1. Определение цели оценки – вид стоимости, оцениваемые права.
2. Исследование рынка, выбор подобных (сравнимых) объектов и наиболее существенных факторов сравнения. Поиск достоверной информации по факторам, влияющим на стоимость сравнимых объектов и по элементам различий с объектом оценки.
3. Выбор единиц (ы) сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
4. Сопоставление объекта оценки со сравнимыми объектами для отбора последних с целью корректировки их цен продажи.
5. Корректировка цен продажи сравнимых объектов по элементам различий с объектом оценки.
6. Анализ скорректированных значений цен продажи.
7. Обоснование стоимости объекта оценки по сравнительному подходу.
Выбор сравнимых объектов (аналогов)
Аналоги выбираются по характеристикам сопоставимости, относительно которых корректировки не проводятся. К основным характеристикам сопоставимости можно отнести:
оцениваемые права; наиболее эффективное использование; некоторые физические характеристики (офис на первом этаже жилого здания несопоставим с отдельно стоящим офисом); принципиально различное местоположение (несопоставимы торговые площади в центре города или на проходном месте с торговой площадью в районе проживания людей с низкими доходами); величину износа (при различии износа 50 % и более с объектом оценки они несопоставимы); масштаб (объекты сравнения с общей площадью, отличающейся от общей площади объекта оценки в 10 и более раз, несопоставимы); мотивация сделки; условия сделки.