--PAGE_BREAK-- передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел может быть устранен в соответствии с правилами п. 3 ст. 394 ГК. Но положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, в отношении договоров, где предметом является недвижимое имущество, не применяется, поскольку действует иное правило: при отсутствии в договоре, где предметом является недвижимое имущество, согласованного сторонами условия о цене недвижимости такой договор считается изначально незаключенным. При этом цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. При обоюдном согласии стороны могут отойти от данного правила, определив для себя иной порядок с обязательным указанием его в договоре.
Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.
Таким образом, стороны сами должны договариваться о таком важном элементе договора, как цена, когда предполагается возмездность, и тогда она автоматически станет существенным условием, а значит, независимо от того, императивно или диспозитивно устанавливается цена договора, она как условие необходима при его заключении, т.е. договор без нее заключен быть не может. В связи с этим следует отметить, что важным элементом договора является установление порядка расчетов за предоставленное имущество. В качестве расчетного периода времени может быть установлен месяц либо иной период времени, наиболее удобный для сторон.
Помимо существенных условий договора имеют значение и обычные, например, права и обязанности сторон, которые устанавливаются в ст. 554 ГК. Изначальной обязанностью получателя ренты выступает передача плательщику ренты в собственность имущества, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту.
Еще до момента своего законодательного закрепления договор ренты породил в отечественной цивилистической литературе острую дискуссию относительно того, какое место занимает данный договор в системе обязательственного права. В целом можно выделить несколько подходов к решению данного вопроса.
Так, известный русский цивилист М.И. Бару предлагал квалифицировать договор ренты как разновидность договора дарения.
Ученый исходил из того, что «договор дарения... ГК вообще не урегулирован с точки зрения его содержания. Статья 138 ГК нормирует лишь форму договора. Поэтому объяснять невозможность осложнения дарения каким-либо обязательством ссылкой на статью 138 ГК - нет никаких оснований. Не исключается возможность осложнения дарения и обязательством о пожизненном содержании. Договор дарения с обязательством о пожизненном содержании не меняет природы юридического отношения в целом»*. Далее автор приводит развернутые доказательства того, что установление обязанности о содержании дарителя не нарушает принципа безвозмездности договора дарения.
Данная точка зрения не вызвала широкой поддержки среди ученых-цивилистов. Так, В.Ф. Маслов отмечал, что «квалификация договора о пожизненном содержании как договора безвозмездного на практике в ряде случаев приводит к несправедливым решениям». В качестве подтверждения сказанному автор приводит следующий пример из судебной практики. В 1936 г. А.И. Пивнев передал своему брату Ф.И. Пивневу по договору дарения с условием пожизненного содержания право застройки в Харькове. Даритель был тяжело болен и нуждался в постороннем уходе. Ф.И. Пивнев вместе со своей женой Е.И. Пивневой в этом же году переселились в подаренное домовладение. Вся тяжесть ухода за больным легла на Е.И. Пивневу, которая вынуждена была временно оставить работу. А.И. Пивнев умер в 1940 г. Е.И. Пивнева после расторжения брака с Ф.И. Пивневым обратилась в суд с иском о признании за ней доли в праве на указанное домовладение. В иске ей было отказано на основании того, что договор дарения спорного домовладения в 1936 г. был оформлен только на имя ответчика**.
В.Ф. Маслов относил договор ренты к разновидности договора купли-продажи, «где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание и уход»***.
Квалификация договоров о пожизненном содержании как договоров купли-продажи, по мнению В.Ф. Маслова, в большей степени гарантирует защиту интересов участников договора, чем признание их безвозмездными договорами.
Именно последний вариант и был избран законодателем при разработке и принятии Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., в котором соответствующий договор был урегулирован в рамках купли-продажи. Тем не менее господствующей в литературе и до и после принятия Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. была точка зрения, согласно которой в данном случае речь должна идти о самостоятельном договоре.
Нам представляется, что такой подход к решению вопроса о месте договора ренты в системе обязательственного права является единственно верным. Несомненно, сходство ренты с куплей-продажей, дарением очевидно — основным признаком данных договоров является отчуждение имущества. Вместе с тем договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряде других гражданско-правовых договоров.
Все аргументы, приводимые в литературе в пользу самостоятельного характера договора ренты, можно свести к следующим положениям:
- для договора ренты не свойствен признак возмездности, что отличает его от договора дарения. На этот признак указывают в своих работах А.А. Ерошенко, З. Цыбуленко, И.Л. Брауде, В.Ф. Маслов, А.Калпин и др.;
- в отличие от договора купли-продажи, где осуществляется эквивалентный товарообмен, в договоре ренты эквивалентность может только предполагаться, так как в данном случае невозможно заранее определить объем рентных платежей. Об этом писали такие ученые- цивилисты, как О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, М.И. Брагинский, В.С. Ем,
Р. Климович, В. Подгруша и др.;
- договор ренты приводит к установлению между его контрагентами особых правовых отношений, которые не свойственны другим договорным обязательствам. Суть их заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником средств к существованию (В. Подгруша, А.П. Сергеев, О.А.Маркова);
- отношения, возникающие из договора, носят длительный, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением – еще и лично-доверительный (В. Подгруша, А.П. Сергеев, А. Пахомов, А.А. Ерошенко).
В рамках рассматриваемой проблемы определенный интерес представляет точка зрения М.И. Бару. Ученый усматривал различия между договорами купли-продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что направлен каждый из указанных договоров.
Цель договора купли-продажи - это получение имущества в собственность, а договора пожизненного содержания с иждивением -материальная помощь стороне ее контрагентом. Развивая эту мысль,
М.И. Брагинский отмечает, что договор купли-продажи завершается
переходом права собственности, а договор пожизненного содержания
этим только начинается.
Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, немаловажное значение для признания самостоятельного характера договора ренты имеет то, что в отличие от купли-продажи, предметом которой является вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в договоре ренты предметом могут выступать материальные и нематериальные блага.
Белорусский законодатель обратил внимание на самостоятельный характер договора ренты еще в 1964 г., поместив в Гражданский кодекс БССР отдельную главу, получившую название «Договоры отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания» (подобным образом данный договор был урегулирован и в гражданских кодексах других союзных республик: Литвы, Латвии, Армении, Казахстана и т.д.).
Несмотря на то, что в настоящее время как белорусским, так и российским законодателем вопрос о месте договора ренты в системе обязательственного права однозначно решен в пользу самостоятельности данной договорной конструкции, в литературе продолжают встречаться и иные подходы к решению данного вопроса. Так, А. Пахомов выделяет два вида договора пожизненного содержания: один - урегулированный законодательством и представляющий собой разновидность ренты и другой, отличный от него, - договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Для второго вида договора целью является не «получение ренты», а «удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д.», тогда как для первого целью является выплата денежной суммы, определенной в договоре.**** С подобной точкой зрения трудно согласиться, поскольку ограничение ренты только деньгами не вполне соответствует конструкции, использованной Гражданским кодексом Республики Беларусь 1998 г. (далее — ГК).
ГК содержит отдельную главу, посвященную регулированию рентных отношений. Вместе с тем общность договора ренты с иными договорами, опосредующими передачу имущества, позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты правила о купле-продаже (гл. 30 ГК), когда договором ренты предусмотрена передача имущества за плату, и правила о договоре дарения (гл. 32 ГК), когда имущество передается бесплатно. Однако законодатель особо подчеркивает, что применение правил о договоре дарения или договоре купли-продажи допустимо в том случае, если иное не установлено правилами гл. 33 ГК и не противоречит существу договора ренты. Как отмечает С.А. Хохлов, «подобные отсылки имеют характер специального установления аналогии закона и используются во избежание воспроизведения если не целиком тождественных, то, во всяком случае, в значительной мере текстуально совпадающих норм».*****
В среде ученых-цивилистов нет единого мнения по вопросу о том, какие же конкретно нормы, регулирующие договор купли-продажи и договор дарения, следует применять к рентным отношениям. Так, М.И. Брагинский считает, что из норм о купле-продаже к рентным отношениям могут быть применены те, которые предусматривают момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества, обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц, обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи. Среди субсидиарно применяемых норм о дарении автор выделяет две нормы: о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи, и о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности.
Иного взгляда на решение данного вопроса придерживается В.С. Ем. Так, ученый считает, что в случае передачи по договору ренты движимого имущества за плату к рентным отношениям могут быть применены следующие нормы: об обязанности продавца по передаче товара и о последствиях передачи товара ненадлежащего качества.****** А. Мамаев идет еще дальше при решении этого вопроса.
Автор полагает, что к договору ренты помимо нормы, регулирующей обязанности продавца по передаче товара, должна применяться и норма, регулирующая последствия неисполнения данной обязанности, а это значит, что к отношениям сторон может быть применено и правило ст.369 ГК «Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь».*******
Нормы законодательства, регулирующие договор ренты в том виде, в котором они существуют на данный момент, не позволяют согласиться с мнением В.С. Ема и А. Мамаева. Во-первых, как мы уже отмечали, нормы гл. 30 и 32 ГК к рентным отношениям применяются лишь в субсидиарном порядке, если иное не установлено правилами гл. 33 ГК и не противоречит существу самого договора ренты. Во-вторых, исходя из смысла законодательства, договор ренты является реальным, а значит, для рассматриваемого договора передача имущества является правообразующим фактом, и именно с этого момента начинают действовать правила договора. Таким образом, нормы, регулирующие обязанность продавца передать товар, а также последствия неисполнения этой обязанности не применимы к договору ренты, поскольку ввиду реального характера договора до передачи товара право требования возникнуть не может.
В своей монографии «Договор ренты в российском гражданском праве» О.А. Маркова, в целом соглашаясь с применением норм, названных М.И. Брагинским, предлагает также применять к договорам ренты норму, регулирующую ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя.******** На наш взгляд, применение данной нормы на практике может встретить определенные трудности. Так, ст. 431 ГК предусматривает, что в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки.
Однако на стороне продавца (рентополучателя) чаще всего выступают лица, не имеющие достаточных средств к существованию и тем более не способные возместить покупателю (рентоплательщику) понесенные убытки.
В литературе встречается предложение вовсе отказаться от субсидиарного применения норм купли-продажи и дарения к договорам ренты, исключив из содержания ст. 556 ГК соответствующий пункт.
Такого мнения придерживается, в частности, Н.В. Золотько. Автор настаивает на том, что «… применение норм о дарении к договорам ренты представляется весьма ошибочным. Для анализа этой проблемы необходимо вспомнить, что договор дарения является классической безвозмездной сделкой, в отличие от договоров ренты, относящихся продолжение
--PAGE_BREAK--