Ипотечное кредитование

Понятие ипотечного кредитования

В разговорной речи слова «ипотека» и «ипотечное кредитование», «ипотечный кредит» используются как синонимы, например: «Он взял ипотеку на 20 лет». На самом деле, ипотечное кредитование – это получение кредита под залог недвижимого имущества заемщика (ипотеку).

Следует отметить, что распространены две формы ипотечного кредитования:

• кредит на приобретение недвижимого имущества под залог именно этого приобретаемого имущества,
• получение кредита на другие нужды под залог имеющегося у должника недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование, как правило, предусматривает длительный срок (может быть и на 10, и на 20 лет). Банки обычно устанавливают по ипотечному кредиту ставки на существенно более низком уровне, чем по другим кредитам. Это связано с более низкими рисками: если должник не будет платить, у банка есть возможность достаточно легко вернуть свои средства, продав заложенное имущество. На риски банка влияют:

• соотношение между суммой кредита и оценочной стоимостью недвижимости (обычно ипотечное кредитование предусматривает первоначальный взнос, т.е. сумма кредита меньше стоимости приобретаемого объекта),
• ликвидность объекта (банку достаточно легко продать типовую квартиру в новостройке в крупном городе, а с домом в деревне могут возникнуть трудности),
• точность оценки стоимости объекта недвижимости (типовые объекты в этом отношении надежнее, чем уникальные; банки обычно привлекают аккредитованных оценщиков),
• использование инструментов страхования (страхуется как объект залога, так и жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика).

Основные формы погашения ипотечных кредитов:

• аннуитетные платежи – клиент каждый месяц оплачивает одинаковую сумму. Из этой суммы часть идет на погашение основной части долга, остальное – проценты за пользование денежной суммой. По мере погашения основного долга сумма процентов снижается (поскольку они начисляются только на остаток), и все большая часть идет в погашение основной суммы,
• дифференцированные платежи – сумма основного долга делится на равные части. В каждой ежемесячной выплате заложена одинаковая сумма, идущая на погашение основного долга. Проценты меняются, поэтому общая сумма платежа тоже меняется: в начале она более высокая, а к концу срока выплаты снижается.

При дифференцированной форме оплаты общая сумма процентов (переплата заемщика) меньше, чем при аннуитетной, поскольку основной долг в начале погашается быстрее, и остаток, на который начисляются проценты, становится меньше. Аннуитетные платежи проще для соблюдения платежной дисциплины: достаточно один раз запомнить сумму платежа и каждый раз ее вносить, а не сверяться с графиком платежей.

Ипотечное кредитование в России

В Российской Федерации вопросы ипотечного кредитования регулируются рядом законодательных актов.

Наиболее подробно различные аспекты ипотечного кредитования рассматриваются в Федеральном Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Закон состоит из 14 глав. Закон определяет основные положения ипотеки, требования к заключению договора, к закладной, к государственной регистрации ипотеки, обеспечению сохранности ипотечного имущества, последующей ипотеке, возможности уступки прав по ипотечным договорам, механизмы обращения взысканий на залоговое имущество и его реализации. В законе рассматриваются особенности ипотеки различных объектов – земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, нежилых помещений, жилых домов и квартир. Последняя глава закона содержит заключительные положения.

Кроме специально посвященного ипотеке закона, при ипотечных сделках обязательно должны учитывать положения других источников права:

• Жилищного кодекса Российской Федерации,
• Земельного кодекса Российской Федерации,
• Гражданского кодекса Российской Федерации,
• Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»,
• Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
• Федерального закона «О кредитных историях»,
• Федерального закона «О банках и банковской деятельности».

Также отдельные аспекты ипотечного кредитования освещаются в инструктивных и регулирующих актах Центрального банка.

В силу социальной значимости ипотечного кредитования (в первую очередь – для целей приобретения жилья) в Российской Федерации действуют различные программы ипотечного кредитования.

Примеры социальных программ ипотечного кредитования:

• «Ипотека – молодым семьям»,
• «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»,
• «Военная ипотека» (для приобретения жилья военнослужащими, проходящими военную службу по контракту),
• «Материнский капитал» (возможность внесения материнского капитала в счет оплаты недвижимости, приобретаемой по ипотечному кредиту),
• «Молодые учителя» (для преподавателей государственных и муниципальных учебных заведений),
• Ипотека с господдержкой для семей с детьми (для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок).

Число выдаваемых в Российской Федерации ипотечных кредитов неуклонно увеличивается, люди активно пользуются этим инструментом для приобретения недвижимого имущества. Проблемой российского ипотечного рынка является большой объем просроченной задолженности, который тоже увеличивается.