Исследуются отрицательные и положительные характеристики конкретного месторасположения объекта оценки, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости.
Природно-климатические особенности района:
характер рельефа; климатические особенности; наличие открытых водоемов и возможность паводковых затоплений; инженерно-геологические характеристики (наличие особых грунтовых условий и геологических явлений – оползней, обвалов, карстовых провалов, образование участков оседания при проходке подземных выработок, просадок, сейсмических явлений и т.п.); инженерно-гидрогеологические характеристики, включая возможность подтопления территории; рекреационные характеристики. Характер окружающего типа землепользования. Устанавливается градостроительная ценность территории и законодательно возможное использование оцениваемого объекта недвижимости. Выявляются зоны территории:
жилая; общественно-деловая; производственная; инженерной и транспортной инфраструктур и др. Выполняется обзор окружающего землепользования и тенденции его развития.
Транспортная доступность. Устанавливается доступность местоположения объекта недвижимости для всех видов транспорта (автомобильного, железнодорожного, водного, авиационного и т.д.), его удаленность от основных магистралей грузо- и пассажиропотоков, а также ограничения в транспортной доступности.
Производственная инфраструктура – совокупность зданий и сооружений, используемых для внешнего технического и хозяйственного обслуживания процессов изготовления продукции, составляющей предмет деятельности бизнес-структуры (энерго-, водо-, газоснабжение, энергохозяйство вне производственных цехов, объекты систем природоохраны и утилизации отходов производства, материально-технического снабжения и сбыта продукции, ремонтного и транспортного хозяйств, служб охраны и гражданской обороны). Объекты производственной инфраструктуры могут входить в состав обслуживаемой бизнес-структуры, быть её дочерними предприятиями или сторонними коммерческими партнерами. Описывается состав и анализируется состояние инженерных сетей с целью определения возможностей текущего использования объекта недвижимости и перспектив изменения его производительности или изменения функционального назначения при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования с точки зрения физической осуществимости.
Социальная инфраструктура – совокупность объектов и хозяйств для социального обслуживания населения и предприятий, включая принадлежащие бизнес-структуре для обслуживания её персонала (жилые дома, культурно-просветительные, спортивно-оздоровительные и медицинские учреждения, подсобные сельские хозяйства, предприятия общественного питания и бытового обслуживания). Анализ социальной инфраструктуры обязателен при оценке жилой недвижимости (наличие торговых центров, предприятий служб быта и сервиса, спортивных сооружений, деловых центров, кинотеатров, парков и детских площадок, увеселительных заведений, организаций здравоохранения и образования и др.), так как она наиболее сильно влияет на стоимость жилой недвижимости.
Экономическое местоположение – система связей объекта недвижимости с экономической средой. Связи измеряются затратами – денежными, временными. При изменении характера окружающего землепользования или окружающей экономической среды объекта оценки затраты на связи изменяются непосредственно, изменяя при этом стоимость объекта недвижимости. Сложившаяся система экономических связей объекта недвижимости определяет текущее и возможное перспективное использование конкретной недвижимости.
Экологическое состояние района. Анализируются основные параметры, характеризующие экологическую ситуацию на основе данных открытой печати, а также специальных исследований и экспертиз. Особое внимание при этом уделяется нахождению объекта в санитарных зонах промышленных предприятий, наличию вблизи АЗС, прохождению через земельный участок (под, на, над) или рядом инженерных коммуникаций (канализации, газо-, водо-, нефте- и других трубопроводов, высоковольтных линий электропередачи, связи и др.), которые частично или полностью могут ограничить деятельность на объекте оценки.
Социальная репутация. На основании мнений, расчётов, анализа и выводов социологов, экономистов определяется сравнительная социальная репутация местоположения объекта недвижимости.
Криминогенная обстановка. Анализируются демографические характеристики, состояние рынка труда, уровень доходов населения и проводится их корреляция с криминогенной ситуацией.