Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям. Объект оценки должен соответствовать следующим требованиям:
1. Быть законодательно (юридически) разрешенным. Определяется, какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным (федеральным, региональным, муниципальным) актам. Анализируются все документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования, существующие разрешенные виды землепользования и ограничения (частичные или временные) на использование отдельных видов материалов, ограничения в градостроительстве (этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта как памятника культурно-исторического наследия и др.), необходимость дополнительных расходов при проведении улучшений, особенно в районах исторической городской застройки. Анализируются правила регистрации сделок, требования пожарной безопасности, законодательство в области охраны окружающей среды, наличие сервитутов. Анализ законодательной разрешенности должен учесть возможные изменения нормативно-законодательных актов.
2. Быть физически осуществимым. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму земельного участка, его доступность, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрогеологические условия, наличие и доступность транспортной и коммунальной инфраструктуры, вероятность и частоту стихийных бедствий – наводнений, оползней, тайфунов и ураганов, землетрясений и т.д.
3. Быть экономически (финансово) целесообразным. После исключения из рассмотрения законодательно неразрешенных и физически неосуществимых вариантов использования выполняется анализ экономической целесообразности оставшихся вариантов. Критерием экономической целесообразности является степень соответствия варианта использования собственности требованиям типичного инвестора по срокам возмещения вложенного капитала и нормы прибыли или требованиям типичного покупателя по соотношению величины вкладываемого капитала и получаемой полезности (количества и качества).
Экономическая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.
4. Иметь максимальную продуктивность. Из всех экономически целесообразных вариантов использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли либо обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала, является наилучшим и наиболее эффективным. При этом в качестве измерителя возврата капитала обычно применяют чистую настоящую стоимость или внутреннюю норму прибыли.
В соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования проводится оценка недвижимости, даже если он не соответствует фактическому использованию (назначению).