Товарищества собственников жилья в городе Улан-Удэ

Министерство образования Российской Федерации
Восточно-Сибирский государственный технологическийуниверситет
Институт экономики и права
Кафедра гражданско-правовых дисциплин
Курсовая работа
по дисциплине «Гражданское право»
Тема «Товарищества собственников жилья в городе Улан-Удэ»
Выполнила: студентка
Дата защиты Группа 571-1
Оценка Сидоренко О.О
Улан-Удэ, 2008

Содержание
Введение
1.      Правовоеположение ТСЖ
1.1 Порядок организации товарищества
1.2 Права и обязанности ТСЖ
2. Отечественный и зарубежный опыт самоуправления в городскихмного квартирных домах
3. Проблемы и перспективы правового регулирования ТСЖ
3.1 Проблема финансирования
3.2 Права ТСЖ на земельный участок
3.3 Проблема организации ТСЖ во вновь созданных кондоминиумах
4. Дальнейшее стимулирование развития ТСЖ
Заключение
Список использованных источников

Введение
Введение в действие на территории Российской Федерации сначала законаРСФСР «О собственности в РСФСР», а затем и закрепление прав частнойсобственности физических лиц на недвижимое имущество, способствовали развитиюприватизации жилого и нежилого фондов, расширение вторичного рынка недвижимостии создание товариществ собственников жилья.
Будучи объединением собственников, товарищества смогли появитъся на светлишь при разрешении монополии государственной собственности на жилые помещения.При этом в качестве одной из главных целей передачи жилья в частные рукисчитается улучшение использования и сохранность жилого фонда.
В настоящее время товарищество собственников жилья является наиболеесовременным юридическим образованием, оно соответствует нынешним рыночнымотношениям. К 2004 году в городе Улан-Удэ насчитывается около 32 товариществсобственников жилья, но реально действует и функционирует только 6. Причинавсего происходящего в проблемах с которыми сталкиваются товарищества. Данныепроблемы пытается решить администрация нашего города во главе с мэром городаУлан-Удэ.
Актуальность данной темы неоспорима, поскольку в настоящее время ведетсяактивное строительство жилого комплекса за счет средств будущих жильцов, гдесоздание товариществ собственников жилья подразумевается уже изначально. Сучетом высокой стоимости жилого фонда в городе Улан-Удэ, товарищества такженеобходимо создавать для поддержания уже имеющегося жилья и продления сроковего эксплуатации.
Цель данной работы предложить возможные пути решения основных проблемвозникающих у товариществ собственников жилья. Достижение данной цели осуществляетсяпо средствам решения следующих основных задач: комплексного анализадействующего законодательства, с учетом имеющейся практики по данному вопросу вгороде Улан-Удэ.
Предметом исследования данной работы выступают правоотношения возникающиена стадии образования и функционирования товарищества собственников жилья.
Теоретической основой послужили труды таких авторов, как Покровский И.А., Суханов Е.А., Брагинский М.И., Макаров А. С., Скрипко В. Р., Ершова Н.М.,Кабалкин А. Ю. и другие. В работе использованы общие методы научногоисследования: системный, диалектический и прочие. Также использовалисьчастнонаучные приемы сравнительноправовой, метод правового моделирования,лингвистический, статистический и иные методы исследования.
Работа состоит из четырех глав, пяти параграфов и библиографическогосписка.

Глава 1.ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВСОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В соответствии с концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ,одобренной Указом Президента РФ, к 2001-2003 году в Российской Федерациитоварищества собственников жилья станут преобладающей формой управления многоквартирнымижилыми домами.
Товариществособственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединениядомовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплексанедвижимого имущества в кондоминиуме, владение, пользование и в установленныхзаконодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Право образованиякондоминиума принадлежит как физическим так и юридическим лицам, включая органыгосударственной исполнительной власти и местного самоуправления.
Под кондоминиумом — понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участокв установленных границах и расположенное на нём жилое здание, иные объектынедвижимости, в котором отдельные части предназначены для жилых или иных целей(помещение магазина, ателье и др.) и находятся в собственности граждан илиюридических лиц (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) находятсяв их общей долевой собственности.
Общим имуществом вкондоминиуме является обслуживающие более одного домовладельца лестницы, лифты,коридоры, крыша, технические этажи и подвалы, а также механическое,электронное, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся запределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а такжеприлегающие земельные участки в установленных границах с элементами озелененияи благоустройства.
Общее имущество находитсяв общей долевой собственности домовладельцев. Доля каждого домовладельца вобщей собственности на общее имущество пропорционально доле принадлежащих емупомещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах площади, если решениемобщего собрания домовладельцев не установлено иное.
Особенностью права общейсобственности является то, что она возникает непосредственно в силу фактаприобретения гражданином в собственность конкретных жилых помещений.
В целях регулированияпроцесса создания товариществ собственников жилья с 26 июня 1996 г. введён в действие ФЗ от 15.06.96 г. №72 ФЗ « О товариществах собственников жилья ». Однако донастоящего времени при реализации данного закона возникают вопросы об отношениисобственности в товариществах, гос. регистрации, порядке образования,эксплуатации, передаче прав на недвижимое имущество в кондоминиуме, о порядкесоздания, регистрации, функционирования и ликвидации товариществ собственниковжилья, а также налогообложения имущества и доходов товарищества и его членов.
Обзор законодательных инормативных актов Правительства РФ. Действие ФЗ «О товариществах собственниковжилья » распространяются на отношении собственности в кондоминиумах, помещенияв которых не менее чем два домовладельца, на вновь создаваемые кондоминиумы впроцессе строения и реконструкции, а также на товарищества домовладельцев,жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченнымпаевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственниковнедвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатациимногоквартирного дома, пользование квартирами и общим имуществом жилого дома.Положение данного закона применяется при регулировании соответствующихотношений на территории РФ с участием российских и иностранных юридических лиц,лиц без гражданства, если иное не установлено международными договорами.
Определение основных понятий,используемых в ФЗ, приводится в статье 1 этого закона.
Размеры и установлениеграниц земельных участков в кондоминиумах имеет большое значение для улучшенияусловий проживания домовладельцев, а также на источники дополнительных доходовот платных автостоянок, торговых палаток, размещения временных гаражей и др.
1.1 Порядокорганизации товарищества собственников жилья
Процесс организации товарищества собственников жилья проходит три стадии.
Начальная стадиязаключается в том, что по инициативе одного из собственников жилья проводитсясобрание физических и юридических лиц, имеющих на праве собственности, на правеполного хозяйственного ведения, либо в оперативном управлении жилые дома инежилые помещения.
По закону о ТСЖ решениесобрания о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовалохотя бы два собственника, но имеющих в своём распоряжении более 50% жилой инежилой площади недвижимости. При этом Закон допускает даже, то, что вмногоквартирном доме есть лишь один собственник квартиры, остальные квартирыпринадлежат муниципалитету в лице жилищно-коммунальной организации, которойпередоверены права собственности на жилые помещения. И эти два собственникавправе образовать товарищество.
Однако лучше, когда втовариществе будет участвовать основная масса жильцов, и только в этом случаеможно достичь наибольшей эффективности.
Собрание принимаетрешение о создании товарищества и одновременно выбирает из своего составакомиссию для разработки проекта Устава ТСЖ.
На второй стадии инициативнаякомиссия созывает общее собрание собственников, где принимается Уставтоварищества со схемой определения и распределения долей участия всехдомовладельцев.
В уставе определяются:наименование товарищества, его местонахождение, предмет и цели деятельности,основания и порядок исключения из членов ТСЖ, условия реорганизации ипрекращение деятельности товарищества.
На заключительной стадиидокументы представляются на регистрацию в органы местного самоуправления.
Порядок регистрациитоварищества.
Для государственнойрегистрации товарищества собственников жилья предоставляются следующиедокументы:
-          заявление,подписанное председателем общего собрания домовладельцев
-          выписка изпротокола общего собрания, содержащая решения об организации товарищества и утверждениеего устава
-          уставтоварищества, принятый общим собранием домовладельцев
-          копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев, удостоверенные уполномоченнымна то лицом
-          описание общегоимущества в кондоминиуме
-          паспортдомовладения
-          другие документы,перечень которых устанавливается законодательством.
Представленные для регистрации документы рассматриваются в срок не более30-ти дней и принимаются соответствующие решения. Решения регистрирующегооргана в 5-ти дневный срок со дня его принятия высылаются в адрес товарищества.На основании полученного решения выдаётся свидетельство о регистрации. Отказ вгосударственной регистрации товарищества не является препятствием для повторнойподачи документов при условии устранения оснований вызвавших отказ. Решениерегистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке. Товариществосчитается организованным с момента его государственной регистрации. Ониприобретают права юридического лица.
1.2 Права иобязанности товарищества собственников жилья
Закон наделяеттоварищество довольно широким объёмом прав, позволяющих ему самостоятельноуправлять общим имуществом, находящимся в собственности товарищества.
Согласно ст. 29 закона«О ТСЖ» товарищество вправе заключать договоры на управление, обслуживаниеи эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся всобственности товарищества, с любым юридическим лицом или организацией любойформы собственности, а также организовать собственное домоуправление дляобслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правамижилищно-коммунального хозяйства и расчётным счётом товарищества.
Товариществосамостоятельно определяет свой бюджет на год, включая необходимые расходы натекущую эксплуатацию и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт иреконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а такжеустанавливает на основе бюджета размеры платежей сборов и взносов для каждогодомовладельца в соответствии с его долей участия.
Товарищество имеет правопользоваться кредитами банков, иметь в собственности помещение в кондоминиуме,продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам,обменивать, сдавать в аренду передавать по договору займа оборудования,инвентарь и другие материальные ценности, передавать на договорных началахматериальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы ипредоставляющим ему услуги, выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества,не затрагивая прав и интересов домовладельцев – членов товарищества припроведении этих акций.
Если это не связано снарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товариществоможет:
-          предоставлять впользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имуществакакому-нибудь лицу
-          в соответствии сградостроительными нормами и правилами надстраивать, перестраивать со сносомили без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся всобственности товарищества
-          получать вбессрочное пользование либо получать и приобретать в собственность земельныеучастки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных ииных построек и их дальнейшей эксплуатации
-          осуществлять вустановленном порядке застройку на прилегающем и выделенных земельных участках
-          совершать иные непротиворечащие закону действия.
В случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию вобщих расходах правление товарищества вправе предъявить к домовладельцу иск стребованием компенсации за неуплату обязательных платежей и возмещению иныхобщих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством.
Одновременно спредоставлением прав законодатель налагает определённые обязанности пообеспечению требований закона о ТСЖ. Органы управления товариществом обязаныобеспечивать выполнение всеми членами товарищества договорных обязательств, втом числе по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме,соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий ипорядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью,распределения между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общегоимущества в кондоминиуме, а также пресекать действия третьих лиц, затрудняющиелибо препятствующие реализацию прав владения, пользования и распоряжения домовладельцамиобщим имуществом.

Глава 2.ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТСАМОУПРАВЛЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Проводимые в России рыночные реформы затронули прежде всего отношениясобственности, в том числе в жилищной сфере. В результате огромное число людей,проживающих в городских квартирах превратились во владельцев недвижимости.Возникла проблема управления многоквартирными домами, перешедших всобственность нескольких домовладельцев и правового регулирования отношениймежду собственниками общего имущества. При разработке закона о товариществахсобственников жилья был широко использован зарубежный опыт, прежде всего США.
В США государственноежильё составляет всего 5% всего жилого фонда страны и предоставляется толькомалоимущим семьям. Основная масса жилых помещений находится в частнойсобственности. Это односемейные дома, которых очень много и в густонаселённыхгородах; многоквартирные жилые дома, владельцами которых, как правило, являютсякорпорации и частные компании, сдающие жильё внаём; кондоминиумы и кооперативы.Особой популярностью пользуются кондоминиумы в домах-новостройках.
В странах Западной Европыкондоминиум является популярным видом многоквартирного жилья и в последние годыего предпочитают кооперативному.
Мировой опыт показывает,что кооперативное движение в жилищной сфере успешно развивается там, гдесуществует мощная групповая инициатива. В отсутствии таковой для формированиякооперативов, в данном случае товариществ собственников жилья, необходимодвижущее и организующее звено. На первоначальном этапе считается, чтоинициатива должна принадлежать органам власти.
В России инициативасоздания товариществ собственников жилья исходила как «сверху» от местныхгородских органов власти, так и «снизу», непосредственно от жильцов. В первомслучае работа начиналась с выпуска нормативных документов, регламентирующихсоздание товариществ собственников жилья в городе. В ряде городов жильцыузнавали через средства массовой информации о том, что такое товариществособственников жилья, заявляли о своей готовности организовать общество иобращались в местные администрации с просьбой о его регистрации. Это принуждалоорганы власти принимать меры к созданию условий для образования и деятельноститовариществ в городе.
Опыт первых товариществпо самостоятельному управлению жилыми домами учитывался при разработкегородских актов, обеспечивающих решение постоянно возникающих проблем. Так вноябре 1994 г. Государственной Думой был принят закон «О перечне объектовобщего пользования в жилых зданиях, являющихся имуществом собственниковпомещений», где определён порядок управления жилыми домами, находящихся вколлективной собственности.
Важнейший из них – закон«Основы жилищной политики в городе», в котором товарищество собственников жильярассматривалось как ведущее звено в реорганизации системы управления жилымфондом.
Первые товарищества былизарегистрированы уже в 1994 г. в Рязани, Ярославле, затем в Нижнем Новгороде,Владимире, Красноярске, Санкт-Петербурге, Новосибирске и др.
В Рязани местнаяадминистрация подсчитала сколько средств требуется на эксплуатацию 1квадратного метра общей площади жилого дома, а затем перечислили эту сумму изгородского бюджета непосредственно жилищным товариществам, минуяжилищно-коммунальные структуры. По итогам оказалось, что на эксплуатацию жильяв жилищных товариществах расходуется в 2 раза меньше средств, чем в жилищно-коммунальныхорганизациях.
Набирать опыт объединенияжильцов помогают городские ассоциации и союзы товариществ собственников жилья.Они решают проблемы взаимодействия с монополистами коммунальных услуг,оказывают помощь в выборе подрядчиков для проведения жилищно-эксплуатационныхработ, обеспечивают товарищества необходимой информацией, представляют ихинтересы в органах ШСУ.
При разработке Закона отовариществах собственников жилья изучался не только опыт США, но и другихстран. При этом особенно привлекательной была шведская модель.
Структура собственностина жильё в Швеции очень близка российской. В стране нет частной собственностина квартиры. Наиболее распространённая форма собственности – кооперативная.Объектом кооперативной собственности может быть только здание – коттедж илимногоквартирный дом. Самый развитый способ пользования жильём – наём. Отдельнаяквартира в многоквартирном доме может быть собственностью только кооператива,которому принадлежит дом, но не частное лицо, которое в нём проживает. Членкооператива не может превратиться в собственника занимаемой квартиры даже послевыплаты полной её стоимости, как это допускается российским законодательством.Если кто-то из жильцов захочет поменять квартиру, он должен прекратить своёчленство в кооперативе, а его квартира будет занята другим лицом. Идеологияшведского кооперативного движения исходит из того, что жители должны заботитьсяо своём доме сообща и только эта общность может обеспечить благоприятныеусловия совместного проживания.
Опыт Германии.Благоприятные условия для создания товариществ собственников жилья могут бытьобеспечены при помощи местных властей. В стране не так много собственниковжилья, ибо далеко не каждый может выкупить квартиру у государства. Приобразовании самостоятельного хозяйственного объединения важной проблемойстановится поиск управляющего зданием.
В Австрии не существуетвопроса вступить или не вступить в товарищество собственников жилья. Если вмногоквартирном доме больше половины квартир являются частными (остальные варенде), то создание товарищества обязательно. Муниципалитеты полностьюотказываются от обслуживания зданий, где в основном частные квартиры. Созданиетовариществ для муниципалитетов выгодно. Не очень состоятельным людям выдаютсясубсидии, а власти контролируют целевое использование этих средств. Не реже 2-храз в год в товариществах собственников жилья проводится аудиторская проверка.
В Швейцарии товариществасобственников жилья, кондоминиумы – явление редкое. Связано это возможно снациональным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность всвою частную жизнь. Людей пугает необходимость подчиняться каким-либо правилам,согласовывать своё поведение с другими. Но в последнее время появиласьтенденция к объединению в товарищества собственников жилья, что вызвано чистоэкономическими причинами. С этой целью приглашают менеджеров для управлениядомами.[1]

Глава 3. ПРОБЛЕМЫ ИПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Трудности, с которыми сталкиваются товарищества собственников жилья, городаУлан-Удэ можно объединить в 3 группы: социально-экономические, правовые иорганизационные. Разумеется, есть и другие проблемы, может быть, и не менее важные,психологические, когда людям приходится пересматривать своё сознание, нерассчитывать на бесплатное обслуживание занимаемого или жилья, а принимать насебя всю меру ответственности за его содержание (и хотя эта проблема неправовая, обойти её в контексте данной темы невозможно, поскольку она являетсяодной из самых сложных в процессе формирования и жизнедеятельности товариществсобственников жилья).
Для развиваясамоуправление в жилищной сфере, был создан координационный совет по содействиюразвитию самоуправления в жилищной сфере г.Улан-Удэ.[2]Целью данного совета является разрешение вопросов и проблем связанных ссозданием ТСЖ, совершенствование нормативно-правовой базы, финансовая поддержкаи другие. Была разработана городская комплексная программа по формированиютоварищества собственников жилья на 20003-2007 годы и другие нормативно-правовыеакты, но все же важнейшим является ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72 ФЗ «О товариществах собственников жилья ». Как показывает практика по его реализации, дляуспешного внедрения самоуправления в жилищном фонде требуется решение других,не менее сложных проблем, к которым относятся, в первую очередь, финансированиеобъединений собственников жилья, право собственности товариществ собственниковжилья на землю и другие проблемы. Основываясь на имеющейся практики по данномувопросу, я попытаюсь осветить проблемы и предложу пути их решения.
3.1 Проблемыфинансирования товарищества собственников жилья
Одной из главных проблемвозникающих у жильцов многоквартирного дома, желающих объединиться втоварищество собственников жилья является, вопрос финансирования. И неслучайноон вынесен на рассмотрение первым в контексте данной главы. Основой любого делаявляется бюджет, наш случай не исключение. Если в бюджете доходы не равнырасходам, в результате получится дефицит бюджета. Устранение дефицита бюджетавозможно двумя способами.
Во-первых, можно взять деньгивзаймы, но как известно, взаймы никто так просто не даст, только под проценты.Проценты же в свою очередь станут расходами товарищества. Если занятые деньгибудут потрачены на эксплуатацию и содержание здания, то налоговая службаотнесет кредит и проценты на ваши расходы.
Во-вторых, можнопопытаться сократить расходы товарищества, не нанеся при этом ощутимого ущерба.
Как показывает практика,при составлении бюджета можно использовать элементы прогнозирования. В данномслучае непредвиденные и незапланированные расходы будут выступать как, элементыгибкости бюджета, что в свою очередь позволит избежать серьезных проблем.Результатом грамотного планирования бюджета является четкая организация истабильность в финансовом отношении жилищной организации, где работники ируководители пользуются доверием жителей. Важно до принятия здания вуправление, знать из каких расходов и доходов состоит бюджет. Планироватьрасходы необходимо исходя из доходов, в соответствии с имеющейся финансовойбазой. В противном случае объединение жильцов в товарищество собственниковжилья будет бесполезно.
В настоящее время населениеРоссийской Федерации оплачивает лишь 35 % от реальной стоимости коммунальныхуслуг. В связи с этим, государство до 2008 года планирует совершить плавныйпереход к сто процентной оплате коммунальных услуг населением, вводя при этомсубсидии и льготы.
Согласно, постановлениюПравительства РБ.[3] Финансовые затраты напредоставление коммунальных услуг товариществу осуществляются за счет: платежейжителей товариществ с учетом гарантированных льгот и субсидий, за счет бюджетадля покрытия разницы между экономически обоснованными тарифами и тарифами длянаселения (за счет средств местного бюджета, но как правило в местном бюджетена это средств нет), бюджетное финансирование поставщиков жилищно-коммунальныхуслуг осуществляется по условиям трехстороннего договора.
Основные поступления вбюджет ТСЖ, от сдачи в аренду нежилых помещений. То есть, те нежилые помещения,которые принадлежат товариществу на праве собственности. Если нежилые помещенияпринадлежат городу, или являются собственностью другого лица, как юридического,так и физического. Вопрос решается двумя путями. При создании ТСЖ владельцыобязаны вносить свою долю на содержание нежилых помещений, на содержание иремонт общего имущества, она пропорциональна его доле в праве общейсобственности на общее имущество (доля участия). Вариант второй, если нежилыепомещения принадлежат городу и не сданы им никому в аренду, то естьвозможность заключить с «городом» договор о том, что ваша жилищная организациябудет сдавать нежилые помещения в аренду, и при этом делиться доходами сгородом.[4]
Есть и другой нерешённыйвопрос: регистрировать кондоминиум в целом, только долевую собственностькаждого собственника квартиры или и то, и другое?
Наглядно эта проблемавырисовывается в ситуации с подвалами и техническими подпольями, которыесегодня совершенно официально продаются соответствующими муниципальными игосударственными органами. При этом нарушаются права собственников, которыхставят перед фактом продажи их собственности. Это происходит потому, что правокаждого собственника на свою долю в общем имуществе (тот же технический подвал)нигде не зарегистрировано. Однако по закону это право существует, и всегдасудьба доли члена товарищества следует судьбе жилого помещения – квартирапередаётся в собственность вместе с этой «абстрактной» долей.
Сегодня ТСЖ оказываютсяжизнеспособными лишь в двух случаях: когда есть какой-либо дополнительныйисточник дохода в виде нежилых помещений или когда в товарищество объединилисьсостоятельные люди.
Бесспорно лишь, чтособственники муниципального жилищного фонда, то есть органы местного самоуправленияи их уполномоченные (жилищно-эксплуатационные организации), не хотятрасставаться с доходами от аренды нежилых помещений. Но и ТСЖ бездополнительных источников дохода не могут нормально содержать жилые дома толькоза счёт сбора (по установленным тарифам) с жильцов средств на техническуюэксплуатацию дома. Этот «узел» не могут развязать в течение уже 7-8 лет ни нафедеральном, ни на региональном уровне. «Разрубить» его не удаётся даже силойзакона. Чаще всего нежилые помещения, находящиеся в домах ТСЖ, уже проданы илисданы в аренду на длительные сроки муниципальными органами.
Однако в последнее времянаметился существенный сдвиг в решении данной проблемы. Если нежилые помещениянамерены передать третьим лицам (в аренду или собственность), то сделать этоможно только с согласия товариществ. Ранее нередко без ведома жильцов вподвалах или иных нежилых частях дома появлялись склады и офисы, отгораживалисьзапасные входы дома и т.п.
Кроме того, уже сейчасорганы архитектуры при проектировании жилых домов стараются по возможностиучитывать особенности их как кондоминиумов, предусматривать в них наличиепомещений многоцелевого назначения, которые могут использоваться собственникамижилья для размещения управленческого и обслуживающего персонала ТСЖ или в иныхцелях на основании решения домовладельцев.
3.2 Права товариществасобственников жилья на земельный участок
Товарищество собственников жилья не может эффективно управлять единымкомплексом земельно-имущественной недвижимости, не являясь собственником илихотя бы арендатором земельного участка. В связи с этим, в целях реализацииЗакона Российской Федерации «О Товариществах собственников жилья» и ЗемельногоКодекса Российской Федерации, внедрения новых форм управления собственностью вжилищном фонде, активизации участия населения в содержании жилищного фонда иблагоустройстве придомовых территорий.[5] Методика расчетанормативных размеров земельных участков в кондоминиумах разработана всоответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья»,положением об определении размеров и установлении границ земельных участков вкондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерацииот 26. 09. 97 № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров иустановлении границ земельных участков в кондоминиумах», методическимиуказаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах,утвержденными приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике,строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.98 № 59.
Целью определения нормативных размеров земельных участков в кондоминиумахи установление их границ, является: формирование кондоминиума как единогопланировочно – обособленного комплекса недвижимого имущества; установлениеземельной доли каждого домовладельца в общей собственности кондоминиума, исходяиз площади помещений, находящихся в его собственности; эффективногоиспользования земель городских и сельских поселений, повышения, уровня ихблагоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ними в кондоминиумах.
Согласно п.1.3, выше указанного нормативно правового акта, нормативныйразмер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственностьдомовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади, участка,занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости,входящими в состав кондоминиума, а также прилегающие к ним территориями,необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетомсоблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарнойбезопасности и иных норм обеспечивающих нормальные условия проживания иобслуживания здания.
Однако, практики, занимающиеся вопросами развития самоуправления в своемжилищном фонде отмечают ряд проблем возникающих с установлением границземельных участков в ТСЖ. Согласно закону, границы земельных участков вкондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельныхучастков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отводамагистральных инженерно – транспортных коммуникаций, если градостроительнымитребованиями не установлено иное.
Градостроительный кодекс обязывает архитектурно-планировочные и земельныеорганы провести размежевание земельных участков, чтобы каждый дом, независимоот формы собственности на него, знал, какой участок закреплен за нем. Этоотносится как к старой, так и к новой застройки. Но пока не разработаны дажепринципы межевания городских земель. И поэтому архитекторы часто идут поупрощенному варианту: земля выдается по минимуму, то есть в размерах пожарногоподъезда. Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что ТСЖ необходимообращаться в земельный орган за разрешением, если оно захочет что – либопостроить, например, установку для прессования мусора, т е. площадь земельногоучастка, передаваемая в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно,ограничена до минимума.
Согласно п.4 Положения «Об определении размеров и установлении границземельных участков в кондоминиумах» от 21.08.2000 № 615. «Если фактическаяплощадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеровплощади, бесплатно передаваемой землевладельцам, и увеличение размеровземельного участка за счет смежных земельных участков не возможно, то границыпередаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактическисуществующим». Существует и такая практика, когда из-за плотности домоввыделяется один земельный участок для нескольких ТСЖ. В результате же возникаютвопросы: с кем заключать договоры аренды? Как определить уборочную территорию,если один ТСЖ заключил договор на эксплуатацию и обслуживание жилья в частнойкомпании, а другие с муниципальной жилищно-эксплуатационной организацией? Какбудет решатся вопрос, если одно ТСЖ решит возвести какое-то строение, а другиене согласны? П.4 данного положения оставляет эти вопросы на усмотрениедомовладельцам.
Но совсем плохо, когда отсутствует юридическое закрепление границземельных участков за домами ТСЖ. Не исключено, что при таких обстоятельствах удома и земли, на которой он стоит, могут быть два разных владельца. Собственникже земли вправе будет устанавливать на нее любые цены, которые могутнепосильными и людям со средним достатком, не говоря уже о малоимущих.
3.3 Проблемы организации товарищества собственников жилья во вновьсозданных кондоминиумах
Сегодня основная масса жилья в России строится за счет привлекаемыхсредств инвесторов (юридических и физических лиц). Эти средства начинаютпоступать к застройщикам еще задолго до самого строительства, и в моментприемки здания в эксплуатацию, если не все, то хотя бы часть квартир в нем ужепроданы. В результате чего, еще до окончания строительства дом имеет множествовладельцев (в основном частных). По общему правилу, такое жилье не должноприниматься в состав муниципального жилого фонда и управляться муниципальнымижилищными предприятиями.
Застройщики также не заинтересованы в том, чтобы содержать построенноеими жилье. Законодательство возлагает на собственника недвижимости бремя поуправлению жильем. Владелец обязан сам определить, как будет содержаться жильеи какие средства на это будут потрачены.
Закон «О товариществах собственников жилья» фактически предлагаетсобственникам квартир только два пути: передать функции по управлению муниципальнойслужбе заказчика или создать некоммерческую организацию – ТСЖ.
Первый путь: Застройщик обязан до сдачи объектов Госкомиссии заключитьдоговор на временное обслуживание этих зданий и их внешних инженерныхкоммуникаций с соответствующими ЖЭУ, ПУЖКХ, МУП «Водоканал», Тепловые сети» или«Тепловые сети и отопительные котельные», «Буряткоммунэнерго», «Ключ»,«Тепловик» или другими предприятиями – источниками теплоснабжения, АО«Электросвязь» и др. (на срок 2 месяца после приемки в эксплуатацию этих домовГоскомиссией).[6] Из всего выше сказанногоможно сделать вывод, что законодатель обязывает нести серьезные расходы насодержание жилья до момента его фактической передачи домовладельцу. Из-за чего,застройщик пытается передать построенный им объект, как можно быстрее, введение муниципалитету, но нужно отметить, что участие муниципалитета встроительстве ограничивается выделением под застройку свободных земельныхучастков. Принимать дом, в котором муниципалитету ничего не принадлежит, абольшая часть помещений находится в частной собственности, для городаневыгодно. В результате застройщики могут оказаться в сложной ситуации, посколькупередать дом в управление некому, из – за чего срываются сроки, зданиепростаивает незаселенным. Дому необходимо свет, тепло, газ и если застройщик нехочет брать дом на свой баланс и выступать заказчиком на поставку коммунальныхуслуг, то в результате страдают жильцы. Если застройщик все же самостоятельнообеспечивает здание коммунальными услугами, то из – за разницы в тарифах несетэкономические потери.
Обычно застройщики после сдачи объекта, полностью освобождаются от всехобязательств по нему, переходя к строительству нового здания.
Но в настоящее время компании – застройщики стали сами осуществлятьуправление построенными домами и их содержанием, заполняя тем самым еще однунишу на конкурентном рынке недвижимости.
Имеется практика когда, муниципалитет принимает в эксплуатацию все вновьпостроенные здания, независимо заселены они или нет. В дома поступаюткоммунальные услуги, причем свет и тепло поступают во все квартиры, независимоот того заселены они или нет. Оплачивают эти услуги только, те, кто живет вдоме. Понятно, что жилищное предприятие принимающее новостройку несет убытки.Часто на этой «почве» возникает конфликт между застройщиками и предприятием,если дома не заселены на сто процентов, поэтому стараются оттянуть моментпринятия дома. Все убытки по эксплуатации в период «ожидания переговоров» несетзастройщик. Данная проблема решена в Москве и Санкт-Петербурге, там имеютсячастные компании, заинтересованные в получении фронта работы, что способствуетсозданию конкуренции и заставляет повышать качество оказываемых услугнаселению.
Путь второй, состоит в организации товарищества собственников жилья.Товарищество представляет собой некоммерческую организацию со статусомюридического лица. Основные задачи ТСЖ: обеспечение домовладельцев жилищно-коммунальнымиуслугами; эффективное совместное использование общего имущества; поддержаниетребуемого технического и санитарного состояния здания; поддержание первичнойрыночной стоимости жилья; предоставление домовладельцам условий для безопасногои удобного проживания; минимизация затрат на обслуживание и коммунальныеуслуги; получение дополнительного финансового источника за счет хозяйственнойдеятельности; оказание жильцам дополнительных услуг и другие.
Для выполнение этих задач товарищество принимает на свой баланс дом исвязанные с ним элементы кондоминиума, и самостоятельно осуществляет управлениекондоминиумом или при желании нанимает управляющего.
Но не стоит забывать и о том, что товарищество также облагается налогами.Один из таких налогов, налог на прибыль товарищества собственников жилья. Онуплачивается в случае: продажи ненужного имущества, при получении имуществабезвозмездно и при продажи товариществом материалов. Ставка налога на прибыль13% идет в федеральный бюджет, а 17% в бюджет субъекта Российской Федерации. Несчитается прибылью, поступления на счет товарищества собственников жилья,денежных сумм от других граждан и предприятий. Товарищество не платит НДС в томслучае, если не осуществляет предпринимательскую деятельность, за исключениемслучаев передачи имущества в безвозмездное пользование. Не оплачивает налог свладельцев транспортных средств.
Налогообложение некоммерческих организаций осуществляющихпредпринимательскую деятельность: налог на прибыль, налог на пользованиеавтомобильными дорогами, налог на имущество и налог на содержаниеимущественного фонда и объектов социально-культурной сферы (местный налог).Размер данного налога 1,5% исходя от объема реализованной продукции.

ГЛАВА4. ДАЛЬНЕЙШЕЕ СТИМУЛИРОВАНИЕ СОЗДАНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
 
ТСЖ получают реальнуювозможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания иэксплуатации жилья, а следовательно определять порядок расходования средств наэти цели.
Члены ТСЖ прямозаинтересованы в установлении приборов индивидуального учета и регулированияпотребляемых: воды, газа и других энергоресурсов, так как реальный необходимыйобъем оказывается значительно меньше рассчитанного по нормативу. Кроме тогокомплекс учета ресурсов ТСЖ, позволяет значительно уменьшить общий объемпотребления ресурсов за предотвращения неоправданных расходов. Домовладельцыпривыкают экономно относится к предоставляемым услугам, четко отслеживая связьмежду своими затратами и потреблением этих услуг, что невозможно осуществить вотдельных приватизированных квартирах.
Из всего выше сказанногоцелесообразно рекомендовать органам МСУ освобождать ТСЖ от часть местныхналогов, учитывая то, что все освободившиеся средства будут потрачены вконечном итоге на содержание жилищного фонда .
Для стимулированиясоздания ТСЖ необходимо: определить механизм регистрации ТСЖ, кондоминиумов,земельных участков и финансирование данных услуг, передачи кондоминиума вхозяйственное управление ТСЖ или уполномоченной организации любой формысобственности; заключение договоров между ТСЖ и поставщиками услуг;финансирование ТСЖ по основной деятельности и возмещению убытков. В 2002 годупредставители жилищных организаций нашего города принимали участие вовсероссийской конференции по «Практике формирования и перспективах развитияразличных форм самоуправления граждан в жилищной сфере», в результате конференциибыл разработан проект, цель которого защитить экономические и социальные праваи интересы населения Российской Федерации. Было направлено обращение к ГосударственнойДуме, Правительству РФ и Госстрою РФ, органам субъектов РФ и местногосамоуправления.

ЗаключениеЖилищноесамоуправление медленно, верно утверждает себя в Российской Федерации, являясьнеобходимой предпосылкой защиты граждан от диктата местных органов и монополиижилищно-коммунальных структур.
Впервые органы самоуправления граждан в жилищном фонде появились задолгодо создания Федерального Закона «О товариществах собственников жилья ». Сегоднядля большей части городов в РФ проживание в многоквартирных домах связано смногочисленными проблемами и город Улан-Удэ не исключение. Формированиетовариществ собственников жилья происходит медленно так, с 1997-2004 года вгороде Улан-Удэ зарегистрировано 32 ТСЖ, а фактически работают и действуют 6ТСЖ (Зенит, Фрегат, Городской дом, Уютный дом, Дом 2000, Ордон). Это связано стем, что создание товариществ собственников жилья в основном происходит во вновьсозданном жилье, построенном на средства жильцов, имеющих высокой социальныйуровень.
Вновь создаваемые товарищества собственников жилья сталкиваются с большимколичеством проблем. Одна из основных проблем- это проблема финансированиятовариществ. Изначально при создании товарищества необходимо четко представлятьна какие средства будет существовать, какое количество жильцов сможет вноситьплату за жилье, большую по сравнению с другими и иные не менее важные вопросы.Государством предусмотрены льготы и субсидии на оплату коммунальных услуг, нокак показывает опыт на них не стоит рассчитывать, поскольку денег из бюджета наэто выделяется недостаточно. Основная масса товариществ существует за счетсдачи нежилых помещений. Здесь возникает ряд проблем поскольку если нежилыепомещения находятся в собственности города, то необходимо заключить с городомдоговор аренды этих помещений, при этом необходимо часть полученных средствотдавать городу. Не стоит забывать и о том, что как только товарищество начнетосуществлять предпринимательскую деятельность ему будет необходимо уплачиватьналоги, такие как налог на прибыль, налог на имущество и другие. Если необратить внимание на эти моменты, то существование товарищества будетнеэффективно. Необходимо при покупки жилья во вновь построенном доме выяснить,находится ли данный объект в ведении муниципальных эксплуатационных служб.Чтобы не оказаться в ситуации когда застройщик не может передать доммуниципальным службам, а те в свою очередь не желают принимать не до концазаселенное здание, и нести убытки по его содержанию. В результате этого спорастрадают жильцы оплачивающие коммунальные услуги в полном объеме.
Стоит уделить должное внимание проблеме права на земельный участок. Какуже отмечалось земельный участок выдается в пределах минимального размеранеобходимого для эксплуатации здания. Данный вопрос законодателем остаетсянеурегулированным, т.е. на полное усмотрение жильцов многоквартирного дома.
Но все же эффективность ТСЖ очевидна это понимают не только органы МСУ,но и сами жильцы многоквартирных домов, хотя ещё имеется большое количествонерешённых вопросов.
Для решения этих вопросов требуются дополнительныенормативно-правовые акты и поддержка органов МСУ (вопрос о правах ТСЖ наземельный участок, информационное обеспечение и другие). Необходимо решитьвопрос о дополнительных дотациях из местного и федерального бюджетов (дляведения многоквартирного дома) освобождения от ряда местных налогов и другие.Но всё же результат уже виден товарищества берут на себя проблемы и затраты пообеспечению жилищного фонда, что уменьшает в значительной мере нагрузку как наместный, так и на федеральный бюджеты. В результате чего жильцы начинаютэкономнее расходовать ресурсы (тепло, газ, воду и др.), ведут индивидуальныйучёт расходов, что опять же выгодно как самим жильцам, так и МСУ.
Я считаю для того, чтобы даннаяформа самоуправления была более эффективна необходимо подробно разработатьзаконодательную базу по всем вопросам, возникающим в процессе создания идеятельности товариществ собственников жилья, освободить товариществазанимающиеся предпринимательской деятельностью от налогов на срок до двух лет,при этом обязать ТСЖ предоставлять ежеквартальные отсчеты по расходам, такжечетко контролировать целевое использование средств поступающих на счеттоварищества, в виде льгот и субсидий из местного и федерального бюджетов.

Список использованных источников
Нормативные акты
1.Федеральный закон «Отовариществах собственников жилья» от 15.06.1996г.
2. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от19.11.2003 №295 «Об утверждении инструкции о порядке государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах»
3.Приказ Министерства Российской Федерации по земельной политике,строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 №59 «Обутверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельныхучастков в кондоминиумах»
4.Постановление Правительства Республики Бурятия от05.08.2003 №251 «О мерах по развитию и образованию кондоминиумов товариществсобственников жилья в РБ»
5.Постановление Правительства Республики Бурятия от 09.11.2003№7 «О методиках расчета земельных участков на территории РБ»
6.Постановление Правительства Республики Бурятия от10.02.2003 №59 «О координационном совете по содействию в развитии самоуправленияв жилой сфере города Улан-Удэ»
7.Постановление Мэрии города Улан-Удэ от 03.12.1996 №389 «Опорядке приемки в эксплуатацию и на обслуживание объектов жилищногостроительства и их инженерных коммуникаций, построенных на средства различныхдомовладельцев»
Учебная литература
1.Алексеев С.С. Гражданское право в современную эпоху. М.,1999.
2.Брагинский М. И. Актуальные проблемы гражданского права. М.,1999.
3.Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.,2001.
Статьи в периодических изданиях
1.Андреева Е. Правовой режим муниципальнойнедвижимости.//Юридический мир. 2001. №4. С.34-38.
2. Демидова Г. Ограничение прав собственности граждан нажилые помещения.//Издательство вузов. Правоведение 2001. №15.C.7-10.
3.Ершова Н.М. Проблемы оперативного управления имуществом государственныхучреждений.//Юрист. 2001. №3. С.22-26.
4.Кабалкин А.Ю. Передача имущества всобственность.//Юридический мир. 2001. №12. С.18-20.
5.Купик А. Практика регистрации прав на государственное имуниципальное имущество.// Российская юстиция.2002. №2. С.21-25.
6. Макаров Г. Проблемы и перспективы развития товариществсобственников жилья.//Хозяйство и право. 2001. №7.C.34-38.
7.Макаров Г. Отечественный и зарубужный опыт самоуправления вгородских многоквартирных дамах.//Хозяйство и право. 2001. №6.С.25-30.
8.Макаров Г. Хозяйственная деятельность товариществсобственников жилья и обязанности ее членов. //Хозяйство и право. 2001. №6.№4.С.37-39.
9.Модин Н. Муниципальная собственность как экономическаяоснова МСУ.//Российская юстиция. 2002. №3. С.12-15.
10. Савельев Д. Обязанности собственников жилья.//Хозяйство иправо 2000 №2.
11.Сахарнова В. Управление муниципальнойсобственностью.//Законодательство и экономика. 2001. №6. С.6-10.
12. Сонин С. Договор социального найма жилья.//Юрист. 2001.№11.C.24-26.
13. Скрипко В. Товарищества собственников жилья вРФ.//Государство и право. 2001. №9.С.16-21.
14.Суханов Е.А. Некоммерческие организации как юридическиелица.//Хозяйство и право. 1998. №5. С.5-7.
15.Талапина Э. Вопросы организации управления государственнойсобственностью.//Журнал российского права. 2001. №3.С.4-13.
16. Уваров А. О правовых основах создания и управлениямуниципальной собственностью.//Хозяйство и право. 2000. №11.С.31-37.