Принцип вклада (contribution) – стоимость дополнительного вклада (в виде какого-либо элемента) в собственность определяется величиной добавленной стоимости, созданной этим вкладом. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования при определении оптимального соотношения между земельным участком и расположенной на нем недвижимостью.
Добавочная продуктивность (surplus productivity) определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд (рабочую силу), капитал (основные и оборотные фонды) и управление (менеджмент).
Добавочная продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счёт максимизации выручки от продаж, минимизации издержек или удовлетворения особых потребностей.
Сущность принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи (increasing and decreasing returns) заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.
Принцип баланса (сбалансированности) (balance) состоит в том, что различным типам собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства (земельного участка с недвижимостью), при котором достигается максимальная стоимость земельного участка.
Если нарушается принцип баланса, то появляется «недоулучшенная» или «переулучшенная» собственность. В любом из этих случаев земельный участок теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой собственностью увеличивается.
Принцип экономического размера (величины) (economic size) гласит о том, что для каждого вида землепользования существует оптимальный размер земельного участка, стоимость единицы площади которого является максимальной, потому что именно этот размер обладает наибольшим спросом на конкретном сегменте рынка. Оптимальный размер недвижимости определяется её функциональным назначением (использованием).
Принцип экономического разделения (economic division) говорит о том, что имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение может быть:
физическое (для недвижимости – подвал, этажи, мансарда; для земельного участка – поверхность участка, воздушное пространство, недра, включая водные ресурсы); по имущественным правам (собственность на здание или земельный участок, аренда земельного участка или здания, ипотека, права срочного или бессрочного пользования или владения, пожизненное наследуемое владение, оперативное управление и др.); по времени пользования (краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, право оперативного управления). · 4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
· Принцип зависимости (dependency) говорит о том, что стоимость оцениваемой собственности зависит от внешней экономической среды (экономических, социальных и законодательных условий функционирования), от характера и стоимости окружающей собственности, от перспектив развития района расположения недвижимости. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров земельного участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам (для доходной недвижимости). Эти характеристики составляют экономическое месторасположение собственности (situs). Одновременно объект оценки влияет на стоимость других связанных с ним объектов.
· При изменении экономических связей меняется экономическая среда, и соответственно может измениться стоимость собственности. Степень изменения зависит от характера связей между объектом недвижимости и новой экономической средой.
· Принцип соответствия (conformity) заключается в том, что максимальная стоимость собственности возникает тогда, когда все характеристики объекта недвижимости – функциональное назначение, состав, размеры, качество, уровень архитектуры, престижности, удобств, характер использования собственности – соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка, а также окружению. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов – регрессии и прогрессии.
· Принцип регрессии (regression) определяет уменьшение стоимости собственности при её «переулучшении» относительно рыночных условий.
· Принцип прогрессии (progression) заключается в том, что стоимость «недоулучшенной» собственности повышается благодаря окружающей застройке.
· Принцип спроса и предложения (supply and demand) утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на конкретном сегменте рынка.
· Так как рынок недвижимости несовершенен и неравновесен, то цены определяются не только спросом и предложением. Рынок недвижимости характеризуется большой инерцией. Спрос изменяется в краткосрочном периоде, а предложение определяется ценами на объекты строительства и строительные ресурсы, изменяющимися под влиянием более стабильных долгосрочных факторов.
· Принцип конкуренции (competition) утверждает, что когда прибыль на определенном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов. Конкуренция позволяет формировать рыночную стоимость недвижимости.
· Принцип изменения (change) свидетельствует о том, что рыночная среда и экономика в целом находятся в состоянии постоянного изменения и это отражается на непостоянстве стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит в результате изменения самой недвижимости (физическое устаревание строительных конструкций, реконструкция), её нахождения на определенном этапе жизненного цикла (выведение на рынок, развитие, стабилизация, упадок) и в результате изменения внешних условий. Для прогноза будущих выгод необходимо отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий и предварительное прогнозирование всех существенных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Принципом изменения объясняется фиксация конкретной даты оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.