУ пролеты). Должен быть решен вопрос либо о консервации этих мощностей либо о их перепрофилировании и дальнейшем вовлечении в производство.

На консервацию мощностей требуются достаточно большие затраты (обесточивание, приведение оборудования в состояние, удовлетворяющее условиям хранения; ограждение территории, обеспечение безопасности ра­ботников, занятых в соседних пролетах).

Учитывая, что Предприятие намерено активно развиваться и макси­мально замкнуть цикл «производство конструкций — готовая строительная продукция», на высвобождающихся площадях целесообразно организовать за пределами 1999 года новые производства с выпуском ранее не свойствен­ной заводу продукции («малые технологии»). Возможна организация произ­водства изделий для благоустройства, металлочерепицы, фасадной краски, столярных изделий, пенополистирольного плитного утеплителя. Однако по данной проблеме необходимо провести дополнительные исследования.

Прорабатывается вопрос о переходе на устройство цоколя и первого этажа «Нового Дома» из монолита. В этом случае высвободятся площади ар­матурного цеха (1296 кв.м), которые можно будет использовать для выпуска дефицитной продукции. Применение монолитных конструкций повлечет за собой также экономию энергоносителей на  15-17 % на 1 кв.м полезной площади по сравнению с традиционным исполнением.

Намечаются три этапа, в течение которых Предприятие должно выйти на уровень жилищного строительства по качеству и комфортности, близких к европейскому:

Iэтап — июль 1997 г. — освоение технологии возведения «Нового Дома»;

IIэтап — январь 1999 г. — освоение технологии по выпуску малых форм, несвойственной ранее Предприятию продукции;

IIIэтап — за пределами 1999 года — освоение возведения жилых домов из новых строительных материалов на уровне европейского стандарта.

4. ОЦЕНКА РЫНКОВ СБЫТА И КОНКУРЕНТО­СПОСОБНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Крупнопанельное домостроение в республике осуществляют домо­строительные комбинаты и все они участвуют в формировании рынка этого вида строительной продукции. В том случае, если Могилевский завод будет функционировать на полную проектную мощность и выпускать в полном объеме готовую продукцию, его доля на рынке составит около 4 %. Вместе с тем конкурентами на рынке домостроения являются не только ДСК, выпус­кающие жилые дома в индустриальном исполнении, но и другие строитель­ные организации, возводящие жилые дома из кирпича, силикатных блоков, монолитного бетона и других строительных материалов. Поэтому конкурен­цию для него составят в первую очередь организации Могилевской области: тресты №№ 12 и 17, объединение "Могилевсельстрой", Могилевский ДСК, Бобруйский ДСК, которые давно закрепились за могилевским рынком. Объ­емы жилищного строительства у этих организаций (за исключением Могилевского ДСК) выше, чем у Предприятия в силу того, что оно в 1996 году только приступило к освоению рынка жилищного строительства (начато строительство трех домов). Кроме того, в настоящее время строительный рынок пополнился негосударственными структурами, которые также пыта­ются занять определенную нишу.

Предпосылки для ускоренного вхождения Предприятия в рынок и за­нятия там видного места рассмотрены в предыдущих разделах бизнес-плана. Особенно широкие возможности могут возникнуть в случае реализации Пра­вительством проектов по вовлечению в инвестирование среднего класса на­селения.

Вместе с тем Предприятие в 1997 году будет испытывать серьезные за­труднения при определении своего места на рынке подрядных работ, т.к. оно должно отвлечь средства работников на освоение проекта «Новый Дом», по­гасить задолженность за теплоэнергию, перевозки, отгруженное сырье и ма­териалы, накопившиеся с 1996 г. Кроме того, Предприятие имеет низкий уровень использования производственных мощностей в 1996 году — 5,5 %, а в 1997 г. оно еще не сможет начать их наращивать из-за необходимости про­ведения модернизации оборудования и освоения новых конструктивных сис­тем.

Вместе с тем эти проблемы решаемы, так как на рынок будут предложены квартиры повышенной комфортности при сохранении(или даже сни­жении) сложившейся средней стоимости 1 кв.м полезной площади. Повы­шенная комфортность и привлекательность квартир состоит в:

гибкой планировке квартир по желанию заказчика, т.е. квартира «на заказ»;

снижении теплопотерь примерно на 20 %, следовательно, потребуются меньшие затраты на коммунальные услуги;

снижении звукопроводности.

С учетом этих предпосылок планируется увеличение спроса на указан­ную полезную площадь, а следовательно, и рост выпуска сборного железобе­тона и готовой строительной продукции в следующих размерах:
Таблица 6. Прогнозируемые объемы выпуска продукции


Объемы продукции

Темпы роста 1998г. к \996г., раз

1996 г.

1997 г.

1998г.

Производство сборных желе­зобетонных конструкций и изделий, мЗ

6557

18000

2000

3,

Объемы жилищного строительства, м2

9400

25740

28600

3.

В Могилевской области сложилась относительно низкая стоимость жи­лищного строительства по сравнению со среднереспубликанскими показате­лями и другими областями реализации (кроме Гродненской):
Таблица 7

Сравнение стоимости жилой площади по различным конструк­тивным системам и регионам

Наименование видов домостроения

Стоимость 1 кв.м общей площади на 1 января 1996 г.

тыс. руб.

доллары США

Могилевская область Крупнопанельное Кирпичное

1843 2598

160,3 225,9

Гомельская область Крупнопанельное Кирпичное

2156 2220

 187,5 193,0

Минская область Крупнопанельное Кирпичное

2443 3017

212,4 262,3

Гродненская область Кирпичное Газосиликатное

1924 1857116

167,3 161,5



Наиболее серьезным конкурентом для Предприятия является Бобруй­ский КПД, который достаточно стабильно функционирует на рынке крупно­панельного домостроения и способен в принципе внедриться в домострои­тельный рынок Могилева, на освоение которого в первую очередь претенду­ет Могилевский КПД. Бобруйский КПД использует производственные мощ­ности на 16,9 %; имеет сильную управляющую команду. Серьезным препят­ствием для вторжения на рынок домостроения Могилева служит фактор рос­та себестоимости в связи с дополнительными транспортными расходами (на 15-20 %). В том случае, если Могилевский КПД успешно освоит строитель­ство «Нового Дома», Бобруйский КПД едва ли будет опасен, учитывая высо­кие качественные параметры этого проекта.

5. СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА

Стратегия маркетинга Предприятия строится на политике Правитель­ства, направленной на максимальное обеспечение жильем нуждающихся, и внедрении проекта «Новый Дом», который имеет ряд привлекательных сто­рон для покупателей. Предприятие намерено использовать гибкую систему инициирования спроса, предложенную государством, и разработать совме­стно с Исполкомом собственные меры по вовлечению населения в приобре­тение жилья. К ним, в первую очередь, относятся:

1) использование залогового права, когда в залог сдается имеющаяся жилая площадь граждан с целью покупки квартиры большей площади. В этом случае возможны варианты. Например, один из вариантов: общая стои­мость новой квартиры 15 тысяч долларов США, покупатель вносит 20 % стоимости деньгами (3 тыс.долларов) в качестве первоначального взноса, его существующая квартира оценивается в 8 тыс. долларов. Следовательно, ос­тается оплатить     15 -( 8 +  3 ) = 4 тыс. долларов США. Покупатель вселя­ется и выплачивает оставшуюся сумму в течение договорного срока. В реа­лизации подобного варианта необходимо участие специальных органов (Горисполкома, акционерных банков, финансовых компаний), а также при­нимают на себя обязательства под залог выплатить суммы, равноценные стоимости заложенных квартир, а сами берут на себя обязательства по реа­лизации заложенных квартир;

2) квартиру в новом доме строители продают без отделки, что выгодно для покупателя, который самостоятельно решит эту проблему на желаемом качественном уровне; 

3) завершение строительства жилых домов средствами Могилевского КПД с возмещением затрат в последующие периоды квартиросъемщиком;

4) внедрение системы сбережений, когда покупатель может приобре­тать не квартиру, а метраж (1,2,5 кв.м полезной площади) с правом дарения и наследования;

5) обеспечение патронажа над проданным жильем в период его экс­плуатации, выдача гарантий качества.

В разработке и принятии мер по инициации спроса заинтересован Гор­исполком, который в этом случае делает шаги по решению двух крайне важ­ных проблем: удовлетворению потребности населения в жилье и его занято­сти. Последняя связана с тем, что появляется дополнительный инвестицион­ный источник, позволяющий наращивать объемы строительно-монтажных работ, объемы производства в смежных областях (промышленности строи­тельных материалов, на транспорте, снабжении, машиностроении и т.д.), а следовательно, занятость населения.

У Предприятия появляется дополнительная выигрышная позиция, свя­занная с освоением «Нового Дома» — если в дорыночные времена человеку давали (бесплатно) квартиру и зачастую вопрос о качестве в массовом строи­тельстве опускался, то в настоящее время, когда за жилье надо платить, важ­ную роль начинает играть привлекательность квартиры, те возможности и комфорт, которыми она обладает даже в массовом варианте.

В бизнес-плане планируется осуществлять ценовую политику на осно­ве «средние издержки- безубыточность» и «средние издержки плюс при­быль». За величину средних издержек будет приниматься сумма постоянных и переменных издержек в отношении к объему производства при доведении уровня использования производственных мощностей к 2000 году до 40 про­центов. На период до 2000 года намечается рост прибыли, обеспечивающий рентабельность на уровне 5-6 %, т.е. не утяжелять стоимостной вес 1 м2 по­лезной площади эгоистическими стремлениями Предприятия к высоким прибылям.

Рекламная политика Предприятия будет базироваться на использова­нии средств массовой информации газет «Строительство и недвижимость», «Белорусский строительный рынок», «Строительная газета», «Республика», телевидение, радио. Перспективно рекламирование квартир в «Новом доме» на выставках, рекламных щитах, строительных ярмарках.

В более отдаленной перспективе намечается рекламировать жилье «Новый дом» в зарубежных рекламных изданиях Польши, стран Балтии, Ук­раины.

6. ПРОГРАММА ИНВЕСТИЦИЙ

Основой инвестиционной программы на ближайшие 2 года является переориентация на новый источник теплообеспечения, завершение проект­ных работ «ноу-хау» «Новый дом» и модернизация оборудования (бортоснастки) под усовершенствованные конструкции, подготовка высвобо­ждающихся мощностей для освоения «малых технологий».
Таблица 8

Распределение капитальных вложений по периодам 1997 г.

№ п/п

Наименование

Капитальные вложения

всего

в том числе по кварталам 1997 г.

млн.

дол.

I

II

III

руб.

США

млн. руб.

дол. США

млн.

руб.

дол

США

млн.

руб.

дол

США

1.

Локальная котельная, работающая на природ­ном газе

1997

102410

998

51180

999

51230

-



-

2.

Трасса по подаче газа к котельной

500

25641

-

-

500

25641

-

-

3.

Научно-исследовательские и проектные работы по конструктивному реше­нию «Новый Дом»

2000

102564

475

24358

1525

78205

-



-



4.

Техническое перевооружение оборудования (бортоснастки) под про­ект «Новый Дом»

3450

176923

500

25641

2700

138461

250

12820

5

Подготовительные ра­боты в пролетах №№ 1-5 формовочного цеха для перепрофилирова­ния его под «малые технологии»

520

26667

-



-



250

12881

270

13846

6

Затраты на рекламу и представительство

250

12821

-



-



100

5128

150

7692

7.

Прочие сопутствующие работы и затраты (приобретение компью­теров и др. оргтехники)

283

14513

100

5128

100

5128

83

4256





ВСЕГО:

9000

461539

2073

106307

6174

316674

753

38614



Для реализации программы требуется по предварительным подсчетам 9000 млн.руб., или 461,539 тыс. дол. США с получением этих средств в 1997г. с тем, чтобы не упустить возможность уже в конце 1998 г. выйти на конку­рентный уровень, опережая другие организации в освоении рынка крупнопа­нельного домостроения на основе усовершенствованного проекта «Новый Дом».

Предприятие по итогам деятельности в 1996 г. понесло убытки в раз­мере 240 млн. руб, поэтому собственными средствами для инвестирования не располагает. Необходимо участие стороннего инвестора в дальнейшем развитии Предприятия. Наиболее перспективный на 1 этапе источник финан­сирования — это средства местного бюджета, поскольку, во-первых, основным заказчиком домостроительной продукции является Могилевский горисполком и, во-вторых, цели Горисполкома и Предприятия в освоении проекта «Новый Дом» совпадают. Не исключается возможность участия также в финансовладеющих структур (банков) или специализированных инвесторов (крупных предприятий), ставящих целью приобретение весомого пакета акций (после акционирования) Могилевского завода КПД и включения его в свою производственно-коммерческую структуру производства и распределения.

Данный Проект является достаточно интересным для инвестора при сохранении социальной его значимости тем более, что срок окупаемости капвложений даже при постепенном наращивании использования мощностей не превышает двух лет. Для привлечения инвесторов планируется развер­нуть широкую рекламную кампанию через средства массовой информации, что в свою очередь потребует наличия денежных средств (в частности только одна секунда рекламы на телевидении стоит 25 $ США).
    продолжение
--PAGE_BREAK--