В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.
Доходный подход несет в себе скрытые мотивы покупателя, приобретающего недвижимость для ведения бизнеса, и может считаться наиболее надежным при определении рыночной стоимости приносящих доход объектов недвижимости. Доходный подход отражает предел стоимости, больше которой не будет платить типичный инвестор, рассчитывающий на типичное использование недвижимости и принятые ставки доходности. Для типичного инвестора большее значение имеют характеристики арендаторов и рынка капитала, нежели физические характеристики объекта недвижимости.
В оценке недвижимости используются два метода капитализации дохода, в основе которых лежат различные допущения и предпосылки. Выбор конкретного метода зависит от объёма имеющейся рыночной информации.
Метод прямой капитализации (direct capitalization) пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления его (или среднегодового дохода за срок проекта) на соответствующую норму дохода или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода. Метод прямой капитализации неприменим при оценке объектов, требующих дополнительных капитальных вложений – незавершенного строительства, при перепроектировании, реконструкции и т.п.
Особенностью метода прямой капитализации является отсутствие отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал. Метод прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется по данным рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа продаж подобных объектов. В качестве базового уровня годового дохода объекта оценки можно применять потенциальный или действительный валовой доход, чистый операционный доход или денежный поток до уплаты налогов. Выбор конкретного уровня дохода зависит от целей анализа, наличия доступной информации и традиций местного рынка.
Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие платежи в настоящую стоимость собственности либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей ему нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков), либо путем капитализации с применением расчётных моделей. При этом расчётные модели капитализации по норме отдачи являются частными случаями анализа дисконтированных денежных потоков для некоторых, регулярным образом изменяющихся потоков дохода.
Капитализация по норме отдачи базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости оцениваемой собственности в течение срока проекта. Последовательность определения стоимости недвижимости доходным подходом состоит из прогнозирования будущих денежных потоков и их капитализации в настоящую стоимость.
Метод дисконтированных денежных потоков включает в себя:
анализ финансовой отчётности объекта оценки (недвижимости), её нормализацию и трансформацию (при необходимости); выбор типа денежного потока, который будет дисконтирован; определение длительности прогнозного периода (срок проекта); анализ и прогноз выручки в зависимости от прогноза изменения всех существенных факторов рыночной среды; анализ и прогноз расходов и инвестиций; расчёт величины ежегодного денежного потока для прогнозного периода; расчёт ставки (ставок) дисконтирования; расчёт величины стоимости в постпрогнозный период; определение предварительной величины стоимости оцениваемого объекта; корректировка стоимости объекта оценки на наличие нефункционирующих активов (при необходимости); поправка (премии или скидки) на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаточную ликвидность. Метод дисконтированных денежных потоков наиболее приемлем с позиции инвестора, так как инвестор, вкладывая финансовые средства в действующее предприятие, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, который позволит не только окупить вложенные средства, но и получить прибыль. Применение этого метода наиболее обоснованно для оценки предприятий, имеющих историю прибыльного хозяйственного развития.