ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

по курсу «Гражданское право»

по теме: «Оценка недвижимости в банкротстве»

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ ПРОЦЕДУРЫ БАНКРОТСТВА

1.1 Сущность банкротства и причины возникновения неплатежеспособности предприятий

1.2 Методы выявления причин банкротства

1.3 Основные стадии процедуры банкротства

1.4 Методы и способы оценки объектов недвижимости в рамках процедуры банкротства

2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО «АЛЬТАИР», ПРИВЕДШЕЙ К КРИЗИСУ ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия

2.2 Основные показатели деятельности предприятия

2.3 Основные средства предприятия

3. МЕТОДЫ И СПОСОБЫ ВЫВОДА ООО «АЛЬТАИР» ИЗ КРИЗИСА

3.1 Оценка недвижимости предприятия и избавление от неликвидных активов

3.2 Методы оптимизации финансовых показателей предприятия

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ

Важнейшим институтом социально-экономических отношений является право частной собственности, непременное условие демократической рыночной экономики. Рыночная экономика основана на свободе индивида - человека и гражданина, на безусловном соблюдении его личных и имущественных прав и свобод, как свойственных ему от рождения, так и приобретенных впоследствии на законных основаниях. Собственность - это основа подлинной независимости человека и его уверенности в завтрашнем дне. В современных условиях, государство приняло на себя обязанность защищать частную собственность, обеспечивать ее неприкосновенность.

Права свободного использования частной собственности и занятия любой не запрещенной законом предпринимательской деятельностью предусматривает также и определенные обязанности. Существование института несостоятельности (банкротства) обусловлено несколькими причинами. Необходимо оградить экономический оборот и его участников от последствий неэффективной работы тех из них, кто проявил неспособность надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства, если эта неспособность приобретает стойкий характер. С одной стороны, возникает необходимость устранения из оборота такого его участника. С другой стороны, желательно попытаться сохранить его как производителя товаров, работ или услуг и работодателя. При этом в обоих случаях, поскольку, например, юридические лица отвечают всем своим имуществом, следует предотвратить обращение всего или большей части этого имущества на удовлетворение требований одного либо нескольких наиболее расторопных кредиторов и лишение остальных возможности получить хотя бы частичное удовлетворение. Наряду с этим нужно защитить интересы самого несостоятельного должника, и решение вопроса о его сохранении или ликвидации подчинить установленным законом процедурам.

Объявление предприятия банкротом - институт, завершающий систему мер, организующих и обеспечивающих конкурентную борьбу субъектов рынка, ведущих хозяйственную деятельность на свой риск и под свою ответственность, т.е. на началах предпринимательства. Вынужденное прекращение ведущего такую деятельность субъекта и есть реализация, с одной стороны, максимально возможного риска, а с другой - наивысшей степени его ответственности, поскольку он рискует и отвечает своим существованием.

Одним из методов финансового оздоровления обанкротившегося предприятия является избавление от неликвидных основных средств, в частности, от объектов недвижимости. Для успешной реализации недвижимости необходимо произвести ее предварительную оценку. Оценке подлежат практически все виды недвижимости, среди которых здания промышленного, социального или культурного назначения, комплексы производственных зданий; жилые дома, коттеджи, квартиры, административные и офисные помещения, склады и гаражи, земельные участки, садовые участки и т.д.; сооружения - дороги, мосты, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства.

Вышеизложенное определяет актуальность темы данной работы.

Теоретические и практические аспекты банкротства как экономического института с разной степенью полноты рассматривались в трудах И. Балабанова, В. Белолипецкого, И. Бланка, О. Ефимовой, В. Ковалева, Н. Колчиной, А. Константиновой, М. Крейниной, Е. Кузнецова, М. Лимитовского, Е. Лобановой, Л. Павловой, Р. Сайфулина, Н. Самсонова, О. Соколовой, Е. Стояновой, Т. Тепловой, Н. Тренева, Э. Уткина, И. Хоминич, А. Шеремета, П. Шуляка, Г. Александера, Дж. Бейли, Ю. Бригхема, 3. Боди, Дж. Ван Хорна, Л. Гапенски, Б. Коласса, Р. Колба, Л. Крушвица, X. Курца, Р. Мертона, С. Росса, Э. Хелферта, Р. Холта, Ч. Ли, Дж. Финнерти, У. Шарпа и др.

В работах М. Бойковой, С. Валдайцева, Н. Вараксиной, С. Кована, М. Масленникова, В. Мешалкина, Е. Овчаровой, О. Степановой, А. Тюриной большое внимание уделяется вопросам реструктуризации задолженности отечественных предприятий.

Цель исследования заключается в анализе проблем банкротства и оценки недвижимости в рамках данной процедуры. Осуществление поставленной цели потребовало решения следующих основных задач:

· проанализировать сущность банкротства и причины его возникновения;

· выявить методы выявления и прогнозирования банкротства;

· изучить пути и способы финансового оздоровления предприятия в краткосрочной и долгосрочной перспективе;

· изучить стадии процедуры банкротства;

· проанализировать и выявить методы и способы оценки недвижимости;

· проанализировать конкретное предприятие-банкрот и методы его финансового оздоровления.

Предметом исследования стали банкротство предприятия и методы его финансового оздоровления. Объект исследования - промышленное предприятие региона, осуществляющее финансовое оздоровление.

Теоретической и методологической основой послужили теоретические положения, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов по исследуемым проблемам, нормативные документы Российской Федерации. В работе применялись научные методы экономического, математического и финансового анализа; сравнения и аналогии; единства объективного и субъективного в развитии экономических процессов; статистического и математического моделирования.

Информационно-эмпирической базой стали данные статистических и финансово-экономических изданий России и других стран, информационной сети Интернет; материалы научных семинаров и конференций; статистическая информация Госкомстата Российской Федерации и Ростовского областного комитета государственной статистики; аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых; данные финансовой отчетности промышленных предприятий Ростовской области.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ ПРОЦЕДУРЫ БАНКРОТСТВА

1.1 Сущность банкротства и причины возникновения неплатежеспособности предприятий

Банкротством является признанная арбитражным судом неплатежеспособность должника, при которой его имущества недостаточно для удовлетворения требований кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнения обязанностей по уплате обязательных платежей. Результатом банкротства является принудительное прекращение хозяйственной деятельности Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части первой (постатейный)./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков. М., 2004. С. 79..

Причины банкротства могут быть разными. По терминологии дореволюционных русских юристов несостоятельность (банкротство) может быть «несчастная», «неосторожная», «злостная» или «злонамеренная» Шершеневич Г.Ф. Конкурсное право. Статут. М., 1992. С. 57..

Законодательство о несостоятельности (банкротстве) - одна из составных частей правового регулирования гражданского оборота и обеспечения его нормального функционирования Долинская В.В. Новый этап развития законодательства о несостоятельности (банкротстве).//Закон. 2003. № 8. С.3..

Исторически законодательство о несостоятельности начиналось и вплоть до конца XIX века являлось законодательством о несостоятельности исключительно физических лиц, а после этого и до наших дней оно включает нормы о несостоятельности также юридических лиц.

Правовой институт банкротства является сравнительно новой категорией для современного российского права. История законодательства о банкротстве в современной России началась с принятия 19 ноября 1992 г. Закона Российской Федерации «О несостоятельности (банкротстве) предприятий». С учетом более чем семидесятилетнего отсутствия в правовой практике, в частности, и в общественной жизни страны, в целом, такой категории, как банкротство, несомненно, названный Закон сыграл важную роль, «приучив» участников предпринимательской деятельности к ее существованию как неотъемлемому элементу рыночных отношений, дав возможность арбитражным судам, даже при относительно небольшом количестве дел этой категории, выработать определенные правила их рассмотрения.

Следующим шагом в формировании системы законодательства о банкротстве стало принятие Федерального закона №6-ФЗ от 08.01.1998 г. «О несостоятельности (банкротстве)», в котором были восполнены существовавшие ранее пробелы правового регулирования правоотношений в рамках банкротства, и была создана принципиально новая материальная и процессуальная система таких правоотношений.

Правительством Российской Федерации была подготовлена новая редакция закона о банкротстве, которая в конце 2001 года была внесена в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации. В период весенней сессии 2002 года новая редакция закона была принята Государственной Думой и одобрена Советом Федерации. Президент Российской Федерации отклонил принятый закон и представил к нему конкретные существенные замечания. После этого в период осенней сессии с учетом замечаний Президента Российской Федерации была принята Государственной Думой, одобрена Советом Федерации и подписана Президентом Российской Федерации новая редакция Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон О банкротстве). Несостоятельность (банкротство) определяется Законом О банкротстве как признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

В Законе О банкротстве (ст. 2) определен понятийный аппарат, используемый для целей данного закона. К наиболее важным относятся определения понятий несостоятельности (банкротства) и должника.

Несостоятельность (банкротство) определяется Законом О банкротстве как признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Должник - юридическое лицо, гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель, оказавшиеся не способными удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам или исполнить обязанность по уплате обязательных платежей в установленный законом срок. При этом к обязательным платежам относятся налоги, сборы и иные взносы в бюджет соответствующего уровня.

В Законе О банкротстве определены права кредиторов и уполномоченных органов (ст. 11) и процедуры принятия решений собранием кредиторов (ст. 12-19). В соответствии со ст. 11 правом на подачу заявления о признании должника банкротом обладают уполномоченные органы и конкурсные кредиторы, а также органы исполнительной власти в части взыскания задолженности по обязательным платежам.

Уполномоченные органы - это федеральные органы исполнительной власти, которые уполномочены Правительством РФ представлять в деле о банкротстве требования об уплате обязательных платежей и требований по денежным обязательствам, а также органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления.

Конкурсные кредиторы - это кредиторы по денежным обязательствам (за исключением уполномоченных органов и граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью, морального вреда, по оплате авторских вознаграждений, по обязательствам перед учредителями). Для реализации требований Закона О банкротстве предусмотрены процедуры финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства, мирового соглашения, моратория, по которым в законе даны необходимые определения.

Важным для применения Закона О банкротстве является определение признаков банкротства (ст. 3) отдельно для граждан и юридических лиц. Юридическое лицо считается банкротом, если денежные обязательства перед кредиторами и перед бюджетом по обязательным платежам не могут быть исполнены в течение трех месяцев, начиная с даты их исполнения. Соответственно, гражданин считается банкротом, если им не исполняются обязательства перед кредиторами, бюджетом в течение трех месяцев с даты их исполнения либо сумма его обязательств превышает стоимость его имущества.

Наличие признаков банкротства в соответствии с Законом О банкротстве определяется размером денежных обязательств за переданные товары, работы и услуги; обязательств по займам с учетом процентов, размером задолженности вследствие причинения вреда имуществу кредиторов (за исключением обязательств по выплате выходных пособий и оплате труда лицам по трудовому договору, по авторским договорам, обязательств перед учредителями, обязательств перед гражданами вследствие причинения вреда их жизни или здоровью), а также размером обязательных платежей (без учета штрафных и иных финансовых санкций). Указанные штрафные и иные финансовые санкции не учитываются при определении наличия признаков банкротства.

Специальными статьями Закона О банкротстве устанавливается очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 134-138).

Предпосылки банкротства следует рассматривать как взаимодействие целого комплекса причин, одни из которых являются внешними по отношению к предприятию, и на них у предприятия нет возможности влиять, или это влияние может быть слабым. Другие причины носят внутренний характер. Как правило, группа внутренних причин непосредственно зависит от организации работы на самом предприятии. Банкротство чаще всего является результатом совместного и одновременного воздействия всех причин.

Наиболее сильное влияние на финансово-хозяйственную деятельность предприятия оказывает современное состояние российской экономики и множество проблем, которые еще не решены.

Далее из причин банкротства можно выделить несовершенное законодательство в области хозяйственного права. Это касается отношений государства к производственной и предпринимательской деятельности, частого изменения законодательства, высокого уровня налогообложения, несовершенных условий экспорта и импорта и прочих проявлений регулирующей функции государства.

Кроме того, внешние причины банкротства включают в себя:

· банкротство должников,

· усиление международной и внутригосударственной конкуренции,

· демографические факторы,

· культурный уклад.

Внутренние причины неплатежеспособности предприятия могут быть как объективные, так и субъективные, а именно:

· непрофессиональный менеджмент,

· изношенное оборудование,

· падение спроса на выпускаемую продукцию,

· несоразмерный фонд потребления,

· отвлечение средств в краткосрочные финансовые вложения,

· неправильный выбор форм безналичных расчетов,

· большая кредиторская и дебиторская задолженность,

· отсутствие авансирования,

· наличие незавершенного производства,

· наличие сверхнормативного остатка товарно-материальных ценностей и многое другое.

Постановление Правительства РФ от 30 октября 2006 г. № 1373 «О реформе предприятий и иных коммерческих организаций» относит к числу наиболее характерных для современных предприятий проблем, препятствующих их эффективному функционированию в условиях сложившихся рыночных отношений:

1. Неэффективность системы управления предприятием, обусловленную:

· отсутствием стратегии в деятельности предприятия и ориентацией на краткосрочные результаты в ущерб среднесрочным и долгосрочным;

· недостаточным знанием конъюнктуры рынка;

· низким уровнем квалификации менеджеров и персонала, отсутствием трудовой мотивации работников, падением престижа рабочих и инженерно-технических профессий;

· неэффективностью финансового менеджмента и управления издержками производства.

2. Низкий уровень ответственности руководителей предприятий перед участниками (учредителями) за последствия принимаемых решений, сохранность и эффективное использование имущества предприятия, а также финансово-хозяйственные результаты деятельности предприятия.

3. Низкие размеры уставного капитала акционерных обществ.

4. Отсутствие эффективного механизма исполнения решений судов, особенно в части обращения взыскания на имущество должника.

5. Необеспеченность единства предприятия как имущественного комплекса, что снижает его инвестиционную привлекательность.

6. Высокие расходы на содержание объектов социально-культурного назначения и жилищно-коммунального хозяйства.

7. Практика перекрестного субсидирования и деформированная структура издержек производства вследствие дифференциации (по потребителям) цен и тарифов на товары и услуги естественных монополий, оказывающих существенное влияние на конкурентоспособность продукции российских предприятий.

8. Отсутствие достоверной информации о финансово-экономическом состоянии предприятия для акционеров (участников), руководителей предприятия, потенциальных инвесторов и кредиторов, а также для органов исполнительной власти.

1.2 Методы выявления причин банкротства

Выявление внутренних причин банкротства достигается путем проведения анализа финансового состояния конкретного предприятия.

Финансовое состояние - это совокупность показателей, отражающих наличие, размещение и использование финансовых ресурсов. Финансовое состояние является важнейшей характеристикой экономической деятельности предприятия. Она определяет конкурентоспособность предприятия, его потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает, в какой степени гарантированы экономические интересы самого предприятия и его партнеров по финансовым и другим хозяйственным отношениям.

Устойчивое финансовое состояние формируется в процессе всей производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

В ходе анализа для характеристики различных аспектов финансового состояния предприятия применяются как абсолютные, так и относительные показатели финансового состояния предприятия (финансовые коэффициенты).

Анализ финансовых коэффициентов заключается в сравнении их значений с базисными величинами, а также в изучении их динамики за отчетный период и за ряд лет. Для анализа финансового состояния предприятия и тенденций его изменения обычно достаточно сравнительно небольшого количества финансовых коэффициентов. Важно лишь, чтобы каждый из них отражал наиболее существенные стороны финансового состояния.

Постановлением Правительства РФ от 25 июня 2003 года № 367 утверждены Правила проведения арбитражным управляющим финансового анализа.

Правила определяют принципы и условия проведения арбитражным управляющим финансового анализа, а также состав сведений, используемых арбитражным управляющим при его проведении.

Финансовый анализ проводится на основании:

а) статистической отчетности, бухгалтерской и налоговой отчетности, регистров бухгалтерского и налогового учета, а также (при наличии) материалов аудиторской проверки и отчетов оценщиков;

б) учредительных документов, протоколов общих собраний участников организации, заседаний совета директоров, реестра акционеров, договоров, планов, смет, калькуляций;

в) положения об учетной политике, в том числе учетной политике для целей налогообложения, рабочего плана счетов бухгалтерского учета, схем документооборота и организационной и производственной структур;

г) отчетности филиалов, дочерних и зависимых хозяйственных обществ, структурных подразделений;

д) материалов налоговых проверок и судебных процессов;

е) нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность должника.

Для расчета коэффициентов финансово-хозяйственной деятельности должника используются следующие основные показатели:

а) совокупные активы (пассивы) - баланс (валюта баланса) активов (пассивов);

б) скорректированные внеоборотные активы - сумма стоимости нематериальных активов (без деловой репутации и организационных расходов), основных средств (без капитальных затрат на арендуемые основные средства), незавершенных капитальных вложений (без незавершенных капитальных затрат на арендуемые основные средства), доходных вложений в материальные ценности, долгосрочных финансовых вложений, прочих внеоборотных активов;

в) оборотные активы - сумма стоимости запасов (без стоимости отгруженных товаров), долгосрочной дебиторской задолженности, ликвидных активов, налога на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал, собственных акций, выкупленных у акционеров;

г) долгосрочная дебиторская задолженность - дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты;

д) ликвидные активы - сумма стоимости наиболее ликвидных оборотных активов, краткосрочной дебиторской задолженности, прочих оборотных активов;

е) наиболее ликвидные оборотные активы - денежные средства, краткосрочные финансовые вложения (без стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров);

ж) краткосрочная дебиторская задолженность - сумма стоимости отгруженных товаров, дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты (без задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал);

з) потенциальные оборотные активы к возврату - списанная в убыток сумма дебиторской задолженности и сумма выданных гарантий и поручительств;

и) собственные средства - сумма капитала и резервов, доходов будущих периодов, резервов предстоящих расходов за вычетом капитальных затрат по арендованному имуществу, задолженности акционеров (участников) по взносам в уставный капитал и стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров;

к) обязательства должника - сумма текущих обязательств и долгосрочных обязательств должника;

л) долгосрочные обязательства должника - сумма займов и кредитов, подлежащих погашению более чем через 12 месяцев после отчетной даты, и прочих долгосрочных обязательств;

м) текущие обязательства должника - сумма займов и кредитов, подлежащих погашению в течение 12 месяцев после отчетной даты, кредиторской задолженности, задолженности участникам (учредителям) по выплате доходов и прочих краткосрочных обязательств;

н) выручка нетто - выручка от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг за вычетом налога на добавленную стоимость, акцизов и других аналогичных обязательных платежей;

о) валовая выручка - выручка от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг без вычетов;

п) среднемесячная выручка - отношение величины валовой выручки, полученной за определенный период как в денежной форме, так и в форме взаимозачетов, к количеству месяцев в периоде;

р) чистая прибыль (убыток) - чистая нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода, оставшаяся после уплаты налога на прибыль и других аналогичных обязательных платежей.

Коэффициентами, характеризующими платежеспособность должника, являются:

1) Коэффициент абсолютной ликвидности, показывающий, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно, и рассчитываемый как отношение наиболее ликвидных оборотных активов к текущим обязательствам должника.

2) Коэффициент текущей ликвидности, характеризующий обеспеченность организации оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения обязательств.

3) Показатель обеспеченности обязательств должника его активами, характеризующий величину активов должника, приходящихся на единицу долга, и определяемый как отношение суммы ликвидных и скорректированных внеоборотных активов к обязательствам должника.

4) Степень платежеспособности по текущим обязательствам, определяющая текущую платежеспособность организации, объемы ее краткосрочных заемных средств и период возможного погашения организацией текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки. Степень платежеспособности определяется как отношение текущих обязательств должника к величине среднемесячной выручки.

Финансовая устойчивость - одна из важнейших характеристик финансового состояния предприятия, которая позволяет оценить стабильность его деятельности в свете долгосрочной перспективы. Она связана с общей финансовой структурой предприятия, степенью его зависимость от кредиторов и инвесторов.

Коэффициентами, характеризующими финансовую устойчивость должника, являются:

1) Коэффициент автономии (финансовой независимости), показывающий долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами, и определяемый как отношение собственных средств к совокупным активам.

2) Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (доля собственных оборотных средств в оборотных активах), определяющий степень обеспеченности организации собственными оборотными средствами, необходимыми для ее финансовой устойчивости, и рассчитываемый как отношение разницы собственных средств и скорректированных внеоборотных активов к величине оборотных активов.

3) Доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах, характеризующая наличие просроченной кредиторской задолженности и ее удельный вес в совокупных пассивах организации. Она определяется в процентах как отношение просроченной кредиторской задолженности к совокупным пассивам.

4) Показатель отношения дебиторской задолженности к совокупным активам определяется как отношение суммы долгосрочной дебиторской задолженности, краткосрочной дебиторской задолженности и потенциальных оборотных активов, подлежащих возврату, к совокупным активам организации.

Коэффициентами, характеризующими деловую активность должника, являются:

1) Рентабельность активов, характеризующая степень эффективности использования имущества организации, профессиональную квалификацию менеджмента предприятия и определяющаяся в процентах как отношение чистой прибыли (убытка) к совокупным активам организации. Показатели рентабельности более полно, чем прибыль, отражают окончательные результаты хозяйствования потому, что их величина показывает соотношение эффекта с наличными или использованными ресурсами. Их используют для оценки деятельности предприятия и как инструмент в инвестиционной политике и ценообразовании.

В частности, используются такие показатели рентабельности, как: рентабельность производственной деятельности (или окупаемость издержек); рентабельность продаж; рентабельность капитала (или доходность капитала).

При подсчете показателей рентабельности предприятие не ограничено какими-то рамками и может рассчитывать самые разные показатели, относящиеся к данной группе: экономическую рентабельность по чистой прибыли, финансовую рентабельность по чистой прибыли; общую рентабельность к производственным фондам, капиталоотдачу, оборачиваемость запасов, оборачиваемость дебиторской задолженности.

2) Норма чистой прибыли, которая характеризует уровень доходности хозяйственной деятельности организации, измеряется в процентах и определяется как отношение чистой прибыли к выручке (нетто).

Анализ хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, его положения на товарных и иных рынках включает в себя анализ внешних и внутренних условий деятельности должника и рынков, на которых она осуществляется.

При анализе внешних условий деятельности должника проводится анализ общеэкономических условий, региональных и отраслевых особенностей его деятельности.

При анализе внутренних условий деятельности должника проводится анализ экономической политики и организационно-производственной структуры должника.

Анализ рынков, на которых осуществляется деятельность должника, представляет собой анализ данных о поставщиках и потребителях (контрагентах).

Проводится анализ активов (имущества и имущественных прав) и пассивов (обязательств) должника, результаты которого указываются в документах, содержащих анализ финансового состояния должника.

Анализ активов проводится в целях оценки эффективности их использования, выявления внутрихозяйственных резервов обеспечения восстановления платежеспособности, оценки ликвидности активов, степени их участия в хозяйственном обороте, выявления имущества и имущественных прав, приобретенных на заведомо невыгодных условиях, оценки возможности возврата отчужденного имущества, внесенного в качестве финансовых вложений.

Анализ активов производится по группам статей баланса должника и состоит из анализа внеоборотных и оборотных активов.

Анализ внеоборотных активов включает в себя анализ нематериальных активов, основных средств, незавершенного строительства, доходных вложений в материальные ценности, долгосрочных финансовых вложений, прочих внеоборотных активов. Анализ оборотных активов включает в себя анализ запасов, налога на добавленную стоимость, дебиторской задолженности, краткосрочных финансовых вложений, прочих оборотных активов.

По результатам анализа всех групп активов в документах, содержащих анализ финансового состояния должника, постатейно указываются поквартальные изменения их состава (приобретение, выбытие, списание, создание) и балансовой стоимости в течение не менее чем 2-летнего периода, предшествовавшего возбуждению производства по делу о банкротстве, и периода проведения в отношении должника процедур банкротства и их доля в совокупных активах на соответствующие отчетные даты.

Анализ пассивов проводится в целях выявления внутрихозяйственных резервов обеспечения восстановления платежеспособности, выявления обязательств, которые могут быть оспорены или прекращены, выявления возможности проведения реструктуризации сроков исполнения обязательств.

Анализ пассивов проводится по группам статей баланса должника и состоит из анализа капитала, резервов, долгосрочных и краткосрочных обязательств.

В документах, содержащих анализ финансового состояния должника, кроме сведений об обязательствах, срок исполнения которых наступил, указываются сведения об обязательствах, срок исполнения которых наступит в ближайший месяц, 2 месяца, квартал, полугодие, год.

1.3 Основные стадии процедуры банкротства

Институт банкротства - комплексный правовой институт, сочетающий главным образом нормы гражданского и арбитражно-процессуального права. Однако нормы о банкротстве, в отличие от других норм гражданского права, могут быть реализованы только через судебные акты. Свидетельством этому является и тот факт, что законодатель в Законе о банкротстве 2002 г. исключил возможность так называемого «добровольного банкротства», т. е. банкротства, осуществляемого вне судебного процесса.

Судебный процесс по делам о банкротстве осуществляется на основании норм Арбитражного Процессуального Кодекса РФ и Закона о банкротстве.

Специфика защиты права (должника или кредиторов) при рассмотрении дел о банкротстве заключается в том, что целью рассмотрения дела арбитражным судом является не решение спора, не установление факта, имеющего юридическое значение, а урегулирование конфликта, возникшего из-за неспособности участника экономического оборота расплатиться по своим долгам. При урегулировании конфликта суд должен учитывать интересы множества лиц: самого должника, его работников и собственников имущества, кредиторов, а также публично-правовые, социально-экономические, а порою и политические интересы. Хотя внешне правовой целью возбуждения дела о банкротстве и является объявление должника банкротом, т.е. придание участнику экономического оборота особого статуса, позволяющего произвести расчеты с кредиторами, фактически институт банкротства в проекции на его судебную составляющую призван обеспечить более глубинные процессы, а именно, сохранение стабильности гражданского оборота. Именно поэтому процессуальные нормы законодательства о банкротстве являются особенными, направленными на создание условий, позволяющих, при наличии достаточно объективно существующего положения должника как несостоятельного, плавно, с минимальными потерями для общества, вывести должника временно (гражданин) или навсегда (юридическое лицо) из экономического оборота.

Такое многообразие стоящих перед судом, при рассмотрении дела о банкротстве, задач, предполагает создание, на уровне нормативного регулирования, соответствующих процессуальных условий, позволяющих учесть специфику этих дел. Это касается порядка обращения с заявлением и принятия судом заявления к производству, состава лиц, участвующих в деле, их полномочий и правового статуса, подготовки дела к судебному разбирательству и срока рассмотрения дела, использования примирительных процедур и исполнения судебного акта.

Традиционный арбитражный процесс делится на следующие стадии: возбуждение дела о банкротстве, подготовка дела к судебному разбирательству, судебное разбирательство, вынесение судебного акта, производство по пересмотру судебных актов и, как, особая стадия, прямо не являющаяся частью арбитражного процесса, но органично с ним связанная - исполнение судебных актов. Несомненно, что наличие этих стадий характерно и для дел о банкротстве.

Подготовка дела о банкротстве к судебному разбирательству, помимо арбитражного суда, осуществляется временным управляющим в ходе осуществления наблюдения. В соответствии со ст. 2 Закона, наблюдение - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности имущества должника, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов. В данной формулировке перечислены основные задачи наблюдения.

Арбитражный управляющий является одним из главных участников рассмотрения дела о банкротстве, во многом, наряду с арбитражным судом, определяющим успешность решения задач арбитражного судопроизводства при рассмотрении дел о банкротстве.

Специфика процессуального статуса арбитражного управляющего определяется тем, что он не является участником имущественного конфликта, вызванного несостоятельностью должника, поэтому прямой имущественный или иной интерес по отношению к результатам судебного разбирательства у него отсутствует. Основной задачей арбитражного управляющего является руководство процедурами банкротства, от чего зависит его доход как предпринимателя. Работу арбитражного управляющего можно сравнить с деятельностью по исполнению судебного акта, но, в большей степени, самостоятельной, поскольку основные пути решения стоящих перед ним задач определяются не судебным актом, а им самим. Необходимостью предоставления арбитражному управляющему возможности осуществления достаточно автономной, инициативной деятельности, определяется наделение его полным объемом равных с кредиторами и должником процессуальных прав.

По результатам судебного производства по делу о банкротстве арбитражный суд выносит либо решение, либо определение.

Решение выносится в случае разрешения дела по существу. В случае, если должник имеет признаки несостоятельности, оснований для введения реабилитационных процедур не имеется, суд выносит решение о признании должника банкротом и открытии в отношении него процедуры конкурсного производства (ст. 53 Закона О банкротстве). Если в ходе судебного разбирательства установлено, что должник признаков несостоятельности не имеет, а также, если банкротство является фиктивным, суд выносит решение об отказе в признании должника банкротом, которое является основанием для восстановления его дееспособности (ст. 55, 56).

Случаи, когда арбитражный суд по результатам судебного разбирательства выносит определение, можно условно разделить на две группы: при введении реабилитационной процедуры и при прекращении производства по делу (оставлении заявления без рассмотрения).

Законом предусмотрены две реабилитационные (другое наименование - реорганизационные) процедуры: внешнее управление и финансовое оздоровление. Решение об их введении принимается арбитражным судом в случаях, когда должник имеет признаки несостоятельности, но предполагается, что его платежеспособность может быть восстановлена. Определение о введении финансового оздоровления или внешнего управления является промежуточным судебным актом: в случае восстановления платежеспособности по результатам указанных процедур, арбитражный суд прекращает производство по делу (ст. 57), если же платежеспособность не восстановлена, арбитражный суд, как правило, принимает решение о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства (ст. 88, 119).

Прекращение производства по делу о банкротстве производится арбитражным судом в случаях: восстановления платежеспособности должника в ходе финансового оздоровления или внешнего управления, заключения мирового соглашения и утверждения его судом, отказа всех кредиторов от требований о признании должника банкротом, удовлетворения всех требований кредиторов, завершения конкурсного производства (ст. 57). Указанные случаи прекращения производства по делу о банкротстве можно квалифицировать как отсутствие правовой необходимости в продолжении рассмотрения дела ввиду выполнения целей банкротства - института материального и процессуального права.

1.4 Методы и способы оценки объектов недвижимости в рамках процедуры банкротства

В современной России законодательная база для оценочной деятельности была создана в 1998 году, когда был принят Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации». Он определил правовые основы регулирования деятельности оценщиков в отношении объектов оценки всех форм собственности для целей совершения сделок с ними.

Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих субъектам права собственности, для целей совершения сделок с объектами оценки и иных целей. В соответствии с Гражданским Кодексом (статья 212), «имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований». Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Это могут быть сделки купли-продажи, залога, ипотеки, внесения имущества в уставный капитал и так далее.

Настоящим законом устанавливается, что оценочной деятельностью считается деятельность соответствующих субъектов по определению рыночной или иной стоимости объектов оценки. При этом под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и обладают достаточной информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.:

· когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, и принуждение к совершению сделки с чьей-либо стороны отсутствует;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектам оценочной деятельности, а также юристам следует различать такие термины как цена и стоимость. Понятие «цена» характеризует сумму денег, полученную продавцом в результате продажи, либо выражает стоимостную ценность имущества, определенную сторонами сделки - обмене. Цена - это свершившийся факт. Стоимость - это предполагаемая цена, ожидаемая к получению в будущем.

Во всех случаях деятельность, связанная с самостоятельным определением гражданами, должностными лицами юридических лиц и прочими субъектами стоимости чего-либо «для целей сделок или иных целей», не является оценочной, регулируемой настоящим законом, хотя по своему содержанию таковой является. Основание для такого вывода: указанные лица не являются субъектами оценочной деятельности. Вместе с тем, проводя самостоятельную оценку, таким лицам следует иметь в виду, что любая заинтересованная сторона имеет право оспорить в судебном порядке сделку, осуществленную ими по цене, которую они определили самостоятельно. Это может быть, например, случай установления директором (в рамках своей компетенции) стоимости отчуждаемого акционерным обществом имущества при осуществлении сделки, не носящей характер крупной. Любой акционер может заявить иск о признании сделки недействительной по причине несоответствия стоимости имущества рыночной, в результате чего самому обществу нанесен ущерб.

Данное определение соответствует международным стандартам оценки, которые являются основой деятельности российских оценщиков.

Закон конкретизирует и объекты оценки, которыми считаются отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица - движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия; право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав. Земля как объект оценки данным законом не выделяется, но подразумевается.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет также случаи обязательного проведения оценки, требования к договору на оказание услуг по оценке, требования к содержанию отчета об оценке, основные права и обязанности оценщиков, условие страхования гражданской ответственности оценщиков, вводит обязательность лицензирования оценочной деятельности. Особую значимость представляет собой требование об отсутствии у специалистов по оценке имущественного или правового интереса в объекте оценки, так как независимость оценщика должна являться гарантом достоверности результата проведенной оценки.

Законом установлено, что право любых лиц на проведение оценки принадлежащего им имущества является безусловным правом и распространяется в том числе на повторную оценку.

Результаты любой оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством России. При оспаривании оценки заинтересованным могут являться собственник объектов оценки либо иные лица, которые имеют вещные права в отношении объектов оценки (например, акционеры акционерного общества).

Обжалование может быть произведено путем подачи жалобы в орган, уполномоченный Правительством РФ по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации. Подача искового заявления в суд в соответствии с установленной подведомственностью или в третейский суд может быть произведена в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Закон «Об оценочной деятельности в РФ» такой порядок не определил, следовательно, подача искового заявления должна осуществляться с учётом норм Арбитражно-процессуального кодекса РФ или Гражданского процессуального кодекса РФ.

В качестве главного основания для проведения оценки объектов оценки указывается договор между оценщиком и заказчиком. Вместе с тем, статьей 9 закона установлено, что суд, арбитражный и третейский суды самостоятельны в выборе оценщика. Отсюда можно делать вывод о том, что могут быть и иные основания для проведения оценки, а именно, оценка по определению суда, арбитражного суда, третейского суда. Однако, в соответствии с процессуальным законодательством, для разрешения вопросов, требующих наличия специальных познаний (в данном случае в области оценочной деятельности) суд назначает экспертизу, а не оценку. Эксперт, указанный в Определении суда, должен подготовить экспертное заключение. Другими основаниями проведения оценки могут быть также: постановление судебного пристава-исполнителя о назначении специалиста, постановление следователя, осуществляющего дознание.

Заказчик и оценщик, вступая при заключении договора на проведение оценки, в правоотношения, приобретают права и обязанности. Права оценщика, которые он имеет независимо от наличия или отсутствия соответствующей оговорки в заключенном между сторонами договоре, условно можно разбить на три группы.

Первая группа связана с собственно деятельностью, направленной на установление стоимости. Оценщик имеет право самостоятельно применять подходы к оценке и методы оценки; привлекать в случае необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов. Если выбор методов и подходов к оценке - это право оценщика, то заказчик, соответственно, не может устанавливать каких-либо ограничений этого права.

Вторая группа прав связана с самой возможностью оценщика выполнить работу по оценке в рамках заключенного договора. Очевидно, что без исходных данных оценщик такую работу выполнить не может. Поэтому законодательно закреплено его право получать от заказчика разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. Здесь необходимо повторить, что законодатель предусмотрел право получения оценщиком устной информации, очевидно предполагая, что он может её использовать в своей работе. В случае если неполучение от заказчика необходимой информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете. Здесь под существенным образом следует понимать субъективное восприятие оценщиком величины возможного отклонения. Оценщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения работы, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. Следует отметить, с учетом норм статьи 14 Закона основанием отказа в проведении оценки со стороны оценщика не может быть непредставление заказчиком сведений, составляющих государственную и коммерческую тайну. В действительности же представляется маловероятным, чтобы заказчик, которому требуется оценить какой-либо объект оценки, содержащий государственную тайну, заключил бы такой договор с оценщиком, не имеющим соответствующего допуска. В отношении коммерческой тайны по обычаям делового оборота между заказчиками и оценщиками условиями договора предусматриваются обязательства оценщика о неразглашении. Возмещение ущерба от такого разглашения регулируется законодательством России.

Оценщик имеет право отказаться от выполнения работ, если заказчик не предоставил ему необходимую для проведения оценки информацию либо не обеспечил соответствующие условия работы. Перечень такой информации перечислен в требованиях законодательства к отчету об оценке. Под созданием условий работы может выступать всё то, что стороны оговорили при заключении договора, например, обеспечение доставки оценщика для осмотра имущества за счет заказчика, предоставление рабочего места в офисе заказчика и так далее.

Третья группа прав связана с получением оценщиком возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного или третейского суда.

Возникновение оснований для проведения оценки влечёт за собой и возникновение обязанностей оценщика.

Во-первых, оценщик обязан соблюдать требования закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также принятых на его основе нормативно-правовых актов Российской Федерации и Субъектов Российской Федерации.

Во-вторых, оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и кодексе этики того объединения, на членство в котором оценщик ссылается в своем отчете. В имеющейся норме не сказано, что должен предоставлять по запросу заказчика. Очевидно, оценщик должен это делать по собственной инициативе. На практике это решается довольно просто: в текст договора об оценке включается пункт, гласящий о том, что оценщик предоставил заказчику соответствующую информацию. При кажущейся формальности, эти нормы направлены на то, чтобы заказчик, получил представление об обязанностях оценщика, форме результата оценки объекта оценки и т.д. с тем, чтобы в случае необходимости иметь возможность аргументировано отстаивать свои интересы.

В-третьих, оценщик обязан, по требованию заказчика, предоставить последнему лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение исполнителем профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Данная норма также направлена на защиту интересов потребителей оценочных услуг, которые должны быть уверены, что лицо (оценщик), с которым они вступают в правоотношения при заключении договора, имеет необходимые правомочия, а лицо, непосредственно производящее оценку (физическое лицо) имеет соответствующее образование и, вероятно, специальные познания. Это действительно важно, так как возможное последующее действие заказчика, в котором возможно будут использованы сведения из полученного отчёта оценщика, могут оспариваться заинтересованными сторонами. Неправомочность оценщика может стать основанием оспаривания самого действия.

В-четвертых, оценщик обязан сообщить заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки. В качестве таких обстоятельств могут быть:

· заинтересованность оценщика в объекте оценки либо иное нарушение принципа независимости оценщика;

· недостаточность полученной информации для проведения объективной оценки объекта оценки;

· приостановление лицензии оценщика, если это произошло в период проведения работ;

· возникновение у оценщика признаков, не удовлетворяющих лицензионным требованиям и условиям для осуществления оценочной деятельности, например, прекращение срока действия страховки, увольнение от оценщика - юридического лица последнего оценщика - специалиста и другие;

· оказываемое на оценщика давление со стороны заказчика или иных заинтересованных лиц;

· невыполнение заказчиком условий, возложенных на него договором.

В-пятых, оценщик обязан обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством. Говорить о сохранности документов в юридическом смысле можно только тогда, когда передача такой информации от заказчика к оценщику оформлено соответствующим документом. В противном случае утерю какого-либо документа оценщиком доказать невозможно. В ряде случаев, предусмотренных процессуальным законодательством, оценщик, как лицо, имеющее какую-либо информацию, необходимую для правового разрешения вопроса, может быть вызван в суд для дачи показаний в качестве свидетеля. Оценщик обязан, в случаях, предусмотренных действующим законодательством, предоставлять копии хранящихся отчетов или информации из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. В качестве иных уполномоченных органов могут быть органы прокуратуры, уполномоченный орган по оценочной деятельности, Счетная Палата Российской Федерации и другие.

В-шестых, оценщики (физические лица как носители знаний) обязаны раз в три года проходить повышение квалификации в области оценочной деятельности.

В-седьмых, оценщики обязаны хранить копии составленных отчетов в течение трех лет (совпадает с общим сроком исковой давности).

Нормативные стандарты определения стоимости регулируются Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519, положения которого «являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки».

Согласно этому положению, при заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки.

Согласно ст. 5 Закона об оценочной деятельности одним из объектов оценки является недвижимость. Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что наряду с обязательными субъектами любого рынка ? продавцом и покупателем ? на нем оперируют также государство и, как правило, профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и др.

Недвижимость ? это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо ? через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

· проведение или контроль регистрации собственности и сделок;

· зонирование территорий;

· архитектурно-строительный контроль;

· лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Виды стоимости объектов недвижимости отображены в вышеуказанном Постановлении. Согласно этому документу, кроме рыночной стоимости, допускается 9 видов других стоимостей. Под стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком подразумевается стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения объекта оценки означает сумму затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки. Примечательно, что эта сумма высчитывается в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки означает сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, а также с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки определяется исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из стоимости объекта в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на его утилизацию.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие выше указанных стоимостей. В зависимости от конкретной ситуации возникает необходимость обратиться к одному из упомянутых выше типов стоимости. Например, при вынужденной продаже объекта рассчитывается ликвидационная стоимость, а при оценке объектов, подлежащих реконструкции, выбирается инвестиционная стоимость, рассчитываемая для конкретного инвестора. При этом рыночная и инвестиционная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Помимо десяти видов стоимости, существует три главных подхода к оценке объекта недвижимости, каждый из которых применяется при анализе различных типов объектов: сравнительный, затратный и доходный.

Согласно постановлению №519, под сравнительным подходом понимается «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними». По мнению специалистов, в основе этого подхода лежит предположение, что разумный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется ему другая собственность с аналогичными свойствами. По определению этого подхода, аналогичный оцениваемому объект недвижимости должен быть похож на него по основным экономическим и техническим характеристикам, кроме того, его цена должна быть известна из сделки, состоявшейся при схожих условиях. Поэтому логично, что сравнительный подход наиболее действенен в самых насыщенных сегментах рынка, например при оценке типового жилья. Однако на сегодняшний день очень много сделок по купле-продаже недвижимости находится в теневом секторе, поэтому выяснить стоимость аналогичного объекта зачастую не так тривиально.

Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Этот подход базируется на предположении, что потенциальный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем на создание другого объекта аналогичной полезности. По мнению специалистов, такой подход наиболее удобен при оценке новый объектов, готовых для эффективного использования, так как вычеты на износ имущества достаточно сложно определить. Зачастую он применяется при оценке для целей страхования или определения налогооблагаемой базы.

Доходный подход означает совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этот подход традиционно основывается на том, что стоимость недвижимости, в которую инвестируются средства, должна равняться текущей оценке качества и количества дохода, которую она может принести, а чаще всего под этим подразумевается доход от сдачи в аренду. Возможность учитывать инвестиционный доход позволяет оценить перспективность вложений в данный объект недвижимости, поэтому обычно применяется при оценке крупных объектов коммерческой недвижимости, а в сегменте жилья свойственен, скорее, элитным апартаментам.

По мнению специалистов, у каждого из этих подходов есть свои существенные минусы. Сравнительный подход требует открытости рынка, которой в России не так легко достичь из-за несовершенства налогового законодательства и слишком большого количества теневых ресурсов. При затратном подходе сложно оценить стоимость земельного участка, на котором проводится новое строительство, а доходный подход не работает в условиях нестабильного рынка и трудно прогнозируемых темпов развития экономики. Поэтому обычно оценщики используют все доступные подходы, и определяют рыночную стоимость объекта на основе комплексной оценки.

2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО «АЛЬТАИР», ПРИВЕДШЕЙ К КРИЗИСУ ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия

Предприятие ООО «Альтаир» (г. Ростов-на-Дону) основано в 1994 году. В настоящий момент фирма осуществляет следующие виды строительных работ:

· Монтаж металлических конструкций и арматуры.

· Устройство конструкций из монолитного бетона.

· Устройство железобетонных конструкций.

· Свайные работы.

· Монтаж сборных бетонных конструкций.

· Монтаж сборных железобетонных конструкций.

· Кладка из камня, кирпича, блоков.

· Установка асбоцементных, гипсобетонных, арболитовых легкобетонных полимерных изделий.

· Устройство оснований и фундаментов.

· Выполнение функций генерального подрядчика.

· Выполнение строительно-монтажных работ для зданий и сооружений I и II уровня ответственности.

1. Подготовка строительной площадки.

2. Земляные работы:

- планировка площадей;

- разработка грунтов;

- укрепление и уплотнение грунтов;

- устройство дренажей, конструкций из камня.

3. Специальные работы в грунтах:

- подводно-технические работы (подводное бетонирование);

- свайные работы (все виды свай), включая буронабивные и буро-секущие сваи, погружение и извлечение шпунта;

- устройство противофильтрационных завес, закрепление грунтов.

4. Возведение несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений высотой более 40 метров при строительстве мостов и путепроводов, высотой до 40 метров при строительстве прочих сооружений:

- монтаж металлоконструкций и установка арматуры;

- устройство конструкций из монолитного бетона;

- устройство железобетонных конструкций;

- монтаж сборных железобетонных конструкций;

- кладка из камня, кирпича и блоков;

- установка деревянных конструкций и изделий.

5. Работы по устройству наружных инженерных сетей и оборудования:

- устройство колодцев, площадок, оголовков, лотков;

- устройство опор ЛЭП, линий промышленного и городского транспорта;

- прокладка сетей электроснабжения до 35 кВ;

- установка запорной арматуры;

- монтаж санитарно-технического оборудования;

- прокладка тепловых сетей с температурой теплоносителя до 115 град. С;

- прокладка сетей водоснабжения;

- прокладка канализационных сетей.

6. Работы по устройству внутренних инженерных систем:

- устройство систем вентиляции, кондиционирования воздуха;

- прокладка внутренних сетей электроснабжения до 1000 В;

- прокладка внутренних тепловых сетей с температурой теплоносителя до 115 градусов Цельсия;

- прокладка внутренних сетей водоснабжения;

- прокладка внутренних канализационных сетей;

- установка санитарно-технических приборов;

- устройство внутреннего освещения.

7. Работы по защите конструкций и оборудования:

- гидроизоляция строительных конструкций;

- антикоррозионная защита строительных конструкций;

- электрохимическая защита металлических сооружений.

8. Отделочные работы.

9. Монтаж технологического оборудования:

- подъемно-транспортного оборудования;

- весового оборудования;

- компрессорных машин, насосов и вентиляторов;

- технологических металлоконструкций;

- электротехнических установок;

- котельных установок и вспомогательного оборудования.

10. Контроль качества строительно-монтажных работ (в том числе контроль качества сварных соединений методом УЗД).

11. Транспортное строительство:

- строительство малых искусственных сооружений на дорогах и сооружений инженерной защиты;

- обустройство дорог.

12. Геодезические работы на стройплощадке:

- создание геодезической основы для строительства;

- разбивка внутриплощадочных, кроме магистральных, линейных сооружений или их частей, временных зданий (сооружений);

- создание внутренней разбивочной сети здания (сооружения);

- геодезический контроль точности геометрических параметров зданий (сооружений) и исполнительные съемки с составлением исполнительной геодезической документации;

- геодезические измерения деформаций оснований, конструкций зданий (сооружений) и их частей.

· Инжиниринговые услуги.

1. Проектный, технологический и строительный инжиниринг.

2. Посреднические работы и услуги в строительстве.

На предприятии ЗАО «Югдонстрой» работает более 500 человек. При этом фирма практически не прибегает к услугам субподрядчиков, которые осуществляют лишь незначительную часть отделочных работ.

Организационная структура предприятия представлена на рис. 2.1:

Рис 2.1 Организационно-финансовая структура ООО «Альтаир»

Предприятие предлагает полный спектр строительных работ и услуг со сдачей строительных объектов под ключ, занимаясь при этом, как промышленным, так и гражданским строительством.

Рынок сбыта строительных услуг предприятия можно сегментировать по географическому признаку (г. Ростов-на-Дону, близлежащие города: г. Новочеркасск, г. Шахты, г. Таганрог) и по технологическому принципу (промышленное строительство, гражданское строительство).

Для распределения строительной продукции, ООО «Альтаир» использует каналы нулевого уровня, то есть работает непосредственно с заказчиками. Структура службы сбыта предприятия - комплексная: преобладает территориальная структура, но есть также и ориентация на потребителя.

Прайс-лист предприятия на все виды строительных работ приведен ниже (см. таблицу 2.1-2.4).

Таблица 2.1

Прайс-лист ООО «Альтаир» стоимости проектных работ по состоянию на 01.03.2008 (данные внутренней статистики предприятия)

Таблица 2.2

Прайс-лист ООО «Альтаир» стоимости возведения «коробки» здания с материалами по состоянию на 01.03.2008 (данные внутренней статистики предприятия)

ООО «Альтаир» ведет строительно-монтажные работы только на основании рабочего проекта.

Таблица 2.3

Прайс-лист ООО «Альтаир» стоимости ремонтных и отделочных работ по состоянию на 01.03.2008 (данные внутренней статистики предприятия)

Ремонтные работы предприятие выполняет только на основании дизайн-проекта.

Таблица 2.4

Прайс-лист ООО «Альтаир» стоимости электромонтажных работ по состоянию на 01.03.2008 (данные внутренней статистики предприятия)

Сдача объекта входит в стоимость электромонтажных работ. При заключении договоров с заказчиками предприятие использует политику контрактных цен со строительством «под ключ». При этом на все виды ремонтно-строительных работ осуществляется гарантийное обслуживание.

ООО «Альтаир» при определении стратегии ценообразования использует метод премиальных наценок, при котором покупатель готов платить более высокую цену за обеспечение конкурентных преимуществ. Однако за последнее время на рынке строительных услуг появилось много конкурентов, которые предлагают более низкие цены, в результате чего выручка предприятия снижается.

Другой причиной снижения выручки является изменение подрядной системы в области промышленного строительства. В настоящий момент подавляющее большинство подрядов на строительство распределяются по системе конкурсных торгов. Выделим следующие изменения в структуре закупок строительных услуг государственными учреждениями:

· увеличение числа членов «закупочного центра» - решение по закупке принимает комиссия, создаваемая местным Отделом строительства и ЖКХ;

· возрастание роли главных специалистов местных администраций (например, главных архитекторов), которые, как правило, назначаются экспертами в закупочные (тендерные) комиссии и играют важную роль при принятии окончательного решения;

· увеличение размеров и стоимости строительных подрядов;

· обострение конкурентной борьбы;

· переход от системы личных продаж торговых агентов к системе командной торговли;

Однако отдел сбыта ООО «Альтаир» оказался не приспособлен к новым условиям, в результате чего большинство конкурсных торгов предприятие проиграло.

По вышеописанным причинам предприятие оказалось в состоянии банкротства. В результате конкурсного производства был назначен внешний управляющий предприятия.

Основные финансовые показатели предприятия приведены в следующем разделе.

2.2 Основные показатели деятельности предприятия

Выручка ООО «Альтаир» за последние 3 года отображена на рис. 2.2:

Рис 2.2 Объем выполненных работ и оказанных услуг ООО «Альтаир» в 2005-2007 гг., млн. руб.

Таким образом, за последние 3 года выручка предприятия в области гражданского строительства имела тенденцию к росту. Однако в области промышленного строительства за исследуемый период выручка упала практически втрое - с 1108,46 млн. руб. в 2005 году до 385,64 млн. руб. в 2007 году. Таким образом, отсутствие у предприятия стратегии по работе на конкурсных торгах пагубно сказывается на его деятельности.

Оказавшись перед фактом резкого снижения производства и реализации строительных услуг, ООО «Альтаир» вынуждено было искать пути загрузки производственной и строительной продукции альтернативными видами строительных услуг, соответствующей имеющимся технологическим возможностям и квалификации работающих, которые ограничены в виду того, что мощности предприятия десятилетиями формировались с ориентацией на крупносерийный масштаб строительства.

Основные хозяйственно-экономические показатели предприятия приведены в таблице 2.5.

Таблица 2.5 Показатели хозяйственной деятельности ООО «Альтаир» в 2005-2007 гг., млн. руб.

Баланс и отчет о прибылях и убытках ООО «Альтаир» приведены в приложении.

Таким образом, мы видим, что за исследуемый период выручка предприятия снизилась, за счет чего валовая прибыль предприятия упала на 12,53% в 2006 году и на 20,69% в 2007 году. Чистая прибыль предприятия также снизилась на 16,41% в 2006 г. и на 36,1% в 2007 г.

В результате уменьшения объема строительных работ снизилась их себестоимость. Основу удельного веса в себестоимости составляют потребляемые ресурсы, налоги и отчисления (73,7%), что в максимальной степени ставит зависимость цен на строительные работы, их покупательскую конкурентоспособность от стоимости этих ресурсов и величины налогов.

Активы и пассивы предприятия возросли. Однако активы ООО «Альтаир» возросли, за счет роста внеоборотных активов - в 2006 году на 150,13%, а в 2007 году - еще на 2%. Оборотные активы предприятия остались практически без изменений.

Пассивы ООО «Альтаир» выросли в первую очередь за счет заемного капитала. Если собственный капитал предприятия вырос на 28,53% в 2006 году и на 2,17% в 2007 году, то краткосрочные обязательства увеличились на 87,50% в 2006 году и на 22,05% в 2007 году. Следовательно, увеличение внеоборотных активов предприятия произошло за счет краткосрочных обязательств.

Численность персонала ООО «Альтаир» за исследуемый период незначительно возросла, в том числе и за счет сотрудников, занятых в производстве и строительстве. Однако из-за снижения объемов строительных работ среднемесячная заработная плата по предприятию выросла незначительно на 7,45% в 2006 году и на 21,78% в 2007 году, что было ниже уровня ее по промышленности России в целом.

Сводная таблица финансовых показателей предприятия приведена ниже (таблица 2.6):

Таблица 2.6 Сводная таблица финансовых показателей предприятия ООО «Альтаир» в 2005-2007 гг.

Коэффициенты рассчитывались по следующим формулам:

,

где ДС - сумма денежных активов предприятия на определенную дату;

КФВ-сумма краткосрочных финансовых вложений предприятия на определенную дату;

КО - сумма всех краткосрочных финансовых обязательств предприятия на определенную дату

,

где ДЗ - сумма дебиторской задолженности всех видов

,

где ОА - сумма всех оборотных активов предприятия

Методика расчетов данных показателей приведена ниже:

,

где СК- собственный капитал;

А - активы предприятия

,

где - сумма привлеченного заемного капитала

,

где ЗС - заемные средства;

СС - собственные средства

,

где ДК - долгосрочный капитал

,

где СОС - собственные оборотные средства;

ОА - оборотные активы

,

где Р_ОС - рентабельность основной деятельности предприятия;

П - прибыль от продаж;

С - себестоимость;

УР - управленческие расходы;

КР - коммерческие расходы

,

где Р_П - рентабельность продаж

,

где Р_ОК - рентабельность оборотного капитала;

ЧП - чистая прибыль;

ОА - ? оборотных активов

Рса = ЧП/A,

где Р_СА - рентабельность совокупных активов;

А - ? всех активов

,

где Р_СК - рентабельность собственного капитала;

СС - ? собственных средств

Коэффициент общей оборачиваемости активов (К_ООА)

Измеряет оборачиваемость средств, вложенных в активы и показывает, эффективно ли используются активы для получения дохода и прибыли.

,

где В - выручка от продаж;

СИ - стоимость имущества

Коэффициент оборачиваемости запасов (К_ОЗ)

Показывает скорость реализации запасов.

,

где СС - себестоимость продукции;

СЗ - средняя за период стоимость запасов

Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности (К_ОДЗ)

Показывает, сколько раз в год взыскивается дебиторская задолженность.

,

где ДЗ - средняя за период дебиторская задолженность

Время обращения дебиторской задолженности (Т_ОДЗ)

Характеризует средний период, необходимый для взыскания дебиторской задолженности.

,

где Д - количество дней в году (360)

Средний возраст запасов (СВЗ)

Показывает как долго содержались запасы.

Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала (К_ООК)

Характеризует скорость оборота всех оборотных активов.

,

где ОА - средняя за период сумма оборотных активов

Показатель Альтмана (Z) рассчитывается следующим образом:

Z = 1,5х₁+1,4х₂+3,3х₃+0,6х₄+0,999х₅ ,

,

где ОК- оборотный капитал

А - ? активов

,

где РК- резервный капитал;

НП - нераспределенная прибыль

,

где ПН - прибыль до налогообложения

,

где УК- уставной капитал;

ДК- добавочный капитал;

ЗО - ? заемных обязательств

,

где В - выручка от реализации

Важнейшим показателем, характеризующим финансовое положение, является платежеспособность предприятия. Оценка платежеспособности производится через коэффициенты ликвидности. Коэффициент абсолютной ликвидности, характеризующий способность предприятия покрыть свои краткосрочные обязательства перед кредиторами и банком за счет денежных средств и краткосрочных ценных бумаг меньше нормы. Коэффициент срочной ликвидности при нормативе 0,7-0,8 достиг уровня 0,27. Коэффициент текущей ликвидности - чуть больше нормы (1,02).

Наиболее мобильная часть оборотных средств - денежные средства и дебиторская задолженность за отчетный период возросла незначительно. Анализ показывает, что оборотные материальные и денежные средства, покрывались за счет привлечения краткосрочных заемных средств и находящейся в обороте предприятия кредиторской задолженности. К началу анализируемого периода ООО «Альтаир» привлекало на каждый рубль собственных средств 30 коп. заемных. Однако, в течение отчетного периода заемные средства уменьшились до 10 коп. на 1 рубль собственных вложений. В результате снижения прибыли, уменьшились показатели рентабельности.

Увеличить размер собственных оборотных средств в отчетном периоде ООО «Альтаир» практически не имело возможности по следующим причинам:

1. Часть полученной балансовой прибыли направлена на уплату налогов и санкций в федеральный, региональный и местный бюджеты.

2. Оставшаяся в распоряжении ООО «Альтаир» прибыль была направлена на содержание объектов основных средств.

В отчетном периоде ООО «Альтаир» ухудшило использование своего имущества, о чем свидетельствует коэффициент оборачиваемости оборотного капитала. На начало анализируемого периода он составлял 0,36, а на конец - 0,26.

Коэффициент оборачиваемости запасов снижен с 35,00 до 32,50. Коэффициент оборачиваемости активов снижен с 0,66 до 0,2. Это явилось результатом роста основных средств, которые отвлекли из хозяйственного оборота средства и привели к замедлению оборачиваемости оборотных средств ООО «Альтаир». В результате ухудшения показателей предприятия показатель Альтмана снизился с 2,82 в 2005 г. до 1,67 в 2007 г., отобразив банкротство предприятия.

Анализ финансового состояния ООО «Альтаир» в 2005-2007 гг. подтверждает необходимость осуществления специальных мероприятий по поддержке эффективной хозяйственной деятельности и восстановлению платежеспособности предприятия.

2.3 Основные средства предприятия

Основные фонды - это средства труда, которые многократно участвуют в производственном процессе, сохраняя при этом свою натуральную форму, постепенно изнашиваясь, переносят свою стоимость по частям на вновь создаваемую продукцию. Они подразделяются на производственные и непроизводственные фонды.

Производственные фонды участвуют в процессе изготовления продукции или оказания услуг. К ним относятся: станки, машины, приб оры, передаточные устройства и т.п.

Непроизводственные основные фонды не участвуют в процессе создания продукции. К ним относятся: жилые дома, детские сады, клубы, стадионы, поликлиники, санатории и т.п.

Для учета основных фондов, определения их состава и структуры необходима их классификация. Выделим следующие группы и подгруппы основных производственных фондов ООО «Альтаир»:

1. Здания (архитектурно-строительные объекты непроизводственного назначения).

2. Сооружения (инженерно-строительные объекты, создающие условия для осуществления процесса производства). Производственная база предприятия включает в себя:

· арматурный цех для изготовления арматурных каркасов;

· пропарочную камеру для изготовления сборных бетонных и железобенонных конструкций;

· механический и ремонтный цеха;

· столярный цех;

· производственную лабораторию.

3. Машины и оборудование в том числе:

· техника для производства земляных работ (2 экскаватора, 2 бульдозера, 7 погрузчиков);

· техника для погружения свай и шпунта ударным, гидравлическим способом и методом вибропогружения;

· специализированное оборудование для автоматической и полуавтоматической сварки металлоконструкций;

· электростанции ЭДС-100, ПЭС-10;

· подъемник автомобильный АГП-2204;

· кран на гусеничном ходу грузоподъемностью до 50 т.;

· 2 камнерезных станка;

· малая дорожная техника (2 виброплиты и 1 резчик швов);

· 4 автобетоносмесителя;

· автобетононасос;

· 3 автосамосвала;

· 1 автокран;

· 5 различных специализированных автомобилей.

4. Вычислительная техника (средства для ускорения вычислительных процессов и логических операций: ЭВМ, оборудование для сбора, фиксации и передачи информации и т.п.).

5. Транспортные средства (автомобили, мотоциклы, кары, тележки и т.д., кроме конвейеров, транспортеров, включаемых в состав производственного оборудования).

6. Инструмент (режущий, ударный, давящий, уплотняющий, а также различные приспособления для крепления, монтажа и т.д.), кроме специального инструмента и специальной оснастки.

7. Производственный инвентарь и принадлежности (предметы для облегчения выполнения производственных операций: рабочие столы, верстаки, ограждения, вентиляторы, тара, стеллажи и т.п.).

8. Хозяйственный инвентарь (предметы конторского и хозяйственного обеспечения: столы, шкафы, вешалки, сейфы, множительные аппараты и т.п.).

В зависимости от степени непосредственного воздействия на предметы труда и производственную мощность предприятия основные производственные фонды подразделяют на активные и пассивные. К активной части основных фондов относят машины и оборудование, транспортные средства, инструменты. К пассивной части основных фондов относят все остальные группы основных фондов. Они создают условия для нормальной работы предприятия.

Основные фонды учитываются в натуральном и стоимостном выражении. Учет основных фондов в натуральном выражении необходимы для определения технического состава и баланса оборудования; для расчета производственной мощности предприятия и его производственных подразделений; для определения степени его износа, использования и сроков обновления.

Удельный вес (в процентах) различных групп основных фондов в общей стоимости их на предприятии представляет структуру основных фондов.

В таблице 2.7 анализируется структура основных средств предприятия в 2005-2007 гг.

Таблица 2.7 Анализ структуры основных средств ООО «Альтаир» в 2005-2007 гг. (по состоянию на конец года), млн. руб.

На основании анализа данных таблицы 2.7 видно, что стоимость основных средств предприятия в исследуемый период возрастала. Однако капитализация активов происходила, в первую очередь, за счет зданий; их доля возросла с 69,73% в 2005 году до 83,98% в 2007 году. Таким образом, подавляющее большинство основных фондов предприятия - непроизводственные.

Обобщенные показатели использования основных средств следующие (табл. 2.8):

Таблица 2.8

Анализ эффективности использования основных средств ООО «Альтаир»

Формулы рассчитывались следующим образом:

,

где В - выручка от продажи;

СОС₁ - среднегодовая стоимость основных средств

,

,

где Q- объем производства (выручка);

Ф - стоимость основных фондов;

f - фондоотдача

,

где - изменение объема выручки с учетом изменения стоимости фондов

где - изменение объема выручки с учетом изменения фондоотдачи

где - изменение объема выручки за счет изменения фондоотдачи и стоимости фондов

Анализ данных, приведенных в таблице 2.8, показывает, что в результате увеличения стоимости основных средств в активах предприятия показатели фондоотдачи и фондоемкости ухудшились. Особенно снизились показатели фондоотдачи и фондоемкости активной части основных фондов. Таким образом, для того, чтобы преодолеть финансовый кризис, ООО «Альтаир» необходимо кардинальным образом пересмотреть структуру своих основных фондов.

3. МЕТОДЫ И СПОСОБЫ ВЫВОДА ООО «АЛЬТАИР» ИЗ КРИЗИСА

3.1 Оценка недвижимости предприятия и избавление от неликвидных активов

Важное значение для экономической деятельности предприятия имеет степень использования основных фондов.

Улучшение использования основных фондов способствует увеличению объема выпуска продукции, росту производительности труда, снижению себестоимости и увеличению прибыли, кроме того, ускоряется процесс обновления, основных фондов и уменьшаются потери от использования морально-устаревшего оборудования.

Существуют следующие виды денежной оценки основных фондов:

1. Оценка по первоначальной стоимости, т.е. по фактическим затратам, произведенным в момент создания или приобретения (включая доставку и монтаж), в ценах того года, в котором они изготовлены или приобретены.

По первоначальной стоимости основные фонды учитываются на балансе предприятия, поэтому она называется еще балансовой стоимостью.

По первоначальной стоимости основных фондов определяют амортизационные исчисления.

Следует заметить, что одинаковые основные фонды (станки, приборы, машины и т.д.), произведенные в разные годы, оцениваются различно, поскольку цены на них периодически меняются. Следовательно, нельзя получить истинного представления о динамике основных фондов за длительный период времени. В связи с этим требуется периодическая переоценка основных фондов по восстановительной стоимости.

2. Оценка по восстановительной стоимости, т.е. по стоимости воспроизводства основных фондов на момент переоценки. Эта стоимость показывает, во сколько обошлось бы создание или приобретение в данное время ранее созданных или приобретенных основных фондов. Учет основных фондов по восстановительной стоимости вносит единообразие в оценку фондов, более точно определяет их величину, дает возможность оценить динамику и структуру основных фондов. Такая переоценка основных фондов весьма трудоемка и требует высокой квалификации работников, поэтому проводится она довольно редко.

Основные фонды в процессе эксплуатации постепенно изнашиваются и теряют свою первоначальную или восстановительную стоимость.

3. Оценка по первоначальной или восстановительной с учетом износа (остаточной стоимости), т.е. по стоимости, которая еще не перенесена на готовую продукцию. Такая оценка дает реальное представление о величине основных фондов, позволяет определить величину потерь при преждевременном списании основных фондов при их замене или реконструкции.

Под амортизацией понимается процесс перенесения стоимости основных фондов на создаваемую продукцию. Осуществляется этот процесс путем включения части стоимости основных фондов в себестоимость произведенной продукции (работы). После реализации продукции предприятие получает эту сумму средств, которую использует в дальнейшем для приобретения или строительства новых основных фондов.

Для улучшения финансовых показателей предприятию следует избавиться от пассивной, непроизводственной части основных фондов, а именно зданий. В таблице 3.1 приведены сведения по данному виду основных средств ООО «Альтаир».

Таблица 3.1

Текущая стоимость непроизводительной части

основных средств ООО «Альтаир» (по состоянию на 1 января 2008 г.)

Предлагается продать следующие виды непроизводственных основных средств (таблица 3.2):

Таблица 3.2

Виды зданий ООО «Альтаир» намеченных к оценке и продаже

Для улучшения финансовых показателей предприятию предлагается избавиться от непрофильных активов - оставить в распоряжении предприятия административный комплекс, а от остальных зданий отказаться.

Поскольку общежитие гостиничного типа потенциальный покупатель может использовать под гостиницу, либо под аренду офисных помещений осуществим оценку его стоимости затратным способом (таблица 3.3).

Таблица 3.3 Данные о доходе от владения общежитием гостиничного типа ООО «Альтаир»

Следовательно, данный объект недвижимости может быть реализован в 2,74 раза дороже его остаточной стоимости.

Поскольку доход с гаража определить представляется проблематичным, оценим его стоимость затратным методом. Данные о физическом износе здания представлены в таблице 3.4

Таблица 3.4 Расчет физического износа здания гаража ООО «Альтаир»

К участку земли не применим затратный метод. Использование доходного метода также невозможно из-за большого количества вариантов его использования. Поэтому употребим сравнительный метод.Расчет стоимости участка земли представлен в таблице 3.5

Таблица 3.5 Стоимость участка земли ООО «Альтаир», определенная сравнительным методом

Следовательно, общая выручка от продажи непрофильных активов составит 15977,3 млн. руб. Для удобства округлим этот показатель до 16000 млн. руб.

3.2 Методы оптимизации финансовых показателей предприятия

Программа финансового оздоровления ООО «Альтаир» предусматривает комплекс мероприятий, включающих:

· повышение надежности и качества строительных услуг, восстановление и ремонт ранее построенных объектов (по их заказам);

· проведение глубоких маркетинговых исследований, развитие дилерской сети предприятия, совершенствование структуры управления, оптимизация работы на конкурсных торгах;

· сокращение издержек производства, увеличение выручки предприятия с помощью внедрения прогрессивных форм строительства, и развития новых видов деятельности;

· приобретение строительной техники по лизингу с увеличением периода погашения ее стоимости техники в соответствии со сроком службы;

· осуществление эффективных инвестиционных и инновационных проектов;

· совершенствование технологии и организации строительства, сокращение численности работников;

· снижение расходов топливно-энергетических ресурсов.

Главным направлением хозяйственной деятельности ООО «Альтаир» по выходу из кризисного состояния является увеличение объемов выручки, за счет следующих действий:

· продажи непрофильных активов,

· полного погашения кредиторской задолженности,

· привлечения лизинговых средств,

· развития нового вида деятельности - продажи строительных материалов.

Для обеспечения успеха в конкурентной борьбе с другими строительными предприятиями представляется нецелесообразным снижать цены на оказываемые работы и услуги. Более разумным кажется подойти к этой проблеме «с другого конца» и увеличить рентабельность предприятия путем уменьшения себестоимости оказываемых строительных работ и услуг. Для этого необходимо развивать практику закупки строительного оборудования в лизинг.

Под лизингом понимают имущественные отношения, при которых одна организация (пользователь-лизингополучатель) обращается к другой (лизинговой компании) с просьбой приобрести необходимое оборудование и передать его ей в пользование.

Лизинг - это вид инвестиционной деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных заемных средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по действующей классификации к основным средствам, кроме земельных участков и других природных объектов, а также объектов, запрещенных к свободному обращению на рынке.

Имущество, переданное в лизинг, в течение всего срока действия договора лизинга, является собственностью лизингодателя, за исключением имущества, приобретаемого за счет бюджетных средств.

Условия постановки лизингового имущества на баланс лизингодателя или лизингополучателя определяется по согласованию между сторонами договора лизинга.

В договоре лизинга может быть предусмотрено право выкупа лизингового имущества лизингополучателем по истечении или до истечения срока договора.

Лизингодатель вправе использовать лизинговое имущество в качестве залога, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду (лизинг) определенному лицу. С момента поставки лизингового имущества лизингополучателя к нему переходит право предъявления претензий продавцу в отношении качества, комплектности, сроков поставки имущества и других случаев ненадлежащего выполнения договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингополучателем.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требованием, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю.

Рынок лизинговых услуг характеризуется многообразием форм лизинга, моделей лизинговых контрактов и юридических норм, регулирующих лизинговые операции.

При выделении видов лизинга исходят, прежде всего, из признаков их классификации, которые характеризуют: отношение к арендуемому имуществу; тип финансирования лизинговой операции; тип лизингового имущества; состав участников лизинговой сделки; тип передаваемого в лизинг имущества; степень окупаемости лизингового имущества; сектор рынка, где проводятся лизинговые операции; отношение к налоговым, таможенным и амортизационным льготам и преференциям; порядок лизинговых платежей.

В лизинг может передаваться практически любой объект активной части основных фондов, если он не уничтожается в производственном цикле. В зависимости от характера объекта лизинга различают лизинг движимого имущества (машинно-технический лизинг) и лизинг недвижимого имущества. В строительстве объектами движимого лизинга могут быть:

· транспортные средства (грузовые и легковые автомобили, панелевозы, автомобильные краны, пневмоколесные краны, передвижные электростанции и компрессоры, вертолеты и др.);

· строительная техника (землеройные машины - экскаваторы, бульдозеры, скреперы, автогрейдеры; подъемно-транспортные машины - башенные краны, гусеничные краны, автогидроподъемники, строительные подъемники, погрузчики и др.);

· смесительные машины и средства малой механизации (бетоносмесители и растворосмесители, бетононасосы, транспортеры ленточные, сварочные агрегаты и др.);

· механизированный инструмент (инструменты с электроприводом и пневмоприводом - сверлильные машины, шлифовальные машины, трамбовки, отбойные молотки и др.);

· мобильные заводы (щебеночные, растворо-бетонные и др.);

· средства вычислительной техники;

· другое строительное оборудование, механизмы и приборы.

Как правило, в лизинговой сделке принимают участие три субъекта: лизингодатель, лизингополучатель и продавец оборудования, т.е. поставщик.

Лизингодателем в строительстве могут являться:

· управление механизации, передвижные механизированные предприятия и другие, в уставе которых предусмотрен этот вид деятельности;

· финансовая лизинговая компания, создаваемая специально для осуществления лизинговый операций, основной и фактически единственной функцией, которой является оплата имущества, т.е. финансирование сделки;

· специализированная лизинговая компания, которая в дополнение к финансовому обеспечению сделки берет на себя комплекс услуг нефинансового характера: содержание и ремонт имущества, замену изношенных частей, консультации по его использованию и т.д.;

· любая фирма или предприятие, для которых лизинг непрофилирующая, но и не запрещенная уставом сфера предпринимательства и, которые имеют финансовые источники для проведения лизинговый операций.

Лизингополучателем может быть любое юридическое лицо независимо от формы собственности: государственные и муниципальные унитарные предприятия (организации), кооперативы, хозяйственные товарищества или общества.

Поставщиком имущества может быть также любое юридическое лицо: производитель имущества, снабженческо-сбытовая, торговая организация и т.д.

Схема лизинговой сделки такова: будущий лизингополучатель, нуждающийся в определенных видах имущества, самостоятельно подбирает располагающего этим имуществом поставщика. В силу отсутствия собственных средств и доступа к заемным средствам для приобретения имущества в собственность он обращается к будущему лизингодателю, имеющему необходимые средства, с просьбой об его участии в сделке. Это участие лизингодателя выражается в покупке им имущества у поставщика в собственность и последующей его передаче лизингополучателю во временное пользование на оговоренных в лизинговом соглашении условиях.

В зависимости от экономических условий число участников сделки может расширяться или сокращаться. Кроме перечисленных трех сторон в ряде случаев в сделке могут принимать участие брокерские лизинговые фирмы, которые непосредственно не занимаются предоставлением имущества, а выполняют роль посредников между поставщиком, лизингодателем и лизингополучателем. За рубежом при крупных многомиллионных сделках количество участников может увеличиваться до 6-7, в числе них могут быть брокерские фирмы, трастовые корпорации, финансирующие учреждения и т.д.

Состав участников сделки сокращается при операционном лизинге, если поставщиком и лизингодателем является одно и то же лицо, например, управление механизации, которая выступает как лизинговая компания. В таких случаях вопросами лизинга занимаются дочерние фирмы или филиалы в составе предприятий-производителей службы управления маркетингом.

При выделении видов лизинга исходят из признаков классификации: состав участников сделки, тип передаваемого в лизинг имущества, степень его окупаемости, условия амортизации и отношение к налоговым и амортизационным льготам, объем обслуживания, сектор рынка, где проводятся операции, характер лизинговых платежей.

1. В зависимости от состава участников сделки в строительной отрасли различают:

a. прямой лизинг;

b. возвратный лизинг, учитывая складывающуюся конъюнктуру на рынке строительных услуг, можно предположить, что этот вид лизинга в наибольшей степени отвечает задачам небольших строительных фирм, поскольку он позволяет им гибко и оперативно решать свои проблемы;

c. косвенный лизинг.

2. По типу имущества различают:

a. лизинг движимости (машинно-технический лизинг);

b. лизинг недвижимости.

В строительной отрасли возможен лизинг имущества, уже бывшего в эксплуатации. Объект лизинга в данной ситуации передается в пользование не по первоначальной, а по оценочной стоимости.

Обращение к этому виду лизинга выгодно как инвестору, так и пользователю. Предприятие-поставщик (управление механизации) самостоятельно или через лизинговую компанию предоставляет в лизинг уже бывшее в эксплуатации, но в данный момент простаивающее машинно-техническое оборудование (имущество). Тем самым оно компенсирует свои убытки от вынужденных простоев. Предусмотрев в договоре лизинга срок, когда ему может понадобиться имущество, предприятие-поставщик получить его обратно и снова сможет эксплуатировать.

Строительная организация, выступающая в роли генерального подрядчика, в данном виде лизинга может привлечь относительно невысокая стоимость имущества, что позволяет выполнять работы собственными силами.

3. По степени окупаемости имущества выделяют:

a. лизинг с полной окупаемостью;

b. лизинг с неполной окупаемостью.

4. В зависимости от условий амортизации различают:

a. лизинг с полной амортизацией;

b. лизинг с неполной амортизацией.

5. По объему обслуживания передаваемого в лизинг имущества выделяют:

a. чистый лизинг;

b. лизинг с полным набором услуг;

c. лизинг с частичным набором услуг.

В настоящее время в строительстве в РФ еще не сложилась инфрастуктура рынка лизинговых услуг, и практически пока нет таких лизинговых компаний, которые смогли бы обеспечить должное техническое обслуживание объектов лизинга.

6. В зависимости от сектора строительного рынка, где проводятся лизинговые операции, выделяют:

a. внутренний лизинг;

b. внешний (международный) лизинг.

Внешний лизинг в свою очередь подразделяют на экспортный и импортный лизинг.

7. По отношению к налоговым и амортизационным льготам различают:

a. фиктивный лизинг, если сделка носит спекулятивный характер и заключается исключительно с целью извлечения наибольшей прибыли за счет получения необоснованных налоговых и амортизационных льгот;

b. действительный лизинг, если при проведении сделки указанная выше цель не является основной и определяющей.

8. По характеру лизинговых платежей различают:

a. лизинг с денежным платежом, если все платежи производятся в денежной форме;

b. лизинг с компенсационным платежом, когда платежи в строительстве осуществляются в форме предоставления лизингодателю жилых помещений (квартиры), офисных помещений или в форме оказания встречной услуги;

c. лизинг со смешанным платежом, когда сочетаются перечисленные в первых двух случаях формы оплаты.

Лизинговый процесс подразделяется на три этапа. На первом этапе осуществляется подготовка ряда документов:

1. заявки, получаемой лизингодателем от будущего лизингополучателя;

2. анализа платежеспособности лизингополучателя и эффективности лизингового проекта;

3. заказа-наряда, направляемого поставщику лизингодателем;

4. кредитного договора, заключаемого лизинговой строительной компанией с банком о предоставлении ссуды для проведения лизинговых сделок.

На втором этапе заключается лизинговая сделка в двух-трехсторонних договорах. Осуществляемые на этом этапе лизинговые процедуры оформляются в следующих документах:

1. договоре купли-продажи объекта лизинга;

2. акте приемки объекта лизинга в эксплуатацию;

3. лизинговом соглашении;

4. договоре на техническое обслуживание передаваемого в лизинг имущества;

5. договоре на страхование объекта лизинга.

Третий этап лизингового процесса - это период использования объекта лизинга. На данном этапе лизинговые операции отражаются в бухгалтерском учете и отчетности: производится выплата лизингодателю лизинговых платежей, а после окончания срока лизинга оформляются отношения по дальнейшему использованию имущества.

Предприятию ООО «Альтаир» следует разрабатывать свои лизинговые программы на основании приведенных выше рекомендаций. Лизингодателя предпочтительнее искать в г. Ростове-на-Дону, среди крупных ростовских банков, которые осуществляют лизинговые операции.

Предлагается следующий ассортимент строительных материалов, предназначенных для оптовой продажи:

· Гипсокартон КНАУФ.

· Шпатлевки.

· Штукатурки.

· Крепеж.

· Инструмент.

· Электроинструмент.

· Герметики, монтажные пены.

· Водоэмульсионные краски.

· Эмали.

· Обои.

· Клея.

· Утеплители.

· Модульные гипсокартонные системы.

· Гипсовые профильные конструкции.

· Гнутый(арочный) профиль.

Приведенные выше мероприятия отображены в таблице 3.6.

Таблица 3.6 Финансовое оздоровление ООО «Альтаир»

Таким образом, в результате избавления от непрофильных активов возможно финансовое оздоровление предприятия ООО «Альтаир».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Возникновение проблемы восстановления платежеспособности предприятия в российской экономике напрямую связано с введением правового регулирования деятельности хозяйствующих субъектов, характеризуемой явлениями финансовой несостоятельности (банкротства). Потребность такого регулирования отвечает интересам, как государства - в создании правового поля для осуществления мер оздоровления структур, не адаптируемых или плохо адаптированных в условиях рыночной экономики, так и собственников - в осуществлении возможностей развития в условиях реальной конкуренции.

Ликвидация безнадежно неплатежеспособных предприятий является положительной мерой, которая выводит неэффективное предприятие из числа действующих.

Банкротство - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Процедура банкротства часто является положительной мерой и для предприятия - должника. Она позволяет ему погасить свои обязательства за счет оставшегося имущества и затем, освободившись от долгов, начать новое дело.

Системы прогнозирования банкротства, разработанные зарубежными и российскими авторами, включают в себя от двух до семи ключевых показателей, характеризующих финансовое состояние коммерческой организации. Существуют количественные и качественные методы прогнозирования банкротства.

Выделение дел о банкротстве в особую категорию вызвано, прежде всего, целью их рассмотрения. Таковой является установление факта несостоятельности или состоятельности субъектов гражданских правоотношений. Учитывая специфику процедуры банкротства, правовые и социальные последствия объявления должника банкротом, законодатель установил особый, достаточно отличающийся от общего, процессуальный порядок рассмотрения дел о банкротстве.

Арбитражный управляющий (временный управляющий, внешний управляющий, конкурсный управляющий) является одним из главных участников рассмотрения дела о банкротстве, во многом наряду с арбитражным судом определяющим успешность решения задач арбитражного судопроизводства при рассмотрении дел о банкротстве.

В рамках процедуры банкротства производится избавление от излишней недвижимости с ее предварительной оценкой. Оценочная деятельность в России получила свое активное развитие в начале 1990-х годов, одновременно с переходом экономики страны на рыночные отношения. Особую значимость приобрела деятельность оценщиков недвижимого имущества в связи с быстрым и бурным развитием рынка недвижимости, т.е. резким увеличением числа сделок купли-продажи как жилых, так и нежилых объектов.

Несмотря на активную практическую деятельность оценщиков всех направлений, законодательной (правовой) базы до середины 1998 г. она не имела.

В июле 1998 г. Государственной думой был принят закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Он определил правовые основы регулирования деятельности оценщиков в отношении объектов оценки всех форм собственности для целей совершения сделок с ними.

Нормативные стандарты определения стоимости регулируются Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519. Традиционными методами оценки считаются: подход по затратам, подход по сравнимым продажам и подход по доходам. Все они широко применяются российскими оценщиками на практике при определении различных видов стоимости, как жилой, так и нежилой недвижимости.

В данной работе было проанализировано финансовое состояние конкретного предприятия, занимающегося строительной деятельностью - ООО «Альтаир». В результате снижения объемов продаж и бесконтрольного увеличения основных средств за счет проведения краткосрочного кредитования и перекредитования, предприятие было объявлено банкротом. Процедуры финансового оздоровления, предложенные в работе, включают в себя следующее:

1) продажа непрофильных активов с их предварительной оценкой доходным, затратным и сравнительным методами и погашение кредиторской задолженности;

2) развитие новых видов деятельности, снижение себестоимости строительных работ.

В результате осуществления предложенных мероприятий возможно финансовое оздоровление ООО «Альтаир».

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский Кодекс РФ. Ч. I,II.

2. Федеральный Закон №135-ФЗ от 7.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской федерации».

3. Федеральный закон №127-ФЗ от 26.10.2002 «О банкротстве».

4. Постановление правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

5. Альтов В.В. Анализ финансового состояния компании. Основные подходы к проведению анализа финансового состояния предприятия. - М., 2003.

6. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия: Учеб. Пособие для вузов/Под ред. проф. Н.П. Любушина. - М., 2001.

7. Антикризисное управление: Учебное пособие/ рук. авт. колл. проф. И.К. Ларионов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2005.

8. Витрянский В.В. Банкротство: ожидание и реальность //Экономика и жизнь, 2002. № 49.

9. Грачев И. Постатейный комментарий к действующему закону «Об оценочной деятельности». - М., 2005.

10. Долинская В.В. Новый этап развития законодательства о несостоятельности (банкротстве).//Закон. 2003. № 8.

11. Ефремов А.Г., Тутова О.Н., Луценко Н.Е. Совершенствование деятельности строительных предприятий в рыночных условиях. - М., 2005.

12. Как избежать банкротства. Рецепты финансового оздоровления/М.И. Гизатуллин - М.: ЗАО «Гросс-Медиа Ферлаг», 2004.

13. Кириченко В. Кризисное управление: принятие решений на краю пропасти.// Менеджмент в России и за рубежом. 2003. №2.

14. Ковалев А.И., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. - Изд. 4-е, исправл., доп. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2005.

15. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части первой (постатейный)./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков. - М., 2004.

16. Кузьминов Н.Н. Страхование и оценка коммерческой и промышленной недвижимости. // Семинар по теме «Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации». Доклад. - М., 2006.

17. Матюхин А.Б., Немчин А.М. Организация строительства. - Учебное пособие. - Л.: ЛИЗИ, 2006.

18. Медведева М.А. Оценка недвижимости как одно из направлений оценочной деятельности. // Вестник Омского университета, 1999, Вып. 2.

19. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. - М.: Дело, 1992.

20. Питерс Т., Уотермен Р. В поисках эффективного управления (опыт лучших компаний). - М.: Прогресс, 1996.

21. Раицкий К.А. Экономика предприятия: Учебник для вузов.- М., 1999.

22. Рипполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности. - М., 2001.

23. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. - М., 2004.

24. Смирнова И.И.Сравнительная характеристика методов прогнозирования банкротства.// Менеджмент. 2005. №1.