В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».
Таким образом, к недвижимости относятся материальные объекты с неизменным месторасположением (и объекты, приравненные к ним) совместно с правами и обременениями, возникающими при их использовании в качестве потребительских благ (земельные территории, массивы недр, обособленные водоемы или их части, закрепленные на земле средства производства, леса, многолетние насаждения, а также воздушные и водные суда, космические объекты).
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ:
«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом и иными законами.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации».
В соответствии с постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в Российской Федерации введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов – ОК 013-94 (ОКОФ). В состав основных фондов входят группы «здания», «сооружения», «передаточные устройства», «насаждения многолетние», которые в соответствии с Гражданским кодексом относятся к объектам недвижимости. Кроме того, к недвижимости, в соответствии с Гражданским кодексом, относятся частично основные фонды, входящие в другие группы основных фондов, а также объекты «незавершенного строительства», не учитываемые в ОКОФ.
При описании и анализе объектов недвижимости в целях их оценки можно использовать утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. «Классификацию основных средств, включающихся в амортизационную группу», применяемую для начисления амортизационных отчислений по основным фондам. Расчёт амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов производится в соответствии с методами, представленными в Положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 и в гл. 25 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая).
При проведении переоценки основных фондов с использованием индексов изменения стоимости основных фондов используется Общероссийский классификатор основных фондов, который официально используется в финансовой отчётности. На ОКОФ базируется нормативные данные по определению восстановительной стоимости – Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).
Земельные участки, находящиеся в собственности, учитываются в материальных активах, а иные права (аренды, пожизненно наследуемого владения, бессрочного пользования и др.) – в нематериальных активах. Для целей оценки земельных участков они классифицируются в зависимости от вида законодательно установленного использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.
В Градостроительном кодексе РФ используется несколько иная классификация, которая тоже может быть использована при описании и анализе земельных участков.
Основную часть объектов недвижимости составляют здания, которые можно разделить на две группы: жилые и нежилые.
К жилым объектам недвижимости относятся:
1. Комнаты и квартиры – для постоянного проживания.
2. Жилые дома односемейные (коттеджи), малосемейные (таунхаус) – для постоянного проживания.
3. Гостиницы, отели – для временного проживания.
4. Садовые дома – для сезонного проживания.
В группу нежилых зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей:
1. Промышленные здания и сооружения.
2. Административные здания.
3. Складские здания.
4. Торговые объекты.
5. Сервисные объекты (специализированные дома быта, ломбарды, предприятия связи).
6. Спортивные объекты.
7. Медицинские объекты.
8. Объекты культурного назначения (музеи, театры и дома культуры).
9. Учебно-просветительские (детские сады, школы, институты, библиотеки, студии и т.п.).
Жилое помещение есть неделимая вещь (например, дом, квартира, и т.д.). Неделимая вещь – вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения (ст.133 ГК РФ).
Сложная вещь – если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, и они рассматриваются как одна вещь. Действия сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все её составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).
Главная вещь и принадлежность – вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связана с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).
Назначение жилого помещения – жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Квартира как объект права. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технолого-технических функций или для обслуживания населения. Строение, сооружение – единица строительной продукции, признанная в административном порядке (оформлены документы о приеме в эксплуатацию) пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации.
Конструктивные и функциональные части строения, сооружения (основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую многофункциональную вещь.
Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, площади и объёмы конкретного назначения) образуют строение как функционально делимую сложную вещь.
Конструктивные и функциональные части сооружения являются самостоятельными объектами права и самостоятельными объектами оценки. Конструктивные части зданий и сооружений могут иметь физический износ, а их функциональные части могут иметь и функциональный износ.
К жилому строению относится строение, более половины площадей и объёмов которого предназначены для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан.
Площади и объёмы строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и/или не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объёмы), объектами права и объектами оценки не являются.
Нежилое строение с жилыми помещениями – строение, площади и объёмы жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объёмов строения.
Жилая квартира – конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объёма (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объёмов) других квартир (мест общего пользования).
Жилая комната – конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.
Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат) – конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.