Составление реконструированного отчёта о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости доходным подходом. Для составления реконструированного отчёта о доходах используются данные местного рынка и данные из бухгалтерских отчётов. При этом данные из бухгалтерских отчётов в чистом виде использовать для целей оценки нельзя.
Основным принципом составления реконструированного отчёта о доходах является предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. При анализе недвижимости следует выделять компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Аналогично при оценке расходов следует выделять те расходы, которые направлены на поддержание функционирования бизнеса. Некоторые виды осуществленных расходов (собственник выполняет часть функций по управлению недвижимостью и др.), но не отраженных в отчётности, должны быть включены в реконструированный отчёт о доходах. Отдельные виды расходов, отраженные в отчётности (расходы, связанные с ведением бизнеса, амортизационные отчисления, подоходный налог с владельца, капиталовложения), должны быть исключены.
При прогнозировании денежных потоков для применения анализа дисконтированных денежных потоков капитальные расходы (инвестиции) вычитаются из чистого операционного дохода в том периоде, когда они были осуществлены. Подобная практика применяется при оценке проектов с предполагаемыми расходами на реконструкцию или модернизацию.