Методы обеспечивают наибольшую точность расчёта (до 5 %). Сущность метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта недвижимости с применением единичных расценок или проведением анализа и перерасчёта оценщиком существующих смет на оцениваемое здание. Основой для расчёта являются подробные сводки объёмов строительно-монтажных работ.
Ресурсный метод. Ресурсный метод определения стоимости строительства представляет собой калькулирование в текущих (базисных, прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта. К ресурсам, потребляемым в процессе строительства, относятся: затраты труда рабочих основного производства и механизаторов; время эксплуатации строительных машин и механизмов; выраженный в натуральных измерителях расход материалов и энергетических ресурсов (материалы, изделия, конструкции, энергоносители на технологические нужды). Ресурсы определяются на основе сборников ГЭСН–2001 и других сметных нормативов, либо из проектных материалов, либо в результате обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов также определяются по нормативным данным, а стоимость единицы объёма каждого ресурса принимается по данным рынка. В современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.
Стоимость строительства при применении ресурсного метода определяется по формуле
СС = ССсмет + КИ¢ + ПП,
где ССсмет – сметная стоимость строительства в традиционном представлении.
При этом прямые затраты определяются следующим образом:
где С1зп – сметная цена одного человеко-часа трудозатрат на строительство;
Тр – трудозатраты, чел/ч;
Сэ.м.м i – стоимость машино-часа строительной машины;
Тэ.м.м i – время эксплуатации строительной машины;
n – число строительных машин, участвующих в строительстве;
Смат j – сметная цена единицы строительного материала;
Vмат j – сметный объём строительного материала;
m – число типов примененных строительных материалов.
Даже при наличии программ по составлению смет, реализуемых на базе ПК, в практике оценки ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает скрупулезное и трудоемкое определение объёмов строительно-монтажных работ и расходов строительных материалов.
Базисно-индексный метод. Составление смет по единичным расценкам базисно-индексным методом остается приоритетным в новой системе сметного ценообразования, так как ресурсный метод ввиду своей трудоемкости получил большее распространение при составлении небольших смет с ограниченной номенклатурой ресурсов.
Базисно-индексный метод предусматривает применение различных индексов (коэффициентов) пересчета сметной стоимости (как общей, так и отдельных элементов затрат) для пересчета из базисного в текущий или прогнозируемый уровень цен.
Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сводной сметы на действующий на дату расчёта индекс. При этом объектная смета преобразуется в структуру затрат по ценообразующим факторам на основе локальных смет, а стоимость строительства определяется из выражения
СС = И × ССсмет + КИ¢ + ПП,
где ССсмет – сметная стоимость в базисном уровне цен;
И – индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ по зданию;
КИ¢ – не учтенные в смете косвенные издержки;
ПП – прибыль предпринимателя.
Общий индекс на весь комплекс работ по зданию определяется из данных о стоимости строительно-монтажных работ, определенных с использованием индексов удорожания по элементам затрат:
С = Смат × Имат + Сзп × Изп + Сэ.м.м × Иэ.м.м + НР + ПР,
где Смат, Сзп, Сэ.м.м – элементы сметной стоимости в базисном уровне;
Имат, Изп, Иэ.м.м – индексы цен по элементным затратам.
Базисно-индексный метод при наличии готовых смет представляется наиболее приемлемым для оценки недвижимости. Однако он требует знания некоторых тонкостей сметного дела и при его использовании желательно привлечение соответствующих специалистов.
Приведенные аналитические выражения не являются расчётными формулами прямого применения. Они служат только наглядной основой количественного и качественного анализа сущности каждого метода. На практике расчёты обычно выполняются в табличной форме.