При наличии необходимой информации сравнительный подход является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и как будто свободной земли. После выбора единицы сравнения цены продаж сравниваемых участков земли корректируются по элементам сравнения. Общепринятыми элементами сравнения для земли являются:
права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка (время); месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земельного участка можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них. Полученные результаты стоимости земельного участка определяют диапазон его стоимости.
Пример 8.1. Требуется определить рыночную стоимость свободного участка земли площадью 0,04 га. В качестве сравнимых объектов выбрано пять участков земли, проданных на местном рынке и имеющих характеристики, представленные в табл. 8.1.
Таблица 8.1
Исходные данные по объектам сравнения (земельным участкам)
Участок
Цена продажи, руб.
Время продажи, мес.
Площадь, га
Геология
Топография
2 300
0,04
То же1
То же
2 440
0,045
2 % хуже
5 % хуже
2 920
0,05
То же
То же
2 360
0,035
5 % лучше
5 % лучше
3 860
0,07
То же
10 % лучше
1 Как у объекта оценки.
По остальным элементам сравнения участки земли не имеют существенных различий. С учетом ежегодного роста цен на земельные участки в размере 12 % рассчитываются корректировки (табл. 8.2).
Таблица 8.2
Корректировка цен продажи объектов сравнения (земельных участков)
Показатели
Объект оценки
Объекты сравнения
Цена, руб.
?
2 300
2 440
2 920
2 360
3 860
Площадь, га
0,04
0,04
0,045
0,05
0,035
0,07
Цена за 0,01 га, руб.
?
Условия рынка, %
+4
+6
+1
+2
+12
Корректировка на условия рынка, руб.
+23
+32
+6
+13
+66
Скорректированная цена, руб.
Корректировка на геологические условия, %
+ 2
–5
Корректировка на топографию, %
+ 5
–5
–10
Итого скорректированная цена, руб.
На основании выполненных корректировок можно сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 руб. При выборе окончательной стоимости больший вес придается участку 1, так как по нему была проведена минимальная корректировка и он по площади равен оцениваемому участку. Таким образом, цену за 0,01 га можно принять округленно равной 600 руб., а стоимость всего участка 2 400 руб.