Существенным моментом в доходном подходе является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения (операционные доходы или доходы от эксплуатации), а также доход от продажи недвижимости после окончания владения (реверсия).
В зависимости от объёма учтенных потерь и расходов регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней с учетом различных факторов.
Потенциальный валовый доход (potential gross income – PGI) – общий валовый доход от недвижимости при её 100 %-ной сдаче в аренду.
Действительный валовый доход (effective gross income – EGI) – доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы.
Чистый операционный доход (net operating income – NOI) – действительный или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов (расходов на эксплуатацию) до выплаты сумм по обслуживанию кредита и начисления амортизации. Чистый операционный доход определяется в предположении наиболее эффективного использования объекта оценки.
Денежный поток до уплаты налогов (pre-tax cash flow) – часть чистого операционного дохода, которая остается после вычитания сумм на обслуживание долга. При этом под налогами имеются в виду подоходные налоги.
Денежный поток после уплаты налогов (after-tax cash flow – ATCF) – часть денежного потока до уплаты налогов, которая остается после уплаты подоходных налогов.
Денежный поток от продажи, или реверсия (reversion), – общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта.
Типичный инвестор приносящей доход недвижимости имеет своей целью получить доход, сравнимый с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. Инвестор должен возвратить вложенные средства и получить вознаграждение за их использование. В соответствии с этим возврат вложенных инвестиций складывается из возврата инвестированного капитала (return of capital) и дохода на инвестированный капитал (return on capital). Для количественного выражения возврата инвестиций применяются измерители, которые называют нормы возврата (rates of return).
В зависимости от базы исчисления нормы возврата можно разделить на нормы дохода (income rates), или нормы денежных потоков (cash flow rates), и нормы отдачи, или нормы прибыли (yield rates).