При оценке рыночной стоимости недвижимости доходным подходом расчёт показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Сводный расчёт прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости (прогнозирование величин доходных и расходных денежных потоков на будущие периоды) называется реконструированным, илигипотетическим, отчётом о доходах (reconstructed operating statement).
Реконструированный отчёт о доходах выполняется на основе финансовых отчётов. Определение чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки недвижимости, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухгалтерского учета и поэтому реконструированный отчёт о доходах отличается от финансового (бухгалтерского) отчёта.
Стандартная последовательность составления реконструированного отчёта о доходах имеет следующий вид (табл. 7.1).
Таблица 7.1
Последовательность расчёта реконструированного отчёта о доходах1
Потенциальный валовой доход
PGI
+/–
Плановая аренда
+
Сверхплановая аренда
+
Рыночная аренда
+
Итого потенциальный валовой доход
+
Потери от незанятости и при сборе арендной платы
V&L
–
Прочие доходы
Ml
+
Действительный валовой доход
EGI
+
Операционные расходы:
ОЕ
постоянные
FE
–
переменные
VE
–
Расходы на замещение
RR
–
Итого операционные расходы
–
Чистый операционный доход
NOI
+
Обслуживание долга
DS
–
Денежный поток до выплаты налогов
BTCF
+
1 Плюс – доходы, минус – расходы.
Формирование каждой позиции реконструированного отчёта о доходах осуществляется в соответствии с существом этих понятий для целей оценки недвижимости.
Потенциальный валовой доход (PGI) – общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 %-ной сдаче в аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Формирование потенциального валового дохода производится за счёт плановой аренды, сверхплановой аренды и рыночной аренды.
Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется по условиям арендного договора. При расчёте плановой аренды необходимо учитывать все рыночные скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д.
Сверхплановая аренда образуется за счёт пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, установленные в договоре.
Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
Потери арендной платы (vacancy and looses – V&L) имеют место за счёт неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.
Коэффициент потерь от недобора арендных платежей – величина коррекции цены объекта сравнения (аналога) при расчёте арендной платы по договору аренды этого объекта ниже рыночного уровня арендной платы по аналогичным объектам вследствие недобора арендных платежей по типичным причинам (используется при оценке методом сравнения продаж).
Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины не сданных в аренду (свободных) площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки (заполняемости).
В общем виде коэффициент заполняемости объекта недвижимости – это отношение используемой арендаторами (пользователями) части объекта недвижимости к объекту недвижимости в целом в системе измерения, соответствующей его функциональному назначению (площадь, кубатура, протяженность, производственная мощность, пропускная способность). Определение сформулировано как универсальное для различных видов объектов недвижимости, например, кубатура – для емкостей для хранения жидкостей, сыпучих материалов; протяженность – для дорог, оросительных систем (желобов), рудоспусков; производственная мощность – для производственных комплексов или промышленных установок; пропускная способность – для трубопроводов, шлюзов, социально-культурных учреждений и т.п.
Коэффициент незанятости является важнейшей характеристикой рынка недвижимости в целом, отражая общее состояние экономики и состояние конкретного сегмента рынка. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. При этом отклонения от среднерыночного значения свидетельствуют о качестве управления (менеджмента) конкретной недвижимостью.
При составлении реконструированного отчёта о доходах величина потерь от незанятости принимается исходя из рыночных прогнозов или рассчитывается для конкретного объекта недвижимости.
Величина коэффициента незанятости отражает долю потенциального валового дохода, теряемого в результате невозможности 100 %-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта на местном рынке.
Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, при которой недобросовестные арендаторы, уезжая, не погашают задолженность по аренде. На рынке такие потери обычно выражают в процентах от потенциального валового дохода.
К прочим доходам относят доходы, получаемые за счёт функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату: доходы от пользования гаражом и автостоянкой, от торговых автоматов, сдачи в аренду мест отдыха, предоставления камер хранения и охраны, проката мебели и оборудования, обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники, экскурсионных и транспортных услуг и т.д.
Действительный валовый доход (EGI) есть предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной плате и прочих доходов от недвижимости.
Операционные расходы, или расходы на эксплуатацию (operating expense), – это типичные для данного рынка и вида недвижимости регулярные среднегодовые расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода при требуемой доходности, т.е. расходы, необходимые для поддержания процесса воспроизводства дохода от собственности (недвижимости).
В общем виде эксплуатационные расходы – денежное выражение ресурсов всех видов, использованных для изготовления и продажи продукции (выполнения работ, оказания услуг) в пределах обычной для бизнес-структуры деятельности (материальные, энергетические, трудовые, финансовые ресурсы, амортизация основных средств).
При оценке недвижимости операционные расходы включают постоянные и переменные расходы и расходы на замещение.
К постоянным относят расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами: платежи по страхованию недвижимости, налоги на недвижимость (имущество) и некоторые эксплуатационные расходы.
Страховые платежи – плата страхователя страховщику в обмен на его обязательство возместить ущерб, причиненный застрахованному имуществу, или выплатить страхователю страховую сумму при наступлении событий, указанных в договоре страхования (могут устанавливаться в процентах от страховой стоимости имущества).
Налог на имущество с организаций – региональный налог, взимаемый с юридических лиц, постоянно или временно владеющих, пользующихся и распоряжающихся недвижимым и движимым имуществом, учитываемым согласно установленному порядку ведения бухгалтерского учета в составе их основных средств, по ставке в процентах от среднегодовой остаточной стоимости указанного имущества, исчисленной в соответствии с учетной политикой налогоплательщика.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг:
расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала; расходы на вывоз мусора; коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, канализация); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы на содержание территории и автостоянки; расходы по обеспечению безопасности и т.д.; прочие расходы. Расходы на управление недвижимостью – оплата работ и услуг (или затраты собственника недвижимости) по организации функционирования и развития объекта недвижимости (общий менеджмент, выделение отдельных офисов для управляющих, ведение бухгалтерского учета, расходы на почту, телефон, юридические консультации, рекламу, оформление, актуализация и хранение технической документации, обеспечение имущественных прав на объект, мониторинг его использования, управление обслуживающим персоналом, снабжение материально-техническими ресурсами для эксплуатационных нужд, отношения с арендаторами, подготовка вариантов коммерческого использования объекта – вклад в корпоративный капитал, продажа, сдача в аренду).
Обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Если эти расходы невелики, то они могут быть включены в состав расходов на управление, а для новой недвижимости расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть отнесены к стоимости строительства.
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого содержанием и эксплуатацией объекта, – уборщиков, дворников, работников, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования. Нормирование расходов на заработную плату работникам выполняется либо по действующим нормативам, либо по данным статистики эксплуатации.
Расходы на вывоз мусора включают вывоз твердых бытовых и пищевых отходов. Объём накапливаемых отходов зависит от функционального назначения недвижимости и рассчитывается в соответствии с действующими нормативами или по данным статистики эксплуатации.
Расходы на коммунальные услуги (коммунальные платежи) – оплата на коммерческой основе внешнего обслуживания объектов недвижимости (или затраты собственника) в виде электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, уборки территории, коммуникационных и других услуг, связанные с обеспечением функционирования объекта недвижимости. Эти расходы определяются из прошлых объёмов потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. В случае отсутствия подобной информации расходы на коммунальные услуги рассчитываются исходя из нормативных потребностей в ресурсах, определяемых в соответствии с действующими нормативами для конкретного функционального использования недвижимости. При этом возможен расчёт как по установленной мощности потребителей ресурсов, так и с помощью специальных формул.
Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату материалов и частично заработную плату работников, занятых текущим ремонтом здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма расходов на замещение, тем меньше расходы на текущий ремонт.
Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату тем арендаторам, которые пользуются автостоянкой.
Расходы по обеспечению безопасности (охране и защите) недвижимости зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования.
Прочие расходы включают специфические расходы, такие как расходы на дезинсекцию, дератизацию, прочистку дымоходов и т.п.
Расходы на замещение. В типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену элементов здания с коротким сроком службы.
Средства на замену элементов здания с коротким сроком службы аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счёт равных ежегодных отчислений из дохода (отчисления в резерв замещения).
Резерв на замещение – суммы денежных средств, аккумулируемых собственником объекта недвижимости для финансирования работ по регулярной замене в соответствии с техническими требованиями (и/или рыночными стандартами) отдельных строительных элементов, срок службы которых меньше срока службы объекта недвижимости (кровля, покрытие пола, элементы отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, санитарно-техническая и электротехническая арматура, приборы, техническое оборудование, элементы наружного благоустройства, косметический ремонт помещений, сдаваемых в аренду).
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственности.
На нормально функционирующих рынках недвижимости сложились определенные соотношения между доходами и расходами. Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.
Если для оцениваемого объекта недвижимости эти показатели не соответствуют среднерыночным, то при анализе следует определить причину отклонения.