1

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ФИЛИАЛ В Г. НАРО-ФОМИНСКЕ

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.

2007 г.

СОДЕРЖАНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот не давно, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Актуальность темы велика, так как знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. В данной работе под объектом понимается рынок жилой недвижимости, а изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ это предмет нашей дипломной работы.

Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельные вещи или их совокупность (включая деньги и ценные бумаги). К имуществу отно-сятся также имущественные права, работы и услуги, информация, интел-лектуальная собственность и другие нематериальные блага (статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, в широком смысле имущество включает совокупность вещей, прав, требований и обя-занностей (долгов). Все составляющие имущества являются объектом гражданских прав и поэтому могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом отчуждении неизбежно встает вопрос об оценке имущества. Итак, имущество - материальные объекты и немате-риальные блага, обладающие полезностью и стоимостью и подлежащие по этим причинам денежной оценке. Понятие имущества тесно связано с оп-ределенными юридическими отношениями (имущественными отношения-ми, имущественными правами), которые также подлежат оценке.

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определя-ется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, це-ленаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, при-носимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сег-мента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущест-ва является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объ-екта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет сово-купности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окруже-ния. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент време-ни. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности явля-ется необходимым условием функционирования рыночной экономики.

В дипломной работе поставлены следующие задачи:

· Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;

· Изучить рынок жилой недвижимости г. Наро-Фоминска;

· Оценить выбранные объекты недвижимости различными методами;

· Проанализировать полученные результаты;

· Разработать рекомендации по повышению эффективности управления недвижимостью.

Исходя из поставленных задач структура дипломной работы следующая:

В теоретической части дано понятие рынка недвижимости как специфического сектора экономики, раскрыты отличительные особенности данного рынка, даны сущностные характеристики объекта, рассмотрены понятия определяющие стоимость имущества.

В практической части осуществлена оценка жилой недвижимости в г.Наро Фоминске. При этом применены сравнительного и доходного анализа. Результаты анализа обобщены в виде таблиц.

В заключительной части разработаны рекомендации о путях развития и сферы применения недвижимости.

При написании дипломной работы использованы законодательные и нормативные акты, учебные пособия, аналитические статьи, специализированные и информативные сайты.

Глава 1. АНАЛИЗ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА, РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Значение, сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. 2006 год стал годом, рекордным по темпам роста цен на жилую недвижимость в России - средний годовой рост стоимости жилья достиг 44%. Лидерами роста цены являлись мегаполисы: в Москве средний рост цен за метр жилой площади составил 87,9%; в Санкт - Петербурге - 123%; в Екатеринбурге - 107%; в Новосибирске - 50-60%; в Ростове-на-Дону - 55%. Этот факт, а также другие события позволяют утверждать о неравномерности развития рынков жилой недвижимости в разных регионах страны. Основной причиной рекордного роста цен стало значительное увеличение платежеспособного спроса на недвижимость, основанное в первую очередь на ограниченном предложении недвижимости, росте материального благосостояния домохозяйств, цен на нефть, развитии ипотечного кредитования и ряда других.

Вместе с тем, объемы возводимого строительными компаниями жилья были не очень велики - не смотря на то, что в 2006 году в России было построено 50200 тыс.кв. м. жилой площади, что на 15,24% превышает показатели 2005 года, 39,5% от данного объема было построено населением за счет собственных и заемных средств. При этом ещё в 1990 году общее число возводимого жилья превышало 60 млн. кв. м, и большая часть квартир возводилась крупными строительными компаниям.

«Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

§ информация о ценах, спросе и предложении;

§ посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;

§ свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

§ перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки, представленные на рисунке 1.

Рис.1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

1

Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства и является специфическим сектором экономики, представленного на рисунке 2.

Рис.2. Рынок недвижимости - специфический сектор экономики

1

На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

Спрос - это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием экономических, социальных, демографических, природно-климатических и других факторов. Значительное влияние на него оказывает цена.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично. На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность спроса и предложения.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов и покупателей (арендаторов). Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основной причиной несоответствия ожиданий собственников и покупателей является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременной массовой информации о непрерывно возрастающем спросе. В этой ситуации собственник объектов недвижимости завышает цены, количество продаж снижается, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше, чем в экономике. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, ибо, если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот - за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.

При пересыщении рынка объектами недвижимости на нем наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственникам сложно их продать, цены снижаются. Это - рынок покупателя. Далее на рынке недвижимости происходит перестройка. После возрастания спроса наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости, предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея, цены на объекты строительства растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это - рынок продавца. Наступает стабилизация, когда спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

Государство не предъявляет претензий к реализации объектов недвижимости (как и любого другого товара), но в то же время от имени общества контролирует режим их использования и порядок реализации.

Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, призванной обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости.

В условиях современной экономики рынок недвижимости можно охарактеризовать с трех позиций:

1. Как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов в аренду и т.д.

2. Как сферу, где объекты недвижимости выступают в качестве товаров особого рода.

3. Как рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Однако рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности, представленные на рисунке 3.

Рис.3. Отличительные особенности рынка недвижимости

1

Высокий «пороговый» уровень инвестиций объясняется тем, что объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от здания, и даже приобретение такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.

Объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и др., поэтому возникает необходимость управления объектом независимо от функционального назначения. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Чтобы извлекать доход из инвестиций в недвижимость и контролировать активы, инвестор должен обладать достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью.

Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа даже в пределах одной местности.

Защищенность доходов от инфляции - недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой - могут достигать 10% от цены.

Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, в то время как цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств обусловлена тем, что земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, и как самостоятельный актив, инвестиции в недвижимость позволяют снизить общий риск.

Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

Недвижимость - товар особого рода - это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Сущность объекта недвижимости как товара, представленного на рисунке 4 триедина.

Рис. 4. Недвижимость - товар особого рода

1

Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

§ жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

§ промышленные объекты - для организации производственно-технологических процессов;

§ земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

1.2. Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области.

Сегодня практически каждый участник рынка недвижимости имеет свое собственное мнение по вопросу перспектив развития московского рынка жилья. Однако зачастую это мнение основывается не на объективных факторах, а на субъективных ожиданиях. Кто-то предсказывает ценовой рост, кто-то считает, что цены должны снизиться. При этом апологеты последнего утверждения ссылаются на период 1999-2001 годов, когда валютные цены действительно снижались. Более того, летом 2000 года (за период с 1998 по 2005 г.г.) на рынке был зафиксирован абсолютный минимум валютных цен. Их снижение происходило по классическому рыночному механизму: путем установления баланса между платежеспособным спросом и предложением. При этом основную роль в снижении валютной цены сыграл кризис 1998 года, существенно уменьшивший имеющиеся накопления и основательно снизивший платежеспособный спрос потенциальных покупателей жилья.

Ниже приведен график изменения стоимости предложения 1 кв. метра типового жилья в валюте и рублях в процентах к 4 кварталу 1997 года. Для снижения погрешности расчетов и нивелирования стохастических ценовых выбросов, произведен поквартальный расчет цен. На графике видно, как в период с 4 квартала 1997 года по 1 квартал 1999 года рублевая стоимость цены предложения 1 кв. метра, вызванная ростом курса доллара, достигла уровня 383 %. При этом валютная цена предложения 1 кв. метра осталась практически без изменений. За указанный период курсовая стоимость одного доллара США изменилась с 6 до 23 рублей (или на 386 %). Фактически весь рублевый рост цен на недвижимость был обеспечен только за счет девальвации рубля. График 1. (Приложение 1)

За период с 1 квартала 1999 года по 4 квартал 2001 года рынок прошел точку минимальных цен предложений (2 квартал 2000 года) и вышел на докризисный уровень по рублевым ценам, а к 4 кварталу 2002 года и по валютным ценам. Таким образом, для восстановления цен на уровне 1 квартала 1999 года потребовалось всего 3 года в рублевом эквиваленте и 4 года в долларовом. При этом падение и рост цен, как уже отмечалось выше, происходило без вмешательства государства, а путем установления баланса между платежеспособным спросом и предложением рыночными методами.

Начиная с 4 квартала 2002 года и заканчивая 2 кварталом 2004 года, темпы роста валютных цен на рынке были весьма значительными и к концу указанного периода достигли уровня 191 % (к 4 кварталу 1997 года). Затем наступил период затишья, который продолжается до настоящего времени. Ко 2 кварталу 2005 года валютная цена предложения 1 кв. метра типового жилья на вторичном рынке Москвы увеличилась немногим более чем в два раза (или на 204 %). За этот же период времени рублевые цены на квартиры выросли в 9,5 раз (или на 951 %). Объективно ли это? Вероятно, объективно. Укрупненные расчеты с большим шагом (полгода, год) показывают, что рост цен на квартиры хорошо коррелируется с основными экономическими показателями: объемом денежной массы и инфляцией. Следствием этого является вывод о том, что рынок недвижимости является неотъемлемой частью общей экономики и развивается, в первую очередь, по макроэкономическим законам.

В тоже время часть потенциальных покупателей жилья апеллируют к цикличности развития рынков, и как следствие, к неизбежному падению цен на квартиры. Такой сценарий тоже не исключен. Но только при условии общего кризиса, как это было в 1998 году. При этом необходимо помнить, что кризис 1998 года не имеет ничего общего с классическими кризисами экономики. Анализ развития рынка в критический период 1999-2001 года, показывает, что время реакции рынка квартир на внешние воздействие весьма велико и не факт, что рынок отреагирует на них именно падением цен. Продавцы квартир могут просто не увеличивать цены в ожидании увеличения платежеспособного спроса, что и происходит, начиная со 2 квартала 2004 года. График 2. (Приложение 1)

Прогноз прошлого года оправдался по тенденциям, но не по цифрам изменения цен. Темпы роста в первом полугодии действительно были выше, чем во втором, но восьмидесяти процентный рост по Москве и ста тридцати процентный рост по области не прогнозировались. Сравнительное изменение цены предложения на вторичном рынке типового жилья в Москве и Московской области за предыдущие годы приведено в графиках 3., 4. (Приложение 1) Из приведенных графиков видно, что в прошедшем 2006 году рост цен оказался самым большим из 4-х предыдущих лет. 2006 год начался с рекордно низких объемов предложений на рынке московских квартир, но закончился на вполне типовых значениях. График 5. (Приложение 1)

Вхождение в новый 2007 год характеризуется стабилизацией цен и типовыми объемами вторичного рынка жилья в Москве. На следующем графике 6. (Приложение 1), приведены темпы изменения цен на вторичных рынках Москвы и области в процентах по сравнению с январем 2003 года. Сравнительный сводный график изменения цены предложения 1 кв. метра на квартиры вторичного рынка и новостройки Москвы, начиная с января 2003 года, приведен в графике 7. (Приложение 1)

Из приведенного графика видно, что темпы роста цен на рынке новостроек значительно опередили темпы роста цен на рынке вторичного жилья. Особенно ярко это проявилось в 2006 году. Высокие темпы роста цен на новостройки связаны в первую очередь с увеличением доли социальных программ. И, соответственно, с уменьшением доли новых квартир остающихся в свободной продаже.

Изучение итогов развития рынков недвижимости во многих городах России показало, что средний 80-ти процентный рост присущ большинству регионов. Из этого следует, что московский регион в 2006 году не был исключением из общего правила. Бытующая версия о том, что денежные потоки из регионов устремляются в Москву и подталкивают цены вверх, в 2006 году не оправдалась в полном объеме. Судя по росту цен в регионах, деньги нашлись на месте и, в первую очередь, это деньги банков, выдаваемые по ипотечным программам. Получение возможности взять недостающую сумму денег в долг привело к тому, что спрос превысил предложение и привел к росту цен.

Из графика 8. (Приложение 1), видно, что стагнация цен на жилье в 2007 году в Москве и Подмосковье закончилась. Одной из причин роста активности является окончание сезона отпусков, при этом ценовой прирост может увеличиться до 2-2,5 процента в месяц. Активное снижение курсовой стоимости доллара не могло не повлиять на валютные цены рынка недвижимости. В результате в октябре средняя цена предложения в долларовом эквиваленте увеличилась более на 3%, а в рублевом на 2%. Однако даже это повышение цен это не дало возможности рынку подняться выше рублевых цен годичной давности. На сегодня разница между рублевыми ценами предложений в октябре 2006 года и в октябре 2007 года составляет 3%. Если же учесть влияние инфляционных процессов, то можно смело констатировать факт того, что простое владение недвижимостью, за последние 12 месяцев, принесло собственникам убытки в размере почти 1/10 от ее стоимости год назад.

1.3. Сущность, классификация и основные параметры оценки недвижимости.

В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков.

Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.

В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

· для государственных нужд

· для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

Факто-ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви-жимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри-вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо-мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек-та недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.

Большинство оценщиков делают оценку текущей стои-мости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп-ределенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен-ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек-тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.

Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму - в профессиональной литературе к третьему - формулировки используемые непрофессионалами.

Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

Недвижимость - это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок , совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект оценки - имущество предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества - дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества - документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом его износа.

Стоимость имущества для налогообложения - стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость имущества - стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

· квартиры и комнаты

· помещения и здания под офисы и магазины

· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)

· складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 5 приводим пример признаков классификации:

Рисунок 5. Признаки классификации.

1

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, яв-ляются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность пе-редачи прав на имущество, затраты на создание имущества. Рассмотрим каждый их этих параметров.

Полезность - способность объекта имущества удовлетворять потреб-ности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода вре-мени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).

Спрос - количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.

Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят и способ-ны представить для продажи на рынке.

Дефицитность - недостаток каких-либо товаров, ограниченность предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограни-чено предложение.

Возможность передачи прав на имущество и их разделение между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.

Что касается затрат на создание имущества, следует сказать, что сто-имость не равнозначна затратам, поскольку она учитывает значительно iбольшее количество ценообразующих факторов, а не только затраты.

Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).

Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на про-цессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней полити-кой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:

социально-экономическую направленность деятельности федераль-ного правительства и региональных властей;

проведение предвыборных кампаний и референдумов;

возможность военных действий (в зоне межнациональных и религи-озных конфликтов);

действия правительства и местных органов власти в области эконо-мики, разработку нормативно-законодательных актов, касающихся сег-ментов рынков имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помеще-ний, рынок интеллектуальной собственности, рынок машин, оборудова-ния и приборов, рынок ценных бумаг, фондовый рынок, рынок земли, ры-нок транспортных средств и др.);

политику местных (муниципальных) органов власти по функцио-нальному зонированию территорий;

государственную политику в области производства - скорость и на-правленность процессов приватизации, национализации и денационали-зации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политику в области распределения доходов, в том числе систему социального обес-печения, политику в области экологии.

Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денеж-ную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы ин-фляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупа-тельную способность населения.

Социально-культурные факторы представлены различными аспекта-ми социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребитель-ским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.

Демографические факторы - численность населения, прирост населе-ния, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.

К природно-географическим факторам следует отнести климат, рель-еф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.

Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на техноло-гию и организацию производства, во многом определяют параметры себе-стоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.

Термин «стоимость» применительно к имуществу имеет много различ-ных значений. Наиболее часто в оценочной деятельности употребляются следующие понятия, касающиеся стоимости имущества: рыночная стои-мость; стоимость в пользовании (потребительская стоимость); инвестици-онная стоимость; страховая стоимость; ликви-дационная стоимость; залоговая стоимость имущества; стоимость для целей налогообложения.

Рассмотрим стоимость каждого вида в отдельности:

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект имущества может быть продан (куплен) на основании сделки в ус-ловиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, и на цене сделки не отра-жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть при соблюде-нии следующих условий:

1) продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан его покупать;

2) обе стороны сделки хорошо осве-домлены о предмете сделки;

3) действуют в своих интересах;

4) объект оцен-ки представлен на продажу в форме публичной оферты (от англ. offer -предлагать, предоставлять (возможность);

5) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

6) принуждения к со-вершению сделки в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;

7) плата за объект оценки выражена в денежной форме.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - стоимость, которая существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки. Например, памятная вещь, связанная с историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой пример: про-изведение живописи для знатока, разбирающегося и в живописи, и в це-нах на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетан-та в данной области.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капита-ловложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина опреде-ляется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкрет-ным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость мож-но определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвестор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожи-даемую от него доходность.

Страховая стоимость объекта определяется стоимостью замещения и (или) воспроизводства объекта в случае его утраты или уничтожения.

Ликвидационная стоимость объекта - цена, с которой вынужден со-гласиться продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи в обычных рыноч-ных условиях.

Залоговая стоимость имущества (стоимость залогового имущества) -стоимость имущества, являющегося предметом залога при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной из разновидностей ликвидационной стоимости имущества.

Стоимость для целей налогообложения - это стоимость, величина ко-торой определяется по установленной государственными органами мето-дике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.

Для методологических целей вводятся понятия «стоимость воспроиз-водства» и «стоимость замещения».

Стоимость воспроизводства ~ затраты (в текущих ценах - в масшта-бе цен, соответствующем дате оценки) на создание (воспроизводство) точ-ной копии объекта имущества - объекта оценки, при этом подразумевает-ся, что объект воспроизводится с использованием тех же технических и технологических решений, тех же материалов, веществ, конструкций, с тем же качеством и по той же технологии, что и для объекта оценки. При этом воспроизводимый объект обладает тем же моральным (функцио-нальным) износом, который соответствует оцениваемому объекту. Физи-ческий износ при этом не учитывается, т.е. воспроизведенная копия объ-екта оценки в физическом отношении считается «новой».

Стоимость замещения - затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание объекта имущества, не явля-ющегося копией объекта, подлежащего оценке, но обладающего эквива-лентной с ним полезностью и созданного с применением современных тех-нических и технологических решений, новых прогрессивных материалов, веществ, конструкций, по современной технологии. Таким образом, со-зданный в режиме замещения объект имущества не обладает не только физическим, но и моральным износом. Из вышеизложенного следует, что цель оценки (зависящая от вида сделки или другой процедуры, связанной с имуществом) определяет вид оцениваемой стоимости объекта имущества.</ p>

В большинстве случаев от оценщика имущества требуется определе-ние рыночной стоимости объекта оценки либо некоторой доли от этой сто-имости.

От понятия «стоимость» следует отличать понятие «цена». Цена - это денежная сумма, заплаченная за объект в конкретной сделке, которая мо-жет отличаться от его стоимости, полученной в результате оценки. Други-ми словами, стоимость можно назвать «предварительной» ценой. Отличие цены (конечной величины) от стоимости (первоначальной величины) мо-жет быть вызвано различными факторами как объективного, так и субъ-ективного характера. Такими факторами могут являться, например, не-стабильность рынка, неожиданный всплеск спроса (скажем, на недвижи-мое имущество данного вида), изменение моды, представление потребите-ля об имидже и т.п. Поэтому при оценке стоимости объекта часто исполь-зуют термин «наиболее вероятная цена». Речь идет о некоторой средней величине, от которой возможны отклонения как в большую, так и в мень-шую сторону от рыночной стоимости объекта в конкретных ситуациях.

Под оценкой имущества (под оценочной деятельностью) понимается деятельность субъектов оценки, осуществляемая с целью установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Если говорить о цели оценки имущества более подробно, то следует от-метить следующее. Цель оценки имущества зависит от конкретной сдел-ки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать следующие:

определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

использование имущества в качестве предмета залога;

продажа или иное отчуждение имущества;

переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при воз-никновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);

выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие иму-щества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

проведение оценки объектов имущества с целью контроля за пра-вильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае воз-никновения спора о стоимости этого имущества.

Выше шла речь о случаях, когда законом предусмотрена обязательная оценка имущества. Возможна также и необязательная оценка по желанию интересованной стороны (заинтересованных сторон). Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-ис-следовательского и иного характера по определению стоимости имущест-ва - стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная сто-имость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).

Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя дейст-вия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Субъектами оценки - оценочной деятельности - являются, с одной стороны, оценщики - юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законодательст-вом об оценочной деятельности, а с другой стороны - заказчики (потреби-тели услуг оценщиков).

К объектам оценочной деятельности (объектам оценки) относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество физического или юри-дического лица, включая имущество определенного вида (движимое имуще-ство или недвижимое имущество (недвижимость), в том числе предприятия, бизнес, гудвилл);

право собственности и иные вещные права на имущество или от-дельные вещи из состава имущества лица;

право требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

6)результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность) и приравненные к ним средства индивидуализации юри-дического лица, продукции, выполненных работ или услуг;

7) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законода-тельством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Закон регламентирует порядок составления отчета об оценке. Надле-жащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на не-го договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Основные требования к отчету как акту, имеющему юридическое зна-чение, сформулированы в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»:

отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью; для проведения оценки отдельных видов иму-щества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов;

формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, яс-ными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного тол-кования или вводить в заблуждение; для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведе-ния, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объ-екта оценки;

отчет об оценке - это документ, имеющий свои обязательные рекви-зиты, к которым относятся следующие:

а) дата составления и порядковый номер отчета;

б) основание для проведения оценки;

в) юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии;

г) точное описание объекта оценки, причем в случае, если объект при-
надлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о
балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собст-венника);

д) стандарты оценки, характеристика основных источников исполь-зованной для оценки информации, а также принятые допущения и огра-ничения;

е) алгоритм определения стоимости объекта оценки и ее итоговая ве-личина с указанием пределов применения полученного результата;

ж) дата определения стоимости объекта оценки.

К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные харак-теристики объекта оценки. Приложение является неотъемлемой частью отчета об оценке. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а стоимость иного вида, в отчете должны указы-ваться критерии установления оценки этой стоимости и причины отступ-ления от определения рыночной стоимости объекта оценки.

Закон определяет статус оценщика. Статус оценщика представляет собой совокупность прав и обязанностей оценщика (статьи 14 и 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»), а также ответствен-ности, которую он несет за совершаемые им профессиональные действия. К основным правам оценщика относятся следующие:

самостоятельный выбор метода проведения оценки в соответствии с разработанными и утвержденными Правительством РФ стандартами оценки;

право на свободное и беспрепятственное получение всей информа-ции, необходимой для успешного проведения оценки;

привлечение на договорной основе к проведению оценки других оценщиков или специалистов;

отказ от проведения оценки, если заказчик: а) нарушил условия до-говора; б) не представил необходимой информации об объекте оценки; в) не обеспечил условия работы, предусмотренные договором.

Обязанности оценщика, предусмотренные Федеральным законом (ста-тья 15), могут быть условно объединены в следующие две группы: обязан-ности перед государством и обязанности перед заказчиком.

1. Обязанности перед государством:

а) соблюдать требования нормативных правовых актов при осуществ-лении оценочной деятельности;

б) предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них
правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государствен-ным органам или органам местного самоуправления по их законному тре-бованию;

в) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

2. Обязанности перед заказчиком:

а) сообщать о невозможности своего участия в проведении оценки
вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению
объективной оценки;

б) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки;

в) по первому требованию предоставлять информацию о законодатель-стве об оценочной деятельности, а также предъявлять документ об обра-зовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в облас-ти оценочной деятельности;

г) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в ходе
проведения оценки;

д) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

Статус оценщика устанавливается и с помощью правовых принципов, важнейшим из которых является принцип независимости оценщика (ста-тья 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). Этот принцип означает, в частности, что оценщик не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обяза-тельственные права вне договора), или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Важной гарантией независимости оценщи-ка является запрещение устанавливать зависимость между размером вознаграждения оценщику за проведение оценки объекта имущества и итоговой величиной стоимости объекта оценки.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересован-ных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на достовер-ность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограни-чение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при про-ведении оценки объекта оценки. В группу принципов оценки имущества, основанных на представлени-ях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным - удовле-творять потребности пользователя в определенном месте и в течение оп-ределенного времени.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: раци-ональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект иму-щества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замеще-ния лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночно-го (прямого сравнительного), затратного и доходного.

Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имуще-ства, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современ-ной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем. Применительно к трактовке данного принципа тер-мин «ожидание» имеет следующий смысл. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть полу-чены в будущем от владения имуществом. Так как доходы или другие вы-годы, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то теку-щая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимос-ти имущества.

Глава 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Выбор подходов и методов оценки.

Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод.

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

3. Доходный метод.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов получение полной восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Доходный метод основывается на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

Метод мультипликатора валовой ренты.

Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно приме-нять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуата-ционные затраты невозможно определить достоверно либо инфор-мация о них полностью отсутствует.

Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).

Основные этапы применения метода:

1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа
продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи
сдавались в аренду.

МВР = Ц/А_год, (1), где

МВР - мультипликатор валовой ренты; Ц - цена продажи сопоставимого объекта; А - годовой рентный доход.

На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное зна-чение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальней-ших расчетах.

Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориенти-роваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необхо-димые корректировки.

Определить стоимость объекта оценки (С),

С = МВР х А_год, (2).

Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует при-менять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные характеристики, а также рынок недвижимости активен, и зафик-сировано большое количество продаж.

В случае если собранная рыночная информация отвечает при-знакам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном случае необходимо внести поправки.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки выявлено, что использование затратного подхода оценки имущества является неэффективным. Поэтому оценщиком принято решение отказаться от его применения, и при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два - сравнительный и доходный методы. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, я принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

2.2. Использование подхода сравнительного анализа продаж при определении стоимости недвижимости.

Методом сравнительного анализа осуществляется оценка однокомнатной квартиры.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Маршала Жукова, д. №, кв. №. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме на 1 этаже. Находится в жилом районе, в 5 минутах расположены школа и детский сад. Также недалеко в 10 минутах ходьбы находится парк отдыха. От объекта до остановки автобуса около 7 минут пешего хода. Район не удален от центра города, и имеет хорошую транспортную доступность. Имеется автомобильная парковка. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 1.

Таблица 1.

По данным таблицы следует что, рыночная цена объекта напрямую зависит от объема площади и технического состояния жилья.

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 2 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 3.

Таблица 3.

По данным таблицы видно чему равны весовые характеристики объектов аналогов.

Вычисление скорректированной цены объекта оценки производится по формуле:

С_о.н. = Ц_i +(-) П_i (3), где Ц_i - цена объекта-аналога; П_i - поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

(4), где V_i, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок; n - количество объектов аналогов.

Скорректированная цена оцениваемого объекта представлена в таблице 4.

Таблица 4.

Из таблицы видно, что полученная цена за 1 кв.м. однокомнатной квартиры составляет 56,444 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта (однокомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 1 749 755 руб.

Также методом сравнительного анализа оцениваем двухкомнатную квартиру.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Профсоюзная. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме на 5 этаже. Находится в жилом районе, в 10 минутах ходьбы находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 5.

Таблица 5.

По данным таблицы следует, что общая площадь и техническое состояние двухкомнатных квартир, влияют на их стоимость.

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 6 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 7.

Таблица 7.

По данным таблицы видно что, весовые характеристики получились соответственно 0,38; 0,40; 0,21.

Скорректированные цены и веса представлены в таблице 8, расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).

Таблица 8.

Из таблицы следует, что стоимость 1 кв. м. двухкомнатной квартиры составляет 46,887 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта (двухкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 156 824 руб.

Также методом сравнительного анализа оценивается трехкомнатная квартира.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Латышская. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном кирпичном доме на 4 этаже. Находится в жилом районе, в 10-15 минутах ходьбы находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 9.

Таблица 9.

Из таблицы видно, что цена зависит от общей площади жилья.

Определяем элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам в таблице 10 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 11.

Таблица 11.

По данным таблицы следует, что веса объектов аналогов:

№1 ,= 0,23., №2 ,= 0,42., №3 ,= 0,35.

Скорректированные цены и веса представлены в таблице 12. Расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).

Таблица 12.

По данным таблицы следует, что 1 кв. м. трехкомнатной квартиры равен 51,270 тыс. Руб.

Стоимость оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 671 186 руб.

2.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости.

Рассчитываем рыночную арендную плату для однокомнатной квартиры.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Анализ рынка аренды жилых помещений г. Наро-Фоминска в 2007 году позволил выявить следующие тенденции его стратификации:

· По местоположению. Варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 5 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение жилым помещениям с высоким уровнем предоставляемых услуг: наличие телефона, отопления, водоснабжения и, как правило, удобного подъезда для транспорта.

· По площади. Наибольшим спросом пользуются жилые помещения площадью 30 - 50 кв. метров.

· По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда жилых помещений с техническим состоянием, обеспечивающим немедленное использование арендованной жилой площади по функциональному назначению.

· По наличию удобного подъездного пути и наличию парковки.

По вышеуказанным критериям из массива оперативной информации была сделана выборка объектов, представленная в таблице 13.

Таблица 13.

Из таблицы видно основную характеристику объектов аналогов.

Использование валового рентного мультипликатора (МВР).

Подход к оценке с использованием МВР основан на предполо-жении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду (рентным доходом).

Применение подхода по доходу с использованием МВР прово-дилось в три этапа:

Был определен валовой рентный мультипликатор, отража-ющий взаимосвязь между рентным доходом и стоимостью объекта (по аналогам).

Валовой рентный мультипликатор был получен на основе ана-лиза рыночных данных с использованием значений текущих цен продаж и их деления на соответствующие величины арендной пла-ты на момент продажи. Данные по сходным продажам и ставкам арендной платы на момент продажи представлены в таблице 14.

Таблица 14.

По данным таблицы следует, что среднее значение мультипликатора составляет 18,37.

Произведен расчет по определению рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываемой путем сравнения оцениваемого объекта с другими сопоста-вимыми объектами на рынке и внесения поправок на любые существенные различия между ними.

Необходимые корректировки представлены в таблице 15 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 16.

Таблица 16.

По данным таблицы следует, что стоимость годовой аренды составляет 105 519 тыс. руб.

Произведен расчет путем умножения валового рентного мультипликатора, на величину рыночной арендной платы, формула (2).

Умножая величину арендной платы оцениваемого домовладения на мультипликатор валовой ренты оцениваемого объекта, находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:

105 519 х 18,37 = 1 938 732 рубля

Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определяется в размере 1 938 732 рубля.

Также осуществляется расчет для двухкомнатной квартиры.

Объекты аналоги для двухкомнатной квартиры представлены в таблице 17.

Таблица 17.