При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);- тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;- способность учитывать конкурентные колебания;- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). Метод капитализации доходов используется, если:- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т. е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:С = NOY/ Rk или C = ЧОД/ КК, гдеС - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); КК - коэффициент капитализации (%). Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:- нестабильность потоков доходов;- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.