Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля – естественный, созданный природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них.
Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Земельные участки бывают делимыми и неделимыми.
Делимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием.
Неделимым земельный участок признается в случаях, когда участок невозможно разделить на таких условиях. Например, не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускается раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием.
Разрешенное использование земельного участка – это использование его с учетом целевого назначения, установленного органами власти ограничений и обременении по:
~ Плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;
~ Размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;
~ Способам использования земельного участка и запрещению приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшению окружающей среды;
~ Предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;
~ Видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность и др.
Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер – числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по шести позициям.
Описание земельного участка производится по системе показателей, включающей:
1. Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты.
2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.).
4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
5. Код классификатора земель.
6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок, фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
7. Площадь санитарно-защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
8. Вид земельного права (собственность – частная, государственная и др., пользование).
9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).
Паспорт земельного участка позволяет более подробно охарактеризовать его по данным, и содержит:
~ Экспликацию земель – застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
~ Размер земельного налога или арендной платы с единицы площади:
~ Расчетную и рыночную стоимость земельного участки;
~ Балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
~ Общую стоимость земельного участка и строений;
~ Налог на стоимость недвижимости;
~ Инженерно-технические характеристики (пересадочные грунты, уровень грунтовых вод);
~ Экологические показатели;
~ Градостроительные характеристики: функциональная зона, планировочная зона и др.;
~ Залежи полезных ископаемых.
Правовое положение земельного участка определяется целевым его назначением или категорией земель – их группировкой по устойчивым признакам, которые в совокупности определяют режим эксплуатации данных земель.
Целевое назначение земель – это установленный законом порядок, условия и предел их использования для конкретных целей.
Земельный фонд в РФ по потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению разделен на семь категорий земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:
§ для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);
§ для личного подсобного хозяйства;
§ для коллективного садоводства и огородничества;
§ для подсобных сельскохозяйственных производств;
§ для опытных и научных станций.
Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.
2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.
Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.
Центральное место среди всех категорий занимают земли сельскохозяйственного назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости.
Рис. 12. Земли сельскохозяйственного назначения.
Другие основные целевые категории земель также внутренне неоднородны. Они включают в себя земли, имеющие различное потребительское назначение, предопределяющее специфику их правового режима в пределах общего правового статуса соответствующей категории.
По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу: под объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.
Отнесение земель к той или иной категории, перевод из одном категории в другую осуществляется в соответствии с законами России и законами субъектов РФ:
~ Правительством РФ в отношении земель федерального значения, в том числе особо охраняемых территории федеральной собственности, лесного фонда в лесах первой группы;
~ Органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления в отношении земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда в лесах второй и третьей группы;
~ Органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении земель лесного фонда в лесах первой группы для развития поселений и под линейные сооружения, а также муниципальных земель сельскохозяйственного назначения;
~ Органами местного самоуправления в отношении муниципальных земель поселений;
~ Законодательными органами субъектов РФ в отношении особо охраняемых территорий регионального и местного значения.
Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение для собственника и покупателя, определяются конкретным целевым ее назначением. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т.п. в первую очередь учитываются местоположение, размер, форма, контуры и топография, подпочвенный слой, инженерно-техническое обустройство, экологическая среда, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и другие характеристики.
Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, – разновидность почвы, содержание гумуса, механический и химический состав, тепловой и водный режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. – являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.
Единицей измерения количества земли как товара является квадратный метр, сотка (одна сотая часть гектара), гектар и т.п.
Справочно:
Земельный фонд России составляет 1709,7 млн. га. Около 1100 млн. га земель находятся в зоне вечной мерзлоты; под оврагами, песками, ледниками, оползнями и прочими неиспользуемыми землями – 10,8%, под водой и болотами – 10,6%, под лесами и кустарниками – 46%, под промышленными предприятиями находится 4,7 млн. га.
В зависимости от цели выполняемых функций в процессе предпринимательской или иной деятельности земля как товар выступает на рынке преимущественно одним или целой совокупностью своих потребительских свойств в качестве всеобщего условия и средства производства, пространственного базиса, рекреационного или оздоровительного средства.
Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.
Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, т.е. уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т.п. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится.
Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, – ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на Зерно, выращиваемое на ней.
Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
В-третьих, стоимость земли полностью определяется Стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.
Земля – специфический объект рыночных отношений, а идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.