Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости нового строительства (метод сравнительной единицы)
Метод наиболее оперативный и обеспечивает точность расчётов 15…20 %. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 стояночное место в гараже, 1 посадочное место в кафе, 1 м2 жилой площади, 1 м3 строительного объёма и т.п.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.
Стоимость нового строительства в данном методе определяется из выражения
СС = С1n N,
где СС – стоимость строительства;
С1n – стоимость единицы потребительских свойств;
N – количество единиц потребительских свойств на объекте оценки.
В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости. В качестве типового сооружения необходимо использовать подобное недавно построенное, для которого известна контрактная цена, и сделать поправку на разницу во времени между датой подписания контракта и датой оценки.
При отсутствии данных о контрактной цене показатель стоимости можно получить из информации о продаже подобных, недавно построенных объектов недвижимости (по запрашиваемой скорректированной цене), для которых должны выполняться следующие условия:
улучшения (здания и сооружения) отражают наилучшее использование земельного участка; собственность достигла стабилизированной наполненности; предложение и спрос находятся в равновесии; стоимость земельного участка определена достаточно обоснованно. Разница между ценой продажи (скорректированной запрашиваемой ценой) и стоимостью земельного участка определяет стоимость сооружений.
В большинстве случаев для расчётов используются показатели стоимости единицы потребительских свойств, взятые из специальных справочников и ценников. Стоимость единицы потребительских свойств типовых или базовых зданий приводится для сооружений определенных размеров и поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты (объёмы, площади) объекта оценки. Если оцениваемое здание больше, чем базовое, стоимость единицы потребительских свойств обычно меньше, и наоборот.
Базовое здание часто отличается от оцениваемого, даже если оно идентично по размерам, дизайну и качеству конструкций. Различные типы крыш, нерегулярный периметр и очертания здания могут существенно влиять на сравнимые единичные стоимости (табл. 5.1).
Таблица 5.1
Пример различия в величине периметра здания
Показатели
Здание А
Здание В
Размеры здания в плане, м
100´100
50´200
Площадь застройки, м2
10 000
10 000
Периметр стен, м
Отношение площадь/периметр
25:1
20:1
Стоимость стен, руб.:
Показатели
Здание А
Здание В
на погонный метр
общая стоимость
20 000
25 000
на 1 м2 здания
2,00
2,50
При одинаковой площади застройки существенно различаются объёмы стен и соответственно стоимость единицы потребительских свойств (квадратного метра). Стоимость единицы потребительских свойств должна отражать любое изменение в уровне цен на дату оценки базового и оцениваемого здания. Для точных корректировок стоимости единицы потребительских свойств применяют разбивку на составляющие элементы с последующим уточнением каждой позиции.