Земельно-правовые сделки

Введение

Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счёте зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

В статье 9 Конституции Российской Федерации закреплено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории[1]
. Из этого следует, что конституционно-правовые нормы объекту «земля» отдают основополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объекта гражданских прав – недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в гражданский оборот[2]
.

Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной экономики в государстве, вовлечение земли в гражданский оборот потребовали изменений в сфере правового регулирования отношений, связанных с земельными участками. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации повлекло за собой бурное развитие гражданских правоотношений в области земельного законодательства. В настоящее время земельный участок – это объект не только земельных, но и гражданских правоотношений, одновременно и объект гражданских прав, и объект недвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающей природной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должны учитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земли вообще, и земельного участка, в частности.

Государственное управление земельными ресурсами является важнейшим институтом земельного права, который включает в себя ведение земельного кадастра, планирование использования земель и контроль за ним, землеустройство и государственное наблюдение за охраной земель.

Современное российское законодательство земельные участки и все, что с ними связано, относит к недвижимости. Тем не менее, как считают многие российские специалисты по земельному праву, правила обмена земельной собственностью не могут полностью совпадать с нормами гражданского законодательства, провозглашающими “неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства в частные дела”.

1. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести:

- сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей;

- обмена земельных участков и земельных долей;

- приватизация земли;

- дарения земельного участка;

- наследование земельных участков и земельных долей.

- передача земельного участка, а также земельной доли в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы[3]
.

Сделки с землей регулируются нормами ЗК, ГК РФ федеральных законов, с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

Согласно ст.52 Земельного Кодекса РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, предусмотренных статьей 27 ЗК РФ[4]
.

При совершении сделок с землей самовольное изменение целевого назначения земельных участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленном законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка.

Не допускаются сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).

При продаже земельного участка стороны не вправе изменять целевое назначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.

Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляются двумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли через конкурсные или аукционные торги. Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно.

Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, продажа земельного участка осуществляется совместно с продажей построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с которыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок.

Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567–571 ГК РФ).

Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают одновременно в двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен земельных участков и иного имущества и в качестве покупателей получаемых на обмен объектов.

Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделки может иметь следующие варианты:

а) обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки одинаковой площади, качества, стоимости и т.п.;

б) обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу и оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности на обмениваемые земельные участки, и заключается отдельный договор на компенсацию имуществом или деньгами стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный участок.

Приватизация земель – сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности – государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами.

К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:

а) приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;

б) приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством;

в) приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;

г) приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;

д) приобретение прав на земельные участки для строительства.

Приватизация может быть платной и бесплатной[5]
.

Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения.

Дарение – действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок.

Понятие договора дарения содержится в ст. 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу или освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок совершения договоров дарения земельных участков. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право дарить земельный участок или его часть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Дарением, согласно определению этого договора, признается как случаи, когда даритель безвозмездно передает имущество, так и случаи, когда он только обязуется передать его. Поэтому договор дарения одновременно имеет характер и реального, и консенсуального договора.

Правовая природа договора дарения заключается в безвозмездной передаче имущества[6]
.

Наследование земельных участков регулируется ст.ст. 1181, 1182 ГК РФ. Земельные участки, переданные гражданам в собственность, пожизненное наследуемое владение, в случае их смерти переходят по наследству к другим лицам по завещанию или закону в соответствии с гражданским законодательством. Не допускается раздел земельного участка между наследниками, приводящий к нарушению установленных минимальных размеров земельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования. В этом случае порядок пользования земельным участком устанавливается по согласованию сторон или в судебном порядке[7]
.

Среди всех возможных способов перехода права собственности граждан на земельные участки наследование является одним из наиболее распространенных. Более того, объектом наследования является гораздо более широкий круг земельных участков по сравнению с другими способами их отчуждения (например, довольно широко используемой в последнее время куплей - продажей). Так, закон не устанавливает каких-либо запретов или ограничений в отношении наследования участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, а также являющихся предметом спора в судебных органах либо находящихся под арестом или запретом (вместе с правами на такие участки к наследнику переходят и обязанности умершего).

Если раздел земельного участка в соответствии с требованиями, изложенными выше, невозможен, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам предоставляется компенсация из состава наследства или иного имущества, в том числе путем выплаты соответствующей денежной суммы.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности (п. 2 ст. 1182 ГК РФ)[8]
.

Внесение земельной доли в уставный (складочный) фонд юридического лица является особой формой сделки, установленной только для собственников земельных долей.

Внесение права собственности или пользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямо установлено учредительным договором данной сельскохозяйственной организации. При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация как юридическое лицо приобретает право собственности, и соответственно собственник переданной земельной доли его теряет. Право нового собственника организации удостоверяется надлежащим образом зарегистрированным государственным свидетельством[9]
.

Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что к земельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые действия правомочных субъектов земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.

Основными видами земельно-правовых сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, являются купля-продажа, дарение и мена, наследование земельных участков и земельных долей, а также передача земельных участков и земельных долей в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив. Эти отношения урегулированы гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных нормами земельного законодательства.

Сделки по приобретению земельных участков не влекут изменения их целевого назначения; оно может быть изменено лишь в установленном законом порядке.

земельный правовой сделка предоставление

2. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков. Нормы предоставления земельных участков на территории Тюменской области

Правительство Российской Федерации осуществляет исполнительную власть в стране в соответствии с полномочиями, изложенными в гл.6 Конституции РФ).

Согласно ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами относятся к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. В силу этого правовое регулирование земельных отношений осуществляется как федеральными органами власти и управления, так и органами власти и управления субъектов Федерации
[10]
.

Государственные органы по характеру регулирования земельных отношений можно подразделить на органы общей компетенции и органы специальной компетенции, т.е. регулирующие круг земельных вопросов и те, которые занимаются специализированными вопросами регулирования.

Правительство РФ на основании и во исполнение Конституции и федеральных законов принимает постановления и распоряжения по регулированию земельных отношений (ст. 115 Конституции РФ)[11]
; органы местного самоуправления обеспечивают самостоятельное решение населением вопросов местного значения, в том числе владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью на землю (п. 1 ст. 130 Конституции РФ), регулируют земельные отношения в соответствии с Законом о местном самоуправлении[12]
.

Статья 29 Земельного Кодекса РФ определяет компетенцию исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.

Нормы предоставления земельных участков гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель регламентируются ст.33 Земельного Кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 33 ЗК РФ представительные органы местного самоуправления должны определить предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства. Единого подхода к определению норм предоставления земельных участков нет. В целом можно сказать, что нормы предоставления земельных участков на территории населенных пунктов определяются с учетом свободных земель и потребности в них.

По мнению Бобылева А.О. весьма распространенными являются случаи, когда органы местного самоуправления при определении данного органа управления делегируют полномочия с нарушением порядка, установленного законодательством. В качестве примера можно привести случаи, когда органы местного самоуправления муниципального района вмешиваются в полномочия органов местного самоуправления поселений или городского округа[13]
.

На территории Тюменской области нормы предоставления гражданам земельных участковв собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель определяются решением думы соответствующего муниципального образования[14]
. Ниже в таблице представлена сравнительная характеристика предельных норм предоставления земельных участков гражданам в собственность различных районов Тюменской области.

Таким образом, органы местного самоуправления имеют полномочия самостоятельно регулировать земельные отношения. Принятые ими нормативные правовые акты выступают неотъемлемой частью системы земельного законодательства России.

3. Задача

Директор ООО «Промстрой» обратился в департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о переводе участка лесных земель в нелесные, где ему был рекомендован следующий пакет документов (см. схему ниже). Укажите в решении отсутствующие документы в схеме и отличия согласования от заключения

В решении отсутствуют следующие документы:

- кадастровый план земельного участка;

- распоряжение органа местного самоуправления об утверждении проекта границ земель, перевод которых предполагается осуществить

- согласие лиц, обладающих правами на земли сельскохозяйственного назначения на перевод таких земель в другую категорию.

Заключение

Земельно-правовые сделки – действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести: сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей; обмена земельных участков и земельных долей; приватизация земли; дарение земельного участка; наследование земельных участков и земельных долей; передача земельного участка, а также земельной доли в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы.

Действия по совершению земельно-правовых сделок осуществляются под контролем государства. В качестве формы контроля применяется государственная регистрация земельно-правовых сделок, производимая в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договоры о совершении сделок, приложения к договору и иные документы регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательство установило принцип, согласно которому Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования вступают в гражданские правоотношения на равных началах с гражданами и юридическими лицами. Однако специфика задач, стоящих перед государством в гражданском обороте, и особенности публичной собственности как таковой потребовали установления специальных правил. В отношении земельных участков это еще более усугубляется уникальной природной спецификой данного объекта как места обитания человечества и природного ресурса.

Нормы предоставления земельных участков гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель регламентируются ст.33 Земельного Кодекса РФ.

В результате всех реформ стало неизбежным регулирование оборота земельных участков на основе сочетания частноправовых и публично-правовых методов воздействия.

Органы местного самоуправления имеют полномочия самостоятельно регулировать земельные отношения. Принятые ими нормативные правовые акты выступают неотъемлемой частью системы земельного законодательства России. Полная же свобода сделок с землей, по мнению большинства авторов, неприемлема. Деятельность государства в этой сфере должна строиться на единых принципах, а правовое регулирование земельным рынком должно осуществляться федеральными законами.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета – 1993. – 25 декабря - № 237;

2. Федеральный Конституционный закон «О Правительстве Российской Федерации» от 17 декабря 1997г. № 2-ФКЗ;

3. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая);

4. Федеральный закон от 05 октября 2001г. № 137-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации»;

5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля. – 1997 г. № 122-ФЗ;

6. Федеральный Закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004г. № 172 ФЗ;

7. Федеральный закон от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

8. Указ Президента РФ от 17 августа 2000 г. «О структуре Федеральных органов исполнительной власти»;

9. Постановление Правительства «Об организации и проведении торгов по продаже, находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002г. № 808;

10. Закон Тюменской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 22 октября 2003 № 131;

11. Закон Тюменской области «О предельных нормативах предоставления земельных участков» от 7 апреля 2003 № 170;

12. Постановление Правительства Тюменской области от 23 мая 2005 г. N 36-п «О процедуре перевода земель или земельных участков из одной категории в другую»;

13. Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал Российского права. – 2005. № 11;

14. Земельное право России. Учебник / Под ред. Б.В. Ерофеев. М., ООО «Профобразование», 2002.

15. Земельные споры. Справочник собственника и арендатора / Л.Ю.Грудцына, М.Н.Козлова. – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 541 с.

16. Бобылев А.О. Некоторые проблемы регулирования земельных отношений органами местного самоуправления // Спорт: экономика, право, управление. 2008, - № 1 // СПС «КонсультантПлюс».

17. Ельникова Е.В. Некоторые вопросы наследования земельных участков // Нотариус. 2002, - № 2 // СПС «КонсультантПлюс».

18. Сосна С.А. Государственная собственность: есть ли предел приватизации // Государство и право. 2004. - № 12.

[1]
Конституция Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993, № 237.

[2]
Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал Российского права. – 2005. № 11. – С. 13

[3]
Земельное право России. Учебник / Под ред. Б.В. Ерофеев. М., ООО «Профобразование», 2002

[4]
Федеральный закон от 05 октября 2001г. № 137-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации»

[5]
Сосна С.А. Государственная собственность: есть ли предел приватизации // Государство и право. 2004. - № 12. – c. 8.

[6]
Земельные споры. Справочник собственника и арендатора / Л.Ю.Грудцына, М.Н.Козлова. – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – с.217-219.

[7]
Земельное право России. Учебник / Под ред. Б.В. Ерофеев. М., ООО «Профобразование», 2002.

[8]
Ельникова Е.В. Некоторые вопросы наследования земельных участков // Нотариус. 2002, - № 2 // СПС «КонсультантПлюс».

[9]
Земельные споры. Справочник собственника и арендатора / Л.Ю.Грудцына, М.Н.Козлова. – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – с.220.

[10]
Федеральный Конституционный закон «О Правительстве Российской Федерации» от 17 декабря 1997г. № 2-ФКЗ

[11]
Указ Президента РФ от 17 августа 2000 г. «О структуре Федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ. №21. Ст. 2168.

[12]
Федеральный закон от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. №35. Ст. 3506 .

[13]
Бобылев А.О. Некоторые проблемы регулирования земельных отношений органами местного самоуправления // Спорт: экономика, право, управление. 2008, - № 1 // СПС «КонсультантПлюс».

[14]
Закон Тюменской области «О предельных нормативах предоставления земельных участков» от 7 апреля 2003 № 170.