Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) были разработаны специально для целей переоценки. В состав УПВС входят 37 отраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м2 площади или 1 м3 строительного объёма) для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.
Сборники УПВС применимы в основном для оценки зданий и сооружений, построенных по типовым проектам до 80-х годов ХХ в., и содержат показатели стоимости в соответствующем базисном уровне цен. Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:
1. Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект оценки. При этом к основным характеристикам относятся: назначение здания; общая форма (этажность, наличие подвала и др.); характеристика конструкций здания и элементов его инженерного оборудования; расчётный объём.
2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (Стаб69) непосредственно по таблице УПВС (1 м2, 1 м3 и т.д.).
3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:
где ki – поправочные коэффициенты на следующие факторы: месторасположение объекта оценки; отличия по типам основных несущих конструкций; расхождение технических характеристик прочих элементов здания.
4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен.
Прямые (ПИ) и косвенные (КИ) издержки здесь отожествляются со стоимостью восстановления здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать стоимость восстановления по элементам затрат:
(ПИ + КИ)69 = С69 V,
где V – расчётный объём здания (или общая площадь);
С69 – стоимость единицы объёма (или площади) в базисном уровне цен.
5. Определение не учтенных УПВС косвенных издержек:
где КИ¢i – косвенные издержки, принятые в соответствии с тем, что УПВС учитывают затраты практически в объёме всех глав сводного сметного расчёта.
6. Пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен:
ПИ + КИ = (ПИ + КИ)69 × И84/69 ×Итек/84 (1 + åНнал) + КИ¢,
где И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.;
Итек/84 – индекс удорожания к уровню цен 1984 г. на дату оценки на весь комплекс работ по зданию;
Ннал – ставки всех видов налогов, действующих на дату оценки.
7. Расчёт прибыли предпринимателя производится по формуле
ПП = (ПИ + КИ) Нпр ,
где Нпр – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. Он принимается по результатам анализа рынка или рассчитывается.
Расчёт Нпр производится исходя из того, что прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).
Для обоснования нормы (ставки) прибыли предпринимателя учитываются три компонента: безрисковая ставка дохода, коэффициент b и рыночная премия за риски с расчётом по формуле
Нпр = Нб + b (Нр – Нб),
где Нб – «безрисковая» ставка. Принимается минимальная ставка для юридических лиц по рублевым депозитам (при расчёте в рублях) сроком на один год и более;
Нр – среднерыночная ставка дохода, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным соответствующего рынка недвижимости;
b – мера систематического риска, характеризующая амплитуду отклонения общего дохода от объекта оценки по сравнению с изменениями на рынке в целом. Коэффициент b рассчитывается с учетом рисков вложения инвестиций (табл. 5.2).
Таблица 5.2
Расчёт меры систематического риска (b)
Факторы риска вложения инвестиций
Уровень фактора риска
0,5
1,0
1,5
2,0
1. Риски, связанные с политическими решениями
2. Риски, связанные с региональными особенностями
3. Риски, связанные с влиянием окружающей среды
4. Риски, связанные с маркетингом
5. Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости
6. Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости
7. Риски, связанные с недозагрузкой
8. Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием
9. Сумма взвешенных рисков
10. Количество рисков
11. Средневзвешенное значение меры систематического риска
стр. 9 : стр. 10
8. Определение полной стоимости нового строительства по формуле
СС = ПИ + КИ + ПП.