Введение в оценку недвижимости
«Оценка недвижимости» – курс лекций, ориентированный на расширение и углубление знаний студента о гражданском обороте собственности. Оценочная деятельность в большей мере является искусством, нежели точной наукой, а оценщик – представителем мультидисциплинарной высококвалифицированной профессии. Для изучения курсов лекций «Экономика (оценка) недвижимости» и «Оценка собственности (имущества)» необходимы знания из различных областей деятельности и науки: логики, статистики, информатики, экономики предприятия, бухгалтерского учета и отчётности, системы налогообложения, хозяйственного права, строительного дела, правовой, строительной, экологической экспертиз и других учебных курсов.
Изучение подходов и методов курсов «Экономика (оценка) недвижимости» и «Оценка собственности (имущества)» позволит рассмотреть собственность с иной стороны и поможет при оценке машин, оборудования и технологических линий, имущественного комплекса предприятий (бизнеса), объектов интеллектуальной собственности (включая технологии), при переоценке основных фондов, подготовке дипломного проекта, составлении бизнес-плана, а также профессиональном анализе результатов проведенной оценки материальных и нематериальных активов.
Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
К субъектам оценочной деятельности относятся: физические лица – специалисты-оценщики, имеющие специальное образование и необходимые навыки и…
Объекты недвижимости
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно… К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации… Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав…
Рынок оценочных услуг
После вступления в 2008 г. в действие измененного (уточненного) Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рынок… Главной особенностью на рынке оценочных услуг стала смена субъектов оценочной… Значимость и ответственность оценщика – физического лица повысилась, вплоть до материальной ответственности за…
Законодательство по оценочной деятельности
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в… Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,…
Стандарты оценки
Стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к… Выбор стандарта стоимости определяется назначением (задачей) оценки и… При проведении оценки объекта оценки на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения…
Рыночная стоимость объекта недвижимости
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для… Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из… Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки,…
Виды стоимости объекта недвижимости, отличные от рыночной стоимости
Ликвидационная стоимость. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки устанавливается расчётная величина, отражающая наиболее вероятную… При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной… Кадастровая стоимость. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки…
Подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской… Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,… Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с…
Методы оценки
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
Дата (период) осмотра объекта оценки – любая дата (период) фактического осмотра объекта недвижимости до даты его оценки. Дата последнего осмотра…
Цена объекта недвижимости
Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Затраты – денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.
Аналог объекта недвижимости
Аналог объекта недвижимости – сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Срок экспозиции объекта недвижимости
Срок экспозиции объекта недвижимости рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта недвижимости до даты совершения сделки с ним.
Итоговая величина стоимости объекта недвижимости
Итоговая стоимость объекта недвижимости определяется путем расчёта стоимости объекта недвижимости при использовании подходов к оценке и… Итоговая величина стоимости объекта недвижимости должна быть выражена в валюте… Итоговая величина стоимости объекта недвижимости, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для…
Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
Право осуществления оценочной деятельности
При заключении договора об оценке оценщик обязан информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной… Основными требованиями и условиями для получения права осуществления оценочной…
Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
1. Заключение с заказчиком договора об оценке объекта недвижимости с включением в договор обязательных данных в соответствии с законодательными и… 2. Постановка задачи (подготовка технического задания):
идентифицируется… 3. Подготовка плана работ по оценке:
составление графика работ по оценке, включающего сроки, разделы отчёта по…
Цели оценки недвижимости
Информационная база оценки
Нормативно-правовая база
К нормативно-правовой базе относятся:
справочники оценщика; индексы цен в строительстве – ежеквартальный межрегиональный информационно-аналитический бюллетень; региональные справочники стоимости строительства; укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС); укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС).
Отчётно-учетные данные
В состав отчётно-учетных данных входят:
учетные формы основных фондов; технический паспорт объекта недвижимости; кадастр земельного участка.
Средства массовой информации
Средства массовой информации, освещающие вопросы оценки недвижимости:
журналы: «Недвижимость и цены», «Недвижимость для бизнеса», «Столичная недвижимость», «Ваша собственность», «RWAY», «Недвижимость, строительство, интерьер», «Русская недвижимость»; газеты: «Квартира, дача, офис», «Из рук в руки», «Зеленый проспект», «Экстра-М», «Риэлтор».
Интернет-база
В состав Интернет-базы входят:
сайты оценочных, риэлторских, консультационных и других фирм, функционирующих на рынке недвижимости; сайты саморегулируемых организаций оценщиков; электронные журналы по рынку недвижимости; форумы по рынку недвижимости.
Отчёт об оценке
При устном отчёте результаты оценки устно сообщаются клиенту и сопровождаются письменным резюме оценки.
При письменном отчёте результаты оценки, сообщаемые клиенту в письменной… Отчёт об оценке должен соответствовать следующим требованиям:
содержать ясные и четкие выводы о стоимости; …
Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
Допущения и ограничения, содержащиеся в отчёте:
а) при выполнении оценки рыночной стоимости объекта оценки оценщик исходил:
… б) содержащаяся в отчёте оценка рыночной стоимости объекта оценки действительна только на дату проведения оценки.…
Анализ исходных данных для оценки недвижимости
При анализе рыночной ситуации необходимо:
определить тенденции изменения основных макро- и микроэкономических показателей, влияющих на… Анализ рынка недвижимости включают в себя три основных раздела:
общий…
Анализ социально-экономической ситуации в регионе
а) экономические показатели:
объём промышленной продукции; капитальные вложения (инвестиции); производство товаров народного потребления; … б) социальные показатели:
номинальные денежные доходы населения; … Конкретный перечень анализируемых показателей должен соответствовать цели оценки и быть связан с типом оцениваемой…
Анализ местоположения объекта недвижимости
Природно-климатические особенности района:
характер рельефа; климатические особенности; наличие открытых водоемов и возможность паводковых… Характер окружающего типа землепользования. Устанавливается градостроительная… Выполняется обзор окружающего землепользования и тенденции его развития.
Анализ рынка недвижимости
Рынок (в общем смысле слова) – это совокупность отношений между физическими и/или юридическими лицами, совершающими сделки с определенным видом… Рынок недвижимости является нецентрализированным и по своей природе… На функционирование рынка недвижимости влияет политическая, экономическая, социальная, экологическая ситуация в целом…
Принципы исследования рынка недвижимости
Структура рынка недвижимости
В зависимости от состава прав собственности рынок недвижимости делится на рынок купли-продажи (передача полного права собственности) и рынок аренды… По специализации (типу) рынок недвижимости делится на:
коммерческую… Характеристиками рыночных сегментов могут быть также географический признак, масштаб сделок, инвестиционная мотивация…
Группы факторов, влияющих на функционирование рынка недвижимости
Внутренняя ситуация:
политическая ситуация; текущая экономическая ситуация; прогноз макроэкономических изменений (налоговой системы,… Ситуация на местном рынке:
плодородие земли; особенности рельефа и…
Анализ общего состояния рынка недвижимости
В процессе анализа необходимо получить ответ на вопросы:
какую стратегию реализуют на рынке основные участники; на каких сегментах главным … При анализе рынка недвижимости рассматриваются следующие факторы:
Зависимость от поставщиков. Анализируется рынок, темпы и объёмы строительства новых и реконструируемых объектов…
Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости
1. Анализ спроса. Спрос формируется под воздействием факторов, специфических для конкретного сегмента рынка, и поэтому при анализе спроса… а) на жилую недвижимость:
текущая демографическая ситуация и динамика её… б) на офисную недвижимость:
общая экономическая активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса,…
Анализ характеристик объектов недвижимости
Целью анализа является получение данных о конструктивных решениях и фактическом составе объекта недвижимости, определение текущего состояния его строительных конструкций и элементов. Эти данные являются основой для расчёта стоимости объекта недвижимости затратным подходом, выводов относительно физически возможных вариантов его использования, а также текущего и перспективного позиционирования на рынке.
Формы и задачи обследования объектов недвижимости
Для оценки пригодности земельных участков и технического состояния зданий и сооружений обследование проводится в форме технической экспертизы,… При инвентаризации обследование проводится в форме паспортизации, т.е. сбора… Обследование для целей оценки стоимости объекта недвижимости сочетает в себе основные приемы технической экспертизы и…
Подготовительные работы
Подготовительные работы включают: предварительное ознакомление с объектом недвижимости (первичный осмотр объекта недвижимости в натуре, установление объёма и качества имеющейся у заказчика документации и иной информации о строительстве и эксплуатации объекта), сбор и анализ исходных документов и информации, подготовку рабочих материалов для обследования.
Предварительный осмотр объекта недвижимости
Незавершенное строительство – совокупность готовых конструктивных элементов строящегося объекта недвижимости, завершенных видов работ и законченных… Состояние земельного участка определяется по степени удобства использования… В состав улучшений входят:
основные здания и сооружения; вспомогательные здания и сооружения – пристройки,…
Сбор и анализ исходных документов и информации
Справочная и нормативная документация анализируется с позиции определения факторов, которые могут оказать влияние на величину стоимости объекта и на… Внешние факторы, определяющие характеристику окружающей объект недвижимости… К внутренним факторам относятся нормативные требования к объекту данного типа в соответствии с его назначением:
…
Подготовка рабочих материалов
Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости
Цели и задачи технического обследования
Обследование зданий производится по отдельным составляющим элементам:
конструкции подземной части (фундаменты, стены подвалов и технических… При отсутствии проектной и иной документации по объекту необходимо выявить…
Обмерные работы
Обмеры и определение объёмов строительно-монтажных работ выполняются оценщиком самостоятельно (для небольших по объёму и простых по конструктивному… При наличии проектно-сметной документации проводятся только контрольные… Таблица 3.2
Обмер общественных зданий
Полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нём помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе… Нормируемая (расчётная) площадь общественных зданий определяется как сумма… Площадь помещений зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отдельными поверхностями стен и…
Обмер жилых зданий
Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных… Общую площадь помещений общежитий следует определять как сумму площадей жилых… Общую площадь квартир жилых зданий следует определять как сумму общих площадей квартир этих зданий. Общая площадь…
Определение фактического состояния объекта недвижимости
а) участок территории, непосредственно примыкающий к зданию (отмостки, газоны и тротуары), наружные конструкции колодцев вводов и выпусков… б) фасады здания (козырьки над входами и крыльцами, конструкции балконов и… в) входы в здание (двери и запорные устройства), строительные конструкции заглубленных входов в подвалы, инженерное…
Классификация, методика выявления и фиксация признаков, ведущих к снижению стоимости объекта недвижимости
Терминология и показатели, используемые при фиксации дефектов и недостатков, должны соответствовать терминологии, применяемой при расчёте затрат на их устранение.
Основные виды повреждений строительных конструкций зданий и сооружений и инженерного оборудования, а также методы их фиксации приведены в табл. 3.3.
Таблица 3.3
Основные виды повреждений строительных конструкций
Вид повреждений
Характер и фиксация повреждений
Строительные конструкции
Общие деформации конструкций
Искривления, просадки, выпучивание и т.п. замеряются как отклонения от первоначального положения характерных точек и как расстояние между крайними точками поверхностей, оставшимися в своей (проектной) плоскости. Словесно могут быть охарактеризованы по виду деформированной поверхности или оси элемента (излом, парабола, синусоида и т.п.)
Местные деформации конструкций
Локальные выпуклости, вогнутости, коробление без нарушения сплошности материала – измеряются максимальные значения деформаций, размеры площади их развития
Трещины
Классифицируются по следующим признакам: ширине раскрытия; глубине развития – мелкие, глубокие, сквозные; характеру развития – отдельные, одинаково ориентированные, короткие, протяженные, пересекающиеся. Замеряется длина трещин и площадь участков их развития
Выбоины и сколы
Фиксируются глубина, площадь, форма и место расположения
Пробоины
Фиксируются диаметр и количество в каждом элементе
Повреждения отделочных слоев
Шелушение, царапины, истертость, выпадение отдельных элементов отделки, расслоение. Фиксируются тип, площадь, характер развития (сплошное, местное)
Биохимические повреждения
Ржавчина на металле, грибок, загнивание древесины. Фиксируются глубина и площадь развития
Повреждения гвоздевых, болтовых, сварных, клеевых соединений
Фиксируются количество отсутствующих элементов, состояние отверстий для них, длина или площадь нарушенных швов
Изменения влажности
Фиксируются степень изменения и площадь развития
Инженерное оборудование
Общие деформации линейных и плоскостных элементов
Форма деформированной оси или поверхности – фиксируются максимальные прогибы элементов, длина (площадь) деформированного участка
Местные деформации
Пробоина, локальные прогибы, трещины и вмятины – фиксируются глубина повреждения и его место
Повреждения изоляционных слоев
Фиксируются длина или площадь участков с повреждениями
Коррозия металла
Фиксируются длина или площадь коррозионных участков, глубина коррозии
Ослабление соединений
Фиксируются наличие и характер течей
Отсутствие отдельных деталей
Фиксируются места и количество
Следы предшествующих ремонтов
Хомуты, отводы, вставки, сварка труб. Фиксируются их количество и места расположения
Повреждения фиксируются в форме словесного описания и перечисления количественных характеристик повреждений в ведомостях дефектов, которые прилагаются к техническому заключению об освидетельствовании объекта оценки. Наиболее значительные и типичные повреждения подлежат фото- и кинофиксации.
Основные несоответствия современным рыночным требованиям (стандартам):
необеспеченность проектных условий эксплуатации внутреннего объёма, строительных элементов и конструкций; несоответствие технических решений конструкций, инженерного оборудования, внутренней отделки помещений по обеспечению повышенной комфортности пребывания человека; несоответствие обеспечения энергосберегающей эксплуатации и бесперебойного обслуживания строительных конструкций и систем инженерного оборудования; отсутствие средств и устройств, повышающих безопасность обитания в условиях возможных неблагоприятных воздействий экологических, техногенных и социальных факторов; неадекватность устройства элементов здания современным функциональным процессам, обусловленным назначением здания; нерациональность текущего использования помещений и инженерного оборудования; несоответствие внешнего вида здания устоявшимся эстетическим представлениям об облике зданий аналогичного функционального назначения.
Анализ улучшений в составе недвижимости
Для сельскохозяйственных участков земель такими улучшениями могут считаться:
декоративное озеленение (кустарники и деревья); пылезащитные,…
Анализ экологических факторов при оценке недвижимости
Экологические загрязнения включают в себя следующие элементы:
механическое загрязнение – представляет собой загрязнения бытовым мусором…
Анализ местоположения земельного участка, находящегося около водных объектов
Чтобы оценивать предложение о покупке участка возле воды, необходимо точно знать ширину водоохраной зоны. Так, для небольшой речки с руслом до 10…
Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
а) краткой пояснительной записки, содержащей:
1) общую характеристику объекта недвижимости (местоположение, описание… Основные строения объекта недвижимости характеризуются по:
функциональному назначению (тип, проектная мощность,…
Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
Правовая экспертиза – экспертное исследование пакета прав и обременений объекта недвижимости: правоспособность субъекта собственности; распределение… Строительная экспертиза – обследование технического состояния зданий и… Экологическая экспертиза – экспертное исследование действительных или возможных негативных последствий…
Принципы оценки недвижимости
В процессе определения стоимости объекта недвижимости исследуются внешние и внутренние экономические взаимосвязи объекта оценки.
Данные анализа (гл. 2 и 3) являются основой для формализации и количественного… Анализ объекта оценки проводится последовательно с четырех позиций. В каждой позиции анализируются присущие ей…
Позиция, отражающая точку зрения пользователя
Принцип замещения (substitution) заключается в том, что максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть… Принцип ожидания (anticipation) характеризует точку зрения пользователя на…
Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
Добавочная продуктивность (surplus productivity) определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд (рабочую силу),… Добавочная продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет… Сущность принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи (increasing and decreasing returns) заключается в том, что по…
Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности
Для определения рыночной стоимости недвижимости эта позиция имеет определяющее значение. В общем случае при оценке недвижимости необходимо рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности (полезности) при реализации права собственности.
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется… Наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование… Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется: а) для участка земли как свободного и б) для…
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
Необходимо ответить на вопросы:
1) если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?
2) какой тип здания или сооружения следует построить и когда?
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
Необходимо ответить на вопросы:
1) как следует использовать существующие улучшения?
2) какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?
Основные варианты наилучшего использования собственности
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования начинается с поиска возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.
Альтернативное использование может быть определено на основе следующих основных исходных предпосылок:
экономического состояния месторасположения объекта оценки (город, регион); характеристики доходов населения, уровня безработицы, наличия центров занятости; вида землепользования в окружающем объект оценки районе; перспектив экономического развития месторасположения объекта оценки; характера и типа окружающей застройки; транспортной обеспеченности и доступности; производственной и социальной инфраструктуры; ограничений в сфере строительства и землепользования; наличия полезных ископаемых или природных ресурсов; возможностей существующей структуры сельского хозяйства; возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов; возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства; опыта использования недвижимости в других странах со схожими условиями; возможности диверсификации существующего бизнеса; возможности расширения масштабов производства и др. В результате анализа необходимо определить, какой из видов функционального использования объекта оценки пользуется наибольшим спросом. Далее следует рассмотреть каждый из четырех критериев выбора наилучшего и наиболее эффективного использования.
Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
1. Быть законодательно (юридически) разрешенным. Определяется, какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности… 2. Быть физически осуществимым. При рассмотрении вариантов использования… 3. Быть экономически (финансово) целесообразным. После исключения из рассмотрения законодательно неразрешенных и…
Особые случаи применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
· 5 Оценка затратным подходом
· 5.1 Общие положения затратного подхода
· Область применения и ограничения затратного подхода
Расчёт стоимости строительства недвижимости
Общие понятия и определения
Стоимость строительства с точки зрения благоразумного инвестора и применения принципа замещения – это «стоимость замещения» или «стоимость… Расчёт стоимости воспроизводства объекта недвижимости (особенно имеющего… Выбор вида стоимости (замещения или воспроизводства) для конкретной оценки должен соответствовать позиции типичного…
Выбор метода определения стоимости строительства при оценке недвижимости
Применяемый метод или прием необходимо обосновать и проанализировать его сочетаемость с объектом оценки и имеющейся информацией по нему и в… В публикуемые справочники цен обычно включаются прямые издержки и некоторые… Выбор метода при затратном подходе зависит от:
назначения оценки; характеристик здания (сооружения); даты…
Структура стоимости строительства недвижимости
Структуру стоимости строительства при оценке недвижимости (структуру затрат, или издержек, на строительство) можно представить в виде трех основных… СС = ПИ + КИ + ПП,
где СС – стоимость нового строительства;
Структура стоимости строительства при строительном проектировании
В соответствии с технологической структурой капитальных вложений (инвестиций) и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных… ССсмет = Сс.м.р + Соб + ПрЗ,
где Сс.м.р – стоимость строительных и монтажных работ;
Точность расчёта стоимости строительства при оценке недвижимости
I. Технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО).
II. Рабочее проектирование (при составлении проекта строительства,… Вне нормативов существует этап предварительного обоснования строительства.
Сметные нормативы
Основу сметно-нормативной базы составляют элементные сметные нормы в натуральных измерителях, а расценки являются производными от норм.
Нормы и расценки делятся также по уровню применения на:
государственные… К федеральным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входящие в состав действующих строительных норм и правил…
Виды сметной документации
Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или… Локальные сметные расчёты составляются в случаях, когда объёмы работ и размеры… Объектные сметы объединяют в своем составе данные из локальных смет на объект в целом и являются сметными документами,…
Индексы цен в строительстве
Индексы применяются для определения стоимости строительства в текущих (или прогнозных) ценах и для расчётов за выполненные строительно-монтажные… Основное назначение индексов – учет фактора удорожания стоимости строительства… Определение стоимости строительства путем перехода от базисного уровня цен, в котором разработаны сметы или определена…
Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
Метод наиболее оперативный и обеспечивает точность расчётов 15…20 %. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1… Стоимость нового строительства в данном методе определяется из выражения
СС = С1n N,
Метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства
Объёмы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.
Расчёт стоимости по этому методу может осуществляться суммированием по видам…
Методы единичных расценок
Ресурсный метод. Ресурсный метод определения стоимости строительства представляет собой калькулирование в текущих (базисных, прогнозируемых) ценах и… Стоимость строительства при применении ресурсного метода определяется по… СС = ССсмет + КИ¢ + ПП,
Определение стоимости строительства с учетом УПВС
Сборники УПВС применимы в основном для оценки зданий и сооружений, построенных по типовым проектам до 80-х годов ХХ в., и содержат показатели… 1. Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС подбирается объект-аналог,… 2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (Стаб69) непосредственно по таблице…
Расчёт накопленного износа зданий и сооружений
Общие положения и определения
Физический износ (deterioration), или физическое разрушение, вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных… Функциональный износ (functional obsolescence), или функциональное… Физический износ и функциональный износ обычно присущи самой собственности, и каждый из них подразделяется на…
Метод экономического возраста
Инак = (ЭВ / ЭЖ) СС,
где Инак – накопленный износ;
ЭВ – эффективный возраст;
Модифицированный метод экономического возраста
Таблица 5.5
Расчёт стоимости износа модифицированным методом экономического возраста
… Несмотря на то что стоимость устранимого износа определена, разница в остаточной экономической жизни отдельных…
Метод сравнения продаж
Таблица 5.6
Расчёт износа методом сравнения продаж, руб.
Показатели
… Из рыночных данных определен узкий диапазон накопленного износа (30,6…33,3 %) для сооружений, подобных оцениваемому.
…
Метод разбивки
Пример 5.1. Двухэтажное здание, используемое как офисное, общей площадью 5000 м2, в том числе площадь, сдаваемая в аренду – 4000 м2. Здание… Вначале рассчитывается стоимость нового строительства (замещения или… Таблица 5.7
Основы переоценки имущества предприятия
Переоценка в настоящие время регламентируется положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» и ст. 257 Налогового кодекса… Проводить переоценку коммерческие организации могут не чаще одного раза в год… Результаты проведенной по состоянию на первое число отчётного года переоценки объектов основных средств подлежат…
Оценка недвижимости сравнительным подходом
Общие положения сравнительного подхода
Область применения и ограничения сравнительного подхода
Сравнительный подход при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках по подобным объектам позволяет получить оценку объекта… Использование сравнительного подхода в общем случае наиболее предпочтительно…
Последовательность применения сравнительного подхода
2. Исследование рынка, выбор подобных (сравнимых) объектов и наиболее существенных факторов сравнения. Поиск достоверной информации по факторам,… 3. Выбор единиц (ы) сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой… 4. Сопоставление объекта оценки со сравнимыми объектами для отбора последних с целью корректировки их цен продажи.
Единицы сравнения и их выбор
Единицы сравнения – это общие удельные стоимостные показатели, в наибольшей мере характеризующие объект оценки и отражающие его основную ценность.
… Единицей сравнения для земельного участка может быть цена за площадь (общую,…
Элементы сравнения, их выбор и корректировка
1. Права собственности (качество прав собственности) на недвижимость. Цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на… Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении… Величину корректировки на права собственности определяют двумя способами – прямой капитализацией разницы между…
Методические приемы корректировок
Количественные методические приемы корректировок
Анализ парного набора данных заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента… Анализ парного набора данных (сравнительный анализ) имеет наибольшее… Проведение сравнительного анализа включает выполнение четырех последовательных этапов:
Качественные методические приемы корректировок
Относительный сравнительный анализ осуществляется на основе изучения данных рынка. Анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить,… Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного… Индивидуальные опросы профессионалов и осведомленных лиц позволяют получить информацию, которая может быть полезна при…
Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
Валовый рентный мультипликатор (gross rent multiplier) определяется как отношение цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к… Стоимость недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора определяют… Таблица 6.1
Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, которые недавно были проданы на местном рынке. Все здания имеют примерно… Таблица 6.5
Первичные данные по объектам сравнения (вариант Б)
Показатели
Объект № 1
Объект № 2
…
Оценка недвижимости доходным подходом
Общие положения доходного подхода
Область применения и ограничения доходного подхода
Доходный подход несет в себе скрытые мотивы покупателя, приобретающего недвижимость для ведения бизнеса, и может считаться наиболее надежным при… В оценке недвижимости используются два метода капитализации дохода, в основе… Метод прямой капитализации (direct capitalization) пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления…
Показатели дохода
В зависимости от объёма учтенных потерь и расходов регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней с учетом… Потенциальный валовый доход (potential gross income – PGI) – общий валовый… Действительный валовый доход (effective gross income – EGI) – доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь…
Нормы дохода
Общий коэффициент капитализации (overall capitalization rate – RО) – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и… В некоторых методах расчёта денежных потоков применяется общий коэффициент… Коэффициент капитализации собственного капитала (equity capitalization rate – RЕ) – норма дохода, которая отражает…
Прогнозирование (расчёт) будущих доходов
Виды договоров аренды и арендных платежей
Договор аренды – это документ, который передает права на использование собственности от владельца другому лицу на определенный срок в обмен на… Договоры аренды делятся на нерегистрируемые (до одного года исключительно) и… Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и…
Показатели арендной платы
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Различают несколько видов… Контрактная арендная плата – это фактическая арендная плата, соответствующая… Рыночная арендная плата – это арендная плата, которая с наибольшей вероятностью будет получена на открытом рынке. Она…
Расчёт будущих доходов. Операционные расходы
Реконструированный отчёт о доходах выполняется на основе финансовых отчётов. Определение чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки… Стандартная последовательность составления реконструированного отчёта о… Таблица 7.1
Особенности составления реконструированного отчёта о доходах
Основным принципом составления реконструированного отчёта о доходах является предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. При анализе… При прогнозировании денежных потоков для применения анализа дисконтированных…
Практика составления реконструированного отчёта о доходах
На основе анализа договоров аренды, текущей рыночной ситуации, фактических и нормативных данных по расходам выполнены соответствующие расчёты и… Таблица 7.2
Расчёт реконструированного отчёта о доходах
Плановая аренда
Тип помещения
Номер…
Метод прямой капитализации
Общие положения
Основными предпосылками и допущениями метода прямой капитализации являются:
период, в течение которого поступает доход, стремится к… Методом прямой капитализации можно рассчитывать стоимость доходов,… Процедура прямой капитализации формализуется в следующем виде:
Определение общего коэффициента капитализации
Для расчёта общего коэффициента капитализации в зависимости от объёма имеющейся достоверной рыночной информации применяются различные методы.
Метод сравнения продаж. Метод является наиболее предпочтительным, но требует… Корректность применения метода сравнения продаж для определения общего коэффициента капитализации заключается в…
Техника остатка
Расчёт стоимости собственности с применением техники остатка выполняется в определенной последовательности:
определение части годового дохода,… Обычно применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий)… Техника остатка для зданий. Применение техники остатка для оценки зданий предполагает, что стоимость участка земли…
Метод прямой капитализации с применением коэффициентов валового дохода
Коэффициенты валового дохода используются для сравнения доходно-производительных характеристик объектов при сравнении продаж. Тем не менее… Коэффициент потенциального валового дохода определяется по формуле
PGIM = SP / PGI,
Метод дисконтированных денежных потоков
Общие положения
,
где PV – настоящая стоимость;
Ct – денежный поток периода t;
Методические приемы расчёта нормы дисконтирования
Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности могут иметь различную степень риска, поэтому для расчёта стоимости каждого… Если стоимость собственности определяется без учета условий финансирования на… Реальная и номинальная нормы дисконтирования. Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсутствия…
Капитализация по норме отдачи с применением расчётных моделей
Стоимость собственности в случае применения расчётных моделей определяется по формуле
V = NOI1 / RО ,
где NOI1 – чистый операционный доход первого года проекта;
Модели дохода
Капитализация по модели бесконечного потока применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода, либо поток дохода конечен, но цена… RО = YО.
Для случаев, когда стоимость собственности в конце проекта полностью или частично обесценивается, полный или частичный…
Общие соотношения между нормами возврата капитала
Если условия рынка за период владения прогнозируются неизменными, общий и терминальный коэффициенты капитализации должны практически совпадать, при… Если ожидается, что по прогнозам в течение периода владения норма отдачи,… Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) и коэффициентом капитализации собственного капитала (RE). Оба…
Оценка рыночной стоимости земельного участка
Общие положения
При рассмотрении вариантов использования земли главной задачей является нахождение такой стратегии улучшений, которая обеспечит наибольшую… Земельным участком называется оборудованная и готовая к использованию в… При покупке свободного участка либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом…
Методы оценки земельного участка
Выбор метода оценки земельного участка
Методы оценки земельного участка основываются либо на одном из подходов, либо сочетают в себе несколько подходов:
метод сравнения продаж … Основными требованиями при оценке рыночной стоимости земельного участка… Необходимо также учесть, что объектами купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые имеют кадастровый…
Метод сравнения продаж
При оценке земельного участка можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них. Полученные результаты стоимости… Пример 8.1. Требуется определить рыночную стоимость свободного участка земли… Таблица 8.1
Метод распределения
Метод не дает точного значения рыночной стоимости и может применяться для приближенной оценки в условиях недостаточной информации о продажах… Пример 8.2. Требуется оценить участок земли, причем свободные участки на… Анализ рынка показывает, что в соседнем районе можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000 руб., а…
Метод выделения
Метод выделения (extraction) является разновидностью метода распределения. Стоимость земельного участка выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод рекомендуется только для оценки недавно построенной загородной недвижимости, для которой вклад улучшений мал и достаточно легко определяется. Метод выделения является основой для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
Метод разбивки на участки
Разбивка большого земельного массива на участки – широко распространенная практика, так как зачастую этим создаются условия для более интенсивного… Первым шагом метода разбивки является определение количества и размеров… Следующий шаг – определение потенциальной выручки от продажи или сдачи в аренду подготовленных земельных участков.…
Техника (прием) остатка для земельного участка
Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.
… Применение техники остатка для земли осуществляется в такой… 1. Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.
Метод капитализации земельной арендной платы
Арендная плата за земельный участок – денежное возмещение права пользования или владения и пользования земельным участком его собственнику от лица,… Как регулярный поток дохода арендная плата за земельный участок может…
Методы оценки земельных участков, установленные федеральным и региональным законодательством
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения…
Библиографический список
Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.
Основы оценки стоимости недвижимости / А.М. Белокрыс, В.С. Болдырев, Т.Л.… Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005.
Глоссарий
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской… Общие понятия
1. Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.