Особенности рассмотрения дел по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений
С 11 июля 1991 г. на территории России действует Закон от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями). Решением коллегии Комитета Российской Федерации по коммунальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4 было утверждено Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. В связи с принятием Закона Жилищный кодекс РСФСР был дополнен ст. 54' следующего содержания: «Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, установленных законодательством...» В приведенной норме речь идет о приватизации государственного и муниципального жилищного фонда (приватизации жилья).
Понятие приватизации жилищного фонда приведено в ст. 1 Закона. Приватизация жилья -- бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Закон (ст. 1, 2, 11) устанавливает основные принципы приватизации жилья (добровольность и безвозмездность передачи жилых помещений в собственность граждан, возможность использования каждым права на приватизацию один раз) и условия ее осуществления (принадлежность занимаемого жилого помещения государству или муниципалитету, пользование жилой площадью по договору социального найма жилого помещения или аренды, согласие всех совместно проживающих граждан на приватизацию и др.).
С принятием Закона в судах общей юрисдикции появилась новая категория гражданских дел - дела по спорам, связанным с приватизацией гражданами жилых помещений. С учетом сложившейся практики по данной категории дел, можно выделить три основных вида споров, связанных с приватизацией жилищного фонда: во-первых, споры, связанные с отказом в приватизации занимаемого гражданами жилого помещения; во-вторых, споры о признании сделок, направленных на приватизацию жилья, недействительными; и, в-третьих, споры, связанные с включением жилого помещения в наследственную массу нанимателя.
Подведомственность.
Согласно ст. 8 Закона в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Пленум Верховного Суда России в постановлении № 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп.)[4] (п. 1) указал, что в соответствии со ст. 25 ГПК дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, подведомственны судам общей юрисдикции.
Учитывая, что при отказе в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым жилищный фонд закреплен на праве полного хозяйственного ведения, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилой фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.
В судебной практике возник вопрос о правомерности обращения в суд с требованием о приватизации жилого помещения наследниками нанимателя, не являвшимися ко дню смерти последнего ни членами его семьи, ни лицами, имеющими самостоятельное право пользования жилой площадью по договору социального найма, в случаях, когда наниматель при жизни изъявил желание приватизировать занимаемое помещение, но умер до оформления права собственности в установленном порядке.
Наниматель однокомнатной квартиры Пронина обратилась в местную администрацию с заявлением о бесплатной передаче ей в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения, однако вопрос о приватизации жилья в течение установленного Законом (ст. 8) срока решен не был. Через несколько месяцев Пронина умерла. Ее дочь - Попова, не являвшаяся пользователем данной квартиры, обратилась в суд с заявлением о признании права на ее приватизацию. Определением судьи районного суда в принятии заявления Поповой отказано по мотиву того, что правом на бесплатное получение в собственность жилья в порядке приватизации обладают лишь те граждане, которые занимают жилые помещения по договору найма или аренды. Попова такого права, по мнению судьи, не имела, так как пользователем спорной квартиры не являлась ни до, ни после смерти своей матери.
Суд надзорной инстанции определение отменил, указав следующее. В соответствии со ст. 3 ГПК всякое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса. Нарушение права Прониной на бесплатное получение в собственность занимаемого жилого помещения, вызванное несвоевременным оформлением документов, могло повлечь нарушение права Поповой, являющейся ее дочерью, на получение наследственного имущества, в том числе, спорной квартиры. При таком положении Попова могла обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. Если же, указал суд, при рассмотрении дела будет установлено, что истица не вправе претендовать на квартиру, ранее занимаемую ее матерью, как на собственность наследодателя, это обстоятельство может служить основанием для отказа в удовлетворении материально-правового требования по существу, а не основанием для отказа в принятии заявления к рассмотрению.
В приведенном деле речь идет о разграничении таких понятий, как право на предъявление иска и право на удовлетворение иска, составляющих в единстве право на судебную защиту.
Как указывает, М.Ю. Розова, право на судебную защиту принадлежит лицу, чьи субъективные права и охраняемые законом интересы нарушены или оспорены. Вопрос о наличии права на судебную защиту решается в ходе рассмотрения спора по существу, и ответ на него суд дает при постановлении решения. Между тем наряду с материально-правовым аспектом судебная защита имеет и процессуальный аспект - право на обращение в суд, представляющее собой способ реализации права на судебную защиту. Для возникновения права на обращение в суд достаточно предположения заинтересованности лица в получении защиты со стороны суда. Такое предположение представляет собой презумпцию гражданского процессуального права. Само право на обращение в суд по своей природе является процессуальным субъективным правом.
Исковые заявления по спорам, связанным с отказом в приватизации жилого помещения, и по спорам о признании договора о передаче жилого помещения в собственность граждан, оплачиваются государственной пошлиной в размере, установленном законом для исковых заявлений, не подлежащих оценке. Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву его принадлежности наследодателю, в том числе в случаях, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной, исходя из действительной стоимости спорного помещения, определяемой на время предъявления иска, по ставкам, установленным законом для заявлений имущественного характера.
Подсудность.
Поскольку для исков о праве на недвижимое имущество законом установлена исключительная территориальная подсудность (ст. 119 ГПК), заявления по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений, подаются в суд по месту нахождения спорного жилого помещения.
Подготовка дела к судебному разбирательству.
Подготовку дела к судебному разбирательству следует начинать с определения юридически значимых обстоятельств, подлежащих выяснению в ходе разрешения спора (определения предмета доказывания по делу).
В предмет доказывания по спорам, связанным с отказом в приватизации жилого помещения, входят следующие факты:
1) принадлежность спорного жилого помещения к государственному (муниципальному) жилому фонду;
2) характер спорного жилого помещения (относится ли оно к служебным, находится ли аварийном состоянии, в общежитии, коммунальной квартире, в доме закрытого военного городка);
3) пользование истцом (в делах по спорам о включении жилого помещения в наследственную массу - нанимателем) спорным жилым помещением по договору социального найма жилого помещения;
4) использование истцом права на приватизацию жилого помещения ранее (а для лиц, сменивших место жительства после 11 июля 1991 г., - также по прежнему месту жительства);
5) обращение истца (в делах по спорам о включении жилого помещения в наследственную массу - нанимателя) с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения;
6) круг пользователей спорным жилым помещением на момент подачи заявления о приватизации;
7) наличие согласия всех совершеннолетних лиц, обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, на приватизацию спорного жилого помещения (при наличии в составе членов семьи нанимателя несовершеннолетних - также согласия органов опеки и попечительства на приватизацию) и условия, на которых дано это согласие, а при приватизации жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, - также согласия других нанимателей и членов их семей на приватизацию спорного жилого помещения.
При рассмотрении иска о включении жилого помещения в наследственную массу помимо перечисленных следует также устанавливать следующие обстоятельства:
1) смерть нанимателя; .
2) отзыв нанимателем при его жизни заявления на приватизацию спорного жилого помещения;
3) наличие наследственных связей истца с нанимателем;
4) принятие истцом наследства.
Следующий этап в подготовке, дела - распределение судьей обязанностей по доказыванию и представлению доказательств между сторонами. Данная задача обусловлена состязательным характером гражданского судопроизводства (ст. 14 ГПК).
По общему правилу, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 50 ГПК).
Самостоятельным этапом в подготовке дела к судебному разбирательству являются определение и собирание участвующими в деле лицами доказательств, подтверждающих их позиции. Следует иметь в виду, что в силу принципа состязательности в гражданском судопроизводстве суд или судья не вправе предлагать сторонам (одной из них) представить конкретные источники доказательств (копию заявления нанимателя о передаче жилого помещения в его собственность с отметкой о принятии и др.) или собирать их по собственной инициативе (например, истребовать документы о составе лиц, проживающих в жилом помещении). И то, и другое - прямая обязанность сторон. Суд лишь содействует им в собирании доказательств, когда для сторон оно затруднительно или невозможно (ст. 50 ГПК).
Основные условия приватизации жилых помещений в порядке, установленном Законом, - принадлежность жилья к государственному (муниципальному) жилому фонду и занятие жилого помещения на условиях найма (аренды). Понятие государственного и муниципального жилищного фондов, договоров найма и аренды дано в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1, 7).
В соответствии с названным Законом к государственному жилищному фонду относятся:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной (федеральной) собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов России, а также ведомственный фонд субъектов РФ, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.
Муниципальный жилищный фонд включает совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципалитета, а также ведомственный муниципальный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.
Приватизация жилых помещений, относящихся к иным видам жилищного фонда, - общественному, коллективному и др. - под действие Закона не подпадает и возможна лишь по решению собственника жилого помещения. Возникающие в таких случаях споры следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья. Принудить собственника безвозмездно передать гражданину занимаемое жилое помещение никто не вправе.
Ч. обратился в суд с иском к Товариществу с ограниченной ответственностью «Дмитриевы горы» о передаче в собственность занимаемой квартиры. В обоснование своего требования он сослался на то, что работал в органах внутренних дел участковым инспектором. По согласованию с правлением колхоза «Большевик» и руководством ОВД в его обязанности входило обслуживание территории двух сельских Советов народных депутатов. Колхоз предоставил семье истца трехкомнатную квартиру. Решением Товарищества «Дмитриевы горы», образованного на базе колхоза «Большевик», в приватизации квартиры Ч. отказано, что и послужило основанием для обращения в суд. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен.
Отменяя данное решение, суд кассационной инстанции указал, что спорная квартира не является жилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищном фонде. Поскольку жилищный фонд Товарищества создавался за счет средств колхоза, передать квартиру в собственность истца возможно лишь с учетом мнения собственника жилья.
Договор найма представляет собой соглашение, по которому най-модатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение в пределах установленной нормы жилой площади. По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату. Следует иметь в виду, что само по себе занятие жилья по договору аренды не является основанием для удовлетворения требования арендатора (членов его семьи) о безвозмездной передаче занимаемого помещения в их собственность (собственность одного из них), так как при определенных условиях это может повлечь злоупотребление гражданином правом аренды государственного (муниципального) жилья с целью бесплатного получения помещения, превышающего по площади социальную норму жилой площади.
Основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является ордер (ст. 13 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»). Сам договор найма заключается в письменной форме на основании ордера между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер (ст. 674 ГК, ст. 51 ЖК). Отсюда единственными доказательствами состоявшегося между нанимателем и наймодателем договора социального найма жилого помещения являются ордер на жилое помещение (в том числе обменный ордер - при заселении жилого помещения в порядке обмена) и договор найма. На практике договор найма в письменной форме, как правило, не заключается, поэтому его представление необязательно.
По Закону не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах[11], в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий (ст. 4). Закон «Об основах федеральной жилищной политики» дополнил перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, запретив также приватизацию жилых помещений в специализированных домах, к которым, в частности, относятся: общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. (ст. 1, 12).
Во избежание удовлетворения требований о передаче в собственность граждан жилых помещений, приватизация которых не допускается, следует еще на стадии подготовки дела к судебному разбирательству ставить на обсуждение сторон вопрос о характере спорного жилого помещения и предлагать сторонам представить соответствующие доказательства. Данное обстоятельство, как свидетельствует практика, не всегда является предметом судебного рассмотрения.
Ларина обратилась в суд с иском к управлению народного образования местной администрации о приватизации жилого дома. Решением Московского городского суда иск был удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила, указав следующее. Удовлетворяя иск, суд принадлежность спорного жилого дома не проверил, тогда как выяснение этого вопроса имело значение для правильного разрешения заявленных Лариной требований, поскольку Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрены случаи запрета приватизации ряда жилых помещений, в частности служебных. Опровергая доводы ответчика о принадлежности занимаемой истицей жилой площади к числу служебных, суд указал, что такого решения местной администрацией не выносилось. Однако в нарушение требований ст. 194, 197 ГПК на конкретные доказательства не сослался, приобщив к материалам дела лишь копию технического паспорта, изготовленного Бюро технической инвентаризации задолго до возникновения спора в суде, причем без указания собственника (владельца) дома. Между тем, согласно объяснениям представителя ответчика дом возведен управлением образования для обеспечения учителей жильем на период их работы и введен в эксплуатацию как служебное жилое помещение.
При разрешении споров об отказе в приватизации занимаемого жилого помещения, следует иметь в виду, что жилая площадь, находящаяся в домах совхозов, которая хотя и была включена в число служебных совместным решением ЦК КПСС и Совета Министров СССР в целях дальнейшего улучшения жилищных, коммунально-бытовых и социально-культурных условий жизни сельского населения, подлежит приватизации на общих основаниях (ст. 4 Закона).
Сам по себе факт принадлежности спорного жилого помещения к числу служебных или коммунальных не является основанием к отказу в удовлетворении заявленного требования о передаче его в собственность гражданина в порядке приватизации. По ст. 4 Закона собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия и учреждения, за которыми закреплен жилой фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Данное обстоятельство также следует устанавливать при разрешении спора.
Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предоставляет каждому гражданину право приобрести в собственность бесплатно в порядке приватизации жилое помещение в доме государственного (муниципального) жилого фонда один раз (ст. 11). Данное ограничение не распространяется на граждан, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации до достижения совершеннолетия. За ними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими восемнадцати лет. Поэтому для исключения возможности приватизации государственной (муниципальной) жилой площади отдельными несознательными элементами следует предлагать гражданину, претендующему на приватизацию и сменившему место жительства после вступления в силу Закона (11 июля 1991 г.), представить справку с прежнего места жительства о неиспользовании им ранее права приватизации. При непредставлении такого доказательства суд вправе, при определенных обстоятельствах, установить в отношении гражданина, что содержащиеся в справке сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, признаны им как исключающие возможность повторного использования права на приватизацию (ст. 65 ГПК).
Суздальский районный суд Владимирской области, рассмотрев дело по заявлению М. к совхозу «Нерль» и местной администрации об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчиков заключить с истцом договор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилого помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 1992 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на обсуждение сторон не ставил.
По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту жительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако не безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости.
В подтверждение факта обращения нанимателя (членов его семьи) с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения могут быть представлены копия заявления с отметкой о его принятии, официальный ответ органа (должностного лица), ответственного за оформление документов, об отказе в удовлетворении просьбы гражданина, иные письменные доказательства, не исключается по закону использование свидетельских показаний.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России разъяснила, что неистечение установленного Законом (ст. 8) двухмесячного срока для окончательного решения органом (должностным лицом) вопроса о приватизации жилья на момент рассмотрения дела в суде не является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения, а может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленного гражданином требования.
Для осуществления гражданином предоставленного ему права на приватизацию жилья необходимо получить согласие на приватизацию как нанимателя, так и всех совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 541 ЖК, ст. 2 Закона).
Данное требование закона не случайно: проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, наравне с нанимателем (ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК). Принимая во внимание, что норма о праве нанимателя на приватизацию занимаемого жилого помещения изложена в Жилищном кодексе наряду с нормами о других его правах и обязанностях, право на приватизацию жилья в равной мере распространяется и на членов семьи нанимателя.
К членам семьи нанимателя относятся совместно проживающие с ним его супруг, дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие совместно проживающие с ним родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица при условии, что они ведут с ним общее хозяйство. Перечисленные лица сохраняют за собой права и обязанности по договору социального найма и в том случае, когда они перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в жилом помещении (ст. 53 ЖК) или, не проживая в нем в силу тех или иных причин, сохраняют за собой самостоятельное право пользования.
Пленум Верховного Суда СССР разъяснил, что при решении вопроса о признании членом семьи других лиц (кроме супруга, детей, родителей) суду следует выяснять характер их отношений с нанимателем и членами его семьи, в частности, устанавливать, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Любое из указанных лиц как имеющее субъективное гражданское право на жилое помещение может при необходимости ставить вопрос о приватизации жилого помещения.
За несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, обладающих правом пользования жилым помещением по договору социального найма, согласие на приватизацию жилой площади дают их законные представители (родители, усыновители, опекуны) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. 28, 37 ГК, ст. 2 Закона). Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет свое мнение относительно целесообразности приватизации занимаемого жилого помещения выражают лично с письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и с разрешения органов опеки и попечительства (ст. 26,37 ГК, ст. 2 Закона).
По одному из дел о признании недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность гражданина суд указал, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками общей собственности на приватизируемое жилье, поскольку согласно ст. 53 ЖК они имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Отказ от участия несовершеннолетнего в приватизации занимаемой жилой площади возможен исключительно с разрешения органа опеки и попечительства.
Исходя из изложенного, при разрешении споров, связанных с приватизацией жилья, следует устанавливать круг лиц, обладающих правом пользования жилым помещением на момент подачи заявления о приватизации; выяснять, давали ли они согласие на приватизацию, и, если да, то на каких условиях (в какой форме - совместной или долевой и в каком соотношении долей должно быть передано жилое помещение в собственность граждан, желали ли они участвовать в приватизации или нет). Вынесение решения без выяснения указанных обстоятельств может существенно ущемить интересы лиц, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением, о приватизации которого возник спор.
Казимиров предъявил в суд иск к администрации г. Элисты и Казимировой о признании недействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения в ее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования, Казимирова указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.
Оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Как следует из материалов дела, спорная квартира предоставлена по договору найма Казимировой. В ордер был включен и истец (муж Казимировой), который в квартиру вселился. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 53 ЖК Казимиров как член семьи нанимателя Казимировой приобрел равное с ней право пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжения брака между ними сложились неприязненные отношения и Казимиров был вынужден временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права. Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ее приватизация была возможна с его согласия.
Таким образом, для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.
Не разрешенным до недавнего времени в практике судов общей юрисдикции оставался вопрос о необходимости получения согласия на приватизацию жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, других проживающих в ней нанимателей и членов их семей в случаях, когда собственником (уполномоченным им органом) принято решение о приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах.
Нормы ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» изложены несколько некорректно с точки зрения юридической техники и вызывают двоякое толкование. С одной стороны, законодатель говорит о запрете на приватизацию «жилых помещений, находящихся ... в ... коммунальных квартирах», отождествляя понятие жилого помещения с изолированными комнатами, являющимися предметом самостоятельного договора социального найма. С другой стороны, Закон предоставляет собственникам жилищного фонда (уполномоченным им органам) право принимать решения о приватизации «коммунальных квартир», что можно истолковать как возможность приватизации коммунальной квартиры в целом или входящих в нее комнат раздельно, но с предварительного согласия других проживающих в ней нанимателей и членов их семей.
В качестве примера разноречивого толкования нормы ст. 4 Закона можно привести одно из дел, рассмотренных в Свердловской области.
К. обратилась в суд с иском к И. о признании договора приватизации комнаты недействительным. В обоснование своего требования она указала, что с двумя детьми проживает в комнате, находящейся в трехкомнатной коммунальной квартире, относящейся к муниципальному жилищному фонду. Вторую комнату занимает А., а третью - ответчица И., которая приватизировала комнату без согласия К., что, по мнению истицы, нарушает установленный законом порядок приватизации жилых помещений, находящихся в коммунальных квартирах.
Решением суда иск был удовлетворен. Как установил суд, решением Малого Совета народных депутатов г. Екатеринбурга от 17 февраля 1993 г. «О приватизации муниципального жилого фонда в г. Екатеринбурге», разрешена приватизация комнат в коммунальной квартире без согласия других проживающих в квартире нанимателей и членов их семей. Между тем, по мнению суда, предоставляя собственникам жилищного фонда и уполномоченным им органам право принимать решения о приватизации коммунальных квартир (ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), законодатель передал в компетенцию собственника (уполномоченного им органа) решение вопроса о приватизации коммунальных квартир, а не комнат.
Данную коллизию окончательно разрешил Конституционный Суд России, постановлением которого от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова»[22] нормы ст. 4 Закона в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, признаны не соответствующими Конституции России. Исходя из мотивировочной части постановления, под ограничениями, признанными неконституционными, Конституционный Суд имел в виду не только необходимость получения на приватизацию занимаемой в коммунальной квартире комнаты согласия другого нанимателя и членов его семьи, но и наличие решения собственника жилищного фонда (уполномоченного им органа) о приватизации коммунальных квартир.
Для установления круга лиц, обладающих правом пользования приватизируемым жилым помещением, необходимо представление в суд справки о составе семьи и регистрации на спорной жилой площади. О принадлежности гражданину права пользования спорным жилым помещением по договору социального найма могут свидетельствовать и копии решения суда по ранее рассмотренному делу о признании права на жилую площадь.
Приватизация занимаемой по договору найма жилой площади оформляется договором передачи жилого помещения в собственность гражданина, заключаемым местной администрацией (предприятием, учреждением) с гражданином, получающим жилье в собственность. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК, ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - единственное доказательство существования права собственности на жилое помещение. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Несоблюдение правила о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ст. 165 ГК). Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на приватизированное жилье является договор о передаче жилого помещения.
Пленум Верховного Суда России обратил внимание судов на то, что соблюдение установленного Законом порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду, в собственность граждан, в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок; о передаче жилья в собственность гражданина должен быть заключен договор.
Гражданин не вправе распоряжаться государственным и муниципальным жильем как своей собственностью, если не выполнил порядок оформления приватизации: не заключил договор передачи жилого помещения в свою собственность, не зарегистрировал его в установленном порядке.
Между тем иной подход к вопросу о времени приобретения занимаемого жилья в собственность двлжен быть в тех случаях, когда после подачи заявления на приватизацию и всех необходимых для этого документов гражданин умер, не успев при жизни заключить договор или зарегистрировать его, поскольку по не зависящим от него обстоятельствам он был лишен возможности соблюсти все предусмотренные законом правила оформления документов на приватизацию, в которой ему по смыслу ст. 1, 2 Закона не могло быть отказано на предусмотренных законодательством условиях. Пленум разъяснил, что таких граждан, выразивших при жизни волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение, и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения в порядке наследования, не может быть отказано по мотиву несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации.
Разрешая споры по поводу включения жилого помещения, занимаемого умершим нанимателем по договору социального найма, в его наследственную массу, помимо обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии оснований к отказу в заключении при жизни нанимателя договора на передачу жилья в его собственность, необходимо также устанавливать, имела ли место смерть нанимателя, не отзывал ли он при жизни поданное им заявление о приватизации, призван ли истец к наследованию по закону или по завещанию, принял ли наследник открывшееся после смерти нанимателя наследство.
Меньшенин обратился в суд с иском к Кировской опытной станции о признании права собственности на квартиру, ранее занимаемую его матерью - Меньшениной. В обоснование своего требования истец пояснил, что 6 декабря 1991 г. его мать обратилась к администрации станции (владельцу) жилой площади с заявлением об оформлении документов на приватизацию спорной жилой площади. Руководство станции необоснованно задерживало оформление передачи квартиры в собственность Меньшениной и лишь в октябре 1992 г. предоставило ей документы, необходимые для окончательного оформления приватизации квартиры. Находясь на излечении в больнице, Меньшенина выдала своей дочери доверенность на получение документов о приватизации. 4 декабря 1992 г. Меньшенина умерла. Истец является наследником умершей Меньшениной, однако его право собственности на спорную жилую площадь ответчиком оспаривается.
Возражая против предъявленного иска, ответчик пояснил, что заявление Меньшениной о приватизации квартиры со всеми необходимыми документами было представлено в местную администрацию 28 октября 1992 г. На оформление договора о передаче квартиры в собственность гражданина по закону дано два месяца, однако до истечения этого срока Меньшенина скончалась.
Решением районного суда в удовлетворении иска было отказано по мотиву того, что на день смерти нанимателя договор о приватизации квартиры с ней оформлен не был. Не был он и зарегистрирован в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах Меньшенина собственником квартиры при жизни не стала, и ее наследник (истец) на спорное жилое помещение претендовать не вправе. Отменяя данное решение, суд надзорной инстанции указал следующее. В случаях, когда гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель при жизни выразил волю на приватизацию занимаемого жилого помещения и не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Факт смерти нанимателя должен быть подтвержден копией свидетельства о смерти. Не имеет юридического значения для признания за умершим нанимателем права собственности на приватизируемое жилое помещение факт просрочки оформления приватизационных документов должностными лицами. Обязанность должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином закон относит к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности. Поэтому неистечение указанного срока ко дню смерти гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, не может препятствовать признанию его собственником жилого помещения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по одному из дел указала на необходимость тщательной проверки факта отзыва умершим нанимателем поданного заявления о приватизации занимаемого им жилого помещения, когда на данное обстоятельство ссылаются ответчики, возражающие против иска о включении жилой площади в наследственную массу. Доказательством, с достоверностью подтверждающим отказ наследодателя от приватизации занимаемого им по договору найма жилого помещения, по мнению коллегии, является отзыв поданного им заявления.
Удовлетворение иска о включении жилого помещения в наследственную массу зависит от наличия отношений наследования между умершим нанимателем и истцом и приобретения наследства. Поэтому лицо, заявившее требование о признании приватизации состоявшейся, в ходе разрешения спора должно доказать наличие своего права наследования по закону или по завещанию и факт принятия наследства (ст. 527, 546 ГК РСФСР).
Следует иметь в виду, что наличие наследственных отношений и принятие наследства являются основанием к удовлетворению иска, а не условием для принятия искового заявления к производству суда. Следовательно, недопустимо истребование доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, на стадии возбуждения дела в суде. При принятии иска судья презюмирует наличие у заявителя юридической заинтересованности в разрешении спора.
Истцами в делах по спорам, связанным с отказом в приватизации жилых помещений, являются граждане, подавшие заявление о приватизации. Дела по спорам о включении жилого помещения в наследственную массу возбуждаются по заявлению наследников умершего нанимателя.
В судебной практике встречались случаи привлечения в качестве ответчика в делах данной категории жилищно-эксплуатационных организаций, агентств по приватизации жилых помещений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России указала, что надлежащим ответчиком по делам, связанным с отказом в приватизации жилья, являются местные администрации, предприятия и учреждения, за которыми закреплен жилой фонд (ст. 6, 7 Закона). В случае предъявления иска к иным лицам судье на стадии подготовке дела к судебному разбирательству следует решать вопрос о замене ненадлежащего ответчика надлежащим (п. 3 ст. 142 ГПК).
К участию в делах данной категории необходимо привлекать всех лиц, обладающих самостоятельным правом пользования жилой площадью, и выяснять, согласны ли они на приватизацию спорного жилого помещения, намерены ли они участвовать в приватизации[10]. При их согласии с заявленным иском судье следует разъяснять им право на присоединение к заявленному требованию. При отказе от присоединения к истцу такие лица должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, на стороне истца (ст. 38 ГПК), поскольку удовлетворением иска затрагиваются их права в отношении спорной жилой площади.
Если имеются несовершеннолетние граждане, обладающие правом пользования спорным жилым помещением, к участию в деле для дачи заключения следует привлекать органы опеки и попечительства (ст. 42 ГПК).
Решение суда.
Иск о передаче жилого помещения в собственность гражданина имеет целью понудить ответчика к заключению договора о приватизации жилья. Само по себе решение суда по такому иску не является основанием возникновения права собственности истца на спорное жилое помещение. Основанием возникновения данного права являются заключение договора о передаче жилой площади в собственность гражданина и его регистрация в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому в резолютивной части решения необходимо указывать, кому и на каких условиях подлежит передаче в собственность жилое помещение. Во избежание возможных в последующем недоразумений в решении целесообразно указывать срок, в течение которого ответчик должен заключить с гражданином договор. Решение суда по иску о передаче жилой площади в собственность гражданина относится к решениям о присуждении.
Иск о включении жилого помещения в наследственную массу направлен на признание права собственности наследодателя на спорное жилое помещение. Предъявляя такой иск, наследник добивается определенности своего субъективного права на жилую площадь на будущее. Вступившее в законную силу решение суда по данному иску является основанием для включения жилого помещения в наследственную массу. Решение суда по таким искам относится к решениям о признании.