ПЛАН
Введение
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2. Законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
3. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Заключение
Список использованных источников
Введение
Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок — недвижимости.
С введением в действие Закона утратили силу правила об обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, предусмотренные ст.550, 560, 574 ГК РФ.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории РФ по установленной Федеральным Законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Цель данной работы – изучить механизм правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Особое внимание при этом уделяется системе законодательства, регулирующего оформление данного вида гражданских прав.
В этой связи рассмотрены следующие вопросы:
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2. Система законодательства РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
3. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливается в ст.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Определяя государственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК, в стать 2 Закона подчеркивается неразрывная связь Закона и ГК. Эта связь основывается на предписаниях ст.131 ГК, которая предусматривает необходимость государственной регистрации прав на недвижимость и ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (п.1 ст.131 ГК), а также установление порядка государственной регистрации и оснований отказа в регистрации Законом в соответствии с ГК (п.6 ст.131 ГК).
Указанная статья устанавливает принцип презумпции существования зарегистрированного права: акт государственной регистрации является единственным доказательством существования этого права. Никакие иные доказательства противоположного не должны приниматься во внимание, и лишь решение суда о признании акта государственной регистрации недействительным может опровергнуть эту презумпцию. С точки зрения гражданского и арбитражного процесса презумпция существования зарегистрированного права означает, что спор о праве на недвижимое имущество может быть рассмотрен по существу лишь после или одновременно с требованием о признании недействительным акта государственной регистрации права на такое имущество.1
Закон предусматривает специальный способ регистрации прав путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав. Правительством РФ принято Постановление от 1 ноября 1997 г. N 1378 «О мерах по реализации Федерального Закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Согласно п.2 этого Постановления Правила ведения Реестра должны быть разработаны совместно Госкомземом, Минюстом, Госстроем и Мингосимуществом РФ и утверждены Правительством РФ.
Поскольку гражданское законодательство связывает с моментом регистрации значимые правовые последствия (заключение договора, переход права на имущество), в п.3 ст.2 Закона конкретизируется, что датой (моментом) государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация прав осуществляется органами юстиции по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Закон, воспроизводя содержание п.5 ст.131 ГК, предусматривает возможность судебного обжалования отказа в государственной регистрации прав либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации в соответствии с установленной процессуальным законодательством подведомственностью.
В Федеральном Законе определены особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
— регистрация прав на предприятие и сделок с ним;
— регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах;
— регистрация права общей собственности на недвижимое имущество;
— регистрация права на вновь создаваемый объект;
— регистрация права аренды;
— регистрация сервитутов;
— регистрация прав на имущество, установленных судебным решением;
— регистрация прав на недвижимое имущество, связанных с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки
2. Законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает ГК, Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ.
К числу других федеральных законов относится, например, Федеральный закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья».
До принятия нормативных актов, предусмотренных Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», отношения в области государственной регистрации прав на недвижимость регулируются следующими нормативными правовыми актами РФ, которые применяются в части, не противоречащей Закону:
— Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 „О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость“ (САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868);
— Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 „О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами“ (CЗ РФ. 1997. N 20. Ст.2240);
— Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 „О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования“ (СЗ РФ. 1996. N 10. Ст.880);
— Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 „О мерах по реализации Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (РГ. 1997. N 219. 13 нояб.);
— Порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный Указом Президента РФ от 27 августа 1996 г. N 1270 (СЗ РФ. 1996. N 36. Ст.4198);
— Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использования полученных средств (РГ. 1996. N 230. 5 дек.);
— Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. N 475 (CЗ РФ. 1996. N 17. Ст.2004);
— Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 (СЗ РФ. 1997. N 42. Ст.4787);
— Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 (СЗ РФ. 1997. N 40. Ст.4592);
— Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 219;
— Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»;
— Постановление Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. N 237 «Об установлении централизованной доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»;
— Письмо ВАС РФ от 21 августа 1997 г. N С5-7103-81 «О Федеральном законе „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.
К компетенции субъектов РФ отнесено принятие нормативных правовых актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.
3. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Пункт 1 ст.4 Закона предусматривает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст.130 — 132 и 164 ГК. Обратим внимание, что применительно к недвижимости термин „регистрация“, в соответствии с ГК, может иметь три значения:
— регистрация самого объекта недвижимости;
— регистрация прав на недвижимость;
— регистрация сделок с недвижимостью.
Правильное разграничение правового содержания этих понятий имеет важное значение при совершении сделок с недвижимостью. Государственной регистрацией в смысле настоящего Закона и ГК является регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрация (или учет) объекта недвижимости в соответствии с п.2 ст.131 ГК — это специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом.
Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество (п.2 ст.223 ГК), а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки (договора), поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК).
Следует заметить, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации не получил последовательного решения ни в ГК, ни в комментируемом Законе, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике. Дело в том, что ст.164 ГК предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но ст.131 ГК предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. Можно было ожидать, что новый Закон внесет некоторую ясность, но этого не произошло. В п.1 ст.4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130-132 и 164 ГК.1
Таким образом, ст.164 ГК отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к ст.164 ГК.
Изложенное может иметь значение в основном для договоров об отчуждении недвижимости или передаче ее в доверительное управление. Так, в соответствии со ст.550 ГК договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. В п.1 ст.551 ГК устанавливается, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Обязательной регистрации сделки купли-продажи недвижимости как общего правила в ст.551 ГК не устанавливается в отличие от отдельных видов купли-продажи и других видов сделок, на которых мы остановимся ниже.
Отсюда можно сделать вывод, что договор купли-продажи вступает в силу с момента подписания сторонами единого документа и не требует специальной регистрации. Но возможность иных толкований все же нельзя полностью исключить, а в вопросах, связанных с недвижимостью, необходима максимальная определенность.
До достижения в нормативных актах или в судебном толковании полной определенности в этом вопросе было бы целесообразно рекомендовать при регистрации перехода права по договору купли-продажи недвижимости регистрировать и сам договор в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.
В некоторых случаях ГК прямо указывает на необходимость регистрации сделок с недвижимостью:
— договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) (ст.339 ГК);
— договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК);
— договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК);
— договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК);
— договор ренты (ст.584 ГК) и пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК);
— договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом, например договор аренды здания или сооружения, подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п.2 ст.609, п.2 ст.651 ГК).
В п. 2 статьи 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» указывается, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона.
Под правоустанавливающим документом в смысле этой нормы следует, очевидно, понимать договор, послуживший основанием возникновения соответствующих прав на объект недвижимого имущества, а под оформлением правоустанавливающего документа — придание такому договору предусмотренной законом или соглашением сторон формы (простой письменной или нотариальной), а в определенных случаях выполнение требования о государственной регистрации.
Отсюда можно сделать вывод, что, если соответствующий договор был надлежащим образом оформлен до введения Закона в действие, вытекающие из такого договора права на имущество возникают, переходят или прекращаются независимо от наличия или отсутствия предусмотренной Законом регистрации этих прав.
Заключение
В настоящее время в РФ действует Закон о регистрации прав на недвижимость.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130-132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статьей 31 Закона установлена ответственность учреждения юстиции за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимость и сделках с ним.
Список использованных источников
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.)
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина.- — М.: Юрайт-Издат, 2004
Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Эрделевский А.М. — М.: Издательство БЕК, 1999 г.
Гражданское право. Том I. / Под ред. профессора Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2004.
Д О Г О В О Р
купли-продажи земельного участка или права
постоянного землепользования
Город (поселок, село) _________ N ______ от ________________ 200__г.
Мы, нижеподписавшиеся,______________________________________________
____________________________________________________________________
(наименование местного исполнительного органа)
именуемый в дальнейшем „Продавец“, с одной стороны, и
___________________________________________________________________
(наименование юридического лица, ф. и. о.)
именуемый в дальнейшем „Покупатель“, с другой стороны, заключили
настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1. Продавец продает, а Покупатель приобретает земельный участок или право постоянного землепользования на земельный участок, находящийся в государственной собственности в границах прилагаемого к Договору плана земельного участка.
2. Месторасположение земельного участка и его данные:
Кадастровый номер (код)____________________________________________
Площадь __________ га, из них: сельскохозяйственных угодий
________ тыс. га (пашни _______ га, многолетних насаждений _______га,
сенокосов _______ га, пастбищ _______ га).
Целевое назначение________________________________________________
Ограничения в использовании и обременения_________________________
___________________________________________________________________
Делимость и неделимость____________________________________________
2. Цена земельного участка или
права постоянного землепользования
1. Оценочная стоимость земельного участка или права постоянного
землепользования, определенная территориальным комитетом по земельным
отношениям и землеустройству, составляет_________________________________
___________________________________________________________________руб.
(сумма — цифрами и прописью)
2. Продажная цена покупки земельного участка (право постоянного
землепользования) определена по_________________________________________
____________________________________________________________________
(результатам земельного аукциона, ставкам платы за землю)
и составляет__________________________________________________руб,
(сумма — цифрами и прописью)
которая подлежит уплате Покупателем.
3. Права и обязанности сторон
1. Покупатель имеет право:__________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
2. Продавец имеет право:____________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
3. Покупатель обязуется:
оплатить Продавцу стоимость земельного участка или права постоянного
землепользования_________________________________________________________
(форма оплаты)
до ________________ 200 ___ г.
(число) (месяц)
соблюдать условия Договора, а также установленные в соответствии с законодательством РФ ограничения прав в использовании земельного участка и их обременения.
4. Продавец обязуется:
передать земельный участок или право постоянного землепользования в соответствии с условием Договора;
известить Покупателя о всех обременения и ограничениях прав на земельный участок.
4. Ответственность сторон
Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с действующим законодательством РФ.
5. Порядок рассмотрения споров
Все разногласия, вытекающие из Договора, которые не могут быть решены путем переговоров, рассматриваются в судебном порядке.
6. Действие Договора
1. Договор вступает в силу с момента его регистрации в регистрирующем органе.
2. Договор составлен в двух экземплярах, из которых один передается Покупателю, другой — Продавцу.
Юридические адреса и реквизиты сторон:
Продавец Покупатель
__________________________ __________________________
(наименование местного (полное наименование
__________________________ __________________________
исполнительного органа) юридического лица, ф. и. о.)
Адрес ____________________ Адрес ____________________
__________________________ __________________________
Р/ счет ___________________ Р/ счет ___________________
_________________________ _________________________
(подпись) (подпись)
М. П.
М. П.