Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность природных и природно-антропологических факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости1.
Экологические загрязнения включают в себя следующие элементы:
механическое загрязнение – представляет собой загрязнения бытовым мусором (например, строительным), не наносящим вреда (кроме как эстетического) окружающей среде; химическое загрязнение – представляет собой загрязнения, приведшие к изменению химического состава воды, атмосферы и (или) почвы, непосредственно или косвенно связанные с объектом недвижимости; физическое загрязнение – это колебание физических параметров окружающей среды объекта недвижимости, таких как радиации, электромагнитного поля, тепла, шума, света т.д.; радиационное загрязнение – превышение допустимого уровня содержания в окружающей среде объекта недвижимости радиационных веществ. Существуют внешние и внутренние источники радиации. За единицу измерения принимаются часовые и средние уровни радиации за год; электромагнитное загрязнение – это электромагнитные свойства среды, их изменение, отдаленность и влияние на объект недвижимости (высоковольтные линии электропередач, радио, телевидение и т.д.). Для анализа используется только качественное измерение; тепловое загрязнение – изменение температуры окружающей среды объекта недвижимости в сторону увеличения в связи с выбросами промышленных предприятий, находящихся в незначительной отдаленности от объекта недвижимости; шумовое загрязнение – увеличение уровня шума окружающей среды объекта недвижимости, негативно влияющего на проживающих либо работающих в объекте недвижимости (превышения уровня в 90…100 дБ); световое загрязнение – затенение от ближайших к объекту недвижимости строений либо световой смог, что может влиять на гормональное состояние человека, восприятие дня и ночи. Уровень освещенности измеряется в люксах (лк). Люкс равен освещенности поверхности площадью 1 м² при световом потоке падающего на нее излучения, равном 1 лм.