Пример 7.1. Составить реконструированный отчёт о доходах для многоэтажного административного здания (бизнес-центра). Восьмиэтажное здание имеет 3 500 м2 площадей, подлежащих сдаче в аренду, в том числе офисы, конференц-зал, спорткомплекс, кафетерий. На дату оценки 730 м2 офисных площадей не занято (свободно).
На основе анализа договоров аренды, текущей рыночной ситуации, фактических и нормативных данных по расходам выполнены соответствующие расчёты и составлен реконструированный отчёт о доходах, представленный в табл. 7.2.
Таблица 7.2
Расчёт реконструированного отчёта о доходах
Плановая аренда
Тип помещения
Номер помещения
Арендуемая площадь, м2
Плановая арендная плата, руб./м2
Плановая аренда, руб.
Офисы 2 – 4 эт.
1 – 20
1 200
2 240
2 688 000
Офисы 5 – 7 эт.
21 – 35
1 680
1 512 000
Офисы 8 эт.
36 – 40
1 120
336 000
Конференц-зал
4 480
448 000
Спорткомплекс
47 600
Кафетерий
181 300
Итого плановая аренда
–
–
–
5 212 900
Свободная площадь
–
–
–
Рыночная аренда
Тип помещения
Номер помещения
Свободная площадь, м2
Рыночная арендная плата, руб./м2
Рыночная аренда, руб.
Офисы 2 – 4 эт.
44 – 47
2 500
825 000
Офисы 5 – 7 эт.
48 – 58
1 500
390 000
Офисы 8 эт.
59 – 63
1 000
140 000
Итого рыночная аренда
–
–
–
1 355 000
Сверхплановая аренда
–
–
–
13 400
Скидки и льготы
–
–
–
10 000
Итого потенциальный валовой доход
6 591 300
Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, руб.
328 600
Среднегодовые потери арендной платы от незанятости, руб.
76 600
Продолжение табл. 7.2
Потери от неплатежей арендной платы и незанятости, руб.
405 200
Прочие доходы, руб.
Центр ксерокопирования
68 000
Прокат офисной и бытовой техники
56 500
Прокат мебели
24 000
Обслуживание и ремонт офисной и бытовой техники
119 000
Места для лоточной торговли
20 100
Места для хранения имущества
Прокат автомобилей
28 500
Заказ авиа- и железнодорожных билетов
56 400
Мелкий ремонт автомобилей
39 000
Доходы от автостоянок
14 500
Итого прочие доходы
426 100
Итого действительный валовой доход
6 612 200
Операционные расходы, руб.
Постоянные расходы:
налоги на недвижимость
22 400
страхование недвижимости
13 400
Итого постоянные расходы
35 800
Переменные расходы:
на управление
33 200
на заключение договоров аренды
77 400
на заработную плату
327 500
расходы на вывоз мусора
58 800
коммунальные платежи
расходы на электроснабжение
47 400
расходы на освещение
22 300
расходы на водоснабжение
расходы на газоснабжение
58 700
расходы на вентиляцию
12 200
расходы на кондиционирование
11 300
Итого коммунальные платежи
152 500
Расходы на эксплуатацию и ремонт
15 700
Расходы на содержание территории и автостоянки
43 800
Расходы на обеспечение безопасности
70 800
Прочие переменные расходы (дезинфекция)
3 800
Итого переменные расходы
783 500
Резерв на замещение:
полы из рулонных материалов
полы из синтетических плиток
кровли рулонные
окраска по штукатурке кремнийорганическими красками
оклейка обоями
1 100
окраска масляная
улучшенная отделка стен
3 400
Итого резерв на замещение
6 700
Итого операционные расходы
1 287 100
Чистый операционный доход, руб.
5 325 100
Чистый операционный доход, долл. (1 долл. = 28 руб.)
190 182
Коэффициент операционных расходов, %
Коэффициент чистого операционного дохода, %
Сумма по обслуживанию долга, руб.
2 325 100
Денежный поток до платы налогов, руб.
3 000 000