Особенности правового режима земель промышленности, транспорта, связи и энергетики, обороны и безопасности.
Земли промышленности формируются за счет передачи земельных участков для строительства промышленных предприятий, транспортных систем, объектов обороны, связи, телевидения, радиовещания, космоса и иного назначения соответствующим заинтересованным лицам из состава других категорий земель.
Большинство земель промышленности располагается в сельской местности, и земли сельскохозяйственного назначения, особенно расположенные вблизи поселений и транспортных систем, служат важным резервом расширения земель специального назначения.
Предоставление земельных участков для строительства промышленным и иным организациям из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке изъятия земель для государственных или муниципальных нужд в том случае, если они находятся в частной собственности, и предоставления земельных участков для строительства, установленных ст. 30-32 и 49 ЗК.
При этом не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:
изъятия земельных участков из оборота (ст. 27 ЗК);
запрета на приватизацию;
резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В настоящее время резервирование предусматривается в случае создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых территорий (ст. 95 ЗК), а также для строительства федеральных автомобильных дорог.
Возможны два варианта предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
без предварительного согласования мест размещения объектов,
с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Первый вариант реализуется в случаях, когда имеется свободный земельный участок в государственной или муниципальной собственности, запланированный для освоения, приватизации или передачи заинтересованным лицам на ином праве. В этом случае земельные участки предоставляются в собственность, аренду или постоянное (бессрочное) пользование. Право собственности передается исключительно на торгах.
Предоставление земельных участков осуществляется в следующем порядке:
формирование земельного участка,
государственный кадастровый учет земельного участка (занесение данных о земельном участке в государственный земельный кадастр),
проведение торгов по продаже права собственности, либо проведение торгов для прав аренды при наличии более чем одного заявления, либо принятие решение о предоставлении земельного участка в случае предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.
Формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти либо органами местного самоуправления, уполномоченными предоставлять земельные участки. Формирование земельного участка включает мероприятия по подготовке проекта границ и их установке на местности; определению разрешенного использования земельного участка; определению технических условий подключения планируемых для размещения на земельном участке объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Процедура предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта применяется в случаях, когда уже имеется хозяйственный проект и необходимо подобрать земельный участок для его реализации. В соответствии с данной процедурой земельные участки предоставляются государственным и муниципальным организациям и предприятиям в постоянное (бессрочное) пользование, а иным организациям и гражданам - в аренду.
Процедура предоставления права на земельный участок включает:
заявление заинтересованного гражданина или организации о выборе земельного участка и о предварительном согласовании места размещения объекта, подаваемое в орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления;
выбор земельного участка органом местного самоуправления;
информирование местными органами самоуправления населения о предстоящем предоставлении земельного участка;
информирование местными органами самоуправления собственников, пользователей, арендаторов, владельцев о возможном изъятии (выкупе) земельного участка;
вынесение решения о предварительном согласовании места размещения объекта (либо об отказе в размещении объекта), утверждающего акты о выборе земельного участка;
формирование земельного участка;
государственный кадастровый учет земельного участка;
принятие решения о предоставлении земельного участка (изъятии, если для реализации проекта требуется изъятие земельного участка).
Результаты торгов или вынесенное государственное или муниципальное решение являются основанием для регистрации приобретенного права на земельный участок.
При предоставлении земельных участков из состава земель лесного фонда для строительных и иных хозяйственных работ, несовместимых с режимом землепользования в лесном фонде, применяется процедура перевода лесных земель в нелесные, установленная лесным законодательством (ст. 63 Лесного кодекса).
Как уже упоминалось, земли специального назначения не однородны по правовому режиму. Учитывая существенные различия между ними, представляется полезным подробнее остановиться на правовом режиме некоторых видов земель этой категории: земель атомной энергетики, обороны и безопасности, земель транспорта, земель, предоставленных для пользования недрами.
К землям энергетики, обороны и безопасности относятся земли, предоставляемые для размещения и эксплуатации гидроэлектростанций, воздушных линий электропередач, наземных энергетических сооружений, иных объектов энергетики, атомных электростанций (АЭС), ядерных реакторов, включая сооружения, комплексы, компоненты и устройства с ядерными зарядами для использования в мирных целях, радиационные источники, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилища радиоактивных отходов. В эту категорию входят также земли, занятые объектами, связанными с разработкой, изготовлением и использованием ядерного оружия, и ядерными энергетическими установками военного назначения, другими военными объектами, включая предприятия и хранилища обычных вооружений, химического оружия, полигоны; земли, занятые объектами, находящимися в ведении Минобороны России, ФСБ, Федеральной пограничной службы РФ, Минатома России.
Земли энергетики, обороны и безопасности находятся преимущественно в государственной, а многие - в федеральной собственности. Допускается установление собственности субъектов РФ и муниципальной собственности на земли, занятые не имеющими оборонного значения радиационными источниками, хранилищами радиоактивных отходов, не содержащими ядерных материалов. Право субъектной и муниципальной собственности возникает в порядке разграничения государственной собственности на землю.
Теоретически приватизация земель оборонных предприятий с учетом имеющихся исключений возможна, но практически трудно реализуема в условиях различного рода
процессуальных и иных ограничений.
Земли за предприятиями энергетики, обороны и безопасности, учитывая, что они в большинстве находятся в государственной собственности, закрепляются, как правило, на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Для проведения военных учений организациям обороны и безопасности могут предоставляться дополнительные земельные участки из других категорий земель, в том числе закрепленных за гражданами или организациями. В этом случае земельные участки предоставляются таким организациям на определенный срок на праве публичного сервитута, т.е. без изъятия земельного участка. На земельном участке, обремененном публичным сервитутом, устанавливаются особые условия землепользования, в том числе ограничивающие доступ на него собственников, владельцев, пользователей, арендаторов. В необходимых случаях такие лица могут требовать равноценного земельного участка взамен предоставляемого для военных учений. Собственникам даны особые права на получение платы в связи с установлением сервитута. Статья 23 ЗК предусматривает, что в случае, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то собственники имеют право требовать от органов государственной власти или органа местного самоуправления соразмерную плату.
В условиях чрезвычайного или военного положения земельные участки данной категории временно изымаются у граждан и организаций в порядке реквизиции, т.е. с возмещением причиненных убытков и выдачей документа о реквизиции.
В целях обеспечения безопасности хранения вооружений, безопасного функционирования АЭС и других объектов энергетики вокруг таких объектов предусматривается установление закрытых санитарно-защитных зон и зон наблюдения с ограниченным режимом землепользования. В санитарно-защитной зоне запрещается размещение жилых и общественных зданий, детских учреждений, а также не относящихся к функционированию ядерной установки, радиационного источника и пункта его хранения лечебно-оздоровительных учреждений, объектов общественного питания, промышленных объектов, подсобных и других сооружений, не предусмотренных утвержденным проектом санитарно-защитной зоны. В зоне наблюдения, в состав которой входит санитарно-защитная зона, действуют меры социально-экономической компенсации гражданам за дополнительные факторы риска и меры по аварийному планированию.
Особый порядок землепользования действует в пределах пограничной зоны, охватывающей полосу суши шириной 5 м вдоль государственной границы. Работы в пределах пограничной полосы осуществляются с разрешения органов и войск Федеральной пограничной службы РФ.
Отдельные земельные участки, предоставленные для нужд обороны и безопасности, могут передаваться в аренду или безвозмездное срочное пользование гражданам и организациям для сельскохозяйственных, лесохозяйственных и иных целей.
Земли транспорта включают земли, предоставленные учреждениям, организациям, предприятиям автомобильного, железнодорожного, трубопроводного, воздушного и водного транспорта, а также гражданам и организациям для строительства, эксплуатации, содержания, ремонта, совершенствования и развития сооружений, устройств и других объектов транспортных систем. К землям транспорта не относятся проезды и пешеходные дороги, расположенные на иных категориях земель. Не относятся к землям транспорта также земли, занятые объектами морского и речного транспорта в пределах земель водного фонда.
Земли для строительства и эксплуатации наземного и воздушного транспорта выделяются в виде полосы отвода в пределах установленных норм. Полоса отвода автомобильного и железнодорожного транспорта - земельный участок, занятый полотном дороги и охранными зонами. Полоса отвода магистральных трубопроводов включает земельные участки, по которым или под которыми проходит трубопровод, а также земельные участки, необходимые для обслуживания и обеспечения безопасности трубопроводной системы.
Земли транспорта - преимущественно земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предназначенные для общего пользования. Значительная часть транспортных путей, особенно имеющих межрегиональное значение, находится в федеральной собственности. К ним, например, относятся федеральные автомобильные дороги общего пользования. Земли транспорта находятся в ведении соответствующих министерств и ведомств РФ или субъектов РФ.
Земли транспорта могут быть переданы заинтересованным физическим и юридическим лицам на праве пользования или аренды в целях эксплуатации дорог, их ремонта и обслуживания, сооружения и эксплуатации объектов дорожной инфраструктуры. В пределах полос отвода запрещается строительство зданий и сооружений, не связанных с эксплуатацией и ремонтом дороги. Предусматривается проведение лесопосадок в пределах полос отвода автомобильных и железнодорожных магистралей. Лесопользование в пределах таких полос ограничено (ст. 135, 136 Лесного кодекса РФ). Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог могут передаваться в аренду гражданам и организациям для сельскохозяйственных целей, обслуживания пассажиров, складирования грузов. Не допускается использование таких земельных участков для хранения опасных веществ и материалов.
Для обеспечения безопасности эксплуатации транспортных систем, размещения объектов транспортной инфраструктуры и обслуживания (сервиса) особый режим землепользования устанавливается на прилегающих к полосам отвода земельных участках. Особый режим землепользования установлен в пределах придорожных полос федеральных автомобильных дорог, занимающих земельные участки шириной от 50 до 150 м с каждой стороны. В придорожной полосе земельные участки у собственников, владельцев, пользователей и арендаторов не изымаются, однако вводятся ограничения на хозяйственную деятельность.
Земельные участки в придорожных полосах, федеральных автомобильных дорог предоставляются для размещения объектов дорожного сервиса (стоянки, подъезды, съезды, бензоколонки), инженерных коммуникаций, некапитальных зданий и сооружений, рекламных щитов. Предоставление земельных участков согласуется с органами дорожной службы и безопасности движения.
В целях создания условий для строительства и реконструкции объектов транспорта проводится резервирование земель. Зарезервированные для транспортных целей земли не предоставляются для иных целей гражданам и организациям.