Правовой режим недвижимого имущества
Деление имущества на движимое и недвижимое ведет свое начало от римского права. Такое деление, учитывающее естественные свойства вещей, являлось общепринятым в дореволюционной России. После революции оно было признано в нашей стране буржуазным, не соответствующим советской идеологии. С принятием нового ГК РФ недвижимое имущество было признано самостоятельным объектом гражданских прав со специальным правовым режимом. В состав недвижимого имущества включаются земельный участок и все что с ним физически и прочно связано и не может быть отделено без нарушения назначения вещи: участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения здания сооружения, предприятия и другие имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства, кондоминиумы. Закон относит также к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи: государственные воздушные и морские суда, космические объекты, что обосновывается целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для недвижимого имущества.
Необходимость специальной правовой регламентации недвижимого имущества объясняется не только важностью для экономики страны природных ресурсов, тесной связью недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты.
Закон связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Цель государственной регистрации - охранять права собственников недвижимого имущества и гарантировать достоверную информацию о таком имуществе. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Законом установлен ряд особенностей сделок с недвижимым имуществом. Так, при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Для сделок с недвижимостью предусматриваются строгие формальные правила: они должны составляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки.