Федеральная таможенная служба Российской Федерации
Государственноеобразовательное учреждение высшего профессионального образования
«Российскаятаможенная академия»Владивостокский филиал
УТВЕРЖДАЮ
Зав. Кафедрой . гражданско-правовых.дисциплин.
к.ю.н., доцент Бадиков К.Н.
ЗАДАНИЕ
на выпускнуюквалификационную работу
Демидовой ДиныАлексеевны
Тема выпускнойквалификационной работы:Самовольная постройка – как способ приобретения права собственности__________________________
Утверждена приказом ВФРТА от «21» января 2006 года № 37-Ф .
Целевая установка:Исследованиевсех теоретических аспектов самовольной постройки (объекта, признаков,последствий) и процесса ее легализации _____________________________________________________.
Место выполнения работы: Владивостокский филиал Российской таможенной академии .
Вопросы, подлежащие разработке (исследованию):
1. История развитияинститута самовольной постройки .
2. Объект, признаки,правовые последствия самовольной постройки .
3. Признание правасобственности на объект самовольной постройки .
Основные источникиинформации, используемые для разработки темы: ФЗ «Об архитектурнойдеятельности в Российской Федерации» от 17.11.95 г. № 169-ФЗ; Гражданскийкодекс Российской Федерации с постатейным приложением судебной практикиВерховного суда Российской Федерации, Высшего арбитражного суда РоссийскойФедерации и федеральных арбитражных судов округов / сост. Н.Н. Аверченко.–М.: ТК Велби, Проспект, 2005; Постатейный комментарий к Градостроительномукодексу Российской Федерации () / отв. ред. С.А. Богомобов.– М.: ТК Велби,Проспект, 2005; Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. В.П. Мозолина, М.Н.Малеиной.– М.: НОРМА, 2004; Актуальные проблемы гражданского права / под ред.С.С. Алексеева; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал.Российская школа частного права. Уральское отделение.–М.: Статут, 2000; С. Моргунов Правовые проблемы самовольной постройки //Хозяйство и право.– 2004.– № 4; Т.И. Машкина, Р.С. Вахитов Правовойрежим самовольных построек // Арбитражная практика. – 2005.– № 8. .
Срок представленияработы: . 25 мая 2006 года .
Дата выдачи задания: . 15 ноября 2006 года .
Руководитель ВКР . доцент Дьяков И.В .
Задание получил ДемидоваД.А .
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ИНСТИТУТ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1 История развития института самовольной постройки
1.2 Место самовольной постройки среди способов приобретения правасобственности
2. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
2.1 Объект самовольной постройки
2.2 Субъект отношений, регулируемых статьей 222 ГК РФ
2.3 Правовые признаки самовольной постройки
2.3.1 Непредоставление земельного участка в установленном закономпорядке
2.3.2 Отсутствие необходимых разрешений на постройку
2.3.3 Существенное нарушение градостроительных и строительных норм
2.4 Негативные правовые последствия самовольного строительства
3. ПРОБЛЕМЫЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
3.1 Признание судом права собственности на самовольные постройки
3.2 Внесудебный порядок легализации самовольной постройки
3.3 Перспективы совершенствования законодательства в областисамовольного строительства
Заключение
Список использованныхисточников
Приложение
ВВЕДЕНИЕ
Самовольнаяпостройка – не редкость в нашей стране. Она не отнесена к объектам гражданских прав, еевовлечение в гражданский оборот не допустимо. Но гражданское законодательствохарактеризует ее как один из способов приобретения права собственности.Самовольная постройка, занимая интересное место в гражданском праве, имеетогромное практическое значение в нашей стране. Это явилось следствиеммногочисленных нарушений при создании объектов недвижимости.
Во многих регионахпроблема незаконного строительства является одной из главных. Как сообщаютсредства массовой информации, до 90 % жилья в Саратовской области возводится сразличными нарушениями градостроительного законодательства. БюджетКраснодарского края ежегодно теряет 10 миллиардов рублей от самовольногостроительства и незаконного захвата земель, плюс столько же — от незаконной легализациитаких строений. По разным оценкам, в настоящее время от 50% до 90% земельныхучастков с расположенными на них строениями, принадлежащих гражданам РФ, неоформлены надлежащим образом.
Одновременно, каксвидетельствует судебная практика, за последние года увеличилось количестводел, связанных с применением статьи 222 ГК РФ. Если раньше иск о признанииправа собственности на самовольную постройку был частным случаем, то сейчас этовесьма распространенное явление. Но говорить о наличии единообразной судебнойпрактики пока не приходится.
Причин такого явлениядостаточно.
Во-первых, многие изсуществующих объектов были построены без соблюдения требуемого законом порядка.Теперь же, владельцы недвижимости осознают необходимость оформления своих правна имущество. Ведь без этого нельзя ввести объекты в легальный хозяйственныйоборот.
Во-вторых, сложность инеоднозначность правовых механизмов, действующих на всех стадиях строительства.Одни вопросы самовольного строительства отражены законодателем слишком громоздко,другие – не раскрываются вообще, либо излагаются без нужной точности,освещенности вопроса. Зачастую, нормы гражданского права противоречат земельными градостроительным нормам. Это порождает излишнюю инициативу региональных иместных властей. В итоге, решение важных вопросов зависит от государственныхорганов субъектов Российской Федерации, либо от органов местногосамоуправления, а не от предписаний закона.
В-третьих, этобюрократические барьеры государственных органов, с которыми сталкиваются физическиеи юридические лица, желающие заняться строительством. Сроки, в которые можнопройти все стадии согласования документов и получить необходимые разрешения,исчисляются не месяцами, а годами. Не обходится здесь без коррупции. От 10 % до25 % от общей стоимости проекта может быть затрачено на взятки чиновников «дляускорения» процесса согласования необходимых для строительства документов.
Актуальность исследуемойпроблемы также подчеркивают реформы, происходящие сейчас в областиградостроительного и земельного законодательства.
Важность и масштабность проблемы «самостроя»,его правомерной легализации осознается властными структурами на всех уровнях.Так, Президент Российской Федерации в своем очередном послании ФедеральномуСобранию от 27 мая 2004 года говорил о необходимости разрушения монополий настроительных рынках. «Граждане России не обязаны оплачивать стоимостьадминистративных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбылизастройщиков-монополистов. Принятие муниципалитетами четких правилземлепользования и застройки, упрощение процедур получения разрешений исогласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальнойинфраструктуры — все эти меры должны быть направлены на сокращение времени изатрат по строительству».
Несмотря на значимость ираспространенность самовольной постройки, юридическая литература уделяет маловнимания этому вопросу. Лишь в единичном порядке юристы-теоретики занимаютсяисследованием сущности самовольной постройки. Большинство публикаций в периодическихизданиях освещают ее больше в практическом аспекте: способы легализациипостройки, раскрытие самовольной постройки как правовой нормы, а неправонарушения. Лишь после подробного анализа этих вопросов, юристы (теоретикии практики) занимаются исследованием теоретических вопросов данного явления –сущности, объекта, признаков самовольной постройки.
Многие судьи, адвокаты,например, С. Моргунов, Толчеев, Машкина, освещают отдельные особенностисамовольного строительства в своих работах, но фундаментальных монографических,диссертационных трудов, раскрывающих самовольную постройку со всех сторон, неимеется в юридической литературе. Что очень парадоксально, учитываяактуальность исследуемой темы.
До сих пор, многие принципиальные и основные положенияданного института остаются спорными, дискуссионными.
Поэтому, целью исследования выпускной квалификационной работыявляется раскрытие сущности самовольной постройки, места ее в гражданскомправе, как способа приобретения права собственности.
При этом, перед автором стоит несколько задач.
Во-первых, изучить институт самовольной постройки в динамике.Поэтому в первой главе будут освещены такие вопросы, как: история развитиясамовольной постройки, начиная со времен римского права; значение и положениеданного института в гражданском праве – среди способов приобретения правасобственности; сравнение его с зарубежными аналогами.
Второй задачей является исследование всех теоретическихаспектов самовольной постройки как правового явления в современномзаконодательстве. Подробно будут проанализированы нормативно-правовые акты вобласти гражданского, градостроительного и земельного права, а также различныеподходы, мнения отечественных ученых. Вторая глава раскроет перечень объектовсамовольной постройки, признаки самовольности, негативные правовые последствиясамовольного строительства. То есть, автором будет подробно изложена всяинформация, которую законодатель подразумевает в статье 222 ГК РФ.
Последняя задача, которая стоит перед автором, это применение222 статьи ГК РФ – легализация самовольной постройки в судебном и внесудебномпорядке. Будет обобщена судебная практика, выявлены проблемы и «барьеры»законной легализации самовольных построек в современной России, а такжесуществующие пробелы и коллизии действующего законодательства. Автором будутпроанализированы возможные пути совершенствования закона.
В целом, само явление самовольной постройки интересно инеоднозначно, вызывает много вопросов, которые до сих пор не решены. Еще большеих возникает при определении правовой судьбы объекта самовольногостроительства. На все эти вопросы автор выпускной квалификационной работы приисследовании дает или пытается дать ответы.
1. ИНСТИТУТ САМОВОЛЬНОЙПОСТРОЙКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1 Историяразвития института самовольной постройки
Положениесамовольной постройкикак института гражданского права очень интересно как в действующемзаконодательстве, так и в хозяйственной жизни – при возведении незаконныхпостроек. У юристов (теоретиков и практиков) постоянно возникают вопросы,связанные с самовольным строительством.
Поэтому, для болееглубокого изучения сущности данного юридического явления, его значения иправовых последствий, необходимо обратиться к «истокам» самовольнойпостройки.
Так как, наша правоваясистема относится к романо-германской правовой системе, динамику развитияинститута самовольной постройки следует начать с римского права. Оно служитопорой для любого исследования в юриспруденции. Самовольное строительство и егорезультат понимались римскими юристами, с одной стороны, как бесспорноенарушение прав собственника земельного участка, а с другой – как один изслучаев поступления имущества в собственность хозяина земельного участка. ПоИнституциям Гая, постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника, несмотря,что он построил ее для себя, становилась собственностью собственника земли. Таккак, построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельногоучастка – simper superficiem solo cedere (все находящееся на поверхности следует земле) — «правопочвы».
Данный подход позволилрассматривать постройку, осуществленную таким способом, в качестве одного изспособов приобретения права собственности. Речь идет о приращении имущества. Д.И. Мейер выделял в качестве отдельного вида приращение движимого имущества кнедвижимому, в частности застроение (inaedificatio). Предусматривалось два случая застроения. Второй из нихсхож с самовольной постройкой – «собственник материала застраивает чужоеместо».
В данной ситуации «хозяинместа» приобретает, по приращению, право собственности на сооруженноездание. Наблюдается тождественность отношения принадлежности к главной вещи всовременном гражданском российском праве. На собственника земли с приобретениемправа собственности на строение возлагалась обязанность возращения стоимостиупотребленного материала, то есть собственник материала был вправе требоватьвознаграждение за постройку. Но если собственник места отказывал ввознаграждении или не мог его представить, то собственник материала могпотребовать обратно употребленный им материал – снести строение.
Как видно, правовуюсудьбу постройки определяла правовая судьба земли. Гражданский кодекс Франции1804 года и Германское гражданское уложение 1896 года, которые служат образцамидля кодификации и в настоящее время, сохранили приоритет «права почвы»при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику.Согласно части 1 параграфа 905 Германского гражданского уложения (Bürgerliches Gesetzbuch) собственнику земельного участкапредоставляется обширная часть на поверхности земли. Собственник осуществляетфактическое господство над земельным участком и над пространством,расположенным над ним. В целом, его право не ограничено.
Большинство правовыхсистем закрепляют переход самовольно возведенной постройки к собственникуземельного участка, и одновременно, используя принцип диспозитивногорегулирования, предоставляют право застройщику на различного рода компенсации(ст. 555 Гражданского кодекса Франции, ст. 936 Гражданского кодекса Италии).
До 1917 годаотечественное законодательство придерживалось аналогичной позиции (стст. 384,424, 425, 574, 609, 610 т. 10 Свода законов гражданских Российской империи). Врезультате развития общественных отношений появилось новое право – superficies, которое регулировало отношения повозведению построек на чужой земле. Суперфиций представляет собой вещное,наследственное и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным начужой земле. При этом все возведенные постройки принадлежали собственникуземли. Право застройки (суперфиций) продолжает существовать с различнымиизменениями в современных правовых системах.
В наше право суперфицийбыл введен Законом «О праве застройки» от 23 июня 1912 года,регулировался Гражданским кодексом РСФСР 1922 года в разделе о вещном праве(стст 71-84). Самовольная постройка законом не упоминалась. Однако статья 74Гражданского кодекса РСФСР 1922 года предписывала застройщику при возведениипостроек соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные ипротивопожарные правила.
Советское правопредъявляло жесткие требования к использованию земли – в основе лежал принципцелевого предоставления и использования земельных участков. По целевомуназначению использовать землю вправе было только то лицо, которому вустановленном порядке предоставлялся земельный участок. По данному критерию ихарактеризовалось самовольное строительство. Не допускались иски о признанииправа собственности на самовольную постройку.
В 1927 году институтправа застройки был сильно изменен: жилищным кооперативам земля сталапредоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у нихправа собственности на возведенные строения. Как видно, был нарушенклассический принцип simper superficiem solo cedere. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительствоиндивидуальных жилых домов» право застройки было вообще отменено, но наюридической природе «самостроя» это не сказалось.
Многие авторы считают,что уничтожение института застройки после войны было преждевременным. Данныйинститут мог и сейчас эффективно использоваться. Его «плюсы»заключаются в срочности права застройщика, окупаемости затрат и возможностиконтроля со стороны государства за деятельностью застройщика.
Гражданский кодекс РСФСР1964 года в статье 109 подробно характеризует понятие и правовые последствиясамовольной постройки. Таковой являлся жилой дом (дача) или часть дома (дачи),построенные гражданином без установленного разрешения или без надлежащеутвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или сгрубым нарушением основных строительных норм и правил. То есть объектомсамовольной постройки было только жилое помещение. А осуществить даннуюпостройку мог лишь гражданин. Возведение объектов самовольного строительстваюридическими лицами не рассматривалось в качестве правонарушения и неохватывалось 109 статьей. В результате, до сих пор при рассмотрении споров всуде отдельные земельные вопросы остаются нерешенными, некоторые юридическиефакты вызывают сомнение. Так, отсутствие первичных правоустанавливающихдокументов на землю под спорным объектом или документов по правомерному еговозведению дает повод для признания объекта самовольной постройкой.
Данная статья такжепредусматривала снос постройки лицом, осуществившим самовольное строительство,или за его счет. О признании права собственности на самовольную постройку неупоминалось.
Вопросы возведениянезаконных построек в то время также регулировались Постановлением Пленума ВС РСФСР от 19.03.1975 года № 2 «О некоторыхвопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР обезвозмездном изъятии самовольно построенного дома» и ПостановлениемПленума ВС СССР от 25.02.1977 года №5 «О применении законодательства прирассмотрении судами дел об изъятии домов, построенных гражданами с нарушениемдействующих правил». Эти документы разъясняли все существенные вопросыотносительно самовольной постройки.
В советский период законоднозначно воспринимал самовольное строительство как гражданское правонарушение,не допуская возможность признания права собственности на нее. Самовольнаяпостройка не рассматривалась как способ приобретения права собственности,наряду с находкой, созданием новой вещи.
Действующее российскоегражданское законодательство изменило взгляды в отношении самовольной постройкив современных рыночных условиях.
Самовольной постройкой всоответствии со ст. 222 ГК РФ является жилой дом, другое строение, сооружениеили иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенномдля этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либосозданное без получения на это необходимых разрешений или с существеннымнарушением градостроительных и строительных норм и правил. Закон такжеопределяет последствия возведения такой постройки и условия, при которых судможет признать право собственности на самовольную постройку. Данные вопросыподробно исследуются в следующих главах работы.
1.2 Место самовольнойпостройки среди способов приобретения права собственности
Институт собственности(право собственности в объективном смысле) является общим правовым институтом,вокруг которого формируется вся система частного и публичного права.Собственность является основой социального статуса личности. Ее проблемырассматриваются и на конституционном уровне.
К. И. Скловский пишет,что «главенство собственности состоит не в том, что это право первое илидаже первенствующее, а в том, что именно собственность является наиболее полнымвоплощением личности в вещи».
Существует ни один подходк пониманию собственности, но все они определяют право собственности какглавное, основное в системе права. Это наиболее полное неограниченное право,что обусловлено его свойствами (исключительность, абсолютный характер,эластичность, бессрочность). Даже одноименные правомочия несобственникаотличаются от правомочий собственника. Последний реализует их исключительно посвоему усмотрению, будучи ограничен в действиях только законом. А несобственниксвязан волей собственника, установившего для него пределы его прав (всоответствии с договором или законом), и не может действовать столь независимо.
Современная российскаянаука под правом собственности (в субъективном смысле) понимает закрепленную засобственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться ираспоряжаться принадлежащим ему имуществу по своему усмотрению и в своеминтересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, непротиворечащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемыезаконом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всехтретьих лиц в сферу его хозяйственного господства.
ГК РФ подчеркиваетзначимость и всеобъемлющий характер права собственности. Особое вниманиеуделяется основаниям приобретения права собственности, как в нашей стране, таки во многих правовых системах.
Право собственности, каки любое другое субъективное право, возникает на основании определенныхправопорождающих юридических фактов. В ГК РФ они именуются основаниямиприобретения права собственности. В научной и учебной литературе помимо понятия«основание» традиционно используется иной термин — «способ»приобретения права собственности. Соотношение данных понятий является сложным идискуссионным вопросом науки гражданского права. Одни исследователи юридическиедействия называют «основаниями», а фактические действия — «способами».Другие считают, что «способы» предшествуют «основаниям» илежат в основе их возникновения.
Следует заметить, чтооснования приобретения права собственности – это легальное понятие,используемое в ГК РФ (ст. 218). А способы приобретения права собственности –понятие доктринальное, не раскрывающее его объем или содержание. В большинствеслучаев между «основаниями» и «способами» ставится знакравенства, они рассматриваются, как взаимозаменяющие категории, обозначающиеустановленные законом юридические факты, лежащие в основе возникновения правасобственности.
В настоящей работеавтором используется последний подход, так как тождественность илидифференциация данных понятий не имеет значение при исследовании сущностисамовольной постройки.
Таким образом, подприобретением права собственности следует понимать совокупность юридических ифактических фактов, с которыми закон связывает возникновение правасобственности.
Основания приобретенияправа собственности перечисляются в главе 14 ГК РФ «Приобретение правасобственности».
В юридической литературесуществует классификация способов приобретения права собственности на:
-общие илиобщегражданские (создание новой вещи, приобретение или отчуждение имущества);
-специальные (самовольнаяпостройка, находка, клад).
Также существует подход,согласно которому способы приобретения права собственности делят на способы поприобретению движимого и отдельно недвижимого имущества (например, самовольнаяпостройка).
Традиционным в наукегражданского права является деление способов приобретения права собственностина первоначальные и производные, смысл которого заключается в установленииобъема прав и обязанностей нового собственника. При первоначальных способахобъем правомочий приобретателя определяется законом, а при производных –объемом предшествующего собственника. Е. А. Суханов считает, что припервоначальных способах право собственника возникает независимо от его воли иливпервые, а при производных – по воле прежнего собственника и с согласияприобретателя.
Д.И. Мейер считал, чтоделение способов приобретения права собственности «на первообразные ипроизводные не имеет ни какого практического интереса». Классификациюданных способов он представляет по другому:
-посредством владения;
-независимо от владения.
Ко второму виду онотносил приращение, из которого позже и развился институт самовольнойпостройки.
К первоначальным способамприобретения права собственности можно отнести создание вещи и завладение, а кпроизводным – передачу, выкуп и изъятие. Создание вещи, как способ приобретенияправа собственности, представляет собой деятельность по изготовлению новойвещи. При этом, она может быть создана:
— лицом для себя ссоблюдением требований закона и иных правовых актов (ч.1 п.1 ст.222, ст.219 ГКРФ);
— с помощью переработки(ст.220 ГК РФ);
— через самовольнуюпостройку (ст.222 ГК РФ).
На взгляд автора,самовольную постройку можно было бы рассматривать как завладение, а не созданиевещи, если бы российское правовая система строго придерживалась принципа «правапочвы», как это имеет место в Швейцарии. Право собственности на земельныйучасток включает право собственности на все то, что находится «над и подучастком» (ст. 667 Гражданского кодекса Швейцарии 1907 года). То есть онораспространяется на сооружения, насаждения и источники, находящиеся на участке.
Самовольная постройкаявляется первоначальным способом приобретения права собственности, как в нашейстране, так и в большинстве стран. Но, в некоторых странах, например, вВенгрии, самовольная постройка именуется «застройкой» и относится кпроизводным способам. По закону Венгрии, в случае самовольного строительства начужом земельном участке собственник этого участка приобретает право собственностина строение при условии выплаты возмещения застройщику. Если стоимость строенияв значительной степени превышает стоимость земельного участка, застройщик можетприобрести право собственности на застроенный участок (§ 137 Гражданскогокодекса Венгрии).
Многие ученые не согласныс позицией российского законодателя, расположившего статью 222 «Самовольнаяпостройка» в главе 14 «Приобретение права собственности». Даннаяпозиция неоднократно подвергалась и подвергается критике в периодическихизданиях.
Исследователи, непризнающие самовольную постройку в качестве способа приобретения правасобственности, исходят из того, что самовольное строительство изначальноявляется правонарушением. Поэтому, спорный объект не может быть вовлечен вгражданский оборот. Возможность приобретения имущества в собственность врезультате гражданского правонарушения, по их мнению, противоречит основнымначалам гражданского законодательства и основаниям возникновения гражданскихправ и обязанностей (ст.8 ГК РФ) .
Данная точка зрения заслуживаетвнимания. Но главным источником права в нашей правовой системе является закон.Если бы указанная законодателем возможность признания права собственности насамовольную постройку была бы законодательной ошибкой или правовой коллизией,то она непременно была бы ликвидирована за последнее десятилетие.
Стоит заметить, чтозаконодатель лишь при наличии определенных условий допускает возможностьвозникновения права собственности на объект самовольного строительства. Данныеусловия – это ликвидация или доказывание отсутствия отдельных признаковсамовольности – признаков правонарушения. В результате, на момент признанияправа собственности постройка не подпадает под признаки правонарушения,указанные в законе. Тем более, снос не всегда отвечает публичным интересам илиинтересам частных собственников.
Как уже отмечалось впредыдущем параграфе, на современном этапе развития гражданского права всебольшее распространение получает тенденция разделения имущественных прав: наземельный участок и на все расположенное на его поверхности и под ним.
Поэтому, нет ничегостранного в том, что мы говорим о самовольной постройке, как о способеприобретения права собственности. К тому же, законодатель предусмотрел, чтонезаконно созданный объект может быть вовлечен в гражданский оборот лишь приусловии, что существование постройки не будет нарушать права и охраняемыеинтересы других лиц, не создаст угрозы жизни и здоровью граждан.
По смыслу ст. 8 ГК РФпризнание права собственности на самовольную постройку в судебном порядкепредставляет собой одно из оснований возникновения гражданских прав. Именносудебное решение является основанием возникновения права собственности уконкретного лица на конкретное имущество. После этого самовольная постройкатеряет статус «самостроя». Также, условия, необходимые для признанияправа собственности на объект незаконного строительства, могут быть соблюдены ивне рамок судебного разбирательства. Вопросы легализации, как в судебном, так ивнесудебном порядке, исследуются ниже.
По мнению автора,изначально допущенная возможность признания права собственности на самовольнуюпостройку представлялась законодателем, как исключение из общих правил (надиспозитивных началах гражданского права). Но в современных условиях(бюрократия государственных органов, политика органов местного самоуправления,условия строительных организаций) с учетом сложившей судебной практики можносказать, что самовольная постройка является достаточно распространеннымспособом приобретения права собственности. Если бы были другие экономическиеусловия, более эффективный правовой механизм регулирования в нашей стране, тоучастники гражданских правоотношений не так часто пользовались исследуемыми внастоящей работе нормами права.
Неоспоримыми являютсяправа собственников земельных участков по сравнению с правами застройщиковисходя из господства абсолютности и господства вещного права – правасобственности.
Но нормы о самовольнойпостройке носят диспозитивный, а не императивный характер. Более того, допускаявозможность признания права собственности, статья 222 ГК РФ в первую очередьговорит о лице, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельномучастке, а не о законном собственнике (владельце, пользователе) земельногоучастка. Это можно считать упущением со стороны законодателя, по мнению автора.Поэтому, вполне объяснимо, что участники гражданских правоотношений активноиспользуют предоставленную возможность и легализуют свои постройки.
В целом, можно сказать,что институт самовольной постройки очень интересен своей историей возникновенияи дальнейшего развития, своей сущностью и положением в системе основанийприобретения права собственности. В настоящее время, можно без сомненийговорить о самовольной постройке, как о способе приобретения правасобственности. Данный вывод основан на теоретических исследованиях в настоящейработе и условиях современного российского общества.
2. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ САМОВОЛЬНОЙПОСТРОЙКИ
2.1 Объект самовольнойпостройки
Одним из элементов вгражданском правоотношении является объект. Поэтому при изучении институтасамовольной постройки и возникающих при этом отношений, особое внимание нужноуделять объекту данных правоотношений. То есть, важным является вопрос, чтоследует понимать под самовольной постройкой и какие объекты могут выступать вкачестве таковой.
Гражданский кодекс РФ встатье 222 определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение,сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, неотведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовымиактами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или ссущественным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Данная статья, наряду сдругими, определяет правовые последствия, возникающие в результате созданияновой вещи. Она внутренне связана с ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, предусматривающей,что право собственности на новую вещь, как общее правило, приобретается лицом,которое эту вещь изготовило. Необходимым условием для этого является соблюдениезакона и иных правовых актов. А статья 222 ГК РФ регулирует один из случаев,когда требования закона и иных правовых актов не были соблюдены.
Изначально статья 222 ГКРФ определяет объект регулируемых ею отношений как «постройку». Но ГКРФ не упоминает о постройке, как особой разновидности объекта гражданских правв подразделе 3 «Объекты гражданских прав». Только пункт 1 ст. 222 ГКрегламентирует легальное понятие самовольной постройки, возможность еевключения в гражданский оборот, как объекта гражданско-правовых отношений.
Указанной статьейопределен примерный перечень объектов: жилой дом, другое строение, сооружение.В центре стоит жилой дом, под которым понимают жилое строение, отвечающеетребованиям, предъявляемым к жилью, и которое может служить для постоянногопроживания. Жилой дом был единственным объектом самовольной постройки в ГКРСФСР 1964 года (ст. 109). Не редкостью были случаи, когда предприятия,организации осуществляли строительство административных и промышленных объектовбез получения необходимых разрешений на строительство и утвержденной проектнойдокументации, то есть с нарушением строительных норм и правил. На лицосамовольная постройка по действующему законодательству, но закон того временипрямо не регулировало данный вопрос.
Отношения, связанные свозведением жилого дома, как самовольной постройки, помимо гражданскогозаконодательства, регулируются и жилищным законодательством. Об этом надопомнить правоприменителям, и в соответствующей ситуации применять нужную нормуправа.
Так самовольное переустройствои перепланировка жилых помещений регулируются Жилищным кодексом РФ (ст.ст.25-29), принятым Федеральным законом № 188-ФЗ от 29.12.2004 года. По признаками правовым последствиям данные явления схожы. Многие юристы приравниваютсамовольное переустройство и перепланировку жилых помещений к правовому режимусамовольных построек. На взгляд автора работы, данный подход являетсяошибочным. Отождествлять данные юридические явления нельзя. Ведь присамовольной перепланировке незаконными являются действия собственника, а не самобъект недвижимости, подвергшийся изменению. А при самовольной постройкезастройщик даже собственником возводимого объекта не является. Соответственно,различны объем прав и механизмы защиты прав собственника самовольно перепланированногожилого помещения и несобственника самовольной постройки. Данный вопрос сталособо актуальным после принятия нового Градостроительного кодекса РФ от29.12.2004 № 190-ФЗ и Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
В действующем ГК РФ кругобъектов расширен. Помимо жилого дома, в перечень включены также строение(например, гараж, бытовка, баня) и сооружение (например, скважинаводоснабжения), которые закон называет «другими». То есть, объекты непредназначены для проживания, они могут иметь и производственное назначение.Таким образом, ликвидирован пробел (о чем было изложено выше), который имелместо в советском праве.
Пункт 1 ст. 222 ГК РФуказывает, что самовольной постройкой является также «иное недвижимоеимущество, созданное на земельном участке», то есть перечень объектовнедвижимости, которые могут быть квалифицированны в качестве самовольнойпостройки, является открытым. Используя такую формулировку, законодательнамеренно расширил перечень данных объектов. Это обусловлено историческими предпосылками– развитием данного института в советское время и современным развитиемгражданских правоотношений в рыночных условиях. На практике, расширительноетолкование данной нормы права вызывает ряд трудностей и проблем, которые непозволяют определить — является ли тот или иной объект самовольной постройкой?Единообразия, как в науке, так и в правоприменительной деятельности по данномувопросу наблюдать пока не возможно.
Признаки недвижимостизакреплены в ст. 130 ГК РФ. Под действие ст. 222 подпадают только те объектынедвижимости, которые могут быть квалифицированы как постройка, то естьпредставляют собой результат деятельности по строительству. Например, фундаментжилого дома, заложенный на земельном участке, строго говоря, постройкой не является.Однако, несомненно, он должен охватываться ст. 222 ГК РФ.
А самовольная посадкалеса и многолетних насаждений, относящихся к недвижимому имуществу, естественноне подпадают под действие ст. 222 ГК РФ.
Не могут также считатьсясамовольной постройкой объекты, которые относятся к разряду недвижимости поюридическому критерию, то есть те, которые способны к пространственномуперемещению без ущерба для их назначения, — суда внутреннего плавания.
Как считает профессорО.М. Козырь, термин «недвижимое имущество» употребляетсязаконодателем условно, так как недвижимые вещи рассматриваются в качествеобъекта гражданских прав с момента их государственной регистрации. Имеются идругие основания, на основании которых следует согласиться с точкой зренияпрофессора О. М. Козырь.
В юридическойнауке проблемы легального определения недвижимости, значения «юридическойи фактической связи строения с землей» при определении признаковнедвижимости не раз обсуждались и обсуждаются сейчас. Предметом исследования внастоящей работе это вопрос не является, но итог данных дискуссий и результат,к которому может прийти законодатель имеет значение для развития институтасамовольной постройки. При признании «единой судьбы» земельногоучастка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, изменится самаправовая природа, суть самовольной постройки. Соответственно, и последствиябудут иными.
Определение объекта как «постройки»также предполагает определенную степень законченности процесса строительства.Строительная конструкция может рассматриваться в этом качестве лишь тогда,когда достигает известной степени законченности. Придерживаясь такого подхода,можно сделать вывод, что ст. 222 ГК РФ не регулируются отношения относительнообъектов незавершенного строительства. Данная точка зрения существует средиученых, теоретиков. Но имеется и противоположный подход к решению данноговопроса. Он основывается на позиции, что объекты незавершенного строительстваявляются недвижимым имуществом, а исходя из смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ любоенедвижимое имущество (включая и не завершенный строительством объект),отвечающее одному из трех признаков самовольной постройки, является таковой. Спозиции данного подхода термины «постройка» и «созданный»не следует толковать в смысле завершенности процесса строительства.
Автор придерживаетсявторого подхода. Тем более было бы глупо ждать законному владельцу земельногоучастка завершения строительства, чтобы защитить свои нарушенные права (податьиск о сносе объекта постройки).
Известны случаи всудебной практике, когда право собственности на самовольно возведенные объектынезавершенного строительства признавалось судом на основании ст. 222 ГК РФ. Но,количество подобных дел незначительно, поэтому говорить о допустимостипризнания судом права собственности на такие объекты, как общепризнанной исложившейся судебной практике, преждевременно.
Также, в производствеДальневосточного таможенного управления находится два дела, предметом которыхявляется самовольная постройка – объект незавершенного строительства с готовностью58 % (пункт пропуска в селе Марково).
Перечисляя объектысамовольной постройки – жилой дом, строение, сооружение, Гражданский кодекс РФимеет в виду объекты, обособленные от других, уже существующих на том жеземельном участке, аналогичных объектов. То есть, речь идет о самостоятельнойпостройке. А пристройка части жилого дома к уже существующему старому дому неявляется постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК. Такаяпозиция вытекает из буквального толкования закона.
Многие авторы ее поддерживают,но большинство данную норму подвергают расширительному толкованию. По ихмнению, пристройка части жилого дома также относится к объектам самовольнойпостройки. Осуществление пристройки к ранее возведенному объекту выходит зарамки выданного в свое время разрешения на строительство, не соответствуетпервоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, актуприемки объекта в эксплуатацию, изготовленному на их основании техническомупаспорту строения. Тем самым пристройка нарушает определенные названнымидокументами размеры, технические характеристики, конструктивные элементысуществующего объекта недвижимости. Осуществление такой пристройки также можетнарушать права и интересы собственника земельного участка, владельца недвижимогообъекта, третьих лиц.
Ограничение перечняобъектов самовольной постройки степенью законченности строительства отвечало былишь интересам недобросовестных застройщиков и способствовало дальнейшему ростунезаконного строительства. А это недопустимо. Поэтому, автор работыпридерживается второй точки зрения.
Актуальным еще являетсявопрос о самовольно реконструированных объектах недвижимости, так какзначительная часть судебных дел о признании права собственности на основаниист. 222 ГК РФ касается именно случаев самовольной реконструкции. Здесь можновыделить два подхода.
Согласно первому из нихпризнать право собственности на самовольно реконструированный объект поправилам ст. 222 ГК РФ возможно лишь при условии, если в результатереконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта доначала реконструкции. В таком случае можно сделать вывод, что этот объектсоответствует требованиям статьи 222, то есть является постройкой, созданнойвновь на базе того объекта, который был до реконструкции.
По мнению сторонниковвторого подхода, признание судом права собственности на самовольнореконструированные объекты по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно независимоот характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанныхправил только по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку, исходя избуквального смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ, понятие самовольной постройки по своемусодержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты.
Подреконструкцией Градостроительный кодекс РФ (ст.1) понимает изменение параметровобъектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты,количества этажей, площади) и качества инженерно-технического обеспечения, а несоздание новых строений и сооружений.
При разрешении таких споровв судебном решении должно быть указано, что судом признается правособственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а насамовольно реконструированный объект недвижимости. Анализ судебной практики, ксожалению, показывает, что часто самовольно реконструированные объекты всудебных актах фактически отождествляются с самовольными постройками.
Так, общество сограниченной ответственностью «Сити Плюс» самовольно реконструировалоздание, достроив шестой и седьмой этажи, и обратилось в арбитражный суд опризнании права собственности на помещения этих этажей. У обществаотсутствовали проектная документация и разрешение на строительство. В данномделе реконструкция недвижимости рассматривается судом как самовольнаяпостройка, и именно на основании ст. 222 ГК РФ обществу в удовлетворении искабыло отказано.
В другом деле, гдепредметом спора был реконструированный объект, суд сделал вывод, чтопроизведенный демонтаж передней стены и перекрытия не является реконструкцией,а объект недвижимости, с учетом выполненных работ, не является самовольнойпостройкой.
Также, следует обратитьвнимание еще на один момент. Из анализа буквального смысла определениясамовольной постройки можно сделать вывод, что положения статьи 222 ГК РФ неприменяются к самовольно установленным временным сооружениям. Это видно изсудебной практики нашего региона.
Решением арбитражногосуда Приморского края от 14 мая 2002 года по делу № А51-3112/2002 2-127 судобязал Общество с ограниченной ответственностью «Витон» снести незаконновозведенное временное здание склада. В суде были исследованы документы,подтверждающие, что строение представляет собой временное сооружение,отсутствует фундамент. Спорный объект рассматривается судом, как самовольнаяпостройка – наличие всех признаков самовольности в соответствии со ст. 222 ГКРФ. Данные выводы подтверждены и апелляционной инстанцией – Постановлением от19 октября 2002 года.
ПостановлениемФедерального арбитражного суда Центрального округа от 3.05.2001 года по делу №А14-6881-01/264/20 было обоснованно отказано в иске об освобождении земельногоучастка, так как спорный объект — металлический объект — не является объектомнедвижимости, соответственно не относится к категории самовольной постройки.
Регулирование самовольнойпостройки в нашей стране можно сравнить с законодательством стран СодружестваНезависимых Государств. Гражданские кодексы Республики Казахстан (ст.244) иКыргызской республики (ст.254-1) аналогично определяют объект самовольнойпостройки, как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимоеимущество.
В итоге, послепроведенного анализа, можно сказать, что сформулировать исчерпывающий переченьобъектов самовольной постройки невозможно. Закон его не содержит, адоктринальное толкование и судебная практика по этому вопросу не единообразны.При буквальном толковании в качестве объекта самовольной постройки могутвыступать:
- жилой дом, то есть жилое строение,которое отвечает требованиям, предъявляемым к жилью, и может служить дляпостоянного проживания;
- строение и сооружение, которые непредназначены для проживания (административное здание, кафе, бытовка, баня,гараж, скважина водоснабжения);
- иное недвижимое имущество.
При расширительномтолковании, которым и руководствуется большинство правоприменителей, в томчисле и автор, действие статьи 222 ГК РФ распространяется также на:
- пристройку части жилого дома;
- самовольную реконструкцию объекта;
- объекты незавершенного строительства.
2.2 Субъект отношений,регулируемых статьей 222 ГК РФ
Вопросы, связанные ссубъектом изучаемых отношений, определенны в законодательстве четко иконкретно. Разногласий по этому вопросу не имеется и судебная практикаединообразна.
Пункт 2 статьи 222 ГК РФопределяет субъекта, как «лицо, осуществившее постройку». Понятиелица следует рассматривать в контексте ст. 218 ГК РФ. Им может быть любоефизическое или юридическое, которое нарушило установленные для постройкиправила. Речь идет именно о создателе постройки. Из-под действия данногоправового режима выводятся фактические владельцы самовольной постройки, неявляющиеся ее создателями, в том числе лица, которым самовольная постройкаперешла на основании гражданско-правовой сделки.
Статья 24 Федеральныйзакон от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности вРоссийской Федерации» (далее Закон об архитектурной деятельности)определяет субъекта аналогично – как гражданина или юридическое лицо,осуществляющего строительство архитектурного объекта.
Если ответчик не являетсялицом, осуществившим самовольную постройку, то на него не может быть возложенаобязанность по ее сносу.
Так, Президиумом ВысшегоАрбитражного Суда РФ дело было направлено на новое рассмотрение, так какнижестоящими судами не исследованы вопросы и обстоятельства, имеющее значениедля дела. Ответчик в деле был ненадлежащим — новый собственник объекта, а незастройщик. Не решен вопрос о том, кем была возведена надстройка над зданием, окоторой и предъявлено требование о сносе.
Примером служит еще однодело. Отделение железной дороги обратилось в арбитражный суд с иском кмуниципальному унитарному предприятию (МУП) и обществу с ограниченнойответственностью (ООО) об устранении препятствий в пользовании земельнымучастком вдоль железнодорожного пути посредством обязания ООО снести самовольнопостроенное помещение кафе в полосе отвода железной дороги. Первая судебнаяинстанция обязала ООО снести данное помещение. Однако, в ходе судебногоразбирательства не было доказано, что именно ООО возвело данное строение. Непредставлены также доказательства того, что спорный объект построен МУП.Поэтому не было правовых оснований для удовлетворения исковых требований.Исходя из этого, апелляционная инстанция отказала в иске.
ГК РФ существеннорасширил круг участников рассматриваемых отношений. В статье 109 ГК РСФСР 1964года речь шла только о гражданине.
Итак, субъектом отношенийв области самовольной постройки является не только гражданин, но любой субъект,создавший самовольную постройку, при условии, что законом он рассматриваетсякак лицо.
2.3 Признаки самовольнойпостройки
Дефиниция признаковлюбого правового явления имеют большое значение для теоретиков, а также и напрактике при разрешении споров. Через их характеристику раскрываетсяисследуемый предмет в целом, выделяются его особенности и отличия.
Для того чтобы статьобъектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, постройка должна бытьсамовольной. Самовольность имеет место при наличии хотя бы одного из трехпризнаков:
1. Создание постройки наземельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленномзаконом и иными правовыми актами.
2. Отсутствие необходимыхразрешений на постройку.
3. Существенное нарушениеградостроительных и строительных норм и правил при создании постройки.
Так, Федеральныйарбитражный суд Дальневосточного округа при рассмотрении дела сделал вывод, чтодля признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного изнарушений, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Каждый из этих признаковявляется нарушением действующих норм права – в частности, Градостроительногокодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далееГрадостроительный кодекс РФ), Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее ЗК РФ), Строительныхнорм и правил (СНиПов), Закона об архитектурной деятельности,нормативно-правовых актов исполнительных органов власти. Соответственно,правовую природу, сущность самовольной постройки изначально можно выразить, какправонарушение.
При отсутствии признаковпостройку нельзя признать самовольной.
По наличию признаковсамовольные постройки можно классифицировать на постройки, осуществленные:
— с нарушением целевогоназначения земельного участка;
— на земельных участках,не принадлежащих застройщикам;
-без необходимыхразрешений;
-с нарушениямиградостроительных и строительных норм и правил;
-на земельных участках,не принадлежащих застройщикам, с иными нарушениями законодательства.
Для уяснения сущностисамовольной постройки, устранения разногласий при отнесении объектов ксамовольной постройке, рассмотрим каждый признак в отдельности.
2.3.1 Непредоставлениеземельного участка в установленном законом порядке
Гражданский кодекс РФтребует, чтобы земельный участок был не отведенным и притом не отведеннымименно для целей строительства.
Закон поставил этотребование на первое место, учитывая, что в условиях аграрной реформы,происходящей в России, следует принимать специальные меры для предотвращенияявлений анархии в сфере застройки земли. Закон требует, чтобы отвод земельногоучастка для целей строительства был совершен «в порядке, установленномзаконом и иными правовыми актами», не конкретизируя соответствующиеисточники права. Это вполне обоснованно, так как они весьма многообразны ибудут изменяться в условиях продолжающейся земельной реформы.
На сегодняшний деньосновным источником в области земельно-правовых отношений является Земельныйкодекс РФ. Граждане имеют право на приобретение земельных участков в частнуюсобственность и предоставление их для индивидуального жилищного строительства(ст.ст. 15, 31, 32, 37, 40 ЗК РФ). Земельным кодексом РФ также регулируютсяпорядок приобретения права на земельный участок, находящийся в государственнойили муниципальной собственности (ст.ст. 28-33), порядок отнесения земель ккатегориям, перевод их из одной категории в другую (ст.ст. 7-8).
Отвод земельного участка подтверждаютправоустанавливающие документы (постановление главы местного образования,договор с кадастровым планом участка), а также доказательства выделения участкав натуре (акт приемки-передачи межевых знаков). Различные письменные обещания,заверения о предоставлении участка в будущем, даже исходящие от уполномоченныхгосударственных органов, проекты договоров и постановлений не могут служитьдоказательством предоставления земельного участка в установленном порядке.
Закон не содержиткатегорического указания на вид правового режима и период (временно илипостоянно) предоставления земельного участка. Единственным условием егопредоставления является – установленный законом и иными правовыми актамипорядок.
Так, постановлениемадминистрации города юридическому лицу был предоставлен земельный участок варенду на пять лет из земель городской застройки для эксплуатации пристройки ксуществующему двухэтажному зданию столовой. Предоставление земельного участкалицу, осуществляющему постройку, не в собственность и на короткое время неявляется основанием для признания постройки самовольной. В итоге, заюридическим лицом было признано право собственности на пристройку.
Но судебная практика поданному вопросу различна. В кассационной инстанции подтверждается следующаяпозиция нижестоящих судов. Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ не предусмотрено признание права собственности насамовольную постройку, если участок земли, на котором она возведена, находитсяу лица, осуществившего постройку, в аренде. Суд посчитал, что в делеотсутствуют доказательства того, что участок земли был предоставлен истцу вустановленном порядке в соответствии с требованиями ст.ст. 28-32 Земельногокодекса РФ под возведенную им постройку. Поэтому, не было оснований дляпризнания за предпринимателем К. права собственности на самовольную постройку.
На наш взгляд, перваяпозиция суда отражает основные начала гражданских правоотношений в большеймере, является верной. Тем более, арендатор, на законных основаниях владеяземельным участком, имеет право предъявлять иск о сносе самовольной постройки.По делу А51-2405/03-23-49 Приморскимкраевым судом данные требования были удовлетворены. Закон в отношенииарендаторов каких-либо ограничений не устанавливает. Поэтому, нецелесообразнонаделять арендатора различными полномочиями в правоотношениях, связанных ссамовольным строительством.
Выделение и последующее использованиеземельных участков должно носить строго целевой характер. Если земельныйучасток был отведен под благоустройство без права возведения на нем каких-либокапитальных строений или для сельскохозяйственного производства, то созданнаяна нем постройка будет считаться самовольной. Таковой же будет считаться ипостройка административного здания на земельном участке, выделенном подстроительство другого недвижимого объекта — жилого дома.
Так, обществу с ограниченнойответственностью «Дискус» постановлением главы администрации от19.04.1993 № 339 был предоставлен земельный участок во временное пользованиедля эксплуатации овощного магазина, а не для строительства, тем более, позжеданное постановление было отменено. По этому основанию объект незавершенногостроительства был признан самовольной постройкой, и истцу было отказано впризнании права собственности на него.
Интересно и другое дело, в ходе которогосуд признал отсутствие признака самовольности. Предпринимателем был построенрынок на земельном участке, выделенном для этого администрацией района. Статусземельного участка не был определен (право собственности, бессрочноепользование, иное право). Ссылку второй стороны, что данный земельный участокподлежит застройке в соответствии с генеральным планом развития города, судпризнал не существенной в рассматриваемом споре, считая, что вопрос изъятияземель для государственных нужд может и должен решаться самостоятельно.
Если в установленномпорядке участок земли был отведен для соответствующего строительства, данноетребование ГК является выполненным. Последующая отмена или изменение выданногорешения об отводе земельного участка не превращает жилой дом, другое строениеили сооружение в самовольную постройку.
Долгое время в нашейстране отсутствовало законодательство, регулирующее права на землю. В итоге,огромное количество капитальных построек существует без надлежаще оформленныхна них прав на землю владельцев построек, что вызывает ряд проблем и насегодняшний день при определении собственника земельного участка илинаходящегося на нем объекта.
Таким образом, лицо, нежелающее стать субъектом регулируемых ст. 222 ГК РФ отношений, должно бытьсобственником земельного участка, либо владеть им на законных основаниях, асобственник земли (гражданин, юридическое лицо, орган местного самоуправленияили государства) не должен возражать против застройки этого участка.
2.3.2 Отсутствиенеобходимых разрешений на постройку
Постройка являетсясамовольной, если она создана без получения на это «необходимых разрешений».Данное требование ст. 222 ГК сформулировано неконкретно, расплывчато. В ГК РФне имеется ни каких указаний на уполномоченных лиц, выдающих разрешения, насодержание таких разрешений, на правовые акты, предусматривающие выдачуразрешений. Ответ можно получить из анализа норм в области земельных истроительных правоотношений.
Изначально«необходимость» данных разрешений вытекает из правомочий собственникаи защиты его вещного права. Необходимым является разрешение лица, имеющегоправо собственности на земельный участок. Поскольку в ином случае собственникимеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужогонезаконного владения (ст. 301 ГК). Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФсобственник земельного участка может разрешать строительство на своем участкедругим лицам.
Какиееще разрешения следует считать «необходимыми», ГК РФ неустанавливает. То есть, данный вопрос остается открытым.
Ответ на этот вопрос даютзаконы и подзаконные нормативные акты: Закон об архитектурной деятельности,Градостроительный кодекс РФ. В Приморскомкрае действует Градостроительный устав № 130-КЗ от 16.03.2001 года.
Первым необходимымразрешением, как уже говорилось, является разрешение собственника земельногоучастка. Закон устанавливает, что строительство любого объекта должно вестисьпри наличии разрешения собственника земельного участка (п. 2 ст. 3 Закона обархитектурной деятельности). Такое разрешение должно быть выдано в письменнойформе. Если собственником земли является гражданин, то его подпись наразрешении следует нотариально удостоверить.
Данное разрешение имеетбольшое значение при характеристике первого признака самовольности, вернее придоказывании наличия или отсутствия его у спорного объекта. Тем более, еслисогласие дает частный собственник — особое внимание надо обращать на назначениеземли. Если ее назначение исключает строительство объекта недвижимости илиограничивает возможность строительства по виду объекта (например, жилой дом — можно, а автозаправочную станцию — нельзя), то согласие собственника все равновлечет самовольность постройки.
Следует отметить, чтостатья 109 ГК РФ 1964 года не упоминает о разрешении собственника земельногоучастка, об отведении земельного участка. Но это не говорит об отсутствииданного признака самовольности в советское время. Так как. разрешение на строительство (о нем законодательупоминал) предполагало наличие соответствующего решения об отводе земельногоучастка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающихдокументов на землю (п.7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19марта 1975 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов припримечании ст.109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома»).
Второе и самое главноеразрешение — это разрешение на строительство. Оно представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектнойдокументации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающийзастройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектовкапитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключениемслучаев, предусмотренных законом.
Разрешениена строительство является единственным законным основанием для осуществлениястроительства.
Значимостьданного разрешения определяется также иной формулировкой понятия самовольнойпостройки в законодательстве — строительства архитектурного объекта безразрешения на строительство (ст.24 Закона об архитектурной деятельности, ст.66Градостроительного кодекса от 07.05.98 года № 73-ФЗ, недействующего в настоящеевремя).
Если фундамент объектаначали возводить до дачи разрешения на строительство, но в итоге, разрешениебыло получено, то данный факт не может являться причиной для признаниястроительства самовольным.
Разрешение настроительство выдается органом местного самоуправления (ст. 14 Федеральногозакона «Об общих принципах организации местногосамоуправления в РФ» от 06.10.2003г. № 131-ФЗ, ст. 9 Градостроительногоустава Приморского края). Порядок выдачи разрешения, требования, предъявляемыек нему, определены ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ПостановлениемПравительства от 24 ноября 2005 года № 698 «О форме разрешения настроительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», ст. 33Градостроительного устава Приморского края, Постановлением АдминистрацииПриморского края от 19 мая 2004 года № 120 «Об утверждении порядка выдачиразрешений на строительство объектов недвижимости на территории Приморскогокрая».
Возможностьвыдачи разрешения может зависеть от специфики строящегося объекта илиземельного участка, например, Постановление Правительства РФ от 10.03.2000 № 221 «Обутверждении правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимостифедерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектовградостроительной деятельности особого регулирования федерального значения»и Постановление горного и промышленного надзора РФ от 30.08.1999 № 64 «Об утвержденииположения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезныхископаемых» устанавливают данные особенности.
Закон предусматриваетслучаи, когда разрешение не требуется: если строительные работы не влекут засобой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города илииного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают надежности ибезопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций (п. 2 ст. 3 Закона обархитектурной деятельности, п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).
Так, не требуетсяразрешения на постройку — строительный вагончик на земельном участке длядачного хозяйства. Но государственный органы, злоупотребляя своимиполномочиями, зачастую требуют наличие разрешения на строительство в случаях,не предусмотренных законом, что является неправомерным.
Органы государственнойвласти субъектов Российской Федерации вправе определять перечень объектов, длястроительства которых не требуется разрешение на строительство. В Приморскомкрае разрешение на строительство не требуется в случае, если работы построительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагиваютконструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий,строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений исооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.
Если для строительстватребуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурныйпроект, выполненный в соответствии сархитектурно-планировочным заданием.
Подархитектурным проектом понимают архитектурную часть документации длястроительства и градостроительной документации, содержащую архитектурныерешения, которые комплексно учитывают социальные, экономические,функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические,экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту вобъеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, впроектировании которых необходимо участие архитектора.
Обязательным такжеявляется архитектурно-планировочное задание (ст. 51 Градостроительногокодекса). Под ним закон подразумевает комплекс требований к назначению,основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельномучастке, а также обязательные экологические, технические, организационные ииные условия его проектирования и строительства, предусмотренные как законодательствомРоссийской Федерации, так и законодательством ее субъектов. Основанием длявыдачи архитектурно-планировочного задания являются документы, удостоверяющиеправо собственности заявителя на земельный участок, либо разрешениесобственника земельного участка на проектирование на этом участке.
Также, к необходимымразрешениям следует отнести проектную документацию (ст.ст. 47-50Градостроительного кодекса РФ). Она подлежит обязательной государственнойэкспертизе в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 года№ 1008 «О порядке проведения государственной экспертизы и утвержденияградостроительной, предпроектной и проектной документации». При ееразработке застройщик должен руководствоваться Сводом правил по проектированиюи строительству СП 11-111-99 «Разработка, согласование, утверждение,состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажногожилищного строительства», утвержденного постановлением Госстроя РФ от30.12.1999 года № 94.
В соответствии с ПриказомМинистерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального и хозяйства РФ от 03.06.92г. № 131 «О порядкевыдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ» нельзяобойтись без разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.
Обязательными являютсязаключения уполномоченных органов о соблюдении санитарных, противопожарных,экологических правил и норм, правил по охране памятников. Только при наличииданных документов выдаются вышеупомянутые разрешения.
Порядок согласования иполучения большинства разрешений отличается в зависимости от субъекта Федерациии муниципального образования, на территории которых находится объект постройки.
Некоторые исследователи,раскрывая данный признак самовольности, говорят лишь о необходимости разрешениясобственника или иного законного владельца земельного участка, не придаваязначения другим необходимым разрешениям. Данный вывод вытекает изпервоочередности и значимости вещного права, но он является не полным,поверхностным.
Если необходимыеразрешения были получены, но затем одно из них или все они были отменены илиизменены, это не превращает постройку в самовольную.
Подводя итог, можносказать, что данный признак самовольности в ст. 222 ГК РФ сформулировандостаточно неопределенно. Конкретного перечня разрешений не имеется. Тем более,постоянно изменяется законодательство на федеральном, региональном и местномуровнях власти. А специфика и особенности регулируемых отношений зависят отпринимаемых государственными органами субъектов РФ или органами местногосамоуправления решений.
2.3.3 Существенноенарушение градостроительных и строительных норм
Постройка будет считаться самовольной,когда существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.
Модельный гражданский кодекс СодружестваНезависимых Государств градостроительные нормы называет архитектурными (ст.232).
Градостроительныенормы и правила основываются на положениях Градостроительного кодекса РФ от29.12.2004 N 190-ФЗ. Следует отметить, что в свете происходящей в настоящеевремя градостроительной реформы, большинство ранее действовавших норм в даннойобласти отменены. Но ими продолжают руководствоваться и государственные органыи застройщики, либо эти нормы действуют формально (уполномоченнымигосударственными органами не отменены) и применяются в части, не противоречащейновому Градостроительному кодексу РФ. Например, Постановление Государственногокомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 29.10.2002года № 150 «Об утверждении инструкции о порядке разработки, согласования,экспертизы и утверждения градостроительной документации».
Нарушением градостроительных правилявляются несоблюдение планировки застройки населенного пункта, конкретнойулицы, осуществление надстроек, ухудшающих внешний вид здания. Сюда можноотнести и нарушения, связанные с несоблюдением или нарушением разрешений, окоторых шла речь в предыдущем подразделе настоящей главы, например, грубоеотступление от проектной документации (нарушение этажности, отклонения отгабаритов постройки).
Строительные нормы и правила содержатсяв отдельных законах – например:
- Федеральныйзакон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
- Федеральныйзакон от 21 июля 1997 года № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасныхпроизводственных объектов»;
и в подзаконных нормативных актах –например:
- ПостановлениеГосударственногокомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от17 сентября 2002 г. № 123 «О принятии строительных норм и правил РФ „Безопасностьтруда в строительстве. Часть 2. Строительное производство“;
- ПостановлениеГосударственногокомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от23 июля 2001 г. № 80 „О принятии строительных норм и правил РФ“Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования»;
- ПостановлениеПравительства РФ от 27.12.1997 года № 1636 «О правилах подтвержденияпригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий».
На территории города Владивостокадействуют Правила организации строительных работ, утвержденные решением Думыгорода Владивостока от 28.10.2005 года № 122.
Перечень норм, которые нужно соблюдатьзастройщику, очень широк и подробно не исследуется автором, так какстроительство объектов недвижимости без нарушений норм права не является темойисследования в настоящей работе.
Нарушения строительныхнорм и правил могут быть различными по содержанию, в том числе выражаться вснижении прочности, устойчивости или надежности постройки. До вступления в силуКодекса об административных нарушениях РФ от30.12.2001 № 195-ФЗ (далее Кодекс об административных правонарушениях РФ) данныенарушения подробно раскрывались в Положениио порядке наложения штрафов за правонарушения в области строительства,утвержденном Постановлением Правительства РФ от 27.07.1993 года № 729.
Так,с учетом требований ст. 222 ГК РФ, истцу правомерно было отказано в удовлетворениииска в части взыскания затрат на возведенные им объекты и сооружения. Основаниемэтому послужило отсутствие проектно-сметной документации, необходимыхразрешений соответствующих государственных органов и нарушение строительныхнорм и правил.
Известныслучаи, когда застройщики, осуществляя строительство с нарушением установленныхзаконом норм, оспаривали конституционность этих норм. Так, гражданка О.П.Бовина обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ, считая, что положениястатей 16 (использование земельных участков в соответствии с градостроительнымирегламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдениемкрасных линий), 20 (осуществление градостроительной деятельности в соответствиис градостроительной документацией, правилами застройки), 62 (отказ органаместного самоуправления в выдаче разрешения на строительство в случаенесоответствия проектной документации разрешенному использованию земельногоучастка) Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 года № 73-ФЗ нарушают ее права, закрепленные статьями 18 и 35 (части 1 и 2) КонституцииРоссийской Федерации. В действующем Градостроительном кодексе РФ данные нормыправа содержатся в статьях 2 и 51.
Конституционныйсуд РФ обосновано отказал в принятии к рассмотрению данной жалобы, указав, чтообжалуемые нормы не нарушают конституционные права и направлены на реализациюстатей 9 (часть 1), 17 (часть 3), 36 (части 2 и 3) и 55 (часть 3) КонституцииРФ .
ГК РФ требует, чтобыдопущенное нарушение было «существенным», при этом, не конкретизируя какиенарушения надо считать таковыми. Для решения этого вопроса может бытьиспользовано заключение специалиста или назначена экспертиза. Закон умалчивает о том, будет липостройка считаться самовольной, если компетентные органы найдут указанные нарушения,а застройщик сможет их устранить. В такой ситуации можно предположить, чтосущественность нарушений заключается в их неустранимом характере.
Если постройка возведенана законном месте, а нарушения при строительстве носят несущественный характерлибо имеются нарушения при выдаче необходимых разрешений или при вводе объектав эксплуатацию, то застройщик будет нести ответственность лишь по нормамКодекса об административных правонарушениях РФ (ст.ст. 9.4, 9.5). То есть, постройку нельзя будет признать самовольной, и кней не будут применяться соответствующие правовые последствия, о которых речьидет в § 1 главы 2 данной работы.
Как показывает практика,недобросовестные застройщики устраняют даже существенные нарушенияградостроительных и строительных норм и правил, так как закон этого незапрещает. Таким образом, легализуют самовольную постройку, минуяуполномоченный на это суд.
Возведенныйобъект недвижимости (объект завершенного строительства) должен быть введен вэксплуатацию. Для этого необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию (ст.55Градостроительного кодекса РФ). Оно представляет собой документ, которыйудостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме всоответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированногообъекта капитального строительства градостроительному плану земельного участкаи проектной документации.
Такимобразом, данный документ может служить доказательством отсутствия каких-либонарушений градостроительный и строительных норм. Но отсутствие акта приемкиобъекта в эксплуатацию не является признаком самовольной постройки.
К сожалению, известны случаивынесения незаконных судебных решений.
Например,решением Артемовского городского суда со ссылкой на положения ч. 1 ст. 218 ГКРФ за гражданином Е. признано право собственности на гараж, возведенный им навыделенном земельном участке. Однако вопросы о том, возведено ли строение всоответствии со строительными нормами и правилами, получены ли необходимыеразрешения специальных служб, судом не обсуждались. В итоге, суд признал правасобственности на объект недвижимости, строительство которого было осуществленобез соблюдения требований закона. Вышестоящей инстанцией данная судебная ошибкабыла ликвидирована.
Следует отметить, что,несмотря на аналогичность норм гражданского законодательства во всех странахСодружества Независимых Государств, легальное понятие самовольной постройки вГражданском кодексе Республики Казахстан (ст.244) не содержит третьего признакасамовольности. То есть, по закону Казахстана самовольной можно признатьпостройку только при наличии первого или второго признаков. Это первый вывод,который можно сделать из анализа нормы. Но возможен и другой вариант – прирасширительном толковании нормы «созданное без получения на этонеобходимых разрешений», то есть, законодатель предполагает отсутствиенеобходимых разрешений и нарушение соответствующих норм. Данный вывод исходитиз взаимосвязи второго и третьего признаков самовольной постройки. Это видно изанализа сложившейся практики «самостроя»: если лицо изначально неполучило необходимые разрешения, то и строительство объекта происходит снарушением соответствующих строительных и градостроительных норм.
Данный признак, при егоналичии, по сравнению с другими, легче всего ликвидировать. Поэтому, чаще всегообъекты признаются самовольными постройками по причине создания их безполучения на это необходимых разрешений или создания на земельных участках, неотведенных для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовымиактами. Но умалять значение этого признака не стоит, так как именно он охраняетинтересы и права других лиц, обеспечивая безопасность их жизни и здоровья.
2.4 Негативные правовыепоследствия возведения самовольных строений
Самовольная постройка, возведеннаяс нарушением норм, по своей правовой природе является правонарушением.Соответственно для лица, осуществившего такую незаконную постройку, возникаетряд неблагоприятных последствий.
Но, зачастую,практикующие юристы говорят о них, как о своевременных небольших проблемах,легко ликвидируемых в процессе узаконения самовольных построек. Не уделяетсядолжного внимания данному вопросу и в научной юридической литературе.Большинство публикаций раскрывают самовольную постройку со стороны еелегализации, как способа приобретения права собственности, и возникающих приэтом трудностях и проблемах.
На взгляд автора,игнорирование негативных правовых последствий самовольного строительстваявляется недопустимым, так как они возникают в первую очередь. Их появлениенеизбежно, что нельзя сказать о праве собственности застройщика на возведенноестроение.
Пункт 2 статьи 222 ГК РФустанавливает два последствия для лица, создавшего самовольную постройку.
Во-первых, лицо,осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.Это — частный вывод из общего правила (ст. 218 ГК РФ), требующего, чтобы дляприобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюдензакон и иные правовые акты.
Поскольку названное лицоне имеет права собственности на эту постройку, ему не принадлежат и права,составляющие содержание права собственности (п. 2 ст. 209 ГК). Законодательсчел необходимым включить в ст. 222 ГК РФ указание на отсутствие у застройщикаправ распорядительного характера — лицо не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Однако, данноеположение следует толковать расширительно. Лицо, не будучи собственником, неимеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею.
Сделки, совершенные вотношении такого строения будут считаться ничтожными (ст. 168 ГК РФ), какпротивозаконные со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Так, проектно-строительный кооператив «Прогресс»обратился в арбитражный суд с иском к Свято-Тихоновской церкви Казанскойепархии Московской патриархии о признании недействительным договора от 17.01.96о безвозмездной передаче истцом ответчику зданий столярной мастерской,коптильни и гаража и о применении последствий недействительности сделки. Своитребования он мотивировал тем, что указанные здания построены им на земельномучастке, отведенном ему во временное пользование, разрешение на их возведениене выдавалось. То есть, имущество является самовольной постройкой. Значит, ононе может быть предметом гражданско-правовых сделок. Как посчитал ПрезидиумВысшего арбитражного суда РФ, вывод нижестоящих судов о самовольности зданийбыл сделан без достаточных тому правовых оснований. Поэтому, дело былонаправлено на новое рассмотрение.
Если приобретательсамовольной постройки не знал, что она является таковой, то он вправепредъявить иск другой стороне об истребовании всего полученного ею по сделке.
Во-вторых, самовольнаяпостройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, кроме случаев, специально предусмотренных законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Из смысла статьи 222 ГКРФ можно сделать вывод: обязанность по сносу самовольной постройки лежит впервую очередь на том лице, которое намеревалось ею владеть, пользоваться илираспоряжаться. Иными словами, вряд ли законодатель возлагает обязанность посносу самовольной постройки на строителей, осуществляющих такую постройку подоговору с владельцем земельного участка.
Тем не менее, в рядеслучаев ответственной может быть признана и организация, осуществившаяпостройку, а как следствие, и обязанная ее снести. Например, если на строителейбыла возложена обязанность получения необходимых разрешений, а они этого несделали.
Вопросы сноса самовольныхпостроек регулируются также специальным законодательством. Так, в силу п. 3 ст.25 Закона об архитектурной деятельности, лицо, виновное в строительстве илиизменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения настроительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку)самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок впервоначальное состояние.
Вместе с тем, действующеезакон должным образом не регулирует механизм осуществления сноса самовольныхпостроек. В соответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ лицо, виновное внарушении прав собственников земельных участков, землепользователей,землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть на основаниирешения суда принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе путемсноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.
Спорным является вопросотносительно сроков, в которые должен быть осуществлен снос самовольнойпостройки. В пункте 6 Постановления Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных идачных поселках» (оно действует и сейчас) указывается срок: один месяц сполучения уведомления о сносе самовольной постройки.
Если лицо, осуществившеесамовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, в качествеальтернативы ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность полной ликвидации «самостроя»за счет лица, осуществившего постройку.
При этом федеральнымзаконодательством прямо не решен вопрос: в каком порядке (судебном илиадминистративном) и кем должен производиться снос самовольной постройки?
Одни авторы считают, чтоснос самовольной постройки должен осуществляться на основании решения суда,поскольку при сносе самовольной постройки затрагиваются имущественныегражданские права. В любом случае, при поступлении в суд иска о сносе такойпостройки он подлежит рассмотрению по существу. Данный иск может бытьпредъявлен как собственником земельного участка, так и администрацией местногообразования. Так, Управлению архитектуры было отказано в удовлетворении иска осносе самовольно возведенного здания кафе, несмотря на доказанностьсамовольности постройки. Надлежащим ответчиком в этом случае является лицо,осуществившее самовольную постройку. В противном случае исковые требованияудовлетворению не подлежат. Законные владельцы (в том числе и арендаторы)активно используют данное право. Частный собственник земельного участка можетосуществить снос постройки в рамках самозащиты своих гражданских прав (ст. 14ГК РФ).
Сторонники второгоподхода исходят из того, что самовольная постройка не является объектомгражданских прав, поэтому ее снос непосредственно не затрагивает имущественныеправа и законные интересы лица, осуществившего строительство. На основанииэтого можно сделать вывод о допустимости сноса самовольной постройки наосновании решения уполномоченного административного органа. Данный вопросрешается на местном уровне и зависит от политики местных властей в отношении «самостроя».
В частности, натерритории г. Красноярска действуют Положение о порядке сноса самовольныхстроений в городе Красноярске, утвержденным Решением Красноярского городскогосовета от 26.09.97 года № 6-43, и Положение о порядке выявления и сносасамовольных строений на территории города Красноярска, утвержденнымПостановлением администрации г. Красноярска от 06.09.2004 года № 398. Указанныедокументы решают судьбу самовольной постройки в административном порядке.
В городе Владивостокеглава местного образования своим постановлением запретил устройство(строительство) дополнительных сооружений, не предусмотренных утвержденнымпроектом, выходящих за «красные» линии существующей городскойпланировки и застройки и обязал в случаях самовольного строительства применятьвесь комплекс мер ответственности.
Также, глава города Находки Приморскогокрая в своем Постановлении от 28 апреля 2005 года № 741 «О запрещениистроительства балконов в домах жилищного фонда всех форм собственности»обязывает лиц, осуществивших самовольную пристройку балконов и лоджий в домахжилищного фонда, демонтировать их с восстановлением несущей способностиконструкций зданий за свой счет в течение одного месяца, руководствуясьжилищными и строительными нормами, в публичных интересах — обеспечениябезопасных условий проживания граждан.
В итоге, какадминистративный, так и судебный порядок находят свое применение на практике.
ОпределениемКонституционного суда РФ от 25 марта 2004 года № 85-О было отказано в принятиик рассмотрению жалобы гражданина Л. Он в своей жалобе оспариваетконституционность положений пункта 2 статьи 222 ГК РФ — лицо, осуществившеесамовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; самовольнаяпостройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. По мнениюзаявителя, указанные положения, не предусматривающие порядок отнесения той илииной постройки к числу самовольных, а также не регулирующие процедурные вопросысноса самовольных построек, нарушают права, гарантированные статьями 35 и 40Конституции РФ. Данный способ защиты своих прав неприемлем, так как вышеуказанные статьи Конституции РФ гарантируют права лишь в отношении тогоимущества, которое принадлежит лицу на законных основаниях.
Законный владелецземельного участка, защищая свои права, может обращаться в суд с иском не осносе самовольной постройки, а об устранении препятствий в пользованииземельным участком. Что и было сделано Кубанским государственным университетом.Все инстанции обязали ответчика освободить земельный участок (им было возведенонесколько капитальных строений). Президиумом Высшего арбитражного суда РФ всесудебные постановления отменены, так как постройки на участке возведеныответчиком в соответствии с условиями договора аренды и не являютсясамовольными.
Из анализа других нормгражданского законодательства (помимо ст. 222 ГК РФ) можно сформулировать ещеряд положений относительно правового положения и последствий самовольногостроительства.
В силу императивногоуказания в законе самовольная постройка изъята из гражданского оборота. Она не имеет статус объекта недвижимости и неподлежит государственной регистрации, втом числе и как объект незавершенного строительства. Это обстоятельствоподчеркнуто в пункте 7 Обзора практикиразрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости(Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от13 ноября 1997 г.).
Пункт 2 ст. 222 ГК РФ незатрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные привозведении самовольной постройки. Он решается общими правилами ГК о правесобственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос,сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снососуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужогонезаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
На самовольно возведенноестроение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке,приобретательная давность не распространяется (п. 4 Обзора законодательства исудебной практики ВС РФ за I квартал 2003 года). Положение о приобретательнойдавности — лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, нодобросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает правособственности на него (ст. 234 ГК РФ) – к данным отношениям не применимо, таккак объектом владения и пользования выступает строение, возведенноесамостоятельно. Правовая позиция Верховного Суда была подтверждена определениемКонституционного Суда от 25 марта 2004 года № 85-О. Судьи подчеркнули, чтогарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества,которое принадлежит субъекту на законных основаниях.
Также,необходимо отметить, что возведение самовольной постройки являетсяадминистративным правонарушением, и влечёт административную ответственность.
Кодексоб административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 года № 195-ФЗ в ст. 9.5устанавливает ответственность в виде штрафа за строительство зданий исооружений производственного и непроизводственного значения, в том числе жилыхзданий, а также объектов индивидуального строительства без разрешения — награждан в размере от 300 до 500 рублей; на должностных лиц — от 500 до 1000рублей; на юридических лиц — от 5000 до 10000 рублей.
Занарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселениежилых домов и использование гражданских и производственных объектов безоформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию на гражданналагается штраф в размере от 500 до 1000 рублей; на должностных лиц — от 1000до 2000 рублей; на юридических лиц — от 10000 до 20000 рублей.
Занарушение порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий и разрешений настроительство на должностных лиц налагается штраф в размере от 1000 до 2000рублей.
Уплаташтрафа является очень важным моментом, так как без его уплаты невозможнооформление самовольной постройки в собственность и признания за ней статусаполноценной недвижимости, о чем речь идет ниже, в следующих параграфахнастоящей главы.
Борьба ссамозастройщиками в Краснодаре принесла бюджету города в виде штрафов в 2002году 11 млн. рублей, а в 2003 году уже 22 млн. рублей. Как видно, количествосамовольных построек не уменьшается.
Следуетотметить, что санкции, налагаемые государством за самовольное строительство,несущественны по сравнению с масштабами проблемы. Порой целые поселки состоятиз самовольно возведенных строений. Так, жители поселка Дорожный около города Калининграда имеют впаспорте только штамп «Поселок Дорожный без указания улицы и номера дома,то есть все строения в поселке построены самовольно. Также по сведениямНезависимой газеты от 31.10.2005 года незаконное строительство в Саратовскойобласти стало нормой. По некоторым оценкам, до 90% жилья возводится сразличными нарушениями градостроительного законодательства.
Занесоблюдение специальных строительных и правил эксплуатации строительныхмеханизмов (нарушение правил безопасности при ведении строительных работ), еслиэто повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека либокрупного ущерба (500 000 рублей) предусмотрена уголовная ответственность (ст.216 Уголовного кодека РФ от 13.06.1996 № 63-ФЗ). Виновное лицо может бытьнаказано как штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей, так и лишениемсвободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должностиили заниматься определенной деятельностью на срок до трех.
Негативное влияниесамовольной постройки сказывается и в повседневной жизни – на архитектурномоблике городов и поселков. Например, не редкость в нашем государстве, в томчисле, и в городе Владивостоке, возведение пристроек в центре города, илииспользование недвижимости в нарушении ее целевого предназначения, например,переоборудование здания мясокомбината под ночной клуб. Зачастую, незаконныепостройки нарушают исторический облик архитектурной охраняемой зоны, например,один из главнейших памятников Вологодского Кремля — Софийский собор закрываетсамовольное строение, возведенное коммерческим юридическим лицом.
Помимо этого, самовольнаяпостройка несет большую опасность здоровью и имуществу граждан. Возведенныенезаконные строения, архитектурные планы которых не прошли соответствующихсогласований в уполномоченных государственных органах, не отвечают требованиямбезопасности, в значительной мере подвержены разрушениям и другим неприятнымпоследствиям.
Уполномоченные органы(органы местного самоуправления, прокуратура, федеральная служба по надзору всфере природопользования, органы градостроительства) ведут активную борьбу снезаконными постройками. Об этом нас постоянно оповещают средства массовойинформации, называя даже эту борьбу „бульдозерным правом“.
В целом, подводя итогнашему исследованию, можно отметить, что простые теоретические вопросы поповоду самовольной постройки (объект, признаки) сложны, многообразны и весьмадискуссионы. В связи с чем, возникает много вопросов на практике – при определениисудьбы самовольной постройки. Суд в первую очередь должен выяснять, является лиспорное имущество объектом самовольной постройки, подпадает ли оно под признакисамовольности, надлежащими ли являются стороны по делу.
Как видно, серьезны ипоследствия самовольного строительства. Чтобы их избежать, сохранить вложенныев строительство средства и иметь возможность распоряжаться застройщикувозведенным объектом, законодатель намеренно предусмотрел возможность признанияправа собственности на объект самовольного строительства.
3. ПРОБЛЕМЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОВОЛЬНОЙуПОСТРОЙКИ
3.1 Признание судом правасобственности на самовольные постройки
Советское право отрицалопризнание права собственности на объект самовольного строительства (ст. 109 ГКРСФСР 1964 года). То есть, оно не признавало самовольную постройку в качествеодного из способов приобретения права собственности.
В настоящее время учебнаялитература рассматривает самовольную постройку в таком качестве. Сложившаясяпрактика, в том числе и судебная, не оспаривает, а наоборот, доказывает этофакт. Многие авторы, например, Е. А. Суханов, говорят о признании правасобственности на данный объект – как исключении из общего правила. Эта точказрения заслуживает уважения.
Но, современные условия иуклад жизни в российском обществе диктуют иной подход, который воспринятбольшинством теоретиков и практиков. При исследовании института самовольнойпостройки первым и главным является вопрос ее легализации. И большинствоисследователей изучают проблемы именно в этой области гражданскихправоотношений.
Законодатель намереннопредусмотрел в п. 3 ст. 222 ГК РФ возможность признания права собственности насамовольную постройку в судебном порядке. Иначе, включение статьи 222 в главу14 ГК РФ „Приобретение права собственности“ лишалось бы всякихоснований. Тем более, снос такой постройки не всегда отвечает публичныминтересам или интересам собственника земельного участка.
ГК РФ допускает дваслучая приобретения права собственности на самовольную постройку, причем тольков судебном порядке. В этом смысле самовольная постройка является едва ли неединственным объектом, вовлекаемым в гражданский оборот на основании судебногорешения, которое является одновременно и правоустанавливающим документом.
В обоих случаяхсамовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу,которое эту постройку возвело, то есть при наличии первого признакасамовольности.
Статья 222 ГК РФдопускает возможность признания права собственности на самовольную постройкусудом в двух случаях:
1за лицом, осуществившим постройку нане принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет вустановленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;
2за лицом, в собственности,пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которогонаходится земельный участок, где осуществлена постройка, то есть за титульнымземлевладельцем.
Большинство исков опризнании права собственности на самовольные постройки заявляют в суд именно наосновании абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ – в первом случае. Закон прямо указывает наодно основание, дающее право суду решить вопрос о признании права собственностина строение, – предоставление застройщику соответствующего земельного участка.
Аналогична позицияВерховного суда РФ. В соответствии с определением Верховного суда РФ от25.01.2005 года № 77-ВО4-10 право собственности на самовольную постройку можетбыть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем емуземельном участке, при условии, что данный участок будет в установленномпорядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Порядок закрепления зазастройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо неопределен. Здесь возможны две ситуации. Первая – земля находится вгосударственной или муниципальной собственности и является свободной от прав нанее физических или юридических лиц. Вторая – земля находится в частнойсобственности, правомерном владении или пользовании других физических илиюридических лиц. Многие исследователи, толкуя данную норму закона, имеют в видулишь одну ситуацию – первую.
Истцу следует представитьсуду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительныморганом государственной власти или органом местного самоуправления земельногоучастка, на котором расположена самовольная постройка, для использования вцелях, соответствующих назначению этой постройки. Ими являются записи в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,государственные акты, свидетельства и иные документы, удостоверяющие права наземлю, либо свидетельствующие о согласии уполномоченного органа предоставитьземельный участок под самовольную постройку. В частности, уполномоченный органможет сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строением будетпредоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на этостроение.
Так, Федеральныйарбитражный суд Центрального округа признал право собственности на завершенноестроительством здание кафе, так как администрация города не возражала противпредоставления земельного участка истцу в случае признания за ним правасобственности на строение.
Если самовольнаяпостройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому илиюридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано зазастройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельныйучасток или его части по основаниям, предусмотренным гражданскимзаконодательством. При этом должны быть учтены ограничения оборотоспособностиземельных участков предусмотренных ст.27 Земельного кодекса РФ.
Иск администрации г.Твери к Обществу с ограниченной ответственностью „Катри“ о признанииторгового павильона самовольной постройкой и обязании ответчика снестисамовольно возведенный объект со ссылкой на ст.76 ЗК PФ был удовлетворен, таккак на землях общего пользования разрешается возведение капитальных сооруженийв соответствии с назначением этих земель, а данный земельный участок относилсяк землям историко-культурного назначения и входил в водоохранную зону рекиВолги.
При этом предъявитьтребование о признании права собственности может только лицо, осуществившеесамовольную постройку. В противном случае – если суд посчитает истца непричастным к возведению построек – он отказывает удовлетворении иска.
С момента подачи в судискового заявления приостанавливается действие ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК,предусматривающей снос самовольной постройки.
В судебной практикевозникали вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимостивыяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и накакой стадии процесса суд должен сделать это. В законе данные вопросы нерегламентированы.
Пленум Верховного СоветаРФ и Пленум ВАС РФ в постановлении от 1 июля 1997 года № 6/8 „О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ“рекомендовал истцу представлять доказательства, свидетельствующие опредоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на которомрасположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебномуразбирательству (п.34). Данные документы могут быть предоставлены суду и позже,но до вынесения судебного решения по делу.
Но если земельный участокпредоставлен застройщику, то отсутствует спор, отсутствует нарушение, в связи скоторым постройка считалась самовольной. Судебное разбирательство теряет смысл,но на практике имеет место. Причины такого явления кроются в бюрократииадминистративных органов, ограничивающих законные полномочия собственников.Так, гражданин Т. обратился в суд с иском о признании права собственности нажилой дом, построенный в 1975 году. К исковому заявлению были приложены:
1) заключение районногоотдела архитектуры о соответствии дома строительным и прочим нормам;
2) выписка изпохозяйственной книги с указанием, что со времени постройки дома и донастоящего времени в нем проживает гражданин Т.;
3) договор обезвозмездной передаче земельного участка в собственность, на котором гражданинТ. осуществил постройку.
Суд удовлетворилтребования истца. Суду было трудно обосновать свое решение, потому, что не былооснований обращаться с иском в суд и рассматривать это дело. Но дляадминистративных органов данное судебное решение было необходимым.
Во втором случае, когдаст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольную постройку,речь идет о ее возведении на земельном участке, принадлежащем другому лицу направе собственности, праве пожизненного наследуемого владения или правепостоянного (бессрочного) пользования. Государственные и муниципальные органытаким участком не вправе распоряжаться, не могут выделить его лицу,осуществившему самовольное строительство.
Правом подачи искаобладает лишь законный владелец. Судебное решение необходимо, если междувладельцем участка и лицом, осуществившим самовольную постройку, не достигнутосоглашение о судьбе постройки. Решение о признании права собственности насамовольную постройку может быть вынесено судом, если объект соответствует всемтребованиям, предъявляемым к строениям (соответствие строительства целевомуназначению земельного участка, наличие разрешений). Лицо, осуществившеесамовольную постройку на земельном участке, имеет право на возмещение законнымвладельцем, приобретшем право собственности на нее, расходов на постройку.Размер возмещения определяется судом.
Так, согласноПостановлению Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.08.1996года № 15/8 суд, признавая за администрацией города право собственности наспорную постройку, не определил размер расходов, подлежащих возмещениюадминистрацией города ответчику, тем самым нарушил номы ст. 222 ГК РФ.
Лицо, осуществившеесамовольное строительство на принадлежащем ему земельном участке, не нуждаетсяв судебном признании права на основании ст.222 ГК РФ, поскольку существует другоеоснование возникновения у него права на строение — факт создания им новой вещи(п.1 ст.218 ГК РФ). Для такого лица спор о праве может быть связан спритязаниями других лиц на самовольно построенный объект либо с неправомернымирешениями, действиями (бездействием) органов государственной власти и органовместного самоуправления. Однако эти категории споров содержанием ст.222 ГК РФне охватываются, и речь идет не о возникновении, а подтверждении принадлежностиправ застройщика.
Данный способ легализациидля законного владельца земельного участка, не принимавшего участия встроительстве и не предоставлявшего под строительство свой земельный участок,является единственным способом приобретения права собственности на объект,созданный другим лицом, в условиях, когда застройщик отказывается передатьстроение в собственность землевладельца. Именно по этой причине, как считаютнекоторые авторы, законодатель в ст. 222 ГК РФ упоминает о признании правасобственности на самовольную постройку. По мнению автора, законодатель,предусматривая такую возможность, исходил из общих начал римского права — »правапочвы".
На наш взгляд, если бы ГКРФ не содержал нормы права о возможности признания права собственности зазастройщиком, то самовольное строительство не было бы повсеместным. Алегализация самовольных построек не была бы настолько распространенным способомприобретения права собственности в нашей стране.
Не редки в судебнойпрактике случаи, когда самовольная постройка возведена собственником(владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами(членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующимина признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть.Представляется, что право указанных лиц на землю под самовольным строениемможет возникнуть на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 271, 273 ГКРФ, если за ними будет признано право собственности на это строение или егочасть. Подобный вывод следует из правомочий собственника (владельца, пользователя)земельного участка на его застройку и отчуждение принадлежащих ему зданий,сооружений и иных строений.
По иску, заявленномулицами, не имеющими на период возведения самовольной постройки права наземельный участок, правовое значение имеют обстоятельства, связанные сполучением согласия собственника (владельца, пользователя) земельного участкана возведение постройки на данном участке. Истец в данной ситуации долженпредставить суду доказательства, свидетельствующие о том, что он участвовал встроительстве по соглашению с собственником строения либо собственником(владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственностина возводимую постройку и именно в этих целях вкладывал свой труд и (или)средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь навозмещение понесенных ими затрат на строительство.
Также суд не вправеудовлетворять требования наследников о признании за ними права собственности насамовольно возведенные наследодателем строения и помещения.
Требование о признанииправа собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только вслучае соответствия данного объекта градостроительным и строительным нормам иправилам при соблюдении всех условий, предусмотренных п.3 ст. 222 ГК РФ.
Поэтому, во всех делах поискам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны бытьпредставлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраныокружающей природной среды, правил застройки, экологических,санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательныхнорм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатацииконкретной постройки. Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органовархитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных наосуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил,а также разрешением на строительство.
К сожалению, приходитсяконстатировать факт, что дела о признании права собственности на самовольнуюпостройку рассматриваются порой в порядкеособого производства, а не искового, как того требует закон (имеется спор оправе).
Отсутствие в требуемыхслучаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения настроительство само по себе не может служить безусловным основанием для отказа виске о признании права собственности на самовольную постройку.
Суд может признать правособственности на самовольную постройку только в том случае, когда земельныйучасток отведен именно под самовольно возведенный объект. В тех случаях, когдаиспользование земельного участка под самовольной постройкой не будетсоответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано визменении целевого назначения земли, то требование о признании правасобственности на нее судом не может быть удовлетворено. Так, Курчатовскийрайонный суд г. Челябинска решением от 18 октября 2001 года удовлетворил искгражданина П. о признании за ней права собственности на самовольно возведенныйжилой дом, сославшись на то, что местная администрация не возражает противвыделения земельного участка в аренду под возведенное строение. Данное решениевышестоящим судом было отменено, так как земельный участок, где возведен жилойдом, расположен в границах санитарно-защитной зоны городских очистных сооружений.Согласно санитарным правилам (Санитарно-защитные зоны и санитарнаяклассификация предприятий, сооружений и иных объектов. САНПИН2.2.1/2.1.1.1031-01), утвержденным постановлением Главного государственногосанитарного врача РФ от 17 мая 2001 г. N 15, жилищное строительство в границахтаких зон запрещено.
ГК РФ регламентирует, чтосохранение постройки не должно создавать угрозу здоровью и жизни граждан, атакже нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан (ч. 3 п. 3ст. 222 ГК РФ). Данная оговорка обязывает суд в определенных случаях отказыватьв признании права собственности на самовольное строение. В частности, судвправе применить его и в тех случаях, когда компетентные органы, регулирующиеземельные отношения, предоставили соответствующий участок данному лицу подвозведенную постройку, но имеются другие нарушения – второй и третий признакисамовольности. Причем для отказа в удовлетворении иска указанные нарушениядолжны быть неустранимыми и существенными настолько, что могут привести кпоследствиям, указанным в абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Анализ норм законапозволяет сгруппировать условия, при исследовании которых возможно признаниеправа собственности на самовольно возведенные объекты судом:
1. Объект, на который истец проситпризнать право собственности, обладает признаками самовольной постройки, то естьявляется недвижимым имуществом, отвечающим хотя бы одному из трех условий, перечисленныхв п. 1 ст. 222 ГК РФ.
2. Постройка должна быть возведенаименно истцом на чужом земельном участке самостоятельно или третьим лицом попоручению истца, для истца и за его счет (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Либо онадолжна быть возведена на земельном участке, принадлежащем истцу на правесобственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного)пользования (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
3. Земельный участок, на которомвозведена постройка, должен быть на момент рассмотрения дела в установленномпорядке предоставлен истцу под возведенную постройку (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГКРФ). Либо он должен находиться в собственности, пожизненном наследуемомвладении или постоянном (бессрочном) пользовании истца (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГКРФ).
4. Сохранение постройки не нарушаетправа и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровьюграждан.
Анализ судебной практикисвидетельствует о том, что при отсутствии этих оснований или их недоказанностисуд отказывает в удовлетворении иска о признании права собственности насамовольные постройки.
Следует также согласитьсяс мнением заместителя председателя Кассационной коллегии Верховного Суда РФ Н.Толчеевым. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам опризнании права собственности на самовольную постройку, должен определятьсяисходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве объектанедвижимости.
Эти условия он излагаетследующим образом:
1. Наличие права на земельный участок,на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этогоучастка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию.
2. Соблюдение целевого назначения иразрешенного использования земельного участка, а также красных линий,установленных проектами планировки.
3. Наличие утвержденной в установленномпорядке проектной документации, разрешения на строительство.
4. Соблюдение градостроительныхрегламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарныхи иных правил, нормативов
5. Соблюдение прав и законных интересовсобственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельныхземельных участков и иных объектов недвижимости.
Подтверждением данныхусловий в суде служат следующие документы:
1. Договоры подряда и акты приемки работпо возведению постройки.
2. Документы, подтверждающие расходы настроительство, понесенные истцом.
3. Выписки и справки из государственныхреестров кадастров.
4. Технический паспорт возведенногообъекта.
5. Справка об отсутствиизарегистрированных до 03.09.1998 года прав и обременений в отношении объектанедвижимого имущества, выдаваемая органами технической инвентаризации объектовнедвижимого имущества.
6. Постановление главы местногообразования о выделении земельного участка, либо договор, на основании которогоистцу предоставлен земельный участок.
7. Санитарно-эпидемиологическое заключение.
8. Заключения экологического аудита.
9. Документы государственных органов охраныокружающей природной среды.
10. Справки органов по делам гражданскойобороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарнымнормам.
11. Письма совладельцев земельногоучастка и владельцев соседних строений, земельных участков.
К сожалению, судом многиеобстоятельства дел вообще не исследуются, что приводит к вынесению незаконныхсудебных решений. В итоге, большинство незаконных строений становятсялегализованными.
Однако признания судомправа собственности на самовольную постройку недостаточно для пользования этимимуществом. Единственным доказательством существования и необходимым условиемреализации права собственности на недвижимое имущество является государственнаярегистрация права.
Вступившее в законнуюсилу судебное решение о признании права собственности на самовольную постройкуявляется основанием для государственной регистрации прав на недвижимоеимущество. Поэтому в резолютивной части решения суда должны содержатьсянеобходимые для этого сведения. К ним относятся адрес (местонахождение) объектанедвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данныеиз паспортов технического учета. Таким образом, государственная регистрацияправ на земельный участок является логическим завершением процесса легализации.
Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане июридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании,хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения,расположенные на земельных участках, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки всоответствии с кодексом. В соответствии с п.3. ст.28 Федерального закона от21.07.1997 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципальногоимущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольнымипостройками и расположенных на земельных участках, относящихся кгосударственной или муниципальной собственности, обязаны взять эти участки варенду либо приобрести в собственность.
Статья222 ГК РФ характеризует легализацию в судебном порядке лишь одного видасамовольной постройки – постройку, осуществленную на земельном участке, непринадлежащем застройщику.
Другиевиды самовольной постройки, осуществленные:
-с нарушением целевого назначенияземельного участка;
-без разрешения;
-с нарушением градостроительных истроительных норм и правил легализуютсядругими способами.
Например,застройщик вправе обратиться с заявлением об оспаривании решения органаместного самоуправления – необоснованного отказа в выдаче разрешения настроительство. Данные способы легализации самовольной постройки исследуютсяниже.
3.2 Внесудебный порядоклегализации самовольной постройки
Пункт 3 статьи 222 ГК РФопределяет условия, при которых суд может вынести решение о признании правасобственности на самовольную постройку. Но судебное разбирательство необходимодалеко не всегда, когда ставится вопрос о сохранении постройки, осуществленнойс нарушением закона. Только при одном правонарушении судебное решение являетсяобязательным для возникновения права собственности на самовольно возведенныестроения как объекты недвижимого имущества — осуществление постройки наземельном участке, права на который у застройщика отсутствуют.
Данные требования могутбыть соблюдены и вне рамок судебного разбирательства. Приобрести правособственности на самовольное строение можно без обращения в суд.
Мнения юристов (ученых ипрактиков) по этому поводу различны. Соответственно, и механизмы легализации вовнесудебном порядке разнообразны. Выбираемый «путь» легализации такжезависит от вида правонарушения, совершенного при строительстве.
Статья 222 ГК РФ в части,устанавливающей обязательный судебный порядок приобретения права собственности,не должна восприниматься как универсальное правило, рассчитанное на любуюситуацию самовольного строительства. Для определения судьбы самовольнойпостройки, наряду с данной статьей, надо применять другие нормы законодательства.
Помимо исков о признанииправа собственности на самовольную постройку или исков о ее сносе в суд можнообратиться с заявлениям об оспаривании решений, действий (бездействия) органовгосударственной власти и органов местного самоуправления (гл.25 ГПК РФ; гл.24АПК РФ). Например, в связи с необоснованным отказом изменить целевое назначениеземельного участка под самовольно осуществленной постройкой. При необходимостизастройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении фактов, имеющихюридическое значение (гл.28 ГПК РФ; гл.27 АПК РФ). Например, о фактеосуществления им постройки. Две последние категории дел, как и споры междулицами, совместно осуществлявшими строительство, не упоминаются в ст.222 ГК РФ.Но это не препятствует обращению в суд с такими требованиями.
Законодатель не стремилсяназвать в ст.222 ГК РФ все материально-правовые и процессуальные отношения,которые возможны в связи с осуществлением самовольной постройки. Об этом нестоит забывать при исследовании института самовольной постройки.
Во внесудебном порядкемогут быть устранены многие нарушения закона, допущенные при осуществлениисамовольной постройки (например, осуществление постройки с нарушением целевогоназначения земельного участка, несоответствие постройки градостроительнымнормам и правилам). Устраняя нарушения закона, застройщик вынужден вступать вотношения с различными административными органами — органами государственнойвласти и органами местного самоуправления, например с комитетом по земельнымресурсам, органом архитектуры и градостроительства. В некоторых случаяхправонарушение, допущенное застройщиком, заключается в том, что он не обратилсяв тот или иной административный орган, например не получил разрешение настроительство. Устранить такое нарушение можно путем обращения всоответствующий административный орган за разрешением, то есть путем вступленияв административные правоотношения.
Так, статьей 222 ГК РФ непредусмотрено судебное признание права собственности на постройку,осуществленную с нарушением целевого назначения земельного участка. Но это неозначает, что построенная недвижимость всегда будет оставаться самовольнойпостройкой. В установленном порядке целевое назначение земельного участка можетбыть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти илиорганов местного самоуправления (ст.8 Земельного кодекса Российской Федерации).Факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении целевогоназначения земельного участка. Если целевое назначение земельного участкаизменено и самовольно построенный объект недвижимости соответствует такимизменениям, он перестает быть самовольной постройкой.
Отказ в изменениицелевого назначения земельного участка может быть оспорен в суде – в особомпроизводстве (в порядке гл.25 ГПК РФ и гл.24 АПК РФ). Если суд признает отказнезаконным, а иные нарушения законодательства отсутствуют, строительствоутрачивает противоправный характер. Соответственно, самовольное строениеприобретает полноценный статус объекта гражданских правоотношений, как объектнедвижимости.
Судьба постройки,осуществленной без необходимых разрешений, аналогична выше описанной ситуации,связанной с несоблюдением целевого назначения земельного участка. Отсутствиеразрешения на строительство — еще не повод для обращения в суд.
По общему правилу,сначала нужно изменить целевое назначение земельного участка или получитьразрешение на строительство, а затем начинать строительные работы. В то жевремя, закон не запрещает принимать данные решения позже. Более того, изанализа перечня оснований, по которым может быть отказано в выдаче разрешенийна строительство, можно сделать вывод, что начало строительства само по себе неможет стать препятствием для получения разрешения на строительство. Поэтомууполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения послетого, как строительные работы начаты или даже завершены. Теоретически такуюситуацию не стоит воспринимать как нормальную, но практически – это реальностьв современных российских условиях.
В выдаче разрешения настроительство могут отказать при отсутствии у застройщика доказательствпринадлежности ему соответствующей постройки. В таком случае застройщик вправеобратиться в суд с заявлением об установлении факта осуществления им постройки.Отказ административных органов выдать разрешение на строительство при наличии узастройщика доказательств принадлежности ему постройки является основанием дляобращения в суд с заявлениями об оспаривании решений, действий (бездействия)органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Признание правасобственности на следующий вид самовольной постройки – постройку,осуществленную с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,также не охватывается ст. 222 ГК РФ. Если для отмены или измененияградостроительных и строительных норм и правил нет оснований, то присущественном их нарушении суд не может признать право собственности насамовольную постройку и включить ее в гражданский оборот в качествеполноценного объекта недвижимости. Никакой административный орган не можетпринять решение, позволяющее сохранить такую постройку. Следовательно, возможенлишь спор о том, является ли существенным допущенное нарушение. Но этот спорбудет рассматриваться судом не по иску о признании права собственности насамовольную постройку (ст.222 ГК РФ), а в связи с обжалованием соответствующегорешения уполномоченного органа государственной власти или органа местногосамоуправления, например, при отказе произвести приемку объекта в эксплуатацию.
Получается, речь идет нео судебном признании права собственности на самовольную постройку, а обустранении в судебном порядке тех нарушений, которые препятствуют возникновениюправа собственности на объект.
Также следует отметить,что признание права собственности в судебном порядке в контексте абз.1 п.3ст.222 ГК РФ не всегда целесообразно, так как, по общему правилу, вопрос опредоставлении земельного участка решается в административном порядке. В итоге,признак самовольности ликвидируется во внесудебном порядке, и нет необходимостирешать вопрос «узаконения» постройки в суде. В суд может бытьзаявлено требование о признании неправомерным отказа местной администрации впредоставлении земельного участка.
Многие юристы раскрываютпроцесс легализации со стороны государственной регистрации прав на недвижимоеимущество. Данный вариант узаконения самовольной постройки, несмотря на рядвозникающих трудностей, находит свое применение на практике. Значительная частьпостроек легализуется именно в таком порядке.
На основании стст. 16-18Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним» лицо, которое возвело недвижимость с соблюдением всехпредусмотренных правил отвода земли и осуществления строительства, представляетв учреждение юстиции в обязательном порядке: разрешение на строительство,проектную документацию, акт приемки объекта в эксплуатацию. Очевидно, чтосамовольный застройщик названных документов не имеет в силу самовольностивозведенного им объекта. В связи с этим возникают сомнения по поводу того, чтоучреждение юстиции в такой ситуации может осуществить государственнуюрегистрацию самовольно возведенного объекта недвижимости.
В подобной ситуации заинтересованноелицо при обращении в учреждение юстиции вправе представить заключениеполномочных и компетентных органов о соответствии объекта «самостроя»градостроительным и строительным нормам и правилам. Учреждение юстиции,принимая данное заключение в совокупности с правоустанавливающими документамина землю под таким объектом, легализует самовольную постройку во внесудебномпорядке. Но данный порядок легализации мало основан на законе. Из анализаправовых норм следует обратный вывод – регистрация права собственности насамовольную постройку является незаконной. Поэтому, последующая регистрация непрепятствует судебному оспариванию первичной государственной регистрации правасобственности на самовольное строение. Легализуя самовольную постройку такимспособом, недобросовестные участники гражданских правоотношений пытаются обойтизакон.
Так, Товарищество обратилось в суд сзаявлением об установлении юридического факта владения на праве собственностивновь возведенным объектом недвижимости на том основании, что это необходимозаявителю для регистрации права собственности. Решением первой инстанции данноетребование было удовлетворено. Но Президиум Высшего арбитражного суда РФ вПостановлении от 3 сентября 2002 года № 4544/02 данную судебную ошибкуликвидировал. Возведенный объект отвечал всем признакам самовольности. Поэтому требованиео признании права собственности на данный объект могло быть рассмотрено тольков порядке искового производства, а не путем установления юридического факта.
В случае отказа вгосударственной регистрации, заинтересованному лицу – застройщику остается лишьобратиться с соответствующим иском в суд, либо обжаловать в суд отказучреждения юстиции.
Судья арбитражного судаКраснодарского края С. Моргунов говорит еще об одном способе легитимногововлечения в гражданский оборот самовольно возведенной недвижимости.
При отсутствии спорамежду самовольным застройщиком и законным владельцем земли главной проблемойявляется отсутствие разрешения на строительство и акта приемки в эксплуатациюзаконченного строительством объекта.
В настоящее время ещедействует постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 года №390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих,курортных и дачных поселках». В соответствии с ним местная администрацияможет предоставить застройщикам разрешение на строительство в установленномпорядке, при отсутствии оснований к сносу постройки. Отсюда следует вывод, чтопри отсутствии обстоятельств, однозначно препятствующих сохранению самовольнойпостройки, застройщик имеет возможность потребовать от администрации местногообразования выдать разрешение на строительство. Полученное таким образомразрешение на строительство может служить основанием для оформления актаприемки в эксплуатацию объекта самовольной постройки.
Но данный вариантлегализации мало применим на практике, так как указанное постановлениеприменимо к сооружениям, самовольно возведенным до его издания, то есть до 1940года, и в отношении только индивидуальных застройщиков. Юридические лица неохватываются данной нормой закона. Тем более, юридическая применимость данногопостановления вызывает сомнения.
Огромное количествопринимаемых решений в области строительства зависит от органов местногосамоуправления. Они не редко злоупотребляют своими полномочиями, способствуянезаконной легализации самовольной постройки. Многие из них пытались и пытаютсясейчас решить вопрос легализации самовольных построек во внесудебном порядкепутем принятия соответствующих нормативных актов.
Примером может служитьпостановление городского совета депутатов г. Рубцовска Алтайского края «Обутверждении Временного положения о порядке признания права собственности насамовольные постройки в границах города Рубцовска». Этот документустанавливал внесудебный (административный) порядок «узаконивания»отдельных построек, возведенных с нарушением градостроительногозаконодательства. Но в судебном порядке оно было отменено, так как органместного самоуправления не имел права вторгаться в компетенцию федеральногозаконодателя.
Подводя итог, можносказать, что распространенным является мнение, согласно которому решение полюбому вопросу о самовольном строительстве должно быть принято только судом.Такова позиция большинства судей, прокуроров, должностных лиц органов местногосамоуправления. Но данный подход является поверхностным и узким, он нераскрывает процесс легализации в целом, во всех аспектах. Ведь, во многихслучаях право собственности на самовольную постройку возникает без судебногоразбирательства. И не каждый судебный процесс, связанный с самовольнымстроительством, протекает по правилам искового судопроизводства на основаниист.222 ГК РФ.
3.3 Перспективысовершенствования законодательства в области самовольного строительства
В настоящей работеавтором исследовались вопросы, связанные с самовольным строительством, как втеоретическом аспекте, так и в практическом. Подробно проанализированы нормы осамовольной постройке (объект, признаки, последствия, легализация).
Динамика развитияправоотношений в любой области юриспруденции зависит от содержания закона имеханизма его реализации. В условиях становления и развития рыночных отношенийв нашем законодательстве не редкостью является наличие пробелов и коллизий. Этопрепятствует формированию единой судебной практики при решении споров иосуществлению правосудия в целом. За последние годы коренным образом изменилосьземельное и градостроительное законодательство. Соответственно, нормыГражданского кодекса РФ, а в частности статьи 222, приобретают инуюхарактеристику, изменяется их толкование, появляются противоречия присопоставлении вновь принимаемых с действующими ранее нормативно-правовымиактами.
Как видно изисследования, нормы гражданского права не всегда корректно и точно формулируютотдельные дефиниции, признаки.
Так, определение объектасамовольной постройки в статье 222 вызывает ряд вопросов в юридической науке иприводит к разнообразной судебной практике. При расширительном толковании нормыкруг возможных объектов достаточно широк, а при буквальном – сильно сужается. Витоге, решение спорного вопроса зависит от позиции конкретного судьи,прокурора, уполномоченного лица органа власти. А это не допустимо в правовомгосударстве.
После проведенногоанализа, автор предлагает несколько вариантов совершенствования норм статьи 222ГК РФ, которые уменьшат проблемы самовольного строительства.
В первом пункте даннойстатьи следует уточнить объект и второй признак самовольности:
«Самовольнойпостройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, пристройка к ним, объектнезавершенного строительства или иное недвижимое имущество, созданное(реконструированное) на земельном участке, не отведенном для этих целей впорядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное(реконструированное) без разрешений в соответствии с градостроительнымзаконодательством, или с существенным нарушением градостроительных истроительных норм и правил.»
На взгляд автора, можнообъединить второй и третий признаки в один, при этом сущность самовольнойпостройки не изменится. В законе он может быть выражен так:
"…либо созданное(реконструированное) с нарушением градостроительного законодательства истроительных норм и правил". Необходимые разрешения содержатся в указанныхнормах, их отсутствие означает нарушение этих норм.
Пункт второй, описывающийнеблагоприятные последствия самовольной постройки не вызывает разногласий вправоприменительной деятельности. Поэтому, каких либо дополнений у автора неимеется.
Отдельного вниманиятребует третий пункт, характеризующий возможность признания права собственностив судебном порядке. В действующем законе права застройщика отражены в большейстепени, чем права собственника (абз. 1, 2 п.3 ст.222 ГК РФ). Это противоречитсущности права собственности, как абсолютного вещного права. Также не затронутывсе случаи признания права собственности на объекты самовольного строительствав 222 статье. То есть, законодатель не предусматривает административный порядоклегализации, а также судебную легализацию других видов самовольных построек.
В итоге, это приводит кнезаконным действиям недобросовестных участников по легализации «самостроя».Правда, закон – это не единственная причина. Этому способствуют и экономическиеусловия в нашей стране.
Нет сомнения внеобходимости совершенствования третьего пункта 222 статьи. Но по какому путипойти? По принципу юридической и фактической связи недвижимости с землей, откоторого наше законодательство в последнее время отступает. Либо попреобладающему в последнее время принципу имущественного разграниченияземельного участка и находящегося на нем строения.
Если следовать первомуподходу, то надо исключать полностью первый абзац третьего пункта. Согласновторому подходу, такое исключение не требуется. Но, в соответствии с общиминачалами гражданского права и приоритетом защиты права собственности, олегализации постройки за собственником земли надо говорить в первую очередь.Поэтому, первый и второй абзацы надо поменять местами. Автор работы допускаетвозможность признания права собственности за застройщиком, но законодательдолжен указывать на такую возможность лишь после аналогичного права засобственником земли.
Также, не совсем понятномолчание законодателя по поводу легализации других видов самовольных построек.Данные нормы требуют обязательного включения в статью 222 ГК РФ, либо вземельное и градостроительное законодательство.
Например, статья 222может быть дополнена следующим абзацем:
«Вопросы признанияправа собственности на самовольную постройку при нарушении градостроительных истроительных норм, регулируются в соответствии с градостроительнымзаконодательством».
Следует также внестиизменения в законодательство в области земельных, градостроительных истроительных отношений, устанавливающих особенности возникновения прав наразличные виды самовольных построек. Тогда решение многих вопросов не будетзависеть от позиции региональных и местных органов власти.
Не требующим изменения ивесьма важным, на наш взгляд, является абзац 3 пункта 3 статьи 222, защищающийправа и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Также, определенныйрезультат принесло бы увеличение мер административной ответственности,применяемых к недобросовестным застройщиком.
В направлениисовершенствования не бездействует и законодатель. Для решения существующихпроблем в Государственную Думу Российской Федерации было внесено несколькозаконопроектов, направленных на упрощение процедуры легализации прав наземельные участки, образованных до введения в действие Земельного кодексаРоссийской Федерации и используемых для индивидуального жилищного, гаражногостроительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества.
Проектом № 150175-4 «Овнесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации»,принятом в первом чтении 16.11.2005 года уточняется, что выдача разрешения настроительство гаража не требуется только в случае его строительства наземельном участке, предоставленном физическому лицу для индивидуального жилищногостроительства, либо непосредственно для строительства индивидуального гаража.
Также в первом чтении былпринят проект федерального закона № 263127-4 «О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядкаприватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных дляведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства ииндивидуального жилищного строительства, регистрации прав граждан на этиземельные участки, а также расположенные на указанных участках объектынедвижимости».
Значительная частьнедвижимости сегодня не прошла процедуру государственной регистрации по причинеотсутствия правоустанавливающих документов, а также документов, позволяющиходнозначно идентифицировать объект недвижимости как объект права.
В правоустанавливающихдокументах на земельные участки, выданных до введения в действие Земельногокодекса РФ, зачастую не указано право (собственности, постоянного (бессрочного)пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездногосрочного пользования), на котором предоставлен земельный участок. Законодательпредлагает считать такие земельные участки предоставленными на правесобственности, за исключением случаев, когда такой участок изъят из оборота илина него распространяется запрет на приватизацию.
Распространеннымиявляются случаи, когда индивидуальный жилой дом, дачная постройка или гаражвозведены без разрешения на строительство. Действующая редакцияГрадостроительного кодекса РФ устанавливает перечень объектов, для которых нетребуется разрешение на строительство (реконструкцию). Но, действиеГрадостроительного кодекса РФ не распространяется на недвижимость, построенную(реконструированную) до его введения. А Федеральным законом «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»не предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имуществабез разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта вэксплуатацию.
Поэтому, упомянутый вышезаконопроект говорит о необходимости распространения действия части 17 статьи51 Градостроительного кодекса РФ (отсутствие разрешения на строительство) наранее возведенные постройки, а также о возможности регистрации прав науказанные объекты на основании документов, подтверждающих право гражданина наземельный участок, и технического паспорта на возведенную на нем постройку.
В связи с массовымхарактером самовольных построек, по мнению законодателя, судебный порядокпризнания прав не сможет обеспечить в ближайшие годы легализацию прав на жилуюнедвижимость.
Для ускорения процессалегализации законодатель предлагается установить временный — до 1 января 2009года — упрощенный порядок проверки соответствия градостроительным регламентам истроительным нормам жилых домов (за исключением многоквартирных), построенныхгражданами без разрешения на строительство на земельном участке,предоставленном им до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. Всоответствии с указанным порядком проверка будет проводиться органом местногосамоуправления по месту нахождения объекта капитального строительства позаявлению правообладателя либо уполномоченного им лица, к которому прилагаютсядокументы, подтверждающие право гражданина на земельный участок и техническийпаспорт на него.
То есть, речь идет обадминистративном порядке легализации, о котором в настоящее время закон неупоминает, но теоретически и фактически он существует.
Очередной законопроект,внесенный Государственной Думой 17.06.2005 года, № 187331-4 «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»предлагает дополнить главу IV статьей 23.1, именуемой: «Государственнаярегистрация прав на земельные участки, используемые для индивидуальногожилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачногохозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, и сделок с ними».Данная статья устанавливает минимальный перечень документов, необходимых дляпроведения государственной регистрации ранее возникших прав на указанныеземельные участки. Этот перечень является исчерпывающим и дополнительныхсправок, документов истребовать у заявителя запрещается.
Подводя итог, следуетотметить, что сейчас нормы о самовольной постройке очень «гибкие»,имеют «двусторонний характер». Некоторые отдельные положениясформулированы неконкретно, относительно абстрактно, другие – вообще неупоминаются законодателем ни в гражданских нормах, ни в градостроительных,земельных нормах.
Все просчетызаконодателя, к сожалению, умело используются недобросовестными субъектамигражданских правоотношений. Изложенные выше предложения в адрес законодателя ипринятие ряда поправок в действующий закон могут ограничить возможность незаконнойлегализации «самостроя». Меньшей критике будет подвергаться позициязаконодателя и многих правоприменителей, рассматривающих самовольную постройку,как одного из способов приобретения права собственности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог нашемуисследованию, можно сформулировать следующие выводы.
Во-первых, институтсамовольной постройки не возник стихийно, он имеет свою историю. Изначально онвозник, как «суперфиций», затем – как «право застройки», ав настоящее время классифицируется, как «самовольная постройка».Данный институт всегда занимал важное место в гражданском праве, регулируя приэтом общественные отношения в области земельного и строительного права.
По замыслу законодателя исложившейся практике в нашей стране, можно с полной уверенностью раскрыватьсущность самовольной постройки как одного из способов приобретения правасобственности. Ряд юристов подвергают критике это положение, рассматриваясамовольную постройку лишь в административно-правовом аспекте – какправонарушение. Естественно, при таком подходе, не может быть и речи овозможности вовлечения объекта самовольного строительства в гражданский оборот.Но, такой вывод является неверным, поверхностным и не поддерживается автором.
Самовольная постройкаотносится к первоначальным способам приобретения права собственности, с помощьюкоторого правомерно можно стать собственником имущества.
Во–вторых, подробнопроанализированы все теоретические аспекты самовольного строительства, чтоочень важно для юридической науки. Были исследованы все объекты, которые могутпопасть под действие статьи 222 Гражданского кодекса РФ, так как вопрос обобъекте является одним из первым при разрешении спора в суде. Ими могут быть:жилой дом; пристройка части жилого дома; строение и сооружение, непредназначенные для проживания (административное здание, кафе гараж, скважинаводоснабжения); объект незавершенного строительства; самовольная реконструкцияобъекта.
Большое внимание такжеуделено признакам, при наличии которых постройка обретает статус самовольной.Критерии самовольности выражаются в основном в несоблюдении строительных иградостроительных норм. Несмотря на огромное количество нормативно-правовыхактов, содержащих данные нормы, Гражданский кодекс РФ весьма абстрактно инеточно определяет пределы, в рамках которых постройка считается самовольной.Такая позиция законодателя способствует росту бюрократизма в нашей стране. Насегодняшний день, отнесение различных строений к «самострою» вбольшей степени зависит от политики государственных органов на уровне субъектовРФ или органов местного самоуправления. Поэтому весьма разнообразна судебнаяпрактика. А это не характеризует наше государство, как правовое.
Главным среди признаковсамовольности является наличие права на земельный участок или соответствие егоцелевому назначению. Именно с этого признака началось формирование институтасамовольной постройки. Начиная с римского права и до настоящего времени, вомногих ведущих правовых системах действует принцип «права почвы».Российский закон с развитием рыночных отношений все больше и больше отклоняетсяот этого принципа. На первый план выходит принцип имущественного разграниченияправ на земельный участок и находящееся на нем строение. Это очередной довод впользу позиции автора — путем самовольной постройки можно на законныхоснованиях приобрести право собственности.
В-третьих, предметомотдельного исследования стала практика применения статьи 222 Гражданскогокодекса РФ и других норм гражданского права при признании права собственностина объект самовольного строительства. Были выявлены общие закономерности,особенности и проблемы рассмотрения данной категории судебных дел. За последниегоды количество таких дел увеличилось, но количество вопросов по ним при этомне уменьшается.
Помимо упомянутой встатье 222 Гражданского кодекса РФ судебной легализации, возможен и внесудебныйпорядок ее осуществления. В третьей главе были изложены все возможные варианты,при которых наступление негативных правовых последствий самовольной постройкине происходит. Именно к такому результату стремится большинство участниковгражданских правоотношений. Исключением не является и законодатель. Этоподтверждается анализом находящихся на рассмотрении в Государственной Думезаконопроектов. Все законопроекты направлены на упрощение процедуры легализации.
Также была сделанапопытка законотворческой деятельности автором выпускной квалифицированнойработы. После всестороннего изучения практики применения норм о самовольнойпостройке предлагается изменить действующую редакцию статьи 222 Гражданскогокодекса РФ. В предлагаемой редакции уточняется объект и отдельный признакисамовольной постройки, а также вопросы признания права собственности на объектсамовольной постройки.
При действующем законелегализация «самостроя», к сожалению, часто осуществляется незаконнымпутем. Все пробелы законодателя умело используются недобросовестнымизастройщиками, чем нарушаются и публичные интересы, и интересы частных лиц.Поэтому, все, что связано с самовольным строительством, в том числе иприобретение права собственности на объект самовольной постройки,характеризуется «негативной оценкой».
Отсюда следует вывод, чтозаконодателю надо точно прописать все вопросы легализации самовольнойпостройки, а органам власти создать необходимые экономические, политические исоциальные условия для их реализации.
СПИСОК использованных источников
1 Конституция Российской Федерации: [принята всенароднымголосованием 12.12.1993 года] // Рос. газ. – 1993. – 25 декабря.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации: [принят Гос. Думой21.10.1994 года № 51-ФЗ; в ред. от 10.01.2006 года № 18-ФЗ] // Собраниезаконодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст.3301.
3 Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации:[принят Гос. Думой 23.10.2002 года № 138-ФЗ; в ред. от 27.12.2005 № 197-ФЗ] //Рос. газ. – 2002. – 20 ноября.
4 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации:[принят Гос. Думой 14.06.2002 года № 95-ФЗ; в ред. от 27.12.2005 № 197-ФЗ] //Рос. газ. – 2002. – 7 июля.
5 Жилищный кодекс Российской Федерации: [принят Гос. Думой 29декабря 2004 года № 188-ФЗ; в ред. от 31.12.2005 N 199-ФЗ] // Рос. газ. – 2005.– 12 января.
6 Земельный кодекс Российской Федерации: [принят Гос. Думой 25октября 2001 года № 136-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. –2001. – № 44. – Ст. 4147.
7 Градостроительный кодекс Российской Федерации: [принят Гос.Думой 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ] // Рос. газ. – 2004.– 30 декабря.
8 Градостроительный кодекс Российской Федерации: [принят Гос.Думой 7 мая 1998 года № 73-ФЗ] // Собрание законодательства РоссийскойФедерации, – 1998. – 19. – Ст. 2069.
9 Кодекс об административных нарушениях Российской Федерации:[принят Гос. Думой 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ; в ред. от 08.05.2006] // Рос. газ. – 2001. – 31 декабря.
10 Гражданский кодекс РСФСР, Гражданско-процессуальныйкодекс РСФСР / М.: Юридическая литература.– 1965 год.
11 Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты: федеральный закон: [принят Гос. Думой 30 декабря 2004года № 214-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1(часть1). – Ст.40.
12 Об архитектурной деятельности в Российской Федерации:федеральный закон: [принят Гос. Думой 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ] // Собраниезаконодательства Российской Федерации.-1995.-№ 47.-Ст. 4473: послед. ред.Собрание Законодательства Российской Федерации. – 2004. – № 35. – Ст. 3607.
13 О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним: федеральный закон: [принят Гос. Думой 21 июля 1997года № 122-ФЗ; в ред. от 17.04.2006] // Собрание законодательства РоссийскойФедерации. – 1997. – № 30.– Ст. 3594.
14 Об общих принципах организации местного самоуправленияв Российской Федерации: федеральный закон: [принят Гос. Думой 6 октября 2003года № 131-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2003. – №40.– Ст. 3822.
15 О форме разрешения на строительство и форме разрешенияна ввод объекта в эксплуатацию: [утверждено постановлением Правительства РФ от24 ноября 2005 года № 698] // Собрание законодательства Российской Федерации. –2005. – № 48. – Ст. 5047.
16 Об утверждении правил выдачи разрешений настроительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектовнедвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особогорегулирования федерального значения: [утверждено постановлением ПравительстваРФ от 10 марта 2000 года № 221] // Собрание законодательства РоссийскойФедерации. – 2000. – № 12. – Ст.1297.
17 О порядке проведения государственной экспертизы иутверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации:[утверждено постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 года № 1008] //Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 1 (часть II).– Ст.135.
18 О мерах борьбы с самовольным строительством в городах,рабочих, курортных и дачных поселках: [утверждено постановлением Советанародных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 года № 390] // Свод законов РСФСР.– т.4. – С. 115.
19 О принятии строительных норм и правил РФ «Безопасностьтруда в строительстве. Часть 1. Общие требования»: [утвержденопостановлением Государственного комитета РФ по строительству ижилищно-коммунальному комплексу от 23 июля 2001 года № 80] // Бюллетеньнормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2001. – №39.
20 О принятии строительных норм и правил РФ «Безопасностьтруда в строительстве. Часть 2. Строительное производство»: [утвержденопостановлением Государственного комитета РФ по строительству ижилищно-коммунальному комплексу от 17 сентября 2002 года № 123] // Бюллетеньнормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2002. – № 48.
21 Свод правил по проектированию и строительству СП11-111-99 «Разработка, согласование, утверждение, составпроектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажногожилищного строительства: [утвержден постановлением Госстроя РФ от 30 декабря1999 года № 94] // Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве.– 2000. – № 1.
22 Об утверждении положения о порядке выдачи разрешенийна застройку площадей залегания полезных ископаемых: [утверждено постановлениемГорного и промышленного надзора РФ от 30 августа 1999 года № 64] Рос. газ. –1999. – 14 октября.
23 Об утверждении инструкции о порядке разработки,согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации:[утверждено постановлением Государственного комитета РФ по строительству ижилищно-коммунальному комплексу от 29 октября 2002 года № 150] // Бюллетеньнормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2003. – № 15.
24 О порядке выдачи разрешений на выполнениестроительно-монтажных работ: [утверждено приказом Министерства архитектуры,строительства и жилищно-коммунального и хозяйства РФ от 3 июня 1992 года № 131][Электронный ресурс] // Справочно-правовая система КонсультантПлюс.
25 Градостроительный устав Приморского края [принят ДумойПриморского края 16 марта 2001 года № 130-КЗ] // Ведомости Думы Приморскогокрая. – 2002. – № 80.
26 Правила организации строительных работ: [утвержденырешением Думы города Владивостока от 28 октября 2005 года № 122] // ВестникДумы города Владивостока. – 2005. – № 15.
27 Об утверждении порядка выдачи разрешений настроительство объектов недвижимости на территории Приморского края: [утвержденопостановлением администрации Приморского края от 19 мая 2004 года № 120] //Сборник нормативных правовых актов администрации Приморского края. – 004. – №10.
28 О запрещении строительства балконов в домах жилищногофонда всех форм собственности: [утверждено постановлением главы города НаходкиПриморского края от 28 апреля 2005 года № 741] // Находкинский рабочий. – 2005.– № 65 (10581).
29 Актуальные проблемы гражданского права / под ред. С.С.Алексеева; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российскаяшкола частного права. Уральское отделение. – М.: Статут, 2000. – 318 с.
30 Борисов, А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации части первой, второй, третей с постатейными материалами /А.Б. Борисов. – изд. 5-е, перераб. и доп. – М.: Книжный мир, 2005. – 1159 с.
31 В удовлетворении иска о признанииправа собственности на объект незавершенного строительства отказано:[Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от19.09.2000 года № 1288/00] // Вестник Высшего арбитражного суда РоссийскойФедерации. – 2000. – № 12.
32 В удовлетворении исковых требований об устранениипрепятствий в пользовании земельным участком отказано: [ПостановлениеПрезидиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.01.2001 года №220/97] // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 2001. – №6.
33 Вологдин, А.А. История государства и права зарубежныхстран: практикум. – М.: Высшая школа, 2005. – 286 с.
34 Гошуляк, В.В. Институт собственности в конституционномправе России / В.В. Гошуляк. – М., РГНФ, 2003. – 166 с.
35 Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейнымприложением судебной практики Верховного суда Российской Федерации, Высшегоарбитражного суда Российской Федерации и федеральных арбитражных судов округов/ сост. Н.Н. Аверченко. – М.: ТК Велби, Проспект, 2005. – 1328 с.
36 Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейнымприложением материалов судебной практики Конституционного суда РоссийскойФедерации, Верховного суда Российской Федерации, Высшего арбитражного суда РФ.–М.: Издательство НОРМА, 2000. – 1024 с.
37 Гражданский кодекс. Модель. Рекомендательныйзаконодательный акт Содружества Независимых Государств. Часть первая //Приложение к Информационному бюллетеню. Межпарламентская Ассамблеягосударств-участников Содружества Независимых Государств. – 1995. – № 6.
38 Гражданское право. Часть первая: учеб. / отв. ред.В.П. Мозолин, А.И. Масляев. – М.: Юристъ, 2005.- 719 с.
39 Гражданское право: в 2 т. Т. 1 / отв. ред. проф. Е.А.Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: БЕК, 2003. – 816 с.
40 Гражданское право: учеб.: В 3 т. Т.1/ отв. ред. А. П.Сергеев, Ю. К. Толстой. – 6-е изд., перераб. и доп. – М: ТК Велби, Проспект,2004. – 776 с.
41 Гребенщиков, В.В. Институт собственности в условияхрыночной экономики и социального государства / В.В Гребенщиков. – М., 1996.
42 Гуев, А.Н. Постатейный комментарий к части первойГражданского кодекса Российской Федерации / А.Н. Гуев –3-е изд., доп. и перераб.–М.: ИНФРА-М, 2003. – 972 с.
43 Дело по иску о сносе самовольнойпостройки направлено на новое рассмотрение: [Постановление ПрезидиумаФедерального арбитражного суда Российской Федерации от 9.11.2004 года по делу9515/04] // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 2005. – №3.
44 Емелькина, И.А. Значение»юридической и фактической связи строения с землей" при определениипризнаков недвижимости // Хозяйство и право. – 2004. – № 8. – С.18-21.
45 Исаев, И.Н. История государства и права России: учеб.– 3-е перераб. и доп. изд. – М.: Юристъ, 1996. – 544 с.
46 Козлов, М.А. Самовольное строительство иреконструкция: проблемы судебной практики // Арбитражная практика. – 2005. – №9. – С.18-23.
47 Козырь, О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексеРоссии // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памятиС. А. Хохлова / отв. ред. А. Л. Маковский. – М.: Норма, 1998. – 379 с.
48 Комментарий к Градостроительному кодексу РоссийскойФедерации (постатейный) / отв. ред. С.А. Богомобов. – М.: ТК Велби, Проспект,2005. – 360 с.
49 Комментарий к Гражданскому кодексу РоссийскойФедерации. Части первая-третья / под ред. Е. Л Забарчука. – М.: Экзамен, Правои закон, 2005. – 960с.
50 Комментарий части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации (постатейный). – изд.3-е, испр., доп. и перераб. сиспользованием судебной практики / рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садиков. –М.: ИНФРА.М, 2005. — 1062 с.
51 Кузьмина, И.Д. Правовой режим самовольной постройки /И.Д. Кузьмина, В.И. Луконкина // Вестник Высшего арбитражного суда РоссийскойФедерации. – 2001. – № 11. – С.130-135.
52 Малета, С.Е., Мордасов, Е.В. Последствия самовольногопереустройства (перепланировки) жилого помещения / С.Е. Малета, Е.В. Мордасов// Российская юстиция. – 2005. – № 5. – С.17-20.
53 Маттеи, У. Основные положения права собственности / У.Маттеи, Е. А. Суханов. – М., 1999. – 245 с.
54 Машкина, Т.И. Правовой режим самовольных построек /Т.И. Машкина, Р.С. Вахитов // Арбитражная практика. – 2005.– № 8.
55 Мейер, Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). Поисправленному и дополненному 8-му изд. / Д. И. Мейер. – 1902. изд. 2-е, испр.М.: Статут, 2000. – 831 с. (Классика русской цивилистики).
56 Моргунов, С. Правовые проблемы самовольнойпостройки // Хозяйство и право. – 2004. – № 4. – С.119-127; № 5. – С.108-117.
57 Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. В.П. Мозолина, М.Н.Малеиной. – М.: НОРМА, 2004. – 865 с.
58 Нехаев В.А. Самовольная постройка // Хозяйство иправо. – 1998. – № 6. – С. 83-89.
59 О внесении изменений вГрадостроительный кодекс Российской Федерации: проект федерального закона №150175-4: [утвержден постановлением Государственной Думы Федерального СобранияРоссийской Федерации от 16.11.2005 № 2406-IV ГД] [Электронный ресурс] //Информационно-поисковая система Кодекс.
60 О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядкаприватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных дляведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства ииндивидуального жилищного строительства, регистрации прав граждан на этиземельные участки, а также расположенные на указанных участках объектынедвижимости: проект федерального закона № 263127-4: [утвержден постановлениемГосударственной Думы Федерального Собрания России от 24.03.2006 № 2946-IV ГД] [Электронный ресурс] //Информационно-поисковая система «Кодекс».
61 О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним: проект федерального закона: [внесенГосударственной Думой Российской Федерации 17.06.2005 года № 187331-4] [Электронный ресурс] //Информационно-поисковая система «Кодекс».
62 О некоторыхвопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР обезвозмездном изъятии самовольно построенного дома: [утверждено постановлениемПленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 года № 2]; О применениизаконодательства при рассмотрении судами дел об изъятии домов, построенныхгражданами с нарушением действующих правил: [утверждено постановлением ПленумаВС СССР от 25.02.1977 года №5 // Сборник постановлений Пленума Верховного СудаРоссийской Федерации 1961-1993. – М.: Юридическая литература, 1994. – 480с.
63 О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации: [утверждено постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации от 1 июля 1996 года № 6/8] //Библиотечка Российской газеты. – 2000. – Выпуск № 13.
64 Об отказе в принятии к рассмотрениюжалобы: [Определение Конституционного суда Российской Федерации от 6.11.2003года № 387-О] // Вестник Конституционного суда Российской Федерации. – 2004. – №1.
65 Обзор законодательства и судебнойпрактики Верховного суда РоссийскойФедерации за I квартал 2003 года: [утвержден постановлением ПрезидиумаВерховного суда от 9 июля 2003 года] [Электронный ресурс] //Информационно-поисковая система «Кодекс».
66 Обзор практикиразрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости:[утвержден Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации от 13 ноября 1997 года № 21] // Вестник ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 1.
67 Обзор практикиразрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещныхправ: [утвержден Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации от 28 апреля 1997 года № 13] // Вестник ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации.– 1997. – № 7.
68 Обзор судебной практики Верховного суда РоссийскойФедерации за первый квартал 2005 года // Бюллетень Верховного суда РоссийскойФедерации. – 2005. – № 10.
69 Обзор судебной практики Приморского краевого суда порассмотрению гражданских дел в кассационном и надзорном порядке во второмполугодии 2004 года // Бюллетень судебной практики.– 2005. – № 1 (11).
70 Обзор судебной практики Приморского краевого суда порассмотрению гражданских дел в кассационном и надзорном порядке в первомполугодии 2003 года // Бюллетень судебной практики. – 2003. – № 2.
71 Обобщение судебно-арбитражной практики по результатамрассмотрения дел, связанных с применением земельного законодательства //Бюллетень судебной практики Приморского краевого суда. – 2004. – № 2 (10).
72 Определение Верховного судаРоссийской Федерации от 25.01.2005 года № 77-ВО4-10 [Электронный ресурс] //Справочно-правовая система КонсультантПлюс.
73 Основные институты гражданского права зарубежныхстран. Сравнительно-правовое исследование. Руководитель авторского коллектива –доктор юр. наук В. В. Залеский. – М.: НОРМА, 2000. – 648 с.
74 Памятники римского права: Законы ХII. Институции Гая.Дигесты Юстиниана. – М., 1997. – 258 с.
75 Популярная энциклопедия правовых неясностей изаблуждений в вопросах и ответах // Библиотечка «Российской газеты».– 2005. – Выпуск № 15. – С.85.
76 Послание Президента Владимира Путина ФедеральномуСобранию Российской Федерации // Рос. газ. – 2004. – 27 мая.
77 Постановление Высшего Арбитражногосуда Российской Федерации от 28 марта 2000 года № 4559/99 [Электронный ресурс]// Справочно-правовая система КонсультантПлюс.
78 Постановление Президиума ВысшегоАрбитражного суда от 26 июля 2005 года № 665/05 [Электронный ресурс] //Справочно-правовая система КонсультантПлюс.
79 Постановление Президиума ВысшегоАрбитражного суда Российской Федерацииот 3.09.2002 года № 4544/02 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая системаКонсультантПлюс.
80 Постановление Федеральногоарбитражного суда Дальневосточного округа от 30.08.2002 года по делуФОЗ-А73/02-1/1702 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая системаКонсультантПлюс.
81 Постановление Федеральногоарбитражного суда Уральского округа от 20.09.2004 года по делу № Ф09-3071/04-ГК[Электронный ресурс] // Справочно-правовая система КонсультантПлюс.
82 Постановление ФедеральногоАрбитражного суда Уральского округа от 1.03.2004 года по делу № Ф09-559/04-ГК[Электронный ресурс] // Справочно-правовая система КонсультантПлюс.
83 Постатейный комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части первой / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина.– М.:Издательство «Юрайт», 2004.- 750 с.
84 Римское частное право: учеб. / под ред. И.Б.Новицкого, И.С. Перетерского. – М., 2002. – 122 с.
85 Савельев, В. А. Гражданский кодекс Германии (история,система, институты): учеб. пособие. 2-е изд. перераб. и доп. – М.: ЮРИСТ, 1994.– 96с.
86 Скловский, К. И. Собственность в Гражданском праве.Учеб.-практ. пособие. – М.: Дело, 1999. – 512 с.
87 Собственность: право и свобода: Сб. статей /Институтгосударства и права РАН. / отв. ред. Е. А. Скрипилев. – М, 1999. – 425 с.
88 Советское гражданское право. Часть первая / отв. ред.В.А. Рясенцев. – М., 1986. – 524 с.
89 Сугаров, Р.У. Недвижимое имущество в гражданском праве// Право и государство: теория и практика. – 005. – № 12.– С. 93-99.
90 Суханов, Е. А. Лекции о праве собственности / Е. А.Суханов. – М.: Юридическая литература, 1991. – 240 с.
91 Теория государства и права: учеб. для вузов / отв.ред. д.ю.н., проф. В.Д. Перевалов, С.С. Алексеев. – 3-е изд., перераб. и доп. –М.: Норма, 2005.– 496с.
92 Толчеев, Н.В. Признание судом права собственности насамовольную постройку // Российская юстиция. – 2003. – № 5. – С.32-40.
93 Тужилова-Орданская, Е. М. Понятие и особенностинедвижимости как объекта прав по гражданскому кодексу РФ // Журнал российскогоправа. – 2004. – № 6.– С.88-94.
94 Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права(по изданию 1907 года) / Г. Ф. Шершеневич. – М.: СПАРК, 1995. – 556 с.(Классика русской цивилистики).
95 Щенникова, Л.В. Самовольное строительство в России:объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия //Законодательство. – 2006. – № 3.
Приложение
Редакция статьи 222Гражданского кодекса РФ, предлагаемая автором выпускной квалификационной работы
1. Самовольной постройкойявляется жилой дом, другое строение, сооружение, пристройка к ним, объектнезавершенного строительства или иное недвижимое имущество, созданное(реконструированное) на земельном участке, не отведенном для этих целей впорядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное(реконструированное) с нарушением градостроительного законодательства истроительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившеесамовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправераспоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершатьдругие сделки.
Самовольная постройкаподлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет кроме случаев,предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности насамовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности,пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которогонаходится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, закоторым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему еелицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности насамовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившемпостройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данныйземельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу подвозведенную постройку.
Вопросы признания правасобственности на самовольную постройку при нарушении градостроительных истроительных норм, регулируются в соответствии с градостроительнымзаконодательством.
4. Право собственности насамовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, еслисохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лицлибо создает угрозу жизни и здоровью граждан.