Содержание
Введение…………………………………………………………………………...………..3
1 Понятие и виды договора ренты………………………………………………...………...4
1.1 Понятие и особенности договора ренты…………………………………….………4
1.2 Предмет и форма и виды договора ренты…………………………………………..7
2 Постоянная рента…………………………………………………………….……………12
2.1 Получатель форма и размер постоянной ренты……………….…………………..12
2.2 Выкуп постоянной ренты……………………………………………………...……15
3 Договор постоянной ренты на современном этапе……………………………………...20
3.1 Проблемы применения договора ренты по гражданскому законодательству
России………………………………………………………………………………...20
3.2 Практика применения договора ренты………………………………………….….25
3.3.Практические рекомендации по договору ренты……………………………...…..28
Заключение…………………………………………………………………………………31
Список использованных источников……………………………………………………..34
Введение
Актуальностью данной темы является то, что заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Связано это, прежде всего, с алеаторной сущностью рентного договора. Сказанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.
Сегодня обновленное гражданское законодательство проходит проверку эффективности, очевидно, что существуют сложности в толковании и применении отдельных его норм и институтов, в том числе при регулировании рентных отношений.
Новизна проблемы, противоречивость законодательных норм, определенные сложности, возникающие на практике при заключении договоров ренты и существовании рентных отношений в последующем, отсутствие специальной законодательной базы, регламентирующей договор ренты, обуславливают цели и задачи курсовой работы.
Целью курсовой работы заключается в комплексном исследовании особенностей договора ренты с теоретической и практической точек зрения, выработке оптимальных предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства, регулирующего рентные отношения.
Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:
— исследовать правовую природу договора ренты;
— теоретически обосновать юридическую конструкцию договора ренты;
— дать анализ действующей нормативной правовой базы, на основе которой осуществляется правовое регулирование договора ренты в РФ, а также выявить недостатки действующего законодательства;
— исследовать разновидности договора ренты;
— проанализировать порядок заключения договора ренты;
— раскрыть содержание договора ренты и ответственность сторон;
— рассмотреть основания и правовые последствия расторжения договора ренты.
Объект исследования — гражданско-правовое регулирование договора ренты.
Соответственно предметом исследования выступают содержание и понятие договора постоянной ренты, и его регулирование.
1 Понятие и виды договора ренты
1.1 Понятие и особенности договора ренты
Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собст
веннику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появи
лись в российском гражданском законодательстве впервые. Как известно, ГК 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с усло
вием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была сущест
венно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В настоящее время в связи с изменением со
циально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 33 ГК призваны восполнить об
разовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность [1].
Понятие договора ренты сформулировано в п. 1 ст. 583 ГК. Как следует из этой нормы, договором ренты признается договор, по которому одна сторона, именуемая получателем ренты, передает другой стороне, именуемой плательщиком ренты, в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме [2].
Рента — реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.
Следовательно, основанные на одном лишь соглашении требования о передаче имущества в собственность с последующей выплатой ренты, как и требования о выплате ренты до передачи имущества в натуре, удовлетворяться судом не могут.
Договор ренты является односторонним договором. Обязанности в нем несет только плательщик ренты: в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту. Наконец, договор ренты возмездный. Но характер возмездности специфичен. Например, в договоре займа возмездность проявляется в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. А в договоре ренты возмездность выражена в уплате одних лишь процентов. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в проценты, выплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена
выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни получателя (пожизненная рента и ее разновидность — пожизненное содержание с иждивением).
Предметом договора ренты является имущество, т.е. вещи (как движимые так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги Безналичные же деньги, «бездокументарные ценные бумаги», равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине нельзя признать предметом договора ренты работы, услуги, информацию, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.
Так как договор ренты относится к обязательствам, опосредующим передачу имущества в собственность, особое внимание заслуживает момент возникновения права собственности на предмет ренты. Общее правило о возникновении права собственности у приобретателя вещи по договору с момента передачи вещи либо с момента государственной регистрации, если предметом договора является недвижимость (ст.223 ГК), применительно к ренте вызывает ряд практических и теоретических трудностей. Система регистрации, охватывающая оборот недвижимости, лишает систему традиции ее универсальности, так как вещный эффект, производимый рентным договором, зависит не от совершения традиции, в отличие от купли-продажи недвижимости, а от условий договора ренты. Ведь регистрация перехода вещного права не влечет возникновения возможности у плательщика ренты передать право собственности третьим лицам (ст.604 ГК РФ).
В правовом регулировании ренты Гражданский Кодекс последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, тем более что получение ренты нередко может оказаться для получателя ренты основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.
Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельст
вуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых догово
ров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к ус
тановлению между участвующими в нем лицами особых правовых отноше
ний, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательст
вам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожиз
ненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на сущест
вование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверитель
ный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений по
строен
с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновремен
но с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea — игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему прави
лу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопря
жен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, на
против, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обсто
ятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рас
сматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, огра
ничивается стоимостью переданного имущества [3].
Сторонами договора являются: получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). На вопрос о том, кто может быть получателем и кто — плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ [4].
Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности — договоре пожизненного содержания с иждивением — в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ – это прямое предписание нормы права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п.1, 2 ст. 596 ГК РФ).
Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и
обеспечению ее выплаты [2]. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).
1.2 Предмет и форма и виды договора ренты
Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением — предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.
В силу ст.128 ГК РФ под понятие «имущество» подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права. В соответствии со смыслом п. 1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность.
Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», представляющие собой особый способ фиксации прав [4], равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.
Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого
имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.
При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.
Денежные средства могут быть переданы под выплату ренты в различных формах. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (единственный договор, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом служит недвижимость, то и регистрации. Нарушение любого из этих требований влечет недействительность сделки с возвращением сторон в прежнее положение. В рассматриваемом случае это означает передачу плательщиком ренты ее пользователю соответствующего имущества обратно.
Правда, следует отметить возможную «исцелимость» при определенных условиях сделок, заключенных с нарушением данных требований. Такие указания содержатся в ст. 165 ГК. Так, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной и тогда в нотариальном удостоверении нужды уже нет. Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.
Если речь идет о нарушении требования о регистрации, тогда «исцеление» может последовать при условии, если требование о форме было соблюдено (то есть сделка была зарегистрирована у нотариуса) [5].
Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (рис. 1).
Рисунок 1 – Классификация договоров ренты
Договор постоянной ренты – получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом Договором, т.е. определяется соглашением сторон, и подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено Договором постоянной ренты. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Основанием прекращения Договора постоянной ренты является ее выкуп. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие Договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп ничтожно. В Договоре постоянной ренты стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно невозможность осуществления этого права в течение жизни получателя ренты либо иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения Договора.
Выкуп постоянной ренты означает выплату плательщиком ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены. Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором. Если же стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то она определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно.
Договор постоянной ренты может быть прекращен по инициативе ее получателя. Право получателя постоянной ренты требовать ее выкупа возникает лишь при наличии определенных законом и/или договором оснований (напр., просрочка выплаты ренты более чем на один год или нарушение плательщиком ренты обязательств по обеспечению выплаты ренты; и пр.). Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части
условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату.
Договор пожизненной ренты – пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или нескольких граждан. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество под выплату ренты.
Пожизненная рента может устанавливаться только в виде периодически выплачиваемой в течение жизни гражданина денежной суммы. Если иное не предусмотрено Договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Размер пожизненной ренты не может быть менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом, в расчете на месяц.
Выкуп пожизненной ренты возможен только по инициативе ее получателя в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Правила выкупа пожизненной ренты аналогичны правилам выкупа постоянной ренты.
Выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается.
Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту на предусмотренных договором условиях.
Договор пожизненного содержания с иждивением – пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты и имеет ряд особенностей по сравнению с пожизненной рентой. Предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т.п. В Договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете на месяц. Замена пожизненного содержания в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. На плательщика ренты возлагается
обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости.
Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, этот договор может быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных в связи с содержанием получателя ренты расходов [6].
Итак, договор ренты является односторонним, возмездным договором. Обязанности в нем несет только плательщик ренты: в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту. Договор ренты может быть постоянным, пожизненным и с содержанием иждивенца. Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан [2].
2 Постоянная рента
2.1 Получатель форма и размер постоянной ренты
Гражданский Кодекс РФ предъявляет особые требования лишь к личности получателя постоянной ренты, в качестве которого могут выступать лишь граждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом непротиворечие закону является универсальным требованием, применимым как к гражданам, так и к некоммерческим организациям. Соответствие целям деятельности — специфическое требование, применимое в данном случае лишь к некоммерческим организациям. Оно вытекает из присущей всем без исключения некоммерческим организациям специальной правоспособности: такие юридические лица могут иметь гражданские права, лишь соответствующие целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Каких-либо условий, ограничивающих круг потенциальных плательщиков постоянной ренты, действующее законодательство не содержит. Потому им может стать любой субъект гражданско-правовых отношений.
По любому договору ренты возникает обязательственное правоотношение одностороннего характера, управомоченной стороной которого является получатель ренты, а обязанной — плательщик ренты.
Особенностью постоянной ренты является отсутствие связи прав получателя ренты с его личностью. Поэтому именно в рассматриваемой разновидности ренты в отношении прав требования, принадлежащих получателям ренты, возможно правопреемство.
Такие права могут передаваться гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, право требования, принадлежащее получателю ренты, может быть передано или перейти к другому лицу на основании как универсального (общего), так и сингулярного (частного) правопреемства. При этом закреплены ограничения двоякого рода.
Во-первых, ограничен круг юридических фактов, служащих основанием перехода прав получателя ренты к третьему лицу: цессия, наследование и реорганизация юридического лица.
В частности, передача такого права самим получателем ренты может осуществляться лишь посредством уступки требования (цессии). Последняя практически всегда облекается в форму договора купли-продажи — при возмездном приобретении права требования, или дарения при безвозмездной передаче права, где в роли цедента выступает продавец или даритель, а цессионария — покупатель или одаряемый.
«Согласие плательщика ренты на совершение цессии не требуется, но в силу указанной диспозитивной нормы следует признать, что в договоре постоянной ренты может быть предусмотрено условие о необходимости получения предварительного согласия плательщика ренты на уступку требования получателем ренты. При отсутствии такого условия должника следует лишь известить о состоявшейся уступке» [2].
Универсальное правопреемство в отношении прав получателя ренты возможно лишь в результате наследования или реорганизации некоммерческой организации.
Наследование служит основанием перехода прав получателя ренты — гражданина. При наследовании в состав наследства входят имущественные права, не имеющие неразрывной связи с личностью наследодателя. В целом же наследование имущественных прав подчиняется общему режиму наследования имущества.
Реорганизация может служить основанием перехода прав получателя ренты — юридического лица, в данном случае — некоммерческой организации. Реорганизация может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования юридического лица. Переход прав получателя ренты при слиянии, присоединении, преобразовании отражается в передаточном акте, а при выделении и разделении — в разделительном балансе.
Во-вторых, ограничен круг потенциальных получателей ренты: в любом случае он должен соответствовать требованиям закона. Соответственно, новым может стать лишь также гражданин либо некоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствует целям ее деятельности.
Правовые последствия такого ограничения проявляются в том, что сделка по уступке прав получателя ренты лицу, не входящему в названный перечень (например, коммерческой организации), является ничтожной как противоречащая федеральному закону — в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Не исключена ситуация, когда обязательственные права, вытекающие из договора постоянной ренты, получит некоммерческая организация, но это будет противоречить целям деятельности этой организации, ограниченным в уставе. В последнем случае налицо состав оспоримой сделки, которая может быть признана недействительной лишь судом и лишь по иску этой организации, ее учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица; при доказанности факта, что первоначальный получатель ренты знал или заведомо должен был знать о незаконности сделки
Статья 590 ГК РФ позволяет провести четкую границу постоянной и пожизненной ренты (особенно — пожизненного содержания с иждивением) по их содержанию. В таблице 1 приведен сравнительный анализ постоянной и пожизненной ренты.
Таблица 1 – Сравнительный анализ постоянной и пожизненной ренты
Постоянная рента
Пожизненная рента
Получатель ренты
Граждане и некоммерческие организации
(ст. 598 ГК)
Получателем ренты может быть только собственник имущества, передаваемого под выплату ренты (данный вывод (п. 1 ст. 596 ГК) можно сделать в результате анализа п. 2 ст. 589 ГК).
Только граждане (ст. 596 ГК).
Получателем ренты может быть не только собственник имущества, но и другой указанный им гражданин либо несколько граждан
Способ выплаты ренты
Выплачивается в деньгах либо путем предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг и т.п. (ст. 590 ГК).
Выплачивается только в деньгах (ст. 597ГК).
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты
Риск случайной гибели (случайного повреждения) имущества, переданного бесплатно под выплату ренты, несет плательщик ренты.
При случайной гибели (случайном повреждении) имущества, переданного за плату под выплату ренты, плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты или изменений условий ее выплаты (ст. 595 ГК).
Независимо от того, передавалось ли имущество под выплату ренты за плату или бесплатно, случайная гибель (случайное повреждение) имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК).
Право плательщика на выкуп ренты
Плательщик ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты.
Условие договора об отказе плательщика от права на выкуп ренты ничтожно (ст.592 ГК).
Плательщик ренты не имеет права на выкуп ренты.
Наследование прав получателя ренты
Права получателя ренты могут переходить по наследству, если иное не предусмотрено договором (ст. 589 ГК).
В случае смерти получателя ренты обязательство плательщика ренты по выплате ренты прекращается (ст. 596 ГК).
В договоре постоянной ренты должен быть указан размер такой ренты в виде денежной суммы. Исходя из положений п. 2 ст. 432 Кодекса, данное условие следует признать существенным для договора постоянной ренты. Конкретное содержание ренты, предоставляемое в пределах указанной в договоре суммы, может быть различным: по общему правилу, постоянная рента должна выплачиваться в деньгах, но договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.
Каких-либо минимальных или максимальных размеров постоянной ренты, в отличие от пожизненной, законодатель не закрепляет. Поэтому стороны вправе установить любой размер, не допуская, конечно, исключения рентных платежей вообще.
Пункт 2 ст. 590 Кодекса закрепляет диспозитивную норму об индексации размера постоянной ренты, который увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Эта норма направлена на реализацию
компенсационной функции гражданского права. Поэтому данное средство индексации должно служить способом компенсации инфляционных потерь получателя постоянной ренты.
В настоящее время осуществляется переход к новой системе исчисления минимального размера оплаты труда. В частности, в соответствии со ст. 133 Трудового кодекса РФ минимальный размер оплаты труда устанавливается одновременно на всей территории Российской Федерации федеральным законом и не может быть ниже размера прожиточного минимума трудоспособного человека. Но статья 421 Трудового кодекса РФ установила, что порядок и сроки введения размера минимальной заработной платы, предусмотренной ч. 1 ст. 133 ТК РФ, устанавливаются федеральным законом.
Выплата постоянной ренты по общему правилу осуществляется по окончании каждого календарного квартала. В этом случае подлежит применению п. 2 ст. 192 Кодекса, в соответствии с которым к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Следовательно, в соответствии с общим правилом, если договор постоянной ренты будет заключен, например, 15 февраля, то сроком исполнения обязанности по первой выплате ренты будет 1 апреля того же года.
Сторонам договора постоянной ренты, в силу диспозитивности комментируемой нормы, предоставлена возможность изменить названную периодичность. При этом отсутствуют какие-либо ограничения, т.е. сроки выплаты можно как сократить (предусмотрев, например, ежемесячную выплату ренты), так и увеличить (например, закрепив обязанность выплаты ренты каждые полгода).
2.2 Выкуп постоянной ренты
Договор постоянной ренты является бессрочным. Конечно, бесконечно длящихся обязательств быть не может, поэтому законодатель справедливо закрепил основания досрочного одностороннего отказа от исполнения договора постоянной ренты.
Правовым последствием выкупа ренты является прекращение соответствующего обязательства. Соответственно, невозможна квалификация выкупа ренты в качестве отступного или новации, т.к. в силу императивных норм, закрепленных в ст. 409 и в п. 1 ст. 414 ГК РФ, эти явления по правовой природе относятся к договорам.
Выкуп ренты по инициативе плательщика ренты является односторонней сделкой, в результате которой осуществляется исполнение альтернативного обязательства. Право выкупа постоянной ренты безусловно предоставлено законом ее плательщику. Поэтому
условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, не влияет на действительность оставшейся части договора.
По общему правилу, право на выкуп постоянной ренты не ограничивается сроком, с которого оно может быть использовано плательщиком ренты. Это возможно в любой момент после заключения договора. В интересах получателя ренты целесообразно воспользоваться правомочием сторон предусмотреть в договоре, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
Отказ от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Такой отказ должен быть совершен в простой письменной форме.
При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Законодателем употреблен термин «иной порядок выкупа», а не «иные сроки», «иной момент прекращения обязательства»; это приводит к выводу о возможности выкупа, осуществляемого по соглашению сторон в форме отступного или новации. В этом случае правовым последствием выкупа также будет прекращение рентного обязательства, но нормы ст. 592 ГК РФ на него не будут распространяться.
Плательщик постоянной ренты обладает безусловным правом выкупа ренты. Получателю такой ренты также предоставлено право требования выкупа ренты. Но использование такого права поставлено в зависимость от наступления обстоятельств, прямо указанных законе, а также в других случаях, предусмотренных договором ренты. Другие источники не могут устанавливать основания возникновения права требования получателем ренты ее выкупа.
К закрепленным законом обстоятельствам, влекущим возникновение права требования получателем постоянной ренты выкупа такой ренты, относятся следующие обстоятельства.
Во-первых, допущенное плательщиком ренты нарушение договора в виде просрочки ее выплаты более чем на один год. Это правило диспозитивно, потому в договоре может быть предусмотрено любое отличное правило (указан больший или меньший период просрочки). Кроме того, диспозитивность предоставляет сторонам возможность прямо указать в договоре о неприменении данного основания к конкретному договору ренты, что вытекает из права контрагентов исключить применение диспозитивной нормы к своим отношениям [7].
Во-вторых, нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты. Это правило императивно и подлежит применению к любому договору постоянной ренты — стороны не имеют права изменять или отменять его.
В-третьих, признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Неплатежеспособностью признается состояние, при котором стоимость активов субъекта становится меньше его кредиторской задолженности. Не случайно законодатель употребил в данном случае термин «неплатежеспособность». Для заявления получателем ренты требования о выкупе ренты ее плательщиком не требуется признания последнего несостоятельным (банкротом) — достаточно лишь достижения им состояния неплатежеспособности или возникновения иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Например, получатель ренты может узнать о крупном денежном долге плательщика ренты, наличие которого очевидно будет свидетельствовать о невозможности надлежащего исполнения договора ренты. Изменить или отменить рассмотренное правило стороны не имеют права.
В-четвертых, поступление в общую собственность или раздел между несколькими лицами недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Это императивное правило касается лишь переданного под выплату ренты недвижимого имущества. Пункт 1 ст. 586 устанавливает, что обязательства по договору ренты возлагаются на собственника (прежнего) имущества, переданного под ее выплату. Положение получателя ренты существенно ухудшается в результате возникновения множественности лиц на стороне плательщика ренты. Например, это может затруднить использование им некоторых прав. В силу того, что рентные обязательства не имеют предпринимательского характера, в данном случае возникнет долевая обязанность содолжников — плательщиков ренты (ст. 321 ГК РФ). Получатель ренты при этом фактически утратит право заявлять названные выше требования, если хотя бы один из должников будет надлежаще исполнять свои обязательства.
Перечень предусмотренных законом обстоятельств, предоставляющих получателю ренты право требования ее выкупа, является исчерпывающим.
Договором ренты могут предусматриваться также иные обстоятельства, служащие основанием заявления получателем ренты требования о ее выкупе. В качестве таковых могут быть названы, например, продажа плательщиком ренты имущества, переданного под ее выплату; переезд плательщика ренты в другую местность и прочие.
Гражданский кодекс закрепляет правила о выкупной цене постоянной ренты, независимо от того, по чьей инициативе — плательщика или получателя ренты —
осуществляется выкуп. Законом презюмируется использование при этом цены, определенной сторонами в договоре постоянной ренты в виде твердой денежной суммы.
При формулировании такого договорного условия целесообразно предусмотреть в договоре принцип расчета выкупной цены, которая должна в первую очередь зависеть от стоимости переданного под выплату ренты имущества; платности или бесплатности передачи его (названные два условия могут быть изначально заложены в договор, т.к. они известны на момент его заключения); срока, в течение которого плательщик выплачивал ренту, и др.
При этом следует учитывать, что определение выкупной цены ренты в договоре производится на основании принципа свободы договора. Никаких нормативов, минимальных или максимальных пределов и прочих ограничений действующее законодательство не содержит.
Существуют правила определения выкупной цены при отсутствии соответствующего условия в договоре постоянной ренты. При этом различаются случаи, когда имущество было передано под выплату ренты за плату и бесплатно.
При передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если имущество передавалось бесплатно, выкупная цена включает в себя годовую сумму рентных платежей и цену переданного имущества. При этом используется цена имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Конечно, последняя норма комментируемой статьи должна стимулировать плательщика ренты к проявлению заботы о включении в договор выкупной цены в твердой денежной сумме. В противном случае ему, по сути, придется помимо выплаченных рентных платежей уплатить сумму годовой ренты и полную стоимость полученного под выплату ренты имущества.
Для случаев передачи имущества под выплату постоянной ренты бесплатно в п. 1 ст. 595 ГК РФ закреплена норма, соответствующая общему правилу, закрепленному в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. В договоре постоянной ренты таковым является плательщик ренты. Изложенное правило не может быть изменено сторонами в силу императивности закрепившей его нормы.
Риск плательщика ренты при этом заключается в следующем. Правовым последствием случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно в собственность плательщика постоянной ренты, будет сохранение рентного обязательства в неизменном виде. В числе прочих незыблемым окажется и условие о минимальном сроке выплаты ренты без права осуществления выкупа ренты.
Если же имущество получено за плату, то плательщику постоянной ренты предоставлено право требования соответственно прекращения обязательства по выплате ренты (при случайной гибели имущества) либо изменения условий ее выплаты (при случайном повреждении имущества).
3 Договор постоянной ренты на современном этапе
3.1 Проблемы применения договора ренты по гражданскому законодательству России
Сложная правовая природа договоров ренты и пожизненного содержания уже сама по себе может приводить к весьма серьезным столкновениям интересов в соответствующих делах. Значительная стоимость объекта иска (недвижимого имущества), длящийся характер отношений, необходимость доказывания обстоятельств с применением оценочных критериев, прямо определенных законодателем (добросовестность, справедливость, существенный характер условий и нарушений), сложный состав обязательств (в особенности при пожизненном содержании) — вот факторы, которые усложняют споры по данной категории дел, требуют и от представителей сторон, и от суда особых профессиональных знаний и опыта.
В настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Более десяти лет сохраняют свое неизменное действие положения специальных параграфов главы 33 Гражданского кодекса РФ, в которых соответствующие подвиды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин. Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой — на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей. Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой «жизненный цикл», что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам позволяет обратить внимание на ряд практических проблем при применении и толковании норм закона.
Рисковый характер рассматриваемых договоров для плательщика очевиден. Риски — вот главный и животрепещущий вопрос, который не дает институту ренты нормально функционировать и развиваться. Самая важная особенность операции ренты — это ее длительность и расплывчатость сроков въезда в приобретенную собственность, поскольку нет способа высчитать срок жизни человека. С одной стороны, это очевидный риск для покупателей — возможно, содержать пенсионера придется от 10 до 30 лет. С другой стороны, это риск и для пенсионера — потеряв терпение, покупатель может… поспособствовать смерти
старика-долгожителя. Такие случаи были, причем не только в российской, но и в зарубежной практике. Рента — это такая область рисков, где закон бессилен и страховые компании не работают.
Существует ряд других рисков, которые можно минимизировать, усовершенствовав институт ренты и российское законодательство. Так, ни одна из сторон, заключая договор, не может быть уверена, что в скором времени он не будет расторгнут. Профессионалы рынка сетуют на то, что вокруг пенсионера после заключения договора неожиданно концентрируется большое количество алчущих стариковской квартиры — соседи, дальние родственники и т. д. Старики же, будучи внушаемы и недоверчивы, легко идут у них на поводу и подают судебный иск о расторжении договора. Новое окружение нанимает на свои же деньги адвоката и причиной расторжения документа называет «несоблюдение обязательств со стороны рентоплательщика» — мол, в срок деньги не платит, уход не обеспечивает, на пенсионера смотрит хищным взглядом и активно пытается приготовить старику какую-то гадость. Но каждое действие рентоплателыцика должно быть подтверждено распиской. Рентные платежи можно выплачивать тремя способами — лично под расписку, по почте или через банк под квитанцию, так что если рентоплателыцик не виноват и может это доказать, то и обвинить его в нарушении договора никому не удастся. Опять же, согласно судебной практике, инициаторами судебных исков в большинстве случаев выступают пожилые рентополучатели, но суды в их пользу решаются не часто — в 20-40% случаев.
По договору ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует на срок жизни получателя ренты. С этой точки зрения договоры ренты являются рисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. В соответствии с п. 2 ст. 585, «в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, — правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты» [2]. В связи с изложенным следует отметить необходимость соблюдения требований ст. 556 ГК РФ о передаче имущества при заключении договора ренты с оплатой передаваемого имущества. Нормами, регулирующими договор дарения, составления документа о передаче имущества не предусмотрено. В риелторском бизнесе нередко встречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное практическое значение. Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к
договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого? По мнению Методического совета Московской областной нотариальной палаты, бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, ведь договор ренты порождает у плательщика ренты обязательства перед получателем ренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 ст. 578 ГК РФ применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения. Соглашаясь с изложенной позицией, хочу отметить, что по тем же основаниям ст. 578 ГК РФ («Отмена дарения») в целом неприменима к договорам ренты.
В связи с анализом ст. 578 ГК РФ возникает интересная проблема. Так, п. 1 указанной статьи закрепляет право дарителя отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Вопрос о применении данной нормы представляется спорным по изложенным ранее основаниям, т.к. нормами, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, прямо не предусмотрены основания для расторжения договора, аналогичные п. 1 ст. 578 ГК РФ, хотя совершение действий против получателя ренты противоречит самой природе договора ренты. Ведь целью получателя ренты по договору является получение материальной выгоды, а по договору содержания с иждивением — еще и ухода, что предусматривает создание таких условий жизни получателю ренты, при которых он будет чувствовать себя комфортно, ему будет оказываться как материальная поддержка, так и необходимый уход, и лечение, необходимые для поддержания жизненных функций получателя ренты. Думаю, что совершение противоправных действий в отношении получателя ренты, не связанных с лишением последнего жизни, может рассматриваться как существенное нарушение договора и являться основанием для расторжения договора. Так как ГК РФ не содержит специальных норм, регулирующих рассмотренную ситуацию, то, по моему мнению, возможно обращение к основам и принципам гражданского права, а именно — применение ст. 599 ГК РФ («Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты») или п. 2 ст. 605 ГК РФ («Прекращение пожизненного содержания с иждивением») в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, устанавливающим, что «в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2
настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)».
Еще более проблематичным является вопрос о последствиях умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты. Действующим законодательством этот казус не урегулирован, в связи, с чем возможно поставить вопрос о применении п. 2 ст. 6 ГК РФ, согласно которому «при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости». Право требования возврата имущества может возникнуть у наследников в порядке правопреемства, хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со смертью по вине плательщика, т.е. по причине, не зависящей от воли получателя ренты.
Интересен вопрос налогообложения по договору ренты, имущество по которому передавалось бесплатно. Ответ на этот вопрос дан в письме Государственной налоговой инспекции по г. Москве от 10.08.98 N 31-08/24466 «О договорах ренты» [8]. Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Плательщиками налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения в соответствии со ст. 5 Закона РФ от 12.12.91 № 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», являются физические лица, которые принимают имущество только в порядке наследования или дарения [9]. По другим видам сделок вышеуказанным Законом взимание налога не предусмотрено. Договор пожизненного содержания с иждивением и договор дарения представляют собой два самостоятельных гражданско-правовых договора, заключение которых считается достигнутым при соблюдении всех существенных условий, обязательных для заключения договоров данного вида. Таким образом, если передача имущества оформлена договором пожизненного содержания с иждивением, в том числе и на бесплатной основе, положения вышеуказанного Закона не применяются.
Как уже ранее указывалось, форма договора ренты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Исходя из перечисленных норм, ВС РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за третий квартал 2001 г. делает следующий вывод:
так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения [10]. Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он нередко становится предметом обсуждения и споров.
Один из самых спорных, но в то же время важных вопросов — момент возникновения права собственности. Между гражданами был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. В порядке, установленном законодательством, 3 февраля 2000 г. ими были сданы документы для государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру. 6 февраля 2000 г. государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Сам факт приостановления является нарушением законодательства, так как ограничивает дееспособность граждан. В рассматриваемом случае рентополучатель не смог присутствовать на сделке лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей (удостоверение подлинности подписи). 9 февраля 2000 г. рентополучатель скончался. В регистрации договора отказано в связи со смертью одной из сторон сделки. Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению. Подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования законодательства для обеспечения действительности сделки. В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрацию сделки. Датой государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Представляется, что данное положение Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон.
Решение этой проблемы возможно либо путем внесения изменения в законодательство, либо путем обращения в Конституционный Суд с предложением о признании неконституционной данной нормы закона. Разумно вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры заявление о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти, и попытаться распространить аналогию права для разрешения проблем регистрации договоров в подобных случаях [11].
Смею высказать мнение, что наиболее разумным решением проблемы мне видится внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в день обращения сторон с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, что исключит возможность возникновения споров о моменте возникновения права собственности.
3.2 Практика применения договора ренты
Инструмент ренты в особенности пожизненной играет в настоящее время очень серьезную роль, т.к. многие престарелые люди, заключая договоры ренты, пытаются обеспечить свою жизнь. Но, не все так просто. Очень часто договоры ренты становится орудием мошенников и злоумышленников.
По договору ренты один человек передает другому в собственность имущество, чаще всего квартиру. Плательщик ренты обязуется в обмен на это периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму. Средства на содержание могут предоставляться и в иной форме: лекарствами, продуктами, вещами – по договоренности.
Отличительная особенность договора ренты в том, что он подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Стать получателем ренты может любой, вне зависимости от возраста. Другое дело, захочет ли кто-то оформить этот договор с тридцатилетним человеком. Все-таки покупатели рассчитывают в обозримом будущем стать полноправными собственниками. Поэтому на практике договор ренты заключают в основном пожилые люди, пенсионеры.
Насчет состояния здоровья – единственное требование закона в том, чтобы пенсионер на момент совершения сделки понимал, что происходит. На юридическом языке это звучит так: «отдавал отчет своим действиям и мог руководить ими».
Этот договор интересен, так как плательщик сразу получает в собственность квартиру. Правда, с обременением в виде ренты. То есть до того момента, пока не выполнены все обязательства, распоряжаться квартирой новый собственник может только с
согласия пенсионера. Рентополучатель в свою очередь остается проживать в своей квартире пожизненно.
Обычно плательщик ренты выплачивает пенсионеру ежемесячное содержание плюс оплачивает коммунальные услуги. По закону сумма ренты не должна быть меньше прожиточного минимума. Нотариусы советуют фиксировать в договоре ежемесячный платеж больше установленного минимума на момент заключения договора (на сегодня не менее 12 000 рублей), так как прожиточный минимум меняется. Иногда стороны предусматривают как обязательный пункт договора ренты расходы на погребение. Нами по желанию заказчика вносится в договор и обязательная ежемесячная оплата услуг социального характера – это оплата расходов на медицинского сотрудника, домработницу. Главное, я всегда советую, чтобы в договоре ренты были более четко прописаны обязательства плательщика – во избежание споров с обеих сторон.
Обычно в договоре прописывается, что будет проведено погребение, но не указана сумма, которая должна быть на это затрачена. Если пенсионер погребен, но наследники недовольны скромными похоронами, это не повод для судебного иска. Гражданское законодательство так рассматривает этот вопрос. Если во время жизни от получателя ренты не было судебных исков, жалоб, то есть договор ренты был исполнен, то наследники пожилого человека не смогут расторгнуть его через суд.
После подписания договора проходит время и меняются условия жизни. Получателю ренты становится недостаточно тех средств, которые он имеет. Часто бабушки и дедушки обращаются к своим рентодателям с просьбой увеличить ежемесячные выплаты. Тот, кто платит, может согласиться, а может и нет. Его логика такова. Во-первых, при подписании договора он заплатил определенную сумму, как правило, около 1 000 000 рублей, и исправно несет ежемесячные расходы. И тогда бабушки обращаются к адвокатам, с вопросом о том, что можно сделать, чтобы расторгнуть договор. Адвокаты проводя анализ договора, берут объяснения сторон, свидетелей, и если условия договора полностью соблюдаются, то такому престарелому человеку помочь невозможно. Но в то же время малейшие нарушения условий договора позволят бабушке по суду его расторгнуть, но нарушения надо доказать.
Иногда новые собственники перестают полностью или частично выполнять его условия. Бывает, что прожиточный минимум увеличился, а они продолжают платить «по старинке». Но случается, что и сами пенсионеры по три-четыре раза отменяют договор ренты по суду.
Поэтому, когда приходят консультироваться до подписания договора, адвокаты советуют не только тщательно прописывать все пункты в договоре, но и выполнять их. И не только выполнять, но и документировать. Например, все купленное бабушке-дедушке, надо
записывать в тетрадку, должны быть приколоты все чеки. На переданные деньги необходимо взять расписки. Защита для пенсионера тоже очевидная – чем точнее будет составлен договор ренты, тем легче требовать его исполнения от собственника полученной по такому договору квартиры.
Пожилые люди, которые идут на этот шаг, как правило, обременены многими болезнями. И на заключение договора ренты многие решаются не просто для того, чтобы им оплачивали коммунальные платежи и выдавали 10 000 рублей в месяц. Им нужны большие деньги на лечение и на достойную старость. По Москве сложилась практика единоразового платежа при покупке квартиры по ренте. Пенсионер получает на руки от 500 000 рублей до 1 миллиона или больше, по договоренности сторон. Потом еще и ежемесячную ренту, уход. Тот, кто решается с помощью ренты «купить жилье», должен понимать, что период выплат может растянуться не на год-два. Человек должен быть готов к этому. И готов к моральной стороне вопроса. Ведь наше старшее поколение хочет при любых обстоятельствах человеческого внимания, заботы и помощи. Бабушки и дедушки разумно считают, что передают квартиру, поэтому плательщик должен интересоваться их здоровьем, условиями жизни.
Часто, узнав о том, что пожилой человек продал свою квартиру, родственники стремятся оспорить договор ренты. Дальше – суд. Но так как, заключая ренту, покупатели все-таки обращаются в юридические компании, которые проверяют чистоту самой квартиры, дееспособность пожилых людей, договора составляются грамотно, то суды, как правило, родственниками проигрываются.
Перед подписанием договора рекомендуем проверять дееспособность пожилых людей, чтобы доказать впоследствии, что на момент подписания договора они понимали, что делали.
Из практики: Девушка заключила договор ренты, ухаживала и дружила с пенсионеркой. А дом по столичной программе переселения из пятиэтажек попал в итоге под снос. В новую квартиру пожилая женщина переехала по договору найма у города на один год. В течение этого года должны были быть переоформлены права собственности на квартиру. Собственницей собиралась стать, естественно, плательщица ренты. Бабушка умирает. И девушка, которая годами честно выплачивала ренту, оказывается в ситуации, когда договор ренты оформлен на квартиру в уже снесенном доме [12].
На мой взгляд, рента не обманный, а честный способ приобретения жилья, когда обе стороны фиксируют в договоре взаимные обязательства. Совет простой: прописывать в документе все до мельчайших подробностей. Не должно быть, например, что в договоре указана только оплата коммунальных услуг и 10 000 рублей, а устно договорились, что
плательщик ренты будет еще и сиделку оплачивать, лекарства покупать на энную сумму и т. п. Из-за таких моментов потом начинаются споры, судебные тяжбы. Грамотно составленный договор – это возможность оградить себя от дальнейших проблем.
3.3.Практические рекомендации по договору ренты
Перед заключением договора ренты следует убедиться в том, что сделка заключается с управомоченным лицом. Юристы-практики советуют относиться с предельной осторожностью к сделкам, заключаемым по доверенностям, в связи с нередкими случаями мошенничества по подложным документам. Учитывая то, что действие получателя ренты через доверенное лицо может быть вызвано объективными причинами, будущему плательщику ренты рекомендуется лично познакомиться с другой стороной сделки (а не только с его представителем) — это позволит в некоторой степени снизить вероятность обмана.
Также следует проверить юридическую чистоту непосредственно самого имущества, относительно которого заключается договор ренты. Важными моментами здесь являются: определение законности основания приобретения имущества в собственность, отсутствие (либо наличие) обременений, наличие сособственников и так далее. Для этого необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на имущество или получить выписку из Единого государственного реестра прав.
При заключении договора ренты следует удостовериться, что сделка совершается дееспособным лицом (отсутствует решение суда о признании гражданина недееспособным либо ограниченно дееспособным). В том случае, когда одна из сторон стоит на учете с диагнозом психическое заболевание или ему оказывалась медицинская помощь в психиатрических и психоневрологических учреждениях в связи с соответствующим заболеванием, то существует вероятность в дальнейшем признания такой сделки недействительной.
На практике распространены случаи мошенничества, когда получатели ренты сразу после заключения договора вводили себя в состояние алкогольного или наркотического опьянения и проходили освидетельствование, которое после служило доказательством в суде по искам о признании сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.
Заблуждение гражданина, совершившего сделку относительно природы сделки или ее предмета и его существенных качеств, является для суда основанием для признания договора ренты недействительным. В свою очередь, заверение договора ренты в нотариальном
порядке служит гарантом того, что сторонам были разъяснены смысл и значение сделки, и является весомым аргументом при защите в суде.
Защитой от признания в последующем сделки кабальной является достаточный размер выплат по договору в соответствии со ст. 179 ГК РФ.
Требования к форме договора ренты установлены ст. 584 ГК РФ и заключаются в обязательном нотариальном удостоверении, а также в государственной регистрации в случаях, когда договором предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.
Основаниями для расторжения договора в одностороннем порядке получателем ренты и заявления получателем ренты требования о выкупе ренты являются существенные нарушения договора плательщиком ренты. На практике к ним относятся: просрочка платежей, неполные платежи или иное подобное ненадлежащие исполнение/неисполнение договора. Способом минимизации данных рисков является подробное документальное фиксирование всех выплат и оказываемых услуг по содержанию получателя ренты (чеки, справки, счета за коммунальным услуги). Рентные платежи лучше перечислять на расчетный счет получателя ренты либо отправлять по почте. В случаях, когда получатель ренты уклоняется от получения рентных платежей, денежные средства рекомендуется поместить в депозит нотариуса.
При заключении договора ренты существует еще один риск, который также заслуживает внимания — это риск неполучения имущества в случае случайной гибели или случайного повреждения имущества. Очевидно, что в данном случае риск заключается в том, что плательщик ренты не может получить то, на что он рассчитывал при заключении договора ренты и не может получить имущества в натуре.
Последствия риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, различаются в зависимости от вида ренты:
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При этом плательщик ренты вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты либо по договору пожизненного содержания с иждивением, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором ренты (статья 600, п. 2 статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К сожалению, избежать данного риска не представляется возможным, но минимизировать его можно путем страхования имущества. Поскольку в рассматриваемых нами случаях (а именно заключении договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением) риску подвергается плательщик ренты, то рекомендации по страхованию имущества, переданного под выплату ренты, следует принимать именно этой стороне договора [13].
Заключение
Объективная необходимость заключения договоров ренты и пожизненного содержания существовала практически всегда, поскольку жилищный вопрос и проблема обеспечения достойного существования малоимущих слоев населения были первоочередными для российского общества. Эта тенденция нашла отражение в статье 7 — ой Конституции Российской Федерации. Однако законодательную возможность заключения названных договоров граждане получили только с принятием части 2-й Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор ренты принадлежит к группе институтов гражданского права, предусматривающих отчуждение имущества за плату или бесплатно. В первом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его стоимости. Однако более типичным для подавляющего числа случаев рентных отношений представляется отчуждение имущества в собственность плательщика ренты бесплатно с получением взамен переданного имущества только периодических рентных платежей.
Подробно исследовав институт ренты в гражданском законодательстве, подведем итоги:
1. Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако он является самостоятельным видом договора.
2. Несмотря на стремление законодателя придать договору ренты, при определении его понятия в ст. 583 ГК РФ, реальный характер, правовые нормы, регулирующие отношения по договору ренты, носят консенсуальный характер.
3. Видами договора ренты являются договоры постоянной и пожизненной ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением следует рассматривать в качестве разновидности (подвида) последнего.
4. Существует дифференциация рентных отношений в зависимости от того, на каких началах — возмездно или безвозмездно — передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты.
5. Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, в одном случае, и движимое имущество, — в другом.
6. Договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за
плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения — в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты — в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.
7. Формулировка ст. 584 ГК РФ содержит существенное противоречие, поскольку если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя они могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.
8. Установленный размер пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением относится к коллизионным вопросам и по-разному решается на практике. Поскольку на сегодняшний день суммы, устанавливаемые в договорах ренты в МРОТ, не сопоставимы с суммой, которая получателю ренты требуется ежемесячно, целесообразно определять размер рентных платежей, исходя из размера прожиточного минимума в соответствии с Федеральным законом «О прожиточном минимуме в Российской Федерации».
Договор ренты является новым институтом в российском гражданском праве и для успешного становления данного института необходимо освободить его от пробелов и противоречий, в связи с этим сделанные выводы в курсовой работе позволяют вынести ряд предложений по внесению изменений в нормы гл. 33 ГК РФ:
1) в пункте 1 ст. 583 ГК РФ изложить определение договора ренты в следующей редакции: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) обязуется передать другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме»;
2) изменить название гл. 33 ГК РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением» и именовать ее в дальнейшем «Рента», переименовать § 1 гл. 33 ГК РФ «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» на «Общие положения о ренте»;
3) п. 2 ст. 585 ГК РФ изложить в следующей редакции: «К отношениям сторон по передаче и оплате имущества под выплату ренты применяются правила о купле-продаже (глава 30) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты»;
4) дополнить ст. 599 ГК РФ п. 3 в следующей редакции: «Если плательщик ренты совершил покушение на жизнь получателя ренты либо умышленно причинил ему телесные повреждения, получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. В случае умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты право требовать расторжения договора и возмещения убытков принадлежит наследникам получателя ренты»;
6) дополнить ст. 584 ГК РФ предложением: «Несоблюдение формы договора ренты влечет его недействительность»;
7) учитывая алеаторный характер договора пожизненной ренты, п. 3 ст. 596 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, либо гражданина, страдающего заболеванием, от которого он умер не позднее чем через 20 дней со дня заключения договора, ничтожен»;
8) вносить сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в день обращения сторон с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, что исключит возможность возникновения споров о моменте возникновения права собственности;
9) в целях необходимости совершенствования правовых норм, регулирующих размер и форму рентных платежей, необходимо внести следующие изменения:
— в пункте 2 статьи 597 слова «не менее минимального размера оплаты труда» заменить словами «не менее установленного в соответствии с законом субъекта Российской Федерации величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в субъектах Российской Федерации»;
— в пункте 2 статьи 602 слова «менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом» заменить словами «менее установленной в соответствии с законом субъекта Российской Федерации двукратной величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в субъектах Российской Федерации».
В работе предлагаются правила, соблюдение которых обеспечит гарантии для плательщика ренты от недобросовестных рентополучателей при исполнении договоров ренты, в особенности — пожизненного содержания с иждивением.
Сегодня обновленное гражданское законодательство проходит проверку эффективности. Хочется надеяться, что оптимальные предложения и рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующие рентные отношения, найдут свое практическое применение.
Список использованной литературы
1 Сергеев А.П. Гражданское право в 3 т. Т. 2. / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Проспект, 2008. – 848 с.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации с изм. и доп. на 25 ноября 2010 года. — М.: Эксмо. — 2010.
3 Суханов Е.А. Гражданское право: в 4 т. Т. 3: Обязательственное право: учеб. для вузов / Е.А. Суханов. – М.: Волтерс Клувер, 2005. – 800 с.
4 Брагинский М.И. Договорное право — договоры по передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М. Статут, 2009. – 374 с.
5 Садиков О.Н. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй. Договоры и другие обязательства / О.Н. Садиков. — М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. – 560 с.
6 Грудцына Л.Ю. Гражданское право России: Учебник для вузов / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. — 560 с.
7 Садиков О.Н. Гражданское право / О.Н. Садиков. — М.: Инфра- М, 2007. – 720 с.
8 Письмо ГНИ по г.Москве от 10 августа 1998. — № 31-08/24466 О договорах ренты
9 Закон РФ от 12 декабря 1991 № 2020-1 (ред. от 30 декабря 2001) О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения // Ведомости СНД и ВС РФ. – 1992. — № 12. – С. 593
10 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 г. по гражданским делам утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г. [электронный ресурс] / СПС «Гарант»
11 Новопашина У.П. Нотариус в роли посредника / У.П. Новопашина // Бизнес-адвокат. — 2000. — № 12. — С. 9
12 Агафонова Н.П. Договор ренты: выгоды и риски / Н.П. Агафонова // Квартирныйт ряд. – 2011. — №31. – С.6
13 Суриков Р.П. Рента / Р.П. Суриков [Электронный ресурс] / Новосел. – 2011. – Режим доступа: http: //716-32-16.ru/renta