При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования могут иметь место особые случаи:
Единственное в своем роде использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование может быть нехарактерным или даже уникальным. Например, в районе, предназначенном под односемейные жилые дома, наилучшим использованием свободного участка может быть строительство универсального магазина (при отсутствии магазинов и если анализ рынка показывает целесообразность строительства). Но такое использование может быть только единственным в своем роде, так как строительство второго, третьего магазинов будет экономически неоправданно. Стоимость земли должна базироваться на наилучшем и наиболее эффективном использовании собственности независимо от использования, диктуемого окружающей застройкой, или использования сравнимой собственности. Временное использование. Во многих ситуациях наилучшее и наиболее эффективное использование собственности может измениться в обозримом будущем. А до момента подходящей рыночной ситуации целесообразно временное использование собственности. Временное использование является наилучшим текущим использованием. Такое использование может вносить, а может и не вносить вклад в стоимость участка. Могут иметь место ситуации, когда стоимость участка с существующими улучшениями будет меньше стоимости свободного участка. Стоимость таких участков целиком определяется их потенциальным наилучшим использованием. При сравнительном анализе следует принимать во внимание характер временного использования объектов сравнения, даже если наилучшее и наиболее эффективное использование их в будущем аналогично наилучшему будущему использованию объекта оценки. Законодательно несогласованное использование. В случае изменения законов, норм, стандартов текущее использование собственности может войти в противоречие с новыми положениями, т.е. стать законодательно несогласованным. Обычно изменения норм допускают продолжение существующего использования, даже если оно становится несогласованным, но запрещают расширение или существенные улучшения, которые способствуют несогласованному использованию. Если несогласующееся использование прекращается, оно не может быть восстановлено. При оценке земли с несогласующимся использованием с использованием сравнительного подхода следует делать корректировку на несогласующееся использование. Использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным. Многие существующие здания не являются наилучшим использованием земли как свободной, но тем не менее наилучшее и наиболее эффективное использование относится к существующему использованию. В этом случае улучшения не испытывают воздействия внешнего (экономического) износа, поэтому их стоимость не нуждается в корректировке на несоответствующее использование участка. В некоторых случаях характер наилучшего использования участков может изменяться. Существующие улучшения на таких участках начинают испытывать воздействие внешнего износа, и соответственно будут стоить меньше, чем аналогичные улучшения на подходящих участках. Оценка таких улучшений, как если бы они находились на подходящем участке, была бы неправильной, потому что улучшения должны оцениваться на базисе, согласующемся с наилучшим использованием участка. Многофункциональное использование. Если наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает, что земельный участок (в том числе с недвижимостью) будет использоваться более чем для одной цели, то в таких случаях следует отдельно оценивать вклад каждого использования. Использование для специальных целей. Существуют отдельные виды собственности, для которых существует только один вид использования. Наилучшим использованием такой собственности является продолжение её текущего использования. Если такая собственность физически и функционально изношена и нет осуществимых альтернатив использования, наилучшим и наиболее эффективным использованием собственности как улучшенной будет полный демонтаж и продажа демонтированных компонентов. Спекулятивное использование. Земля, которая удерживается в основном для последующей перепродажи, может быть отнесена к спекулятивным инвестициям. Оценщик должен оценивать землю в соответствии с её потенциальным наилучшим и наиболее эффективным использованием. Использование при излишках земли. Если размер участка слишком велик для его наилучшего использования, то наилучшим и наиболее эффективным использованием излишка земли может быть создание свободного пространства, или создание возможности для будущего расширения, или будущее создание отдельного участка. · 5 Оценка затратным подходом
· 5.1 Общие положения затратного подхода
· Область применения и ограничения затратного подхода
· Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода (cost approach) определяется суммой стоимости участка земли как свободного и стоимости строительства улучшений с учетом износа.
· Стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость (стоимость в обмене) – существенно различные понятия.
· При определении стоимости в обмене на открытом рынке уровень, определяемый затратным подходом, является одной из точек зрения на нее и отражает мнение будущего пользователя. Этот подход более всего соответствует новым объектам недвижимости или объектам с небольшим сроком эксплуатации.
· При определении рыночной стоимости на активно функционирующих рынках недвижимости ориентируются прежде всего на сравнительный и доходный подходы, отражающие цены сделок и ожидаемые преимущества. Величина стоимости недвижимости, полученная при использовании затратного подхода и отражающая затраты на создание недвижимости, также используется при согласовании величины рыночной стоимости. Принципиальным моментом является анализ результатов, полученных при трех различных подходах оценки, и выявление причин тенденций, которые привели к возможному различию этих результатов. Анализ причин такого отклонения может показать, какая на данном рынке конкуренция, и спрогнозировать направление изменения рыночных цен.
· Затратный подход определения рыночной стоимости недвижимости является, с одной стороны, обязательным элементом процедуры определения рыночной стоимости, а с другой стороны, зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимости объекта недвижимости.
· Так как рынок недвижимости является неравновесным, то результаты оценки недвижимости затратным подходом обладают разной степенью соответствия со стоимостью (в первую очередь рыночной) объектов оценки.
· Для некоторых объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить сравнительным и доходным подходами, затратный подход может стать отправной точкой для обсуждения стоимости недвижимости. К ним относятся школы, больницы, почта, культовые сооружения, вокзалы и т.п.
· При превышении спроса над предложением результаты оценки затратным подходом дают нижний предел, а при превышении предложения над спросом – верхний предел диапазона рыночной стоимости недвижимости. В случае равенства спроса и предложения результат оценки затратным подходом соответствует рыночной стоимости.
· Затратный подход наиболее приемлем при низкой активности на рынке недвижимости, при оценке уникальных объектов специального назначения (которые не продаются или продаются очень редко), для целей страхования и налогообложения имущества, при переоценке основных фондов. Затратный подход предполагает раздельную оценку земли и улучшений, что соответствует целям страхования, в соответствии с которыми страхуемые объекты должны быть отделимы от нестрахуемых.
· Затратный подход имеет существенные ограничения при оценке объектов, имеющих значительный действительный возраст из-за трудностей измерения величины накопленного износа и прибыли предпринимателя. Результаты затратного подхода отражают стоимость полного права собственности и поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка.
· Последовательность определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом
· На основании тщательного анализа всей доступной для оценщика информации, полученной в результате анализа рынка, а также обследования объекта оценки, последовательность определения рыночной стоимости затратным подходом такова:
· 1. Оценка стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования.
· 2. Оценка стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений объекта оценки на действительную дату оценки.
· 3. Оценка косвенных издержек, имевших место в период после окончания строительства и до придания новому, первоначально свободному сооружению, соответствующего рыночным параметрам уровня занятости и обустройства.
· 4. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.
· 5. Оценка величины общего накопленного износа зданий и сооружений объекта оценки.
· 6. Оценка стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений объекта оценки с учетом общего износа (п.2 + п.3 + п.4 – п.5).
· 7. Оценка рыночной стоимости полного права собственности объекта оценки (п.6 + п.1).