По действующим нормативам различают две стадии (этапа) строительного проектирования:
I. Технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО).
II. Рабочее проектирование (при составлении проекта строительства, согласовании договора подряда или подготовке к тендерным торгам).
Вне нормативов существует этап предварительного обоснования строительства.
Стоимость строительства на различных этапах определяется на основании смет или сметных расчётов. Повышение точности расчётов стоимости строительства сопровождается значительным увеличением трудоемкости составления смет и сметных расходов при неадекватном повышении качества результата. Каждой стадии планирования строительства соответствует свой вид смет, отличающийся степенью подробности учета затрат, а следовательно, и точностью прогнозирования стоимости и затратами времени на составление таких смет. Диапазон точности прогнозов величины сметной стоимости строительства на этапах планирования может составлять 5…20 %.
На этапе предварительного обоснования строительства применяются оперативные методики расчёта стоимости, которые основываются на рыночных данных о стоимости строительства в расчёте на единицу потребительских свойств (стоимости 1 м2 жилой (или общей) площади в жилом доме, 1 м3 складского помещения при сооружении склада, одного места стоянки автомобиля в здании гаража). Точность расчётов составляет около 20 %.
На этапе технико-экономического обоснования строительства требуется большая точность в прогнозе стоимости, и её определяют по известным значениям расценок на строительство единицы общей площади или строительного объёма зданий различного функционального назначения и конструктивного решения. Точность таких расчётов составляет около 15 %. При наличии соответствующей базы данных требуется минимальное время для получения результата.
На этапе составления проекта строительства, согласования договора подряда или подготовки к тендерным торгам составляются наиболее точные сметы. Сметы рассчитываются на основе унифицированных справочных данных о стоимости комплексов работ по основным конструктивным элементам зданий (относительная точность – до 10 %) или на основании единичных расценок (точность – до 5 %).
Ключевым моментом при выборе метода определения стоимости строительства для целей оценки недвижимости является то, что точность получаемых результатов должна соответствовать точности результатов, получаемых сравнительным и доходным подходами. Практика оценки показывает, что точность 15…20 % является достаточной. Такую точность обеспечивают нормативы, используемые на этапах предварительного обоснования и технико-экономического обоснования строительства.
Применение способов определения стоимости строительства при оценке недвижимости зависит от состава задания на проведение оценки и объёма исходных данных об объекте оценки. Исходя из этого оценщик определяет, какой метод следует применить в конкретном случае, учитывая точность расчётов при определении стоимости нового строительства.