use долевой подход к оценке
Этапы оценки:
1) приблизительно устанавливаются пропорции в которых стоимость недвижимости можно поделит на стоимость земельного участка и стоимость зданий. Для этого useданные о нормативных ценах на землю и данные о ценах на строительные работы
2) определяется средневзвешенный общий К капитализации
= К кап для зданий * d зданий + К кап для земли * d земли в общей стоимости
3) Оценивается стоимость всего недвижимого имущества
= Дх от всего имущественного комплекса / общий К капитализации
4) Оценивается стоимость земли
= стоимость всего имущественного комплекса*d стоимости, которую приносит земля
стоимсоть зем участка = стоимость всего имущественного комплекса – d стоимости, которую приносит земля
ст-ь зданий и сооружений = 90% от общей стоимости недвижимости
стоимость земли оценена в 10 %
срок экономической жизни здания = 50 лет
доходность требуемая инвестором = 12 %
чистая прибыль приносимая имущественным комплексом = 65 тыс. руб.
решение:
1. расчет общего К
К для зданий = (012 % + 100%/50 )* 0,9 + 12 % * 0,1 = 0,138
2) ст-ь всего имущ комплекса = 65 тыс / 0,138 = 471015 тыс
3) ст- земли = 471015* 0,1
= 47 100 ст-ь земельного участка
4) ст-ь зданий
471015 – 47100 = 423900 руб.