Грошова оцінка земель с. Новомихайлівка та с. Григорівка на території Новомихайлівської сільської ради Миколаївської області

МІНІСТЕРСТВО АГРАРНОЇ ПОЛІТИКИ УКРАЇНИ

ОДЕСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ АГРАРНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

КАФЕДРА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРУ

КУРСОВИЙ ПРОЕКТ

По грошовій оцінці земель с. Новомихайлівка та с. Григорівка на території Новомихайлівської сільської ради Новобузького району Миколаївської області

Виконала: студентка IV курсу заочного відділення факультету “Землевпорядкування та кадастр”

Городищенко Т.О.

Перевірив:___________________

ОДЕСА

ЗМІСТ

ВСТУП

1. Підготовчі роботи

1.1. Загальні картографічної основи населених пунктів

1.2. Складання карт грунтового відомості про населені пункти

1.3. Уточнення планово покриву території населених пунктів

1.4. Вихідна інформація для визначення базової вартості земель

2. Земельно-оціночна структуризація населених пунктів

3. Грошова оцінка земель населених пунктів

3.1. Грошова оцінка забудованих територій

3.2. Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя

3.3. Грошова оцінка окремої земельної ділянки

4. Розгляд, погодження та затвердження матеріалів грошової оцінки земель населених пунктів с. Новомихайлівка і с. Григорівка

5. Індексація матеріалів грошової оцінки земель

6. Огляд літератури

Додатки

Додаток № 1. Склад земель в межах села Новомихайлівка

Додаток № 2. Склад земель в межах села Григорівка

Додаток № 3. Перелік агровиробничих груп грунтів сільськогосподарського призначення.

Додаток № 4. Грошова оцінка земель села Новомихайлівка і села Григорівка

Додаток № 5. Грошова оцінка сільськогосподарських угідь в межах села Новомихайлівка і села Григорівка

Додаток № 6. Склад агровиробничих груп грунтів в розрізі сільськогосподарських угідь села Новомихайлівка і села Григорівка

Додаток № 6. Розрахунок грошової оцінки 1 м²
земель села Новомихайлівка і села Григорівка

Додаток № 6. Розрахунок грошової оцінки 1 м²
земель села

ВСТУП

До підпорядкування Новомихайлівської сільської ради Новобузького району входять населені пункти: с. Новомихайлівка, с. Григорівка.

Практичне здійснення земельної реформи, впровадження приватної власності на земельні ділянки та платного характеру використання землі потребує чіткого економічного регулювання земельних відносин, важливим елементом якого є оцінка землі.

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснена відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку. Інформаційною базою для грошової оцінки земель служили проекти формування територій і встановлення меж сільської ради та населених пунктів, матеріали ґрунтових обстежень матеріали економічної оцінки земель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові документи, генеральні плани забудови сіл, статистичні та нормативні дані про витрати на облаштування територій населених пунктів.

В основу грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів покладено рентний прибуток, що створюється завдяки місцю розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення, облаштуванню його території з урахуванням функціональних та локальних факторів.

Грошова оцінка земель сільськогосподарських угідь в межах населених пунктів розрахована за рентним прибутком, який створюється при виробництві зернових культур на різних ґрунтах і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році, та матеріалів бонітування ґрунтів 1993 року .

Грошова оцінка земель визначалася окремо для забудованих територій, зелених насаджень загального користування, інших відкритих незабудованих земель та сільськогосподарських угідь .

Матеріали грошової оцінки земель оформлені звітом, що включає пояснювальну записку та графічні матеріали. Результати грошової оцінки погоджені та затверджені в установленому порядку.

1. ПІДГОТОВЧІ РОБОТИ

1.1. Загальні відомості про населені пункти

Населені пункти Новомихайлівської сільської ради розташовані в північній частині Новобузького району. С. Новомихайлівка є адміністративно-територіальним центром сільської ради.

Основною структурно-планувальною одиницею населених пунктів є квартали з одно-, двоповерховою забудовою.

За функціональним призначенням, згідно генерального плану забудови с. Новомихайлівка (1987р. Миколаївський Діпроміст) та за фактичним станом являє собою сельбищну територію з забудовою садибного типу на якій розміщений громадський центр, що формується біля клубу. Він прилягає до головної вулиці в центрі села. Тут розташовані адміністративні і громадські будівлі: сільська рада, магазин, школа, дитячий садок, медпункт, пошта, контора, їдальня, гуртожиток. Місцем відпочинку є парк біля школи та клубу.

Виробнича зона (поля по виробництву сільськогосподарських культур, двір МТФ, гараж, тік) розташована за селом. В селі знаходять тільки господарські двори з складськими приміщеннями та тракторна бригада.

Значна частина територій село зазнає будівельних обмежень внаслідок знаходження її в санітарно-захисних зонах.

Згідно генерального плану забудову (1982р. Миколаївський Діпроміст) та за фактичним станом село Григорівка теж являє собою сельбищну територію з забудовою садибного типу на якій розміщений громадський центр, що формується в центральній частині села. Тут розташовані: клуб, магазин, контора, дитячий садок, медпункт, лазня. Виробнича зона (поля по виробництву сільськогосподарських культур, двір МТФ, будівельний майданчик) розташована за селом. В селі знаходиться тільки пилорама. Південно-східна частина села знаходиться в санітарно-захисній зоні, де необхідно обмежувати будівництво. Рельєф ґрунти і підґрунтя села Новомихайлівка і села Григорівка придатні для будівництва території, не затоплюються і не заболочуються. Інші основні відомості про населені пункти наведені в таблиці.

Загальні відомості про населені пункти

1.2. Уточнення планово-картографічної основи населених пунктів

Для уточнення планово-картографічної основи населених пунктів були виконані підготовчі роботи, матеріали яких зведені в “Технічний звіт по підготовчих роботах для складання Технічної документації по грошовій оцінці земель населених пунктів Новомихайловської сільської ради”, Інв. № 9-1355 від 24 жовтня 1997 року.

При виконанні цих робіт в 1997 році було проведено коригування планово-картографічного матеріалу територій населених пунктів. Внаслідок коригування на планово-картографічний матеріал нанесені квартали нової забудови. В межах кожного кварталу окремо відображені землі житлової забудови та землі загального користування, уточнена і доповнена мережа вулиць, провулків та проїздів. Показані межі землевласників та землекористувачів, без розподілу ділянок приватної власності громадян з житловою забудовою садибного типу. Визначена належність земельних ділянок до відповідних категорій земель.

В результаті проведення робіт виготовлено креслення територій сіл в масштабі 1:10000 з відображенням земельних угідь та визначено склад земель.

Межі населених пунктів були затверджені Новобузькою районною райдержадміністрацією від 28.11.97р. № 731-р.

1.3. Складання карт грунтового покриву території населених пунктів

Оскільки крупно-масштабні обстеження ґрунтів на територіях сіл не проводилися, інформація про їх ґрунтовий покрив відсутня, тому були складені орієнтовні карти ґрунтового покриву населених пунктів за допомогою використання наявної ґрунтової карти суміжної території колгоспу “Більшовик” складеної в 1994 році та таких допоміжних матеріалів, як топографічних карт, фотопланів, а в результаті рекогнасцировочного обстеження територій.

За допомогою топокарт визначений рельєф поверхні, що дозволило встановити межі гідроморфних ґрунтів. Значна інформація використана з фотопланів, що вміщують цілу низку дешифрувальних ознак, таких як тон фотозображення, його щільність, що залежать від вмісту гумусу, кремнезему, вологи; як малюнок (структура) зображення, форма контуру. Комплекс фотозображень з аерофотоматеріалів, що характеризують оточуючу село територію, на яку є ґрунтові карти, співставлено з фотопланами на територію сіл. В такий спосіб виявлено спільні дешифрувальні ознаки та аналогічні комплекси фотозображень на обстежених і необстежених площах. Базуючись на даних про ґрунтовий покрив прилеглих масивів, вкритих

ґрунтовою зйомкою, враховуючи відображений на топокартах рельєф, було складено умовні екстраполяційні карти грунтового покриву територій сіл Новомихайлівка та Григорівка, які були уточнені при рекогностировочному обстеженні.

За результатами виконаних робіт складено перелік агровиробничих груп грунтів та визначено склад агровиробничих груп ґрунтів територій сіл в розрізі сільськогосподарських угідь.

1.4. Вихідна інформація для визначення базової вартості земель

Вихідними даними для здійснення грошової оцінки є правовстановлюючі документи про статус населеного пункту та його межі, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об’єкти інженерно-транспортного облаштування території, матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.

Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів зібрані статистичні та нормативні дані про витрати на освоєння та облаштування територій.

В зв’язку з тим, що відновна вартість на облаштування мережі водопостачання в селах Новомихайлівка та Григорівка отримана в базових господарствах різко відрізнялася від нормативної, для грошової оцінки були використані показники таблиці Збірника № 27 “Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений внешнего водоснабжения и канализации для основных фондов”, 1970 рік з коефіцієнтами індексації згідно постанови Кабінету Міністрів України від 9 березня 1995 року №163 та від 31 серпня 1996 року №1024.

Вартість електропостачання по селу Новомихайлівка та Григорівка отримана в Вознесенському підприємстві електричних мереж.

Вартість на облаштування теплокомунікацій використано дані Новобугзького районного вузла зв’язку, Миколаївпошта, та Новий Бугтелеком.

Відновна вартість вулично-дорожньої мережі з твердим покриттям по селу Новомихайлівка одержана в базовому господарстві, а по селу Григорівка розрахована за допомогою фактично складених затрат на 1 км дорожньої мережі, отриманих в Миколаївському Облавтошляху і її протяжності по селах.

Всі показники витрат погоджені районною комісією по проведенню грошової оцінки земель.

Вихідні дані приведено по окремих видах інфраструктури в натуральних і вартісних показниках (додаток ) з одночасним відображенням на графічному матеріалі.

2. ЗЕМЕЛЬНО-ОЦІНОЧНА СТРУКТУРИЗАЦІЯ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

2.1. Виділення оціночних одиниць

Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається, як правило, на внутрішньо неоднорідній території.

Головним в земельно-оціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населених пунктів. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючої природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населеного пункту в цілому до земельної ділянки.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

* аналіз природно-планувальних особливостей території населеного пункту, як просторового базису;

* делімітацію земельно-оціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

* по факторну оцінку ступеню цінності території населеного пункту в розрізі земельно-оціночних одиниць;

* об’єднання земельно-оціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням.

Території сіл Новомихайлівської сільської ради невеликі за площею, практично однорідні за рентоутворюючими факторами, тому в них виділення земельно-оціночних одиниць та економіко-планувальне зонування не проводилось. При цьому коефіцієнт Км2 приймався на рівні 1.0.

Території населених пунктів поділяються за функціональним використанням. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки і враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності наведені в додатку .

Значення коефіцієнта функціонального використання для земель, які зайняті виробничими, культурно-побутовими та господарськими будівлями і спорудами сільськогосподарського підприємства, прийнято на рівні 0,8.

Зазначене питання не врегульоване Методикою і Порядком грошової оцінки, тому робоча група по грошовій оцінці, яка створена згідно наказу Держкомзему України від 31 січня 1997 р. № 10 пропонує приведене вище значення коефіцієнта застосовувати при оцінці населеного пункту.

Локальні коефіцієнти застосовуються при визначенні вартості конкретної земельної ділянки і враховують особливості її місця розташування в межах території села.

Згідно з розділом 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему, Державного комітету України з містобудування і архітектури, Мінсільгосппроду та Української академії аграрних наук від 15.04.1997р № 46/131/63/34 передбачається можливість застосувати 30 коефіцієнтів, які відображають функціонально-планувальні, інженерно-інфрастуктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ланшафтні та санітарно-гігієнічні умови місця розташування земельної ділянки.

Для сіл даної сільської ради значущими є тільки 5 факторів локального рівня. Фактори, що впливають на місце розташування земельних ділянок, приведені в додатку .

3. ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

3.1. ГРОШОВА ОЦІНКА ЗАБУДОВАНИХ ТЕРИТОРІЙ

В основі грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцерозташуванню їх у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню їх території та якості земель з урахуванням природнокліматичних, інженерно-геологічних умов, екологічного стану та функціонального використання земель.

Грошова оцінка 1 квадратного метра земельної ділянки в населеному пункті (Цн) визначається за формулою:

Цн= (В х Нп / Нк) x Кф х Км, де

В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку, 6 %;

Нк - норма капіталізації, 3%;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки(Км1, Км2, Км3).

На першому етапі оцінювальних робіт була визначена базова (середня) вартість одного квадратного метра населеного пункту (Цнм). Вона визначалася за формулою:

,

де В - витрати на освоєння та облаштовання території села в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку,що встановлена в розмірі 6 %;

Нк - норма капіталізації, що встановлена в розмірі 3 %;

Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори місця розташування населених пунктів.

Для сіл Новомихайлівської сільської ради коефіцієнт Км1, який враховує місцерозташування населеного пункту в приміській зоні з чисельністю більше 100 тис. чол., а також статус курорту Км2, який враховує будівну цінність території в межах економіко-планувальної зони ( по причині їх відсутності) не застосовується.

На другому етапі оцінювалися всі землі в межах кварталу в залежності від їх функціонального використання та місця розташування.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки (Цн) визначена за формулою:

Цн=Цнм х Кф х Км2 х Км3, де

Цнм - базова вартість 1 кв. м. населеного пункту, грн;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (додаток );

В зв’язку з відсутністю в даних селах економіко-планувальних зон коефіцієнт Км2 приймався на рівні 1.0.

Км3 - коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки (локальні фактори) (додаток ).

Добуток по факторних (локальних) оцінок при розрахунках не перевищував 1,50 і був не нижче 0,75 (згідно з розділом 3.9 Порядку грошової оцінки ............ ).

Розрахунки для визначення вартості одного квадратного метра та всієї площі земельних ділянок у межах кварталів наведені в додатку .

Грошова оцінка 1га сільськогосподарського призначення (1995р).

3.2. Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя

В основу визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний доход, що створюється при виробництві зернових культур, який розрахований за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році. Величина грошової оцінки земель є добутком річного рентного доходу терміну його капіталізації, який встановлений у 33 роки та вартості 1 ц зерна, що в1995 р. становила 12,5 гривень.

Об’єктами (одиницями) грошової оцінки земель є агровиробничі групи ґрунтів, перелік яких щодо територій сіл наведено в додатку .

Грошова оцінка одного гектара земель певної агровиробничої групи ґрунтів (Гагр) розраховано за формулою:

Гагр= Г х Багр/Б, де

Г- грошова оцінка гектара відповідних сільськогосподарських угідь на території базового КСП

Б агр- бал бонітету угідь даної агрогрупи (додаток.);

Б- середній бал бонітету угідь по базовому господарству (додаток 2.10).

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь в межах сіл по агровиробничих групах ґрунтів приведена в додатках

Загальна грошова оцінка земель певного функціонального використання з врахуванням локальних факторів по сільських населених пунктах подана в додатках.

3.3. Грошова оцінка окремої земельної ділянки

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (Цз) визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра земель на її площу, яка встановлюється за матеріалами земельного кадастру ( облікових даних) за формулою:

Цз=Цн х Пз,

де: Цз- грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях);

Цн- ціна 1 м²
земельної ділянки в відповідному кварталі або грошової оцінки сільськогосподарських угідь певної агровиробничої групи ґрунтів .

Назва агровиробничих груп грунтів визначається на карті ґрунтового покриву територій населених пунктів.

Пз - площа земельної ділянки (у м²
).

Грошова оцінка земельної ділянки окремого громадянина виконується в такій послідовності:

- за земельно-обліковими матеріалами сільської ради визначається площа земель у власності чи користуванні громадянина.

Наприклад, під забудовою - 0.05га

ріллі - 0.50га

саду - 0.05га

Громадянин проживає в селі Новомихайлівка.

На картографічному матеріалі “Функціональне використання території с. Новомихайлівка визначаємо номер кварталу, де проживає громадянин, наприклад 6, а в додатку 2.6 “Розрахунок грошової оцінки 1 м кв. земель с. Новомихайлівка вартість 1 м²
земельної ділянки під житловою забудовою в 6 кварталі - 2.62 грн.

Загальна вартість земельної ділянки під забудовою складає 2.62грн. х 500м²
- 1310.0грн.

Грошова оцінка 1га сільськогосподарських угідь встановлюється по шкалі грошової оцінки земель .

На картографічному матеріалі “Грунтовий покрив території с. Новомихайлівка визначаємо шифр агровиробничої групи грунтів - 61е і її грошову оцінку на ріллі - 3558.3 грн. за 1га під багаторічними насадженнями - 3246. 4грн.

Вартість ділянки під ріллею складає 3558.3 грн. х 0.50 га - 1779.15 грн, а під багаторічними насадженнями 3246.4 грн х 0.05 га - 162.32 грн.

Загальна вартість земельної ділянки громадянина складає:

під забудовою - 1310.0 грн.

рілля - 1779.15.грн

багаторічних насаджень -162.32грн

всього - 3251.14

Аналогічно проводиться розрахунок грошової оцінки юридичних осіб.

4. РОЗГЛЯД, ПОГОДЖЕННЯ ТА ЗАТВЕРДЖЕНЯ МЕТЕРІАЛІВ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

Матеріали грошової оцінки земель населеного пункту розглядаються та погоджуються органами місцевого самоврядування, районними відділами земельних ресурсів, будівництва та архітектури.

За поданням комісії по грошовій оцінці земель, райдержадміністрація приймає розпорядження про затвердження даних грошової оцінки земель населених пунктів.

Затверджені дані грошової оцінки земель є базою для використання при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, куплі- продажі земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку і інші.

5. ІНДЕКСАЦІЯ МАТЕРІАЛІВ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України за № 783 від 12.05.00 р. “Про порядок проведення індексації грошової оцінки земель” грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення індексується на 1 січня поточного року на чинний коефіцієнт індексації.

В матеріалах дійсної технічної документації, застосовано вихідні дані по освоєнню та облаштуванню земель населених пунктів за індексами вартості основних фондів станом на 01.04.99 року.

Розрахунок вартості окремої земельної ділянки визначається добутком чинного коефіцієнту індексації на вартість земельної ділянки, що вирахувана, згідно матеріалів дійсної технічної документації

Для забезпечення справляння земельного податку та орендної плати за землю у 2002 році грошова оцінка земель населених пунктів, яка проведена за вихідними даними станом на 01.04.96 р., та грошова оцінка сільськогосподарських угідь, яка проведена за вихідними даними станом на 01.07.95 р., підлягає індексації станом на 01.01.02 за 1996-2001 роки на коефіцієнт 2,465, який визначається виходячи з добутку коефіцієнтів індексації за 1996 рік – 1,703, за 1997 рік – 1,059, за 1998 рік – 1,006, за 1999 рік – 1,127, за 2000 рік – 1,182 та за 2001 рік – 1,02.

6. ОГЛЯД ЛІТЕРАТУРИ

1.
Конституція України, - 1996 р.

2.
Земельний Кодеск України, - 1992 р.

3.
Закон України “Про плату за землю”, - 3 липня 1992 р. (Практичний посібник з питань земельної реформи), - Київ, 1996 р.

4.
Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, 25 березня 1995 р.

5.
Наказ “Про внесення змін та доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, 15 квітня 1997 р. № 46/131/63/34

6.
Закон України “Про внесення зміні доповнень до Закону України “Про плату за землю”, 19 вересня 1996 р.

7.
Постанова Кабінету Міністрів України “Про методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), 30 травня 1997 р. № 525.

8.
Месель-Веселяк В.Я. , Федоров М.М. Методологічні і методичні принципи грошової оцінки сільськогосподарських угідь. Економіка 21. АПК. -1995 р. № 2