Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.[1] Приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества.
Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество.
В соответствии с Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.», приобретение земельных участков в собственность осуществляется в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности", от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и разделом 4 Основных положений.
Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. №631 «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданами их объединениями для предпринимательской деятельности» (в ред. Указов Президента РФ от 14.10.92 № 1229, от 16.05.97 № 485, от 25.01.99 № 112) утвердил Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий.
Согласно утвержденному Указом (14.06.1992) Порядку, продажа земельных участков собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий осуществляется на конкурсной или аукционной основе за счет земель, не обремененных правами пользователей, арендаторов.
К участию в аукционе, коммерческом, инвестиционном конкурсе допускаются только собственники приватизированных предприятий.
При проведении коммерческого, инвестиционного конкурса право приобретения земельного участка передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям и критериям конкурса.
Условия коммерческого, инвестиционного конкурса могут включать: целевое использование участка, соблюдение экологических и архитектурно - планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству участка и другие.
На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда от покупателя не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования. При этом право собственности передается покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену.
Начальная цена земельного участка при продаже на коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе устанавливается в размере не ниже нормативной цены земли.
В случаях, когда собственник приватизированного предприятия является единственным участником аукциона, коммерческого, инвестиционного конкурса, земельный участок продается ему в собственность по стартовой цене, но не ниже нормативной цены земельного участка.
Застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины. При этом застроенным земельным участком приватизированного предприятия считается вся территория предприятия, за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков.
Пустующие незастроенные земельные участки (участок), землепользователем которых является приватизируемое предприятие, могут быть по решению предприятия:
а) сохранены в муниципальной (государственной) собственности с передачей в аренду данному предприятию или без таковой;
б) выкуплены предприятием вместе с застроенным участком и по такой же цене при условии, что предприятие осуществит в установленном порядке их застройку в течение 3 лет с момента вступления в права собственности (если иной период не установлен законодательством).
Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указанных земельных участков обязаны обеспечить:
а) безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
в) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно - правовыми актами.
В соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятие, как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, признается недвижимостью. При этом в состав этой недвижимости входит земельный участок, здания, сооружения (включая передаточные устройства), оборудование, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, т. е. предприятие является особым (специализированным) видом недвижимости, что должно учитываться при оценке стоимости приватизируемого предприятия.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.[2]
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов оценки", Министерством имущественных отношений РФ было издано распоряжение от 06.03.2002 г. №568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». В распоряжении указывается на то, что рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии со ст.164 ГК РФ государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и Законом о регистрации, подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.
Права на землю, подлежащие государственной регистрации, определены в ст.131 ГК РФ и ст.4 Закона о регистрации. Это право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования землей, возникновение, переход и прекращение названных прав, а также их ограничения (обременения) - сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Подтверждение необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимости, включая землю, установлено специальной нормой п.2 ст.609 ГК РФ. Учитывая, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК РФ), требование государственной регистрации распространяется и на субаренду земли.
Свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".[3]
Процесс регистрации недвижимого имущества детально регламентируется Законом о регистрации. Статья 13 данного Закона устанавливает следующий порядок регистрации:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона;
2) регистрация представленных документов;
3) правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;
4) сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;
5) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
6) совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации.
Согласно ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора либо представителя упомянутых лиц, имеющего надлежащим образом оформленную доверенность. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт. Если же право вытекает из договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторон сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников.
На основании статей 17 и 18 Закона обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (состоящего в соответствии со ст. 1 Закона из кадастрового номера земельного участка, на котором находится сооружение, и инвентарного номера сооружения), удостоверенные соответствующими органами, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219, записи в подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется - Единый государственный реестр прав) вносятся на основании документов, удостоверенных органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.
Лекция № 1 к главе 6.