Оценить рыночную стоимость недвижимости можно методом анализа доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке, таких как:
валовый рентный мультипликатор (GRM); общий коэффициент капитализации (Ro). Валовый рентный мультипликатор (gross rent multiplier) определяется как отношение цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. При оценке необходимо всегда пользоваться только одним из показателей дохода.
Стоимость недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора определяют следующим образом (табл. 6.1):
на основе анализа рынка определяется величина рыночной арендной платы за год для объекта оценки; на основе анализа рынка определяется отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу для объектов сравнения, т.е. получается значение GRM для данного типа собственности; величину арендной платы для объекта оценки умножают на GRM и получают показатель рыночной стоимости объекта оценки. Таблица 6.1
Расчёт валового рентного мультипликатора
Объект сравнения
Цена продажи, руб.
Потенциальная валовая арендная плата, руб.
Валовый рентный мультипликатор
А
700 000
100 000
7,00
В
850 000
125 000
6,80
С
630 000
88 000
7,16
Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами. Относительная простота этого метода обусловливает его недостатки:
метод применим только на активных рынках доходной недвижимости; метод не учитывает разницу в рисках между объектом сравнения и объектом оценки; метод не учитывает разницу в чистом операционном доходе объектов сравнения. Общий коэффициент капитализации (overall rate of return – Rо) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.
Для применения общего коэффициента капитализации на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые недостатки, присущие GRM. Затем для каждого объекта сравнения определяется Rо путем деления чистого операционного дохода на цену продажи и выводится среднее или средневзвешенное значение Rо (табл. 6.2). Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения Rо на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода (NOI), т.е. используется прямая капитализация для определения рыночной стоимости.
Таблица 6.2
Расчёт общего коэффициента капитализации
Объект сравнения
Чистый операционный доход, руб.
Цена продажи, руб.
Общий коэффициент капитализации
А
63 000
525 000
0,12
В
87 000
791 000
0,11
С
54 000
540 000
0,10
Для данного рынка объекты сравнения характеризуются средним значением общего коэффициента капитализации, равным 0,11. Отсюда, зная величину чистого операционного дохода для объекта оценки, можно найти его рыночную стоимость.
Пример. Определение рыночной стоимости коттеджа методическим приемом анализа парного набора данных.
Исходные данные. Коттедж общей площадью 120 м2, имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, завершенный строительством подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь земельного участка– 10 000 м2.
Данные о продажах пяти сравнимых объектов на этом же рынке представлены в табл. 6.3.
Таблица 6.3
Первичные данные по объектам сравнения (вариант А)
Показатели
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
Объект № 5
Цена продажи, руб.
65 000
78 000
56 000
70 000
54 000
Право собственности
Полное
Полное
Полное
Полное
Полное
Условия финансирования
Нерыночные, цена завышена на 3 000 руб.
Нерыночные, цена завышена на 8 000 руб.
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночное
Рыночные
Условия рынка (время)
2 недели
6 недель
1 год
1 год
1 год
Площадь дома, м2
Площадь участка, м2
10 000
12 000
10 000
12 000
10 000
Количество комнат
Количество спален
Ванна
Душ
Подвал
Не завершен
Не завершен
Не завершен
Завершен
Не завершен
Гараж
Есть
Есть
Есть
Есть
Нет
Из исходных данных видно, что объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной процентной ставке. В примере величины корректировок определены в размере 3 000 руб. для объекта № 1 и 8 000 руб. для объекта № 2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В примере объекты № 1 и № 3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта № 1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (62 000 – 56 000):56 000 = 0,1, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Участку площадью 12 000 м2 соответствует дом площадью 145 м2 с 7 комнатами, а участку площадью 10 000 м2 соответствует дом площадью 120 м2 с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов № 1 и № 2 имеет следующий вид: 70 000 – 62 000 = 8 000 руб.
Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов № 3 и № 5:
61 600 – 59 400 = 2 200 руб.
Корректировка на завершенный строительством подвал определяется из сравнения объектов № 2 и № 4:
77 000 – 70 000 = 7 000 руб.
Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6.4.
Таблица 6.4
Корректировка стоимости объектов сравнения
Показатели
Объект оценки
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
Объект № 5
Цена продажи, руб.
65 000
78 000
56 000
70 000
54 000
Право собственности
Полное
Полное
Полное
Полное
Полное
Полное
Корректировка на права собственности
Скорректированная цена, руб.
65 000
78 000
56 000
70 000
54 000
Условия финансирования
Нерыночные
Нерыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка на условия финансирования, руб.
–3 000
–8 000
Скорректированная цена, руб.
62 000
70 000
56 000
70 000
54 000
Условия сделки
Коммерческие
Коммерческие
Коммерческие
Коммерческие
Коммерческие
Корректировка на условия сделки
Скорректированная цена, руб.
62 000
70 000
56 000
70 000
54 000
Условия рынка (время)
2 недели
6 недель
1 год
1 год
1 год
Корректировка на условия рынка, %
+ 10
+ 10
+ 10
Скорректированная цена, руб.
62 000
70 000
61 600
77 000
59 400
Местоположение
Аналогичное
Аналогичное
Аналогичное
Аналогичное
Аналогичное
Корректировка на местоположение
Скорректированная цена
62 000
70 000
61 600
77 000
59 400
Размер, м2
Корректировка на размер, руб.
–8 000
–8 000
Гараж
Нет
Есть
Есть
Есть
Есть
Нет
Корректировка на наличие гаража, руб.
–2 200
–2 200
–2 200
–2 200
Законченный строительством подвал
Да
Нет
Нет
Нет
Да
Нет
Корректировка на наличие подвала, руб.
+ 7 000
+ 7 000
+ 7 000
+ 7 000
Скорректированная цена, руб.
66 800
66 800
66 400
66 800
66 400
Количество корректировок
Общая чистая коррекция, руб.
1 800
11 200
10 400
3 200
12 400
То же, % от цены продажи
Общая валовая коррекция, руб.
12 200
25 200
14 800
17 200
12 400
То же, % от цены продажи
Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. На основе этих цен необходимо рассчитать рыночную стоимость объекта оценки.
Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждой величине ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине (общая валовая коррекция), общий процент корректировок, определенный как разница между положительными и отрицательными корректировками (общая чистая коррекция), а также любые другие данные, влияющие на вес объектов сравнения.
В примере определился практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66 400 до 66 800 руб. Цене продажи с меньшими корректировками присвоен бóльший удельный вес – для объекта № 5 количество корректировок равно 2. Кроме того, сумма общей валовой коррекции для объекта № 5 также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта оценки принята скорректированная цена продажи объекта № 5 – 66 400 руб.