Государственный ипотечный кредит

История государственного ипотечного кредитования

Государственное ипотечное кредитование в России имеет многовековую историю. Это связано с особенностями собственности дворянства, основу которой составляли имения. Если дворянин нуждался в деньгах, он закладывал имение. Такая своеобразная форма ипотечного кредитования, как закладывание имения, имела широкое распространение.

Государственные кредитные учреждения начали предоставлять ипотеку с XVIII века:

• 1728 год – Монетная контора;
• 1754 год – Государственный банк для дворянства;
• 1786 год – Государственный заемный банк;,
• 1797 год – Вспомогательный банк для дворянства.

Дворянские банки были нужны для сохранения помещичьего землевладения. Ссуды нуждающимся в деньгах помещикам выдавались на долгий срок – 15, 28 или 33 года.

На протяжении долгого времени все российские кредитные учреждения были государственными – не являлись исключением и ипотечные. Специальные комиссии оценивали стоимость имения с крепостными, кредит выдавался на 60-70% установленной стоимости.

Дворянские банки столкнулись со следующей проблемой, нарушившей принцип баланса между активами и пассивами:

• ссуды брались на долгий срок;,
• депозиты привлекались на короткий срок.

При этом дворяне в основном не инвестировали средства, не наращивали капитал, не повышали доходность имений, а тратили деньги на текущие потребности – покупку предметов роскоши, образование детей, путешествия или вообще проигрывали в карты.

Кроме того, выдачей ссуд ведали чиновники, не имеющие личного интереса в их возврате. Все это привело к кризису неплатежей. Государственное ипотечное кредитование под залог имений было прекращено по повелению Александра II от 16 апреля 1859 года.

После отмены крепостного права началось предоставление кредитов крестьянам – на покупку помещичьих земель. Государственным специализированным учреждением был Крестьянский поземельный банк.

В конце XIX-начале XX века стала складываться система негосударственного (акционерного) кредитования, в том числе ипотечного.

После революции 1917 года частная собственность на недвижимость была отменена. Все земли и строения стали государственными, люди имели только право пользования ими. Соответственно, ипотечное кредитование утратило всяческий смысл – нельзя отдать в залог то, на что не имеешь права собственности.

Только в самом конце XX века началось возрождение ипотеки в России:

• 1992 год – закон «О залоге»;,
• 1994 год – Указ Президента «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства»;
• 1997 год – создание комиссии по развитию ипотечного кредитования в Госдуме, учреждение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;
• 1998 год – закон «Об ипотеке»;
• 2000 год – создание Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ);
• 2002-2003 год – складывание двухуровневой модели рынка ипотеки.

Государственное ипотечное кредитование в современных условиях

В современной России говорить о государственной ипотеке не совсем корректно. Более точным определением будет «ипотека с государственной поддержкой».

Ставки по ипотечным кредитам в России достаточно высоки (по сравнению с, например, европейскими), а уровень доходов населения – низок. Поэтому многие семьи, желающие улучшить жилищные условия, не имеют такой возможности. В рамках проведения социальной политики государство предоставляет отдельным категориям граждан поддержку.

Социальная ипотека может быть реализована в одной из форм:

• компенсация государством (субсидия) части процентных выплат (получатель ипотеки берет ее под более низкую процентную ставку, чем без поддержки;
• субсидия на часть стоимости приобретаемой недвижимости;,
• продажа по льготной цене в ипотеку квартир из фонда социального жилья (принадлежащих государству).

Получить государственную поддержку может не любой желающий, а только подходящий под требования той или иной программы.

Например, программа может быть ориентирована:

• на молодые семьи с детьми;
• на военнослужащих;
• на работников бюджетной сферы (учителей, врачей).

В рамках программы могут быть предъявлены дополнительные требования – как к заемщикам, так и к приобретаемой недвижимости (например, ипотека может предоставляться только на квартиры в многоквартирных домах, только на новостройки, только на уже сданные дома, т.е. не находящиеся на этапе строительства и т.д.).

Выбор целевой аудитории программ определяется государством исходя из целей социальной политики. Так, если государство ориентировано на увеличение рождаемости, оно должно сформировать предложения по поддержке ипотеки для семей, имеющих несколько детей (возможно, чем больше детей – тем больше степень государственного участия). Если государству нужно привлечь работников в определенный сегмент экономики, в определенные сферы деятельности или регион – ипотека должна предлагаться специалистам соответствующих профессий, устраивающимся на работу на предприятия из государственного перечня или в приоритетном регионе.

Таким образом, ипотека с государственной поддержкой решает сразу несколько задач:

• повышается уровень жизни населения страны за счет получения доступа к финансовым ресурсам, позволяющим приобрести недвижимость (улучшить жилищные условия);
• люди стимулируются на желательное для государства поведение.

Государственная поддержка действует только по ипотеке, выданной банками-участниками проекта (обычно это крупные банки, имеющие представительства во многих регионах).