--PAGE_BREAK--1. Земельные права в Российской Федерации 1.1 Земля как объект прав
В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Определение земельного участка как объекта земельных отношений приведено в ст. 6 ЗК РФ: объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Действующий ЗК РФ, определяя объекты земельных отношений, первостепенное значение придает земле, как природному объекту, а затем уже и природному ресурсу. Природный объект, как правовая категория, порожден природоохранным (а затем и экологическим) законодательством. В Федеральном Законе «Об охране окружающей среды» природный объект определен как естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства[2]. Принципиальное отличие земли как природного ресурса выражается в наличии экономической ее оценки (стоимости), в зависимости от качественного состояния определяется и кадастровая и рыночная стоимость каждого отдельно взятого участка земельной территории[3].
Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Земельного Кодекса, осуществляется ФЗ «О землеустройстве»[4], другими федеральными и иными нормативными правовыми актами субъектов Федерации. Для того чтобы участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав, он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 ЗК РФ. Это касается любых земельных участков, в том числе лесных участков. Ряд норм, регулирующих земельное законодательство также содержится в ГК РФ. Так согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ), предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены Земельным кодексом РФ. В п. 4 ст. 27 ЗК РФ приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, в п. 5 той же статьи — земельных участков, ограниченных в обороте; оборот земель сельскохозяйственного назначения будет урегулирован в специальном законе
Ряд норм, регулирующих земельное законодательство также содержится в ГК РФ. Так второй абзац п.2 ст. 6 ЗК РФ основывается на положениях гражданского законодательства. Как и иные вещи в гражданско-правовом смысле земельный участок может быть делимым и неделимым. В соответствии с ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения[5]. Все остальные вещи являются делимыми. Земельный кодекс уточняет признаки делимости вещи по отношению к земельному участку: участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами). Это имеет значение, в частности, для выдела доли в общей собственности на земельный участок: если данный участок является неделимым, сособственнику не может быть выделена причитающаяся ему часть участка в натуре, а выплачивается денежная компенсация. Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков, согласно ГрК РФ[6], может включаться в состав градостроительного плана земельного участка.
1.2 Виды и содержание прав на землю, предусмотренные законодательством
Как уже отмечалось, в России наряду с Земельным кодексом действует глава 17 Гражданского кодекса «Право собственности и другие вещные права на землю». Кроме того, в других разделах ГК также содержится ряд норм, которые применимы к регулированию земельных отношений. Гражданское законодательство устанавливает основания возникновения и прекращения права собственности, что с определенной корректировкой и детализацией воспроизводится и земельным законодательством. В гражданском законодательстве содержится детальное регулирование договорных отношений, которые применимы также к отношениям, объектом которых является земля.
Необходимо подчеркнуть, что Земельным кодексом регулируются имущественные отношения, объектом которых является земля, и прежде всего определяются основания возникновения и порядок осуществления права собственности и иных вещных прав, которые одновременно являются и предметом регулирования Гражданского кодекса. В одном из комментариев к ЗК справедливо говорится о том, что «к сожалению, общепринятого теоретичского подхода к разграничению норм гражданского и земельного законодательства в доктрине сегодня нет. Не случайно, обозначив сам принцип (то есть признав наличие проблемы), законодатель не определил его содержание»[7].
Земельный кодекс различает собственность на землю (ст. 15-19), постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20), пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21), аренду земельных участков (ст. 22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23), безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24).
В Гражданском кодексе (гл. 17) регулируются и иные вещные права: право собственности на землю (ст. 260-264), владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 216, 269-270), владение и пользование землей на праве пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 216, 265 — 267), в ст. ст. 274 — 277 говорится о праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте).
Право собственности-это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становится «имуществом» или «вещью» -тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки. Особенностью права собственности на землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъектам». Конституцией РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности[8]. Таким образом, определен круг субъектов, обладающих правом собственности и имущество, а также установлено, что в зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю. В соответствии с ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, владение, пользование и распоряжение -это неотъемлемые составляющие (или правомочия) одного права -права собственности. Основной смысл каждого из этих правомочий является общим для всех видов имущества, а значит, и для имущества земельного. Земельное законодательство ввело нормы, определяющие специфику реализации этих правомочий в земельных отношениях.
Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: т.е. числить ее и на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства. Кроме того, собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения. Например, это может быть арендодатель, которому арендатор не возвращает земельный участок после истечения срока аренды.
С правомочием владения тесно связано другое правомочие -пользование. Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства. И в отличие от иных видов имущества, возможные варианты, использования которых определяют сами собственники, пользование земельным участком, точнее сказать, виды пользования перечислены земельным законодательством. Существует и еще одно условие при использовании земельного участка, находящегося в собственности. Дело в том, что собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка. Самовольно собственник земли изменить целевое назначение использования не имеет права.
Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, т.е. на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу.
С введением в действие ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам местного самоуправления. Все остальные юридические лица, владеющие участками на указанном титуле, обязаны по своему усмотрению или переоформить свое право аренды, или приобрести участки в собственность. В соответствии ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года[9]. С 1 января 2011 года Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность[10].
Гражданам земельные участки после введения в действие ЗК в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного Кодекса РФ сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования имуществом переходит в порядке правопреемства. Также граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования в первоначальной редакции Кодекса имели право приобрести земельные участки в собственность до 01.09.2006 г., однако далее были внесены изменения и сейчас оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. (п. 3 ст. 3 «О введении в действие ЗК РФ» № 137-ФЗ от 25.10.2001 г.)
Согласно Закону о введении в действие ЗК РФ не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций (ст. 6).
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка (ст. 270 ГК). Таким образом, если ГК допускает ограниченное распоряжение земельными участками (например, возможность передачи их в аренду), то Земельный кодекс (ст. 268) полностью исключает какое-бы то ни было распоряжение такими участками.
Что же касается пожизненного наследуемого владения земельными участками, то право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Согласно Земельному кодексу распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 ЗК).
Иначе сформулировано правило по этому вопросу в Гражданском кодексе.
Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК). Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. В то же время продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 267 ГК).
В соответствии с п.2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Эта отсылочная норма отсылает нас к главе 34 части 2 ГК РФ, содержащая положения об аренде. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка[11]. С введением в действие ЗК РФ некоторые изменения коснулись и порядка предоставления земельных участков в аренду (ст. 22 ЗК РФ). Так, например, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Таким образом, права арендатора значительно расширяются.
К земельным участкам, которые могут предоставляться на праве безвозмездного срочного пользования, относятся:
а) земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;
б) частные земли;
в) земельные участки организаций
Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены статьей 216 ГК РФ к числу ограниченных вещных прав. Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них — господствующего земельного участка требовать от собственника другого — подчиненного земельного участка предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. П. 1 и 2 ст. 23 ЗК РФ закреплено два вида сервитутов: частный и публичный.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, где собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Согласно статье 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.
Публичные сервитуты устанавливаются государственными органами или органами местного самоуправления по собственной инициативе, по ходатайству заинтересованных физических лиц, юридических лиц (предприятий, учреждений, организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности), в случае если установление публичного сервитута необходимо для обеспечения государственных интересов или интересов местного самоуправления (местного населения).
продолжение
--PAGE_BREAK--1.3 Документальное оформление прав на землю
Согласно п. 1 статьи 26 ЗК права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Законом 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К таким документам согласно пункту 9 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» относятся:
1. государственный акт;
2. свидетельство о государственной регистрации;
3. другие документы, удостоверяющие права на земельный участок и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона 122-ФЗ, которые имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Кроме того, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы, выданные после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, которые оформлены после введения в действие Закона о государственной регистрации[12]. Если правоустанавливающие документы на недвижимость были получены до вступления в силу Закона о государственной регистрации, то государственная регистрация, в частности, права собственности и иных прав на землю не является обязательной.
В статье 6 Закона о государственной регистрации урегулированы вопросы признания прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, которые возникли до 31 января 1998 г., то есть даты вступления Закона в силу. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона, является юридически действительной. Данная норма означает, что права на земельные участки, как и на иное недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации, как прошедшие государственную регистрацию, так и не прошедшие ее, признаются действительными. Кроме того, сама государственная регистрация, которая проводилась в некоторых субъектах Федерации и муниципальных образованиях, считается юридически действительной.
Государственная регистрация возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона.
Государственная регистрация прав и сделок удостоверяется путем выдачи правообладателю свидетельства о государственной регистрации прав (ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Форма свидетельства устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.[13]
В свидетельстве указываются в следующем порядке:
1. наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;
2. дата выдачи свидетельства;
3. реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;
4. данные о субъектах права (фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания);
5. вид зарегистрированного права;
6. описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;
7. существующие ограничения (обременения) права.
В нижней части свидетельства указываются дата и номер регистрации, которые совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав. В тексте свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки. Заполненное свидетельство подписывается регистратором и заверяется печатью.
При государственной регистрации права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, в штампе регистрационной надписи на документах после слов «произведена государственная регистрация» указывается вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Если на основании одной сделки в Едином государственном реестре прав зарегистрированы права на земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение, в штампе регистрационной надписи на документах после слов «произведена государственная регистрация» указываются вид зарегистрированного права и вид объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером регистрации, указанным в этом штампе.
Записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе о государственной регистрации) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.
Федеральный орган в области государственной регистрации несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на предприятие как имущественный комплекс, объект недвижимого имущества, расположенный на территории более одного регистрационного округа, в Едином государственном реестре прав, за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе о государственной регистрации) отказ в государственной регистрации прав и уклонение от государственной регистрации прав на данные объекты недвижимого имущества, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.
Ответственность за точность данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов.
Различные свидетельства выдаются следующим лицам:
― правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества;
― арендатору — при регистрации аренды;
― залогодержателю — при регистрации ипотеки.
продолжение
--PAGE_BREAK--2 Основания возникновения прав на землю 2.1 Возникновение прав на землю из актов государственных органов или органов местного самоуправления
Сделки и административные акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти являются наиболее распространенными основаниями приобретения прав на землю. В результате принятия решений (административных актов) о предоставлении земельных участков соответствующих органов граждане и юридические лица приобретают право собственности на землю и иные права.
Пока единственным собственником земли было государство, непосредственным основанием для возникновения того или иного права на землю всегда служили правоустанавливающие действия государственного органа, компетентного принимать соответствующие решения. Органы землеустройства фиксировали свое внимание на внешних юридических признаках формирования поземельных прав и обязанностей, таких как: правомерность предоставления земельного участка на основании решения компетентного государственного органа, соблюдение норм и сроков отвода участка и порядка выдачи просителям земельных документов и т.п.
До введения в действие ЗК РФ значительной долей решений органов государственной власти или местного самоуправления являлись решения о предоставлении в пользование права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. С момента вступления в действие Земельного кодекса, земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Также до вступления в действие нового Земельного кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения возникало на основании административного акта (акта о предоставлении)[14]. В настоящее время п. 1 ст. 21 ЗК РФ не предусматривает возможности предоставления такого права после вступления в силу ЗК РФ.
Таким образом, права, возникающие из различных актов органов государственной власти и местного самоуправления, сместились с предоставления прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения в сторону заключения договоров аренды и передачу земельных участков в собственность. Так согласно Конституции РФ, земля находится в государственной, муниципальной, частной и иной формах собственности, то и органы местного самоуправления (субъектов федерации) вправе издавать распоряжения о порядке предоставления земель, находящихся в муниципальной собственности (собственности субъектов федерации). Так как земли сельхозназначения являются собственностью субъектов РФ, то и распоряжение ими происходим на уровне субъектов Федерации. Так в Краснодарском крае это Постановление Главы Администрации Краснодарского края «Об утверждении порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства»[15]. На уровне муниципального образования город Краснодар существует множество нормативно-правовых актов, основным является постановление главы муниципального образования город Краснодар «О порядке согласования и прохождения проектов постановлений главы муниципального образования город Краснодар при предоставлении земельных участков на территории муниципального образования город Краснодар»[16] и др.
Основным нормативным актом, регулирующим формы соглашений о предоставлении земли в г. Краснодаре является постановление главы муниципального образования город Краснодар «Об утверждении типовых форм распоряжений главы муниципального образования город Краснодар по вопросам предоставления земельных участков, договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, акта выбора земельного участка»[17].
Основания возникновения права ограниченного пользования чужим земельным участком(сервитута) являются различными в связи с тем, что выделяются два вида земельных сервитутов — частный и публичный. Основания возникновения частного сервитута согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ определяются в соответствии с гражданским законодательством. Публичный же сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
2.2 Возникновение прав на землю в соответствии с договорами или иными сделками
Самым распространенным основанием возникновения прав на землю из договоров является договор купли-продажи земельного участка. Общие положения о купле -продаже регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения. По договору купли -продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора. На земельные отношения распространяются и статьи «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Так в соответствии с Постановлением ФАС Поволжского округа[18] суд отказал в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя о признании незаконным бездействия органа муниципального образования, выразившегося в непредставлении проекта договора купли-продажи земельного участка в установленный законом срок, указав, что в соответствии со статьей 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В представленном кадастровом плане необходимых данных о земельном участке не было, следовательно, орган муниципального образования, по мнению суда, не имел реальной возможности подготовить проект договора купли-продажи земельного участка.
Также одним из основных видов возникновения прав на земельный участок является договор аренды. Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.
Согласно ст. 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, считаются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком — может сдать его, например, в субаренду.
По общему правилу ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Так в соответствии с Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа[19] арбитражный суд отказал в иске о признании недействительным договора аренды земельного участка, поскольку указанный договор не зарегистрирован в установленном порядке, а незаключенный договор не может быть признан недействительным (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ).
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК).
Меназемельных участков и земельных долей также является разновидностью возникновения прав на землю из сделок, однако положения данного пункта схожи с договором купли-продажи (ст. 567 ГК РФ), поэтому я не считаю нужным останавливаться на этом пункте более подробно.
Дарениерегулируется ст. 572—582 ГК РФ. Согласно ст. 572, наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным, а сделку ничтожной. Договор дарения также подлежит государственной регистрации и отсутствие таковой считается основанием признания договора не заключенным.
Следующий вид оснований возникновения прав на землю описан с ст. 35 ЗК РФ как «переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение». Действие п. 1 данной статьи распространяется на те случаи, когда собственник здания (строения, сооружения) не имеет права собственности на земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение). При совершении сделок с возведенной на земельном участке недвижимостью к новому собственнику переходит и право на использование соответствующей части земельного участка. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Вводного закона[20]. Однако в этой норме существует некоторая недоработка, а именно как же поступать, если право собственности перешло на незавершенное строительство? Так в соответствии с Постановлением ФАС[21] истец, руководствуясь ст. 36 ЗК РФ, обратился в суд с иском об обязании департамента земельных ресурсов заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства. Отказывая в иске, суд указал, что в соответствии со ст. 36 ЗК РФ право собственности на земельный участок, на котором расположены здания, строения или сооружения, может приобретаться их собственниками в установленном ЗК РФ порядке. При этом возможность приобретения земельных участков собственниками находящихся на них объектов незавершенного строительства данной нормой не предусмотрена.
В этом пункте были рассмотрены основные основание возникновения прав на землю из заключенных договоров и иных сделок.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.3 Возникновение прав на землю в соответствии приобретательной давностью
В соответствии со ст. 234 ГК РФ одним из оснований возникновения прав на имущество, в том числе и на землю, является приобретательная давность или давность владения. Этот институт является достаточно разработанным в праве, известным еще со времен Римского права.
Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Необходимо отметить, что право собственности на землю, как на недвижимость, возникает с момента государственной регистрации (ст. 223, ст. 131 ГК РФ). Из этого следует, что в данном случае право собственности в силу приобретательной давности возникнуть не может.
В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сам факт давностного владения земельным участком не может быть основанием для государственной регистрации прав на него. Так, ст. 17 указанного Закона установлено, что возникновение права на недвижимое имущество возможно только при наличии документов, подтверждающих соответствующее право. Следовательно, для соблюдения требований о формальном характере оснований регистрации прав на землю, недостаточно наличия всей совокупности признаков давностного владения, указанных в ст. 234 ГК. Необходимо также соответствующее признание этого права, облаченное в форму документа установленного образца. Согласно ст. 6 Закона, право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законе порядке, возникновение права собственности по данному основанию на земельный участок без соответствующего акта судебного органа невозможно. Согласно постановлению Пленума ВАС РФ арбитражному суду в числе других дел подведомственны дела об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет[22]. Более поздним постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ предусмотрено, что лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности — здесь указано на исковой порядок признания права собственности в силу приобретательной давности[23].
Категория добросовестности в гражданском праве в настоящее время также привлекает внимание ученых, т.к. данное понятие встречается в законодательстве часто, а легальное толкование дано только в ст. 302 ГК РФ.
Добросовестный, согласно толкового словаря С.И. Ожегова, «честно выполняющих свои обязанности, обязательства»[24]. Ст. 234 ГК РФ, устанавливая требование добросовестности к давностному владельцу, не раскрывает само понятие добросовестности.
Приобретательная давность на земельный участок может возникнуть в случае, если использование земельного участка основывается на сделке с отчуждателем, имеющей определенные пороки, влекущие ее недействительность. В такой ситуации вполне применимо понятие добросовестности, данное в ст. 302 ГК РФ, что лицо не знало и не могло знать о неправомерности приобретения земельного участка. Если при получении владения земельным участком от конкретного лица, давностно владеющее лицо «добросовестно заблуждалось в отношении истинного объема вещного права отчуждателя», то возможно возникновение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. При этом добросовестность должна иметь место в момент совершения сделки, а также в момент государственной регистрации основания перехода права собственности, хоть и порочного.
Второй случай возникновения права собственности может иметь место при согласии собственника, полученного при его жизни, на использование земельного участка, хотя и не оформленного в надлежащей форме. Возникновение права собственности возможно только после смерти собственника. Но в этом случае возникновение права собственности возможно только, при отсутствии наследников по закону и по завещанию, и при отсутствии «желания» у органа, управляющего муниципальным имуществом, вступить в право собственности, в порядке ст. 225 ГК РФ.
Но если собственник земельного участка не выразил своей воли на завладение земельным участком другим лицом, такое лицо признается самовольно завладевшим земельным участком. Самовольное завладение исключает добросовестность «захватчика».
Самовольное занятие земель никогда не станет добросовестным действием, так как в его основе всегда лежит неправомерный поступок. Более того, это состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 125 Земельного кодекса РФ. А если есть административный проступок (т.е. правонарушение), то о добросовестном владении не может быть речи. Из этого следует, что если лицо самовольно заняло земельный участок, а по истечении установленного срока обращается за признанием права собственности на него, в признании за ним данного права должно быть отказано на основании отсутствия добросовестности завладения.
Хотелось бы обратить внимание на следующий аспект приобретательной давности. Возникновение права собственности на основании приобретательной давности влечет прекращение права собственности на соответствующий земельный участок у другого лица. Поскольку прекращение права собственности при отсутствии на то желания собственника без судебного решения невозможно, следует учитывать, что собственник утратит возможность судебной защиты права собственности, а, следовательно, может лишиться выбывшего из обладания имущества только по истечении сроков исковой давности, установленных законодательством. Поэтому в ч. 4 ст. 234 ГК РФ установлено, что моментом течения срока приобретательной давности является момент истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям.
Учитывая все вышесказанное, позволю себе утверждать, что особенность земли как объекта недвижимости, и обусловленные этим требования действующего законодательства, исключают возможность возникновения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, если есть собственник земельного участка. А в тех случаях, если собственник земельного участка отсутствует, возникновение права собственности в силу приобретательной давности возможно только при исключении самовольности завладения земельным участком.
продолжение
--PAGE_BREAK--