Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания определяют в три основные группы: производственные, жилые, общественные. Которые по признакам этажности, качеству строительных материалов, и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий.
Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.
Рис. 8. Основные признаки группировки зданий.
Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Встроенные помещения, назначение которых иное, чем назначение здания, входят в состав этого здания. Встроенные помещения могут предназначаться для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика, или кабельных концевых муфт, или от проходных втулок.
Фундаменты под котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в их состав (кроме фундаментов крупногабаритного оборудования), а входят в состав тех объектов, в которых они используются. Фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».
Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания, а также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.
Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и непроизводственного (жилые, бытовые, административные и пр.) назначения относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными объектами соответствующего назначения и учитываются как здания.
Жилые дома в городах обычно объединяют в 4 основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки, элитные.
Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и т.д.).
Рис. 9. Классификация ссоружений.
В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости очистных сооружений в состав объекта включаются, кроме самого здания, насосное оборудование, бункера-отстойники, грязеотстойники, фильтры, нестандартное и электротехническое оборудование и пр.
Сооружения, как объекты недвижимости, могут быть классифицированы на градостроительные (наземные и подземные сооружения), энергообеспечивающие (нефтяные базы, теплоэлектростанции), инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения), промышленные (доменные и мартеновские печи, стапели, эллинги), экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения) и специальные сооружения военно-промышленного комплекса. Передаточные устройства (нефте- и газопроводы, линии электропередач) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения.
Общественные и производственные здания, градостроительные и технологические сооружения значительно отличаются по видам, типам и проектным решениям. Многие из них являются уникальными.
Наиболее высокой степенью организационной и технической сложности отличаются промышленные комплексы, в которых использование объектов недвижимости жестко подчинено требованиям производственного цикла и технологического процесса. Этим объектам присуща высокая энергонапряженность и значительная материалоемкость. Капиталоемкостью отличаются подземные и наземные градостроительные сооружения, производственные здания, цеха топливно-энергетического и машиностроительного комплексов. Энергоемкость характерна для технологических сооружений, производства цветных и черных металлов; городских сооружений, обеспечивающих водоснабжение, подачу тепла и электроэнергии (ТЭЦ).
Физическое состояние здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по единой программе, учитывая следующие основные параметры:
Наименование здания или сооружения (производственное, жилое, общественное);
~ Площадь, м2; объем м3; высота м;
~ Материал стен, крыш, перекрытий;
~ Время постройки;
~ Перечень дефектов по видам и размеру;
~ Экспертная оценки стоимости элементов и всего здания или сооружения.
Необходимые показатели можно получить, используя следующие методические приемы:
1. Площадь здания, подвалов, полуподвалов и мансарды определяют по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям.
2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов – от их пола до потолка, а мансарды – от верхней линии карниза здания до верхней линии карниза мансарды.
3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т.п.) учитывают экспертным путем.
4. При описании недостатков составляют дефектную ведомость по каждому конструктивному элементу здания с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности (табл. 2).
5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом – по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (табл. 4).
Таблица 4. Доля потери первоначальной стоимости строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного срока службы.
Фактическое время существования, лет
Средние предельные сроки службы строений, лет
0,005
0,01
0,01
0,02
0,03
0,04
0,20
0,26
0,02
0,03
0,04
0,06
0,12
0,16
0,45
1,00
0,04
0,06
0,09
0,14
0,25
0,36
1,00
0,11
0,18
0,25
0,39
0,70
1,00
0,16
0,25
0,36
0,56
1,00
0,22
0,34
0,49
0,77
0,30
0,45
0,64
1,00
0,36
0,56
0,81
0,45
0,70
1,00
0,54
0,84
0,64
1,00
0,75
0,87
1,00
Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры:
1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:
1.1 прочность и устойчивость конструкции:
1.2 влаго- и морозостойкость;
1.3 водонепроницаемость и др.
2. Функциональное соответствие:
2.1 удельные площади и кубатура;
2.2 температурно-влажностный режим в помещениях;
2.3 термичность, звукоизоляция;
2.4 эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др.
3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:
3.1 отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;
3.2отношение строительного объема к рабочей площади;
3.3 отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;
3.4 комфортабельность.
4. Экономичность строительства и эксплуатации:
4.1 стоимость возведения строения;
4.2 эксплуатационные затраты;
4.3 доходность использования.
Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.
Безопасность эксплуатации – это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом (рис. 10).
Рис. 10. Показатели безопасности эксплуатации недвижимого имущества.
После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием ее принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта (рис. 11).
Ситус – результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях.
Рис. 11. Ситус объекта недвижимости.
Уровни отмечены условными концентрическими окружностями, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую золу (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества.
Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.
Изучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку средств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить:
а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их концентрации до безопасных уровней;
б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального оборудования;
в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются в контейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются специальной обработке.
При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти: система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия); регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими); меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка).
Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. К непосредственному воздействию на стоимость зданий и сооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж. Также большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность среды, находящихся в них.