Гипероглавление:
Расчет ожидаемого чистого
ствительный валовой доход.
ределение прогнозного периода*
токов, включая реверсию. Прогноз
объекта недвижимости.
Стоимости объекта недвижимости
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как
стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
RK = Ry-bSFF(n,Y),
где Л — процент прироста цены актива.
— чистый операционный доход 1-го объекта-аналога;
— цена продажи /-го объекта-аналога.
В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл. 6.4).
Расчет коэффициента капитализации (Rk) методом рыночной выжимки
Цена продажи, долл.
Общий коэффициент
Общая величина налога на землю составит 56992 долл. (округленно -
Налог на пользователей автодорог составляет 2,5% от ДВД.
их увеличение на 10% в первом году прогнозного периода. В даль
предполагается увеличение расходов по статье «Плата за воду»
Расчет коммунальных услуг
(25 долл. м /год)
houпение, горячее водоснабжение (0,35 долл. м /год)
Иодопровод, канализация (0,6 долл. м2/год)
ставка дисконтирования должны! соответствовать друг другу
одинаково исчисляться.
3)
Метод кумулятивного построения
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выде-ления следующий:
расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка,
с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаро-«
с постоянным пропорциональным погашением долга;
в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погаша«
в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.
Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимо
различают первую, завершающую и принятую ипотеки.
кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и упла-
Финансовый калькулятор.
Финансовый калькулятор.
Фнншштыи калькулятор.
Финансовый калькулятор.
Финансовый калькулятор.
Финансовый калькулятор.
Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита
инвестированного
м, ЙТ)|. f
н ` н
п/п н v
Сн -Сн`КИЗ + (ЧОД-С„`КИЗ! ИП) PVA + [CH(I t
/%D0%94%D0%BE%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D1%8B%D0%BC_%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%85%D0%BE%D0%B4_%D0%B6_%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B5_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8_%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C=10" title=«Перейти к разделу 1 latin маются»>1 latin маются
и»»МУ покупка
критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
па собственности*
финансирования сделки.
продажи и время продажи.
«MNeKTIt аналоги необходимо inai Ъ тенденции
Классификация поправок
Ahhhw пучшв оцениваемого объекта на 15%,
Х+ \5%-Х = Х(1
мужв оцениваемого объекта на 15%,
□ 83, Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
VWM (уередненный
JjMlMIIBttCMOro
корректировок
Выведение итоговой
rv
00 fc( Ч VO 00 О 2 пл
то « Ю U
ев ю S Он X
2Г» Ш св Я ^ Я ж со
m
О г-Н Я
00 Р °0 Он°
Парная корреляция
________ (2ху
-2х2у)
(2х)2][2у2 -1
`шп№ i
тнмифакторный анализ
JyX^, Ху Ху ^я)` При
Co`A0+At МШШ `»+А*Х
Рчмкна • jp*м"
□ 9.1, Общая
mtww uim/hmihi
Косвенные затраты -
Накладные расходы -
Прибыль застройщика (инвестора)
□ 9.3. Расчет стоимости строитель?! им
, **» itiNhic
НШШМНО информационной
Шцщнромним е строительстве
экономической
СТроИ Jem.но моиТПЖИЫК риООГ,
затраты, приведенные к текущему уровню
пересчета для материалов к текущему уровню
Определение износа объекта недвижимости
устрани и ищи
Функциональный
(«♦(тип
о»»! мости. ■ЫЗВЯИНОЙ
ЯСЩвВОГО ринка
Специфика земельного участка как объекта оценки
•и и и же иная
риз личные сер в игу ты,
К конкретному земельному
ЦНЖММ И сельских администраций.
л о внешние l |>а
Доходный подход к оценке
земельных участков
соответствующею папа К общей гумме капитальных за i pa г ни
четыре подхода к расчету коэффициента копыта-
Первый подход -
Второй подход -
Третий подход -
безрисковую ставку.
`«н… ч ИЛИ С ПОМОЩЬЮ единиц сравнения.
ИСПОЛЬЭОВатЬСЯ
гипотетически!,
fa недвижимости.
□ 10А Затратный подход к оценке земельных участков J
IN*!* Получить
ипднвидуи numifl
|епие городской
И ОСНОВНЫМ видам
ИСПОЛЬЗОВания С ВЫДвЛС
площадей; ` ин | `нчичше
mm иных земельных участков, ВХОДЯЩИХ В состав оцс-
но… и
»pVHHHpnitoK.
Объектом оценки
На первом тональном этапе
Второй этап -
устанавлИМйВ*
оценки всммйь
технологическим
Кадастров» стоимость
СТ0ИМ
ПЛ. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
игнорирований
□ 11.2. Чистая текущая стоимость доходов
Расчет чистой текущей стоимости
ПНЛУЖИТельная
I □ 11.3. Ставка доходности проекта
ifJL 1
Щ
маловероятноХЯ}
инвестиционных вложений
ПО СОВОКУПНОСТИ показателей ВСДП И ЧТСД может ПРОЯВЛЯТЬСЯ Я аиН
основных ситуациях.
Во-лервых, при выборе из
альтернативных проектов один
может иметь луишив показатели как по ЧТСД, так и по ВСДП (рис(
МИмщ МйКОПЛений` К МОМенту ВОЭНИКНонсНИЯ Последней суммы дох о
1 „| корректировки потока затрат и потока доходов используютов
етввки, максимально приближенные к действительности!
строительством!
п 12.L Классификация объектов ] недвижимости
преднажйЧеННМ
предназначений*
вида, xpBHf НИН
VbpvHiHiiui.ix
1 Им щмменпни о
расчетах показатели приняты
для целей иллюстрации
■ • ill
□ 12.4. Растет величины физического износа
Нкио 1КОМОМИЧССКИХ
□ 13.1. Методы внесения поправок
/-1 >|
“^кровли ~
»нирвана
+ ДСЯ/ + АСЛ/ + АСдг/ + АСсхен
+ АС0Пр / + АСфуНД
степени учета особых строительных работ
решениях инженерных систем АС
скорректированные значе-ЩМной восстановительной стоимости как по каждому
i-му элементу
так и в целом по зданию
наружных } В оцениваемом
(инравив на наличие
стоимости фонарей
оборудование:
вентиляция, кондиционирование ••«*1Мфммпа И канализация
* ими показателей
9,453 2,628
А: Производствен- 63,485 нал часть: сетка колонн 6 х 9 м
щ Ьытовая часть: сетка колонн 6x6м
Здание-аналог
Оцениваемое здание
vis рч и и-ние -
•Электромагнитное загрязнение
электромимННМ
экологической
(например, и|
рассматримйШМ
• Радиационное загрязнение -
уроним tMtMfl
D = at+axFx + a2Fv
□ 14.3. Стоимостная структура
экономического ущерба
от загрязнения окружающей срсдУ
D = min{d,N,C(a,d,N + bC)}, ^ %# (||||
загрязнении ЫЁ
альтернативны! |
I Ирнчинвсмый
D/-Dr-af. ;fЈЈhЈ
капитализации
экономический
стоимости)»`МИЯ(
D=22d(X)ijRjKn
ОМ НИ""
(мкг/м3) при длительном и кратковременном
загрязнения атмосферного воздуха города N ПО трем муниципальным территориям
РЫНОЧНЫЙ метод (шиит i рмнмчнм* fj
Система массовой оценки недвижимости: структура и основные
Структура базовой «оценочной» модели и ее основные виды,
статистические характеристики многомерного регрессионном
) в моделировании массовой оценки недвижимости
дарственных структур как представителей собственника нсови.т н
Система массовой
недвижимости: структура и основные функции
идентификация
Мнимые функции
1в#1мвритвция
налои шОин» #
Периодичность проведения переоценки
инженерной ЙЯ
прерога мои»Й I
недвижимости, и
Плохое Удовлетворитен мм
j§Mft * рИВВВМОГО
♦ и вялибровки
пин недвижимости:
»Нмменцивльное
мНмврнфмическое
ЦНмрнв объекта недвижимости используются также мультипликвтив* I нрвнпри и
независимых переменных. Например, современная
I мминннрои.п!
Моделирование общей ставки капитализации исходит
ВНВЛИМ шЩ мосвязей между чистым доходом и стоимостью
лшнмимВ I движимости.
= ЬЛ Ь.Х. + bJC7 +… b X +b +lX +l+b. JT
где Xv X — бинарные переменные по типам доходной
здания, магазины, универсамы и т. д.);
+| — скалярная переменная качества постройки;
/%D0%94%D0%BE%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D1%8B%D0%BC_%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%85%D0%BE%D0%B4_%D0%B6_%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B5_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8_%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C=38" title=«Перейти к разделу отклонение Р.»>отклонение Р.
ПОМОЩЬЮ КОМ ПЬЮ*
Результаты МРА рыночных данных по сделкам с жилой недвижимостью (цифры условные)
--PAGE_BREAK-- продолжение
--PAGE_BREAK--
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитар-но-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владель-
— _
цев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
В случаях, когда недвижимость приобретается* С привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступление до уплаты налогов.
Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
•с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
· метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
· метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1)
ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2)
нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений» Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость + 9^
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости + + Премии за инвестиционный менеджмент.
Беэрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата»'.
' Бирман Г., Шмидт С, ЭкономичЮкий анализ инвестиционных проектов / Пол род. Л.П. 1>олых.- М.: Банки и биржи, 10НИТИ, 1997. — С. 445.446.
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие — поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Требования к безрисковой ставке:
доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.
Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При Пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:
(6.10)
и Р инф. р инф. *
■
*
,
*" -
■
/««» (6П)
1
+ 'инф.
где
R
— номинальная ставка! и
— реальная станка;
■'миф " индекс инфляции (годовой темп инфляция)*
-•■ 147
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки — индекса рублевой инфляции
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов — в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков дохо-дов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.
Пример. Объект недвижимости, сданный на условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 долл. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он составит 156,7, а через год — 178,5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразить в ценах базисного года. Индексы цен равны для прогнозного периода: 1-й год — 1,119(156,7: 140); 2-й год-1,275 (178,5: 140).
Реальная величина — 1000 долл., которая будет получена в первом году -893,65 долл. (1000 долл.: 1,119), во втором — 784,31 долл. (1000 долл.: 1.275).
Если объект недвижимости сдан на три года на условиях, что арендная плата зависит от изменения общего уровня цен, то для перевода ре-аш.пых
денежных потоков в номинальные в соответствии с предполагаемым темпом инфляции (15%), необходимо провести следующие расчеты (табл. 6.1):
Таблица 6.1
Период
Реальные денежные потоки, долл.
Индекс цен
Номинальные денежные потоки, долл.
1-й
150
1,15
172,5
2-й
150
1,32
198,0
3-й
150
1,52
228
В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков.
Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощьюследующих формул:
Dr = (l+Z?y) (l+/ifuri)-l;
A"(l+ DJ • (1+ K„J
Щ (б12)
| дя D
,
D — рубленая или валютным доходная ставка; К темп валютного к упси, %
■
В
Расчет различных составляющих премии за риск:
• надбавка за низкую неликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в
• ч»ьект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне Долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
· надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учиты-ИИ0Т0Я возможность случайной потери потребительской стоимости объекта» и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в стра-МИ1ЫХ
компаниях высшей категории надежности;
· надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, и I цОавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с |^ЧеТ0М коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и Норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижи-МООТЬ, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, М#Т необходимости в расчете нормы возврата.
ВОЛИ прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной 4
»уммм
капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в Некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для in
рати первоначальных инвестиций часть чистого операционного до-Н0Д1 откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Y — став-И0Й Процента для рекапитализации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
· Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции
(метод
Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
· ВОЭВра I капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке промин а (метод
Хоскольда).
Метод Ринга* Этот метод целесообразно использовать, когда ожида-f Itlli ЧТО возмещение основной суммы будет осуществляться равными ча-
• Iими
I одоиая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-НОЙ стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это вминчима,
обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная лини Первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд воз-
(6.13)
мещеим:
R
=
R + I: и,
к у
МИ " '* оиишщийбя срок экономической ЖИ'ШИ; Н,
1KiBKt ДОХОДНОСТИ И НПОСТИ ЦИЙ.
Возмещение инвестированного капитала но методу Инвуда
Остаток основной
Общая сумма
В том числе
П/п
суммы капитала
возмещения
% на капитал
возмещение
на начало года
основной суммы
т
10000
2774,10
1200
1574,10
8425,90
2774,10
1011,11
1762,99
\
6662,91
2774,10
799,55
1974,55
4
4688,36
2774,10
562,60
2211,50
я
2476,86
2774,10
297,22
2476,88
Таблица 6.3
(долл.)
Пример. Условия инвестирования:
·срок — 5 лет;
·Лу — ставка доходности инвестиций 12%;
·сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.
Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 6.2.
№
Остаток капита-
Возмещение
Доход на инвести-
Общая сумма
п/п
ловложений на
капитало-
рованный капитал
дохода
начало периода
вложений
(12%)
1
10000
2000
1200
3200
2
8000
2000
960
2960
3
6000
2000
720
2720
4
4000
2000
480
2480
5
2000
2000
240
2240
10000
3600
1360
Таблица 6.2
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга
(долл.)
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
Т Лк = Яу + SFF(n, У), (6Л4)
где SFF — фактор фонда возмещения; Y
=
R (ставка дохода на инвестиции).
Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 6.3.
Пример* Условия инвестирования: • срок 5 лет;
9доход на инвестиции — 12%.
Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 3 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%,3 пет),
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода Яврюначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предпола-ГВеТОЯ получение дохода по безрисковой ставке
Лк = йу + 5Щй, Уб), (6.15)
ГД0 Кв § безрисковая ставка процента.
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-МЫЙ ДОХОД на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата ИНМСТИЦИЙ могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представ» ияит собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитали-•и и им равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Вели прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь час-ТИЧН0, ТО коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, НОеКОЛЬКу возмещение капитала производится за счет перепродажи не-ДВИЖИМОСТИ, а частично — за счет текущих доходов.
Пример* Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет 1й .10% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составля-
#i 13%.
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: 9 ЛвТ) • 1/2 = 10%. RK
= 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка до-Яодиости инвестиций) = 0,22 (22%).
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.
продолжение
--PAGE_BREAK--
10%-Ная потеря * 0,1574097 = 0,07887.
Я, 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) ■0,19887(19,87%).
КОЛИ При множен и и инвестиции В недвижимость инвестор рассчиты-
нн» I иа то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учете в етинке капитализации прироста стоимости капиталовложений.
■
Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%,
Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
RK = Ry-bSFF(n,Y), (6,16)
где Л — процент прироста цены актива.
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
1 И
NOY
где NOY
— чистый операционный доход
1
-го объекта-аналога; Vf
— цена продажи /-го объекта-аналога.
В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл. 6.4).
Таблица 6.4
Расчет коэффициента капитализации
(Rk)
методом рыночной выжимки
Показатель
Объект
№2
№3
№4
Цена продажи, долл.
120000
90000
140000
75000
ЧОД, долл.
20750
15000
25500
12000
Общий коэффициент
0,172
0,166
0,182
0,160
капитализации
Среднее значение общего
коэффициента капитализации
0,17
|1 При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает (Щ
определенные сложности — информация по ЧОД и ценам продаж отно-
сится к категории «непрозрачной» информации.
Метод связанных инвестиций* или техника инвестиционной группы*
Вели объект недвижимости приобретается с помощью собешскнопо и за*
емкого клин
I
а.на, КОЭффИЦИВИТ капп
i
а шпации ДОЛЯМИ
vaoiiiic i iiupu
11.
требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала нанимается ипотечной постоянной и рассчитывается
Лт-~,
(6.18)
1Д
ДО — ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К — сумма ипотечного кредита.
I
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций слож-ЦОГО процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возме
щения
или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле
^ Годовой ДП до выплаты налогов
(PTCF) ^
j
9^
Величина собственного капитала
I
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
Л = М-Лт + (1-М)-Ле,
IДО М коэффициент ипотечной задолженности.
Пример. Доля собственного капитала — 30%; ставка процента по кредиту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный
■
и I п I
а п 5%, тогда общая ставка капитализации равна:
Я) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% ГОДОВЫХ, 0,127500;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 6.17:
R
= 0,7 0,127500 + 0,3
■
0,05 = 0,08925 + 0,015 = = 0,10425(10,42%).
Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:
· в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;
· не рассчитывается цена реверсии;
•Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тре-MN
Методами?
методом рыночной выжимки;
методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
методом связанных инвостиций|
Преимущества метода капитализмции Доходов ЭДКЛЮчиются в том, что этот метод непосредственно отражает
рыночную мш моим
уру, так как при его применении анализируютсяТОЧКИ Зрения ««ниношения
дохода и стоимости, как правило, большое кол
и
честно САМОК с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого ДОХОДЯ ООбТИДЯется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации ДОХОДОВ 000ТОЯТ В ТОМ, что
· применение его затруднительно, когда отсутствует* информация о рыночных сделках;
· метод не рекомендуется использовать,
если
объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или
серьезно
пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
□
6,2. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
•потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
· оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
· объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
· длительность прогнозного периода;
· прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
•ставка дисконтирования. Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более
ДОЛГИЙ срок. .
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5
-10
лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ-
ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в рет-
роспективном периоде;
б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики из-
менения его основных характеристик;
в)прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета
о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1)
потенциальный валовой доход;
2)
действительный валовой доход;
3)
чистый операционный доход;
4)
денежный поток до уплаты налогов;
5)
денежный поток после уплаты налогов.
Денежный поток после уплаты налогов — это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
· ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
· чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
· облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
· денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
· понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных Средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
· показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
· денежный поток — показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов — клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДД 17:
1.
Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
2.
Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
3.
Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операции онного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
4.
Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать, платежи по обслуживанию кредита не надо.
5.
Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом:
Денежный поток до уплаты налогов = ПВД — Потери от незанятости и при сборе арендной платы + + Прочие доходы = ДВД — ОР — Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД — Капиталовложения — Обслуживание кредита + Прирост кредитов.
Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов — Платежи по подоходному налогу
владельца недвижимости.
Пример. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости (складской комплекс общей площадью 114708 м2 с отапливаемой площадью 65449 м2).
Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде офисных помещений, темпы роста ставок арендной платы (-7%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие (табл.
6.S).
Динамика недосбора и недогруза
_______________________________________________ %
Недочафузка
Недосбор (но аналогии)
Прогноз*
(ЫЙ период
По
; тнро1пенныйпериод
1-й год
2-й год
3-Й год |
4-й год
1-й год
2-йгод 1 II И)Л
4-й год
23
20
10
б
15
10 |
3
продолжение
--PAGE_BREAK--
Расходы: /) Налоги.
Общая величина налога на землю составит 56992 долл. (округленно -17000 долл.). Предполагается, она будет оставаться постоянной в течение И ПО окончании прогнозного периода.
** Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается исходя из
бн
маисовой стоимости этого имущества (2%). Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективным способом, т.е. в прогнозный период не будут строиться новые здания и сооружения. Размер Налога по периодам останется неизменным.
Налог на пользователей автодорог составляет 2,5% от ДВД.
■
Отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы и плата и» иоду рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Планируется их увеличение на 10% в первом году прогнозного периода. В дальнейшем предполагается увеличение расходов по статье «Плата за воду» Мй 7% каждый год.
2)
Коммунальные платежи.
И1Размер коммунальных платежей рассчитывается на основе данных,! Полученных по аналогичным складским комплексам в пересчете на долл. ммд (табл. 6.6).
Таблица
6.6
Расчет коммунальных услуг
(долл.)
| >нгк1роэнергия (25
долл. м /год)
28677
1 hou
пение, горячее водоснабжение
(0,35
долл. м /год)
29907
Иодопровод, канализация
(0,6
долл. м2/год)
68825
Упорка помещений и прилегающих территорий
(0,8
долл. м2/год
97236
И
7
V)
долл. за 1 га/год соответственно)
ИТОГО
224645
I Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годим будет увеличиваться на 4%.
f) Отчисления на оплату труда.
Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. TiHi заработная плата всего персонала составит 90000 долл. (отчисления |§ аиобюджетные фонды — 38,5% от заработной платы), а представитель-9NH0 расходы, суточные и подъемные — 1500 долл. В прогноз закладыва-1МИ н следующие темпы роста этих статей (табл. 6.7).
Заработная плат
5°/о
Представительские расходы, суточные и подъемные
Расчет представительских расходов
Таблица
6.7
4) Охрана и реклама услуг.
Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделение значительных сумм на ее организацию. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять
5000
долл. в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемого объекта расходы на охрану составят
120000
долл. в год
(5000
долл.
-2-12).
Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют
7000
долл. в год для складских комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят
14000
долл. в год
(7000
долл. •
2).
11редполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться, а расходы на охрану объектов — возрастать (табл.
6.8).
Таблица
6.8
Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта
Расходы на охрану
Расходы на рекламу услуг
1
-й год
2
-й год
3
-й год
4
-й год
1
-й год
2
-й год
3
-й год
4
-й год
120
125
130
140
14
12
10
8
5) Резервный фонд на восстановление.
Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ДВД (8%).
6) Управление.
Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью — сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%)
7) Обязательное страхование недвижимости.
Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов в пересчете на долл. и составляет
400
ед. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые имущественные объекты.
8) Оплата услуг сторонних организаций.
Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг (табл.
6.9).
Таблица
6.9
Услуги организаций
Процентное отношение от ДВД
Нотариальные, юридические и аудиторские организации Коммерческие банки
11|>'»|>i пинlit.;>ш
ЗМ
-ИМ— ....
9) Прочие расходы.
Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большин-* | на аналогичных объектов.
ЧОД = ДВД — Операционные расходы — Предпринимательские расходы.
Денежный поток до уплаты налогов — ЧОД — Расходы на обслуживание долга. В нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами на капиталовложения, следовательно, принимаем
■
Ту величину равной
20%
ЧОД.
Расчет денежного потока
1
-й прогнозный период
2
-й прогнозный период
3
-й прогнозный период
Постпрогнозный период
гшд
8805 000
7975 000
7147 000
6440 000
Поправка на недозагрузку, %
25
20
10
7
Иинривка на недосбор платежей, •к
15
10
5
5
прочие доходы
дшд
5613 188
5742 000
6110 685
5689 740
Операционные расходы,
3018 180
2925 851
2852 826
2744 798
и him числе
1) Налоги
585 330
588550
597 767
587 244
* налог на землю
57 000
57 000
57 000
57 000
* налог на имущество
388 000
388 000
388 000
388 000
'* Налог на пользователей автомо-
140 330
143 550
152 767
142 244
Г»н
н
иИ.1Х ДОрОГ
* Отчисления на воспроизводство
1100
1100
1100
1100
Минерально-сырьевой базы
* пиши за воду
89 283
95 533
102 220
109 376
1) Коммунальные платежи
224 645
233 630
242 976
252 695
t Мектроэнергия
28 677
*
hi
1
hi
пенно, горячая вода
29 907
1 Водопровод, канализация
68 825
|уборка территории
97 236
1)'
'и ни
1
а
труда работников,
145 883
152 427
159 298
166 513
I Том числе
1
шрнботная плата
94 500
99 225
104 186
109 396
1
hi
числения от заработной платы
36 383
38 202
40 112
42 117
• Представительские расходы,
15 000
1S000
15
000
15 000
Неточные и подъемные
Таблица
6.10
Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости
(долл.)
^ Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижи
мости
приведен в табл.
6.10.
Расчет денежного потока
1-й
прогнозный
период
2-й прогнозный период
3-й прогнозный период
Постпрогнозный период
4) Охрана
120 ООО
125 000
130 000
140 000
5) Резервный фонд на восстанов-
704 400
638 000
571 760
515 200
ление
6) Управление (ПВД — 7%)
616 350
558 250
500 290
450 800
7) Реклама услуг
14 000
12 000
10 000
8000
8) Обязательное страхование не-
400
400
400
400
движимости
9) Оплата услуг сторонних орга-
326 513
330 494
334 800
339460
низаций, в том числе:
• нотариальных, юридических и
29 400
30 870
32 414
34 034
аудиторских организаций
* коммерческих банков
272 000
272 000
272 000
272 000
• прочих организаций
25 113
27 624
30 387
33 425
10) Прочие расходы, в том числе
280 659
287 100
305 534
284 487
предпринимательские расходы
ЧОД
2595 008
2816 149
3257 859
2944 942
Капиталовложения (ЧОД — 20%)
519 002
563 230
651 572
588 988
Обслуживание кредита
Денежный поток (ДП) до уплаты
2076 006
2252 919
2606 288
2355 954
налогов
продолжение
--PAGE_BREAK--
Продолжение
Следующий важный этап — расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про* гноэного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной став* ки капитализации.
В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капи-тализируем по ставке 21%.Стоимость реверсии равна 11218829долл. (2355954: 0,21).
Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем»',
1Стандарт N» 1 оценки предприятия аморикпнекого оощиогии 01|#нщйков.
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск — доход»,
Е
" также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Связь между номинальной и реальной ставками выражается формула-It 6.9 и 6.10.
I Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной Ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
*А Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в (Ш номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки * И ставка дисконтирования должны! соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применя-ЮТСЯ следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка Дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма Всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования — Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, при-
f
iiinx данному объекту недвижимости. Метод выделения-ставка дисконтирования, как ставка сложного промин а, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно тру-ч«м мок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений 6 Величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих де-|ЩКИЫХ потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом Мечет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) Иримо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставкапм на использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующим СГО информация, ТООНможет рассчитать мну i-рентою норму прибы-щ (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он Пунп ористироваться При определении i Iлики дисконтирования.
Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Если оценщику удалось найти примеры конкрет^ ных продаж объектов с известными арендными ставками, но существующее использование не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, то предполагается использовать метод конечной отдачи, основанный на эквивалентности конечной отда-* чи (отношение эффективного — реального, реализованного — текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающее возврат капитала в конце срока функционирования объекта и суммы инвестиций!) и ставки дисконта для конкретного инвестора.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выде-ления следующий:
•моделирование для каждого объекта-аналога в течение определен^ ного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
•расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
•полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, ОШ слеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщая но различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (напри-мер, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объек-та недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годим.
' ГрибовокиЙ
дм капитализации доходов —
IM7i
— С» 161
Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 6.8). Это объясняется наибольшее! простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится
Мп формуле
п П 1
PV
=— --,
м(1 + 0' (1 + 0я
мм VV
текущая стоимость;
С денежный поток периода t;
I ■
ставка дисконтирования денежного потока периода t;
М — стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продис-йом гирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. \
TftKHM
образом, стоимость объекта недвижимости равна:
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Тесты и задачи
I
II беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы ниш ни ни. что расходы владельца складываются из следующих статей: 9 коммунальные платежи — 3000 долл. в месяц; I • миног на имущество — 15000 долл. в год; 1текущий ремонт — 2500 долл. за квартал;
•яприботная плата сотрудников, включая управляющего зданием, -44NK) долл. в месяц;
•обслуживание долга по ипотечному кредиту — 50000 долл. в квартал; ■
ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем состав-
•мм-г 1000 долл.
Кроме того» планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000
мл.
Кйковы эксплуатационные расходы владельца? и) 109000 долл.; I) 309000 долл.; н) 1,4000 долл.; I ) ИМООО долл.
) Пи ноной годовой доход от владения недвижимостью составляет (ИНИН) доли Потери от недоиспользования — 5%. Эффективный валовой |0М1Д составит;
а) 4000 долл.;
б) 40000 долл.;
в) 76000 долл.;
г) 80000 долл.
3. Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий
равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?
а) верно;
б) неверно.
4. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации,
тем выше стоимость?
а) верно;
б) неверно.
5. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Ко-
эффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предостав-
лен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходи-
мую для выполнения данного проекта величину годового чистого опера-
ционного дохода.
а) 128627;
б) 135415;
в) 141211.
6. Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капи-тал
(Лт)?
а) делением суммы годовых выплат на размер кредита;
б) делением размера кредита на период выплат;
в) умножением месячного платежа на число периодов.
7. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денеж-
ных средств в методе капитализации?
а) налог на имущество;
б) затраты на текущий ремонт;
в)проценты по ипотечному кредиту;
г)следует учитывать все указанные расходные статьи.
8. Известно, что:
требуемая доля собственного капитала — 30%; ставка процента по кредиту — 12,5%»; кредит — на 25 лет при ежемесячном накоплении; ставка дохода на собственный капитал — 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации?
а) 10,25%;
б) 10,66%;
в) 11,67%;
г) 13,08%.
9. Какова стоимость здания площадью 1200 ма, сдаваемого в аренд!
по ставке 45 долл. м2/год, если из сравниваемых объектов был иэвлечм
коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке
составляет 10% (все раолсды несет арендатор)?
а) 251000 долл.;
б)243000 долл.;В)264000 долл.;
р) 270000 долл.
)0.
Какое из нижеследующих утверждений верно?
а) У * //Я;
б) /вR• И
§*-/:
У;
пи* V — стоимость, I — доход,
Я — коэффициент капитализации.
II, Какая из следующих ставок капитализации учитывает только дота на инвестиции?
и) коэффициент капитализации земли;
I)
коэффициент капитализации здания;
И) ставка дохода на собственный капитал.
Flli
Объект недвижимого имущества продан за 378000 долл. Потенци-utH.iii.ii»валовой ежемесячный доход составляет 5000 долл., расходы арен™ жмпигии, включая потери при сборе арендной платы, — около 1000 долл. I мп hi| Какая ставка капитализации имела место в данном случае?
Ю 12,7%; б) 15,9%; в) 1,1%; г) 1,3%.
Hi Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет ЦИК) M«i Из НИХ600 м2 занято арендодателем, остальная площадь сдается ИМД) ДОЛЛ1м2/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недо-IMipyiM помещений — 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% Ии >н ни н о дохода. Определите величину чистого операционного дохода для HMiH'ii
«
k|
пmi и рыночной стоимости объекта.
й) 28300 доил.;
*Щ М2000 долл.;
а) Л*чоодолл.;
И КШЗОдалл.
I4t Рассчитайте ежегодную норму возврата на инвестиции по методу Нину и.I при следующих условиях:
8) срокжизни здания — 20 лет;
б) I iiuihiiдоходности инвестиций — 14%.
1
I'm* миi.iпн*коэффициент капитализации, если известны следую-
ЖНн inii.li-
|) Й1 »|nitкона и ставка дохода — 6%; * §) премия за риск инвестиций — 7%; •и поправка на ликвидность 3%; I) моприtiKii
за инвестиционный менеджмент — 4%; Я) Норма возврата — 5%;
ГЛАВА
7
Ипотечно-инвестиционный
анализ
Ипотечный кредит, его сущность а основные виды. Оценка эффективности привлечения заемного ктитала средств. Использование таблиц сложного процента и финансового калькулятора для щелей ипотечно-иивеспшци-онного анализа, Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.
□
7.L Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассмотреть как с позиции заемщика, так и с позиции кредитора.
! )ффективностъ использования заемного капитала. Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:
• васмщику:
а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превы-
шать размер собственного капитала;
б)повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля пу-
тем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные
инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании
кредита;
в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору ирщ
читающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;
г) получать более высокую ставку дохода на собствен!!! ый капитал при
выборе благоприятных условий финансирования и качественном управ-
лении капиталом;
*кредитору:
а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока пога? шения задолженности;
б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости являет!
ся основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов}
в) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость^
а также сделок о ней, аключая ипотеку, служит юридической гарантия
исполнения договорных обязательств заемщиком!
м) Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным креди-1ймпозволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои Кредитные ресурсы.
И большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости Осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в фор-Ме ипотечного кредита.
Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобретении недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит со-ЙМещсние объекта залога и приобретаемого объекта.
Н 'Течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и креди-! ир Иилогодержатель) не обладают полным правом на заложенное иму-МИМ'ГЮ, Поскольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут рйиюрнжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким мАриюм, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным
· погашения основного долга; !»'• умнаI м начисленных процентов;
· уплаты налогов, страховых взносов;
• Йроисдения своевременного ремонта для поддержания объекта в над-мифммим состоянии;
• Получения требуемой ставки доходности на собственный капитал. Ни;|М кредитов. Используемые на практике многочисленные виды ипо-
tfЧММХ кредитов можно сгруппировать по различным классификационным н|inшакам:
· характеру участия в инвестиционном процессе;
· *м II »ми i.iiос I и процентной ставки по кредиту;
· вТИбнльмости величины взноса в погашение обязательств;
продолжение
--PAGE_BREAK--
f'9
участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости — ка-ммипш инвестора;
• емособу финансирования перепродажи;
■порядку погашения долга и уплаты процентов;
• Назначению кредитуемого объекта.
Дни целой оценки особенно важен график погашения кредита и упла-1м процентов в течение анализируемого периода.
Ии* ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.
H|№tiMii4
С ПОСТОЯННЫМИ платежами — самоамортитирующисся креди-IM. ИмКОТОРЫМ предусматривается погашение долга Ипроцентов равно-
ааонммммсуммами.
Кредиты с переменными платежами — кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).
1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или
большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими
платежами. К ним относят кредиты:
·по которым предусмотрено в период кредитования частичное пога
·с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаро-« ВЫЙ» платеж;
·по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;
2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и упла-
той процентов на остаток долга:
·с постоянным пропорциональным погашением долга;
·в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся) период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствуя ющих процентов.
3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потом
доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:
·в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погаша« СМОЙ части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
·в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.
4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие умень-
шить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность
адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.
Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
·индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рмн ка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;
·пересмотр процентной ставки через заранее установленные проме-жутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).
В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимо i inразличают первую, завершающую и принятую ипотеки.
Первая ипотека — кредит, предоставляемый для финансирования об ьск-та недвижимое! и,
wc
обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не крсдитовалсЯ| н если недвижи*
моем, имеет ИПОТеЧНуЮ шдоижешметь В ПОСЛадНбМ случае рапсе попу
ними кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи.
Нниыи
собственник покупает объект недвижимости за счет собственного мшиина и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимом и Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.
Прими кос ипотека возникает, если покупатель принимает обязатель
на
ПО ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.
(инершающаяся, или младшая, ипотека — кредит, предоставляемый мрммпнцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученным ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капита-•м Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том слу-Чй**, «ели покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых
у#лв|иях.
Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, измене-НИИ процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность ИННочснпм
в
кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на (•Мм* ШОМЩИКа и кредитора, приводят к существованию различных усло-ннИ финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно ион * и ы учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называе
мым
ТИПИЧНЫМ
финансированием. Типичным финансированием называ-сумму кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и упла-ЧИИММую сумму процентов.
! Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным фи-Нин» ирои.шнем, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, I Непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благоприятные,
(И НОТфактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к
Ј
стоимости.
ViMioitiiu
финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, * N0 не изменяют ее стоимость. Мнисстор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект,
•И1М при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо iHiHHKHCTположительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока
I |" НИ loiuiuni.
□
7.2. Оценка эффективности привлечения заемных средств
IVniniiirо привлечении ипотечного кредита принимается на основе опиши *|ффск I шжости использования заемных средств в инвестиционном и рицинин, что требует анализа таких факторов, как:
9
процентная станка по кредиту;
• срок шйма;
· порядок погашения;
· сумма ипотечного кредита;
· финансовый левередж;
• особые условия кредитования. Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной (см. формулу 6.19b
Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.
Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левередж* (рычага).
Использование заемного капитала целесообразно, если ©беспечиваеЯ более высокую ставку доходности собственного капитала.
Разница между чистым операционным доходом и расходами по общ служиванию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:
(7.1)
ДП = ЧОД — РОД,
где ЧОД — чистый операционный доход;
РОД — годовые расходы по обслуживанию долга;
ДП — денежные поступления на собственный капитал инвестора.
Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:
С
=ИК + СК,
где С
стоимость недвижимости; ИК- ипотечный кредит; СК- собственный капитал инвестора.
Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, р л сеч и тынлемля как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала ни вестора:
R . (7.11
С.
Ставка доходности на собственный капитал определяется как отмо*] шение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложсн
(7 J
Л.
ЧОД — РОД СК
финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходно-I
и* Недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инве-иирй Ли■/? ск. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, ЦН1М Лм * Л • Финансовый левередж является положительным и характерна*? еффвктивное использование заемных средств, если RH
Rck.
I Пример. Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый тНфйЦИОННЫЙ доход — 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый м*н» I-1 инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала — по ■ЦК!, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. (МНйИО
Поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расхо-н ♦||0 Обслуживанию долга составят: по объекту № 1 — 700; по объекту НИН).
Пииоценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходное-
Объект № 1 Объект № 2
С
'ГВВКа доходности 1500 : 10000 = 15% 1500: 10000 = 15%
недвижимости
• 1ЙВКВдоходности 1500-700: 4000 = 20% 1500 -1000: 4000 = 12,5%
•«innнемного
капитала
ТйКИМ образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцени-ЦНМН1 Положительно, а по объекту № 2 — отрицательно.
ИниеСТор принимает решение об использовании заемных средств, оце-ИИВйи финансовый левередж.
ЙВЖНЫМ фактором, воздействующим на соотношение ставок доход-ИнИИ собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости Hi nMi'MiMooTii, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ стро-Й1#( II уивТОМ коэффициента ипотечной задолженности (см. формулу 6.20).
Оценку финансового левереджа можно осуществить без использовании * ЮИМОСТНЫХ показателей на основе таблиц сложного процента. Со-Ч1(йНИ1 Двух источников финансирования (собственного капитала и ипо-• »»'М'о кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы В »»*м»чанпи с техникой остаточного дохода.
Пример. Ставка доходности недвижимости — 15%, коэффициент ипо-ИИН1ИМ Задолженности 70%, кредит получен на 20 лет под 10%; в течение ►
ром Кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; Нин«
и мой долг будет погашен в конце одним платежом.
Удельный вес в Ставка доходности Взвешенный результат
ннйшиированном капитале
Недвижимость i 00% 0,15 0,15
Ипотечный кредит 70% 0,10 0,07
^'
Iимка доходности собственного капитала составит 0,267, или 26,7%(0,15 —
Ш1 I 0.7).
Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимости (15%), финансовый левередж оценивается положительно.
Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамортизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств^ используется ипотечная постоянная.
Пример. Ставка доходности недвижимости — 15%. Коэффициент ипотечной задолженности — 70%. Самоамортизирующийся кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением.
ИП = 0,01322* 12 = 0,1586.
Удельный вес в Ставка доходности Взвешенный результат
инвестированном капитале
Недвижимость -100% 0,15 0,15
Ипотечный кредит — 70% 0,1586 0,111
Ставка доходности собственного капитала составит 0,13, или 13°/У (0,15-0,111: 1-0,7).
Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом левериджб
(R
= 15%,
R
=
13%).
v н ' ск '
При использовании заемного капитала необходим анализ достаточ* ности величины прогнозного чистого операционного дохода для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданные условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая суш ма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.
11ример. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, состааЛ ляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.
1.Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал I
15000- 16% = 2400.
2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживания
долга — 35000 * 0,1586 = 5551.
3. Минимальная величина чистого операционного дохода -
2400 + 5551 я 7951.
Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит тре* буемую ставку доходности на собственный капитал при условии выпол нения обязательств перед банком.
При обосновании ипотечного кредита целесообразно рассчитать кое эффициент покрытия долги (ом. формулу 6.18).
Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД равен |(|) Оцепить возможность получения кредита для покупки недвижимос-(н приносящей ежегодно 30000 чистого операционного дохода. Инвес-
I
рассчитывает получить кредит в сумме 80000 на 15 лет под 12% с еже-мшнчиым погашением.
И|П в
0,012- 12 = 0,144;
и Д( I 80000 • 0,144 = 11521,6;
ъ КПД f
30000: 11521,6 = 2,6. Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский нор-
1
КПП
И
м
» Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыночную стоимость недвижимости, предполагает:
•проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредито-
Г
~я И заемщика на досрочное погашение займа; * наличие оправдывающих обязательств;
•возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;
L
.
определение принципа субординации. Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заем-Иком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возме-шгппе долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, Принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствуете договоре, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.
Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, мли инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещавший досрочное погашение.
Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает возможность досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) не-шинснмо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно коммерческому банку*
Право tin
пролижу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности буд#Т in
и шшш. новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное примиувмичмиаот риск кредитора, который оставляет за собой
право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет исключительную ответственность, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.
Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приори! тета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.
□
7.3о Использование таблиц сложного процента и финансового калькулятора
(Texas Instruments
ВА II PLUS)
для целей ипотелно-инвестиционногв
; анализа "!^2л
Наиболее распространенным видом ипотечного кредита является са* моамортизирующийся кредит-перечисление банку через одинаковые про» межутки времени равновеликих сумм. Платежи осуществляются либо еже* мссячно, либо ежегодно. Для этих целей в финансовом калькуляторе имеются специальные функции и разработаны так называемые предварительно рассчитанные таблицы сложного процента.
Рассмотрим приемы расчета необходимых для ипотечно-инвестицИ^ онного анализа показателей по самоамортизирующемуся кредиту с еже месячным погашением. Периодичность начисления процентов в исполи зуемых таблицах должна соответствовать периодичности погашения кредита. Финансовый калькулятор необходимо также настроить на еже* месячное начисление процентов.
** ю р/у ьшт
Quit **hwhw^^ Щ
2nd i/y 12 enter 2nd СРТ 1. Расчет разовой выплаты по кредиту#
Пример Ипотечный кредит в сумме 1500 выдан на 25 лет, номинала* паястанка процента 13% годовым*
Решение.
продолжение
--PAGE_BREAK--
Таблицы.
И Фактор взноса в погашение кредита — 0,0113 (колонка № 6, 13%,
Щ>
■|| Платеж 1500 • 0,0113 = 16,9. Финансовый
калькулятор. IМЮ PV 1 i/y
хр/у
N 2nd N N
It Спечет ипотечной постоянной.
ИйИОЛЬЗуются данные предыдущего примера. Синение.
Таблицы.
I)ФйКТОр взноса в погашение кредита — 0,01128 (колонка № 6, 13%, 25 I)
Р Ипотечная постоянная. Л|0М28'12 = 0,1353 1И0о
№,! • I2:1500 = 0,1353. Финансовый калькулятор.
I PV
II 1/у
N 2nd N N
• \*t РМТ 0,01128 • 12 = 0,1353.
li Par чет текущей стоимости кредита»
I Ч'ммер, Кредит выдан на 20 лет под 13%, ежемесячный платеж — 29,3. гниение.
Жилицы*
II Фймор текущей стоимости аннуитета — 85,3551 (колонка № 5, 13%,
Ь Сумма кредита 2500 (29,3 • 85,3551). Фнншштыи калькулятор. §М РМТ I * i/y
N 2nd N N I Р\
РМТ 2500.
* Регче I остатка задолженности на анализируемую дату.
Пример, Кредит в сумме 3500 выдан на 30 лет под 13%. Рассчитать ос-M«* неногн тайного долга на конец десятого года. Решеиив.
1) Фактор взноса в погашение кредита — 0,01106 (колонка № 6, 13%, 30
лет).
2) Ежемесячный платеж — 38,7 (3500 • 0,01106).
3) Остаточный срок кредитования — 20 лет (30 — 10).
4) Фактор текущей стоимости аннуитета — 85,3551 (колонка № 5, 13%,{
20 лет).
5) Остаток долга — 3303 (38,7 • 85,3551).
Финансовый калькулятор.
1) Расчет ежемесячного платежа.
3500 РМТ
13 i/y
30 N 2nd N N
СРТ РМТ 38,7.
Клавиши
Экран
2) Расчет остатка задолженности, сумм погашенного кредита и упла-
ченных процентов.
amort PV
2nd
10-12 = enter
Действие
PI
Р2
Р2
BAL
PRN
INT
0,00 0,00 120,00 3305 195 4451
Вход в таблицу погашения
самоамортизирующегося кредита
Перемещение по таблице
Установка анализируемого периода
Остаток долга
Погашенный кредит
Сумма уплаченных процентов___
5. Расчет процентной ставки.
Пример. Кредит в сумме 10000 выдан на 25 лет и предусматривает ежс^ месячный платеж 112,8. Решение.
Таблицы.
1) Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита -
112*1: 10000 = 0,01129.
2) Используя строку, соответствующую периоду кредитования (25 л с i).
находим рассчитанную величину (0,01129). Процентная ставка будет ука-
зана в верхнем углу страницы — 13%.
1000 I 12,8 25
СРТ
Финансовый калькулятор.
+/- PV
N
N 13.
РМТ
N 2nd
i/y
6а Расчет срока кредитования.
Пример. Кредит в сумме 1000 под 1з% предусматривает ежемесячный платеж 12,65. Решение.
пЮ'ИЩЫ.
I) Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита-Ui63 1000 = 0,01265.
щ ft таблице, рассчитанной по ставке 13%, в колонке № 6 находим рас-м
нчамную
величину — 0,01265. Строка соответствует сроку кредитования -И 1| »ч
Финансовый калькулятор.
i4000 +/- PV
Iе,ft 3 РМТ III i/y
Калькулятор рассчитал число взносов, теперь определяем срок креди-Imbmi.ii.. 180: 12 = 15 лет.
Ti Расчет надбавки за благоприятные условия финансировании. гЛример. Рыночная стоимость объекта — 15000. Поскольку собственный ВйПитал инвестора составляет 5000, продавец предоставляет покупа-ИИМ Вредит на 20 лет по ставке 13%. Преобладающая рыночная процент-Мйй майна ■15%о.
Решение
i I) Потребность в заемных средствах — 10000 (15000 — 5000). щ Фактор взноса в погашение кредита — 0,01317 (колонка № 6, 20 лет,
)
I) lfпомесячный платеж по рыночной процентной ставке — 131,7(10000 х в Н,0М1/)
4) Фактор текущей стоимости аннуитета — 85,35513 (колонка № 5, ■ММ. I «%).
ft) I • кущая стоимость рассчитанных ежемесячных платежей по дого-|Мрнмм отавке 11241 (131,7 • 85,35513).
Ill 11оИмикл за условия финансирования — 1241 (11241 — 10000). >/) Цена недвижимости — 16241 (15000 + 1241). Финансовый калькулятор. I) Расчет платежа по рыночной ставке -IW00 мим pv II i/y
К) N 2nd N N
■ИТ РМТ 131,7.
в) Расчет отоимости кредита
(I *уу
•1*Т PV 131,/
*| Расчет надбавки -
11 • 11 * 10000 ■1241.
4) Hat'н-1
цены недвижимости -
1141 »* 13000 16241
□7.4.Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита
Данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы дохоЛ ного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Рассмотрим данные осо« бенности в методах доходного подхода, называемых ипотечно-инвести» ционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ — это моделиро ванный доходный подход к оценке недвижимости.
Метод капитализации дохода — расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации годового чистого операционного дохода в сто*! имость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала (см. формулу 6.22), которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.
Метод дисконтированных денежных потоков — оценка стоимости но движимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сум» му дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения И дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:
· в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственные капитал;
· стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредит, имеет четко выраженные особенности.
1. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой фоЫ муле (см. формулу 6.1).
2. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки до» ходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестированное го капитала; зависит от условий кредитования — процентной ставки, сро
Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно I Ml чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит оро ком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности ■5?5%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал 15%. Аналитику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и енот бы возмещения инвестированного капитала.
17B
v Инвестор получает кредит с «шаровым» платежом, предусматривавший а течение срока кредитования уплату только процентов. Возмещении инвестированного капитала, а при досрочной продаже — погашение
а произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объекте не меняется.
Коэффициент капитализации — средневзвешенная стоимость привле-♦ними) капитала.
11 Коэффициент капитализации — 0,1275 (RK
= 0,15 0,25 + 0,12 • 0,75). ■Стоимость недвижимости — 1020 (130: 0,1275). ') Сумма ипотечного кредита — 765 (1020 • 0,75). 14) Денежный поток при продаже в конце третьего года -Нулевой период Затраты — 1020,
в том числе: ° ипотечный кредит — 765;
•собственный капитал — 255.
i И Период Чистый операционный доход — 130.
' (I Период Чистый операционный доход — 130.
! II Период Всего — 1050,
в том числе:
•чистый операционный доход — 130;
• цена перепродажи — 1020;
из них:
•ипотечный кредит — 765;
•собственный капитал — 255.
•) IRK I 12,75%
Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга аннфашастси кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за Марина владения уменьшается на сумму погашенного долга; возмещение ЙИВй I Ированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, нмжадиmiiu'M с процентной ставкой по кредиту.
II Ипотечная постоянная — 0,1234 (0,0103 • 12).
Б Коэффициент капитализации — 0,13 (0,25 • 0,15 + 0,75 • 0,1234), | I0N числе:
Щ tl и пка ДОХОДа — 0,1275; I* Нормавозврата — 0,0025. I) Стоимость недвижимости (формула 6.1)- 1000 (130: 0,13). 4) Остаток долга на конец третьего года — 741,5. Стоимость перепро-й*«М ^1,5(250 + 741).
*) Денежный поток при перепродаже объекта в конце третьего года -И v и fin I и период Затраты 1000,
в том числе:
•ипотечный кредит — 750;
•собственный капитал — 250.
I И период Чистый операционный доход 130.
130.
2-й период 3-й период
Чистый операционный доход Всего — 1121,
130;
в том числе:
•чистый операционный доход
•цена перепродажи — 991;
из них: @ ипотечный кредит -741; ° собственный капитал — 250.
6) IRR = 12,75%.
В. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80% первоначальной цены. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал.
Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капитали-j зации, рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшите на заложенную в нем норму возврата капитала, величина которой зависит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погашения и коэффициента ипотечной задолженности. К полученному результа» ту прибавим норму возврата капитала, соответствующую конкретным; условиям изменения стоимости объекта.
1)Ставка дохода на инвестированный капитал — 0,! 275 (0,25 • 0,15 + 0,75 к
х 0,1234-0,75 • 12 • 0,0002861).
2) Норма возврата инвестированного капитала:
фактор взноса в накопление фонда — 0,2942 (колонка № 3; 3 года$
12,75%);
норма возврата при уменьшении стоимости на 20% — 0,0588 (0,2942 х х 0,2).
3) Коэффициент капитализации — 0,1863 (0,1275 + 0,0588).
4) Стоимость недвижимости — 698 (130: 0,1863).
5) Цена перепродажи — 558 (698 • 0,8).
6) Денежный поток при перепродаже объекта через три года за 8011
первоначальной цены.
Нулевой период Затраты — 698,
в том числе:
• ипотечный кредит — 523,5;
130. 30.
1-й период 2-й период 3-й период
• собственный капитал — 174,5. Чистый операционный доход Чистый операционный доход Затраты всего — 688,
в том числе:
30:
•чистый операционный доход 9 цена перепродажи 558,
из них: 9 ипотечный кредит — 517;
•собственный капитал -41.
Ь IRK ' 12,75%.
Мнмцд дисконтированных денежных потоков более универсален, он Н^ММеним для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе ■••нов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобретаемой с рЧИИМем некоторых видов ипотечного кредита, характерен нестабильный ((ММ** Дохода, что определяется графиком его погашения.
Особенности метода ДЦП. Метод дисконтированных денежных потоми
О0МЧНО называется традиционной техникой ипотечно-инвестицион-НИИ* Мишина.
Ам» «ритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с учас-Щ м Ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков. jHli Определяется длительность анализируемого периода. » Рассчитывается величина чистого операционного дохода. I Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.
I Определяется величина денежных поступлений на собственный
Мннтял*
и меняется ставка дохода, которую инвестор должен получить на «Шейные средства.
р 1 н&ЧИТЫВается сумма дисконтированных денежных поступлений. I Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце §ЙЙМИ1Ируемого периода.
* Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализиру-
imhiq периода.
f i МйССЧИТЫВается выручка от перепродажи недвижимости как разни-(№ ММДУ Ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.
Ш
*»*'НМ III
II (Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвесто-
W MNM вуММВ Текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от
(МфИфОДНЖи
| Нфедсляется величина ипотечного кредита на дату оценки. 11 * Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как fMMaРЫНОЧНОЙ стоимости собственного капитала и задолженности на
Цммнн • оценки.
Пример, Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимо-ММНИ ОМОНе следующей информации:
f мм»
I• «I операционный доход в ближайшие пять лет: 1-й год — 160; М • М 300} 3-й год 500; 4-й год 800; 5-й год — 1000;
I ними перепродажи в конце 5-го года — 1300;
1м ии.ц дохода на собственный капитал инвестора 15%;
о им1нч юр минут*! в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Цнм»
«и и ми пи* и и ежегодно равными частями с начислением процента на ■
жнни долга.
Решение.
1) Составляется график погашения кредита в течение анализируемого периода, и производится расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 7.Щ
• Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:
продолжение
--PAGE_BREAK--
ст.д ст.д
Сн = ИК+(ЧОД — РОД)|/>Vjf
+ (С„,„ — ИК„)|РИ " , (7.5)
Показатели
Год
2-й
3-й
4-й
5-й -
Сумма погашения кредита
60
60
60
60
60
Остаток долга на конец года
840
780
720
660
660
Сумма начисленных процен-
тов (ставка 10%)
90
84
78
72
66
Расходы по обслуживанию
долга
150
144
138
132
126
2) Рассчитывается сумма
дисконтированных денежных поступлений]
которая составит 1181 (табл.
7.2).
Таб
лица 7.2
Показатели
Год
2-й
3-й
4-й
5-ftJ
Чистый операционный доход
160
300
500
800
1000*
Расходы по обслуживанию
долга
150
144
138
132
12 о
Денежные поступления
10
156
362
668
8741
Фактор текущей стоимости
(ставка дисконта — 15%)
0,87
0,7561
0,6575
0,5718
0,497;
Дисконтированные денежные поступления
9
118
238
382
33
Таблица 7,1
3) Рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи: •1
9 цена перепродажи — 1300;
· остаток долга на конец 5-го года — 600 (900 — 60 • 5);
· выручка от перепродажи — 700 (1300 — 600);
· текущая стоимость выручки от перепродажи — 348 (700 • 0,4972).
4) Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора
1529 (1181 + 348).
Рыночная стоимость недвижимости, рассчитываемая по формуле 7.1|
составит 2429 (1529+900).
Универсальность метода дисконтированных денежных потоков шин… ляет его формализовать на основе ряда допущений:
9чистый операционный доход в течение периода владения не мпш етсй;
9инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредита ежемесячным погашением.
Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного ими* лиза позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных ни* каза гелей, так и при их отсутствие принимая во внимание только
стоимость недвижимости; > ипотечный кредит; МОД * чистый операционный доход; ИОД — расходы по обслуживанию долга;
■цена перепродажи в конце анализируемого периода;
• остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода; фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);
фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц); ИД • ставка дохода на собственный капитал;
• анализируемый период
Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход кото-{•иН и течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10-го года НЛММН МОЖНО реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит §1ч)Мме Ш)
на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая ин-l№ftt|uiM Ставка дохода на собственный капитал -15%.
Решений»
I)ИиоТВЧНая постоянная — 0,1234 (0,01029 • 12).
I) НйОХОДЫ по обслуживанию долга — 111 (900 • 0,1234).
Ь Остаток долга на конец 10-го года:
1и помесячный взнос — 9,26 (900 • 0,01029);
· hiни очный срок кредитования после перепродажи — 20 лет (30 — 10);
· и… 11 он долга на дату перепродажи — 841 (9,26 • 90,8194).
4| !• кушан стоимость денежных поступлений — 196 [(150 — 111) х
•М1и//|
I) Тмущия стоимость выручки от перепродажи — 89 [(1200 — 841) х
• м
, ЙТ)|.
f
Щ НмИОЧНая стоимость собственного капитала — 285 (196 + 89). 0 I ЮИМООТЬ недвижимости — 1185 (285 + 900).
М Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным Н*МИ1ЙМ1
ст.д
ст.д
Си — ИК0 + (ЧОД — РОЦрУА\п TiCrf,
— ИК„)|/>КЛ| " , (7.6)
РР *и , остаток лот л на дату оценки;
оетаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.
Пример Ощнить объект недвижимости, используя информацию ч нмим.miпримера. Ипотечный кредит получен за три года до даты
1) Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценкй_
889 (9,26 • 96,02).
2) Остаток задолженности на дату перепродажи:
·остаточный срок кредитования после перепродажи — 17 лет (30 — 3 — Ю)|
·остаток долга на дату перепродажи — 804 (9,26 • 86,8647).
3) Рыночная стоимость собственного капитала — 294 [(150 — 111) J
х 5,01877 + (1200 — 804) • 0,2472].
4) Стоимость недвижимости — 1183 (294 + 889).
III.
Оценка недвижимости ш основе ограниченной стоимостной инфор
мации.
Выше были рассмотрены ситуации, когда оценщик использовал несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход; цену перепродажи недвижимости; сумму ипотечного кредита; расходы по об» служиванию долга. Теперь проанализируем возможность оценки в усло« виях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров:
·ЧОД — сумма чистого операционного дохода;
·КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности;
·ст. % — процентная ставка по кредиту;
·N — срок кредитования;
·п — длительность анализируемого периода;
·ст.д. — ставка дохода на вложенный инвестором капитал;
·а — процентное изменение стоимости недвижимости. Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяв
заменять ряд исходных параметров:
ИК = С КИЗ;
(7.81
Н '
РОД = ИК • ИП = Сн • КИЗ • ИП;
ст.% ст.%
ИК„ — ИК (колонка № 6)^-(колонка J6 5)N"n
ст.%
N
ИК„ — Сн — КИЗ-(колонка № 6)" (колонка № 5)
ст.%
N-n.
!,имм«'|> Оцените недвижимость, годовой чистый операционный до-И*Орой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной за-11НН0СТИ 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным пога-INIM I 'тоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода *МВЦж1рм 15%. Решение.
С = 0,7С +
н ' н
ПилотаВЛяем данные об условиях кредитования в трансформирование -1'
-0,7С -0,1518) • 3,3522+
+ [С (1-0,2)-0,7С • 0,0127 • 66,9744] • 0,4972.
н н
в соответствии с основными условия-Затраты — 6102,
I результате преобразования получим: 1
1332,2 (1 0,4506).
6102.
16 нзлируем денежный поток
ММ ИИИг»
I пронация: 11vмриой
период I him Mmне:
• ипотечный кредит — 4270;
* 1 и периоды •им
чиеле:
• собственный капитал — 1832. Чистый операционный доход — 1000.
• расходы по обслуживанию долга — 648;
11период iM
чиеле:
· денежные поступления — 352. Всего — 5882,
· Чистый операционный доход — 1000;
Hi
«им
· расходы по обслуживанию долга — 648;
· денежные поступления — 352. Цена перепродажи — 4882,
Ш мин
•ипотечный кредит — 3618;
• собственный капитал — 1264.
С = С (1 ± а).
п/п
н
v '
Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим обрезом
СТ.Д,
Сн-Сн'КИЗ + (ЧОД-С„'КИЗ ! ИП)
PVA + [CH(I t
(7.»)
ет.% и от.Н м ш
См1КИЗ(колонке №6г «(колонка №5) «lPV .
I i. * 111н денежных поступлений на вложенный собственный капитал: ItMllt lllj352{352;352;1616 дает ставку дохода 15%.
I аМИМ образом, в процессе оценки необходимо анализировать конк-jtHttMB ушювия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с мннчммми рыночными условиями финансирования.
На овиоае выявленных различий рассчитывается соответствующая минами» на уоловия финансирования, которая трансформирует обосно-1иИ1Им, рыночную стоимость недвижимости в цену.
Контрольные вопросы
1. Почему при покупке недвижимости целесообразно использова'Щ
ипотечный кредит?
2. Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?
3. Дать определение первой, принятой и завершающей ипотекам.
4. Сформулируйте понятия «стоимость» и «цель» объекта недвижимое сти. Как влияют на их величину конкретные условия финансирования? f
5. Что такое ипотечная постоянная, и как она используется при построении коэффициента капитализации?
6. Раскройте понятие финансового левереджа и его влияние на резули таты оценки.
7. Какие особые условия кредитного договора должны анализировать* ся оценщиком?
8. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционнсУ го анализа. Дайте ее сравнительную характеристику с методом дисконтИч рованных денежных потоков.
9. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитв* лизации при использовании ипотечного кредита?
Тесты
№ 1. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 1500, На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 на 20 ЛОТ под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно буч дет продать за 12000. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода.
№ 2. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 2100i Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000. На 2 J лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 15000. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.
№ 3. Ипотечный кредит в сумме 50000 выдан на 30 лет под 9%, с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину МО*| гашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.
№ 4. Ипотечный кредит в сумме 12000 выдан на 27 лет под 20% с ежегодным погашением. Рассчитать сумму процентов и величину погашме* мого долга в 25-м платеже.
Mb 5. Оценить объект недвижимости исходя из имеющихся данных)! ЧОД — 2000; КИЗ 60%; срок кредитования — 25 лет; ежемесячное погеше*] ние — 10%. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Стаак|] дохода инвестора — 13%.
НЛИЛ
Сравнительный ОIподход
Ik
iifa
'HHocmu применения сравнительного подхода. Классификация и суть шр**оь Оценка на основе соотношения дохода и цены шродшжШо
if
то™ #ен# шклтчепис о цене объекта недвижимости. Практика применения
фННштмьного
подхода
■□8.1.Особенности применения | сравнительного подхода . \
I НёВИИТельный подход к оценке недвижимости базируется на инфор-|ёнмИ О Недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнениийцениваемой недвижимости с аналогами,
НИКОДНОЙ предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен-
продолжение
--PAGE_BREAK--
Б
Недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не-JH •»••ими же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый liW) недвижимости является специализированным либо обладает ис-ЙИИНТОЛЬНЫМИ выгодами или обременениями, не отражающими общее им«нни' рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
* римнительный подход базируется на трех основных принципах оцен-| IMMIBH ж и мое: ти: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе НИ* принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь-РИ и рад количественных и качественных методов выделения элементов ранения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых
Е
, tOB ДЛЯ моделирования стоимости оцениваемого объекта. I Н*И0В0П0ЛВГающим принципом сравнительного подхода к оценке не-JHlMiM к! ЯВЛЯеТСЯ принцип замещении, гласящий, что шрт наличии на щШ Нескольких схожих объектов рациональный инвестор ме заплатит НИИ** юй суммы* В которую обойдется приобретение недвижимости тт-
4МИЧЖ1Й полезности
Ими ми| цим основные этапы оценки недвижимости сравнительным ЙНЧ*1М|ПМ»
I N ими 11iyчаются состояние и тенденции развития рынка недвижи-Им И особенно того сегмента| к которому принадлежит данный объект, камнямиt и объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивав* им «ридянные относительно недавно.
2-й этаи. Собирается и проверяется информация по объектам-аналв гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срам нивается с оцениваемым объектом.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостани» мых аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-ана им гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви* жимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивки рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
Сходные объекты по:
· назначению использования;
· качеству;
· передаваемым правам;
· местоположению;
· физическим характеристикам. Сходные субъекты по:
· платежеспособности;
· возможностям финансирования;
· инвестиционной мотивации. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынк|
недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данном» сегмента условиях:
· сроке окупаемости;
· независимости субъектов сделки;
· инвестиционной мотивации.
В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.
Срок экспозиции — время, которое объект находится на рынке. ( V-экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в нема мой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный ОрОи экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для фИм период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, нй свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке 'ими чительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, #ин! завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегменте pwH ка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут ИОПОЛЬЯН на I i.i я для сравнения, еоли покупатель и продавец:
· находятся в родственных отношениях;
· являютоя представителями холдинга и независимой дочерней коммш
НИИ!
I ИМеЮт иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
* ОДЖКИ осуществляются с объектами, отягощенными залогом или ины-Щ МЙЯМТельствами;
1
latin
маются продажей имущества умерших лиц; ШНим.потея продажей с целью избежать отчуждения заложенного pin HU I ' ИИИ Т.Д.
»'•еевТМЦКншая мотивация определяется: 1 ННИЛОГИЧНЫМи мотивами инвесторов;
I (Нелогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием ИЛы*емщ;
Мненеиыо износа здания.
МиНрИМер, покупка здания для организации в нем офиса не может ис-
II *иии I ьсн в качестве аналога, если здание планируется использовать
щ !*" ' п»мщу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
tiff Ни Г| Степень износа которого составляет более 80%, не может быть JHWIHOKIH по своему профилю без проведения капитального ремонта. и»»МУ покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотива-Ий (10 I pint
пению с покупкой здания с меньшим износом. В первом слу-^ttti, Как правило, покупка прав на строительство нового объекта.
• tMiMiiin.Mкритерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
['If Собственности на недвижимость;
■1 VI 'иниш финансирования;
I и it и и им и время продажи; || Местоположение;
(И ФИ1ИЧескис характеристики.
II II
fin
па собственности*
И »«|»|ич» mi|ювка на права собственности есть не что иное, как разница *i v рМНОЧНОЙ И договорной арендной платой, поскольку и полное пра-HwfНННООТИ определяется при рыночной арендной плате и доступ-pi •#»» унп'м финансировании. 11 k'l
НННЯ финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи I** ti недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) не-ЙМНМ »тигельный анализ, в результате которого вносится соответствуй |iltt#e нимриини к цене данной сделки. 1] №ш*НЛ
продажи и время продажи.
Мм» IMHH.K v рассчитать поправку на условия финансирования и нало-Инеиншм на передаваемые юридические права и ограничения, а так-• »»м»1 продажи затруднительно, то лучше по возможности не рас-ецмнни N ми и анализа и сравнения подобные сделки. В противном слу-Ц§ и*«прии»» н Hi ети характеристики делаются в первую очередь.
Mj*fH)te щтдими — один из основных элементов сравнения сопостави-щ% нрндйэи Дли внесения поправки на данную характеристику в цену
ШзнМйфи«MNeKTIt
аналоги необходимо
inai
Ъ тенденции изменения цен на
ЩШ
NMInhжимости с течением времени.
ПРОЦЕНТНЫЕ
СТОИМОСТНЫЕ
(коэффициентные)
(денежные)
f
Вводимые к цене единицы
Вводимые к цене аналога
сравнения аналога
в целом
ПОПРАВКИ
Рис. 8.1. Классификация поправок
4) Местоположение — необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
5) Физические характеристики объекта недвижимости — размеры, мил и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и дру( гие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Единицы сравнения.
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в wA единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы! объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имею» щихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо фиш ческая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.
На различных сегментах рынка недвижимости используются раЗЛИЧ пые единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
· цена за 1 га;
· цена за 1 сотку;
· цена за 1 м2.
Единицы сравнения застроенных участков:
· цена за 1 м2 общей площади;
· цена за 1 фронтальный метр;
· цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
· цена за 1 м3.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проекте! на основе соотношения дохода и цены продажи может использован.* к валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капиталИ зации.
□8,2. Классификация и суть поправок \
Классификация вводимых поправок основана на учете разныл споит бов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено не iihi «I.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объев* та-а налога или его единицы сравнения на коэффициент* отражающий i и5 пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого обмчт та. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — потомки щий коэффициент.
К процентным поправкам можно Отнести, например, поправки ни т%
сгономо ж с ииг, пики, времяпродажи
ГНЖМоСТНЫе поправки:
I) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица нММНУТИ, 1 СОТка), изменяют цену проданного объекта-аналога на опре-Мениум» сумму, в которую оценивается различие в характеристиках РЬ#ВТ1'ВНВЛОГа И оцениваемого объекта. Поправка вносится положитель-N ИЛИ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, ИрИЦВИВвТОЯ отрицательная поправка.
1Денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно от-ЦИ Поправки на качественные характеристики, а также поправки, рас-ЙИН1ННМВ статистическими методами;
Щ)
MHteMHbie поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога М^Меияют се на определенную сумму, в которую оценивается раз-ЙМ11 ЦВриктеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
N ЙВМе*Hi.iMпоправкам, вносимым к цене проданного объекта-анало-11 MiMHtM, Следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополни-»IMHilft улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.). гМИМТ И внесение поправок.
Дм| расчета И внесения поправок используется множество различных |ннпм I ради которых можно выделить следующие: I MiltuiM, основанные на анализе парных продаж; i|lHMle|H
ные методы расчета и внесения поправок; I ним* шчеекис
методы. Мм ид парных продаж.
I |м м ни/шли продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале ИрВПйМйея I очной копией друг друга, за исключением одного парамет-I (Например, местоположения), наличием которого и объясняется раз-и а Мене нин объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку
! Цй!*у|И«минуI vio характеристикуИ ИСПОЛЬЗОвать ее ДЛЯ корректировка VHMF НВриметр цены пролижи сопоставимого с объектом оценки «ВМla аналога,
190
191
Ограниченность применения данного метода объясняется сложность!!! подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большое количества информации.
Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогии ным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центру города и одна на окраине — в Ясеневе (табл. 8.1).
Характеристики
Оценивае-
Продажа
Продажа
Продаже
(элементы) сравнения
мый объект
I
II
III
Местоположение
Ясенево
Ясенево
Центр
Центр!
Состояние квартиры
хорошее
неплохое
хорошее
неплохое
1 Цена сделки купли-
продажи, у.е./м2
?
600
960
800
Исходные данные но сделкам купли
-продажи
квартир
Таблица н
Ктеристики
НЖНИРНI м) сравнения Mi. в, е../м
■(НИМ мним»ми-пие 1 I I м притчана |ЙНМ|М
нннпм:книртир
*1'М1«1мм|инии. на
НнвНН! имйртир
ИМмми корректировка
I #н|1|н ь гмромвнные
■ИМ Мнидмж, у, с.__
Продажа I
Таблица
корректировок
?
Ясенево
Оцениваемый объект
600 Ясенево
хорошее
неплохое
160 160
760
Продажа II
960 Центр
-200 хорошее
-200 760
Таблица 8.2
Продажа III
800 Центр
-200 неплохое
160 -40
760
При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей ЛЛ(Ц щади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы шми щади оцениваемой квартиры в Ясеневе необходимо учитывать, что проД« ставленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. н| имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корреКИИ ровки в любом независимом порядке.
Обоснование корректировок.
1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж I И 111# которая отличается лишь по одному элементу сравнения — местополо*** нию (состояние квартир одинаково). Величина корректировки cocruititff 600 у.е. — 800 у.е. = — 200 у.е.
2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж II и НУ которая отличается лишь по одному элементу сравнения — состоянию (М(И стоположение квартир одинаково). Величина корректировки состайИП 960 у.е. 800 у.е. = 160 у.е.
Определив значения величин корректировок сравниваемых и роди*, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие коррсмИЧ ровки и, наконец, установим значение скорректированных цен куШ1ИаГ1|им дажи по трем сравниваемым продажам (табл. 8.2).
Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по срамим мым объектам указывают, что стоимость 1 м2 общей площади 0Ц1МИИй#* мой квартиры в Ясеневе составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснение по введению положительных и отрицательных значений коррсктироипН Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города. \»щ ланы отрицательные корректировки (-200 у.е). Это предопределяете! он рицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре •«ч да, и условным «переносом» ее в Ясенево, где расположена оцениваем*! нами квартира. Положи тельные корректировки (Ибоу.е.) по продиж* I й
III Предопределяются «переходом» ЭТИХ квартир ИЗ СОСТОЯНИЯ «нешипнМЙ и состояние «хорошее». В котором находится оцениваемая памп КИИр.ирй
NtHtepiiiMe методы расчета и внесения поправок.
I h*MHij)f шкепертных методов расчета и внесения поправок, обычно про-НН и »«и I
л илист субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на-ММЈиЦгпинаемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. ОМИНМЧИМ стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопостави-|Мм амниот примем равной 1,0, тогда: ЦйМ мОьгм лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увели-iNHbH НИ Ti же 15%:
продолжение
--PAGE_BREAK--
X*
1,0+ 15% • 1,0= 1,0-(1 +0,15) = 1,15;
|ЦМ мигни маемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога умень-
mm Ј
12
X 1,0-15%- 1,0= 1,0-(1,0-0,15) = 0,85. A
hhhw
пучшв оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол-
§|| уменьшиться:
1,0" Х+ \5%-Х = Х(1 + 0,15 ), ДГ= 0,87.
IfftHfM мужв оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол-|М е»»|'.нin
IД|0 — X — 15% • X = X • (1,0 — 0,15), X = 1: 0,85 = 1,18.
Р#И1Ч' • и 1.1 мн методами расчета и внесения поправок обычно пользу-
1
\ 1н| м невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправ-[tHfe | и, точна я Информация о процентных различиях.
* ♦•♦ШМичесние методы расчета поправок*
* И мню/т корреляционно-регрессионного анализа состоит в допуски! фирмимм Iтми вависимосги между изменениями цен объектов не-РВИИйИИ И изменениями каких-либо его характеристик!
■i
Щ NjVii Им
и
Данный метод трудоемок, и для его использования требуется доствч точно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает aim лиз большого количества репрезентативных выборок из базы данных, \
Пример. Последовательность внесения поправок и получение скоррек тированного результата.
1. Процентные поправки всегда вносятся первыми — к каждой предьм дущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи
2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения коик рых не имеет значения.
В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в ценим, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на yt'« ловия финансирования или на право собственности рассчитаны как абоОЯ лютные денежные, то они применяются первыми для корректировки пей аналогов.
Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадмв в 1000 м2 и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения \М! ц
Элементы сравнения
Величина обоснованно
вводимых поправок, %
Стоимостное выражение попрании, скорректирова ш i пи цена, у.е.
Цена продажи аналога Поправка на передаваемое право собственности
Скорректированная цена
+4
500000 Щ
+20000 520000
Поправка на условия финансирования Скорректированная цена
-2
-10400 509600
Поправка на условия продажи Скорректированная цена
+3
+15288" 524888
Поправка на изменение экономических условий Скорректированная цена
+5
+26244
551132 1
Поправка на местоположение Скорректированная цена
+4
+22045 573177
Поправка на износ Скорректированная цена
-6
-34391 538787 1
1 (оправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом) _Скоррекгиррванная цена
-35000
50WK7
Поправка на масштаб (денежная поправки к единице сравнении) Итогоиия стоимость
160 343787
Таблица Н,|
правок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 8.3.
□
83, Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
И ffOM случае в качестве единиц сравнения используются. 1 ПаНОВОЙ рентный мультипликатор (ВРМ). ■Общий коэффициент капитализации (ОКК).
Меловой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены (Ми * потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному |§#HMHMV
ДОХОДУ (ДВД).
1♦* применения ВРМ необходимо:
I) омеНИТЬ рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый
llient им;
Й) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене HJ**hhhoi по сопоставимым продажам аналогов;
• ) УМНОЖИТЬ валовой (действительный) доход от оцениваемого объек-N Н# Усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Иерщтнии цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по фирмуме
т ,
Цов — ПВД0-ВРМа = ПВД0 [2(Ц/а: ПВД*)]:™, (8.1)
1
йерпнтная цена продажи оцениваемого объекта; минпной (действительный) доход от оцениваемого объекта; усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Не1 ни продажи /-го сопоставимого аналога; 1 Потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога; 1 Количестве отобранных аналогов.
Пример, Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. •анее '1ВННЫХ имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 8.4).
Цена продажи, у.е.
ПВД
ВРМ
к
800000
160000
5
1
950000
175000
5,43
650000
135000
4,8
VWM
(уередненный по аналогам) = 5(5 + 5,43 + 4,8): 3.
Расчет валового рентного мультипликатора
Цов «150000 у.е. • 5 « 750000 у.е. не корректируют на удобства или другие различия между объек-
PtPHtllM и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета
!
мы фактические арендные платежи и продажные цены, в которых i |нн hi i укй'шиные различия,
Таблица 8.4
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
• может применяться только в условиях развитого и активного рынки недвижимости;
&в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата! капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операциои ных доходах сравниваемых объектов.
Общий коэффициент капитяЦшзации. Основные этапы расчета стоимости объекта:
1) подбор сопоставимых (а том числе по степени риска и доходам) шю« даж в данном сегменте рынка недвижимости;
2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определи ется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого ] аналога к его продажной цене:
т
ККш,»
!
где К — общий коэффициент капитализации;
ЧОД. — чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога; Ц. — цена продажи /-го сопоставимого аналога; т — количество отобранных аналогов.
3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оцени,
по формуле
т
Доб » ЧОД0• Ккап = ЧОД0[2(ЧОД/а: Цш)]: т,
I
где ЧОД — чистый операционный доход от оцениваемого объекта.
Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД м размере 50000 у.е. (табл. 8.5).
Таблицй III
□8А Анализ полученных результатов ■1 \ и итоговое заключение
о вероятной цене объекта I методом сравнительного подхода
1йал ючительным этапом сравнительного подхода является анализ про-(Нвелеиных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости JjMlMIIBttCMOro объекта. При этом необходимо:
I 1\цательно проверить использованные для расчета данные по сопос-Ы
*НМЫМ
продажам и их скорректированные величины.
ьнронести согласование скорректированных величин сопоставимых Путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. НйИОольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех ЙЙраниых аналогов, к которым вводились меньшее количество и вели-NM Поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании резуль-(Мов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоста-Р^Ш t* Оцениваемым объектом.
Но 1МОЖ6Н и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет средне-*Н*фмвтнчС0КОЙ величины оправдан, если:
рциничос I ио отобранных аналогов минимально; Ниинпины их скорректированных цен достаточно близки. ПКФчнганная оценщиком средневзвешенная величина будет являться ЙМнимстие случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемо-МА|.миi К( )ТОрая может быть округлена в допустимых пределах в каж-рМКжаретном случае.
1h«»Mi
|» Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение кор-оцщйон и «навешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000 у.е. РИММ М ч
Аналог
Чистый операционный
Продажная
Расчетный Кищ
цена, у.е.
А
5000
35000
В
40000
500000
0,08
С
Доход за истекший год 35000
350000
Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, тек кип
к первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцснивйеМЩ
го объекта, а у второго доход указан за прошлый год.
Вероятная цепи продажи оцениваемого объекта будет равна!
Ц ■50000 у.е.; 0,08 625000 у.е.
1 '«кМТЫ'ЙННЛОГИ
Скорректированная цена, у.е.
Вес
573234
2
Ш 'щ
642143
1
468673
3
щШшщ и (фметическая
561350
рваамнй
573234SSStll
1 Мнйжммифшн.
532438
[я? н^ии
532000
Таблица 8.6
Выведение итоговой цены
я* I
н о
U
О
В д
В оз2 Ј
В
О мя _ с
S й 2 о
3 вМ «
Он
В
в в с
Он
в
СО
О со св В
Он
в
2
в
Он
в в в
Он
в
в в
Он
т
□8.5.Практика применения
сравнительного подхода
Пример. Необходимо оценить стоимость дачи, общая площадь кот рой 60 м2. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача — 12 соток. Имеется информации по сделкам купли-продажи пяти сравниваемых объектов в рассматривав* мом загородном районе (табл. 8.7). Хотя для российских условий варилm финансового расчета приобретения недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлем, им не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравниваемых объеИ* тов — III и V. При этом представленные в таблице 8.8 значения завышении цен продажи по этим двум сравниваемым объектам (7 у.е. для III объема и 5,6 у.е. для V объекта) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки согласно условию осуществления финансовых расчета между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процент относительно рыночной).
Перед определением величин корректировок цен продаж по сравнм ваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена Прв! даж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица С| »»т нения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в До» таточно широком диапазоне — 45-70 м2. В качестве единицы срлинёмМя выберем цену продажи 1 м2, расчетные значения которой по срапшшибч мым объектам представлены в табл. 8.8.
Теперь можно последовательно определить значения величин корреМ тировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов ОрмМ нения.
1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков нош мм сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Koppfjjp тировка цен продаж отсутствует.
2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости» По 111 V сравниваемым объектам — нерыночные условия (цены завышены)» |]Ј водим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2 по этим
3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем ирей! нпмi»iм объектам. Корректировка отсутствует.
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения иен и чины корректировки по фактору времени выбираем пару сравниваемых придир IV и V. При этом по сравниваемому объекту V берется скоррсктироилннн( цена продажи по предыдущему элементу сраинения 0,688 тысруб.: продолжение
--PAGE_BREAK--
0.688); 0.688 ■100% ■28,6%
i
> Ё
Я
ю о
Ё
о
Ы я о
о
VO
Г-го
о
cN
1Г>
00
г-
«л
«О
о
О
^ 3
и3 —■as
S
I э
9
я
в о S
в
6
S
ч
со
Я в
а
D
S
ЧО
о
ч о в
1) О
в I о с
0)
о в ч о в
а) о в ч о в
о в ч о в
О
в
5 О
в о
в
5Г
о в
Я
о
CQ
оЗ
Он
3 в sr о в
с
о я
о
Он Он
в в о в
в
о
аз
&
о
Я
аЗ
Он
В
В
0>
3 в
В О S3
rv
Д В1Л
3 о
в
о в
з з
о
Он Он
S « й
а 3 в й з
4>
о в в о в 3
3 о, и 3 н
^
S3 г-
3 в в о в 3
Он
3 о
В в о в
з 3
Он Л
3 s
в в
g g
о о
в 5
3 s
On Он
р и
о я о о В
Я В м
-в-
CN
В
о
4> аЗ Я В В
в
аЗ
О
ccj
О
° Я
2 из о
В в
в
в
я
F о
CD
Ч О
в
о
Он
с о
00
fc(
Ч
VO
00 О 2 пл
О
~*
X
+
S
оо |
я
°
о я я
С о
х1
о « s
^
Я гз
ев
ч о
Он
с
ев
я
я 2
н я
св ев
14 DQ
«и
Я
Сц св
то « Ю
U
о
Он
М
В
V Он
Он Он
Р… о о м U! U
>
я
Ю
О
>
&
ю
о
н и «и на Ю
О
I ю
О
12
1 ю О
1> *
я
я о
о 1
ев
S
я
§ 8
Он 5
ев О
Он
сёГ
X
О
я Q ч ° о с
о
ON
0>
V*
О
оо я
ОО
tj
ОО
о\ о
о42
о
go
о
о
00
с
о я ч о в
ш
00
о"
оо о г- я —
о с
Он
о
Он
о*
03)
о
Он
щт
а
^ S
Я
я Р
Ч Ю
о о
3 я
Он
О
о
Hh
00
ОН
O
n
о
00
ST
к
■^
vo
о
О
Он
Q Т
о
ын
Он
я
О
о
я
«о
я
ОО
00
ST
оол
о о
о
о"
я
©
из
Он
Он
00
© 3
т о
—i Я
СЛ 5Г _
О
S
оо о °
" S
Он
Он
«и
о
00 Я
г- tr
_
оо о о
°"9
Он
я
о
о
н
я
я
о
о
оол
о о
сю
о
о"
я
о4
я
3
Он
Он
ш о
00 Я 00 о °
о S
3
4)
о я
о
X
3
Он
Он
0)
о я сг о я 3
Он
ев Н О
S*
ев ю
S
Он
X
, п о н ж
3 гя
2Г» Ш св Я ^ Я ж со
(j
И S S
Умей.
р лS * з
о
р -в* в и С
П Б.
3
m
О г-Н Я
оо d Ч го
оо. я д 2
О чо Я +
ев Н св
Ч,
00 Р °0
Он°
° I
ОО д оо Рн°
3|©
§
о К
го Я ° я ^ о, Ј°
к с
Он
св
я
с— О
О >•
со й ^
3
св
св Ч со 22
й
J
ев
X
tr
о
5
Я
ев
о *
О >»
ев g
сл
?0 А
ев Я
я*
X
и о
о >.
I!
я о
Й- >>
о *
4t
с- Ч СП
Щ
+
се s
ГЧ
со*° w
О °
о
4) О
К 1н Й
g
О и оо. Я ев
g
о
я m vo Y
& б °
iHiM образом, за год цена продажи 1 м2данного типа недвижимости Нй28,6%. Прогнозируя рост цены по простым процентам, за пол* НИМИ т.«росла на 14,3%. Исходя из этого, проводим корректировку Р Мрмлижи1 м2 по I, II и V сравниваемым объектам. Скорректированными! после четвертого элемента сравнения являются основой даль-кММММЧ и«1
.ШПСИМЫХ корректировок.
Фншчм
'кне
характеристики. Все сравниваемые объекты и оценивае-ЦИнАмкт являются кирпичными домами, что не требует корректиров-I М*Н продаж по использованному строительному материалу. В то же NMH ИОМбинация размеров садового участка и количества комнат в пред-|§ЖННШМ Перечне сравниваемых объектов двухвариантная: 1)12 соток 11НМИИТЫ; 2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим |нг»йИ1м
характеристикам можно определить, выбрав пару сравнивае-|ИПМ'Ищи. например, II и III — 0,084 тыс.руб. (0,915 — 0,831). ЩЙИМИИА корректировки по транспортной доступности определяется
• ч-'• МрййНИВаемых объектов I и II — 0,088 тыс.руб. (1,003 — 0,915). Кор-Щ||и»м«п цены продажи объекта I проводится вычитанием этой денеж-
■ HfUMM, i rue
как
транспортная доступность к этому объекту лучше, чем В ИМ^нммигмогообъекта.
ММЧИМШ корректировки цен продажи, по наличию водопровода МШМИ'ИИЭ пары сравниваемых объектов III и IV — 0,054 тыс.руб. I 11N11), Корректировка цен продаж I, II и III объектов является !|ФМ11*1и.н11,
так как на оцениваемом объекте имеется водопровод. ЦЩЪ проведены корректировки по всем рассматриваемым физичес-| «неристикам, что позволяет определить итоговое значение скор-lIMpMMiiMMuчцен продаж 1 м2общей площади.
ПИ Мршиэтивлонному примеру скорректированная цена продажи 1 м2 Щ1МНМЦМДИ дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 тыс. руб. тЛЛ рмивчная стоимость оцениваемой дачи составит 58,14 тыс.руб.
• ♦t Hi ммме*и мненияскорректированных цен продаж сравниваемых |#Hi| | И§Шем примере совпали (табл. 8.8). Однако такое совпадение КИП*ММ Обязательным, и, более того, возможны случаи, когда по всем fflMHHiMi.iM объектам скорректированные цены различаются. В этой jttt Ф «рму/жруется следующее правило выбора значения скорректиро-
|ИЙ ним i.i продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемо-ММннп яыбирйемся итоговая скорректированная цена продажи сравни-Щ tWwHniti
(либо объектов), по которому минимально либо абсолют-доннам***? МйЧвние корректировок, либо количество корректировок. |ЙН1» приминисформулировано исходя из теоретической предпосылки Мяммн hi
in-иi.i
продажи объектВ| сходного по всем рассматриваемым рм» | и»'им. рыночной стоимости оцениваемого объекта.
И••••• и применения КОррелЯЦИОННОГО мнили
ni. КОррг пяцпонио-pel -
И1минм11 ипиип
может быть предегммлен двумя методами! методом
парной корреляции и методом множественной корреляции (многофактор* ным анализом).
продолжение
--PAGE_BREAK--
Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы коррс ляционной зависимости между результативным показателем (ценой) И одним из анализируемых факторных признаков (характеристикой). Пр| этом обычно предполагается условное равенство всех прочих характер., стик в сравниваемых объектах, а результативный показатель есть функция от значения анализируемой ценообразующей характеристики анало гичных объектов.
У=/(х).
По общему направлению корреляционная связь может быть прямо! или обратной. При прямой связи увеличение факторного признака npHводит к повышению результативного, и наоборот, если при повышении факторного признака результативный уменьшается, это говорит о на ни чии обратной связи. Одним из главных статистических показателей, ЗНВЁ при котором указывает направление корреляционной связи, является Kite эффициент корреляции (знак «+» говорит о наличии прямой связи, «-#1 об обратной). Коэффициент корреляции является мерой тесноты пнин между ценой и анализируемой характеристикой.
Например, для определения степени тесноты парной линейной ИМИ*! симости применяется линейный коэффициент корреляции (г).
Линейный коэффициент корреляции рассчитывается следующим обрй«] зом:
________ (2ху-\/п-2х2у)
$[1х2-\/п(2х)2][2у2
-1/п(1у)2] 'шп№
i
Линейный коэффициент корреляции изменяется в пределах от I Л$ + 1. Чем ближе его значение по модулю к 1, тем теснее связь. В силу Т0М| что сравниваемые объекты имеют, как правило, несколько ценообрачумм-щих характеристик, линейный коэффициент корреляции может испоЛЬ'НМ виться для выделения какой-либо одной из них, оказывающей макоимйЛМ ное влияние на формирование цен выбранных объектов-аналогов.
Кроме коэффициента корреляции в корреляционно-регрессионном анализе используются и другие статистические показатели: среднокййД* ратпческое отклонение, среднеквадратическая ошибка, коэффициеш »нм риации, достоверность и т.д.
Одним из важнейших этапов корреляционного анализа являете и и бор уравнения регрессии. Выбор уравнения регрессии, с помощью кит рого производится расчет стоимости оцениваемого объекта* осуществи* ется на основе значений коэффициентов корреляции и (или) доотоВ(т, мНЯ ти каждого анализируемого вида регрессионного уравнения. При онм могут быть использованы следующие основные виды корреляционно!!! зависимости (уравнений регрессии)
I) линейная: У = А0+АХ X; iIВТепенная: У=А0(Х) А1\ Щ)
показательная: У = А0(А {
)x
; Н» киидратическая: У=А0+А{Х + А2(X)2; Л) гиперболическая: У = А0+ Ах 1/Х.
Оценка меры достоверности анализируемого уравнения регрессии.
\ Уненкп меры достоверности (D)
анализируемого уравнения регрессии Ррни ни и|и I ея с помощью процентного соотношения среднеквадратичес-М ншнбки уравнения (Se)
и математического ожидания по результатив-
ЦиМр Признаку (У).
D
= (Se
/У)
• 100.
I 'рад не к иидратическая ошибка рассчитывается по формуле
о
г~ ^(Ую ~~ У{ расчетное)
J f—й—'
- фактическое значение цены 1-го объекта-аналога;
* I (Вийнш расчетное значение цены 1-го объекта-аналога по выбранному уравнению регрессии;
· количество объектов в выборке; ,
· число параметров уравнения регрессии (AQ...An).
N елуЦае* ВОЛИ максимальное значение D не превышает 15%, анализи-|Мне уравнение регрессии достаточно корректно отображает корреля-Н н у К1 СВЯЗЬ и может быть использовано для расчета стоимости оцени-
pttfNft недвижимости.
тнмифакторный анализ предполагает выявление наличия и формы Рррвияционной зависимости между результативным показателем и не-
С
рМММИ факторными признаками (параметрами): У — JyX^,
Ху Ху
^я)'
При мимо и не многофакторного анализа для расчета стоимости оцени-JpFP ибЪСКТВ дает более точные результаты по сравнению с парной Ирр*"«ими! И «и» и ому в большинстве случаев является более приоритет-N ШМ -KB метод парной корреляции в оценке недвижимости приме-РI ииними »м для расчета отдельных поправок, а метод множественной Ирр»' «ниш im шпане г рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости рЖ, м Например, в многофакторном анализе для расчета стоимости ЛКНИяеМОГО Объекта может быть использована линейная регрессия вида:
Co'A0+At
МШШ
'»+А*Х
w«*^* I ишмипъ
оцениваемого объекта; основные ценообризующио характеристики сравниваемых объектов; ii * 1 Коэффициенты регрессии.
Рассмотрим применение корреляционно-регрессионного анализа дли расчета стоимости оцениваемой недвижимости методом парной коррс пи ции на следующем примере.
Пример. Необходимо оценить стоимость 1 сотки загородного земель» иого участка, расположенного в 85 км от города, используя информацию о продажах аналогичных земельных участков (табл. 8.9). При этом пред* полагается условное равенство всех прочих (кроме отдаленности ОТ города) ценообразующих характеристик сравниваемых объектов.
Таблица Н Ґ
Аналоги
Расстояние до города,
(Х/а), км
Цена продажи
Wa),
у.е./сотка
Линейная
(У/расч.)
Логарифмическая
v^/расч.)
Экспоненциальная
(У|'расч.)
Степенная
(У/расч.)
Полин»» миальнм
(
^/p
#4W
)
]
1
25
400
379,03
416,01
455,69
542,59
405,211
2
35
340
331,53
325,92
338,57
315,65
332,6.1 J
3
45
270
284,03
258,63
251,55
210,61
261.11
4
60
180
212,78
181,598
161,09
132,54
183,4t
5
90
65
70,28
73,03
66,07
68,996
63,49 !
6
100
45
22,78
44,82
49,09
58,23
40,97 1
Мате-
мати-
ческое
ожи-
дание
59,17
216,67
—
—
—
—
Для расчета необходимых статистических показателей, а также ко м|м фициентов регрессии можно использовать калькулятор или компьютер, имеющий стандартную программу статистических расчетов. Результшм расчетов по 5 видам регрессионной модели показаны в табл. 8.9 и к ю
11И Полученным результатам можно судить о возможности использо-ррне каждого анализируемого вида регрессионной модели для расчета РИМ»и I и оцениваемого объекта. Наименьшее значение достоверности Ш Максимальная близость по модулю коэффициента корреляции к ррИланч1ьстиует о корректности применения именно полиномиальной |#0нн й следовательно, и наиболее высокой точности расчета стоимос-РН^ИНииомого объекта. Знак «-» при коэффициенте корреляции указы-Щ Иа Наличие обратной корреляционной связи между расстоянием от |ШнМм И Ценой на земельные участки.
ВСЮ
hi И)
4(Ю
нin
JIM)
НИ)
II
I НШМОСТЬ одной сотки оцениваемого земельного участка, рассчитан-Щ Mi ieHOae полиномиальной регрессионной модели, равна 80,53 у.е. И и рИС. 8.2 представлена графическая интерпретация вышерассмот-ЙВНИМ* ВИДОВ регрессионных моделей.
>
■
Ri"…
ч
*ч
**••
L
\
ч
—
ч
продолжение
--PAGE_BREAK--
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 Расстояние до города, км
… Степенная модель (ряд I)
Рчмкна •
jp*
м"
■4,? М \х♦497,78 ШЛНп(х)*
1277.9
Вид регрессионной модели
Коэффициент корреляции, т
Средне квад-ратическая ошибка, Se
Достой» |» ность (/>). 4
Линейная У=^4,75АЧ 497,78
-0,989
24
II *
Логарифмическая
У
~-267, ШпХ+ 1277,9
-0,9969
12,76
3.9
Экспоненциальная
У-957,7ел( 0.0298Я)
-0,9949
30,9
14,3
Степенная
У 96640ЛТАН|61)
-0,9598
24
37,8
Полиномиальная
У 0,037^*2-9,482* + 619,1 /
-0,9993
6,78
3'U
Таблица Н Ю
— Линейная модель (ряд 1)
— • Логарифмическая модель (ряд 1)
^'
и urn mi
pHMMfa*' 9,4823х+в19,17
N liUUtl
.— Экспоненциальная модель (ряд 1)
—— Полиномиальная модель (ряд 1)
Mih н,2, Зависимость цены продажи земельных участков от расстояния до города
Затратный наджод ■■. к оценке недвижимости
Общая характеристика затратного подхода, Методы расчета восОНЩ шнштельной стоимости. Расчет стоимости строительства. ОпредШЩ пие износа объекта недвижимости
□
9.1, Общая характеристика затратного подхода
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
·оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного уЧйИ! ка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, нсоОх
·учет износа (обесценения)1 оцениваемых улучшений в период ЭКСП и v и тации под воздействием различных факторов;
•принцип «замещения».
Необходимое условие для использования затратного подхода — ДОС! точно детальная оценка затрат на строительство идентичного (липши
им ного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объектщ
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ИИ1 тора);
3) расчет выявленных видов износа;
4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем коррсктирмн*1| восстановительной стоимости на износ с последующим увеличениям Httf лученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный ПОДХОД 1 оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как ДОЛГИЙ инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы а иедер!
1Обесценение — стоимостное выражение изнооа, измеряемого в процентая
В Воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая РРТ| не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это каса-
||р#ЯСДа всего объектов доходной недвижимости.
Мвид о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта дела-
МИ мщиком после тщательного сравнительного анализа результатов
IftHOMy из использованных подходов, учитывая специфику и приорн-11'« Того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наи~
С
ЯИЩЧНЫ и приемлемы в каждом конкретном случае, применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и един-РНИ Inтможно в следующих случаях.
i Kin дц оцениваются новые тли недавн© построенные объекты,
♦HIM случае стоимость строительства таких объектов (с учетом Прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стои-Ш№гИ,
М аДучве, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффектов-ИМИин. юиаиия земельного участка.
ИкиПм||вР эффективное использование земельного участка представший использование незанятого земельного участка или земельного ♦М е улучшениями, которое является физически возможно, юриди-(П МИруутимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечива-Иуиение максимально возможного дохода'.
11рИМ Шоди мыс экспертом расчеты по возможно более эффективному МИиааиИЮ (относительно текущего) во многих случаях позволяют 1 И И lli инип'1 -иционную привлекательность оцениваемого имуществен-| МИДе кое в глазах потенциального инвестора. I Мн|дм необходимо технико-экономическое обоснование нового стре-
•Н4МНМ. .4,j,
^la оценки объектов незавершенного строительства.
il'ta оценки в целях выделении объектов налогообложения (здание,
|И#* и hi hi у частой).
Е
! •« оценки в целях страхования. Дна Переоценки основных фондов предприятий2. I В Мучае если ощущается недостаток информации дли использования
Мидкодом и оценке. Пимены**
методы оценки стоимости недвижимости на основе затрат-\fftHHHMHотражены на рис. 9.1
|4аенн Международным стандартам оценки (МСО) 1-4. м., 1995. М^шенаа основных фондов предприятий является частным случаем оценоч-I ми» и, in и да из трех составляющих стоимости по затратному подходу, расчету |f мишки Полная носстановительнвя стоимость(ПВС). Расчет полной восста-i нмИ»
Mmмостипроизводится преимущественно методами сравнительной еди-И нищем 2),
Имнншовительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объек-II* жмФпмоотирассчитывается в текущих ценах как нового (без учета ШНИИМОГО) износа и соотнесенная к дате оценки. [
Щш МОЖСТ быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или ЦИМ1Н ш смещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует оп-|Й#Ммп| о обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, (МНМНйИ И качества собранной информации об объекте оценки, его РИИИйЖИХ характеристик и т.д.
I i ними!* и» воспроизводства — затраты на строительство в текущих це-Т| МИЙитВИТельную дату оценки точной копии оцениваемого здания, ММ У и Такие же строительные материалы, стандарты и проект. I •иимиг 11» замещения — затраты на строительство в текущих ценах на N им If п i.iiv 10 дату оценки объекта одинаковой полезности с использо-ИН»м Переменных материалов, стандартов, проектов и архитектурных
предпочтительным является расчет стоимости «воспроизвод-р, мш и ни.к у в противном случае определяются затраты на строитель-! т«ншм,
отличающегося от оцениваемого по многим характеристи-| При tfOM оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит 4н »уо активный характер.
М рисчета стоимости «замещения» является обоснованным, если ММмммм! и о здания имеются признаки функционального износа, что if коммерческую привлекательность для потенциального покупали ЯОССТЯНОВИтельнаи стоимость (ПВС) — восстановительная стои-I Ммн мн и I ч фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для IJMtt ifti м и уп ищи и активов, и отражаемая в балансовой стоимости (боль-Ш Цт \ш щи упш.на для активной части основных фондов). М »н ниц* определения восстановительной стоимости лежит расчет зат-I НШнММЫХ СО строительством объекта и сдачей его заказчику, В за-И( ОТ Порядка учета этих затрат в себестоимости строительства ими! и им up м mii. прямые и косвенные затраты.
mtww
uim/hmihi затраты, непосредственно связанные со строитель-
ИМИ ж
t" 'мчи. 'inгрпг, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых ими рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных | РЙ 1I -Jfto/ /, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ v » прим Iгы урн и 11 рои Iпи.» I ни от4 декабря I99S г.
92.
Методы расчета
К ним относятся:
· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
· заработная плата рабочих;
9стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерны^
сетей;
· стоимость коммунальных услуг;
· стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты — затраты, не относящиеся непосредственно к
ительству:
· стоимость инвестиций в землю;
· гонорары проектно-сметным организациям;
· маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затри im, К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы — денежные средства, необходимые для сочдшии
общих условий строительного производства, его организации и обслущ вания.
Прибыль застройщика (инвестора) — предпринимательский ДОХ§ представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанным | реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета суши ствует несколько способов определения восстановительной стоимости!
· метод сравнительной единицы;
· метод разбивки по компонентам;
· метод количественного обследования.
Далее рассмотрим методы расчета восстановительной сто и мои и Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости стриН* тельства сравнительной единицы (1 м, 1 м) аналогичного здания
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скоррек i Нщ ванная стоимость единицы сравнения умножается на количество едини сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обМЧК используются различные справочные и нормативные материалы (v l И 'И УПВСия*Д.).
В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта подин * мости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стой мое 11. I типичного сооружения.
С=С1м-5КККК-К К , (9.1)
о о п н м в пз ндс 4 7
| юнмость оцениваемого объекта; Ґ
т* i i оимоегь1 м типичного сооружения на базовую дату;
■Площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); и и >ффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площа-ДН объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строи-11*111.11011
площади (Кп = 1,1- 1,2)';
I Коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым Объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта
К- ■0;
Ни кЬфициент, учитывающий местоположение объекта; I ■»»• к|)фициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-мон-
■н hii.i х работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); I |1Иффициент, учитывающий НДС (%).
НйШНЫМ этапом при использовании этого метода является выбор ЙИММ» i • объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
jMHHiue функциональное назначение; I Ими ми 11. физических характеристик (класс конструктивных систем); §1ИИИ>Т11ВИМЫЙ хронологический возраст сравниваемых объектов; JlpVfM Мрактеристики.
Нмишльку в большинстве случаев базой для сравнения является сто-Нь мрйииитсльной единицы не идентичного объекта, а близкого ана-i ♦и |нм считанная по методу сравнительной единицы стоимость объек-|Й1ЖИм» и i юимостью замещения.
НмфмрМЩионной базой для приведенной методики расчета может 1|#нн * жимшртальиое издание консалтинговой компании «КО-ИН-Щщ Ицдскец цен в строительстве» (межрегиональный информации ЦНЛЛИТИЧОСКИЙ бюллетень, из которого можно получить информа-iHHHi-miu'текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строи-|НН мни
111 иые работы, материалы, конструкции, технологическое рМИ|миинн по всем регионам России).
^зд т
1
V
J'CJ
1
здания в
ham
рмбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что |М>" мКижДОГО компонента получают исходя из суммы прямых и кос» рЦ! и I |Ж Г, необходимых для устройства единицы объема по формуле
Н'
делом;
К„, (9.2)
Мнимость строительства Ни it им /«го компонента; • мини п.единицы объема; (Н'нгн« i «и•им деленных компонентов здания;
1н |ффнниенТ| учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым НпйекТем и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта
Ь) уйи н.шнi i.CH ино1цнд|., расочитанная исходя из замеров по внутреннему •мним, и то время как строительная площадь рассчитывается исходя из ■*н(. hi
нем
у периметру объекта*
Существует несколько вариантов использования метода разбивки IIj компонентам:
· субподряд;
· разбивка по профилю работ; ° выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик или мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения члим строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и осимилм на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, шту|Г туров, плотников и др.).
Метод выделения затрат предполагает использование разных сл и мим сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти ОЦ0М ки суммируются.
Метод количественного обследования основан на детальных К0ЛИММ ственном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных КОММ" нентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчет прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, 1 N составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования — база для использования ИМЯ шеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она даст НИИ* более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является нни* более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь vi1v6 ленную теоретическую подготовку и значительный практический омы i продолжение
--PAGE_BREAK--
Z □
9.3. Расчет стоимости строитель?! им
Стоимость строительства зданий и сооружений определяется ислиН! ной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость с 4*4 тельства, как правило, определяется на стадии предпроектных проряПИ! ток (составление ТЭО строительства).
Сметная стоимость строительства зданий и сооружений — это сумм! денежных средств, необходимых для его осуществления в соотвегс i мин I проектной документацией.
На основе сметной стоимости производится расчет размера к л ни мм» м ных вложений, финансирования строительства, а также формирмийНЦ] свободных (договорных) цен на строительную продукцию.
База для расчета сметной стоимости строительства:
• проект и рабочая документация;
• действующие сметные (| гом числе ресурсные) нормативы, а пмчм отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
I hHIhiii.im.icотносящиеся к соответствующей стройке решения цент-Шнмн ♦| И других органов государственного управления.
( (Ыи фТвутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-1р4рм»|ЦИ0ННОЙ базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуаль-,
**»
itiNhic
нормы.
ШМИИЯЯ стоимость строительства включает следующие элементы: I црритсльные работы;
* раООТМ ПО монтажу оборудования (монтажные работы);
• ни I ы на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и ин-
IHttlpll
I мрмчне затраты.
MfM
Определения сметной стоимости строительства составляется смет-|1 ДМумеИТация, состоящая из локальных смет и локальных сметных |tyM ни, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчерти ИЧДельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости стро (МйИаа, сводок затрат и других документов.
$н*Н чьнме
сметы — первичные сметные документы, которые составляла не о п^вЛЬНые виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а так-| Ни ибщеПЛОЩайочным работам на основе разработанной рабочей до-РрМеионмт
MfllMW/w* сметы аккумулируют данные локальных смет и позво-|И формировать сводные (договорные) цены на строительную про-(It I НИМ
•аиииме вметные расчеты стоимости строительства составляются на ней нПьектНЫХ смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и
f м ц j и 112 глав;
III (Нин miмин л территории строительства; 1| м* ммамые объекты строительства; 1) иРьеК'гы Подсобного и обслуживающего назначения;
II мОмч« млтранспортного хозяйства и связи;
||« • • »тч илэнергетического хозяйства;
■I Наружные сети и сооружения;
|) Лнашуотройство территории строительства;
|| а|а*М1Ч1ммс здания и сооружения;
N Мрмчне работы и затраты;
Hi)» и |ИНИС структуры дирекции (технический надзор); I * I подготовка эксплуатационных кадров; и§| Нрмин нмло и изыскательские работы.
W'■/ НШШМНО
информационной баш
в системе ценообразования и смет-Шцщнромним е строительстве включает строительные нормы, пра-
I (НЯНЬ 4 СииП) и другие сметные нормативные документы. Главное Циимммм* сметных норм состоит в определении нормативного количе-
^ и * vjm
мм, требующихся для выполнения определенного вида работ, N1 §ммствие, их стоимостных показателей.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ (ОБЩЕРЕСПУБЛИКАНСКИЙ) УРОВЕНЬ
Государственные федеральные сметные нормативы, вводимые в действие Госстроем России
ИМШЫя i мш ныв нормативы
Сметные нормативы, выраженные в процентах,
шифр 5
Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормат! ную (нормативно-информационную) базу системы ценообразовании сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признана структуре, времени опубликования и степени укрупнения (рис. 9. 2).
По структуре
По времени
По степени
(4 уровня)
опубликования
укрупнения
Ж
1ШЫИ t'M*1! -
ШШ и цены
|#*Н VI" Will
1И§».унн>и,
Ж
Элементные сметные нормы
и расценки на виды работ
ж
Ж
Ж
Укрупненные сметные нормативы
Ж
Укрупненные сметные нормативы и показатели на здания и виды работ
Ж
Свободные (рыночные) и регулируемые цены и тарифы на продукцию производственно-технического назначения и услуги
■питым
Щ [Именин
Федеральный
В ценах 1969 г. (УПСС, УПВС]
Элементные
Сборник сметных норм и расценок на строительные работы, шифр 2
Нормативы накладных расходов по видам строительных и монтажных работ, шифр 5
Укрупненные показатели базисной стоимости строительства (УПБС), шифр 6
Укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ (УПБС BP), ШИфр 7
Общие положения ПО применению сметных норм И расценок ни строительные
работы,
шифр 2
I
ШЯЯ) мае тми
ЩЛ И И«м» fJ'V'1
'И Но-ми ДЛЯ вн… 1Ий
Инейишо
Ъвинюияи
Сборники показателей стоимости на виды работ (ПВР), шифр 7
Сборники ресурсных сметных Норм (PCH) I »и I монтажные И специальные строительные работы, шифр 3
ШШ имя тми
ее iHHtiMi I
Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время, шифр 5
Укрупненные ресурсные нормативы (УРН) И укрупненные показатели ресурсов
(УПР) ПОотдельным
видам строительства, шифр 8
ОбЩИв ПОЛОже-ИИЯ ПО Применению сборника РСН на монтажные И Специальны § работы,
шифр 3
Сборник сметных
норм затрат на строительство временных зданий и сооружений, шифр 5
Сборники расценок на МОНтаж Оборудования
\ ОВЦИО положении ПО применении» ряоЦОНОК ил
оборудование
Сборники
омвтных норм и расценок HI римомтно»
| l|l
работы
Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС); укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения и виды работ;
прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЗС), укрупненные расценки (УК),
шифре
а 1
пинай
(информационная) база системы f нормирования в строительстве
В ценах 1984 г. (СниП-84, 4.41
Отраслевой
Укрупненные!
Региональный
В ценах 1991 г. (СП81 -01-94)
Собственная нормативная
база пользователей
Рис. 9.2. Классификация сметных нормативов по структуре^ времени опубликования и степени укрупнения
Более детальная классификация сметных нормативов по первому! третьему признакам представлена на рис. 9.3, 9С4, 9.5.
Методы определения полных затрат при составлении смет. экономической Н§ туации.
При составлении сметной документации следует использониi1'Нищ ствие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем Госстроем I'otijf однако практикующими оценщиками также используется и сметни матинная (нормативно-информационная) база 1984 г., привлекятельиС использования которой вызвана наиболее детальной разработкой
СТОИМОСТЬ Строительства В ОМСТНОЙ документации инвестора efiEjj;
приводить в двух уровнях ЦвН\
Укрупненные нормативы накладных
расходов по основным видам
Общеотраслевой
норматив сметной прибыли, шифр 5
Нормы заготови-тельно-скл адских расходов, шифр 5
Другие нормативы, ШИфр 5
строительства,
______ шифр 5
ФИРМЕННЫЕ СМЕТНЫЕ НОРМАТИВЫ (ФСН)
IE
IE
Индивидуальные ресурсные нормативы на отдельные виды работ, учитывающие реальные условия деятельности конкретного исполнителя работ, ФСН, шифры 2-4
Свободные (рыночные) и регулируемые цены и тарифы на продукцию производственно-технического назначения и услуги
IE
Укрупненные ресурсные нормативы (УРН) и укрупненные
показатели ресурсов (УПР), учитывающие реальные условия деятельности конкретного
исполнителя работ, шифр 9
ИЩ| Сметно-нормативная (информационная) база системы Ценообразования и сметного нормирования в строительстве
| Лмм» ним (постоянном) уровне — на основе действующих на момент ffeltbMи сметных норм и цен;
I Ш
Ґ
к
\чф'м ИЛИ прогнозном уровне — на основе цен, сложившихся ко j§MH (Nи I.ишемиисмет или прогнозируемых к периоду осуществления
||iI ни ,
jdопределения стоимости строительства на различных стадиях ин-ННИМННП1
о процесса, исходя из текущего (прогнозного) уровня цен,
II ШМН'НЬЭОВЯТЬ систему текущих и прогнозных индексов, дифферен-
РММНУШ но элементам технологической структуры капитальных вло-
Ц|й N Нв у|н»иню укрупнения строительной продукции. Указанные ин-
Щ МинрмбНО изложены в Методических рекомендациях, утвержден-
ни»
I.мнм Гооотроя России от 31 мая 1993 г. № 12-133). Мм «мм расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и MMNMfeft Нй альтернативной основе могут применяться следующие
щЫ ряшетв эатр
I «ilM« • ИНДСКСНЫЙ;
ни но*индсксный;
ФМ* МП КОМПеНСВЦИОННЫЙ;
|е банка данных о стоимости ранее построенных или запро-ift объектов-аналогов. ИМ подробнее данные методы. Ширин •I рукциях (в том числе вспомогательных, применяемых в Ш Нрммтодствв работ), а также данных о расстояниях и способах MiMH ми Место строительства, расходе энергоносителей на техно-р^кМй пени, времени эксплуатации строи тельных машин и их соста-iiu Iруда рабочих»
шлттш . ш _… ,..… 221
Свободные (рыночные) и регулируемые цены и тарифы на продукцию производственно-технического назначения
3..V Прочие затраты
3.6. Налоги
ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА — ВСЕГО
— я
4. Прибыль инвестора
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ
frill idlHH
1Подрядчик строительная организация, нанятая инвестором для им
ми мним
СТроИ
Jem.
но моиТПЖИЫК
риООГ,
Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и прим*! няется в соответствии с положениями, изложенными в Методическим \щ комендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября IW4I №БФ-926/12).
Рассмотрим общую структуру затрат при расчете сметной стой miчиж ресурсным методом.
1. Строительно-монтажные работы
1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций \ЩЩ считывается в соответствии с расходом по проектной документмММ|У нормативными материалами и на основе данных предприятий он Щ вой торговли соответствующего региона на дату оценки
2. Заработная плата основных рабочих — рассчитывается обьРИНШ процентном отношении к стоимости строительных материалов с \*щ том среднестатистических данных по строительству аналш пчЩ объектов в данном регионе
3. Эксплуатационные затраты — стоимость коммунальных услуг, м»щ плуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов И ц
4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооруя ний и инженерных сетей
ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ
1.5. Накладные расходы
ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА
ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строители) монтажных работ)
2. Стоимость инженерного оборудования
3. Косвенные затраты инвестора
1. Инвестиции в землю
2. Оплата услуг проектно-сметных организаций
3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты
4. Текущие расходы в период между окончанием с i рои к шын ми I
1.6. Прибыль подрядчика1
I мрин» индексный метод — это сочетание ресурсного метода с систе-ittft
ИВ на ресурсы, используемые в строительстве. Ни
»
-*ш стоимости (цен, затрат)-относительные показатели, определяе-нтношением
текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базо-fWMMm
mux показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. •
11 МШШеотва возможных разновидностей данного метода рекомен-Р В Применению метод определения сметной стоимости строитель-Hi Пи*е показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в МВВ I митрой России от 4 июня 1993 г. № 12-146.
индексный метод — перерасчет затрат по строкам сметы из ба-ш
Ґ
vpnHHB Цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Прин-I ЙИМММоииния данного метода приведены в Методических рекоменда-
Нверлсденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12-133. Нинрнмрр, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных в базисном \ IMMI 1991 г., К текущему уровню 1999 г. производится следующим
I Ми91 I КММ99 + ЗПМ91 • К «99 + ЭМ и М»91 • КЭМ и М«99 ,
зп
| прямые затраты, приведенные к текущему уровню 1999 г.;
материалы в ценах 1991 г.; пересчета для материалов к текущему уровню 1999 г.;
■hiработная плата в ценах 1991 г.; I ИИДекс пересчета заработной платы к уровню 1999 г.; М и М | эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;
* ИНДекс Пересчета для ЭМ и М к текущему уровню 1999 г.
Л§ш ни imimiikанионный метод — суммирование стоимости, исчислен-| Йя пп ном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополни-■
И* litpBTi связанных с изменением цен и тарифов на используемые IfM В Процессе строительства.
продолжение
--PAGE_BREAK--
Рвий^идиМОучитывать, что до наступления стабилизации экономи-ИМФни | in у и пп и и формирования соответствующих рыночных струк-
?
щ НянАолее приоритетными методами расчета сметной стоимости |М |нч у|и шлии ресурсно-индексный. В практической деятель™ JMh партии большей популярностью пользуется базисно-индексный щ pBi*1!.. m сметной стоимости.
1
19.4. Определение износа
объекта недвижимости ^ •
HiiIh^ мрмктериэус тся уменьшением полезности объекта недвижимо-I мн|реЙитш1ьок°И прпнлекательностн с точки зрения потенциаль-
ЙМ|и = три
и выражается В снижении СО временем стоимости (обесце
нении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие кож ■\*щ тивную надежность зданий и сооружений, а также их функционаЛйИщ соответствие текущему и тем более будущему использованию, связинн! с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижим ицв в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обуеимеГ ленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на ОНШ деленное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражение^ износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта НелвЯ жимости, выделяют следующие виды износа: физический, функционмтЦ ный и внешний (рис. 9.6).
ИЗНОС
Физический
• устранимый
• неустранимый
Функциональный
• устранимый
• неустранимый
Внешний (экономический)
• как правило,
неустранимый
Инмичсская жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в те-РИирого объект приносит доход. В этот период проводимые улуч-■ЙИИСН Г вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта 1|ЧИКйеТ0Я| когда эксплуатация объекта не может принести доход, обо-ЦМнни соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в дан-рИ Менте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже |Ммм ККЛНД в стоимость объекта вследствие его общего износа. Чфимнмимйвозраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологичес-■рмртчи здания с учетом его технического состояния и сложивших-Щ JPM V Оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оце-IPtOH о объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания рМинмми возраст может отличаться от хронологического возраста в ШУМ ИЛИ меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуа-III * мним эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. ИНМШмИся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период вре-ММ ПИI моценки до окончания его экономической жизни (рис. 9.7). ■ЙЬМНнмность определения таких показателей, как срок экономиче-I ♦•• him
и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно вы-pR Минификвции и немалого практического опыта.
Снос объекта
Риг. V.7. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
И ним а ОЦеноЧИОЙ практике необходимо отличать по смыслу от нодоб-
Рис. 9.6. Классификация износа объектов недвижимости
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимы!
и неустранимый.
Устранимый износ — это износ, устранение которого физически Вов можно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты ИМ vnf ранение того или иного вида износа способствуют повышению стой МИ ти объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа — это накопленный и ищ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ И1 ставляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рьннноМЯ ценой оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени ииии объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие показатель.
Физическая ЖИЗНЬ здания (ФЖ) — период жеилултацпн здании, и м-41
ние которого состояние несущих конструктивных элементов здании и «и и ветствует определенным критериям (конструктивная надежностЬ| Фи ческая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта шммммвк ется при строительстве и зависит от группы капитальности вдаиищ
Физическая ЖИЗНЬ заканчивается, когда объект сносится
Хронологический возраст (ХВ) период времени, прошедший СИ
ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки,
■•Иьакта
HlflfMf мцию
Физическая жизнь здания
Экономическая жизнь здания
Дата оценки
Хронологический возраст
Эффективный возраст
Оставшаяся экономическая жизнь здания
I
Удельный
Удельный
11 '«именование элементов
вес конст-
Процент
вес х
объекта
рукции, эле-
износа
х процент
мента, %
износа
ФУМДЙМСНТ
25
15
375
Миру iiuii.ic и внутренние капи-
|ВШ1ме Стены и перегородки
35
20
700
М#рекрытия
30
25
750
Мрмвм
10
30
300
ШШ 111стр. 1 + стр. 2 +… + стр. 9)
100
—
4200
Физический износ здания = 42% (4200/100)
Таблица 9.1
Методы расчета физического износа зданий следующие:
· нормативный (для жилых зданий);
· стоимостный;
· метод срока жизни. Нормативный метод расчета физического износа предполагает испоим
зование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведбВ ственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила ОЦОИВ физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного коми, тета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях общефизического износа жилых зданий при технической инвентаризации. млУ нировании капитального ремонта жилищного фонда независимо и его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах даны характеристика физического износа i »»i личных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле
:100,
1
где F,
п
· физический износ здания, %;
· физический износ /-го конструктивного элемента, %;
· коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости МП * »»$§§ структивного элемента в общей восстановительной стоимости ЗДЯНИЛ
- количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, ЭЛВМ* И тов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процешш обычно принимают по укрупненным показателям восстановитсяыi»»и $Ш и мости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а ДПВ Щщ струкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показвтВД1и по их сметной стоимости.
Условный пример расчета физического износа нормативным Mti i flJ приведен в табл. 9.1.
Описанная методика применяется исключительно в отечествам Практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следЛ щие недостатки:
·по причине своей «нормативности» она изначально не может уЧ(№н нетипичные условия эксплуатации объекта;
·трудоемкость применения по причине необходимой детализации мя с тру к тинных элементов здания;
9невозможность измерения функционального и внешнего иними. 9субъективность удельного взвешивания конструктивных ним.мм»# Воснове стоимостного метода определения физического иним и н»
фи| физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением см мости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устрани и ищи повреждения конструкций,элемента, системы или здания в inмими ц| восстановительной стоимости
I ♦I* *М оимое I ного метода определения физического износа заключа-IIИИределении затрат на воссоздание элементов здания. рЦМЯММЙ пример расчета физического износа стоимостным методом ЦЖЯМН! и пит().2.
Таблица 9.2
|,м*мгтi.i здания
Восстановительная стоимость элемента, у.е.
Объективно необходимые затраты на ремонт, у.е.
Износ, %
3200
640
20
цмпм'и инженерные системы
800
И 160
20
минжм и Водопровод
4000
1 1200
30
i * tими
8000
2800
35
16 000
4800
300
продолжение
--PAGE_BREAK--
ДямммМ метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в IM В и» «ни Iпом выражении. Поскольку расчет обесценения произ-РИ ИВ ним ми-разумных фактических затрат на доведение изношен-ЯИямрм
I ои до «практически нового состояния», результат по данному 1йУ мн ф но считать достаточно точным. Недостатки метода — обяза-■Bi 4Р1ИИНыммми точность расчета затрат на проведение ремонта из-ШВИММ» Мвмеитов здания.
иив физического износа зданий методом срока жизни. Показа-Нмнмйпм м о износа, эффективного возраста и срока экономической *«*» мммннюя в определенном соотношении^ которое можно выразить
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком ж и з-мм — это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонен-• ••и, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологи-НВ4К0ГО возраста и срока физической жизни этих элементов (табл. 9.4).
(9.4)
И = (ЭВ: ФЖ) • 100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100,
где И — износ, %;
ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического
состояния элементов или здания в целом; ФЖ — типичный срок физической жизни; ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов зда| ния с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
(9.5)
И = (ХВ: ФЖ) • 100,
где И — износ, %;
ФЖ — типичный срок физической жизни.
Применение формулы 9.5 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных про» даж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в фор* муле 9.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания I целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
Устранимый физический износ в денежном выражении определен как МЛ'ОИмость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до I о« гоииия, «эквивалентного» первоначальному (табл. 9.3).
Таблица 9.3
Стоимость, у.е.
Определение обесценивания, вызванного устранимым физическим износом
3200 4300 2700 10200
Наименование работ
I't'MOHT участка протекающей кровли Ремонт водопроводной сети Ми v I
ренняя покраска и отделка
(Шеоценение, вызванное устранимым физическим износом
Компоненты
•Линии
Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физического обесценения, у.е.
Хронологический или эффективный возраст, годы
Срок физической жизни или ОСФЖ, годы
Износ, %
Обесценение, у.е.
М» ни три под
10700
5
20
25
2675
Кямялишщия
20000
5
25
20
4000
1 •омшение
25000
5
30
17
4250
• •• oftl
55700
—
—
10925
Таблица 9.4
Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом
компонентов с коротким сроком жизни
(9.6)
где И ВС
О = ВС • (И: 100),
износ, %;
восстановительная стоимость.
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустря нимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущме».
«Короткоживущие элементы» — элементы, имеющие меньший срок ЖИМ ни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
«Дол 1 оживу щие элементы» — элементы, у которых ожидаемый срок жим ни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т, д.).
Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникав ет вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания спи жена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственниц ку необходимо будет произвести «ранееотложенный ремонт», чтобы§оо* становить нормальные эксплуатационные характеристики сооружении (текущий ремонт внутренних помещений! восстановление учаоткои про текиющей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы воссти опиливаются до «практически нового» состояния.
Vi* I р и и им i.i й физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому фмжческому износу элементов с коротким сроком жизни (табл. 9.4).
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рас-• ••• • •.и»пегея как разница между восстановительной стоимостью всего здания н суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соот-Имнм миг
хронологического возриста и срока физической жизни здания 0*Ал, 1.3).
№
Расчетные показатели
Значение
строки
показателя
1
Восстановительная стоимость здания, у.е.
500 000
2
Обесценение, вызванное устранимым физическим изно-
сом компонентов с коротким сроком жизни, у.е.
10 200
3
Обесценение, вызванное неустранимым физическим
износом компонентов с коротким сроком жизни, у.е.
10 925
4
Восстановительная стоимость короткоживущих компо-
нентов, у.е.
55 700
5
Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом устранимого и неустранимого износа
(стр. 4 — стр. 2 — стр. 3), у.е.
34 575
6
Восстановительная стоимость компонентов с долгим
сроком жизни (стр. 1 — стр. 4), у.е.
444 300
7
Обесценение, вызванное устранимым физическим изно-
сом компонентов с долгим сроком жизни, у.е.
20 000
8
Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни с учетом устранимого физического изно-
са (стр. 6 — стр. 7), у.е.
424 300
9
Эффективный возраст сооружения, лет
30
10
Типичный срок физической жизни здания, лет
90
1 1
Износ долгоживущих элементов (9:10) • 100, %
33
12
Обесценение «долгоживущих элементов» (811): 100, у.е.
248 435
Таблица 9.5
Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом «долгоживущих элементов»
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании — несоответствие объемно-планировочного и/или конструк тивного решения современным стандартам, включая различное оборудо вание, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ. Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуе* тации объекта недвижимости.
Причины функционального износа:
*недостатки, требующие добавления элементов;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов; 9 сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления Элсменюн, ЭЛСМСНты здания и Обо*
рудования, которых нет в существующем окружении и без которым оно н| может соотмстст»нать современным эксплуатационным стандартам. Из*
ia ОЧет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
^Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, — починим, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют СО-ир»»мгм 1
1
ым стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное обо-i и мои те). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существу-НММ1И
Элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата мни
pun in
mi, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость мим I и ли новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается |ВИ Цоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения — позиции и элементы сооружения, наличие которых В наСТОВЩее время неадекватно современным требованиям рыночных с та 11
S
PTOBi Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется * ТВИршая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений* МИНУС физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидаци-••мам отоимость демонтированных элементов. Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собствен* ИНК дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения « • •« Собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные С |йЧ1»м зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку Полезной площади помещений под конкретное использование, обус-Вовненное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый Ф
ункциональный
износ в подобной ситуации определяется текущей стой» Мои м« • tia грат на приведение измененных элементов к их первоначально*
МУ • не ГОшшю.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рым Id недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как! Но• меи I пующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки 1реиия типичного пользователя.
N «мил. 9.6 приводится пример расчета функционального устранимо-(о нитей,
Таблица 9.6
(У.е.)
lUpMiM ни необходимый ремонт и отделку помещений под Ирюшммт
немое использование
(«
♦
(тип
ни модернизацию: И»iii'iMMii
кондиционирования
yjl'i:… … Щ
жижи.»
на дополнение отсутствующих элементов:
11 •I мимика ОХраИНОЙ СИСТемы видео наблюдения
i\
■
-
- -
■
■
■
■
^|мнмм1 п. уе»ранимого функционального износа всего
Ml
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
•капитализацией потерь в арендной плате;
•капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арен дных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявлен* ного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зда нием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, при*! ходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного оо« татка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводи* мом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 9.7).
Таблица 9.7
Расчетные показатели
Скорректированные
и усредненные (взвешенные) показатели по аналогам
Показатели по оцениваемо** му объекту
Годовая арендная плата, у.е./м
150
120
Ставка капитализации, %
25
-
Площадь, сдаваемая в аренду, м
800
800
Потери в арендной плате, у.е.
30
Капитализированные потери в
арендной плате, у.е.
96 000
Определение обесценения, вызванного неустранимым функцйонвлм ным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации! потерь в арендной плате!
»«Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержании щлния в хорошем состоянии, может быть произведен подобным об-рйюм. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функ* им» ma т.ного износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопос-
продолжение
--PAGE_BREAK--
E
IBmm
с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие • Величины эксплуатационных затрат.
Пиеиший (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней сре-ш\ рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры И мммшодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний ними недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в болмшш и ив елучасв является неустранимым по причине неизменности месгомо Им*" ним, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного И 1М0нения окружающей рыночной среды.
для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
9 капитализации потерь в арендной плате;
1 сравнительных продаж (парных продаж);
, • срока экономической жизни.
Me i одом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего ИЭ
Инги производится аналогично расчету функционального неустранимого
И и… i (табл. 9.8).
Меюд парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации ПО недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам), МНИ нимпредполагается, что объекты парной продажи отличаются друг IN МРУГВ только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономики him И'мюоом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в мим, 9,1.
Таблица 9,8
(У.е.)
Hi Мй продажи объекта А, находящегося вдалеке от иимиин и рынка
600 000
Ним пролижи объекта В, находящегося вблизи вещевого рыимй
450 000
faiMimrt,
в том числе:
150 000
1я физических и других различиях объектов А и В
60 000
1 В ' о»»!
мости.
■
ЫЗВЯИНОЙ блИЗОСТЬЮ ЯСЩвВОГО ринка
90 000
||м1#р| стоимости, связанная с улучшениями (90000 • 0,70)
63 000
Мрниент HiHoett, вызванный близостью вещевого рынки, %
63000: 450000 ■ ,14(14%)
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устрой» ства в непосредственной близости от него вещевого или продовольствен ного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости!
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет опрс делить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разницавмежду скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчет■ та внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоем* кости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний И3*| нос исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физич#| ской) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Причины сноса:
· необходимость перепланировки;
· расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что но многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно дни тельного периода времени.
Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого зда и и и, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состоя ние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны по4 тенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по укв4 за иным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет о момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие показа* тел и:
1) эффективный возраст оцениваемого здания — 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни — 60 лет. Процент накопленного износа без учета действия внешнего факторе
рассчитывается по формуле
И ЭВ:(ЭВ+ОСЭЖ) • 100 = (30 :90) • 100 = 33%. Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
И ■(30: 32) 100- 93%,
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен НИН
гнием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета и. I а т.пых
видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и помните!
считать полученный результат внешним износом.
Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи, В таких случа-II Целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое Здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономи-чн м»н (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором м|ми ми I ривается какая-либо выгода от этого приобретения.
РПООЛе расчета восстановительной стоимости, а также накопленного И омни определяют стоимость оцениваемого объекта (табл. 9.9).
Таблица 9.9
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
(У.е.)
Mi Ирики
Расчетные показатели
I
Стоимость земельного участка
230000
1
Восстановительная стоимость
500000
1
Прибыль застройщика (30%)
150000
4
Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3)
650000
|
Устранимый физический износ (элементы с ко-
ротким сроком жизни)
10200 Jj
h
Неустранимый физический износ
(элементы с коротким сроком жизни)
10925
1
Неустранимый физический износ
(элементы с долгим сроком жизни)
146990
1
Итого физический износ (стр. 5 + стр. 6 + стр. 7)
168115
у
Устранимый функциональный износ
38000
Неустранимый функциональный износ
96000
II
Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10)
134000
13
Внешний (экономический) износ
63000
i i
Общий накопленный износ
(стр. 8 +стр. 11 +стр. 12)
365115
|4
Оценка стоимости имущественного комплекса
hi 1 ратным методом (стр. 1 + стр. 4 — стр. 13)
364885
Для повышения точности расчетных процедур как по определению рНинвмовительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра нммнн компиляция нескольких методик по раочету указанных показа* I а и it и
ГЛАВА
10
Методы оценки земли
Специфика земельного участка как экономического объекта. Доходный подход. Сравнительный подход. Затратный подход
I
□
ЮЛ о Специфика земельного участка
как объекта оценки Г^я
Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксиро* ванную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и доку* ментах государственной регистрации прав на землю.
Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимым всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер И выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализующем на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели. * В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:
1) специфика данного объекта;
2) неразработанность нормативно-правовой базы;
3) неразвитость земельного рынка в стране.
Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:
а) земля является природным ресурсом, который невозможно свобода
но воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;
б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцеле*
вого использования земли:
" как основного средства производства. СеЛЬСКОХОЗИЙС! иснныв И лесные
земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимы! практически для воех отраслей экономики» а также продуктов питания)
Мяк пространства для социально-экономического развития. Земля яв-! о и пространственным базисом для размещения различных объектов NДВИЖИМОСТИ;
В) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания Населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, осо-ивмци земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых стра-ИМ Государство регулирует использование земли одновременно как при-IfcutMnrOi так и хозяйственного объекта;
•)в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельны* учт i ков не применяются понятия физического и функционального INHilca, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных Им» Мм mi нс ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой Н1|1ЦНмчоно, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улуч-ММИ1ИЙ СО временем, как правило, увеличивается;
' А) Использованием и охраной земли в Российской Федерации как ОС* Йнви жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих
ftf1|IMf0pnHfy
таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка зс-Ивмь Является сложной процедурой, так как должна учитывать возмож-Мми ь ИЯ одновременного использования как природного ресурса, осно-вм i цеды проживания населения и объекта недвижимости.
1При ном необходимо особо подчеркнуть роль государства, земель Мяв Политика которого должна быть направлена на рациональное исполь-*иимн11г и охрану, воспроизводство и повышение плодородия ночи. ИНримеиие и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окру-Фмичнеи
природной среды, способствуя тем самым принятию научно обо* #Мниин1м I решений в области землепользования и градостроительства.
•и и и же иная оценка стоимости земли порождает неэффективное эем-ИВММЫовяние в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную Мнлфмм, городского развития, например размещение в центральной части Неумышленных зон, а также экологически вредных предприятий.
иилмиое значение при оценке имеет категория использования земли. ииЯйя
она обусловливает правовое положение, разрешенное испольэо-1ВНИВ И риз личные сер в игу ты, относящиеся К конкретному земельному
Ияияу,
'ttfMPiii.in.iiiфонд России по целевому назначению и правовому режиму ин лтчае i 7 категорий земель:
I к шмлим поселений (городов, поселков и сельских поселений) отно* *м асе земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении го*
ЦНЖММ И сельских администраций. Черта поселении ц л о внешние
l
|>а
ИМ им шмель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти Имии от иных земель. Включение земельных участков в черту города не
ВИИИч прекращения права
coOci
ценности на ЗСМЛЮ, нрава землевладении, и мипользовании и ареНДЫ На и и участки
В отличие от других категорий земель, которые представляют, как/ правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуж> даемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорож-ной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.
2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и граж« данами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами! внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотам^ зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.
3. Земли промышленное™, энергетики, транспорта, связи, обороны И иного специального назначения — это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям1 для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строители ства, транспортировки и т.п.).
4. Земли особо охраняемых территорий — земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетн ческое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение, рти земли постановлениями федеральных органов государственной власiи. органов государственной власти субъектов РФ или решениями органом местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйствен» ного использования и гражданского оборота, и для них установлен ООО* бый правовой режим.
5. Земли лесного фонда — лесные земли (покрытые и не покрытые ае сом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые ДЛЯ ведения лесного хозяйства.
6. Земли водного фонда — территории, занятые водоемами, ледник а м и болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехничес» них, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использО" вания водных объектов.
7. Земли запаса — это государственные земли, не предоставленные м v инициальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственности владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозмй* ственного оборота в результате консервации. Использование земель за* паса допускается после перевода их в другую категорию.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку эсмолм ных участков и рыночную оценку единичного земельного участка,
Целью кадастровой оценки и ни истей одновременное определение к и дистровой стоимости всех земельных учаотков в границах админиечрл тивно-территориальных образований (областей, районов, городов, посол*
■"•в и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. В соответствие с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 Г,
^45 Государственному комитету по земельной политике поручено про-ВВОТИ В 1999-2001 гг. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных це-меЦ, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель онюиымается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316, предус-ми I рммнется привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию ни осуществление оценочной деятельности.
Целью единичной оценки является определение рыночной или какой ИИПо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки МВнооюимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами И Погодами оценки.
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе коми некими о применения трех подходов: доходного, сравнительного и эат-рними о (техника остатка дохода для земли) (рис. 10.1).
Сравнительный подход
·Метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы сравнения)
·Метод переноса
Амман и й подход Ми мл мри мой
: МИМ тмимини
продолжение
--PAGE_BREAK--
л Mi*i актирование аиии*иы \ потоков
I Т#»ИМИЦ Ml I М I км
i ИМ
til imIR 10МЛИ
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
Затратный подход
·Метод изъятия
·Метод определения затрат на освоение
·Оценка по затратам на инфраструктуру
* Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов
Рис. 10.1
N странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по воз* Ци+мми и применяют все три подхода.
И ни омас величина оценочной стоимости земельного участка выно
НИ *1 и о» Ч1Дип 1результатов, ПОЛучеННЫХ раЗЛИЧНЫМИ методами. При срам
ренин мин данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, бази** руамжом м ни оономо более полной и достоверной информации. Существен»
мне(им мминчши
стоимости земни. рассчитанной разными методами» ?
, 4
iЫммми undo на ошибки В оценках, ЛИбО KB несбалансированность 30*
ш ним,,,рынка,
□10.2*Доходный подход к оценке
I земельных участков
Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дис« котирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожи« даемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земель* ного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного 00*1 воения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительное i ь эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода* В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.
Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального Или плани руемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукций, а такая обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.
Расчет ставки дисконтирования основан на учете:
• доходности эксплуатации месторождения;
• степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;
9степени риска разработки данного месторождения.
Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного папа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа работ! результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определен** ного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторот дсния) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных
Затрат соответствующею папа К общей гумме капитальных за
i pa
г ни
проекту,
Меюд прямой капитализации предполагает деление годового рент-Н»н н дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего |WH4HHn доходов превращается в стоимость земельного участка.
Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны ни минин.зовании следующей формулы:
_ Рентный доход n n п
Стоимость земли ■*— .— V1и • U
Коэффициент капитализации
И нишей мости от целевого назначения земельного участка в качестве Пилили могут выступать:
I • расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лес-0М§ ОВМелм
•часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на заст» pht «ми.in
земельный участок;
•и'мсиьнаи арендная плата (арендный доход) для оценки земель посс-
ренни,
| доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при 1)0 продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
четыре подхода к расчету коэффициента копыта-#ам#ммм. первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.
Расчет коэффициента капитализации. Первый подход — это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и cooi Вии и» mm расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик йене* ного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения i имиiими
выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран ни-рциминн § сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованны" МИ м Приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории Намифно« I и 11амримср, в Испании доходность с 1 га по каждой выращи-Немой культуре капитализируется под 3% (3% — средняя учетная ставка в
ItHJt I ) раме),
Мифоссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хо-МНиве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать став-Н * АерОаикв России по долгосрочным валютным депозитам1!
I ивстоащее время денежный рынок в России характеризуется эначи» Циьной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента ваннI ими мшим использовать сложно.
•Ме^лнчоекие рекомендации по кадастровой опенке стоимости сельокохо эяйстиен-ин* — *
-
Mia М.нНИЭТУСХ, 1997. С. 23*46.
Второй подход — условная капитализация исходя из установленной государством индекса. Этот метод широко применяется во многих CTpiU нах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всем сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастр!)* вой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводи i ся капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данным метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая crrofl имость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем ум нож с ния расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскок хозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда — путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лег,
Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом куму» лятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки КМ питализации при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации вклю чает следующие составные части:
·безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Моском эема при расчете стартовой стоимости права заключения договора арен ды в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную стайку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой пи люты;
·региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижи мость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся опрело* ленным экономическим и социальным положением. Для Москвы региона ш. ный риск составляет 3-5%, одно из минимальных значений по России;
·риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потери при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитое i и, несбалансированности или неустойчивости рынка. Экспертная оценю» данного риска для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.
Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», ил и ани лнзе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных фпнаи
Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену и рола жи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать сред нее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения! достоверных значений ставки капитализации.
Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы рас* пределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка каши и
шпации зависит от состояния экономики, особенно финансовой 0ИСТСММ
и правового регулирования земельного рынка. Использование доходно* го подхода требует проведения широких экономических и рыночных и* следований для определения эначоннй ставки капитализации, а также зим ния основ финансовой математики*
♦Ml
ПрИ анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспек-ВММф(ВВ прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно fc'1* Д°» таки после налогообложения. Главное условие, необходи-Мми При рисчетах, — потоки денежных средств от использования оценивании о и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди* МаянмоП основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе рет-|М*мич. 111 in 1ых данных, с потоками, определенными на основе прогнозных йймным (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету MB HIMпои ложен ия.
1ограничениям в использовании метода капитализации относятся Неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз-М|им» продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков MB рынке Использование метода капитализации дохода целесообразно МИМ инемке земельных участков, приносящих постоянный или равномер-Мм и ♦меняющийся ДОХОД.
1 )ДНИМ из методов доходного подхода является капитализация земельной «рнииюй ила I ы, 11од арендой понимается предоставление земельного учасг-М И|НЧ!/ и низ I спем во временное владение и/или пользование арендатору (юри-•митипму или физическому лицу) за плату на определенный срок.
IfMivii.iiiiM арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за п ра Вм Миньюваппи земельным участком. Как регулярный поток дохода зе-* «ими и «I р* п л паи плата (арендный доход) может переводиться в стоимость Ив in мим прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы §0нП*чни» удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную арен щ in ieiii.nuот зданий и сооружений.
И настоящее время в российских городах органы местного управления ИМ|м*Лйют базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в р^МИМНммньной собственности, которые дифференцируются по территории ими» ми hiомическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида Им»» м.МОС1Иарендатора и коммерческой ценности местоположения зс-ЫВНМММО участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может Ймм« pin i ни га на по следующей формуле:
(10.2)
А»Ад-К — К -5,
А.
начини годовой арендной платы за земельный участок; Ой ниши станка арендной платы за 1 м?; • коэффициент вида деятельности арендатора;
1коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного учвфтка;
площадь земельного участка.
1«и упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став-|м I ннииоП арендной платы иолольвуются отавка утвержденного земель* н*м и ни лш а и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арен-HvlMfNI и местоположения участка.
Исходные данные для капитализации можно также получить при ami / лизе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичны! оцениваемому, и величинах арендной платы.
Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объем тами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегцв! ива земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивновТ1Ё земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечем ния капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при риё* пределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на при» влечение других факторов приписывается земельному участку.
Условия применения техники остатка дохода для земли:
· имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эф* фективного использования земельного участка;
· стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном учаот* ке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть расе i и таны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
· известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объем та недвижимости (земельного участка с улучшениями).
Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоствя ляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять коно» нок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., ВОМ мещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, шиит руемый доход на инвестиции — 16%, срок экономической жизни 9 Л0Т| При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с ни.» логичным местоположением получены следующие данные:
• в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 А бензина;
• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;
• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.
Решение.
1. Определяем стоимость строительства АЗС: 35400 • 5 = 177 000 доим
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16% + (100%: 9) = 27, 11%.
3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружу ниями: 177000 • 0,2711 = 47984,7 долл.
4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного уч.и тка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60480 долл.
5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся не земельный участок: 60480 — 47984,7 = 12495,3 долл.
6. Определяем стоимость земельного участка:
12495,3: 0,16 s78095,63 долл. Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции^ составляет ~ 78096 долл.
I' нпика остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и 1*Н1ружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не Ни! I роены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство •Мм ут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и про-ЙМНииггельность их экономической жизни. Данный метод также примени 1И! В Дпч определения варианта лучшего и наиболее эффективного йенойь-ИММшия земельного участка.
□
ШЗо
Сравнительный подход ' к оценке земельных участков
"^St
iрааиительный подход широко используется в странах с развитым ЦМеаЬИЫМ рынком. В России он получил распространение при оценке Внйодимх земельных участков, земель городских и сельских поселений, рВЛИВодческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход МНмввн ИВ систематизации и сопоставлении информации о ценах прода-•И аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.
11
г"«пин замещения базируется на том, что рынок является открытым И конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество про-на ими и и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально IВ niftCThrn
и
i.i
х интересах, не находясь под посторонним давлением. Также ЦИирз |ум.-иастся, что земельный участок будет приобретаться на типич-♦** •« чмм данного рынка условиях финансирования и находится на рынке В РИЖие достаточного периода времени, чтобы быть доступным для по-ЮИММа а Hi i.i
х покупателей. Сравнительный подход включает методы срав-Шшнц
продаж и переноса.
••аиы расчета стоимости методом сравнения продаж. Этап I. Выявление Иелинних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сег-Мен fa земельного рынка.
•Иимиммь изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и рМрОМММЮТ, * какому сегменту рынка относится объект оценки.
IЩ аврактеристикам типичного для данного сегмента земельного участия ЦрАШмя,
1палевое назначение земель;
продолжение
--PAGE_BREAK--
Щанннроивние и разрешенные варианты землепользования;
•местоположение;
1и" грабительские свойства земель (плодородие и другие характерно-• нам Иимвы).
) Передаваемые юридические права собственности и др. Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка й и н г и включают; ^ miifi I и
пион п v к» мотивацию;
IIk
·платежеспособность;
·социально-юридический статус;
·источники и формы финансирования;
·предпочтения покупателей и др. В результате сегментирования земельные участки делятся на следую*
щие группы:
·участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
·участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;
·участки, используемые для массового жилищного строительства;
·участки под объектами коммерческой недвижимости;
·участки под промышленной застройкой;
·участки под общественными объектами и т.п.
Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопо( тавимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков зс м ли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельный участков может классифицироваться по однородным группам исходя ИЗ таких признаков, как: территориальное положение, возможный eapnaHf землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользовании, которые конкурируют между собой на данной географической террито* рии.
Для сравнения используется несколько проданных земельных уча» i ков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод срам* нения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.
Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде асе* го зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного И оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый И сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте мельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами onpOt са и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоо* тавимого участка может привести к ошибочным оценкам.
Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками
Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверно*1И и получения подтверждения того, что совершенные сделки были оеуше* ствлены в типичных рыночных условиях.
Источники информации о сделках с земельными учисткамп
•регистрационные палаты;
1емельные комитеты; риэлторские и оценочные фирмы; различные информационные издания. Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксиру-|Цй ВО СЛОВ продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, 1 Нины предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные * Продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены ОДНИМ И1 участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.
1роме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на ти-ЙНИМЫЙ срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционной! МОТИВацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а поку-НйВМЫе земельные участки одинаковое назначение. Для определения воз-Мнфц,,|
> I ни 3i Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, про-МЯММЫмиНа рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцени РИМММ и каждым из сравниваемых участков.
I I ДН оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, I'M И йену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за §ЙКук) цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характерис-tttBBMNi ЧТО И оцениваемый участок. При корректировке фактических цен Мри »«.•* сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставим» ч и участка 11ри этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену РЫМ Пыпродан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же Ирии i» 1'iici иками, что и оцениваемый участок?». Например, когда срав-ИМйннМый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактиче-И^я ним и продажи первого должна быть увеличена до той величины, за Mi> VHi 9М был бы продан, обладая более высокими характеристиками оце-llliitiiMiMoземельного участка.
Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными |ч&И1кммп земли может производиться двумя способами: по элементам
i '«н… ч
ИЛИ
С ПОМОЩЬЮ единиц сравнения.
Чдвментеми сравнения называют характеристики земельных участков и рйнймя шключения сделок с ними, которые влияют на величину цены про* 11утвм анализа сравнительных продаж определяется стоимость типич* MIM и hiMMapiлого) земельного участка, который является затем основой рп н ♦»414 онмое | и других участков земли. В качестве типичного земельного
гЧЯимможет ИСПОЛЬЭОВатЬСЯ реальный ИЛИ гипотетически!, участок.
I N лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартами Порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных уцинн»мнеобходимо учитывать следующиеэлементы.
Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земель» ные участки могут находиться на праве частной собственности, иожш ненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянно» го (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользе» вания. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты про* данном процента от кредита.
Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипич» ные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также об* стоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.
Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналоге! определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же пин изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два мили корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж не данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает кож* баппя цен на земельные участки только с конкретным местоположением Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением перин дов резких скачков цен.
Корректировки по первым четырем элементам сравнения внося i
Местоположение. При сопоставлении местоположения участков вне* лизируется влияние окружения на конкурентоспособность участков Н| рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.
Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцени* ваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаи*, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют ЛИ По позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрвгнии ет оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.
Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например* при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная ДОС* тупность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величине корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.
Физические характеристики* В процессе сравнения выявляются и р»и сматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик ocymecia* лис геи методом корреляционно-регрессивного анализа.
При внесении попрании на размер участка определяется заннсимоитк! цени Продажи одной 0ОТИИ ОТ ПЛОЩаДИ земельного участка.
Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вто-pVWIочередь путем применения к результату, полученному после коррек-тМрияок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.
1и особ типичного (стандартного) земельного участка широко исполь->* * м и для оценки участков приблизительно одного размера, которые силь-Ш и) пинаются по элементам сравнения, например садоводческих, огород-ММЧВСКИХ и дачных некоммерческих объединений граждан. II реимуще-И Ним ме I ода типичного участка является то, что в его основе лежит подход ернинеИИЯ продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнении
1
'шпицы сравнения используются, если:
а I земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и рВШеру имеющихся улучшений;
wm)
Необходима предварительная информация для инвесторов или по-♦еимиит.пых покупателей.
! Например, стоимость земельного участка — 600 долл. за одну сотку ЙИЦ СТОИМОСТЬ жилья — 700 долл. за 1 м2 площади.
Мри сделках с незастроенными земельными участками используютоя ОйеЛУНМЦие единицы сравнения.
Цена Bi 1 га — при оценке больших массивов земли сельскохозяйствен-Йим! ИЛИ леоного назначения, под промышленное использование, при раз-Целении земельных массивов на стандартные участки.
Цена la 1 м2 — при продажах земли в центрах городов под коммерче-fP|fKi застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим при-4ИнааМ!ДЛВ офисных зданий — доступ к транспортным магистралям и ме ftBM парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских РимещениЙ доступ к транспортным коммуникациям.
I |енв IB 1 фронтальный метр при оценке земли, предназначенной для fop*Min.iH предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. 06-(NNB ОТОИМОСТЬ земельного участка считается пропорциональной длине его tранним по какой-либо улице или шоссе.
Цеив за лог цена за стандартные по форме и размеру земельные уча--»»и В районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на
■* НШНф! ные ПО размеру и форме участки могут быть вызваны перепада
Ми I рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.
Цена 30 единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обыч-Ин ограничивают плотность застройки на различных участках; На некоими
и! i
I ментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на осина»* максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, на Пример ив основе количества разрешенных для строительства единиц
Мри использовании метода единицы сравнения на оонове ряда факти-•Ии-иио продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для |я«>а*»н однородной группы земельных участков. Средняя стоимость
определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) ИЛИ среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну едини цу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участков, близкой по ценовому значению и разрешенному к использованию! Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друВ от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
Преимуществом метода единицы сравнения являются его относители ная простота и легкость. Он широко используется при освоении новым земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйствен пых земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.
Этан 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
После внесения корректировок в цены отобранных аналогов получен* ные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимп сти земельного участка. Простой расчет средней арифметической вел ичи ны цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам учисТ* ков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, и* абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной НИЯ формации.
Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:
• титул собственности и регистрационные данные по земельному учи стку, обременения и сервитута;
· категория земель, в границах которых расположен земельный участои)
· физические характеристики участка;
• данные о взаимосвязи участка с окружением. Источниками них данных являются:
• городские, районные и поселковые земельные комитеты и органМ| где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;
•риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью!
• ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, период и че« екая печать и др.
Оценка методом сравнения продаж является наиболее объектив! юЙ I тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой мифоря мации по прошедшим на рынке сделкам.
Необходимо учитывать, ЧТО метод сравнении продаж даст нсудовле i им
ритсльные результаты в условиях высоких ргемпов инфляции» при недосташе сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой до*
е Iоперное ill,а ТВКЖС при резких измененных ЭКОНОМИЧОСКИХ условии.
Пели продаж незастроенных земельных участков 'Недостаточно ДД| использования метода оравнения, следует обрвщатьея к косвенным и
Нво надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации
и определенный опыт оценщика.
Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения Между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. I (и! В продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость •»опт и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки Н*М1Н1М1ого участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция Между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт под-|ВВрждается принципами сбалансированности и предельной производи-f 01И а и и I и
КиЛИ В районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных #ми»н.н1.1ч
участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющи-MNff Продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участии* ' Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей ЯИИМостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для ана-ЙИ и* продаж аналогичных земельных участков в район, где производится ЛИВИИ!*
Стоимость земли Стоимость земли
• «*• И МИМ и ■—— — ш— i— mm
,
Стоимость объекта Стоимость земли + Стоимость зданий
ниж»'1in объекта
мрммгрВ одном городском микрорайоне старой жилой застройки ||И и | mvioi продажи незастроенных земельных участков. В базе данных ИМ» »'о I и данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопо-
1ИМ0Й
ценовой зоне.
Средняя стоимость земли
Средняя стоимость объекта
Доля земли в общей стоимости объекта
1
33 011
183 962
0,179
— 1
37 836
199 954
0,189
1
36 294
189 090
0,192
Решении
11нр1*деляем типичное отношение стоимости земли к общей стоимоо»
|Ц МП ни*fa
недвижимости.
0,179
♦
0,1
89 +
,192 Alfi-
I |м»анмм Арифметическая доля земли • * ■oj к / .
3
• о|и используем полученное значение из анализа сопоставимых про* ни * | ени оцениваемый объект был недавно продан за 18898S руб., то стой Ни! и и мниопределяется следующим образом. I * ними!- и. земли ixk'jks• 0,187 «33340,2 руб. продолжение
--PAGE_BREAK--
□
10А Затратный подход
к
оценке земельных участков
J
Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на неМ аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый дни строительства период.
Затратный подход включает:
· метод изъятия;
· определение затрат на освоение;
• оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и уел о ни им типовых инвестиционных контрактов.
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земеш. ного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта И| движимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стон мости земельного участка основывается на технике остатка для земни
Условия использования метода изъятия:
· при определении лучшего и наиболее эффективного использовании земельного участка как свободного;
· если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с не зам роенными земельными участками.
Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.
1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с у луч* шениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходным величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки с и ш мости объектов.
2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий И сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном умам ке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться «юн мость воспроизводства или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных мл терпи лов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или не не пет образно, то рассчитывается стоимость замещения.
Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах НЩ
строительство современного объекта с полезностью, равной ПСЛОЗНОг»И
объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования.
материалов, проектов и технологий.
• «опмость
воспроизводства или замещения состоит из трех частей: МИИВШ затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.
I Чшмые затраты непосредственно связаны со строительством объекта И Ш Лишают:
· стоимость строительного оборудования и материалов;
· 1йработную плату строительных рабочих;
•«
i
опмость
эксплуатации строительных машин;
II I Оимость временных сооружений и инженерных сетей в период строи-
PNimtbb;
N Прибыль и накладные расходы подрядчика. Косвенные затраты необходимы для организации и сопровождения М|ММ|ВССЯ строительства. I НИМ относятся: 1ВТрВТЫ на проектирование;
•1йТраты на подготовку территории для строительства; 1 ВОВ Виды налогов;
•1ЯТраты на отвод земельного участка; FI Проценты по кредитам;
Р рВСХОДЫ на рекламу; 1
• I г» 1 новые
платежи.
1
|рми1
.1Л1.
предпринимателя — денежное вознаграждение, которое ожи IN*!*
Получить предприниматель в виде премии за использование своего ИЙНИШЛм, инвестированного в строительный проект.
1
II
нвп, Определение величины физического, функционального и МИИНМй! о и шоса зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом 1И' • ном участке.
ФИ1ИЧеекий износ уменьшение стоимости зданий или сооружений } |Hhiльнмефизического разрушения, т.е. потери их элементами своих Ni
|нн»нмш»дьных
эксплуатационных характеристик. Физический износ 1ИН11ВИ* * под воздействием естественного старения, неправильной эксп-п-ити,
природных факторов.
Функциональный износ — несоответствие конструктивных или объем-Нншнировочных характеристик зданий или сооружений современным IMdOhmhiihum
рынка по планировке, техническому оснащению и дизайну мямммм вид износа — результат научно-технического прогресса в области 1|4%иt»t
tyj!t,j if строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре |ЯЯНИЙ| втвром инженерном обеспечении и т.п.
Мминмин износ вызывается неблагоприятными по отношению к зда-йиммлн вооружению изменениями внешних факторов (рыночных, финан-ИВйи 1й11пнодательных, физических и др.). Он приводит к уменьшению рИ#ИМ*о
щ зданий и сооружений в результате негативных изменений I Лмн* *и вемольного законодательства, налогообложения, страхованиЯ| = г I
им,и.
и ереды, местоположения И ГЛ.
Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.
4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и coop
у жений величины накопленного износа для получения их остаточной (фак тической) стоимости на дату оценки.
5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельною участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.
При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех зйТ«рат на дату оценки.
Л Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по iicckojii* ($Й ким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гарлжмм, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорре*. тировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.
Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно 0Ц|* нить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружу ний) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спреи
са и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости. * Недостатки метода изъятия:
• он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружя1 ний, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости умею, шается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;
* в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать сI0ИМ04 I й затрат на воспроизводство зданий и сооружений.
Метод определения затрат на освоение применяется при оценке HC'iacff роенных массивов земли и позволяет определить общую стоимости мм ЛИ при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые! Й тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков иычигй ются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыл,*, Щ таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболЦ эффективным использованием является разделение земельного маееиии И| отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на о i дпи.нме участки — широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определенна • и мое in земли, предназначенной для разделения, является актуальной л ли любого растущего города или поселка и применяется при массовой лой или дачной застройке.
Процесс разделения земли в первую очередь включает произволе! миг ные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное или* иие оказывает окружающая среда.
НаПЫ определения затрат на освоение. 1-й этап. Определение размене Индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юри-личщ'КИХ и физических возможностей, а также экономической целесообраз-Ииощ, Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рМНочИЫМ стандартам данного региона.
I Й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или DptCM анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж. 'Инин.Расчет всех затрат на освоение: расходы на приобретение земельного массива и оформление доку-Мантощ
• Инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной и од го? НВИО чемпи;
М расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и ком Мимн1.1и.1хсооружений;
1оплата налогов, страхования; прибыль и накладные расходы подрядчика; гисходы на продажу и рекламу. 4 и пип. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на ЙММнчже и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной Км ручки ох продажи участков.
Р*И еТКП* Определение периода времени, необходимого на освоение И при 1■» v Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связан-Ими е периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину |Ран» нромаinюго капитала. Дисконтирование денежной суммы, получений of Продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимав ЦЦекой прибыли^ исходя из периода продажи земельных участков, для iPIWHini текущей стоимости неосвоенной земли. Пример.
Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зониро-МНм> м иол жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных НВ На I га. Предприниматель планирует продавать участки размером ' ^ 1 учетом подведения дорог, электричества и инженерного благо» — ц I миIB 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и ИМИ''! коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему Юриоиу Времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу IfOifli кующего месяца. Административные расходы, включая оформ-PMHf i • • 'юн, составляют 20% денежной выручки от продажи участков, мман на текущее содержание и предпринимательская прибыль составам 4IP* и валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два •мвяьнмйучастка Ставка дохода определена в 15%.
г#м.еиис.
t Няяемеовчнвя денежная выручка от продажи земельных участков нни|,} 11000 долл. 16000 долл.
2. Валовой доход: 16000 — (16000 • 20%) = 12800 долл.
3. Стоимость двух участков: 12800 — (12800 • 40%) = 7680 долл.
4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составт (7680 • 20,62423) — 60000 = 98394 долл. 20,62423 — коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15%.
5. Стоимость одного земельного участка составит: 98394: 12: 4 ~ 205QJ долл.
Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспрош водство илизамещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину злт* рат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящей* и на оцениваемый земельный участок).
К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные ееin и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснйб жения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и л\ь Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рио*] считать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструюу ры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструК*] туры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассмВТЧ ривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная МЙ основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инф раструктуры:
1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой othoi^t ся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под обьсигй* ми коммунально-бытового обслуживания.
2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м2 площади МИМ лых домов по типовому проекту.
3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней сеП*1»
тоимости многоэтажного типового строительства определяется |
ровочная стоимость замещения всех жилых домов.
4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения мнсно этажных жилых домов и доли капитальных затрат города на сомами* инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% УТИЙ* мости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценки и •1 имости замещения городской инфраструктуры по землям жилой iac i роИм»
5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения ГориЙ ской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей пломмМЙ земель получаем оценку стоимости замещения улучшений I га гороленИ земель многоэтажной жилой застройки.
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционный ими * рактов используется для оценки городоких земель в крупных городе
Например,в г. Москве сложились два вида предоставления земельных учяетков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:
й I путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах; 0) ИВ основе заключения инвестиционных контрактов, отроиметод возник в связи с предоставлением земельных участков ИВ условиях последующего раздела построенного или реконструированию IB счет средств инвестора объекта между городом — собственником #м ли И инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земель-МММ* участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является МВ|НМ№Д 20-30% площадей построенного объекта в собственность город-||МВ илистей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долго-(ЁЫЧМОЙ аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме» i шимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади МАНИЯ И ТОЙ нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
1| • • и мог i ь земельного участка определяется как текущая стоимость ЙМи • ■-mi и землю в натуральной форме по условиям данного инвестицион-Ш\ Й Контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды iBMBJIIiHOrO участка необходимо располагать сведениями о: t НЛОЩВДИ земельного участка;
1проектируемых площадях жилых.и нежилых помещений; I (фоках строительства и реализации проекта; *Ий личини стоимости обременении.
4) Н Данные содержатся в исходно-разрешительной документации для ЙЦ*"« 1ИрО)1вния и строительства в г. Москве.
Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных Iw f | он, Предоставляемых под строительство и реконструкцию капиталь-Ми коммерческих строений и сооружений, таков.
f и IIни Определяется характеристика здания, планируемого для стро-и
* | Ви на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этаж-
fcwu й Tiiv)
1 и и tin На основе условий инвестиционного контракта рассчитыва-И кОПИЧВОТВО передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В MtH'tiNB примерное соотношение в распределении построенных площа-[1 л ч и и и между городом и инвестором составляет в Центральном а дми ^ШйТИВИОМ округе 30/70, за пределами данного округа — 20/80,
' и май. Определяется рыночная стоимость 1 м2 площадей жилого и НИИ inи назначения в планируемом здании,
* й нинОпределяется общая стоимость площадей здания, которые ^*им
нервйти городу после завершения строительства по условиям ни
*
моии1ииии» контракта.
*нiiaiitУточняется ориентировочный срок реализации инвестици-
^Hjtu MpOtRTB.
й и иян. Определяется возможный период времени, необходимый для ■ЙВВ1И доли полезных площадей здания, которые должны перейти ptaity щи 1висршеиия строительства.
7-й этан. Рассчитывается ставка дисконтирования.
8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа а ив* туральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й эти и г продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).
Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельно го участка при отсутствии каких-либо обременении.
В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитаетСВ Ml текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным oft* ременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию об* щегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос суш» ствующих строений, принадлежащих городу; по переселению жи i елей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятие и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодатели ством г. Москвы.
Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся ПО 1С#М категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы мест* ного самоуправления районов, городов, поселков.
Кадастровая оценка городской земли — совокупность администряТИЙ* ных и технических действий по установлению кадастровой стоимости *е« мельных участков административно-территориального образования и I pa* ницах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного И IIP ратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке чем* ли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности некоими вания земельных участков. В процессе оценки проводится анализ ренн» образующих факторов, включая качество и местоположение земельны! участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и шииО> нерно транспортного обустройства территории и др.
Рыночная информационная база кадастровой оценки городских 3CMC"' массовые данные о продажах земельных участков для индивидуальном» жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различим! объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация — это данные земельного, градостроичеММ ного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженер* ное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источим» ками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельны* комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительны! организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирм} и другие организации.
Объект кадастровой оценки земель городских и сельских пооелвииМ! земли в пределах городской (поселковой) черты.
1лдвстровая оценка городских земель является массовой оценкой, кишрмм одновременно выполняется на всей территории города и может РИМчм 11. следующие этапы:
•Й ВТВП подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры-Иимнми и нормативной информации;
продолжение
--PAGE_BREAK--
I Й ВТВП — функциональное зонирование территории города;
&4I ниц — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки
4 Й ВТВИ ценовое зонирование территории города;
Й*Й ВТВП — оформление результатов кадастровой оценки городских зе-
Е
1Ь
Мнмгмпсли кадастровой стоимости не должны превышать уровня
И MIHMHMXцен или предельных значений базовой стоимости на земельные
Ne» » miаналогичного целевого использования, устанавливаемых органа*
Мй Власти оубъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, раз-
личнымГородам и поселкам. *
Рвнгмогрим более детально основные этапы проведения кадастровой ин*н и» моль населенных пунктов.
Мин I 11одготовительные работы, сбор и обработка исходной рыноч-Йнй и
норм.1
1
пнпой информации:
•й)пр общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, ин* #et» i • идеологических характеристиках территории;
Определение городской черты в соответствии с генеральным планом (ЙНВМ1ИВ города;
•алии ификация земель по землепользователям города, правовому ре*
I • русификация земель по функциональному использованию;
• MmI «фикация земель по градостроительной ценности, типам обьск* ив ницмн фи мое I и и основным видам текущего использования с выделением инеиочиых микрозон;
t
нменка Юкущсго использования и прогноз наиболее эффективных рНравленИЙ развития земель отдельных оценочных зон с уточнением и и
• раним И нипитдей;
MlHpWieiieinie ТИПИЧНЫХ земельных участков, ВХОДЯЩИХ В состав ОЦ0*
pNNMI ниц
I И^мр чроиерка достоверности и группировка данных рынка земель* (Цй наст ков по оценочным зонам.
Мин и функциональное зонирование территории города, т.е. диф-
• митиммим юрритории городов, поселков, сельских населенных пунк* Щ Н| •ЧЮелыи.н- юны в зависимости от функционального иопольэова-
IBM
7-й этап. Рассчитываеттся ставка дисконтирования.
8-й этап. Рассчитываехвгся текущая стоимость будущего платежа • ни туральной форме (4-й эталп) с учетом времени строительства (5-й иаи i продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).
Данная текущая стои\^мость будущего платежа в натуральной форм представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельно го участка при отсутствием каких-либо обременении.
В г. Москве при нали^чии обременении их стоимость вычитает* м и текущей стоимости переводящих к городу площадей. К типичным on ременениям относятся заттраты: на строительство и реконструкцию oft щегородских инженерные коммуникаций и сооружений; на снос сущ СТвующих строений, принадлежащих городу; по переселению ж и ими» ИЗ сносимых зданий; на гиеребазирование промышленных предприми ми и другие виды затрат, о предусмотренные действующим законодателе ством г. Москвы.
Кадастровая и един&гааетая оценки городских земель проводятся ПО |С*М категориям и видам испол 1ьзования городских земель независимо от форм собственности. Заказчикомм кадастровой оценки выступают органы MWfi ного самоуправления райоонов, городов, поселков.
Кадастровая оценка гшэродской земли — совокупность администраТИй! ных и технических действпий по установлению кадастровой стоимоетИ мельных участков административно-территориального образования ЯI ря* ницах оценочных зон поо состоянию на определенную дату. Оиеня| осуществляется на основе я комплексного доходного, сравнительного И ЩЛЩ ратного подходов, с исполниьзованием информации о сделках на рынке 1И*м ли и иной недвижимости, ^уровне арендной платы и доходности ИСПОЛМН* вания земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рении образующих факторов, в включая качество и местоположение земеЛЬМн» участков, проведенные нал них улучшения, уровень социального И ИИ*Я нерно-транспортного обуостройства территории и др.
Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земеЛк! массовые данные о продалжах земельных участков для ипднвидуи
numifl жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебном || хозяйства, а также о про^даже и аренде квартир, гаражей, и различи*.»» объектов коммерческой н 1едвижимости.
Нормативная информ алция — это данные земельного, градостроений ного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, шмочи р ное обустройство территоории, а также систему коэффициент>ц. п« iочмн ками которых являются о органы исполнительной власти, БТИ* земелян* Н
комитеты, Государствен нимифОНД имущества, ГОрОДСКИе с I рои | |мм.иМ#
организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фнрмм и другие организации.
Объект кадастровой ооценки земель городских и сельских поселений!!
земли в пределах городскоой (поселковой) черты.
Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, Нфмм одновременно выполняется на всей территории города и может
Г
ЙИ1И11. следующие этапы: 1*# 1Тап подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры-ЙичииМ и нормативной информации;
* Й tTtn ^функциональное зонирование территории города;
1*й »I ни — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки
4 И мни ценовое зонирование территории города;
й й frail — (|)ормление результатов кадастровой оценки городских зе-ЯНн jнифроиых и графических).
11ун1«ти I ом кадастровой оценки является получение кадастровой сто» И|иии 1ЯМЛИ оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площа-р Типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровня* о (.унии рыночных цен на аналогичные земельные участки.
ИнИИЯатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня Шничны ч цен или предельных значений базовой стоимости на земельные и. »ин лиллогичного целевого использования, устанавливаемых органа*
В
| Ял им и i убъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, раэ-ШММ Юродам и поселкам.
гни*мо I рпм более детально основные этапы проведения кадастровой
Е
РЙ***и»моль населенных пунктов, мяи I» Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыноч-Jtt Нормативной информации:
• И^ор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, ин-pM(ilMNI to логических характеристиках территории;
|епие городской черты в соответствии с генеральным планом |ЙМ«м*»нм Города;
I Мягимфиклция земель по землепользователям города, правовому ре-§ИМ|м
1Мяшификация земель по функциональному использованию;
1мя^мфиклция земель по градостроительной ценности, типам обьск-
МЯНФи мое III И
ОСНОВНЫМ
видам текущего ИСПОЛЬЗОВания С
ВЫДвЛС
ннин… »-»ч
микрозон;
■
ИНеняа1 текущего использования и прогноз наиболее эф(|)ективных ^яилмпни развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их
ИИНЦ И площадей; ' ин | 'нчичше I mm
иных земельных участков, ВХОДЯЩИХ В состав оцс-
Миныя Я#И|
MMiПроверке достоверности и группировка данных рынка земель-
ЙИ ИЯ*ЧНО| но оценочным ЭОНам.
,#ииII функциональное зонирование территории города, т.е. диф-ирнннимнм
юррптории Городов, посол коп, сельских населенных нупк ня
VIдельные юны
в зависимости от функционального использоил
ния земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утверЖ денным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следу ОД щие основные зоны:
· жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приv* а дебными земельными участками;
· общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здранм охранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обелу* живания, коммерческой деятельности, а также образовательные, админн стративные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, фИ нансовой и общественной активности;
&производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятий ми промышленности, энергетики, складами, базами, объектами комму нального хозяйства, а также земель других землепользователей сферМ производства;
• зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой фунв* ционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобИЛМг ного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта*!
также связи;
эсельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виногрКЛИ ками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйствен ными зданиями и сооружениями;
• рекреационная зона, включающая лесные массивы, расшит же ним* на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населении,
9прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использований
земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны но… и
объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли II паса и др.
Территории выделенных функциональных зон в зависимости щ использования и расположенных на них объектов недвижимости Mot у разделяться на отдельные оценочные микрозоны.
Например, на землях жилой застройки, занимающих, как првмиЛИ значительную часть территории поселения, выделяются в оiдет.ные оЩ ночные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами!
• малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными ynaef ками;
• малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных пиikmbi
· многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей); .*. многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);
· многоэтажной секционной застройки (10 — 12 этажей) и i .д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными иди не но ниц
стью благоустроенными жилыми домами подразделяют на елеаукинЦ виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирниннЫ ми, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами. шк щ
меш.ные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют ♦и ночные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки ИИ* и ок на pi ирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, |В1Нным|| домами-новостройками и т.д.
N Качестве границ оценочных зон могут использоваться: I BWi« i I венные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, (Мери, Овраги, обрывы и т.п.);
1t рВИИЦЫ крупных инженерных сооружений (железные дороги, эста-|алм Трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
*• улицы, площади, проезды;
I
Ф'нищм (заборы) предприятий и объектов производственного и нс* Ирин hio/ut
пенного назначения;
1«ранимы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. Ме Территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных ШОйЬНых участков по общей площади, площади застройки, уровню ни* фВИВрного обустройства и местоположению относительно границ к вар $Ннв, автомагистралей, улиц.
Пен III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной ИИ*» проводится как усредненная величина по конкретному виду исиоль ИВямни нип как максимальное значение из возможных видов использования Нитяными методами обработки исходной рыночной информации IHOtttnмрегрессионный корреляционный анализ и статистический МО* |МИ »
pVHHHpnitoK.
Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельки* нашим! устанавливаются:
) Ни ненастроенным земельным участкам на основе статистического I на ночных цен и затрат на освоение земли;
I Но ими. папам участкам, застроенным объектами недвижимости, с рРНМеннмвм метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение
С
фИИрум уры И ними и mi и I и от реальной ситуации на рынке недвижимости для оцеп, Применимгоя и другие методы массовой оценки недвижимости.
• • ли «ми-ночная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны ■РООИИЧНЫХ видов использования существенно различается, то выде*
Matfte ни,… тыс микрозоны.
май IVi Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные риммг I и i.io им «и пня земельных участков наносятся на кадастровую кар-нрмля ДЛй ценового зонирования территории города, а именно фор» рривямие на основе полученных показателей кадастровой стоимости
-
ним , … тч,,,., х зон.
Нненнчиаи воио часть земель администрлтивно*рерриториального рра4мм»о1ни, однородных по целевому назначению, виду функциональ* М Ирнолмоияния и близких по значению к кадастровой стоимости ги РРЧНМЙ ^еммльныщ участков. Оценочные микрозоны, близкие по нтче нию к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные и»мм При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими Ш кальными участками на территории города.
Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществят*itMl на основе соблюдения следующих принципов:
• близость значений показателей кадастровой стоимости земельны* участков;
• территориальное единство расположения микрозон;
• общность инженерной инфраструктуры, однородность положиТВЛМ ного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами круЩ ных инженерных сооружений или объектов.
Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных cm и мм стей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки м* дастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недипж ими сти, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности ВИН I елей населенного пункта.
При расчете показателей кадастровой стоимости земли для кеждмй городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. На пример, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:
1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием Й благоустройство территории;
3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания шн-а* ления;
4) историческая ценность застройки, эстетическая и ланд та (|и пая ш и ность территории;
5) состояние окружающей среды, санитарные условия;
6) инженерно-геологические условия строительства;
7) рекреационная ценность территории;
8) престижность территории.
Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной миф раструктур большое значение имеют следующие факторы:'
1) уровень развития производственной инфраструктуры, наличие гром» портных путей, удаленность от основных транспортных магистралей^
2) условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность «и >mi»iwi массивов;
3) градостроительные условия и ограничения, обусловленные iommi ванием, разрешенным использованием земельных участков и i и
Учет данных факторов осуществляется с использованием кочффииИ! ентов, величина которых определяется на основе статистического и Нрй* чинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных норма * и нов по градостроительству! опроса и экспертных оценок специиаисюязаключение проводится логический и сравнительный анализ полу-ЙИьц результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая ! Мосгь земли, как правило, должна снижаться от центра к периферий-М рнИонаМ города. При отклонении от этой тенденции устанавливают-причинысложившегося положения.
сравнительный анализ производится путем установления зависимости 1лу Кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и И&ЧИММИ ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости. ItiH \ ( )формление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты приваленной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляют* • Ни у | аерждение органам исполнительной власти субъектов Российской ^нермцИ11| Органы местного самоуправления публикуют результаты ка-МмровоЙ стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с реко-Юиамнмнмипо дальнейшему использованию этих данных. После обсуж-РИМи опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются I ант и и и в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государ* Нанимай земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельно* llfMMi I ■i не подлежат изменению в течение года, пчультвты кадастровой оценки городских земель как составной час-Щ ЙИМПЛВКСной программы кадастровой оценки недвижимости могут РИнаыоаатьоя для следующих целей:
IfBi•маниягосударственной автоматизированной системы земельного ttWHHpai
•формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
1Уточнения схемы территориально-экономического зонирования; I w I юнmi а»пня ставок арендной платы за муниципальные земли;
*Определения стартовых цен продажи прав собственности или долго-ВричимИ аренды на конкурсах и аукционах;
lMHp»MH4Hпня величины компенсационных выплат при изъятии земель |N Муниципальных нужд;
Йинчтмания наиболее рациональных и перспективных направлений
мП ИК' I ройки;
' Информирования органов муниципальной власти и оказания плат* pviiyi ра'1ЛИЧНЫМ субъектам земельного рынка; I ей оыним фондового рынка земельных бумаг и ипотеки. Гмначная оценки единичных земельных участков городских земель ос* имиммие к н ив их кадастровой стоимости и предполагает проведение 1рНемнфического рыночного анализа для каждого конкретного участ* I Нна учиI ымаеi целевое использование земельного участка, конъюнк* щ рмнкя, количественные характеристики оцениваемой земли. Слово* III рыночнойоценки во многом обусловлена уникальным, присущим
=мм himнмааемому участку местоположением, В также необходимости J I.»н.иш. мня и учета цеНОобразующИХ факторов ДЛЯ каждого KOHK-|1Нм и мимаИСПОЛЬЗОИаНИЯ ЭСМСЛЬ.
Оценочная стоимость единичного земельного участка населенно! пункта — это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с попрание! на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее Mill ние на величину рыночной стоимости. Данная величина характерна стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования »|4| тории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на зомЯЙ данного вида использования и качественно-количественных харакири стик земельного участка.
Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка пну»г»» конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов! jiff достроительной ценности, применяемых к данному участку на оспоие тановления и детального учета всех рентообразующих факторов, а ТЯЯЙЙ факторов локальной неоднородности территории города.
Основанием для определения рыночной стоимости единичного icmimiim ного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчимЩ оценки.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель провод^ ся по единой методике в целях обеспечения сопоставимости резулмлюЯ оценки на территории Российской Федерации и унификации мстод« ни и и ческих подходов оценки различных категорий земель. Вне черты м^иМИ ских и сельских поселений и земель лесного фонда государственна и кйДЙ* стровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на ос ни капитализации расчетного рентного дохода.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима ДЛЯ I снования земельного налога, арендной платы и иных целей, установлен» пых законом.
продолжение
--PAGE_BREAK--
Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в грииинЯ! субъектов РФ, административных районов, землевладений (земленоль hi ваний) юридических и физических лиц.
Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория! аи памяти чески используемая для определенных целей и обладающая конкретны* ми естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйствен* пых угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, нам бища и залежь.
Паш и я — сельскохозяйственное угодье, которое систематически н»н* зуется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы мин голетних трав, а также чистые пары.
Сенокос — сельскохозяйственное угодье, которое систематичосяи И( пользуется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и су*»» дольные сенокосы.
Пастбище # сельскохозяйственное угодье, которое систематично*и используется для выпаса животных, а также земельные учистки, прими ные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющим и залежью.
$ши — земельный участок, который раньше использовался под паш-I Ни л го одного года не используется, в том числе и под пар. • мим кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. На первом тональном этапе территориальным органам субъектов РФ пред-1ЯИ1ГСЯ кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного Нми'мннм и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) Ml Нрщнчи пия оценки внутри субъектов РФ. Второй этап — кадастровая ЙМеМ Я и сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административ-
Е
| ИмМонлм и землевладениям. МяпОкоаимым условием проведения второго этапа государственной ЙИриипй оценки земель является соответствие средневзвешенной ка-_|ропи||стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения
К
РкеИТЯ федерации величине, полученной в результате проведения пер-|И мил
Мл и» рвом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных зе-Ц^Ий Пыли определены следующие базовые показатели: оценочная про* Минин!и »ь, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, ряиеипан рентный доход и кадастровая стоимость.
1I л рясчета оценочной продуктивности и других показателей исполь-Щмняисредняя фактическая урожайность основных сельскохозяйствен ■Й я|М! ь»v р (групп культур) и сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 гг.
Ммиипиии продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий опреде-ЩЩ ни яяждому субъекту РФ в стоимостном выражении в средних ценах РНим •имни 1999 г., сложившихся в соответствующем природно-экономи* feftHM рмМонс, путем взвешивания оценочной продуктивности 1 га паш-Щ\
нмтмнюи, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных уго-MtH »у о ней I л РФ. В расчетах использована структура посевных площадей И^мчч |им РФ, сложившаяся в среднем за последние три года; продукция М1рмииых культур оценивалась по цене 1 ц кормовых единиц фураж* ■И •ирнм, жени которого была принята на уровне 75% реализационной НиНЯ mi-miо объема товарного зерна по России.
Пниммин.м'затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ йъин определены взвешиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сеноко-*»* »»л* мини ни их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъек-Щ ИМ» 11ри ном оценочные затраты на I га пастбищ условно принима-ЙИИ* ритмами20% оценочных затрат сенокосов. В расчетах испольэова-1*1i Няннме О ежегодных фактических затратах за 1992-1998 гг., индексы ;ИнФнмим цен на материально-технические ресурсы в 1999 г., структура *ч!11 н площадей, сложившаяся в среднем за последние три года.
Мим upon IподеIна пилоном продукции с 1 га сельскохозяйственных yi'o-
ЙМЙ Й^Пммггм РФ устанавливается путем добавления к оценочным затри»
8
11миннммимпло дохода, необходимого для обеспечения ссльскохо* |Ц1 Ининм ninn upon цинична,КОТОрЫЙ составляет 7% оценочнычзаipa i
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий онр»'а*
ляется путем суммирования дифференциального и абсолютного ретнМЙг доходов.
Дифференциальный рентный доход образуется на землях с более ВМйМ ким плодородием и лучшим местоположением. Дифференциальный реи» ный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ рассчи i ыай» ется путем вычитания из оценочной продуктивности цены произволе! we валовой продукции.
Абсолютный рентный доход — это минимальный доход, устанавлИМйВ* мый независимо от плодородия и местоположения земельных учвсмнни Абсолютный рентный доход един для всех субъектов РФ и составляет Я стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий и ирей-нем по России, т.е. 12 руб. с 1 га.
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий В среДМйЦ по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного ДОВОДИ на срок капитализации, равный 33 годам. На сельскохозяйственных В»м лях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадастровая» мМИ мость устанавливается на основе только абсолютного рентного ДОХОДЯ * размере 400 руб. за 1 га (Мурманская и Магаданская области, НснгЦЯНМ Коми-Пермяцкий, Ханты-Мансийский и некоторые другие автономии! округа).
Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий aiiyf* ри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые общи печивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ,
При наличии природно-экономической зональности территория субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельевф хозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные I среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки» дифф> р«ЧИ цируются по земельно-оценочным районам. Исходной информацией л ** проведения работ являются данные почвенных обследований, ма н-рнийН) IV тура земельно-оценочных работ и внутрихозяйственной оценки
всммйь Каждый административный район в процессе IV тура земелыннонгжнч ных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были «фнр* мированы по признакам однородности видов почв, технологий an н|#им вания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровни и*и номического развития территории.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предпола пнч pact чет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе pausei имя рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий]
Интегральным показателем плодородия почв является он а а Ооюмне (совокупный почвенный балл), который используется для расчетй ммш
ВОЙ ПРОДУКЦИИ И Затрат Объекта оценки
I «^апологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов ИМИ!* и рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменис-|мнН1|'И0Итурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физи-ЙИФМО Лшчения технологических свойств для конкретного объекта оцен-IP Ие| вводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На ос-Имве Hi к ал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от ИМЯ ни pa I вычисляется обобщенный показатель — индекс технологичс-I И| I ВОЙСтв объектов оценки.
IMeci омоложение объекта оценки характеризуется показателем экви-|йаеи I ной» расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов ЙМйН 1ЙЦИИ сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материал ь-|М ЮЯМИческими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий скла-(ИйВйН! и ИЗ Двух частей — дифференциального и абсолютного рентного |йИЛна, Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, It teiMoiioi
ические свойства и местоположение объекта оценки. В слу-|йе» eiaiii
данный доход имеет отрицательное значение, он принимается Паяным нуню Величина абсолютного рентного дохода была установлена на риом межрегиональном этапе.
Иила» I роная стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту |НеИаи Внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного ронт-йн» и колода на срок его капитализации, составляющий 33 года.
Йаляетроная оценка земель лесного фонда проводится для обоснова-Мни ннй t ы за землю.
I М1м» i кйдвстровой оценки — лесные земли, находящиеся в промыт РНННЙ ВКенлуитации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе NlHi а и « леса ограниченного режима пользования, расположенные в |йиИй1 е высокой плотностью населения и развитой сетью транспорт-Цм МУ1еи I ретью группу составляют леса, расположенные в многолес* ||1 риИоийч, предназначенные для постоянного использования.
И♦* •и iроняя оценка проводится по оценочным зонам, которые иыдс-РИй1 ИВ Основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Йннмы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или адми* ИраИИ1ПЫНрайонов, входящих в него.
щ качество ооновных показателей при кадастровой оценке лесных эе* II i • имюиаены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оцени и BBtpa rait оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учи» |ЙМ1Й§ дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, •
РИМ II ИДИ, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хо-
C
iita а таиви м
I мОиним базовой продуктивности типов леса (в нвтурвльном выра-
■РИМ) В МОТОМ ОТруХТурЫ дреиоетои, 11родуктииность леса харакiеризу ется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки (м3/гя). Я под структурой древостоя понимают показатели долей древесных пород в общем запасе древостоя.
Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении nip ределяется как произведение базовой продуктивности в натуральном ИМ* ражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ста ми у платы за древесину.
Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель ОПреде* ляется путем умножения показателя оценочных затрат на норматив реН* табельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются И| затрат на посадку, выращивание и охрану леса.
Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.
Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определило *
как разность между показателем базовой продуктивности древесины ofl пускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Годовой днф ференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифферсн циального рентного дохода на среднее количество лет оборота руПиИ I учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки пониманий} период времени между двумя рубками главного пользования.
Абсолютный рентный доходв расчете на один год установлен I ЮМ 1ЙЙ размере, что и для сельскохозяйственных земель.
Кадастров» стоимость 1 га лесных земель определяется путем делении показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализмПНИ| установленный в размере 0,02 (2%).
1. Приведите развернутое определение земельного участка.
2. В чем заключаются особенности земли как объекта СТ0ИМРЙ
оценки?
3. Для каких целей необходима оценка земли в Российской Фед#р|
ции?
4. Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных учи» *
ков в Российской Федерации?
5. Из каких категорий земли состоит земельный фонд Российской ЩЧ
дерации?
6. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной * ниш»»» ти земельного участка?
7. В чем заключается экономическое содержание доходного под*идя я оценке стоимости земельного участка?
■'и Каких принципах оценки базируется доходный подход? » Какие основные этапы включает метод капитализации дохода при fHHHMt земельного участка?
И). Какие методы используются для расчета ставки капитализации при •••••• " чей ни стоимости земли?
' 11 ДЛЯ оценки каких земельных участков может быть использована |МИИМ Остатка дохода, приходящегося на земельный участок?
II
Чем состоит экономическое содержание сравнительного подхода I ИНЯНКе рыночной стоимости земельного участка?
''Какие основные этапы включает метод сравнения продаж при оцеп N N мяльных участков?
mi
Что такое сегментирование земельного рынка? | Какие элементы сравнения используются при оценке земельных |1йЙҐ1*ои?
|ft
II
чем состоят преимущества и недостатки способов сравнения про* |Н4 НИ 1Лементам и единицам сравнения?
Н чем заключается экономическое содержание метода переноса (со-
ННнеиния)?
I". РйОКроЙте экономическое содержание затратного метода оценки |М» шин участков и сферу его применения.
И Па каких принципах оценки базируется затратный подход к он ре =
и иню рыночной стоимости земли?
'I
* KiKHX основных этапов состоит метод изъятия? 11 И чем заключается экономическое содержание метода определения 1Яч н На ооюсние?
I Какие этапы расчета рыночной стоимости земли включает метод |М№ММ1еНИЯ затрат на освоение?
(I М чем Яаключаются различия между кадастровой и единичной оцен-|ЙМН Земельных участков?
М Ними- работы проводятся оценщиком при определении кадастро» ий моим ом и земель поселений?
I Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой мнении городских земель?
|й Н кикой последовательности проводится кадастровая оценка семь «нь|и» иных угодий в Российской Федерации? t л КИЙ базовые показатели кадастровой оценки сельскохозяйствен" ИМ и илнн рассчитываются на первом межрегиональном этапе?
Pi Какие показатели учитываются при расчете кадастровой ото и мое ИМНИНшномйственных угодий на втором этапе внутри субъекта Рос-hi Федерации? ■iКяиис показатели учитываются при определении кадастровой сто--Hiземель лесного фонда?
Г Л ЛИЛ
11
Оценка инвестиционной ■ привлекательности объекта недвижимости
W^ort окупаемости» Чистая текущая стоимость. Ставка доходности
Е
й напитанногокапитала. Внутренняя ставка доходности, Модыфы-&*иннаяставка доходности. Ставка доходности финансового иснта
Нминкиинвестиционной привлекательности объекта недвижимости 1§1ниимл, если инвестиционный проект является либо самостоятель-ГОМ оценки, либо одним из элементов собственности, выделяе-I Я киршном подходе наряду с машинами и оборудованием, интел-
t
НпШИОЙ собственностью и т.д. анНЯНЦИЯЛЬНОму собственнику необходимо:
1$Иредслить срок, требуемый для возврата первоначально инвестиро-
ИмНсуммы;
1рЯ0ОЧИТЯТЬ реальный прирост активов от приобретения собственно-
I вменить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока,
В
оруемого конкретным объектом собственности, мморм, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательно-• Принт» Привлекательность инвестиционного проекта может быть оце-1>Мн мн множеству факторов: ИМУлиии на рынке инвестиций; Ши-ионии' финансового рынка; Нрифе» i ионяльные интересы и навыки инвестора; фи и и неона и состоятельность проекта; ♦ИИИИ1Иi ичсский фактор и т.д.
Нй нрикТИМ существуют универсальные методы оценки инвестицион-1йИ нрннмгмпельности проектов, которые дают формальный ответ на
k^fl uiimi
ли вкладывать деньги в данный проект? Мнюш проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов? ПроПлема оценки инвестиционной привлекательности состоит в ана-Й#Н|Н*ДНОЛИ1 немых вложений в проект и потока ДОХОДОВ ОТ его исполь-
jhnHHHM Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результа-|р юни'пио! требованиям инвестора по уровню доходности и сроку оку-
Для принятия инвестиционного решения необходимо располагая формацией о характере полного возмещения затрат, а также о C00TL ствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска нсон|ц деленности достижения конечного результата.
Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, нованные на теории временной стоимости денег. Простые методы ра
1. Коэффициент общей экономической эффективности капитален
вложений (Э)
э«Д
к'
где П — годовая прибыль;
К — капитальные вложения.
2. Срок окупаемости (Т)
■альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлс-ЦйМюсти с учетом временного фактора основана на использовании КУЮЩИХ показателей: I)
срок (период) окупаемости; I) ЧИСТая текущая стоимость доходов; I) С1ЯВКВдоходности проекта; щ)
внутренняя ставка доходности проекта; * I модифицированная ставка доходности; й)
(тлВКВ доходности финансового менеджмента. ОИОНКВ инвестиционной привлекательности проекта предполагает (ИЛЬВОВание, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, Км • «ому методу присущи некоторые недостатки, которые устраня-1В ИрИ расчете другого показателя. Экономическое содержание каждо-НИИВЗВТСЛЯ неодинаково. Аналитик получает информацию о различ-9ВТНрОНВХ инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов по-'ни ПРИНЯТЬ правильное решение.
продолжение
--PAGE_BREAK--
К П
Т =
3. I Указатель сравнительной экономической эффективности (Э ), «ИИ нованный на минимизации приведенных затрат,
ПЛ.
Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
Э = С + Е • К,
с н '
где К С
капитальные вложения по каждому варианту; текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту; Ен — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений
Основным недостатком данных показателей является игнорирований
различной стоимости денег во времени.
Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитмия III
9изменение стоимости денег во времени;
* инфляционные процессы;
9возможность альтернативного инвестирования;
9необходимость обслуживания капитала, привлекаемого дли фниам сирования.
Техника усложненных методов базируется на выводе о том, ЧТО ноto ки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плене, н«и и поставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать Mi рм i
м ИИ проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости ИЯ момент осуществления затрат, иоходя из уровня риока по оцениваемому ирое* и т.е. доходы должны быть продисконтированы.
Покаимели инвестиционной Привлекательности,'Инвестиционная они»
кя недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении i* нру
274 щ | щ |______________________________________ Mmнй1 1____________________________________________________________________ I'
Л
Период окупаемости — это число лет, необходимых для полного воз*
ШИВ вложений в недвижимость за счет приносимого дохода, раем и расчета срока окупаемости:
11 определить дисконтированный денежный поток доходов в соотвот» ИИ С Периодом возникновения;
НС ДЦП
И рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как еПраинескую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ве-■I цп иериой положительной величины; I) определить срок окупаемости (Т ) по формуле
ток-т1 +
» ЧИшю лет, предшествующих году окупаемости; ||| н
I 11 • г щи
минированный денежный ПОТОК В ГОД окупаемости.
Пример, Объект недвижимости «Восток» требует вложений в размере Iдоводы составят апервый год — 450, во второй " 500, в третий -а мчиaepiми 800, в пятый 900 (табл. 11.1) Станка дисконтирова» Ив vvi,
279
Таблица 11 I
Период, год
1
2
3
4
Денежный поток
(2000)
450
500
600
800
Диско нтиро ванн ы й
денежный поток
(2000)
429
454
518
658
Накопленный дисконти-
рованный денежный
поток
-2000
-1561
-1117
-599
+59
Раелет срока окупаемости
599
Т0к = 3 +— = 3,9 года.
ок 658
* *емя расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)
» * Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов ис-
* и» ставки дисконтирования периода возникновения доходов.
* Суммировать текущую стоимость будущих доходов. \
рамнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат ПО
ЧТСД = ПД-ПЗ,
суммарные приведенные доходы; При поденные затраты по проекту.
И | I ,
Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного ПроИИ та начнет поступать только по истечении периода окупаемости/ При «о боре вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.
• Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитыааТЬ 1Щ пьй объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаем* сти должен быть меньше периода пользования заемными срЯДСТвяМ
устанавливаемого кредитором.
Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно максимально короткий срок возвратить вложенные средства» НЯП1 при вложении временно свободных денежных средств.
Недостатки показатели:
1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлй! ИйМЈ
го срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтсрНй i Hi
ных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограИИЧИИйНИ
ся применением только данного показателя.
2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного, и ••••
феля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости hi
вести ций по портфелю в целом не может быть определен как прости и * г
н я я величина.
□
11
.2. Чистая текущая стоимость доходов
Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет клй)Иф№ цировать варианты и принимать решения на основе сравнения йИ*,*н*Н1>
ЦИОННЫХ затрат с доходами ОТ недвижимости, Приведенными к, гну| СТОИМОСТИ»
ч
.СД — отрицательная величина, то инвестор отклоняет про-Прм
рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается 11v е максимальной величиной данного показателя. «РИМИр. Рассчитаем показатель ЧТСД по анализируемому объекту *Н*ИМ0СТИ «Восток» (табл. 11.2). Ставка дисконтирования — 5%.
Таблица 11.2
Расчет чистой текущей стоимости
|*М|нл. nwj_
1
2
3
4
5
Rn^eiMM и поток
(1200)
450
500
600
800
900
И#ин i нровянный денежный поток
(200)
429
454
518
658
705
^ЯМярнЯЯ Текущая стоимость
НЈИНня доходоя
429+454+518+658+705
=2764
| I 1
2764-2000=764
ПНЛУЖИТельная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет сто-|МнН1* йЯТИйои инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наи-
'* ннМ1 Величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД ти*и им и н категории абсолютных, что позволяет суммировать реэуль-|я*м ни и»oiIрапным вариантам для определения ЧТСД по инвестицион-■tjf нори|м
ню
в целом.
м. инки
показателя:
t ji А Пиши>I мое значение ЧТСД при сравнительном анализе иивесги-н и» ом ом • мое п. не учитывает объем вложений по каждому варианту.
и mi *м 111 а ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределе-I юниям доходов во времени. На результаты существенное влияние м тая» I иримоняемия аналитиками ставка дисконтирования, а оценка Ммйнй риикв проводится достаточно субъективно.
|%и мо|рмм влияние ставки диркоитироваиия на доходность объекта Цмнн ••- ни iи «Восток» (табл. 1
Таблица 11.4
■ИМгельнмй анализ инвестиционной привлекательности двух объектов
Таблица
Влияние ставки дисконтирования на ЧТСД
Ставка дисконтирования, %
5
10
15 |
Чистая текущая стоимость доходов
+764
+378
+69
Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального и рм роста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных услоинЩй оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и |Ц
прибыльного может превратиться в убыточный.
Объект Б
Объект А
1055 900 + 155
482 325 + 157
Показатели ММЯрнмй приведенный доход Ьнии»ы ПО проекту
М Ном случае невозможно выбрать проект по методу чистой текущей ИИ МИСТИ и следует использовать показатель СДП.
I
□
11.3. Ставка доходности проекта
Данный показатель отражает эффективность сравниваемых и и жми ционных проектов, которые различаются величиной затрат и ПОТОКВМИ доходов.
Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение
ЧТСД по проекту к величине инвестиций:
сдп, чтсд. ом,
пз ifJL
1
Возможен и другой вариант расчета этого показателя как о i шине* ние суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей СТОИМ**
сти расходов:
СДП = —. (|1
ПЗ
Ставка доходности объекта «Восток» составляет:
(764: 2000) • 100% = 38,2%, или 2764: 2000 = 1,38.
По экономическому содержанию ставка доходности проекта ПОКВ и* вает величину прироста активов на единицу инвестиций. Еслй'ипдем бОМИ ше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное нычмийО чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максима анжЙ ставкой доходности инвестированного капитала.
При принятии инвестиционных решений аналитики отдают нрмнммщ тение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД a ряиниН риваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСДЯвлмси « аИ солютным, возможна Ситуация, когда объекты недвижимости будут имен равную чистую текущую стоимость доходов.
Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечении мм ток доходов в сумме 300,400,600. Объект Б стоит 325, а предпоатяемвН)
ПОТОК ДОХОДОВ составит 100, 200, 300 (табл. I I 4). СТВВКВ аиекон трмМ
ния, используемая при принятии решения, 10%.
Объект А
155:900- 100= 17,2%.
Объект Б
СДП = 157: 325 • 100 = 43,3%.
1»В Инвестора выгоднее объект Б, так как ставка доходности у него в I ри hi Полый- чем у объекта А. Преимущества показателя заключаются в том, что он является отно-INfcHMM и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, |ЙИВИНХ ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформи-рц I м наиболее эффективный инвестиционный портфель. I Н'ИМВИЫМ недостатком является зависимость результатов расчета от
fl вен диеконта.
I □
11
.4. Внутренним ставка ^
Ј
доходности проекта ^4fTSi
Ми I* |ич1иии ставка доходности проекта (ВСДП) — это ставка дисконт -■
ЦНИИ* приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к нИИНе Инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение
кИИ If Кушей отоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в (ИМИМиеть основан на определении максимальной величины ставки
ИНННромаппи. при КОТОрОЙ проекты останутся безубыточными.
уЙеюанка расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно . •н=ав ее ооновс лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется Бракованием таблиц дисконтирования следующим образом. Ill рмбнраем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе
н'мнывнйм суммарную текущую стоимость доходов по проекту. I ийИОТВВЛясм затраты по проекту с полученной суммой текущей
- »м«ш доходоя,
! 11 «ипервоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает
- —и ни1«н1 текущей стоимооти доходов, то выбираем вторую ставку
,^нн! р^ийипаПО следующему прапилу: --mi—
ч i * VI о, то новая ставка дисконтирования должна быть боль-ир нор
весли ЧТСД
4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока НЯ и лучим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большой, Г| и меньшей величины затрат по проекту1 .
5. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом пни поляции:
Ставка дисконтирована
ДЛЯПДтах
(СдйЗ
а) обозначим интервал
Сд,+*
Максимальные суммарные приведенные доходы (ПДтах)
Ставка дискомтироввнИи
ДЛяЦДгаШ (С.Д|И
Затраты по проекту (ЗП)
Минимальные суммарные приведенные доходы
б) составим пропорцию и решим уравнение
ПДтах „ЗП _С.Д1-(С.Д1+Л. |
■ ПДтах — ПДтю С.Щ -С.Д2 '
в) определим ВСДП
всдп = с.д, + х. ****
v
*Я
Пример.
Рассчитаем внутреннюю ставку доходности вложений в объект цщ жимости «Восток».
Затраты — 2000, поток доходов — 450, 500, 600, 800, 900.
1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, со» raattf
^ s.409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2378. jf
2. Определим ЧТСД
2378 — 2000 = 378, т.е. ЧТСД > 0.
3. Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть ПоЩ!
10%, так как ЧТСД > 0.
4. Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных ПОш
ке 20%,
375 + 347 + 348 + 385 + 362 ■1817.
Рекомендации: поскольку близость произвольно выбираемых сiимня аминии рования к иекомой ВСДП не оказывает существенного влияния на точнеотк |№ч? н при подборе ставок дисконтирования целесообразно увеличить иняярвял. Мяирмм! если периая станка диоконтиромнния «• б%, то вторая может составлять I н“ н или
Ь Определим ЧТСД
1817 — 2000 = -183, т.е. ЧТСД
2378 2000 1817
«• Рассчитаем ВСДП: и I обозначим интервал
10%
10% + х
20%;
продолжение
--PAGE_BREAK--
(S)
составим пропорцию и решим уравнение
!
Щ 2378-2000
10
-(10+X)
%
\1
^>4K|*JH
I «Х- 2378-1817 " 10-20 ' •"'"-T^'S
(.
Jf-6,73; • я-… >:^Г$Ш>
) определим ВСДП
*
ф' всдп = 10 + 6,7= 16,7%. ..
Предпочтение отдается варианту, ори котором данный показатель имеет ниибольшее значение.
Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных про-1мн нома но на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка м • и индивидуальным показателем конкретного проекта, представлен* I ж* ТОЛЬКО данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивиду (•нам как по величине каждого слагаемого потока, так и по времени
■минования.
|
•
•.
мм I рим влияние распределения доходов во времени на показатель HII
uH
.iL 11.5).
Таблица 11.5
Проект X
Проект У
Проект Z
I hnurtiiгели
МН О •
|И4М ПО ГОДИМ!
lit in
(1200)
500 500 500 12
(1200)
900 400 200 16
(1200)
400 200 900 10
Сравнительный анализ проектов
II» и I ри Проекта требуют одинаковых затрат, совпадает и сумма дохо» и» я him
виде, в каком они будут представлены в финансовых отчетах IflNHt скующих лет. Однако различия в распределении потока доходов I §р*мннн оказывают существенное влияние на показатель ВСДП. Внут-Йижяя (йммим доходности проекта У почти в 1,6 раза больше, чем по
1(1
2ё1
ВСДП можно интерпретировать как некий «запас прочности» нровв* та, отражающий его устойчивость в условиях возможного новыми мм* риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику и ив лом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня отнниМ дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более при влекательны, так как потенциально способны выдерживать большие ия-грузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повынннЩВ ем его стоимости.
Возможен другой подход к интерпретации ВСДП, которая в ЭТОМ ему чае рассматривается как единая депозитная ставка, обеспечивающий pit* ную инвестиционную привлекательность для двух вариантов вложониЙ В первом случае депозит открывается в год осуществления проекта на иуИИ му, равную его стоимости. Во втором случае на пополняемый дню ни ный счет помещаются средства, совпадающие по сумме и периоду воином новения с потоком доходов по анализируемому проекту. Величина аиии зитной ставки должна обеспечить совпадение накопленной суммы Я KOHIIf жизненного цикла проекта.
Расчет показателей ВСДП в мировой практике проектного фпнянмИ вого анализа является важным этапом. Сравнение расчетной волИЧИМ ВСДП с требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной н|яи ре позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проем и
I Недостатки показателя.
1. ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного ПОрм|м»#| в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не сумма руется и характеризует только конкретный проект.
2. ВСДП требует особого применения при анализе и шил пиши, мре дусматривающих несколько крупных отрицательных денежных ПОТОМ в течение экономической жизни проекта, например приобретение нсдвМ жимости в рассрочку.
Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая CT0HMo^f| доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. СледоввшамН! ВСДП будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется иснолЫ ювать минимальное значение внутренней ставки доходности проема
3.Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, ЧТО ПИИ
рируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят до мод ■
ставке, равной ВСДП. На практике такое совпадение маловероятноХЯ}
довательно, ВСДП является достаточно абстрактным показателем! опия
ко его использование при отборе проектов дает хорошие ре\уаьi Я1 ы
Проблема ранжирования инвестиционных вложений в недвижимой!
ПО СОВОКУПНОСТИ показателей
ВСДП
И
ЧТСД
может ПРОЯВЛЯТЬСЯ Я аиН
основных
ситуациях.
Во-лервых, при выборе из двух альтернативных проектов один ив МИ| может иметь луишив показатели как по ЧТСД, так и по ВСДП (рис(II
11U,
И амином случае объект Б имеет большую величину ЧТСД и ВСДП, ■И леаасг его, безусловно, более привлекательным.
ЧТСД А
Б
Мо мюрых, при выборе из двух альтернативных проектов один может ■К Ь большую величину ЧТСД, другой — большее значение ВСДП. Графически но представлено на рис. 11.2.
Рис. 11.2. Взаимосвязи ЧТСД и ВСДП
IN * * • к |
Д имеет лучшее значение ЧТСД, объект Б обеспечивает 66 а и ♦иУК* величину ВСДП. Существует некая ставка дисконтирования — Л, •••мирим
уравнивает значение ЧТСД по объектам А и Б.
|,(
* мамка Дисконтирования является критической ТОЧКОЙ, меняющей
Ррнвйеаапльнооть оцениваемых проектов:
ЙН1Н мамка
ДИСКОНТИрОВаНИЯ,
применяемая а па а и
i
и ком, мешано
ЭТОГО
§pHfMtytONOt*0 значения, то более привлекательным является объект А;
'ант ставка дисконтирования, оценивающая риск вложений в дам
C06ct
ИеННОСТИ,
бОЛЬШе КрИТИЧеСКОЙ ВСЛИЧИНЬ^ ТО
ипнес
I
ими
Мая привлекательность объектов меняется и более выгодным становит-■ийьер! I*
2НЗ
□
11.5. Модифицированная ставка
доходности , Чл
Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного I екта позволяет устранить существенный недостаток внутренней 0Тй1| доходности проекта, который возникает в случае неоднократного 01 ш|| денежных средств.
Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескоЛИИ! лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложШЬ в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проек | Щ* зательное требование к таким временным инвестициям заключается и п»м? что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как ВЛОЖИМ ный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графики затрат по основному инвестиционному проекту.
Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе aim лиза финансового рынка. В странах со стабильной рыночной ЭКОНОММ* кой — это обычно уровень дохода по облигациям государственного чиимя с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом KoHll ретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной 14 ЯМ ки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно НОИМСОг
Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке по ннпщщ рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине К0Ю|1м| можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционно) • проекта.
Схема расчета модифицированной ставки доходности.
1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходном и
2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирован и и, айн
кон тируются по безопасной ликвидной ставке.
3. Составляется модифицированный денежный поток.
4. Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней СТВВн» >щ
ходности, но на основе модифицированного денежного потока.
Пример расчета МСД для проекта «Венера».
Затраты — 800, 800; поток доходов — 500, 600, 700, 800.
Средства, предназначенные для вложения в проект во втором 1Mrt|fj могут быть помещены на один год в безопасный проект, например к I ня дарственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6% ГОДОЯМУ то инвестор в первый год должен вложить:
во-первых, 800 — в основной проект;
во-вторых, 800 [PV]| s 800 • 0,9434 = 755 — в государственные иннны!
бумаги.
Таким образом, суммарные инвестиции составят 1555. Графически это предстяялено на рис. 11 i
W777A
ш
755 6%
Рис. 11.3. Модификация денежного потока
Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки до-НоОТИ проекта, т.е. методом интерполяции. Однако денежный поток в [рфицированном виде будет выглядеть следующим образом (табл. 11
.6).
Таблица 11.6
1
Расчет модифицированной ставки доходности
(800) 0
(500) 500
(800) (1555)
(600) 600
(700) 700
(800) 800
мнил, год
lit
и»
фнЫЙ
ПОТОК
22,15
Модифицированный денеж-ИМН ни I mi
Ml % %
J_________________
I i □
11
.6. Ставка доходности финансового
\
Ј
*> менеджмента г
( онтршепс 1 'вование методов оценки инвестиционной привлекательно-|й Проектов требует объективного анализа эффективности использование ЙНКидии, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства Щк\ минем кронапы в различные новые проекты исходя из финансовых рМИЩИОСТОЙ и политики инвестора. Допустимый уровень риска ПО та-HlM проектом может быть выше, чем при вложении временно свободных и in нрвднаэначснных для основного проекта; кроме того, возможна МРрвМфнкеция инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий
(ишаж нау? о ПОЛИТИКУ на стадии получения ДОХОДОВ от ОСНОВНОГО проек
I Рйн чнI ымас1среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих рММНМинни
•*ямй расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ)
I 1М11И а. щи ки безрисковая ликвидная ставка ДОХОДНОСТИ, ii
Ими чн I |.мн1С1ся Сумма Затрат ПО ИНВеСТИЦИОННОМу проекту, продйО"
РНИйноаииых по безопасной ликвидной ставке. ' Определяется круговая ставка доходности. I Им! I чнианаегея
суммарная будущая стоимость доходов от аналиэи-RHl и ни мае Ihi шоп ного проекта, накопленных по круговой ста икс до-* а и 11 (и I и
J Период, год
1
2
3
4
Денежный поток
(800)
(800)
500
600
700
Модифицированный денежный
поток
1553
СДФМ, %
Расчет ставки доходности финансового менеджмента
5. Составляется модифицированный денежный поток.
6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмент!
схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного ПОТ|
(п. 5).
Пример. Рассчитаем СДФМ для проекта «Венера».
Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1471 (см. пар, И Определим будущую стоимость доходов от проекта «Венера», сел Ир говая ставка доходности равна 10%.
500[FV^0%= 500-1,331 = 665,5.
600[FV]^0%=600-1,21 = 726. il0%
700[FV]r=700-l,l'=:770.
eOOtFV]^070= 800-1,0 = 800. 665,5 + 726 + 770+800 = 2961,5.
Результаты расчета приведены в табл. 11.7. Графически это представлено на рис. 11.4.
755 6%
Рис. 11.4. Модифицированный денежный поток по проекту «Веиврй*
-4J
ИОН
Та б л ИЦ§1
Рисчет внутренней ставки доходности проекта будет осуществляться нИ1 денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидной ft
и и и- (применяемой к затратам) и по круговой ставке доходности (при-[ Ниивмой к потоку доходов).
I и к им образом, оценка инвестиционной привлекательности проектов Й|*М1110Лагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различии!!! (t он мости денег во времени.
I л in к а дисконтирования, применяемая для расчета стоимости дохо-|И*И| миисит от степени риска оцениваемого проекта.
t hn шпик может использовать шесть показателей, отражающих раз-Щиныо стороны экономической эффективности проекта.
L|i Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном пе-рмн! И\ необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитыва-Р динамику доходов в последующий период.
Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост ак-f Мйммот реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существа i-■миннн от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает за г-
С
Ш
НО проекту.
ь#> Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отража-
. и*'… пну чистого приведенного дохода, получаемого на единицу зат-
Ш Но проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтиро-рМ! ми I , с in
пытывает субъективное влияние.
4 И и утренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочное-Р*
ирогм
а, так как по экономическому содержанию — это ставка дискон-■рниании, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. НММИВ1 КОМ метода является гипотетическое предположение о реинвести-IMhhmii
по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Миме 101*0, если в течение анализируемого периода достаточно крупные Ирин,!
им
in
икаю г несколько раз, то показатель имеет множество решений. I Модифицированная ставка доходности рассчитывается по и роек I предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свобод-•
Iй 'UMMn. предназначенные для вложения в основной проект, в после Ihhhm
1
периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отве-мннни условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные ремы обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в' JIMMimI
!
период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвиден »».и».и дисконтирования, й доходности финансового менеджмента предполагает, что и* нинучигмыс от проекта, могут быть инвестированы в несколько iliiBi Имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет
|ЦНК1И1| пни Круговую, ставку ДОХОДНОСТИ И на ееоснове рассчитывает
продолжение
--PAGE_BREAK--
МИмщ МйКОПЛений'
К
МОМенту
ВОЭНИКНонсНИЯ
Последней
суммы
дох о
1
"| корректировки потока затрат и потока доходов используютов рИЧНЫС етввки, максимально приближенные к действительности!
ГЛАВА
12
Особенности оценки ■ рыночной стоимости ■"••^ объектов недвижимости, не завершенных строительством ^
Классификация объектов недвижимости. Основные этапы опред
$*МФ1Ш$
рыночной стоимости объектов. Идентификация объектов,
Ко)фФ*№
ент готовности. Коэффициент износа
Методические подходы, используемые при оценке рыночной еимШЩ сти не завершенных строительством объектов, соответствуют СЛОЖИ шнИЩ ся и изложенным в Международных стандартах оценки подходам, 1фНМЦ няемым к оценке объектов, полностью законченных строительством!
п
12.L
Классификация объектов ] недвижимости
Й» «ИС1 во зданий и сооружений общественного назначения, а так-
!
фмммо здания могут быть использованы в качестве объектов коммерции Недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как p|#itMi вПОСобные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости и* и Оы и. оценены с использованием затратного и доходного подходов. 1 1ЙМИ1 И сооружения производственного назначения можно разделить
Щ
Hf* ^,',,'п,|, с ФУппы.
Й Н#|1В0Й группе относятся здания и сооружения специализированного |#Нй*ММ1Ий, у которых возможности изменения функционального наша |}Н* мрйКТИЧбСКИ отсутствуют из-за особенностей конструктивных pf* п|Н К Таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, ШИН* И сооружения добывающих отраслей промышленности.
Mi •Нфую группу входят объекты, которые могут быть использованы |§ И 1МВЩВНИЯ в них различных типов производств, а следовательно, JNMwtni более универсальными объемно-планировочными и конструкциями решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий от-|МйН машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности
♦'* tMHibчуемые при оценке объектов недвижимости, не завершенных 1ймИФ
не завершенных строительством
Объекты
Подходы
щцЩИН Специализированные здания и сооружения
01Ш Здания С универсальными объемно-цнмнммнчными и конструктивными решениями
Затратный подход
Затратный и доходный подходы
Таблица 12.1
Цнии». кипите возможных подходов оценки объектов недвижимое! и.
Определение рыночной стоимости не завершенных строители! объектов основывается на принципах спроса и предложения, ОЖИЛйМЯ замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффеКТИШНЧ использования. В качестве не завершенных строительством обМК'ММ I гут выступать здания и сооружения. Здание представляет собой строи • W ную систему, состоящую из несущих и ограждающих или сонмами НИМ конструкций, образующих наземный замкнутый объем, преднажйЧеННМ в зависимости от функционального назначения для проживания ИЛИ МИ бывания людей, или для выполнения различных производственный НИ цессов. Сооружение — это объемная, плоскостная или назсмпим, миНЯ ная или подземная строительная система, состоящая из иссуши ч, N И ( дельных случаях и ограждающих конструкций и предназначений* Щ выполнения производственных процессов различного вида,
xpBHf
НИН териалов, изделий, оборудования, для временного пребываний чийЦ перемещения людей и грузов.
При оценке рыночной стоимости не завершенных строи i chm-i
М объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей
йймййЦ классификация их с точки зрения возможностей выступить в мчйий! объектов доходной недвижимости. Действующие нормы нроектир^ййКИ предусматривают наличие зданий и сооружений производственном*
Щ
значения, общественных зданий и сооружении, а также жилых вдвиии|
ЛИИ (IUIHkcрыночной стоимости не завершенных строительством ;tи»пносящихся к первой группе, возможно использование в ос ?»11!
|Hi
I кого подхода. Рыночная стоимость таких объектов, 0ТИ0 ии*им второй группе, может быть определена с применением как за г inий- и доходного подхода.
□
1
2.2. Основные этапы оценки стоимости *
||i , ни «и it*■11 i 111111.111 на сравнительном анализе продаж при оценке не
и
«,
шп.и
строительством объектов, имеет крайне ограниченное при*
Емннмр и•
,:t
влоисноотей раочета поправочных козффицивитов.
1Ш
Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сопру* ний, не завершенных строительством:
·ознакомление с объектом оценки и его идентификация;
·осмотр и описание объекта;
·сбор и обобщение информации, необходимой для проведения онинмн
·расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренный С1 tHp дартами подходов.
Рассмотрим основные этапы более подробно.
Идентификация объектов. К особенностям не завершенных с i рнм и• .»♦ ством объектов, требующим идентификации, относятся:
·определение отраслевой принадлежности объекта;
·классификация его сточки зрения отнесения к объектам специа/имИ рованной и доходной недвижимости;
·наличие проектной документации и дата ее утверждения;
·площадь застройки;
·дата начала строительства;
·дата фактического прекращения строительства;
·идентификация конструктивной системы здания и сооружении
·разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро% ИМИ снабжения и т.п.);
·степень завершенности строительства в целом и по отдельным НИЩ структивным элементам.
Как отмечалось выше, идентификация объекта в части отнесении BI и * специализированным и неспециализированным типам недвижимости ММ ределяет целесообразность применения того или иного мстоашич
i
• подхода к оценке.
Сбор и получение информации. Наличие проектной документации* ем правило, позволяет получить большую часть интересующих ОЦеИНЦШ сведений об объекте.
В настоящее время проектная документация разрабатывается Им
Основные объемно-планировочные и конструктивные решВНИЯ *Щ объекту содержатся в разделе «Общая пояснительная ta миска» И ном Щ разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощИиОЯ в части электро-, водо- и газоснабжения.
Необходимо также уточнить дату утверждения проектной докуме(И| цни. Следует отметить, что одним из важнейших составных елемен? исходно-разрешительной документации являются условия иишвнерн обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) НЛМ| бами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, кянянн нижи, газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и inКяк нрввн4Ј
цийинсмые для проектирования объектов технические условия по их ин-ф, м. |тому обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот пери-ВЦ аОСтавляет в среднем 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет ммновлено, что срок действия исходно-разрешительной документации ■ВМЖЧИЛСЯ или планируемое изменение функционального назначения ррм ми требует наличия дополнительной мощности в части инженерно-I мПееиечсния, то затраты, связанные с получением нового комплекта рмодно-ра^решительной документации, должны быть учтены в расчетах.
(ь 11 н ■деление площади застройки необходимо в тех случаях, когда про-р|ммн
документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не И» I I возможности определить площадь (объем) не завершенного строи-|ВМ 1
'ВОМ здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометри-ИИ* размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным га-НрН IBM1.
Информация о датах начала и приостановки строительства необходи-|Й имя определения величины физического износа объекта, а в случае от-|м Iими
проектной документации — для оценки срока действия исходно-Ш*|ммни и ш.иой документации.
I* ЮМТИфикация конструктивной системы здания (сооружения) в соот-|о • мни 0 классификацией, используемой в справочных изданиях комма |нн I ИНВЕСТ», позволяет правильно подобрать укрупненный пока-ММ| 0Т0ИМОСТИ строительства объекта, а также требуемый индекс для ИИ1» чета значения подобранного показателя в уровень текущих цен на ptV им- и ки для соответствующего региона. I И инструктивные системы зданий (сооружений) «КО-ИНВЕСТ» пред-1#В»»им• г собой классификацию типов зданий и сооружений в зависимое-щ аочИнФиаюитх конструкциях. Типы конструктивных систем приведены в :$MW 1'и
12.3.
Таблица 12.2
о Рима неруж-Ьрй* лающих ЁШнпукций рйнч
I
! I
«чин
■Ими »»« hi линч»
% г? ИИ
НВлурв перехода в расчетах от площади объекта, определенной по наружным *м
* общей (полезной, арендуемой и др.) плбщвди помещений изложеня в
ТГ
Коне I рук I ни аые системы зданий
Материал несущих
Класс (тип)
конструкций
конструктивных систем
Железобетон и сталь
КС-1
Древесина
КС-2
Железобетон в бескаркасных системах
кс-з
Железобетон в каркасных системах
КС-4
Сталь
КС-5
Сталь и железобетон
КС-6
Древесина
КС-7
mi
Материал
Класс
Материал
конструкций
системы
конструкций
гиг
10
Нерудные минералы
КС-8
Стальные трубы
и бетон
Монолитный железо-
КС-9
Древесина
бетон
Сборный железобетон
КС-10
Кабели и провода
|«
Конструкции стали
КС-11
— —J
Табл
и ми
Конструктивные системы сооружений
Сведения о разрешенной годовой потребляемой мощности и • ни^ь
ных систем объекта требуются оценщику для определения возможной HI изменения его функционального назначения. При отсутствии проешмищ документации такие данные получить невозможно, поэтому цслссоопрщ но проводить оценку, основываясь на средних показателях подо, 1н**Н ро- и газопотребления аналогичных объектов.
□
123. Расчет коэффициента готовности
Коэффициент готовности строительной продукции определяем^ МШ ношением суммы всех денежных средств, израсходованных ив спмрум} ние объекта недвижимости, включая затраты на строительство и мпнуШ ние исходно-разрешительной документации, к восстановительной
с i и объекта.
Величина израсходованных денежных средств может быть р.и» мм»»ни| с использованием метода прямого счета и метода остатка.
Метод прямого счета основан на определении величины затрат ми полнение работ по каждому конструктивному элементу здания (Ooopyfl ния) и суммировании полученного значения с затратами на полуЧРИШ исходно-разрешительной документации.
Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному *$лем#М может определяться с использованием как элементных, так и Укрупнен ных стоимостных показателей справочно-информационноН базы.
При использовании элементных сметных норм и расценок на м 11н#Ц тельные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо ним делить физический объем выполненных работ по каждому конструий| ному элементу, выраженный в принятом для данного вида pa6otИ1м» |«н теле (м\ м' и др ). Расчет физических объемов выполненных pa6ot мин быть проведен на основе проектной документации или путем обмера iff метрйчеоких размеров конструкций!
Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, ум-■
ИВЮТСЯ на соответствующие расценки с доначислением накладных рас-liHMih,
сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и не-рИйДВНДеННЫх работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими Нормативными документами.
Аналогично определяется стоимость работ при использовании укруп-Циии.1 — Показателей по видам работ. Применение укрупненных показатели I гОИМОСТИ на удельный измеритель здания (сооружения) позволяет йнм чн ш и» стоимость работ по каждому конструктивному элементу при ринмнш их полного завершения путем умножения стоимости готовой стро-р|0МйНой продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.
Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента
1
|№МИВЮТСЯ на соответствующий коэффициент готовности и затем сум-мруютсм,
11!'И использовании метода остатка в основу расчета коэффициента И и ми ни i и
положен принцип уменьшения восстановительной стоимости (•Иьимн
недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения ф||«»»н НЧ1 ы i п.1 объекта. Эта величина определяется с использованием тех Ре Ншиодов, которые применяются в методе прямого счета.
11ги оценке не завершенного строительством объекта недвижимости ёммнчмии отоимость, определяемая в рамках затратного подхода, вклю-ВТОИМОСТЬ строительства объекта, определяемую в соответствии с Мь I и \ н м 111
1 м и нормативными документами, сопутствующие затраты (оп-fhMrt vi'HVi по выдаче исходных данных и технических условий на проек-Й1|1ии*«• им, по согласованию документации на строительство, затраты на Й|ННЧИИГ| рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привле-■ММй нредишых ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом ■Мини и определяется по формуле
С = С +3 + П-И, (12.1)
поест стр сопутст ' v ' /
си him ость строительства; * Сопутствующие затраты; » предпринимательская прибыль;
продолжение
--PAGE_BREAK--
величина совокупного износа.
* гй мер еопутствующих затрат, связанных с получением и определени-ЙНИД1М' г-i ipcinи I с л ьной документации на строительство, определя-Р I М|ии |» 11
1 их от стоимости строительной продукции на основании ре* |инй fibIим органов федеральной исполнительной власти, национально-МИримсмпмхи административно-территориальных образований. Ирм определении стоимости строительной продукции целесообразно
рНммМмиш
I. меюды:
VbpvHiHiiui.ix
показа гелей стоимости на единицу измерения здания 1
Им щмменпни о расчета.
Состав затрат, необходимых для возведения здания (сооружен и и \ зависимо от метода определения стоимости строительной продукции жен определяться в соответствии с действующими нормативными^ ментами.
Метод укрупненных показателей основан на использовании УМЕ показателей стоимости строительства зданий (сооружений), например единицу измерения (м3, м2, пог. м и др.) оцениваемого объекта.
Стоимость строительной продукции определяется по формуле
^пр т
СуС * ККОр • Ис*Q * Кгот, … н *л (I
где С — стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;
С — справочный укрупненный показатель стоимости строительной нриауВ!
ус
в уровне цен, учтенных справочником; Ккор — общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры • a Hfft||
емого объекта и объекта-аналога и затраты, связанные с УСЛОВИЯМИ '"'УВН
ствления строительства в конкретном районе, по сравнению с норммцЭ
ми, предусмотренными в справочном показателе; дат — индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по
со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного i и ними Q — количество единиц измерения справочного показателя;
К — коэффициент готовности строительной продукции.
При использовании метода поэлементного расчета стоимос и. 1>нИ| тельной продукции определяется по формуле
п т
С„р = Е(Сс«Ис + l^y)ViKOpQKm,
где С. — стоимость строительства /-го конструктивного элемента;
АС.- увеличение (уменьшение) стоимости /-го конструктивного элемент
При расчете стоимости строительства применяются стоимостные ttf казатели, зафиксированные в уровне цен на определенную да i у 1 о^иа*м значений справочных показателей в текущий уровень цен oeyin- ■• iHBefg с использованием системы индексов цен.
Справочно-информационная база для определения стоимости ИМ тельства объектов недвижимости включает:
• сметно-нормативную базу системы ценообразования и > м… it ММр
мирования в строительстве;
*систему справочников оценщиков.
Сметно-нормативная база системы ценообразования и i мс ми и и мир мирования охватывает государственные, федеральные, мрп нюлмвеиИ отраслевые, территориальные и фирменные элементы и укрупненные 1м| ные нормативы, а также методические Указания по определению ♦оммИ сти строительной продукции. Система справочников, ра фаОотаиикПИ оценки и содержащих стоимостные показатели для определении иня*и(| риэационной стоимости, включает отечестввнные и заруба*ные и • ««им
ВОСга и и структура используемых в расчетах индексов изменения стонии строительной продукции должны соответствовать составу и струк-ре применяемых стоимостных показателей.
11|И|(1ыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной сто-рЙНЧ и объекта недвижимости является прибыль девелопера. Деисаопментом называют процесс развития территории и подготовки ■Mb И Объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопе-формируется за счет разницы между полученным доходом от реализа-•Н мнаимх объектов недвижимости и первоначальной стоимостью зе-ИМИМ о участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) ВМЧВЧом всех расходов, связанных с реализацией проекта. [Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:
• метода остатка;
*Метода дисконтированного денежного потока. \ Примвр. Рассмотрим последовательно возможности использования (ЮМННЫХ методических подходов к оценке не завершенного строитель-
МИМВДВИИЯ производственного предприятия пищевой промышленно-Щ 1I роитвльный объем здания составляет 2000 м3, площадь -^400 м*. |МршиТИровано одноэтажное, двухпролетное здание.
На МОМеНТ оценки полностью закончены работы по устройству фун-■NMHliB, каркаса. Частично выполнен монтаж панелей наружных СТОН •и» и и| у до ?.. ч5 м. Объект был начат строительством в 1992 г. В 1994 г. Мо1Ы были приостановлены. Оценка проводится по состоянию на •имч'Н3001 г.
Амман I исходной информации позволяет сделать следующие выводы I Оцениваемое здание относится к объектам недвижимости, функци-МмйНои назначение которых может быть изменено. Здание одноэтаж-||ВМИИВ помещений составляет около 5 м. Строительство приостановки На toll era an и, когда внутренняя планировка помещений может быть
рименм
\ Наружные и ограждающие конструкции выполнены из сборного Щ$юОеюнп, что позволяет отнести оцениваемый объект к конструктив-М им и м
• IpMoi I am и»ка строительства в 1994 г. позволяет сделать вывод о том, Врмв *•' апя исходно-разрешительной документации*закончился. При использовании метода расчета стоимости строительства по ОТ-— hi miйинструктивным элементам проводится обмер возведенных кон-i мни» и составляется сметный расчет на их строительство, что требует ■рнвнецемив и работе специалистов по составлению смет или наличия у ШМНМВО * •и»ГВвтетвующей профессиональной подготовки.
'Нкеаммии» ivt'Mwe
it расчетах показатели приняты только для целей иллюстрации ж и = ми нпаколии к оценке, В примере не рассмятришютоя процедура оценки зе-
■
•
ill НЫ И -1 -'I'll
Определение стоимости строительства методом укрупненный HoMtfll телей можно осуществить по данным справочников, содержащих инфнШ мацию об удельных стоимостных показателях.
Для целей настоящей оценки был подобран соответствующий ним и тель стоимости строительства на 1 м3 аналогичного производствен МНЯ здания по данным справочника оценщика «Промышленные здании- И* личина этого показателя с учетом корректирующих (поправочных) •••• м|| фициентов1 пересчета в уровень цен на дату оценки составила 8Ј0 I »vHf i
На следующем этапе следует рассчитать величину затрат, нсоОмчМЁ мых для получения нового комплекта исходно-разрешительной домумаИ* тации. Как правило, она может быть определена в процентном о i миМИН нии от стоимости строительства объекта. Величина затрат, симзиннМ! j получением исходно-разрешительной документации, дифференцирует по регионам, и оценщикам рекомендуется определять ее величину МАШ симости от местоположения объекта оценки. В расчете данные 'ни|нн|| принимаются в размере 0,005, или 4,45 руб./м3(890 руб./м31 0,003)1
Коэффициент строительной готовности определяется двумя спосоОйМИ
Первый способ предполагает расчет коэффициента готовности но м ♦ дому конструктивному элементу в стоимостном выражении и ОТИ0У#МЦ| полученного результата к сумме затрат на строительство объекта и ними чение исходно-разрешительной документации.
Реализация этого способа требует информации о структуре удслйНИЯ стоимостного показателя по конструктивным элементам, кото|мм
ю4( содержится в справочнике. Расчет коэффициента строительной Г0Т01НН1Ј ти межно осуществить в табличной форме (табл. 12.4).
Доля стоимости кон-
Степень
Kciм||||||1М1Н »• •
Конструктивный элемент
структивного элемента в общей величине удельного показателя
выполнения работ,
строите ммий! Ј
нипинии И
%
руб.
%
/0
Р||
Фундаменты
8,7
77,4
166
771
Каркас
17,3
154,0
100
17,3
14(1 \
Наружные стены
26
231,4 Ш
50
13,0
jljjf 1
Перегородки
1,1
9,8
—
Перекрытия
5,1
45,3
Кровля
7,3
65,0
н
Заполнение оконных
и дверных проемов
5,8
51,6
м
Полы
4,3
38,3
mm
Отделка
7,9
• 70,3
Отопление и вентиляция
5,6
49,8
Водопрннод и канализация
3,3
29,4
mm
Электроосвещение
1.9
17,0
. т
Прочие рибом.1
"Ш,
50.7
Итого
800,0
V)(0
ЯП
Расчет коэффициента строительной готовности
1Расчет лрпраючных коэффициентов приведен i гл. I 4
Таблим\ III
I н I* 11м образом, коэффициент готовности составит:
347,1: 890 + 0,005 = 0,395.
I ввотаетствии со вторым способом для определения коэффициента ЦНОСТИ необходимо установить величину затрат, требующихся для МИеМИЯ строительства объекта. Размер средств, необходимых для оконце • I роительства, можно рассчитать по данным разд. 5 справочника ИН1ИКа «Промышленные здания» или другим укрупненным показате-рв ипднм работ, если предполагается изменение функционального Им чиним объекта. В расчете затраты, необходимые для окончания строим иш,принимаются в размере 2600 руб./м2, что в пересчете на 1 м3
|
Им •осiпиит 520 руб. Щ ли коэффициент готовности составит:
(890 — 520): (890 + 4,45) = 0,413.
Отличные значения коэффициента готовности получены вследствие рйкшвания разных информационных массивов о стоимостных пока-
релмее значение коэффициента готовности. В дальнейших расчетах рМИк может использовать среднее значение коэффициента готовно-■RIHV.V
МиМИМО затрат на приобретение исходно-разрешительной докумен-рИН а соетаве сопутствующих расходов следует определить стоимость ЛИМИмиц«нмм
кредитных ресурсов для строительства.
Циримд iu першения возведения объекта с учетом времени на получе-iNHiui о комплекта исходно-разрешительной документации в соответч ШИ И МОрмпми продолжительности строительства определен 15 мес. И*й! и» 1 проводится из предположения поквартального получения lffe#tl И Процентной ставки 7,5% ( за период).
fJuHo
-111 micjn.iio следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содер-Пие •» им II.U Iпи
-дсисло пера. Для целей настоящего расчета эти затраты ни
и*.и.»и и
в размере 5%. реннчипа предпринимательской прибыли для оцениваемого типа не* Ифнми'
inпринимается 10%. Отметим, что значение данного показате-с « ИМ1Ч1ДУСК м определять для каждого региона и типа оцениваемой
иимимоош.
пМ/м втоимость объекта без учета износа составит: •
i*i
ни
мое I в строительства 890 руб./м' • 2000 • 0,395 ■730 100 руб.; I пину 111и у ми п Iк* затраты:. ннйученис исходно-разрешительной документации 41 ню. 0,003 ■3515 руб.;
НН|чи Mi| им i.iIшi.iгс привлечением кредитных ресурсов, 118 033 руб.; НШ'нлм ми маркетинг, рекламу и содержаниефирмы-денслопера ми Ню 0|05 36 505 руб.; I •• ы I pa I 1088 173 руб.
Предпринимательская прибыль 1088 173-0,1 = 108 817 руб.
Всего стоимость объекта с учетом предпринимательской Приб|| 1196 990 руб.
I i*i ми величина физического износа определяется по формуле
Ик = Т- Н -1,1,
физ аморт
Величина физического износа, %;
(12.4) продолжение
--PAGE_BREAK--
□
12.4. Растет величины физического износа f
Величину износа не завершенных строительством объектов Йр^Л! тительно определять с использованием метода разбиения, преДУ^МВ вающего расчет величины физического, функционального износа ШI са от внешнего воздействия.
К сожалению, в настоящее время в литературе вопросы расчо1и Ф ческого износа не завершенных строительством объектов приметней к процедуре оценки их рыночной стоимости пока не разработаны
Величина физического износа может быть определена ПО рсзуЛМВК строительно-технической экспертизы. Однако привлечение зкеиср'ИВ пряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую с i онМ работы по оценке, и не всегда возможно.
Признаки физического износа отдельных конструктивных ЭЛСШ зафиксированные в некоторых нормативных документах (например, 53-88), сформулированы для условий эксплуатации конструкций мри личии закрытого теплового контура и поддержания нормальною ИМ нерно-влажностного режима в основных помещениях.
Не завершенные строительством объекты, не имеющие кропан, и» шенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также 1В| которых не проводились работы по консервации, испытывают во niHIBf повышенной влажности, агрессивности воздушной среды и разинчи температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкции открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных «апМмНИ
Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкну го тепловою контура, может определяться экспертным путем, в ff соотношением минимальной продолжительности эффективной ОМИВ тации конструкций из сборного и монолитного железобетона до и* ♦ становки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в норм ном режиме и в тяжелых условиях, включая Открытые сооружени!* экспертной оценке величина поправочного коэффициента может ми вить L1 1,15.
Таким образом, размер физического износа может быть рассчитай к скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений! данного типа здания (сооружения) с учетом условий пребывании и «ми
рукций вне теплового контура.
» Период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки;
Н им норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения).
И рассматриваемом примере величина износа составит:
р\
. • 7-1,0%-1,1 =7,7%, ^зМЯ
JNWJIM6 090 руб. 0,077 = 92 168 руб. *И
t ак
им образом, рыночная стоимость объекта, определенная с исполь-1НМНИВМ la I ратного подхода, составит:
1196 990 — 92 168= 1104 822 руб.
Контрольные вопросы
Н какой очередности должны учитываться поправки, выраженные в JM И определенные в виде коэффициентов? М каких случаях вводятся поправки на различие в объемах оценива-■И •мини и здания-аналога?
И о какому объекту корректируются показатели стоимости — по оцс Мемому ооьскту или по объекту-аналогу?
В Мам отличается паритет покупательной способности валют на на рКВДВМЫЯ строительных рынках от курса валют, устанавливаемого Бан-рМ Pi« ни?
! М каких случаях необходимо применение корректирующих регио-Нкио
1КОМОМИЧССКИХ
коэффициентов?
i I Никой индекс цен на строительную продукцию правильнее иополь-еОв дам пересчета базисных стоимостных показателей в уровень цен на || II именки? щ\
и» р иш мой;
Й1 региональный;
!*01 ионнньный, рассчитанный для конструктивной системы оцени* »••*»» мания.
| Какие формулы могут быть использованы при определении восстя» p|f* •« мои стоимости с использованием зарубежных справочников в
01 ими обьск I
построен из российских материалов силами отечествен-■Инд рил мы* оргакия
Г11AI (Л
13
2. Верно ли утверждение, что проектная документация П(МВОЛИ0Г Ш
лучить большую часть сведений об объекте?
а) верно;
б) неверно.
3. По какой формуле ведется расчет коэффициента готовности шими!?
а)ТН 1,1;
аморт ' '
б) (К: С) + Р;
в) К + С + Р.
б) если при строительстве объекта использовались отечественный К рубежные материалы.
8. В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от ПЯОЩиЛМ ний «нетто»?
9. Какие виды затрат относятся Методическими указаниями Гв России по определению стоимости строительной продукции МДС-Ш к категории «прочие работы и затраты»?
Тесты
10. Назовите известные вам отечественные справочники укрупним
показателей восстановительной стоимости, стоимости строительств!
ний и сооружений. Назовите также известные вам источники периоде
ской информации о динамике цен в строительстве в России.
I Трактика достоверного ■*»т
J8_ Л.
определения полной :л*Я
восстановительной стоимости Щ
ЩШнйм
hhwhuh
поправок. Практический пример внесения поправок,
объектов,
расположенных на территории Российской
Феде-
IpNtb I пины — детальное рассмотрение методов и приемов использования |МНн!|Мишиныхносителей информации о стоимости зданий и сооруже-N а Частности, методов введения многочисленных корректировок.
□
13.1. Методы внесения поправок j
МйН1ДЫ определяются в зависимости от выбора оценщиком инстру-(Марин ДЛЯ работы. Так, при оценке производственной недвижимости И1н Иеиользовать Справочник оценщика. «Промышленные здания» Минн Программный комплекс (ПК) «Оценка промышленных зданий». РР§НМ Случае* предусматривается ручной поиск объекта-аналога и вве-Р Ммнравок к общей стоимости 1 м3 строительного объема здания; во |И Мучие поиск объектов-аналогов автоматизируется и вводится INlil ЧИСЛО поправок, причем последние дифференцированы по кон-РНМНММ элементам здания и видам его инженерного оборудования! ' '«мемифим логику оценки промышленного здания при испольэова-а
HHHtae
названного программного комплекса, и HptH рнммпом комплексе КО-ИНВЕСТ«Оценка промышленныхэда-* Ш жми. »ус11 и следующий алгоритм определения скорректированной •и ии^егм и о витальной стоимости промышленного здания (С):
п т
/-1 >|
MH|t»m«hiiii.iii показатель базисной стоимости по /*му конструктивному эле-fyили виду инженерного обеспечения, руб./м* строительного объема МИНИН
ни» ммммнии
величинау-й поправки по /-му элементу здания, руб./м* объема
НИЩИЙ корректирующий коэффициент по второй группе поправок (прои I мнение корректирующих коэффициентов); нммн'И'гпн)
элементов;
•И4лнч#с1 но поправок первой группы.
Абсолютные величины поправок первой группы определяют! и wrt§
симости от характера влияния различий в параметрах оцениваемою т ния и здания-аналога на стоимость рассматриваемого элемент! 'HlBHOj Так, чем выше высота одноэтажного здания, тем на больший обьем |И пределяется стоимость горизонтальных конструктивных элементом (i йЦ| зонтальных элементов каркаса, покрытий, кровли, полов). Например поправка на стоимость устройства кровли составит:
АГ Сс.кровли'(Яа-Я0)
"^кровли ~ г, '
где С — справочный показатель стоимости кровли по объекту-аншаа у»
с* кровли
Н и Н — высота одноэтажного здания соответственно аналога и он
3 О
здания, м.
По аналогичному принципу рассчитывается и поправка на рй1ЛММИ§ высоте этажа для многоэтажных зданий.
Если по сравниваемым зданиям имеются отличия в наружны* Cl*Mi (например, оцениваемое здание пристроенное и поэтому из ОТОНМ*Н^
объекта-аналога необходимо исключить часть наружных стен), 10 ие!|
чина соответствующей поправки определяется по формуле
дс = — С_____ -a__________________________________ (IM
стен с.стен
где Сссген — справочный показатель стоимости стен по объекту-аналогу;
а -доля отсутствующих стен оцениваемого объекта (например, и и у" IM торцевая стена, доля которой в общей площади состаеляет Чщ
а = 0,2).
Стоимость некоторых видов конструктивных элементов ЛС1 ко м- 4 быть уточнена оценщиком, так как площадь этих элементов логко онреЦЦ ляется, а в информационной базе программного комплекса имею и и у/ИМ ные стоимостные показатели по вариантам конструктивного ИСПОИИИМЦ этих элементов. Так, если оценщик установил, что на 1 м3 объема мниМИ ваемого здания приходится S м2 перегородок, а удельный показа геяв Htifl мости составляет ^перег» то величина поправки на различие в копим* *tee и конструкции перегородок составит:
^перег * Q.nepcr " Cwper • Sn
, где С. г — справочный показатель стоимости перегородок по объекту имюмн v
Поправка на влияние климата на стоимость устройства фуинамимнв и наружных ограждающих конструкций учитывает, что при строИНМИ стве в районах с расчетной температурой наружного воздуха, п1
ф>0ь даменты будут дешевле на 5%, а стены и кровля на 8%, При втрпмЮИМ стве в районах с расчетной температурой ~40*С фундаменты пулуiщ
I наI" и, стены — на 9, а кровля — на 7% (справочные показатели разра-ЁрЫ Дам районов с расчетной температурой -30°С). ■ЦМЛИКВ корректировки справочных показателей предоставляет оцен-|f Ки1МОИ(НОСТЬ внесения изменений в стоимость любого конструктив-[ §йемеита или любого вида инженерного оборудования, если у него И II01 о имеются веские основания. Мин (ми» mi на различие в объеме $даним относится ко второй группе по-Bf ЯВИЦ| Выраженных в виде корректирующих коэффициентов… Если объем pINBBCMOro здания больше объема здания-аналога в 2 раза и более, то к ■ряВМЧному показателю вводится понижающий коэффициент 0,86. Если Йн^М Оцениваемого здания меньше объема здания-аналога в 2 раза и *" «• справочному показателю вводится повышающий коэффици-I Ч
1маЧ0ИИВ корректирующих коэффициентов при меньших отличиях в pi рассчитываются с помощью специального алгоритма, встроенно-[ I йрн| раммный комплекс.
IfpH сейсмичности более 6 баллов предусмотрено введение корректи-Вимм* шнффициентов 1,04, 1,05 и 1,08 соответственно для сейсмичности ■faa iUiiioa
fNm Перехода от суммы прямых затрат,, накладных расходов и прибыли М^нмм'лмтиек полной стоимости строительства (без учета НДС) ука pHiyBi Оумму умножают на коэффициент 1,15.
•♦имиоь 11 ого коэффициента для конкретных условий осуществления ЙМЮЛЬВТВИ можно уточнить с помощью алгоритма, реализованного в
«нирвана ИВ региональное различие в уровне цен (по сравнению с Мосями об пастью) вводится автоматически. В информационную базу ПК „N Твблица регионально-экономических коэффициентов КО-ИН-11Ифферонцированных по классам конструктивных систем зданий I рВ4Л> Ii2 Сборника «Индексы цен в строительстве»). Поскольку в каж* IМСИОИВ имеются зоны с ценами в строительстве, существенно о гаи ЦйЖММвН от среднерегиональных цен, оценщику предоставляется воз-
РрИн» IЬ ВВесТИ ЮНОЛЬНО-ЭКОНОмический коэффициент наряду С региона л ь РИ ^нИнмнчес'ким.
|1ермш| от цен на 1 января 1997 г. к текущим ценам осуществляется с РШмо соответствующего корректирующего коэффициента. Величина Г|0*ффнциеита публикуется во всех последующих выпусках «Индек* |ри* В ОТрОИтельстве» в разд. 2.2 «Корректирующие коэффициенты ИМименам Справочника оценщика «Промышленные щания» и ПК Iff HMHI■
hi
«-мим зданий и сооружений в региональном разрезе по срав-РНМи Ґ
и оаием цен 1996 г.»,
IрЦетим изложенного формула (13,1) может быть записана в размер
I
Cci+ ДСЯ/ + АСЛ/ + АСдг/ + АСсхен+ ДСфом,'!1 + АС0Пр / + АСфуНДj
+ АСП0Л>|- + ACjg^j + АСКрОВЛ1Г/ *
i-1 i=\
+ Д^клим./+АСкра +
AC
ocp.i
+ АСов./ + дСв.к./ + АцЯ [ +АСсул+АСп0>/
х
^объема * ^сейсм *^пз * ^рег-эк *^зон-эк *^инфл ' ^альтерн ' ^доп “ НД
где а) поправки к базисной стоимости /-го элемента здания в руб./м3стронем объема здания («+» увеличение, «-» уменьшение), учитывающие разЛИЧИВ ■ объемно-планировочных параметрах
ДСА/
АС
- высоте одноэтажного здания;
АС
neper./
· высоте этажа многоэтажного здания;
· количестве этажей;
· степени оснащенности здания наружными стенами;
АС
· количестве перегородок;
· количестве фонарей;
фон./
АС /— прочих объемно-планировочных параметрах; конструктивных решениях
пол./
· конструкциях полов;
· конструкциях заполнения оконных, дверных проемов и ворОТ!
АС
АСф . — условиях устройства фундаментов; АС
зап./
АСк ли/ — конструкциях кровли;
кровли
АС . — климатических характеристиках района строительства ВЛИЯЮЩИЙ ИВ
раты на устройство фундаментов, стен и кровли; АС'
j
— прочих конструктивных решениях;
ос р./
продолжение
--PAGE_BREAK--
степени учета особых строительных работ
АС — учет затрат на устройство фундаментов под оборудование, КЯМВЛМ и Яр
решениях инженерных систем
АС , — отопления, вентиляции и кондиционирования;
конструкции, связанные с технологическим оборудованием;
АС
в. к/
ни
АС АС
водоснабжения и канализации; электроосвещения; слаботочных устройств; АС . — прочих систем инженерного оборудования;
б) поправки к базисной стоимости здания в виде корректирующих ммффимми!
тов, учитывающих:
К
об М'МИ
к
различие ■объеме здания, сейсмичнооть района строительства! рп'шпчпс
п уровне прочив затрату
региональный уровень стоимости строительства по сравнению с уровнем цен I Московской области;
IЮиильное отклонение стоимости от среднерегиональной;
Изменение стоимости строительства в регионе после 1 января 1997 г.; ^Применение альтернативной системы индексов цен;
дополнительные факторы, влияющие на стоимость здания; I ни
ног на добавленную стоимость.
При расчете по формуле (13.5) получаются скорректированные значе-ЩМной восстановительной стоимости как по каждому i
-му элементу
(С^)9так и в целом по зданию а а и опенка проводится с использованием нескольких объектов-ана-щ ТО уместно вести речь о процедуре согласования этих оценок и оп-ЙВНИИ средневзвешенного значения восстановительной стоимости:
;
■■ c*,-c*i'h+cK2-h+...+cm'tH,
, ть
, м
аз.б)
~ скоРРектиРованные показатели восстановительной стоимости по 1-му, 2-му,..., л-му зданиям-аналогам; it Р • коэффициенты весомости зданий-аналогов, назначенные от*и щиком из условия степени их представительности по о i ноте нию к оцениваемому объекту. При этом должно соблюдаться условие р, + р2 + ...+ ря = 1.
• Ь |»« I проведением оценки необходимо заполнить графы таблицы рмнннен об оцениваемом объекте и подобрать здания-аналоги. Una Вводятся корректировки, выраженные в руб./м3 объема здания. Минийикв ив различие и высоте одноэтажного здания вводится указа* выи! I i.i оцениваемого здания и здания-аналога и влияет на стоимость ill Перекрытий и покрытий, заполнения проемов и полов. Iми §• щи, и ив отсутствие части наружных стен вводится указанием доли оI муюпшхнаружных стен (в процентах от общей площади наружных } В оцениваемом здании (возможно в случае пристроенного здания или
I рВИНЧМИ iipneiроек).
Ниирвинии I различиев количестве перегородок вводится в случае су* * ни» и и различия в их количестве в оцениваемом здании путем ука»
мши
о показателя стоимости перегородок в расчете на 1 м-' пл(» шимми и площади перегородок в оцениваемом здании, (инравив на наличие фонарей вводится путем указания удельного по-|*anстоимости фонарей в расчете на 1 м' площади здания и площади )р? Н в горизонтальной проекции,
ф|Иламеитим поправка опредвляется ня отличив в прочности груна
II Шубине заложения фундаментов, в степени обводнения и наличия
t
□
13 Л Практический пример j|
внесения поправок ■
•
ИНйиI рпм оценку промышленного здания с использованием Спра-
1оценщика КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания» и корректи-коэффициентов к этому справочнику, опубликованных в журна il цен в строительстве» за июль 2000 г.
I'M,
Исходные данные об оцениваемом здании:
Конструктивные решения:
рНпМусмос оборудование — здание оборудовано системами водоснаб* I аяНализации, центрального отопления, вентиляции и электроосве-
рнив
рйй Помещений окраска масляной и водоэмульсионной красками гЗДНв нема щаиия площадью 760 м2 является смежной с соседним корпусом.
I качни не Мания-аналога, приведенного в Справочнике, рассматри-Щ н(м1И1аодотвенный корпус завода приборостроения (код 4.09.011)* ',Sf1И! йвряктеристика здания и стоимостные показатели в уровне И И щщ I ииинри 1997 г, (с учетом деноминации) приведены в табл. 13.1 и
вечномерзлых грунтов. В справочных показателях затраты наустрой^ фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на i pvitf нования около 245 кПа. В справочных показателях затраты на У0Т(НМ~ фундаментов в большинстве случаев учтены при глубине заложсниц ] Затраты на устройство фундаментов определены для условий с i рнЩ) ства в мокрых грунтах. Необходимо указать расчетное давление ММ вание и глубину заложения, отметить наличие сухих или вечном.
|и грунтов. В случае выбора наличия вечномерзлых грунтов дру, и. метры не используются.
Поправка на стоимость устройства полов вводится при сущее |
Щ\ отличии от конструктивного решения полов. Необходимо указать
J ный показатель стоимости полов в расчете на 1 м2 площади ЗдаКМИ И щадь полов в оцениваемом здании.
Поправка на стоимость заполнения проемов вводится при сущ; ном отличии от конструктивного решения заполнения проемов, 11и« димо указать удельный показатель стоимости проемов в расчете ни | площади здания и площадь полов в оцениваемом здании.
Поправка на стоимость устройства кровли вводится при сущостШ отличии от конструктивного решения кровли. Необходимо указать
v ный показатель стоимости кровли в расчете на 1 м2 площади ЗДЯНИи и ММ щадь кровли в оцениваемом здании.
Поправка на влияние климата на стоимость конструкций УЧИТЬНМН Ш что справочные показатели рассчитаны для температуры наружною йй1
духа -30°С. При строительстве в районах с другими расчетным и ,…
турами к показателям применяются коэффициенты.
Поправка на степень учета особых строительных работ С учетом НМЛ оценки выражается в исключении одних или добавлении дру| щ Ип, работ. Например: уменьшить справочную стоимость здания И1 СШИуЗ сть особых строительных работ, если оценивается только здание. И•.., ночные данные показателей стоимости по отдельным зданиям мародер стоимостью их элементов включены и показатели стоимости особым *
i
рн2 тельных работ (фундаментов под оборудование, приямков, кишишя И М(3 гих специальных работ).
Согласно установленному порядку стоимость этих видов p.tOoi лила на учитываться в балансовой стоимости оборудования. В программна комплексе дается возможность исключить стоимость особых строи №*Ш ных работ.
После введения поправок первой группы (выражаемых i« руп/ц§ объема здания) вводятся поправки второй группы, перечисленные общей формуле расчета скорректированной восстановительной инД
мости.
На основе справочного показателя и поправок двух групп рай чи«м настоя скорректированная стоимость по оцениваемому объекту^
НИфиположение ПМ Инодц в Эксплуатацию
м
ч:
" »• инн принадлежность Ми
и|йЧ1Иие I M'HHiильный объем Вишни площадь
Ми» »и нижей
Е^Алядяющая высота этажа ими!
имеется подвал площадью
■•иди менты
i
fijHtMi
перекрытия и покрытия
I оНМ
П й| придай
1римжн»иим оконных проемов ПиййЯ
г. Самара 1985
Машиностроение Строительный цех 110 ООО м3 (без подвала) 26 280 м2 5
4,2 м
2000 м2, объем подвала — 7200 м:
Монолитные Сборный железобетон Панельные и кирпичные Кирпичные
Деревянные оконные блоки Рулонная
Керамическая плитка и бетонные панели
Справочные показатели по зданию-аналогу
Таблица
13.2
Техническая характеристика здания
Справочная стоимость 1 м3 объема здания
Конструкция и оборудование
%
тыс. руб.
Класс конструктивной системы
КС-4
Назначение и общая характеристика здания
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОРПУС ЗАВОДА Здание 4-этажное, с 6-этажной слу-жебно-бытовой пристройкой
Объем, тыс. м
72,938
Общая площадь,
тыс. м2
13,113
Особенности конструктивного решения
Фундаменты монолитные железобетонные стаканного типа, железобетонный фундамент.
Балки монолитные и сборные железобетонные.
Каркас сборный железобетонный. Перекрытия и покрытия то же.
Стены панельные легкобетонные кирпичные.
Перегородки сборные железобетонные, кирпичные гибкие. Проемы оконные -деревянные спаренные блоки, дверные — деревянные блоки. Кровля четырехслой-ная рулонная. Полы мозаичные, цементные, кислотоупорные, керамическая плитка, бетон, ПХВ
476,9
30,79
31,17
41,89
15,26
83,34
10,15
15,88
82,89
31,04
21,14
17,39
100,0
6,5 6,5 8,8 3,2 17,5 2,1 3,3 17,4 6,5 4,4 3,6
Целом
ные конструкции:
мент
Ниружныс и внутренние Ирмдки
Врмiи м и покрытия
Щйн
* *ЯИМ
прочие
72,117
2,8008
0,6
16,7
3,5
3,21
0,7
1,1
0,2
продолжение
--PAGE_BREAK--
ДО" » I ими u4ii.in.icработы НчООнернав оборудование:
НИИини», вентиляция, кондиционирование
••«*1Мфммпа
И канализация
«Ирин!мп иг мне ИяИншмныо устройства
BfcpMHOtB и» mi роса об объеме работ по корректировке справочных сто* *
ими
показателей принимается на основе сопоставления параметров
(13,7)
Мняяемого здания и здания-аналога (табл. 13.3). Мимрннии на
ризницу между объемом оцениваемого здания и ада иил PIB мир» i it* ti ме* i ся
в зависимости от значения показателя
--Я—М00%,
10,485
9,453 2,628
А: Производствен- 63,485 нал часть: сетка колонн 6 х 9 м
щ
Ьытовая часть: сетка колонн 6x6м
нбьем оцениваемого здания и здания-аналога соответственно.
ЮООО-72938 , А, 37062
—Ю0% — ттттгг1100% — 33,69%.
110 000 110000
II
ЙМвочныо коэффициенты Км
учитывающие различие в объемах tOiMOfO здания (I
„) и здания-аналога (VX
применяются при разни* рймме более ± 30%,
на поправки Кйопределяется по табл. и 4 и составляет 0,87,
11,10,1
ИинШм
мое г!
pcmr
но HtlH) ЙНШД
n Он и Mil I
Здание-аналог
Оцениваемое здание
Сопоставление параметров оцениваемого здания и здания-ВН
Характеристики и параметры здания
Отрасль промышленности
Назначение здания
Машиностроительный цех
Машиностроительный производствен1 ный корпус
Объемно-планировочные и функ-
циональные параметры ______
Характеристики I параметры здания
(ННМНИЙ приточная ШЦМИННИ млI
мжная
IMMMMiiii
пропанпс воздуха
Mi
#ipoHi
in
ЩОНне
ж
ним
устройства
Оцениваемое здание
+ + +
+ +
Здание-аналог
+ +
+ +
Продолжение
Необходимость корректировки по зданию-аналогу
Строительный объем, м:
Общая площадь помещений, м'
Число этажей в основной части здания
110ООО
26 280
72 938
13113
Преимущественно 4
||Чи
inn
здания
|.п|и
!
. пне
Улучшенный
Самарская обл.
Улучшенный
Московская обл.
1реобладающая высота
этажа
4,2
4,8 и 6
Пии Г
ПриКл
1 фи
'
1
r
а
— —
V
-V
Ш 100%
а 100%
У
О 1
| К0 : М
1 1С
~0,87
35
1,15
0,87
40
1,15
4^
0,87
45
1,16
АО
0,87
50
1,17
0,87
55
1,19
и! 1
0,87
60
1,2
0,87
65
1.2
Til
0,86
70
1,21
0,86
75
1,21
МО
0,86
80
1,22
м
0,86
85
1,22
•III
0,86
90
i,2Jk1
у %
0,86
95
1,23
0,86
100
1,24
Таблица 13.4
Преобладающий поперечный
пролет, м__________________
Тип (мостовые, подвесные) и грузоподъемность кранов, т
Объем подвалов, м
Наличие фонарей
Со скольких сторон здание имеет наружные стены (т.е. здание от-дельностоящее или пристроенное)
Особые функциональные отличия здания (герметичность, немагнит-ность, электронная гигиена, сверх-чистота и т.п.)
Преобладающий материал: вертикальных несущих конструкций горизонтальных несущих конструкций наружных стен перегородок заполнения проемов кровли полов потолков
прочих конструкций
Класс конструктивной системы здания
7200
Одна стена общая с соседним цехом
Сборный железобетон
То же
Железобетонные панели Кирпич Деревянные
Рулонные Керамическая плитка и бетонные панели
КС-4
Отдельно стоящее здание
Сборный железобетон
То же
Железобетонные
панели,
кирПИЧ
СборНЫЙ железо! м
■
тонный
кирпич
Деревянные
опарой*
ные б зом I Рулонные
Мозаическим керн
мичеокая
пшики,
бетонные панели
КС-4
НаЛИЧИе
(+, —) И
ОСОбеННОСТИ
ин
женерного оборудования здания*
водоснабжение холодное водоснабжение горячее противопожарное иодпоии*» агниг
КШШ1ПГПНН1М
ГЛАВА
14
Оценка влияния экологических факторов ма стоимость недвижимости Ш
Основные экологические факторы, влияющие на стоимость нсдпитцщ* ста и их экспертиза. Экономический ущерб от загрязнения
ОКруЩШЩЩ
среды (экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижииишщ Стоимостная структура экономического ущерба от загряпинии
тающей среды. Методика «валовых выбросов» для определений ческогоущерба от загрязнения. Методика «концентраций»
для
опцеАфЦ^ ния экономического ущерба от загрязнения. Индексы качеств*
ObfWtfa
ющей среды в системе оценки стоимости объекта нгапнтЩ мости
Качественное состояние природно-антропогенной окруж.шмнИ!**■ ды существенно влияет на ценность того или иного объекта нсдииммИ! ти. От того, насколько благоприятна экологическая обстановки mi Hit'' тории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное MMMMi зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следом ifMlMll стоимость данных объектов находится в прямой зависимости ОТ WWiHf атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти оОцееМ природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся НИ списком рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отршМВ (а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти поим
Такое положение связано с затянувшимся экономическим 1фИ-ЖИ*ш| что объективно предопределило существенный спад ценности экожм МЧ1 ких благ, а также с недостаточно высокой экологической культурой
urtflj трагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время • »Щ| недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный характер. Л ми t|4 бует от профессионального оценщика недвижимости адекватнош Mill жения влияния экологических факторов (позитивных и негати иным) ммИй имость недвижимости. В данном случае профессиональный оцемшим ийИ тупает в роли некого «ретранслятора» тех искажений цеммйУН экологических благ, возникающих на рынке недвижимости. В 'шинмИМ он может реализовать оценку влияния негативного экологической* *И(Й тора на стоимость недвижимости с помощью расчета экономмчи м|| ущерба, причиняемого объекту недвижимости! используя эмиченняим рат (предельных) на предотвращение и компенсацию воздействия mpi А тивного экологического фактора на объект недвижимости^
И мммеимости от поставленной задачи оценки влияния экологичес-I фяШоров на стоимость недвижимости относительно масштабов и уров-■Имости проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ори-И^ниннна достаточно глубокую и детальную проработку всех рассмат-jlPMM* эколого-экономических вопросов, что требует привлечения MtiaMHCiiHi
смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, IHohhctob по антикоррозионной защите и санитарной гигиены и т.д.). |ИмИ подход базируется на возможности использования профессиональ-ННМИШиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему ■Ион I iHti.iK> проводить расчеты по оценке влияния экологических фак-■На о гоимость недвижимости.
•о14.1. Основные экологические * факторы, влияющие на стоимость
g
J
недвижимости и их экспертиза
*1>ЙЛЙГИЧгекие факторы в контексте оцекки недвижимости — это сово-Щ*и-HiЧИСТО природных и природно-антропогенных факторов, не яв-ЁМММЩ средствами труда, предметами потребления или источниками ■мим И ОМрья, но оказывающих непосредственное воздействие на эф-homim. и= и полезность использования объекта недвижимости. И ними нмоети от научно-технических и экономических возможностей |МММ1|Щ клеи ного изменения характеристик экологических факторов их RNf Йййрй1делить на управляемые и неуправляемые.
' Щ
*ЩМЛФМые
факторы*,
I М'оиин!.. чистоты потребляемой воды; 1Ии ин
oi I
ь территории и разнообразие зеленых насаждений; I {ИФНИ ум нижней и и, оползневая опасность И т. п.
Ниирншчмчме
экологические факторы*.
' НИ»ммчя;
•и н i ф цветности;
1рМ|1ИМм11 режим;
РИ*М1ршурный режим; ии мнчн.м гь территории; р^ривнение юэдушного бассейна;
И1МНННН,радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п. РМнааиеиняя классификация экологических факторов достаточно |М и iftineiiT от уровней научно-технического прогресса и социаль-НИимнмеекого развития конкретного региона. Например, я опреде-И1 mi»|m шумоиоезагрязнение в аспекте использования жилых и офионых зданий можно рассматривать и как управляемый экологическим ( тор, так как в настоящее время имеются технические средства, cmUl щие негативное воздействие шума на обитателей этого вида неднимЦ ти: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировм I ния с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.
При оценке недвижимости экологические факторы необходимо сматривать как метаинфраструктуру, существенно влияющую на цен (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой метаинфраструу выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад оо| ности экологических факторов в стоимость объекта недвижимей i и этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объем* И| движимости может быть позитивным или негативным. В условиям РМНЦ ной экономики посредством функционирования рынка недвижимости *И| ность экологической метаинфраструктуры находит адекватное 0Трй0#И)| в структуре стоимости недвижимости.
Существует объективная закономерность роста ценности моими мч*^ ких благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, ИСХОДИ Hit кона предельной полезности, возникают повышающиеся ПОТребноиЦ 1 покупателя объекта недвижимости не только в традиционных эколо, mmjK чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие иа« им* Щ саждений), но и в получении психосоциального экологического эффен i я
(Bti можность созерцания из окон своего дома или офиса природного аанлнмф-та, прямого контакта с естественной природой и т.пА Безуслояио, tBBHJ рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыммчмц стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего pOtiB
Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом моми*Н| ческих факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкр*1И4Ир( вать основные параметры качественного состояния окружающей нрнр»'-но-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупное!ь Ґ
Л логических факторов, влияющих на стоимость объекта недвИШИМНеЯ анализируется с позиции как негативного, так и позитивного ВЛИВМя С позиции негативного влияния экспертиза должна проводитЬОВ На МНЯ ве анализа окружающей среды по трем основным видам .лгрвзненнЯ Щ ханическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных ВВОЯНЯ ческих факторов проводится с целью идентификации основных ИмрямК ров качественного состояния окружающей природно-антрОПОГВННнИ ч оцениваемого объекта недвижимости при определении его СТмнмиеНН учетом влияния этих факторов.
Механическое загрязнение — захламление (например, мусор1leppHW рии (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее ЛИШЬ мс*ВЯ ческое негативное воздействие без физико-химических последе i вин И Я честве единицы измерения уровня механического загряэненив moi
у» Ш\ использованы показатели плотности захламления: отношение мян№ Ml объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м* и. д.) либо доли (я н{
BfB*) 1йкламленной площади к общей площади, занимаемой объектом РМвнФИМости.
Ь*Ш1Ч0СКОе загрязнение — изменение химических свойств атмосферы, РИМ N ВОДЫ (при наличии в структуре объекта недвижимости обособ-РИНВ Водного объекта), оказывающее негативное воздействие как не» |м*а. Miriiiioна объект недвижимости (снижение урожайности сельско-ИРивеИИЫХ культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия ме» РИМИМ'КИХ конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей felMatpH маемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме.
продолжение
--PAGE_BREAK--
Of
ям ми в офисе и т. д.). В качестве единицы измерения этого вида Иимиити используются уровни концентрации (мкг/м3, мг/л и т. п.) по
►нмиамингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) ) Ври I ности предельно допустимых концентраций и индексы уровня |ря «и* ним соответствующей среды (более подробно см. пар. 14.6).
Ф#ммч«ч'1ил'шгрязнение — изменение физических параметров окружаю* ■Нрнродио-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, (рНВое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.
•
tut
ним? шгрязнение — рассматривается как повышение температуры I |М вокруг Объекта недвижимости, например, в связи с выбросами на* hi и мо цуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (про МИчанНМЯИЛИ иных предприятий), расположенных недалеко от расемат-IbbMHIO объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого! 4BI ри шеиия используется прирост температуры в градусах (атмос*
Ни И ВОДНОГО объекта) относительно естественно-климатических уело*
HfHHoio гаографического ареала.
1I шрнн »«f »9аерязнение — изменение естественной освещенности терри-1ри »аи • I» in ига ни ж и мости вследствие действия затенения от ближай*! мОммои недвижимости и искусственных источников света. Такие pHfHHH Приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, IMlHieHHMK на территории рассматриваемого объекта недвижимое И »--.»■. »мг измерения этих изменений используется прирост или ума п.
(Ни* о»… iiihпотоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м2).
I frf И(ияне vis
рч и и-
ние-увеличение интенсивности шума сверх при* (Рит уронив, влияющее на проживающих либо работающих на рас-ЦрИВянмом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения ис-ЯИНФВ уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» рВрннмо
шумомера при логарифмическом осреднении за годовое И ир«мм Такое увеличение интенсивности шума у человека выэы* и
=й1им«пнг утомляемости, снижение умственной активности и при Юоаиии МО-100 дБ постепенную потерю слуха. Необходимо различать Изгарин шума
и источников шума; I)
проникающие в помещение
М* ИиШЧИИКИ которых находятся мне рассматриваемого объекта не
ШМнни (милой дом, офис и I д.). к числу таких источникоя шума но
ч фянспорт, шумящие ягрегаты и установки производственных
предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( шкоЛЬММИЯ ры, спортивные площадки и т. д.); 2) звуки, проникающие в оиинпш помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источнмимя I ходящихся в том же здании объекта недвижимости (шум лифтов И HHfj го инженерного оборудования здания, шумы, проникающие ОТ сч^ииЙЦ помещений здания, и т. д.).
•Электромагнитное загрязнение — изменения электромимННМ свойств среды, в пространстве которой находится объект нсдим | нми| (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промыммтНН установок и т.д.), могут приводить к местным географическим ЯННМЩ ям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым мЦ относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно МИОГОиАИ) ную систему измерений и поэтому при проведении экологической тизы считается возможным лишь качественный анализ его хари* 1*рм»
щ т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо огеуи
»ии|| приведением перечня основных источников, их мощности (например, и| вень напряжения тока высоковольтной линии электропередач* мини, радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматримйШМ объекта недвижимости.
• Радиационное загрязнение — превышение естественного уроним
tMtMfl жания радиационных веществ в среде, где находится рассмафинйеММ объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого Вмля щ рязнения используются часовые и осредненные за год уронпн |»иманя (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть Ш «Н^ИММ так и внутренние относительно рассматриваемого объекта КелйНЯМИц ти. Внешние — это объекты типа АЭС, свалок промышленных оиин промышленные и научно-исследовательские предприятия, оГнпо1й|мш(1 ядерными установками и т. п., зона радиационного действия мн щи■ натывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимой! Внутренние — это загрязненные либо радиационно небезопасные
мн
нhuhinI жимости (применение вторичного огнеупорного кирпича н КЛВ4И1
ФЩ каминов и др., ранее использованного для облицовки металлу)и печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и i и )
При экологической экспертизе объектов недвижимости нпрмлу * цш вентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных ПОСЛ#лиим| загрязнения окружающей природно-антропогенной среды обьсмя н»н»м жимости определяются и характеристики благоприятных (нозитмвнц! экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный *ш логический и психосоциальный эффект, существенно влияющий им ИЦ| ночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предмоюиЦ
^В
что объект недвижимости находится в экологически чистой ормринии! антропогенной среде, то экологичеокий психосоциальный эффен ми§# характеризоваться рядом позитивных экологических факторов*
! ММИЧИе природного ландшафта и возможность его созерцания из И НАМНОГО объекта недвижимости;
I м иI п. (Ши эффективная доступность обитателей объекта недвижимо-[Иологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповед-I эдмшик
и т. п.); г «ИОюбразие видов зеленых насаждений и их высокая экологиче-[ЯИВТИЧНОСТЬ на территории размещения объекта недвижимости. Мнж ообразие такого вида экологических факторов далеко не исчер-|вм*Ч| представленным перечнем. Система измерений этих факторов, (Нищи* иа рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно IfcHBi
ИвХОДЯ из субъективной основы их ценности. В этой связи при НННМ1МИИ экологической экспертизы этих факторов можно ограничи-W ЙННМ. качественным анализом, но при этом аналитик должен дос-РИ$
ПОЛНО раскрыть их качественную характеристику.
□
14.2. Экономический ущерб
I от загрязнения окружающей среды
\ {экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижимости
■1?*vf*IJBJ
[■он» шищее время можно считать доказанным наличие тесной связи ШИ
И
^'вмем загрязнения воздушной и водной среды, с одной стороны, |НМн медико-биологическими и физико-химическими процессами, как Щ оф»»'м
тшгмости населения, ухудшение параметров функционирований (ЯСИНЫХ и искусственных экологических систем (их продуктивен УСТОЙЧИВОСТИ и т. п.) и усиление коррозии металлов и их сплавов -рйИ Например, существует тесная зависимость между атмосферным Мнорммем и заболеваемостью населения бронхитом, катаром верхних р|* •» мыч путей, эмфиземой, раком легких и рядом других болезней. I|Ы «ими**г бомнений также и отрицательное воздействие атмосферных 1(онН0ННЙ На урожайность, питательную и кормовую ценность сельско-WtWVIMMHbix культур. |
BHIBMTi эксплуатации (использования) объектов недвижимости из-(ими* (ухудшение) качественного состояния его природно-антропоген-* Iм*м вызывает необходимость реализации специфических компен-Иимммя мероприятий, направленных на преодоление или смягчение I ймнжьи
последствий загрязнения. Например, из-за уменьшения про-и
hbhhi
I
и
природных объектов недвижимости в зонах загрязнения воз-■§1* необходимость в дополнительных затратах на поддержание их
|#||иммнм1
т. что сопровождается ростом издержек освоения и эксп-вмнни «тих природных объектов, а следовательно, в конечном итоге пи|Цн н снижению их ценности (стоимости).
1 § о-х
2
о
I
о Ф
S
aa. s
о
ч
0 ГО
1 х
cd
3
о.
ct
о
н с о
-0 s
С,
CL
E ж3} a) i о
Ш
п О
I
CD CL
о
s
с
ф Ш Н
х А
i з-S 5 5
т т г°
s
3 i*g
cd
CL
s
со
ct
CD X
.0 %
соx я _ а
» 71
(0 ,*.'
CI
Издержки предупреждения воздействия загрязненной окружающей и родео-антропогенной среды на объект недвижимости и компот ними следствий этих воздействий рассматриваются как «внешние» immmmi ческие издержки для его владельца (экстерналии), которые в прак ип расчетах определяются как экономический ущерб от загрязнении • |# объекту недвижимости или потеря его стоимости.
Экономим^
УЩирП
Ключевую роль в учете влияния негативного экологического ф| на стоимость объекта недвижимости играет показатель экономии ущерба от загрязнения среды, который в некоторых отечественны! рубежных источниках определяется как «внешние» экономические и жки (для владельца оцениваемого объекта недвижимости) или кик I налии. Схематично алгоритм расчета экономического ущерба 01 *Я нения среды можно представить в виде последовательной нащ блок-расчетов (см. рис. 14.1).
Выбросы
Концентрации
вредных примесей
примесей
« Натуральный
из источников
1—*►
в окружающей
ущерб »
их образования
среде
РиСо 14.1. Последовательность определения экономического ушероа
На рис. 14.2 более подробно представлена последовательное it* | та экономического ущерба при оценке основных видов объскТОК It жимости, начиная от наличия концентраций вредных примесей а на ющей среде.
Под «натуральным» ущербом понимаются негативные последе действия загрязнений на поражаемые объекты недвижимоеш (на|Щ потери урожайности сельскохозяйственных культур, уменьшение ■ службы объектов недвижимости), которые служат основой ДЛЯ ДеИ| оценки ущерба. Особо следует отметить, что при оценке ЭКОНОМИИ ущерба от загрязнения окружающей среды объектов недвижиМ0СН1 же учитываются такие негативные последствия как повышение вяб| емости проживающего или работающего населения на этих ol • и%Щ рост текучести кадров. Это предопределяется объективной тесиОЙ Сй( населения с конкретными объектами недвижимости (жилье, офие, про ленное здание и т. д.). А так как объект недвижимости привязан и ретному месту размещения, то изменение состояния окружающей объективно влияет на здоровье лиц, проживающих в данном ЖИЛОМ или работающих в офисе, промышленном здании или на ИНОМ пй недвижимости. В конечном итоге, эти негативные последе!пин
ЯМИЩ на рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости»*
Рассмотрим неупра вляемые экологические факторы осточни и и и я( загрязнения атмосферы и влияния этих фактором на стоимость »б
HI
Ф
1
s
s
CD
3.i
CDX
X
2
ОCO
с
X
О
CD
IHCK
AUD
о с
2 с
О *
о
CD
го CO
1
ct
И
О-X
о
с го о
о
с
S
Ж W 1Ж
Б11
о
В
о
недвижимости. Из антропогенных источников по массе выбросив щими являются промышленные предприятия и автотранспорт. I
Загрязнителями атмосферы служат пыль, сернистый газ, ОКСИД Я рода, оксиды азота, углеводороды и т. д., т. е. различные вещвСТВЙ! N рые обладают существенно разным характером воздействия Hft OMJ^I ленные объекты недвижимости. Поэтому одинаковые по массе мы^И* различных ингридиентов загрязнения приводят в итоге к неоДИИЦНМ размерам экономического ущерба от действия конкретных загряЖИоМ
Практические расчеты экономического ущерба носят прибДИЯННМН характер не только из-за того, что не все потенциальные элементы И** ба можно в настоящее время оценить в денежном выражении, НО И | И11 хватки достоверной естественно-научной и социологической имформям служащей базой для расчета элементов экономического ущерба (см. ри» ' ^ Решение такой комплексной проблемы как определение ЭКОНОМИМ*'"**! ущерба от загрязнения требует совместных усилий специалистов рЙ'ИИ ного профиля: метеорологов, медиков, биологов, социологов, ootffl стов и др.
Наиболее важной и сложной проблемой в цепочке связей явлне и я ИН «концентрация — натуральный ущерб». На величину натурально!" ба помимо действия загрязнений оказывает влияние ряд другия фИЙ ров. Сложность заключается в выделении влияний (например!111 ние заболеваемости населения или урожайность сельскохо-пни 1И#и-?'; культур) среди прочих факторов для обоснованной оценки ущерба (If Щ рязнения.
Для определения натурального и экономического ущерба 01 UtffMHI
ния окружающей среды применяются следующие методы:
· элиминирование факторов, не относящихся к загрязнению! j
· метод эмпирических зависимостей;
• комбинированный метод эмпирических зависимостей с умчмМ
{ минирования факторов, не относящихся к загрязнению.
Эти методы могут быть использованы в практике оценки I шммй! недвижимости, если в качестве реципиента (объекта, находящеюся я j рязненной окружающей среде) рассматривать объект недвижимой Н (щ этом реципиент состоит из двух составляющих: материальной « » i'vMf§| (земельный участок, здания и сооружения, сельскохозяйственны! v t hJ источник природных ресурсов и т. д.) и «одушевленной» соинмпвМН! (люди, проживающие либо работающие на объектах недвижимыми \4 мещенных на загрязненных территориях).
Метод элиминирования факторов, не относящихся к 1в1|1им11ЙЙИ основан на выборе контрольного (условно чистого) района « »ни ими { характеристиками, чтобы все прочие существенные факторы (kpomf *N торов загрязнения), влияющие на состояние рсцигшен'1 К | jbi ри hiphW контрольном районах, были примерно одинаковы. При обомтяйМЯ выборе контрольного района влияние прочих факторов на в
I цмн1и реципиента элиминируется, а разница между показателями со-||МНЙ реципиента в загрязненном и контрольном районах может быть р^МУМй разницей в уровнях загрязнения по этим районам. Например, I моим не экологически чистого блага, определяющего экологические ц|м и проживания или работы на оцениваемом объекте недвижимости, ■#1 t'Mv Методу контрольный район должен быть подобран с примерно мнмн
но отношению к загрязненному району факторами размещения нмои недвижимости, строительными и архитектурно-планировочны-i нярам* I рами (тип и серия дома, строительный материал, общая и жи-i ммМОНДЦ отделка и т. д.), транспортной доступностью и т. п. В этом hi* ри 1НИЦВ между сложившимися ценами на рынке недвижимости И умными ставками по сравнимым районам может определить в денеж-| ймрн • IIпи экологическое благо в экологически чистом районе (по-JtOH и» ВООТВетственно, экономический ущерб от загрязнения в эколо-iлиНеблагоприятном районе (негатив) как составную часть рыноч-Н«МИо» ГИ объекта недвижимости.
Нпмяяо такой прямой счет в денежном выражении экологического • в (позитивного или негативного) не всегда возможен как из-за объек-pHff Л'1Я российских условий заниженного рейтинга этого блага на ЦМ НЕДВИЖИМОСТИ (это характерно для развивающихся стран, пережи-1|ММ* фимвнеово-экономический кризис), так и вследствие недостаточ-I Нй»«мш. I п самого рынка недвижимости.
прММВНВНИе рассматриваемого метода требует реализации вышеука-|ИмН номнедовательной цепочки связей (см. рис. 14.1), т. е. необходимо jMloM iTBfte определить величину натуральных ущербов от загрязне-|р|НФй1»нн и среды. Например, при определении заболеваемости на-||М* Проживающего и работающего в рассматриваемом районе, кон-о ммН район должен быть подобран с примерно равными по отноше-| к пи пи иному району социально-экологическими факторами JMMMp'o IП''И состав населения, уровень медицинского обслуживания, НМВВЯИо условия и т. п.; при оценке урожайности сельскохозяйствен ИМИ |* контрольный район выбирается, исходя из сопоставимого с ни ниi.iм районом качества почв, близкого среднегодового количе-рИМн^м, аналогичной обеспеченности трудовыми и производствен-•мич»»ними ресурсами, близкой специализации и интенсификации
fPHjfithf ВТОМ описанной процедуры сравнения показателей контрольно-W и 'немного районов является изменение состояния реципиента (уско-рм фи шнеский износ зданий и сооружений, повышенная заболеваемость рвнмя, енижение урожайности сельскохозяйственных культур и т. д.):
й Шчнш \ши изменения состояния реципиента (объекта недвижимости);
;4 гнчшш рецидонтв в контрольном н загрязненном рийонвх ооотвеtctbbhhOi
Разница по формуле (14.1) берется по абсолютной величине, нмйЦ ку, например, урожайность в контрольном районе выше, чем в mlр* Htyjj ном, а физический износ зданий и сооружений и заболеваемость МЩ ния — наоборот, ниже. Трудность применения этого метода так июнавя сложности идентификации сравниваемых районов, поэтому при *Н1 пользовании приходится идти на определенные допущения ввиду н»в4 можности проведения «эксперимента» сравнения в искусствен ИМ*Щ виях и необходимости учета множества взаимосвязанных факторов
Это затруднение можно преодолеть с помощью теории мшн омери классификации. Для ее применения рассматриваются не два, в N раИня каждый из которых характеризуется совокупностью М фактором (нмн| чая факторы загрязнения) для рассматриваемого реципиента, нанрмми тип, этажность, транспортная доступность и другие параметры
ШМЩ массива при изучении темпов физического износа зданий и заболеияЦ сти населения. Таким образом, каждый район рассматривается KIB Щ в А/-мерном пространстве и вся исходная информация может Оьмь \щ ставлена в виде матрицы
^ ху{} -Щj = 07),
где х„ - у«й фактор i-го района.
Методы многомерной классификации позволяют разбить
mi
*» май ство районов на подмножества (классы), объединяющие по СОВОВУНЩ М факторов района. После проведения классификации внутри » I|; класса выбирается район с наименьшими величинами характернаН1|| рязнения. Такой район полагается контрольным для данного и ни» • и тем изменение состояния реципиента определяется по формуле (
I
\ 11
Ограниченность применения метода элиминирования фа* • «ро|1 лючается в его использовании только для фактической оценки Нй)уя ного ущерба при сложившейся нагрузке на окружающую среду Я ПЙЦ ином загрязненном районе. При изменении этой нагруэОДНВПрИн»
i
и й зультате увеличения масштабов хозяйственной деятельноеi и м и- ( тиве, необходимо использовать следующие два метода определеИИ!
щ рального ущерба.
Метод эмпирических зависимостей основан на статист ичщ рические зависимости между состоянием реципиента и уровнем аорЦ ния при фиксации прочих факторов:
й /U, z),
где (I — состой 11пс реципиента (темп физического иэнооа эдакий и еосрушеммЙ! Я
ваемость, урожайиооть и т.п.); I вектор прочих факторов;
t — иск гор уровней загрязнения, например, ия концентраций в втмш ф#ре
I Р^УЛЬТате статистгсггической обработки информации по загрязненно-ИИу о I свиваются статистически незначимые факторы и определя-РВИИЧательный видмд статистической модели, включающей те ингре-■ВЦГрщэнения, кототорые окажутся значимыми.
ерулиость построенп-«ия статистически надежных зависимостей обычно •Вленц небольшим*тм объемом исходной информации и может быть •иена сокращение тем количества исходных факторов регрессионных •И, ВТОМ числе путг^темзамены вектора загрязнителей скалярной оцен-грвнюния (см. в гп пар. 14.6 об индексах качества природно-антропо-ррИнН ереды).
IHOoacc перспектижтвным путем построения надежных эмпирических IMoeiell является i применение метода главных компонент. Сначала •иммнется связь гглглавных компонент, например, уровня загрязнения Р№ значимых фак-жторов с исходными факторами. Затем определяет-Р§ИН4МООТЬ состоянвиия реципиента от главных компонент: продолжение
--PAGE_BREAK--
Щ т ^=ф(х); ^ (14.3)
F
2=ф(2)' (14.4)
D = at+axFx +
a2Fv (14.5)
* Значение гла1ВД>вной компоненты прочих факторов; 1 Значение глаьевной компоненты уровней загрязнения; Ир Вар параметры сн: звязи главных компонент с показателем состояния реципиент»,
РЙнвИЫв достоинстгзтва модели (14.3) — (14.5) по сравнению с моделью ЛЙВЛМЧестся в тоезм, что метод главных компонент позволяет оце-МИЯНиеИВ состожяние реципиента независимых переменных, чего не I УДми ДОСТИЧЬ при использовании уравнений регрессии. №АииИ|н>яаиный миметод примененяется в дополнение к методу эли-Рр^ВаиИВС целью ддаетализации результатов последнего путем постро-•bhhi
нмостей на г'тгурального ущерба от действия факторов загряз-
bd
= q>(z),
Ь 'и иии связи иатиатурального ущерба с действием факторов загрязнения. ВВЯЯи | имитация in
позволяет, но мерных, ВЫЯВИТЬ наиболее существен-
}ве|иры ВВГряэноивния по их влиянию на ущерб и во-вторых, учесть — * намыв измене! нагрузки на окружающую среду в связи с их
Р*ЖМВНВМ наСОСТОИММИС рещпшемюн
□
14.3. Стоимостная структура I экономического ущерба
от загрязнения окружающей срсдУ
При загрязнении окружающей среды у реципиентов (объемом Ml жимости) возникают затраты двух видов: 1) затраты на предунр***^ воздействия загрязнений среды на реципиента (в тех случаях, коим IBM предупреждение, частичное или полное, технически возможно); ')\ mtil ты, вызываемые воздействием на него загрязненной среды, 1в'фй1М if рого вида определяются расходами на компенсацию негативным новш ствий воздействия загрязнения на объект недвижимости и ни ними
м пользующих этот объект недвижимости. Основой определении IBM затрат служат оценки натуральных ущербов, т. е. изменение сом няи{ объекта недвижимости.
Определение именно этой составляющей экономического yUM*|tA# I зывает наибольшие трудности ввиду сложности расчета НВТурВММЦ ущербов. В случае оценки составляющей экономического ущерЛв МИ 1 ратам на предупреждение воздействия загрязненной среды ИВ i МНММ( тов величины натуральных ущербов, служащие основой определении составляющей, они рассчитываются сравнительно просто ПО ДОПОЛНИМ ному привлечению ресурсов для предупреждения указанного и«> ии и* tlj Например, при переносе водозабора к чистым водным источниийм Щ то потребления загрязненной воды для промышленных ну ж л ниряЦН предупреждение воздействия загрязнения определяются на они ни» ■ рстных объемов по водохозяйственному строительству И 1\ Д.
Составляющие экономического ущерба от загрязнения среды явим ся комплексной величиной и определяются как сумма указимнм! ВМ| затрат двух видов по отдельным реципиентам в пределах 'морямммИ! зоны. Эти затраты интерпретируются как экономический vhmj»o of] рязнения окружающей среды и составная (отрицательная) чаГВ мюИМ ти объекта недвижимости, а следовательно, наличие такого унн-рйя НМ| водит к потере его стоимости. Применение «затратное кип»и1*ин j измерения потери стоимости (экономического ущерба) обьсКТВ ШИПЯ мости под влиянием негативного экологического фактора — одни и*Щ можных подходов к оценке.
Затратный подход к измерению потери стоимости (экономичен ущерба) объекта недвижимости вследствие влияния на него Herat нами экологического фактора целесообразен в оценочной практике в IIMI наличием достаточного количества научно-методических рифйПон*»
Затраты по предупреждению воздействия загрязненной cpwiM ня р*й|
пиеитов (объекты недвижимости)!
NIpH загрязнении водоемов эти затраты определяются величиной рас-Уин необходимых для предупреждения использования загрязненной рЫ ни технологические и коммунально-бытовые нужды, например, для
fafoB недвижимости промышленного назначения. К числу таких рас-роВ И1 носится затраты на применение локальных более сложных, чем в
■ft ИИ И загрязнений, способов очистки воды. Для рекреационных
-ницнедвижимости или индивидуальных жилых домов — затраты на ■ИНИН4 водозабора или перемещение самих объектов к более чистым вод-El НОТОИИИКам, на организацию использования новых чистых источни-р ВИНЫ и I п.
• При ВТМОсферном загрязнении аналогичные затраты возникают при |||НонйНИИ систем очистки (кондиционирования) воздуха, поступаю-I в BiMHWC И производственные помещения, при подаче (из незагряз-■Hmhi рийона) воздуха для технологических нужд, создании санитарно-|ЦННМЯ 10Н ДЛЯ крупных промышленных объектов и выносе источии-Nl но рЯ тении за пределы города и т. п.
мго 1ВГряэнении акустической среды подобные затраты имеют мес-) Вм * ВЛучаяН, когда между источниками шума и людьми возводятся РМННИТНЫе и экранирующие сооружения (стенки, насыпи), проводит 4Ш tiyfiHiMHicисточника шума (автомагистрали, силовой установки и т. д.) 9МН(|• ойВуЮТСЯ специальные шумозащитные конструкции окон, а так-румян Перепрофилирования зашумленного жилья под нежилые по* ЯИОм н при выносе источника шума.
fBfMfttfMiM, вызываемые воздействием загрязненной среды на объекты Р#1и**м inчти,
определяются как дополнительные расходы, связанные с ^ИемишнгН влияния негативного экологического фактора на объект }Btt * ••miи Iп По рассматриваемым типам объектов недвижимости мож-ЦИНвнвми и. соответствующую структуру этих расходов. |f; чинна угодья в сельском и лесном хозяйстве — дополнительные
Г
РИны ИВ Компенсацию потерь продукции, ресурсов и вывода из оборо-JTlMNOtM
II 1
*ьшин и сооружения в жилищно-коммунальном хозяйстве — допол-кМоояв рнеходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ус ко IHMM фи пни
(ким износом зданий и сооружений; 2) медицинское стра-IIHHf И yi
'I
VI
и для обитателей данных объектов недвижимости, нахо-(Мнив в щI ри шейной окружающей среде.
Ml Щ9щчннн
и
сооружения в производственной и непроизводственной сфе*
щт \н
пи
I,
тюти* и транспортное
хозяйство,
торговля, услуги,
офисы
и
ни мши гшп.иые.расходы на: 1) компенсацию потери стоимости — 1 и* ускоренным физическим износом зданий и сооружений; рИВИввнию потерь продукции от повышенной заболеваемооти пер* Hi 4повышенную текучесть персонала; 4) медицинское страхование ми0 мни персонала данных объектов недвижимости, находящихся в NMHHHtHoN окружающей среде.
IV. Рекреационные объекты — дополнительные расходы на КОЙЙ цию ухудшения либо потери рекреационной ценности объекта Н»»н| мости (на рекультивацию водоемов, лесных угодий, многолетних иМвМц насаждений и т. п. либо на перенос рекреационного объекта).
Таким образом, по определению потери стоимости нсдви*ММ»|Ц находящейся в загрязненной зоне, измеряются указанными выше «И pel ми двух видов, которые могут иметь место одновременно. При ОНрМИ нии этих затрат как составляющих экономического ущерба (потери Hi мости) должны проводиться вариантные расчеты с установлением! нимально необходимой его величины. Например, при воздействии Bfj сферного загрязнения на иммобильные основные фонды (как жемиЦ объекта недвижимости) могут возникнуть либо затраты на пр01НВНВ| розионные покрытия (затраты на предупреждение воздействия ЗВГрИИ ной среды на данный объект недвижимости), либо затраты ив коМ1ИЧщ цию преждевременного износа этих фондов, либо затраты обОИЯ ВИНнВ общем случае экономический ущерб для объекта недвижимое iи занным его составляющим (D)
определяется по формуле
D
= min{d,N,C(a,d,N + bC)},
^
%# (||||
где d — денежная оценка компенсации единицы натурального ущербе, причиним!
объекту недвижимости загрязнением окружающей среды; N — значение натурального ущерба, наносимого загрязнением обЪВКТУ ИМЯ
мости;
С — затраты на предупреждение влияния загрязненной среды на (ViNi(h
мости; 0 a,
b
1.
Проиллюстрируем графически определение величины ЗК0НомнЧ(1 го ущерба от загрязнения при оценке стоимости объекта пеннит-ими предполагая, что последний находится в загрязненной зоно (pin 14н
На горизонтальной оси откладывается уровень загрязнен ной И иУ жающей среды (водной, атмосферной или акустической срвлм) в размещения объекта недвижимости. Самый высокий уровень квчм t м $ ружающей среды соответствует нулевому значению (нулевой выб| рязнений в регионе). При отсутствии каких-либо мероприятий но Hpeitfj реждению воздействий загрязненной среды на объект недаижимоии ш вень этого воздействия достигает максимального значение Н 1Щ затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды и об|ИИ|| раты, вызываемые воздействием загрязненной среды на оо ыч» i HMBHff мости, отложены на вертикальной оси. Величина общих комнениММК! ных затрат, вызываемых воздействием загрязненной среды ия НВЛВЙ мость (TDC),
определена кривой ОС
для различных уровРВЙ I загрязненности. Из рис. 14.3, а видно, что горизонтальная кримяя и| Я] А указывает на отсутствие заметных затрат этого вида. Этокредц| ляется возможным пороговым значением уровня загрязнении, peiM тируемым установленными предельно допустимыми)коиивитняшд
Уровень загрязненности окружающей среды
t Mtli Определение оптимального значения экономического ущерба 1|ВВ1рвчноиия среды при оценке стоимости объекта недвижимости
ЙМЛие! * inиже). Общие затраты на предупреждение воздействия эаг-|ИМоН среды на объект недвижимости (ТА
С) графически определя* I ври во и hH
Наклон кривой возрастает при снижении загрязненное* MMf *яииней среды (защиты от загрязненной среды) вследствие увели*
я пр. ниlaIи ч затрат на расширение мероприятий по предупреждению ИИ» мим загрязненной среды на объект недвижимости. Общие затра*
(Им вида составляют />, если обеспечивается полная защита от заг-ЦННмн и окружающей среды (максимальные масштабы мероприятий РМунре*пению воздействия загрязненной среды на объект недвижи
ВрМввв РМС
представляет собой суммарные затраты двух видов (зко* №1*мп ущерб), т. е. зто сумма кривых тпе' и ТАС. Она отражает как JHW» вычыаиемые воздействием загрязненной среды на объокт недви
Приростные затраты на предупреждение воздействия шумового загрязнения, тыс. руб.
Общие затраты на
Приростные затра-
компенсацию воздействия шумового загрязне-
ты на компенсацию воздействия шумового за-
Уровень шумового загрязнения, дБ
ния, тыс. руб.
грязнения, тыс. руб.
100
40
200
90
150
150
50
300
75
710
560
60
550
60
1490
780
73
680
50
2460
970
90
790
40
2820
360
100
Таблица 14.1
IpBtM
(общие и природные) на предупреждение шумового загрязнения здания и компенсацию воздействия этого загрязнения на работающий в этом здании персонал
fcttf
ijjtl I BID
жимости, так и затраты на предупреждение этого воздействия.' >ф ным (оптимальным) уровнем загрязненности окружающей среды расположения оцениваемого объекта недвижимости является ум когда сумма затрат двух видов (экономического ущерба от ни р|» среды) минимальна. Этот уровень загрязненности окружающей щ следовательно, и минимальное значение экономического утерь,, рязнения среды, отражающего влияние негативного экологически | тора на стоимость объекта недвижимости, графически можно онрнИЦ из рис. 14.3, б посредством сравнения кривых предельных затря i МММ дов MDCn
MAC:
ыпг
АТОС КААГ ЬТАС
М
DC
=
— ;
MAC
=
—
АВ
АВ
Экономически эффективный (оптимальный) уровень загрвзиенЖ окружающей среды для объекта недвижимости достигается при Ч1\
=
МЛ С в точке Е9при котором и определяется значение экономичен ущерба от загрязнения окружающей среды при оценке стоимости ИЙВЯ недвижимости. Следует подчеркнуть, что здесь рассмотрен графиЦВМИ алгоритм расчета показателя экономического ущерба от загрязнении ЫЁ в общем случае как комбинацию возможных затрат двух ВИДОК И чц ном случае при расчете этого показателя возможны альтернативны! | рианты, когда затраты одного из этих видов могут быть нулевымиi
Пример. Рассмотрим расчет экономического ущерба объекте И жимости от шумового загрязнения окружающей среды. I [редП0Л• *ИМ оцениваемое офисное здание расположено в шумном районе (крупна!I томагистраль, незащищенная шумопоглащающими экранами ОятвЦ ная улица, шумоиздающий промышленный объект и т. п.) Измеренная на расстоянии 2 м от окон здания стандартным шумомером при aoi яр| мическом усреднении за годовое дневное время показывает ВГ9 VPH 100 дБ. Возможны мероприятия по предотвращению шумоВОГО нирц ния здания: установка шумопоглащающих окон различных И0ИИр*В1| и проведение внутренней перепланировки здания и целью СНИКШИЙ! I мого воздействия на персонал, работающий в этом здании* МясШИН структура этих мероприятий определяют зависимость C0QTBBlclB|fH затрат (общих и приростных) от уровня шума, проникающем1иЩ (табл. 14.1). Предположим также, что известна зависимость за i pal
НА I пенсацию воздействия шумового загрязнения на работающий нврц (медицинское страхование и услуги, потеря производительное!И 1Й1 повышенная текучесть кадров) от уровня шума, проникаюЩВГО ft Ml (см. табл. 14.1).
Определить величину экономического, ущерба от щумоиого laipHj
НИЯ Окружающей Среды ДаННОГО офисного здания.
И Мб a IIIвидно, что приростные затраты двух видов (преду преж-| И вомнвнеации) примерно равны для шумового загрязнения, про» ЦММН о в офисное здание, на уровне 60 дБ. Этот уровень шумового *
им пни, какбыло показано выше, соответствует экономически эф-ММмому (оптимальному) уровню. Следовательно, экономический I Ирнчинвсмый шумовым загрязнением рассматриваемому офисно-IBHHBI (ПОТВря его стоимости), составит: 1050 + 710 = 1760 тыс. руб.
□14.4.Методика «валовых выбросов»
для определения экономического
I ущерба от загрязнения |
| и укрупненных расчетов экономического ущерба от загрязнения | мм при оценке недвижимости, когда отсутствуют возможности ррнмньного определения значений концентраций ингредиентов, а, NNtft
ирга» Iпинается
возможность установить валовые выбросы ш
Ирру НИришенип ПО ОСНОВНЫМ ИОТОЧНИКам ЭТИХ ВЫброСОВ, раепо
M,M|4i 1 вена размещения объекта недвижимости, предлагается следу-
Гмвмчмкя
1. Рассчитывается суммарный экономический ущерб от загра1ИВИ1||
атмосферы по территории, определяемой как зона активного з.нр«мнк
ния. Зоной активного загрязнения следует считать: для органиюмнмнщ
источников загрязнения — круг с центром в точке расположении мснммш
ка и радиусом 50//, (где Н- высота трубы); для автомагистралей иияН|
шириной 200 м, центральная ось проходит через ось магистрали! Суммяр
ный экономический ущерб от загрязнения атмосферы по рассмя! рнма
мой территории (Ј>г) определяется по формуле
I Dr-KrlAfgoM,
где К — коэффициент экологической ситуации и экологической значимости •
ния атмосферного воздуха и почвы территорий экономических рпишмил Щ
сийской Федерации (см. Приложение V, табл. V.1); М. — масса выброса в атмосферу i-ro ингредиента, т/год;
о. — безразмерная поправка, учитывающая тип загрязняемой территории И \Щ
нимающая значение от 0,1 до 3 (см. Приложение V, табл. V.2); d. — удельный экономический ущерб от выбросов 1 т 1-го ингредиентами \\щ
ложение V, табл. V.3); /. — безразмерная поправка, учитывающая характер рассеивания ЙЙ нрнцц)
атмосфере (см. Приложение V табл. V.4 и V.5).
2. Доля площади в зоне активного загрязнения, занимаемой р »• • Mi
риваемыму'-м объектом недвижимости (я/) рассчитывается ПО ФирМ|И
продолжение
--PAGE_BREAK--
aj=SJ/Sf,
где SJ— площадь, занимаемая рассматриваемым у-м объектом недвижимо* ia, щт
Sr
— площадь зоны активного загрязнения (S = яг2, где г = 50//)*
Предполагая, что рассматриваемыйу-й объект недвижимое!И ВЩ в зону активного загрязнения, величину экономического ущерба rtfl рязнения атмосферы для этого объекта определяем по формуле
I , D/-Dr-af.
;f
ЈЈhЈ 1141|(
Величина Df определяет годовой экономический ущерб, нрИМ щийся на у-й объект недвижимости. Если предположить, ЧТО ИВ И И4и*Я период эксплуатации объекта недвижимости и динамика изменения Щ зателя Df в перспективе, но известна ставка (коэффициент) mmhmbmiM ции такого рода объектов недвижимости, то можно определить и mi
и ■ ный показатель экономического ущерба от загрязнения ВТМОсфнрм] терю стоимости объекта недвижимости) при эксплуатации \wS-
* недвижимости в зоне активного загрязнения (Dr)
как ОТНОШЕНИЯ ставке капитализации (СК):
Ъг— 0//CK.
ими Предположить наличие динамики изменения показателя Dj и ■еннои программы эксплуатации (владения) рассматриваемого у-го (И»*я недвижимости в зоне активного загрязнения атмосферы, то ин-(Ииммаи показатель экономического ущерба от загрязнения (потерю ||Мо м и объекта недвижимости) можно определить методом дисконтами и и денежных потоков.
Мрачит и пленный алгоритм расчета экономического ущерба от загряз-Ма м I моеферы позволяет определить лишь достаточно приближенную I Сячичину и, как правило, нижний предел. Для более детализирован-I pai*четок ПО методике «валовых выбросов» необходимо введение до-рЙИ 'И.ничэмпирических поправочных коэффициентов, в частности, PpMV'ty (14.9). Эти поправочные коэффициенты более корректно дол-|f4Hи ih.H
i. географию размещения объектов недвижимости и мает |4В1 ри н1Ч|«)|цего воздействия на рассматриваемый конкретный объект •Ифмм(м iи (учет плотности застройки зоны активного загрязнения, РрЧИМВТЫ размещения объекта недвижимости, его этажность, плотность " ••••••••щи его площадей, число проживающих или работающих на
Жим объекте недвижимости и т. д.).
Пример, Рассчитать экономический ущерб от загрязнения атмосферы имейте Недвижимости, размещенного в зоне активного загря иichпя, (♦Нинке «валовых выбросов» на основе следующих данных. РМеИО! Здание занимает площадь земельного участка 400 м2 и нахо-I В и «и активного загрязнения. Имеются два основных источника Цйеннв! местная котельная с высотой трубы 20 м и автомагистраль. ННрнаасгоя городская территория с населением свыше 200 тыс. чел. (ИИ* • • ни i ронкп селитебной территории составляет 50%. Город рас-'♦и
Йрвлеаи 1
1.
годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы •Инн ривнемо! офисного здания и провести корректировку значе» I рыночной стоимости, равной 18 млн руб. и рассчитанной без у«с ^Ниинм экологического фактора.
ПИиенне.
1а|л. VI V.S (см. Приложение V) определим значения пара-I Мндящих в формулу (14.9): К = 2; егд -1,5;
! Ра и* ч ИТ и I'M по формуле (14.9) величину суммарного экономичаоко» РрПм ofни рязнения атмосферы по рассматриааамой территории!
D = 2{[(2000 • 3410) • 1,5 • 1,27] + [(150 • 102 300) • 1,5 j 1,93] + |« i МИ x 128Г650) • 1,5 • 1,93] + [(6000 1550) ■1,5 • 1,93]} = 1137 027 ТЫ0, JlyO
2. Определим площадь зоны активного загрязнения (.V
г = 50Я) на рассматриваемой территории с учетом плотности 'ttu'tfN
равной 0,5 (автомагистраль находится внутри площади активного ШШ
нения от котельной):
Sr= 3,14 • (50 • 20)2 • 0,5 = 1570 тыс. м2.
3. Рассчитаем долю площади, занимаемой рассматриваемым |н|ни НЦ
зданием, (SJ=
0,4 тыс. м2) в зоне активного загрязнения по формуй! (М Я
а{ = 0,4000/1570 — 0,0003.
4. Исходя из предпосылки равномерного (пропорциональном!) щЩ
ния атмосферного загрязнения на реципиентов в зоне активного Nil
нения, величина годового экономического ущерба от загрязнении Ян
феры для офисного здания определяется по формуле (14.11):
Dj
ш 1137 027 000-0,0003 — 341 тыс. руб.
5. Если предположить, что по данному виду объектов недвижимый!
рассматриваемом регионе ставка (коэффициент) капитализации *'й|| ляет 15%, то капитализированный экономический ущерб ОТ ЗВгриН|Ц атмосферы для рассматриваемого офисного здания раосчитымн» и 4 |
формуле (14.12):
Ъ{
= 341000/0,15 — 2273 тыс. руб.
6. Поскольку известно значение рыночной стоимости ряссМЯШИщ
мою офисного здания без учета влияния экологического фяктоОВ И1
равно 18 000 тыс. руб., а капитализированный экономический ум* *
загрязнения атмосферы для этого здания (потеря его стоимости)»
'МИЯ(
2273 тыс. руб., то скорректированное значение рыночной 0Т0ИМ'*Н1п
ставит: 18 000 000 — 2273 000 = 15 727 тыс. руб.
Таким образом, скорректированная рыночная СТОИМОСТЬ рим МЯЙ ваемого офисного здания с учетом влияния негативного эколо) нчввщ| фактора составляет 15 700 тыс. руб.
14.5.Методика «концентраций» для определения экономического
ущерба от загрязнения
Эта методика позволяет рассчитать Показатель экономическим* УМ от загрязнения атмосферы для объекта недвижимости (ном рм-* eitt| мости) при наличии информации о среднегодовых концемтряиня
WM загрязняющим ингридиентам атмосферы, окружающей рас-Ивш'ммп
объект недвижимости.
мнимический ущерб (D)
для рассматриваемого объекта недвижимости
иется в основном по формуле
п т
D
=22d
(X)ijRjKn (14.13)
удельныйэкономический ущерб, наносимый единице j
-и реципиентной FВостанляющей объекта недвижимости (на 1 чел. — от ухудшения здоровья людей, проживающих в жилых домах или работающих на соответствующийобъектах недвижимости и от ускоренного физического износа зданий И сооружений в жилищно-коммунальном хозяйстве, торговле и сфере v« 'iyi, на 1 га — от потери продуктивности в сельском и лесном хозяйстве; MB I ТЫС> руб. стоимости основных фондов — от ущерба, наносимого объек-I им недвижимости промышленности) при среднегодовой концентрации X.
i ип I не iv I иующего /-го ингредиента. Значения удельного экономического утери л по некоторым ингридиентам приведены в табл. V.6 -V.9 (см. При» Л0Ж1Ние V);
Мини) единиц у-й реципиентной составляющей объекта недвижимости (чис-MiMiiioc 11. проживающих или работающих, гектар угодий, млн руб. основ I Hi
IX фондов);
\ Яшффициент, учитывающий региональные особенности территории страны, NB которой находится объект недвижимости. Значения этих коэффициентов ДЛЯ йореципиентных ущербов приведены в табл. V. 10 и V. 11
(см. Принижение V).
мер. Рассчитать экономический ущерб от загрязнения атмосферы l|BB ft Недвижимости (как потерю его стоимости), размещенного в яв ммннн п загрязнения, по методике «концентраций».
WW.
|i4fi|H I
I ирусм исходную информацию из предыдущего примера и И ЖШОЛИИТельную. Предположим, что не известны источник загряз-Ив предыдущем примере местная котельная и автомагистраль) и ifни * и В1«(Просы загрязняющих веществ в атмосферу. Известны сред-
РВВМ… пен грации загрязняющих веществ в атмосферу, на терри-
iNH иякодится рассматриваемое офисное здание (данные Роском-Мями) и пи-нишii.ic вещества (пыль каменноугольная) — 0,45 мг/м', Щн
о |»м ОД mi/мдиоксид азота — 0,2 мг/м *; оксид углерода I' I! ми« пи» также, что численность работающих в офисном здании |йяи 40 Hwit
itf* и миIи величину годового экономического ущерба от эагряэне-fJB* фирм дли рассматриваемого офисного здания и провести кор»
||жи — мним имиего РЫНОЧНОЙ стоимости, раиной 18 млн руб. И рас
р|ий Лев учета влияния экологического фактора.
Воздействие
Взве-
Диоксид
Диоксид
Оксид
Фонтам!
загряз ня ющего
шенные
серы
азота
углерода
ОМ НИ""
вещества
вещества
(НО
OfHHg
Длительное
50
50
40
3103
Кратковремен-
ное
500
500
85
5-103
1
fill
ТябЛНН! ж
Значение ПДК (мкг/м3) при длительном и кратковременном воадеЙмямя
В настоящее время обоснованы и установлены гигиенически! нмйм§ тивы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферной* ml духа и более чем для 800 химических веществ для природный моя ju большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха усишиаД ются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное мяв! мальное разовое значение ПДК связано, в основном, с ВОЗМОЖНЫМ | ф лекторным действием вещества на организм. Среднесуточное знвчем ПДК направлено на предупреждение хронического (накопительно! и) щ ствия вещества при длительном вдыхании. Значения ПДК для нем они! загрязняющих веществ атмосферного воздуха приведены в Tiiflfli I *
рнв'ВМИВ качественного состояния окружающей среды мест размещения ВМммя недвижимости), но и позволяет проводить расчеты с целью эли-
Ррирояяния (выявления) стоимости экологического фактора в рыноч-I Йена к продаж недвижимости.
Пример, Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения , И стоимости экологического фактора. FJJ 1Яп/|,14.3 представлены условные данные о загрязнении атмосфер-рй Во |духа по трем муниципальным территориям города N.
Ни формулам (14.14) и (14.15) рассчитываем / с по рассматриваемым |НИННЙВЛЬИЫМ округам:
I /4! 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15; /Ј1 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 + 4/3 = 4,3; it 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.
нноерии города
м" ни |»И шпшн
BoMIVHhiiiH Я1МНн|м |и.|
Среднегодовая концентрация, мкг/м
Цена 1 м
жилой площади, у.е,
Диоксид серы
Диоксид азота
Оксид углерода
А
0,01
0,03
0,01
0,3
900
1.
0,04
0,06
0,04
4,0
7
и
0,06
0,08
0,06
4,5
600
0,05
0,05
0,04
3,0
Таблица 14.3
Данные загрязнения атмосферного воздуха города N
ПО
трем муниципальным территориям
Индексы загрязнения окружающей среды определяются ПМр! гМН выполнения двух основных операций.
1. Количественное сравнение концентрации каждого з; о ри шнинм вещества с его стандартом (ПДК):
л, = с./пдк, -^jS
*
ilitl
где А. — нормируемая величина концентрации /-го загрязняющего иппит ни МЦ
ПДК;
С.
— измеренная концентрация /-го загрязняющего вещества ■ОКруш1ИнММ*В щк
продолжение
--PAGE_BREAK--
ПДК
— предельно допустимая концентрация /-го загрязняющего ЯЫНРНМ
2. Агрегация полученных величин в суммарный (скалярный) "мН|
тель(/в): Л п
/-1 /-1
где / — индекс загрязнения окружающей среды;
/-
1,...,
п—
количество видов загрязняющих веществ.
В результате таких преобразований качественное состояние ••aj*##i ющей среды, характеризуемое вектором ряда загрязняющих (нчня#Ц числяемый десятками и даже сотнями наименований), лредствиаси ме индекса (скалярной величины). Такое представление *apeaftl качес I венного состояния окружающей среды не только имеет ВВШИй! НИ I и чес к ot* значение для экологической зкепертиэы (количеотинИ^^Д
I 1U
Hfft* ВИДНО из таблицы, индекс загрязнения атмосферного воздуха для ppHtttptoi в 5 раз превышает аналогичный индекс для территории А. 1$н|я МОЖНО определить соответствующий вклад влияния рассматривай* негативного экологического фактора на рыночную стоимость if ем Недвижимости для рассматриваемых территорий. Для выявления рИ влияния
(загрязненность атмосферного воздуха) на рыночную стой*
It к нанримгр, жилой недвижимости, определим рати ость цеп п рода ж
? нн»ни in
и пар! ир (по всем элементам сравнения, в том числе и по мес-ПрММешеиив относительно транспортной доступности, шумовой? загнию* и I д,), расположенных на территории Л — 900 у.е./м2 и на терри-Мин И иоо у, г /мРазность в ценах продаж в 300 у.е. на 1 м' есть не ч i о
1илвд (позитивный или негативный) в рыночную стоимость жи-
■и» оноиимости экологического фактора (качественное состояние ат-
|ферно| о воздуха) по Двум раеематриннсмым территориям юрода.
2. Какие виды загрязнения анализируются при проведении ими ческой экспертизы окружающей среды объекта недвижимости?
3. Сформулируйте основные этапы расчета экономического уНИр загрязнения окружающей среды при оценке стоимости обмктв % III мости.
4. Какие составляющие входят в структуру реципиента \ оПьевщ
движимости, находящегося в зоне активного загрязнения?
5. Перечислите ооновные методы определения натурального у|щ
от загрязнения окружающей среды.
6. ВОЗМОЖНО ЛИ применим. РЫНОЧНЫЙ метод
(шиит
i
рмнмчнм*
fj
ных) для влиминиронаиия (выявления) стоимости экологически! и фнв
ра в структуре цены продажи объекта недвижимости?
Тогда, если предположить, что необходимо определить рыН(»чнуЩ имость 1 м2 жилой площади в аналогичных квартирах на терри i прим индексом загрязнения атмосферного воздуха /fc= 4,3, величинеW гической» корректировки рыночной стоимости 1 м2 жилой шшнц
территории А составит: —— 4,3 = 255,8 у.е./м2. Следовательно, Й
5,8/1,15
ная стоимость 1 м2 жилой площади на территории Б с учетом ВЛИВММ4 логического фактора составит: 900 — 255,8 — 644,2 у.е./м2.
Таким образом, с помощью анализа парного набора рыноЧНМ! ных цен продаж аналогичной жилой площади при наличии пифий о качественном состоянии окружающей среды (например, атмос
Контрольные вопросы
Выше уже отмечалась объективная ограниченность применит! ночного метода для элиминирования (выявления) стоимости ЗИ0Л01 кого фактора с учетом низкого рейтинга экологических блВ1 и • и предпочтений российского покупателя недвижимости. Это надо и виду при применении представленной методики оценки стоим»», i и гического фактора на базе анализа рыночных данных (цеп 1фМД| сделкам с недвижимостью в конкретном регионе.
ОЧому для современных российских условий наиболее приемлем МП ПОДХОД к оценке стоимости негативного экологического фак-(Мшмического ущерба), влияющего на стоимость недвижимости? И ВВВОЙ зависимости находятся «индекс качества» и «индекс загряз-рВ ИВружающей среды? Каким образом можно использовать данные №»• Мри оценке недвижимости? .
Тесты
1
I Мшвническому. I Мимическому.
И Типическому.
*
Nl 01 носится к загрязнению. s
\ lift МВТ недвижимости (садовый участок за городом) находится под ИВ«*«имм ной линией электропередач. Какому виду загрязнения под-FBBi^B ДВИНЫЙ объект недвижимости?
f
t Мвяяническому. мимическому. | Фи I и чес ком у. Ни miи»инiгя к загрязнению. [ Й Процессе ткологической экспертизы окружающей среды объекта рфИМнсти оценщик определил следующую структуру экологических Ирн|цI • Загрязненность атмосферного воздуха; II — шум от автома-||мии
Г
в • мры как управляемые и неуправляемые? I 11111 IV все неуправляемые. Ifj III, IV все управляемые. 1»« II частично управляемые; Ш и IV — управляемые.
II И II
* управляемые; III и IV — частично управляемые.
(
Ммв*мя»' 'м. экономического ущерба от загрязнения окружающей • 1.1 у недвижимости определяется: iHtpBiiiMn.вызываемыми воздействием загрязненной среды на
||М
ИВДВНМИМО( i и;
К
рИрятвми на предупреждение воздействия загрязненной среды на Недвижимости; двумя ни ли ми
затрат, указанными в пп. А и Б.
Организация и моделирование массовой оценки недвижимое* i и
Система массовой оценки недвижимости: структура и основные цып. Структура базовой «оценочной» модели и ее основные виды, С пые статистические характеристики многомерного регрессионном лиза (MP
А) в моделировании массовой оценки недвижимости
Организация массовой оценки недвижимости, обеспечивают» И Щ новление ее налогооблагаемой стоимости, в максимальной мер! ПрИЦ женной к категории «рыночная стоимость» недвижимости, создает щ ву реализации эффективной фискальной политики. Проведение \ крупномасштабной оценки недвижимости на основе рыночной М#1 логии позволит снять существующую «деформацию» налогообляГщ стоимостных характеристик объектов недвижимости, исчисленный НИ| их «инвентаризационной» стоимости, обеспечить равновыгодные у
*'МИ(| налогообложения для всех владельцев недвижимости.
Массовая оценка недвижимости важна и для соответствующим И1Н( дарственных структур как представителей собственника нсови.т н мм» Ш (государства) при реализации вещных прав собственники (продажу *
I •
дача в аренду или срочное пользование и т. п.).
□15.1. Система массовой оценки 1 недвижимости: структура и основные функции I
Индивидуальная и массовая оценки недвижимости не мипню и и нн$Й мозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применении
Массовая оценка — это одновременная оценка большой группы и0в| тов для налогообложения или для управления государственным М мвИ! мым имуществом.
Индивидуальная оценка — это оценка отдельных объектов недвмости при реализации той или иной сделки с этими объектами (мрин залог, аренда, дарение и т. д.).
Массовая оценка недвижимости базируется на тек же.трек осмияни методологических подходах, что и индивидуальная! — эатратиоМ| лЩи рыночном. В Крупномасштабность по охвату числа объектов недви-♦м mi
при их M5Eкассовой оценке предполагает широкое применение со-|МИыч средставв: аппарата моделирования (в том числе экономико-ма-^IHiWKOro)
и ^^компьютерных технологий.
Р1ВОВМЯ оцеш-з: ка недвижимости основана на стандартной методике, Вря§ унифицигхгзовала бы процедуру оценки большого числа объектов. мТЫВаемые для массовой оценки модели должны отражать струк-ftlpoca И 1
1релщложения, характерную для группы объектов собствен-I и ме ДЛЯ отд«дельных объектов. При массовой оценке для определс-В*'1ИЧИН ОТклосэнений во всех продажах используются статистические
• • •••• большая ш чжтъ полученных результатов попадает в заранее онре-
♦*ИЧИИ.1Й дианд-пазои среднего отклонение от реальных цен продаж, ТО РВЧи ню провешиеденной оценки признается приемлемым. При этом на ■ ныч объект .Taxнедвижимости внимание не концентрируется. Например, в С С- UJA в соответствии со Стандартом анализа относитель-| МИВВ hi гелей ооценки стоимости объектов жилой недвижимости! уста-|йВИО| ЧТО коэфффициент дисперсии (отклонения) расчетных значений ШМнетИ ПО отремте (группе аналогичных объектов жилой недвижимое0 N1 МВДИВННОГоо (среднего) ее значения не должен превышать 15%, а в ■IBB Моныхобъ^ектов -10%. Единообразие результатов оценки доход-I и. нннжн
мостил* в пределах страты установлено также коэффициентом И:t!:ии
НВ урон вне15% или менее для крупных городов и 20% — для 00-М»МВ Населении тых пунктов. Критическое значение коэффициента дис-• ИИ дни ВНВЛИПЗа качественного уровня массовой оценки объектов не* РВИМИОТИ нрингнято в пределах 20%.
Мм» ♦ими и ОЦеигнка, как и индивидуальная оценка недвижимости, явля» ►В нрнВЛЯДНЫМ в экономическим анализом. В основе этого анализа ЛС« Mtt • • ми I мчесш'Киеметоды сбора, анализа и обработки информации ДЛЯ И1МИЯ оПосноованных результатов. На рис. 15.1 показаны пять основ о»мн|| миессювой оценки недвижимости. Четвертый этап процедуры ВМ Мреднолшагает не только формирование структуры модели сгоимо I НВЯВМжиМоепти, но и калибровку этой модели. Последняя может ин-ЙН^нроватьотя как корректировка, доводка или поправка структуры ИМ Нпсродс! I твом ввода в нее соответствующих коэффициентов, отра-HBIBtA ОТОИМоостные и качественные характеристики вклада того или • фякторя li стоимость недвижимости. Например, калибровка моде НрИ НУМольэошвании затратного и доходного подходов оценки недви-111иредполппагаст определение затрат, ставок, доходов и других по» Нвй на оси© ове анализа рыночной информации. fl|HNNpBKTN4c=ccKOft реализации массовой оценки недвижимости необ-ЙИМ§ Нриирдыцние научных исследований и экспериментальных расче-[I » |,,миисопой
оценки недвижимости могут по нюни и. опре
2. Предварительное обследование и анализ
3. Сбор информации, анализ рынка, анализ варианта наилучшего и самого выгодного использования
4. Построение и калибровка модели
*
5. Тестирование модели, контроль качества и уточнение полученных ре
Рис. 15.1. Пять основных этапов массовой оценки недвижимо* «и
делить размеры фискальных параметров имущественного н1ЛигооШИ| ния в общей системе налогообложения в территориальном palpate И { сновать дифференциацию ставок налога на недвижимость а шин»
нми| от целевого ее использования и уровня благосостояния и.нмнонмяН) и гика. Особое место в этих исследованиях должна занять aptwypHttl недвижимость (сельскохозяйственные и лесные угодья, рекреационные Я сурсы, месторождения полезных ископаемых и т. п.), что позвониt » I мировать предложения по установлению эффективных (о позиннй И ственника и пользователя природных ресурсов) ставок рентного няяи| обложения.
Представленный на рис. 15.1 процесс массовой опенки как oot'tHMl тельность пяти основных этапов этой оценки должен рсиаизовмва? системе массовой оценки недвижимости (СМОН), которая долшИ! v встроена в структуру налоговой службы* Конечной целью ной • и I является не только сама массовая оценка недвижимости, но и Mpakffl екая реализация фискальной функции в яспекто налогообложения Шщ
1. Постановка задачи t
Общие характеристики
Экономические (региональный уровень)
Социальные (региональный уровень)
По окружающей природно-антропогенной среде региона
Административно-правовые
(общегосударственный и региональный уровни)
I
Характеристики размещения объекта
По земельному участку
По непосредственному окружению объекта недвижимости
По зданиям и сооружениям (улучшениям)
ЭкомомиЧДОЦЙ
характеристики шГ недвижимой?!!
По затратам По продажим
По дохо/ \i iM и расходам
III И Нисдение в действие Федерального закона «О государственной Р paUHIf прав на недвижимость имущества и сделок с ним» от 21 июля f I Щ 122-ФЗ не только создает прочную правовую базу для реализа-IИмущественного налогообложения, но и в определенной мере легали-[ Информацию по конкретным объектам недвижимости, что особенно |ри ми СМОН. Необходимо учитывать, что основная информацион-[нриАаема состоит в том, что в условиях высокоразвитого «теневого» па Неаиижимости стоимостные показатели по сделкам с ней, зарегис-■ркяинные а соответствующих учреждениях, не могут быть использо-(р КАКОснова для проведения оценки налогооблагаемой стоимости MpH'tHHо объекта недвижимости. Введение данного закона о регист-рИ ирни на недвижимость эту проблему не решает. Проблема гораздо } N • мубжер может быть решена лишь при совершенствовании всей •мы ниаогообложения. Одними из важных функций СМОН должны и яфн а ь фование» и соответствующая корректировка легитимных сто-iMIMH Показателей по недвижимости в процессе ее переоценки, [рмееим Достаточно богатый зарубежный опыт в области массовой »ИIH 'инок и мости. Важную роль в проведении научных исследований, ■Мнении квалификации специалистов, унификации процедур и стан-ИВмне мкинедвижимости и обмена опытом в этой области играет ■ИННфодная ассоциация налоговых оценщиков. Один из важнейших |ЙНВ| сделанных этим международным сообществом, заключается в | ЦМ1 Перманентная оценка недвижимости, наряду с обеспечением фие-|ИМ1 Требований национального налогового законодательства, явля-|| И п.моемдостижения наилучшего использования национального (ВоiHaИв менее важен и тот факт, что перманентная оценка недвижней ни мюаиеI избежать значительных колебаний ее стоимости при пе-Циче* м«и переоценке.
М» • «01чг(койосновой оценки налогооблагаемой базы недвижимое-(Имве t»»• моделирование либо рыночной стоимости недвижимости, либо [МИНИ (арендного) дохода от недвижимости.
Мнвниеимо от уровня компьютеризации массовой оценки недвижи-ЦМ мрумуруСМОН можно представить четырьмя основными вэаи-рМИМииамиподсистемами:
op*иннзйционно-административная подсистема управления процес-р именам и налогообложения недвижимости;
продолжение
--PAGE_BREAK--
IHmmh'i п'мланализа и идентификации информации по отдельным ви-щ шммишимости;
* ио»|1'Ишемаукраинскийинформационной базой;
♦м»И1'Имемаопределения стоимости недвижимости. I'пиридинеСМОН должно формироваться по территориальному при* (Hi N tinпринципу открытой системы, т. е. с учетом возможности ее Ц-ряииикак по горизонтали, так и по вертикали (обмен информацией РИ|рйМ|П1ИСТратнаио-1срритор1Н1ЛЬИ1ИМИ слиницамиг агрегация иифор-
мации и т. д.). Принципиально важным является то, что эта ОИОТЖЯ на рассматриваться не как административно-командная, а КВВММЦ ториальная оценочная система должна иметь соответствуюШИв |*1'И§ ные правомочия в решении конкретных задач территории В ЧВ1ЧИ Иц ственного налогообложения.
Организационно-административная подсистема должна HIjHM* г? «выхода» СМОН на налогоплательщика (подготовка налоГОВМВ Ґ
Щ извещений о результатах оценки недвижимости и т. п.) и коорлиЩ функционирования всех других подсистем. Любая процедура Нр| мая в рамках организационно-административной подсистемы, HyflJ в привлечении информации других подсистем и, наоборот, рСЖИм фу(щ нирования той или иной подсистемы требует соответствующей |нч ИЯЦ рующей информации от организационно-административной ПОДМИИЩ
Принцип открытости СМОН реализуется в ее публичнООТИ И Я ности аппеляций налогоплательщиков. Эта демократически" ФУИкЖШ стемы в рамках организационно-административной подсисп'МЫ| Htj мер, при рассмотрении аппеляций требует информацию О СИНИМИ! параметрах соответствующих объектов недвижимости. PciyJtMWM | ляций должны быть учтены при корректировке стоимости неами#Щ ти, изменении исходных данных и пересчете статистических НИМНИЯ Результаты рассмотрения аппеляционных жалоб могут окатам* и-»нц на другие составляющие организационно-административной ЮДМИИ! например, на подготовку налоговых ведомостей, составление НВЯИИ счетов, планы функционирования СМОН и многое другое,
Подсистема анализа и идентификации информации но о1Л4»чм*ММ ( дам недвижимости должна состоять из компонентов, оИгинчмвявц анализ расчетных показателей и составление сводных pecv tpoM*щ Анализ расчетных показателей — это результат функционировании Щ стемы, который можно рассматривать как обобщенный паряМВТР! И|| троля и обоснования очередности проведения переоценки нелмнянмяи корректировки ее результатов по состоянию рынка недвижимости
Анализ и идентификация информации по отдельным видим ииЦ мости должны базироваться на результатах расчетов, получении* и | системе определения стоимости недвижимости по территории И МВ( ве параметров объектов недвижимости, хранящихся в подсис1ВМВ ($Ц ления информационной базой. Результаты анализа могут ппроверяй til ели различных методов и процедур оценки.
Подсистема управления информационной базой должна и! и • нвимяв сбор первичных данных, редактирование, обработку, а также ирмнМЦ| конфиденциальность информации об объектах недвижимое! и и нряВ| дения ею. Эта подсистема должна стать общим информационным *ф|
.да ментом» СМОН. В ЭТОЙ СВЯЗИ необходимо СОбЛЮДВТЬ ВЫСОК ИВ фР§|
ния к исходным данным, к их достоверности.
I нмииыеисточники данных:
1Цр^ждение юстиции, которому согласно вышеуказанному закону §Вмм проводить регистрацию всех сделок по недвижимости; ♦нрииочпая, нормативная и иная вспомогательная информация. |»м мнн.ку сбор и обработка информации в СМОН — весьма дорогос-Шф мероприятия, необходимо на стадии проектирования четко обо* И М
*М НУЯОДНЫХ данных, приемлемых для массовой оценки недвижимости рИН*4. При проведении такой оценки для провинциального населен-I НУМй 1й. Необходимо учитывать особенность структуры недвижимо» IйI КОГО территориального образования при проектировании СМОН. Мм
и и* I
Iм» определения стоимости недвижимости должна реализовы-Вяit.
in НОВНЫе методы оценки недвижимости: затратный^ доходный и 1ИМн
If*Щ, Вра пнения продаж в массовой оценке при наличии достаточно ИМнТО рынка недвижимости предполагает широкое применение аппа-
Ини»
щрования, в частности, множественного регрессионного ана-I И |*яи Специальных методов моделирования таких, как адаптивная
И (Процедура обратной связи).
Ь
мм> и. mie 'нитратного метода оценки недвижимости должно бази-|wB ИВ автоматизированном расчете полной восстановительной (за-КМвЙ) етоимости, износа зданий и сооружений объекта недвижимо-$Ирвделения на основе рыночных данных стоимости соответствую-ЙИВЯМШХ участков (прав собственности или арендных прав). В Применения доходного метода в массовой оценке недвижимости WHM расчет коэффициентов капитализации и валовых рентных мно-' м (мультипликаторов) на базе анализа рынка доходной недвижи-Ирммомпредполагается возможным идентификация рентного
■ |Вмтмино или чистого) по соответствующим типам доходной не-
Меченные результаты оценок недвижимости по трем указанным ДИНнлйм
необходимо согласовать. Важная роль в принятии решс-Икннчлтельной согласованной оценке налогооблагаемой стоимос-ИМв недвижимости принадлежит налоговому оценщику, который
■ НМВСЬ высокий уровень квалификации и обладать богатым прак-ММ опытом и области оценочной деятельности. Мнимые
функции ( МОИ; |Инндичвеквя переоценка недвижимости;
1в#1мвритвция объектов недвижимости;
• ежегодное обновление и подтверждение значений налои шОин» # стоимости по объектам недвижимости.
Указанные функции СМОН позволяют рассматривать ее ник НИИ но действующую систему с наибольшей активизацией ее деятежП( период переоценки недвижимости.
Периодичность проведения переоценки должна предопрсдеЛЯНйМ намикой изменения цен на рынке недвижимости, что являетоя слейМ влияния многих факторов (состояние макроэкономических нрпЦИ изменения законодательства, развитие социальной и инженерной ЙЯ структуры в регионе и т. д.). Процедура переоценки недвижимое IH
1щ ципиально должна отличаться от проводимой в нашей стране Я годы переоценки основных фондов, поскольку:
· ориентация СМОН на определение налогооблагаемой CWHUi объекта недвижимости на базе его рыночной стоимости ИОКЛМЧВВР1 менение каких-либо стоимостных индексов, «спускаемых смерчуи |»lf
| комстата России, Росземкадастр и т.д.);
· введение налога на недвижимость должно стать прерога мои»Й I ных властей, и решение о сроках и периодичности проведении 1ЩЩ ки недвижимости должны принимать региональные властИ| НО и Й мере, на уровне субъекта Федерации.
Например, в ряде штатов США некоторые местные пли о и миля I бы используют непрерывный график, по которому ежегодно ирнЦ инвентаризацию и переоценку части объектов недвижимости, ил чоНВМщ на их учете, хотя в основном налоговые службы используют неринщ кий график переоценки (каждые три-четыре года).
Переоценка налогооблагаемой стоимости недвижимости ДИЛВН1|| водиться на основе рыночной методологии.
Инвентаризация объектов недвижимости позволяет ИСКЛЮЧИ I •« т
*Щ ность ухода от налогообложения вновь созданных или pCKOHCi руирв ных объектов недвижимости, поскольку права на недвижимо! и |1И рируются в явочном порядке со стороны потенциального flpaantlfWi ля. Не исключается возможность расхождения фактического ВН(Ц недвижимостью с юридически оформленным.
В зарубежной практике налоговых служб независимо ОТмчи, MB ставлена система контроля и регистрации недвижимости, оЛЛИШММ вентаризация ее проводится в установленном порядке. Цел МОTBB1J вентаризации является подтверждение регистрационной иМформЖИЯ налоговые инспекторы проводят регулярные рейды по выявлении Щ генных изменений по наличию недвижимости. При этом ИСПОЛИУИЯ только стандартные приемы обследования, но и данные язрофнМЦМ и сведения, полученные из налоговых деклараций. Для росеИ(ь **иа) вий такая перманентная инвентаризация весьма актуальна и > ш мщ
уровня системы учета и регистрации недвижимости и, наобо|Ш|Я
ШИН и и среди чиновников, ответственных за земельный отвод, регист-Урн проведенных строительных работ и т. д.
fc*>M мдн«м* обновление и подтверждение значений налогооблагаемой сто-Ер но объектам недвижимости необходимо, чтобы обеспечить режим ■рВМИОИИрования в реальном времени. Постоянное отслеживание из-рннм ней на рынке недвижимости, анализ состояния рынка для выявив «ВИДенций по таким характеристикам, как тип объекта, размер, Положение, возраст и т. п., и введение соответствующих корректоре
налогооблагаемой стоимости недвижимости — вот основное содер-ре ЛЯННОЙ функции СМОН.
ж
□
15,2. Анализ рыночных данных I и подготовка их к моделированию ® стоимости недвижимости
(формулированных выше основных этапах массовой оценки недви (НИ Первые три включают проведение статистического анализа дан-I рММВВ Недвижимости, результаты которого используются для пост-■И калибровки «оценочных» моделей. Этот анализ оценщик дол-Ир'»В|1ДИТЬ на основе выявленного наиболее существенного признака ■рНЙ) Сравнения объектов недвижимости, формируя страты рыноч-нин и по сделкам с недвижимостью. Под стратой понимается мас-•BIHB Недвижимости, классифицированный (сгруппированный) по ЙИбо существенному признаку (микрорайон, форма собственно-IBBoe использование и т. п.). Каждый массив (статистическая вы-I рММОЧНОЙ информации по сделкам с недвижимостью по соответ-Ж * I рлте должен быть идентифицирован, по крайней мере, следу-ПТИОТИЧескими характеристиками: медианой (либо средней гИчввКОЙ), минимумом и максимумом, вариационным размахом РВНиюиом (табл. 15 1)
Цена сделки, у.е.
Таблица 15.1 Ммесив рыночных данных но сделкам с недвижимостью Г1Щ дунпвные статистические характеристики
6000 7500 8000 8500 9500
10 000
11 000 11 500
1
*
tы недвижимости
ьГ
2-й 3-й
1Й 3-й
6-й
Медиана — 9000 Размах N500
7-й и II
Минимум 6066;'" -Максимум 11 500:
ISO
Таблица 15.3
ЦяННТИое распределение объектов недвижимости но их состоянию
Виды состояния объектов недвижимости
НМИКОС
Число объектов недвижимости
РЯивирiin фительное
Iищи >
Iffy
И * mi минее
160
Такое статистическое описание массивов рыночных данимя мо для небольших по размеру статистических выборок, а ДЛЯ Пи представленные в табл. 15.1 статистические характеристики мин фикации рыночной информации малоприемлемы и, самоа ГЛВВИИ|| содержательны. В этой связи для отражения особенностей ВмрнгмЩ го ряда (статистической выборки) наряду со средними величинами! ряда целесообразно отразить и показатели вариации. Это ир^Щ для количественных параметров объектов недвижимости (ЦСИ1 площадь, год постройки и др.) определение статистических ним центрального момента (тенденций) и дисперсии. К этим ПОК»пй| математической статистике относят медиану и среднюю арпфмеНЦ! среднее линейное отклонение, коэффициент дисперсии, срсднемимр^ скос (стандартное) отклонение, коэффициент вариации. Проилин применение этих статистических характеристик на следующем при
Пример. Предположим, что имеются рыночные данные ПО и SO индивидуальных (семейных) домов по одному загородном! Используя эти данные, построим интервальный вариационный |ЧЦ няв колебание в ценах продаж равным 20 у.е., определим ОСИОКНме ( стнческие характеристики этой выборки (табл. 15.2). Припеденим* | стнческие характеристики свидетельствуют о весьма ВЫСОКОМ м*И используемой статистической выборки, в частности, коэффимнеН* Mpj ции, определяемый как отношение среднеквадратического OTKiHIHBJl средней цене продаж, составляет 5%. Последнее означает, кто V, 1йЧ|1 даж данного массива имеют лишь 5%-нос отклонение ОТ орВЛНиН ( продаж.
ГАбИМИ*
I
Массив рыночных данных по продажам индивидуальных ' (семейных) домов и основные статистические характеристики
2
Цена продажи, у.е./м
Количество и
pi ним-
440-460
1
460-480
10
480-500
10
500-520
10
Средняя цена продажи — 474 у.е.; Стандартное отклонение — 23,6 уд Коэффициент вариации — 5%.
среднее линейное отклонение 2 ум сред 11С к на драп 14 ее кое ОТКЛОНСНИС Я
Качественные параметры объектов недвижимости (фи игнччмцfHit янне, внутренняя отделка, вид строительного материала длв шеи, ИМЯ ровка санузла и т. п.)при анализе рынка недвижимости удобно мрмм| лять о помощью частот распределений вариационного ряди, пнмнр! или диаграмм. Частотное распределение объектов недвижимой и щ состоянию приведено в табл. 13*3. Этот же Пример проиллннчрнрнмн
форме ГИСТОГримМЫ hb рис I Y2.
% 140
120
Ј со q
1100
CD
8
80 60 40 20 0
I II III IV V
Виды состояния объектов недвижимости
Рие, 1Я.2. Гистограмма частотного распределения объектов недвижимости по их состоянию
и| репные статистические характеристики отражают распределениями он недвижимости в статистической выборке по одной перемен-|НВИВ продаж, площадь, состояние или местоположение и др.). ИВНяв цель массовой оценки недвижимости — моделирование ее ■ИИ* t и в ы иисимости от множества факторов. В этом случае стоимость 1нфнми1 inваляется зависимой переменной от соответствующих не-РМйМЯ Hi i н'меппых. Если предположить, что имеются рыночные данные |ИВИМ е Недвижимостью, то появляется возможность элиминирования и и
.hiи) влияния каждого рассматриваемого фактора на стоимость не-1ИМ1И*» и в Помощью построения адекватной модели стоимости.
♦Фмемме «оценочной» модели на базе анализа рыночных данных НИ ИТ нримеиаемого методического подхода к оценке стоимости не-pMihm и При затратном подходе факторы предложения на рынке не-1имнвiИ базируются на принципе замещения, а следовательно, калиб-■минами проводится, исходя из анализа состояния рынка строитель-(М^вмнын работ и материалов с учетом сложившейся нормы прибыли рРВМнороа (застройщиков). Калибровка модели факторов спроса (ме-рНшвние, сложившийся порядок исчиолвния износа и различные
рыночные поправки) отслеживаются по изменению коньюнктурм |Щ
недвижимости.
При сравнительном подходе калибровка модели проводи и м ММ ве анализа рыночных данных соответствующего регионального (*1 недвижимости в соответствии с принципами оценки: спроса
И MpBtMl ния, вклада и замещения.
При доходном подходе для применения метода прямой NBIMttl) ции в моделировании стоимости доходной недвижимости OCHOBHfll ча при калибровке модели состоит в выявлении ставок капитали ииИЙ базе анализа данных по рынку недвижимости. Дисконтирование 'ИИ ных потоков требует также дополнительной информации И Ив ИЯ рынкам (например, финансовому).
Независимо от применяемого подхода при моделироваИИИ мяннВЯ оценки недвижимости требуется применение многофакторИМ! и
Hi стических методов: многомерного регрессионного анАЛИ 1В| ВМВМНВВ ной алгоритмической процедуры обратной связи, позволяющей 0ДИМй|*М1 но проанализировать влияние всех рассматриваемых факторов (ИМЯ*** мых неременных) ия стоимость недвижимости.
Все параметры, характеризующие объекты недвижимо» i п. мнфим
I разделить на две основные группы: количественные и каче
интип •
Параметры первой группы непосредственно вводят в
модель
в
Щ стве независимых переменных (общая или полезная площадь, |0 tp*H4 ния, количество спален и т. д.). В определенных случаях на и» мвИИ «промежуточное» преобразование количественных параметров В Я ственные с последующим восстановлением их количественною *м#И ния и ввода в модель. Например, рыночные данные о возраст* шннН | ла могут быть классифицированы по группам (1-0 10 лет; II III — 31-50 лет; IV — больше 50 лет), а далее эти возрастные
f
рупнм ИЯ будут введены в модель с помощью относительных (нормировании»Н ловых значений.
Параметры второй группы отражают качественные ХВрякТВ |**н* объектов недвижимости, их полезность и привлекательность (МАв • * и требуют определенных преобразований для ввода их в модель В И стве независимых переменных. Независимые переменные МОГУТ пм*ВI образованы путем идентификации качественных параметров С ннМИ| бинарных и скалярных (действительных) чисел.
продолжение
--PAGE_BREAK--
I«Пиния Ml
Наличие автостоянки
Качественные параметры офисного здания
Физическое
Транспортная доступность к зданию
Имеется на 20 автомобилей Имеется на 40 автомобилей Отсутствует
Плохая Средняя Хорошея Очень хорошая
ния
Плохое Удовлетворитен
мм
Хорошее Отличное
Нин-"i» Качественный параметр офисного здания (см. табл. 15.4) -МНИИВ автостоянки у офисного здания» можно закодировать двумя би-Цшмм ииелами (переменными): «имеется автостоянка на 20 автомоби-
Ш ИЛИ I); «имеется автостоянка на 40 автомобилей» (0 или 1); и «ав-
ИИВВ отсутствует» (0 или 1). Таким образом, появляется возможность ■BHHtb I модели вклад в стоимость офисного здания наличия автосто-Ш ИВ ДО ИЛИ 40 автомобилей и потери его стоимости при отсутствии ним
f
I пниМИ юи при этих бинарных переменных.
IBi^i I м>-1иI
ыс
параметры преобразуются с помощью скалярных чисел ЫНижнму, отражающему относительную ценность или полезность j§Mft
* рИВВВМОГО параметра. Так, в табл. 15.4 физическое состояние офисными
И и «анодировано следующими категориями: «плохое», «удовлет-■НВйМн'>• «хорошее» и «отличное». На базе анализа рыночных дан-Бвямн* чиоленно идентифицировать относительную значимость ука-■НИВИГОрий физического состояния офисного здания, например: рви ( 1,2); «удовлетворительное» (- 0,5); «хорошее» (0); «отличное» (1). |цннм УЯучае числовая идентификация происходит по трем категори-ШМОВВ, «удовлетворительное» и «отличное», так как числовое зна-§10» инкнорип «хорошее» принято равным нулю. РВШВННВ в модель скалярных переменных позволит сократить число ■Иншых переменных и массив рыночных данных, необходимых для ррммм! модели. Необходимо учитывать, что скалярные переменные доннмшмч моделей базируются вокруг их нулевого значения и вок* ЯИНИНМ
ДЛЯ мультипликативных моделей. Для повышения эффек-♦
и вялибровки моделей возможно применение специальных мате* МВФНЯ преобразований для количественных параметров (переменных) Щ г пин
недвижимости:
ИЙ|и1»мог (деление единицы на заданное число); ^§Н»Нмменцивльное (возведение в степень заданного числа); мНмврнфмическое (логарифмирование заданного числа). ННВМш ические преобразования количественных переменных позво* if ни • ыии 11. нелинейные зависимости в линейных «оценочных» моде* j Например, в линейной модели можно учесть нелинейное влияние из* Шн* рвущей доходности на стоимость доходной недвижимости, (ив ямявлония взаимного влияния количественных и качественных ЦНмрнв объекта недвижимости используются также мультипликвтив*
I
нрвнпри и т.! нни независимых переменных. Например, современная PfMMMBB отделка офисного здания («евроремонт») может внести РрШН hi* ми/I и Iюимость крупного здания выошей категории качества, t==!tf
ничI,небольшого по размерам здания низкой категории Та I |мянмнвлиямие можно учесть и моделировании посредством
мул
ь* риввшимыя преобразований переменных в линейных моделях (пере-
law*.
умножение количественной и качественной переменных). АналогИЧИй! водят также дробное преобразование посредством деления ОДНОЙ Щ менной на другую (например, средний размер комнат определяем * *К|
нием площади на число комнат).
□
153. Структура базовой «оценочной* модели и ее основные виды 1
Базовую оценочную модель можно представить следующим offptfj
v=vb+vn
Z:«2 fTlM
где V — стоимость объекта недвижимости; V.-
стоимость здания (сооружения); Vl
— стоимость земельного участка.
В условиях рыночного равновесия эту модель можно fipivn »ЯЯйЦ
несколько ином виде:
I У
ь=Рь'*ь>
: Л»ьЗ |И
где р.
- цена единицы площади здания (сооружения); S. — площадь здания (сооружения); р.
— цена единицы площади земельного участка; Sj
-
площадь земельного участка.
Суммируя составные части модели (15.2), получаем:
Модель (15.3) линейна и аддитивна и свидетельствуем о TOMi Ml и имость зданий (сооружений) можно определить отдельно ОТ BtHMUi самого земельного участка и что стоимость каждого из коммонеНМ«В(| мости недвижимости прямо пропорциональна его размеру**
Если продолжить рассмотрение аддитивности стоимос мп.и*омнн( тов объекта недвижимости, то можно структурировать также HtMtMi здания (сооружения) Vhпо отдельным к-м
элементам [// (фунияМЯ перекрытия, отделка и т. д.). Что касается «земельной coci иилвннняй имости недвижимости, то теоретически ее также можно отруктурнрЦ поэлементно, но практически стоимость земельного учвстМВ и м-но * ни ного) всегда количественно зависит только от его площади либо и»фрц тальной длины.
В таком виде оценочная модель с рыночных позиций отряФня! щ цию предложения. С позиции функции спроса необходимо учим*» щpb И Имчоство того или иного объекта недвижимости, так как в зависи-РИ о г Изменения этих категорий определяется и изменение его стои-
Нведем а рассмотрение соответствующие качественные параметры, ррИмнии* на стоимость объекта недвижимости: «внешний» /-й каче-■НИМИ параметр (фактор времени, ссудный процент, уровень развития МЯИЬНОЙ и инженерной инфраструктуры, стабильность и предсказуе-llli мконодательных норм и т. д.); Qj
— качественный у-й параметр, ■
•ечиинюиии'!
полезность здания или сооружения (качество постройки, рйИ|
физическое состояние, эффективный возраст и т. д.); Qf-
качс-|рииыи параметр земельного участка (форма и рельеф участка, интен-ptMHi. транспортных потоков, экологическая эстетичность и т. п.). ftpVBiypy застройки каждого объекта недвижимости входит не только Раним здание, но и дополнительные сооружения (например, склады, Им, баня и др.). Обозначим эту дополнительную стоимостную со-^ИЙМИУю Как Vb+\. Введенные дополнительные обозначения п03в0ля-
N
V-f
[Qi
(15.4)
РфМуЛИровать общую оценочную модель:
[7 м ,
К
А
(F
1
UQj
•ivt
+
У\
Ы
t
Л-1
прмн/мпострируем модель (15.4) на примере оценки загородных кот-ИИ При зтом для компактного рассмотрения условного примера не-|Нй упростим структуру этой модели:
(15.5)
• ими. 11, коттеджа V
ь
по определению равна произведению цены ■МИННОЙ площади (vA) на полезную площадь (SX
а стоимость земель-IfMacln" (I))
равна произведению цены одной сотки земли (v') на пло-I еемамыкмо участка (S().
Тогда Q{коэффициент поправки на пре Минь И зкологичность загородного микрорайона размещения оце-ИМою коттеджа; Qb— вектор качественных характеристик коттеджа ■Мм » I йжность, категория — строительный материал, водопровод, газ, Hi мни'мки); Q
— вектор качественных характеристик земельного уча-Минин рафия земельного участка, транспортная доступность, нали-римрма чин купания и леса для отдыха).
it
циова анализа рыночных продаж и емстно-строительных расцС" Рйижиишихся в рассматриваемом регионе, можно сформировать таб-♦*И1 количественных и качественных показателей по оцениваемым ■ЙМШ (тябл. 15.5).
рмнявив значения табличных показателей для л-го загородного кот-| и MoitPiih(I 5,5), можно оценить его стоимость*.
P»lt9II905 • I 0,8 1,1 • (6250
■
I
Ю) н
i.i
|,2. 1,3 >(7300'20) + | 25 ООО] ■1418 170 Ш 1420 ТЫС* руб.
Оценка стоимости я-го загородного коттеджа получена о учвиЦ! ее аддитивных составляющих и мультипликативных ее попримов
Щ оценка может быть проведена по всему множеству п оценинвомм! { родных коттеджей. При необходимости оценщик дополнительно
щ корректировать все рассматриваемые коэффициенты калиброиии мМ| стоимости.
Эти коэффициенты не являются экзогенными параметрами MO'tMti
эндогенные переменные, числовые значения которых «нвстрВММИ9М в процессе моделирования и анализа полученных резуЛМйШВ N*
лирования.
В конечном счете, результирующая модель оценки стоимости IV | ном случае п загородных коттеджей) должна быть деструктурщ м «иний» \ разложена на составляющие компоненты стоимости и представ чммй я М набора таблиц, удобных для восприятия, в первую очередь, ДЛИ н*Щ
плательщика и других заинтересованных лиц.
I
ill
н| |П|Й
II
Показатели (характеристики)
Количественные и качественные показатели л-го загородного ihhimiI при массовой оценке (цифры условные)
Ко'мЬфмнмяИ?
мним., мп
ill
20 соток 140 м2 5 лет Хорошее 2
Ниже среднего Ровная Хорошая Есть
Престижный и экологически благоприятный Есть
Значение показателей (характеристик)
7S001.
v0 Щ 6230 pvOVm1 I
и
1,05 0,8
и
1.2
Площадь земельного участка (Si) Площадь (полезная) коттеджа (St) Возраст коттеджа (^ Состояние (Q*) Этажность коттеджа^б/ Категория (класс) коттеджа(Топография земельного участка(^ Транспортная доступность (Q) Наличие водоема для купания и леса для отдыха {Q
)
Загородный микрорайон размещения коттеджа (Qj)
Хозяйственный флигель (Vb+i)
23 000 |ty(l
Такие расчеты необходимы, так как владелец недвижимонщ понять, почему налогооблагаемая стоимость возросла, и четки varti влияние конкретного фактора на рост стоимости его собспичжнИИ I пример, рост стоимости может произойти вследствие улуЧШВНИВ t|M портной доступности в результате реконструкции дорог и улучшений !f| фика работы общественного транспорта).
Общая оценочная модель (15.4) содержит как аддитивиыВ| ТН И КИ типликвтивные компоненты. Характеристики» отражающие колнче|llBpHMiI ри, суммируются, а характеристики, связанные с качествен-н* нвряметрами, перемножаются. Иначе говоря, когда определены зна-рВ иСмИМООТИ здания (сооружения), земельного участка и дополнитель-|*У*ений, итоговая сумма умножается на произведение «внешних»
1нв#ННМх параметров.
Формулированную структуру общей оценочной модели следует рас-|рнии и. как базовую, на основе которой можно реконструировать бомжи,
иную структуру модели. Немаловажным обстоятельством в Ними
о упрощения является возможность проведения вычислитель-i и* чур. Иногда для модели (15.4) нельзя применять линейный и рИИЫый множественный регрессионный анализ, поскольку компонен-(МИ Мочсли не всегда полностью аддитивны и полностью мультипли-|1ВМВ| И ной связи можно использовать упрощенные структуры моде-||ИИИ1 ивиую и мультипликативную. Эти структуры модели позволяют НИВ вполне удовлетворительные результаты. ■ИИ i и hi и и структура модели при применении метода сравнения про-HiHiet быть представлена в следующей форме:
К=Ь.+ 6.ЛГ. + bJC,
+...+ЪX, (15.6)
О II 2 2 п п
• расчетная рыночная стоимость недвижимости;
hiА* независимые переменные (общая площадь, число комнат, транспортная доступность и т. д.);
*Константа в денежном выражении;
t коэффициенты при независимых переменных (п— число независц* mux переменных).
РРЙ модели рыночная стоимость недвижимости рассчитывается как fftHBB величина, без ее дифференциации на компоненты стоимости ■ИМ и учаотка и здания. Такая модель, обладая строго аддитивной H0|W, вес же допускает, введение мультипликативных и нелиней-Премии ных. Например, в качестве переменной можно выбрать про-МИВ общей жилой площади здания на показатель его качества, пред-|яя 1ЯЮ1Мобразом, что единица жилой площади в домах хорошего N ДОШИВ оцениваться выше, чем в домах среднего качества. При-ItB ИВЛИиейной зависимости квадратный корень от площади эе-Щ и участка. Можно воспользоваться целым рядом преобразований
BIрои oftt.ru|он недвижимости: перевод качественных параметров В
имя и
РИНИНЛИКВТИВНаЯ структура м о дои
и при применении МВТОДВ ерап~
IМриднж может быть представлена в следующей форме:
Ш *
и \
где bQ
— константа, отражающая удельную стоимость единицы площади; X. — бинарные качественные переменные (0 или 1);
Ь. — коэффициенты, отражающие наличие или отсутствие еоотис и
i иуимиВ|
раметров;
продолжение
--PAGE_BREAK--
X. — количественные либо скалярные переменные;
Ъ. — соответствующие переменным X. степенные показатели.
В структуру модели (15.7) можно ввести мультипликативнмффмм шения, однако учет аддитивных компонентов и отдельное элимимнрц ние стоимости земельного участка и здания (сооружения) выэывявн ( ределенные трудности. Для преодоления этих трудностей следуяi ее* в модель соотношения, отражающие взаимосвязь земельного учяив здания (сооружения) посредством соответствующего коэффициент Щ ношения площади земельного участка к площади застройки)
Для решения модели (15.7) необходимы ее трансформации и им
ж и ную форму посредством логарифмирования и затем применение Шщ ного множественного регрессионного анализа.
Модели, используемые при реализации метода сравнении Н|нмн массовой оценке недвижимости, могут быть аддитивными, муш. мии1В| тивными и гибридными. Наиболее простые модели — аддитиВИМВ I найти широкое применение для оценки жилой недвижимости. И ИМ щее время рынок жилья уже сформировался и в этой связи прслияяВВЦ возможным применение их оценочных моделей для массовой омпммН го типа недвижимости. Мультипликативные модели наиболее нри»| мы для оценки офисных зданий, гостиниц, промышленных ДйВМВЙ сооружений и т.п., а также незастроенных земельных участков (НШ скохозяйственного использования). Что касается гибридных «»НИ1ИЧЦ| моделей, то по своему приложению к оценке недвижимости они нищ сальны. В то же время применение этих моделей связано с определении! трудностями вычислительного порядка.
Модельный инструментарий при реализации ДОХОДНОГО мг имя В Щ совой оценке недвижимости (доходной) ориентирован НВ н«н ннннеЦ недостаточной информации о доходах и расходах по объектам ми|ВВМ мости. При этом оценочные модели строятся на базе имевши-и» и » мМ| тической информации, а результаты модельных расчетов (зИЯЧВНИ!4 пичных показателей) «распространяются» на весь массив обы иiнинв| жимости. В качестве типичных показателей моделируются никоимиЩ чистый доход, мультипликаторы (валовые рентные множители) н и(Ц ставки капитализации. Эти типичные показатели доходном н( 1
нмфим(| ти определяются либо ее стратификацией, либо ораннснием оОьеи|мя | движимости (по данным показателям) одного вили. При ном moi
*« В Ml использованы не только электронные вычислительные явблицм, ни ■
Ценно модели, в частности, линейный множественный регрессион-
ЙМдиз.
|1рИ Построении таких моделей в качестве зависимой переменной це-)ра ню выбирать некоторый удельный показатель (например, вало-рНИ ЧИСТЫЙ доход на единицу площади). Применение нормирован-МНОЙ позволяет исключить влияние на оценочную модель мае-ИМо фактора недвижимости (ее размеров) и сосредоточить внимание IMcipax, наиболее существенно влияющих на удельный показатель: Май жимости, качество постройки, физическое состояние, местопо-|М0 и I п.
1м «» нирование мультипликатора валового дохода (отношение СТО-I Hi оПьекта к величине валового дохода) ориентировано на выявле Вовииунпосги факторов, определяющих взаимосвязь между стоимос-[МЙЬрй I и и текущим доходом (плата за 1 руб. текущего дохода). К та» |фав юрам относятся норма прибыли инвестора или адекватная ставка pHBi Которая зависит от степени риска капиталовложений; прогноз* К Дохода (стабильный, возрастающий и снижающийся); ожидаемое ту имения дохода; процент дохода, идущий на компенсацию НрТВИИОННЫх расходов. Эти факторы с позиции моделирования ры-иИi Iон мости недвижимости можно представить соответствующими имарии гиками: местоположение, арендная площадь, физическое сопим*, комфортность и т. д. Используя эти характеристики, можно смо Ирм и и и. мультипликатор валового дохода или валовый рентный мно* им (ЦН),
Например, мультипликативная модель для многоквартир-|Домн может иметь следующий вид:
GR
— b0
X*
• Х$ • X* • Ь** • Ь** •… • Ь%«, (15.8)
скалярные переменные качества постройки и физического состояния; — нормированная общая площадь (фактическая общая площадь, делением на усредненную общую площадь); ■бинарные переменные соответствующего микрорайона (0 или I); * константа, равная расчетному мультипликатору валового дохода для типичной квартиры средней жилой площади, расположенной в эталонном микрорайоне; {и| поправочные коэффициенты, отражающие отклонения от стандартного объекта.
I
мминннрои.п!
индивидуальный мультипликатор валового дохода для рМЯ! рнимемого многоквартирного дома и установив значение ввлово-|м*нми(произведение рыночной арендной платы за I м2 жилой площв» |§ ийн1 vim
милую площадь дома), можно определить его стоимость (про in! нт мультипликатора валового доходи на валовый доход).
Моделирование общей ставки капитализации исходит из ВНВЛИМ
шЩ
мосвязей между чистым доходом и стоимостью объекте лшнмимВ I движимости.
Аддитивная модель общей ставки капитализации может flMfi И||
ставлена в следующем виде:
Rn=
ЬЛ
Ь.Х. +
bJC7
+ ...
b
X
+b
+l
X
+l
+b
.
JT
О О II 22 п п /1+1/1+1 л+2 я ♦Ш{
я + З я + 3 л + 4 и + 4'
где
Xv
X
-
бинарные переменные по типам доходной недвижимой и |мфЩ
здания, магазины, универсамы и т. д.); Jf +|
— скалярная переменная качества постройки;
Хп+2
— бинарная переменная расположения доходной
недвижммнн
И
1
1
ре города;
X +~
— отношение протяженности фронтальной длины ЗемолмимЦ
|f*tBBJ
площади нижнего этажа здания;
Хп+4 —
нормированная общая площадь (фактическая
общий
ПЛШНЯЯ1 ц#|
ная на усредненную общую площадь);
Ь0 — константа
R0
для эталонного типа доходной нсднижимщн/я ИИИ|
мер, нового магазина среднего качества или размори, римммНнбН!
го не в центре города).
Переменная X +3 позволяет учитывать то обстоя тс п Ь(
i
но,
ЦЩ
$Й|1 недвижимости, имеющий фронтальную длину земельного учи* »м (И ше площади застройки, обеспечивает большую с позиции и и ни три | ность. Переменная Хп+Аотражает возможность изменения инннчМЙИ в зависимости от размера здания доходной недвижимости.
Моделирование RQиграет ключевую роль при расчете СТОИММНШ ходного объекта недвижимости при условии прогнозировании ЧЩ дохода от этого объекта. В конечном счете, если знать ННДИЯн | -Mil (по типу недвижимости, месторасположению, качеству ЗЯОТройЯН Hf ставку общей капитализации для объекта недвижимости. ТО mihhh считать его стоимость (по методу прямой капитализации)! |
1и| II
Представленную выше структуру общей оценочной модели (II же можно специфицировать при реализации затратного моими недвижимости. Исходным этапом такой спецификации затратной ЙЙ| ной модели является стратификация множества рассматриваемый *ШяМ| и сооружений по однородным группам и базисным отоимоешмм MIL теристикам. Так, в отечественной оценочной практике би нюом и
mi
щй деления стоимости строительства 1 м2 общей жилой площади лнмня щ ного типа служат ресурсно-технологические модели, разриошйимм!] характерные типов жилых домов в зависимости от основного внлармщ стеН| зтижностН| объемно-планировочных решений и | н
ИИнмятИЗИрованный расчет восстановительной (замещающей) сто-р|МWliiiiiiH
(сооружения) можно осуществить: 1Цв»м/н>м квадратных метров; • ни «цементным методом; 1ВИОДОМ количественного анализа.
Рй Методы отличаются уровнем агрегации и детализации используе-| В Процедуре расчета информации. Третий метод наиболее подроб-14рв0ует большего массива нормативно-справочной информации и ни»
сметной документации.
ИВ)МОЙ составляющей затратной оценочной модели является блок ••ив ИЯИоса зданий (сооружений). В Строительных нормах и правилах ИйМ 1определены нормы физического износа по жилым и нежилым зда-Р и | окружениям. Однако применение этих норм износа хотя в опре-•МммМ мере и допустимо при массовой оценке недвижимости, но эти рМ Ив позволяют определить ее рыночную стоимость. Это нормы лишь
IHB
hhm
'O износа и не отражают функциональное и экономическое ста-N^1(Миричьими износ). При расчете износа в массовой оценке недви-
■Нн также нельзя воспользоваться установленными в бухгалтерском Р§
Нормамиамортизации.
МрИ Проведении опенки недвижимости необходимо подходить к кате-I «н|1мн «ИЗНОС» как к категории рыночной, так как стоимость износа
*миетгм производной от состояния рынка недвижимости. В этой связи
РИ (функции) начисления износа должны быть рассчитаны на базе
Инмя
данных путем сравнения цен продаж (или прав аренды) сопос-рмм« иПыктов недвижимости с учетом элиминирования стоимости зе-РНим* участков.
□
15.4. Основные статистические характеристики многомерного Дг регрессионного анализа *миа^Щ' Вмоделировании массовой ^ЙЙ^, оценки н^,гшжим^пги щтшущр^
* |«||н*1.1 нппос применение оценщиком «оценочных» моделей во мно-Ш мреж» и редел ястся не только его глубокими профессиональными эна-it*m мм имиивдвижимости, но и владением аппарата МРА (линейного и Пии» иного), Речь идет о возможности оценщика дать квалифицирован-[фовиниммио по результатам модельных расчетов стоимости недвижи-I § н
л но существу дать определенный ответ! насколько модельная рас-номмостъ недвижимости адекватна объективно сложившейся на шн =
t'HtMMi i
и?
с помощью категорий математической статистики мож*
но дать ответ на этот вопрос, проанализировав соответствующие тические характеристики используемой «оценочной» модели ni
ц, но ее адекватности объективной реальности. Например, можно hi вать семь статистических характеристик, первые три из которых риваются как мера согласия сформулированной модели, OTpeiij предиктивную точность (истинность) используемых матсматичмиЯ висимостей (уравнений). К ним относят коэффициент определенно**Ц терминации) (Z)2), среднеквадратическую ошибку (а) и коэффци риации (Cv). Каждая из этих характеристик отражает степень мдее{| ти используемых в модели статистических уравнений. Вторив статистических характеристик определяет статистическую энлчнмн| дельных переменных моделей: коэффициент корреляции (г), мрн! Стьюдента и Фишера и бета-коэффициент.
Коэффициент определенности (детерминации) (D2).
По опрс/ичцЦ любой регрессионной модели можно определить параметры (jL ннниИ (отклонения). Последняя отражает вариацию переменных ОТ на
• |«м значений («остатки») «не объяснимых» данной регрессионной Mtiflj Тогда коэффициент определенности детерминации в контокой
рии| риваемых «оценочных» моделей можно рассчитать по формуй*
ист '
' |Й-?)2 Zmib t
И
где Pf
н
Pf
— цена сделки с i-й недвижимостью и цена сделки с / и пел •»•••
♦
. нм»ц»ц объяснимой» регрессионной моделью соответственHCS
Р — средняя цена сделок с недвижимостью.
Таким образом, величина D2соответствует доле (проценту) н» и нн| нимых» регрессионной моделью. Этот коэффициент может нрмнй| значения в интервале от 0 до 1. Когда D2= 0, никакая вариация (offll ние от средней цены) цен «не объясняется» моделью. Наоборот, Щ I)7
' 1, все отклонения от средней цены Р «объясняются)) урВВНВШ регрессии.
Среднеквадратическая ошибка модели (а) измеряет величину и(|4 ния расчетных (прогнозных) цен продаж, получаемых из рмреиЧИ! модели, от фактически сложившихся цен продаж на рынке. Она ннрея
ется по формуле
о.
Я .1I
где /'/ и /'/ -
расчетная (прогнозная) и фактическая цены продаж недщниимин!
ветствеинс,
я — кони честно продаж;
А — число иезввиоимых переменных, риссмятривяемых в i »
ИЧИНа о представляет собой меру среднеквадратической ошибки ЦИмнерсию регрессионной модели. Извлечение квадратного корня кйвет получить значение такой ошибки, которую можно рассматри-i
Яна ереднеквадратическое отклонение ошибок регрессионной моде-Щ ИТЛИЧИе от коэффициента Ј>2, который выражается в долях (в про-Bftb
9 измеряет отклонения (погрешность) в стоимостном выражении. ■РТВуиицсе программное обеспечение регрессионного анализа позво-" ВЫЧИСЛИТЬ не только значение а, но и соответствующие доверитель-(Мнеряилы для расчетной (модельной) стоимости по отдельным объек-рВДВИЖИМОСТИ. Эта стоимость является функцией от а и индиви-ЦНМВ (количественных и качественных) параметров конкретных объек-н» И1ИЖИМОСТИ.Чем ближе параметры объекта недвижимости к пара-1вМ типового объекта (их значения ближе к средним значениям), тем (ЙПНВ среднеквадратическая ошибка и доверительный интервал расчетов »МИЛИ'ii.ной) стоимости.
§••• •ффициент нариации (С) в регрессионном анализе определяется как Црчианиг О к средней цене продажи (сделки):
Су-=-100%. (15.12)
Р
Ґ
IhJimmmciit С аналогичен показателю коэффициента вариации, ис-твмого при анализе вариационного ряда и определяемого как отно-
РИ* *|*едмекнидратического отклонения цен продаж к средней цене. Если
(РНННОЖИТЬ, ЧТО рассчитанная среднеквадратическая ошибка по рас-Црняипмой регрессионной модели составила, например, 5000 у.е., РНВВ Иена сделок с недвижимостью определена на уровне 50 000 у.е., Яф|жммсит вариации будет равен (5000/50 000 • 100% = 10%). Это ИВВТ§ ч i • • при нормальном распределении случайных величин (цен про-[ ря рынке Недвижимости) примерно 2/3 расчетных (модельных) цен из ячнжноп модели находятся в пределах 10%-ных отклонений от средни I «1КОЙрезультат моделирования стоимости недвижимости мож-
■ряшими • рмнить как, безусловно, хороший. |)й4ффн1|иеит корреляции (г) является одной из статистических харак-м и*., относящихся к анализу значимости отдельных переменных per-
ЦИннноН Модели. Он служит мерой линейной зависимости между двухсменными, принимая значения в интервале от -1 до +1. При этом ИМйимм иметь В виду, что нулевое или близкое к нулю значение г не ИМИМ вогсу тс i пие» зависимости (между двумя переменными), а лишь ! моим-1 иа «оicyгсгипс» линейной зависимости (может быть еще и
Й1И*ЙНВИ 1ВВИСИМОСТЬ).
|рв правило, существующее компьютерное программное обеспечение Meet рассчитать корреляционную матрицу коэффициентов корреля-m**hiv всеми парами переменных! При анализе корреляции той или ВИйвисимой переменной с зависимой переменной следует имен, ввиду, что коэффициент корреляции является безразмерной величиной |Ц процентным отношением, отражающим наличие только линсИноН Ґ
Щ симости между двумя переменными. Например, рассчитаны мни |мф фициента корреляции, отражающие тесноту связи: между ценой и щ щадью объекта недвижимости г = 0,92 и ценой и местополсИМИМ! г г= 0,62. Это позволяет лишь утверждать, что для рассматриваемы* *«$ пар существует линейная зависимость и для первой пары (стой мое I в ••0в| та недвижимости от его площади) эта зависимость более суща i и» ниц | данного регионального рынка недвижимости.
продолжение
--PAGE_BREAK--