Государственное образовательное учреждение среднегопрофессионального образования.
ИЖЕВСКИЙПОЛИТЕХНИКУМ.Курсовая работа по предмету «Гражданскоеправо»
Тема: Продажанедвижимости. Договор продажи недвижимости.
г. Воткинск2006г
Содержание
Введение
1. Продажа недвижимости
2. Договор продажи недвижимости
Используемая литература
Введение
Термин “недвижимость”появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в нынедействующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение междудвижимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектовнедвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например,предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью(ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью первойГражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, анепосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи,залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением ипрекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия какимущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для егодеятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права наобозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другиеисключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 131 ГК РФ вимперативной форме установлен открытый, публичный характер акта государственнойрегистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган,осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставитьинформацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объектынедвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизитьриск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участниковгражданского оборота.
Договор купли-продажи втом виде, в котором он применяется ныне в странах Европы, включая Россию, ведетпроисхождение от римского права. Договор купли-продажи в его строгом формальномварианте был известен еще древнеримскому праву и закреплен в Двенадцатитаблицах 451 — 440 вв. до н.э.
В период существования Римской империи данныйдоговор (emptio et venditio) сложился как самостоятельный консенсуальный виддоговора, впоследствии ставший основой возникновения общей системы договорногоправа в странах Западной Европы, реципировавших римское право. По римскомуправу договор купли-продажи мог иметь своим предметом не только вещи,существовавшие на момент его заключения, но и будущие вещи и даже имущественныеправа.
В дореволюционной России гражданскоезаконодательство пошло по пути дифференциации отдельных видов договоракупли-продажи с образованием трех самостоятельных договоров: купли-продажидвижимых вещей, запродажи недвижимого имущества по купчей крепости и поставки.Это разделение вызывало критику со стороны многих видных юристов того времени.В проекте Гражданского уложения, внесенном в 1913 г. в Государственную Думу, не ставшем законом в связи с Первой мировой войной, предусматривалосьобъединение трех названных договоров в единый договор купли-продажи.
Легальное определение договора купли-продажи даетсяв общих положениях о купле-продаже, содержащихся в гл. 30 ГК о купле-продаже.Согласно ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуетсяпередать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупательобязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму(цену).
Договор купли-продажи считается двусторонним,возмездным, каузальным и консенсуальным. Основными элементами договора каксделки и правоотношения являются стороны, предмет и содержание.
В действующем ГК наряду с общими нормами,применяемыми ко всем видам договора купли-продажи (п. 1 ст. 454), содержатсяспециальные нормы, посвященные отдельным видам договора купли-продажи. Кодекспредусматривает семь таких видов: розничную куплю-продажу, поставку товаров,поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение,продажу недвижимости и продажу предприятия. Представляется, что предусмотренныйв ГК перечень отдельных видов договора купли-продажи не следует считатьисчерпывающим, особенно на будущее время. В настоящее время к нему следовало быдобавить внешнюю куплю-продажу.
1. Продажа недвижимости
Обязательнойгосударственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимостьнезависимо от того, имеет она жилое или нежилое назначение (п. 1 ст. 551 ГКРФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается моментгосударственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст.223 ГК РФ.
Какуже говорилось в гл. 1, государственная регистрация прав на недвижимоеимущество производится внесением записи о зарегистрированном праве в Единыйгосударственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтоудостоверяется выдачей Свидетельства о государственной регистрации, при этом надоговоре купли — продажи должен быть проставлен штамп о выдаче такогоСвидетельства с указанием номера и серии бланка. Таким образом, при купле — продаже недвижимости нежилого назначения (например, здания, сооружения,нежилого помещения, гаража, а также земельного участка) совершается однорегистрационное действие — регистрация перехода права к покупателю, апокупатель, ставший собственником, получает Свидетельство о регистрации егоправа собственности и экземпляр договора со штампом о выдаче Свидетельства.
Прикупле — продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, частижилого дома или части квартиры, комнаты) совершаются два регистрационных действия:1) регистрация собственно сделки (договора) купли — продажи (с этого моментаона признается заключенной); 2) регистрация перехода права к покупателю. Обадействия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация правасобственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки,необходимых для перехода права.
Еслидоговор купли — продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полнойоплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает правособственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласияпродавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется ещеодно регистрационное действие (для купли — продажи недвижимости нежилогоназначения — второе, и третье — для купли — продажи жилья): регистрацияограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случаепокупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указаниемна регистрацию такого ограничения.
Следуетотметить, что данное регистрационное действие должно быть произведенорегистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороныпродавца и без дополнительной платы за это действие, поскольку ограничениевозникает в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли — продажи несказано, что залога при рассрочке платежа не возникает). Если регистратор невнесет такую запись, то учреждение юстиции будет нести имущественную ответственностьв соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав занесвоевременную и неточную запись в Едином государственном реестре, если этоотсутствие записи о залоге повлечет ущерб для продавца (например, в случаепоследующего отчуждения имущества покупателем до полной оплаты без согласияпродавца). В подтверждение регистрации залога в свою пользу продавец вправеполучить выписку из Единого государственного реестра (за отдельную плату).Такая запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца ипокупателя после полной оплаты имущества.
Несмотряна возникновение залога, договор купли — продажи с рассрочкой платежа нетребует нотариального удостоверения. Дело в том, что залог может возникнуть подвум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона (принаступлении указанных обстоятельств) (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Нотариальное удостоверение требуетсядля договора об ипотеке (ст. 10 Закона). А залог при купле — продаже срассрочкой платежа возникает в силу закона из условий договора купли — продажи,причем обязательная нотариальная форма такого договора законом непредусмотрена.
Такаясхема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю — продажу жилья как на одновременное с заключением договора отчуждение имущества,но совершенно оправданна с точки зрения процедуры отчуждения недвижимости всоответствии с законом. Если договор считается заключенным с моментагосударственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляютсявзаимные обязательства: у продавца — передать имущество, у покупателя — принятьи оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения упродавца и покупателя возникает только одна обязанность — совершить действия погосударственной регистрации сделки, последствия уклонения от которойпредусмотрены п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ. В самом деле, неразумно продавцуподписывать передаточный акт о передаче квартиры без получения денег, апокупателю передавать деньги, если государственная регистрация договора вучреждении юстиции окажется невозможной в силу арестов, запрещений и иныхпричин. Возможны также случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа,когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты.Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю вданном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороныосуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавецпередает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права кпокупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всехучастников сделки.
Какуже говорилось в гл. 1, в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона огосударственной регистрации прав регистрация договоров купли — продажи и меныосуществляется только после государственной регистрации прав продавцаучреждением юстиции в Едином государственном реестре прав, даже если его ранеевозникшее право надлежащим образом оформлено и зарегистрировано, например вБТИ. До регистрации сделки продавец должен получить Свидетельство огосударственной регистрации своего права. Если он уже подписал договор купли — продажи, который удостоверен нотариально, он обязан явиться в учреждениеюстиции и подать необходимые документы для регистрации своего права, посколькудо государственной регистрации права покупателя именно продавец являетсязаконным собственником квартиры.
Регистрацияправа продавца перед регистрацией сделки производится без выдачи Свидетельства(только делается запись в Едином государственном реестре). Сделки, являющиесяоснованием права продавца, заключенные до введения в действие Закона огосударственной регистрации прав и надлежащим образом оформленные, повторнойрегистрации не подлежат. Например, если продавец является собственникомквартиры на основании договора купли — продажи, заключенного в 1994 г., нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ, то регистрируется только его право,поскольку оно возникло в 1994 г. на основании сделки, регистрации которой в 1998 г. не требуется. При обычной купле — продаже жилья (имущество передано, деньги уплачены) вЕдиный государственный реестр вносятся три регистрационных записи: о правепродавца, о сделке и о праве покупателя.
Регистрационныедействия, совершаемые при купле — продаже недвижимости жилого назначения,представлены в табл. 3.
Таблица3 Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже жилого помещенияРегистрационное действие Действия регистратора Регистрация сделки Внесение записи о регистрации сделки в Единый государственный реестр Простановка штампа о государственной регистрации сделки на договоре Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю на основании договора Внесение записи о регистрации права покупателя в Единый государственный реестр Погашение записи о регистрации права продавца Изъятие и погашение Свидетельства о регистрации права продавца Подготовка Свидетельства о регистрации права покупателя Заполнение штампа о регистрации права покупателя (реквизиты Свидетельства на его экземпляре договора)
Заявлениео регистрации договора, заключаемого в простой письменной форме, подается вучреждение юстиции обеими сторонами лично или их представителями. Заявление орегистрации нотариально удостоверенного договора подается одной из сторон илиее представителем.
Регистрационныйштамп проставляется на всех подлинных экземплярах договора. Продавец ипокупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно.Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.
Длярегистрации перехода права собственности (отчуждения) заявления одновременноподаются:
— покупателем (его представителем) — на регистрацию права собственности и выдачуСвидетельства;
— продавцом (его представителем) — на регистрацию перехода права собственности кпокупателю (отчуждение недвижимого имущества).
Еслисторонами подписан передаточный акт, но передача денег продавцу еще несостоялась, то продавцу не рекомендуется выдавать доверенность покупателю напредставление его интересов при государственной регистрации (подача заявленияпокупателем на регистрацию перехода права (отчуждения) от имени продавца можетпривести к злоупотреблениям со стороны недобросовестных покупателей).
Итак,количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости иусловий договора. Еще раз перечислим их, потому что точное знание и пониманиесмысла регистрационной процедуры позволяют сторонам выбрать оптимальный вариантсовершения сделки и определить расходы на оплату регистрации.
Вразличных случаях купли — продажи недвижимости производятся следующиерегистрационные действия.
1.Купля — продажа жилого помещения (при наличии у продавца Свидетельства огосударственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):
а)регистрация сделки;
б)регистрация перехода права к покупателю.
2.Купля — продажа недвижимости нежилого назначения — регистрация перехода права кпокупателю.
3.Купля — продажа жилого помещения (при отсутствии у продавца Свидетельства огосударственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):
а)регистрация права продавца;
б)регистрация сделки;
в)регистрация перехода права к покупателю.
4.Купля — продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при наличии у продавцаСвидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждениемюстиции):
а)регистрация сделки;
б)регистрация перехода права к покупателю;
в)регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользупродавца до полной оплаты).
5.Купля — продажа недвижимости нежилого назначения с рассрочкой платежа (приналичии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданногоучреждением юстиции):
а)регистрация перехода права к покупателю;
б)регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользупродавца до полной оплаты).
6. Купля- продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при отсутствии у продавцаСвидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждениемюстиции):
а)регистрация права продавца;
б)регистрация сделки;
в)регистрация перехода права к покупателю;
г)регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользупродавца до полной оплаты).
Документы, представляемые для регистрациидоговора купли-продажи и перехода права собственности.
1.Нотариально удостоверенный договор купли — продажи жилого помещения междугражданами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрацииправа собственности.
Документыпродавца (представителя продавца):
— документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
— доверенность (при регистрации через представителя);
— Свидетельство о государственной регистрации права;
— подлинный экземпляр договора купли — продажи.
Документыпокупателя (представителя покупателя):
— документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
— доверенность (при регистрации через представителя);
— заявление о регистрации договора;
— квитанция об оплате регистрации сделки;
— подлинный экземпляр договора купли — продажи;
— нотариально удостоверенная копия договора купли — продажи.
Длярегистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии сусловиями договора необходимы дополнительно:
— передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем (не обязательно внотариальной форме);
— заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю (и об изъятииего Свидетельства о государственной регистрации права);
— заявление от покупателя о регистрации права собственности и выдачеСвидетельства о государственной регистрации права собственности наприобретенное жилье;
— квитанция об оплате регистрации права собственности.
Еслиусловия договора и желание сторон допускают регистрацию и договора, и переходаправа собственности, то документы, необходимые для регистрации перехода права,представляются одновременно с документами о регистрации договора. В этом случаедопускается просьба о регистрации сделки и права покупателя в одном заявлении.
Еслипредметом купли — продажи является доля в праве общей собственности на жилойдом или квартиру, рекомендуется дополнительно представить в учреждение юстициинотариально удостоверенные копии доказательств соблюдения правапреимущественной покупки доли, чтобы регистратор не истребовал согласия другихсособственников на регистрацию (подробнее см. гл. 2.4).
2.Нотариально удостоверенный договор купли — продажи жилого помещения междугражданами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственнойрегистрации права собственности.
Документыпродавца (представителя продавца):
— документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
— доверенность (при регистрации через представителя);
— заявление о государственной регистрации ранее возникшего права (без выдачиСвидетельства о регистрации);
— квитанция об оплате регистрации права;
— документы БТИ, описывающие объект сделки, — копия технического паспорта БТИ споэтажным планом и экспликацией помещений;
— документы, подтверждающие право на продаваемое жилье;
— приотчуждении жилого дома — документы, подтверждающие право пользования земельнымучастком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местнымземельным комитетом);
— свой подлинный экземпляр договора купли — продажи.
Документыпокупателя (представителя покупателя) и документы для регистрации переходаправа — те же, что и в предыдущем пункте.
3.Договор купли — продажи жилого помещения между гражданами в простой письменнойформе при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.
Документыпродавца (представителя продавца):
— документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
— доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);
— Свидетельство о государственной регистрации своего права;
— свой подлинный экземпляр договора купли — продажи;
— заявление о регистрации договора, заключенного в простой письменной форме;
— копия финансово — лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации (РЭУ,ЖЭК и др.) или справка о том, что счет не открывался, — для новостроек, можнотакже взять справку об отсутствии задолженности по квартплате;
— выписка из домовой книги;
— справка БТИ об инвентаризационной оценке жилья на текущую дату;
— справканалоговой инспекции об уплате налога на имущество (по месту нахождениянедвижимости);
— согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживаютнесовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностьюнедееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости);
— нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья (если жильеявляется совместной собственностью супругов, подробнее см. гл. 2.4).
Документыпокупателя (представителя покупателя):
— документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
— доверенность (при регистрации через представителя);
— заявление о регистрации договора, заключенного в простой письменной форме;
— квитанция об оплате регистрации сделки;
— дваподлинных экземпляра договора купли — продажи (один для хранения в учрежденииюстиции).
Можеттакже потребоваться и нотариально удостоверенное согласие другого супруга наприобретение недвижимости (хотя, строго говоря, Семейный кодекс РФ требуеттакое согласие для распоряжения недвижимостью, а не для ее приобретения).
Длярегистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии сусловиями договора необходимы дополнительно:
— передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем;
— заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю и об изъятииего Свидетельства о государственной регистрации права;
— заявление от покупателя о регистрации права собственности и выдачеСвидетельства о государственной регистрации права собственности наприобретенное жилье;
— квитанция об оплате регистрации права собственности.
Еслипредметом купли — продажи является доля в праве общей собственности на жилойдом или квартиру, то передаточный акт не требуется, но для регистрации договораи права долевой собственности покупателя требуется отказ других сособственниковот права преимущественной покупки доли на условиях данного договора и ихсогласие на государственную регистрацию долевой собственности покупателя,оформленные нотариально или в органе государственной регистрации.
Могутпотребоваться и иные дополнительные документы. Например, если жилое помещениенаходится в залоге, то требуется согласие залогодержателя на отчуждение. Еслижилой дом или квартира принадлежат продавцу на основании договора ренты(пожизненного содержания с иждивением), то требуется согласие получателя ренты.Наличие этих ограничений (обременение) права должно быть отражено в договоре,поскольку они сохраняются и при переходе права собственности к покупателю. Нозаключение договоров купли — продажи такой недвижимости в простой письменнойформе не рекомендуется, и от приобретения жилья на таких условиях лучшевоздержаться.
4.Договор купли — продажи жилого помещения между гражданами в простой письменнойформе при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрацииправа.
Документыпродавца (представителя продавца):
— документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
— доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);
— правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия,заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);
— копия технического паспорта БТИ с инвентаризационной оценкой жилья на текущуюдату, а также с указанием отсутствия зарегистрированных в БТИ арестов и прочихзапрещений;
— приотчуждении жилого дома — документы, подтверждающие право пользования земельнымучастком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местнымземельным комитетом);
— подлинный экземпляр договора купли — продажи;
— заявление о регистрации ранее возникшего права собственности (без выдачиСвидетельства) и договора, заключенного в простой письменной форме;
— квитанция об оплате государственной регистрации права;
— копия финансово — лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации (РЭУ,ЖЭК и др.) или справка о том, что счет не открывался, — для новостроек, такжеможно взять и справку об отсутствии задолженности по квартплате;
— выписка из домовой книги;
— справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество (по местунахождения недвижимости);
— согласие органов опеки и попечительства, если в жилом помещении проживаютнесовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностьюнедееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости;
— нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья, если жильеявляется совместной собственностью супругов (подробнее см. гл. 2.4).
Документыпокупателя (представителя покупателя), а также документы, необходимые длярегистрации перехода права собственности, — те же, что и в п. 4.
5.Договор купли — продажи недвижимости нежилого назначения между юридическимилицами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрацииправа.
Какбыло сказано ранее, этот договор не требует регистрации и считается заключеннымс момента подписания, осуществляется только регистрация перехода правасобственности к покупателю.
Документыпродавца — юридического лица и его представителя:
— документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);
— доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);
— один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа)юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей(акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица(генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказсобственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ всоответствии с порядком управления в данной организации;
— свидетельство о регистрации юридического лица;
— учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями(подлинники и копии);
— копии справок о присвоении кодов статистики (ОКПО) и ИНН;
— правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия,заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);
— приотчуждении зданий и сооружений — документы, подтверждающие право пользованияземельным участком;
— копия технического паспорта БТИ с указанием отсутствия зарегистрированных в БТИарестов и прочих запрещений;
— кадастровый план земельного участка, на котором находится недвижимость (илиплан, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);
— подлинный экземпляр договора купли — продажи;
— заявлениео регистрации перехода права к покупателю;
— приподписании договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица,дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписаннаяуполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;
— дляакционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных имуниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестраакционеров с указанием количества акций, находящихся в собственностигосударства. Если более 25% акций находится в государственной собственности,обязательно согласие соответствующего держателя государственного пакета(Комитета по управлению имуществом);
— возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) вустановленных законом случаях.
Документыпокупателя — юридического лица и его представителя:
— документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);
— доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);
— один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа)юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей(акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица(генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственникао назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствиис порядком управления в данной организации;
— свидетельство о регистрации юридического лица;
— учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (подлинникии копии);
— копии справок о присвоении кодов статистики и ИНН;
— подлинный экземпляр договора купли — продажи;
— заявление о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства огосударственной регистрации;
— документ об оплате государственной регистрации права;
— передаточный акт или иной документ о передаче и приемке (возможны акт приемки — передачи основных средств по форме ОС-1, авизо за подписью главного бухгалтераи руководителя). Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылкуна договор, описание передаваемого имущества, быть подписан обеими сторонами искреплен печатями;
— вслучае подписания договора купли — продажи лицом, не являющимся руководителемюридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключениесделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридическоголица;
— возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) вустановленных законом случаях.
6.Договор купли — продажи недвижимости нежилого назначения между юридическимилицами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрацииправа.
Документыпродавца — юридического лица и его представителя:
— документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);
— доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);
— один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа)юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей(акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица(генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказсобственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ всоответствии с порядком управления в данной организации;
— справка БТИ об отсутствии изменений в объекте (если срок годности ранеепредставленной копии технического паспорта истек);
— подлинный экземпляр договора купли — продажи;
— заявление о регистрации перехода права к покупателю;
— Свидетельство о государственной регистрации права (для изъятия);
— вслучае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридическоголица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки,подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;
— дляакционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных имуниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестраакционеров с указанием количества акций, находящихся в собственностигосударства;
— возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) вустановленных законом случаях.
Документыпокупателя — юридического лица и его представителя — те же, что и в п. 5.
Напервый взгляд, процедура государственной регистрации представляется весьмасложной, однако для самой распространенной сделки — купли — продажи квартиры — схема достаточно проста, а перечень необходимых документов невелик.
2.Договор продажи недвижимости
1. Под договором купли-продажи недвижимостипонимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателяземельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(ст. 130 ГК), а покупатель — принять эту недвижимость и уплатить за нееопределенную в договоре денежную сумму.
Выделение договора купли-продажи недвижимости вотдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета.Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которойнаходятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, неявляющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степенисвязаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не толькок недвижимостям, прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но ик так называемым недвижимостям по закону. Целенаправленное движение воздушных иморских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданныхчеловеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключениемкосмических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права нанедвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельныхвидов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создаетособый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственностиот одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию ираспоряжению такими вещами.
Договор купли-продажи недвижимости являетсяконсенсуальным, возмездным и двусторонним.
2. Сторонами договора купли-продажи недвижимостимогут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъектыФедерации и муниципальные образования, иностранные государства и международныеорганизации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видовнедвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могутбыть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения отуполномоченных государственных органов.
В качестве продавца в договоре, как правило,выступает собственник недвижимости. Не собственниками продаваемого по договорукупли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальныепредприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правомоперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользованияземельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется вданном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ илимуниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного илимуниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК). Соответственнопри продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственногоили оперативного управления, но одновременно и из собственности РоссийскойФедерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателямиявляются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарныхпредприятий. При продаже государственными и муниципальными предприятиями иорганизациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиями организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю,естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации,субъекта РФ или муниципального образования.
Разрешения на продажу учреждением недвижимости от еесобственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счетего собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения сотражением данного имущества на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).
В качестве продавца недвижимости могут выступать идругие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договорудоверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК), один из супругов при наличии унего нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретнойнедвижимости.
Полномочия собственника (иного продавца) на продажунедвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальнойрегистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав,выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местунахождения недвижимого имущества.
При продаже недвижимости, принадлежащей РоссийскойФедерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям, при приватизации, а такжена торгах действуют специальные правила, предусмотренные законом.
Договор купли-продажи недвижимости заключается вписьменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК)в виде его ничтожности.
3. Предметом договора купли-продажи недвижимостиявляются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК. Различаются двегруппы недвижимых вещей.
В первую входят земельные участки и все, что прочносвязано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты,леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Ко второй группе отнесены подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.
Приведенный перечень недвижимых вещей не считаетсяисчерпывающим. Как сказано в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам законом может бытьотнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс(ст. 132 ГК), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК), нежилоепомещение в здании (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,кондоминиумы, объекты незавершенного строительства (ст. 219 ГК).
Подробнее следует сказать о незавершенномстроительстве как объекте недвижимости. До принятия и введения в действие ГК РФбыло принято считать, что даже завершенный строительством объект, не прошедшийгосударственную регистрацию, не мог рассматриваться в качестве объекта правасобственности. Право собственности принадлежало создателю не на строение, а накомплекс имущества, включая использованные материалы, со всеми вытекающимиправовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, рискаслучайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда.
В ст. 219 ГК впервые было предусмотрено правособственника на вновь создаваемое (не созданное. — В.М.) имущество, подлежащеегосударственной регистрации. В п. 2 ст. 25 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»определяются условия такой регистрации. И наконец, в п. 16 ПостановленияПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав» дается правовая характеристикаотношений, возникающих при отнесении незавершенного строительства к объектамнедвижимости.
Суммируя положения, предусмотренные в названныхисточниках, можно сделать следующие выводы о правовой природе незавершенногостроительства как объекта недвижимости:
1) незавершенный строительством объект становитсяобъектом недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации,по прекращении строительства, т.е. когда он перестает быть предметомобязательственного правоотношения. Как сказано в упомянутом ПостановленииПленума Высшего Арбитражного Суда РФ, «не завершенные строительствомобъекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда,относятся к недвижимому имуществу»;
2) право собственности на объект незавершенного строительствапринадлежит собственнику или иному законному владельцу земельного участка, накотором строился данный объект, если иное не предусмотрено законом, другимправовым актом или договором;
3) государственная регистрация объектанезавершенного строительства производится на основании документов,подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектанедвижимого имущества, в установленных случаях — на основании проектно-сметнойдокументации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенногостроительства. Право на объект незавершенного строительства регистрируется вслучае необходимости совершения сделки с данным объектом.
К сожалению, в законе не решен главный вопрос о том,что необходимо понимать под незавершенным объектом строительства. По смысловомузначению этого слова речь может идти о завершающих, но не начальных стадиях(этапах) строительства, когда подрядчиком уже выполнена основная часть работ пообъекту, например возведены наружные стены здания.
При характеристике предмета договора купли-продажинедвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воединосоответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором данная вещьрасположена. Прежде всего речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей,как здания и сооружения.
В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общее правилоподобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажи здания,сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей правасобственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании нормЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Согласно п. 1 ст.35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение,находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право наиспользование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением,сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том жеобъеме, что и прежний собственник.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихсяна земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельнымучастком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе еслиземельный участок изъят из оборота.
В п. 4 ст. 35 ЗК в противоречие со ст. 553 ГКпровозглашается также правило о том, что не допускается отчуждение земельногоучастка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если онипринадлежат одному лицу. При продаже продавцом земельного участка, на которомнаходится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, запоследним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, котораязанята недвижимостью и необходима для ее использования.
В ст. 554 ГК предусматривается важное правило обопределении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения насоответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о егоместонахождении. При несоблюдении данного требования договор считаетсянезаключенным.
4. Исполнение договора купли-продажи недвижимостисвязано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли-продажи:способом передачи недвижимости, требованием закона государственной регистрацииправ на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора.
Передача недвижимости продавцом и принятие еепокупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту илииному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Соответственно обязанностьпродавца о передаче покупателю недвижимого имущества считается исполненной приусловии вручения этого имущества покупателю и подписания сторонамисоответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом илидоговором.
При передаче продавцом покупателю недвижимости снарушением условий договора о ее качестве применяются правила ст. 475 ГК содним исключением. Покупатель лишается права требования о замене товараненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Объясняется этоиндивидуальными свойствами недвижимых вещей, составляющих предмет договора. Приэтом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, втом числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаченедвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащееисполнение договора.
Требование о государственной регистрации переходаправа собственности от продавца к покупателю на недвижимость закреплено в п. 1ст. 551 ГК. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательнойгосударственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав натерритории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имуществаподлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заисключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания икосмические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав нанедвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения(обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительноеуправление, аренда). В соответствии с ГК государственная регистрация прав нанедвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращенияправ на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателяна приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента егогосударственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК). Данное положение применительно кдоговору купли-продажи недвижимости имеет обязательную (императивную) силу.
В период действия договора до моментагосударственной регистрации перехода права собственности продавец не вправераспоряжаться проданным имуществом. Соответственно к договору купли-продажинедвижимого имущества не применяются положения ст. 398 ГК о последствияхнеисполнения обязательства о передаче индивидуально-определенной вещи.
Государственная регистрация воздушных судов проводитсяв Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации (п.1 ст. 33 ВК), морских судов — в Государственном судовом реестре РФ, судовойкниге или бербоут-чартерном реестре (п. 1 ст. 33 КТМ), судов внутреннегоплавания — в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге (п. 1 ст. 16КВВТ).
Регистрация права собственности и иных вещных правна морские суда и суда внутреннего водного транспорта осуществляется в тех жегосударственных реестрах и судовых книгах, что и регистрация самих судов.
Особняком стоит государственная регистрация правасобственности и иных вещных прав на воздушные суда, которая, согласно п. 9 ст.33 ВК, осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК, но в каком государственноморгане и каком реестре — не указано.
Цена недвижимого имущества является существеннымусловием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договореведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правилаопределения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Если цена недвижимости в договоре установлена израсчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общаяцена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размерупереданного покупателю недвижимого имущества.
Важно отметить также, что цена здания, сооруженияили другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включаетцену передаваемой с этим имуществом части земельного участка илисоответствующего права на него. Впрочем, данная норма имеет диспозитивныйхарактер и поэтому стороны в договоре нередко устанавливают раздельные цены наздания, сооружения, иное недвижимое имущество и земельный участок или право нанего.
5. Особенности договора купли-продажи жилыхпомещений определяются целевым характером использования предмета такогодоговора. Жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан(физических лиц). В ст. 558 ГК называются две такие особенности: право лица напользование жилым помещением в продаваемом жилом помещении и государственнаярегистрация договора продажи жилого помещения.
Согласно указанному праву лица, проживающие в жиломдоме, квартире, части жилого дома или квартиры, имеющие в соответствии сзаконом право пользования занимаемым ими жилым помещением, сохраняют данноеправо и при приобретении этого помещения покупателем по договору. К нимотносятся: члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении(ст. 292 ГК); наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с нимграждане (ст. 677 ГК) и гражданин — поднаниматель жилого помещения в пределахсрока действия договора найма (ст. 685 ГК).
Государственная регистрация договора купли-продажижилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (отдельной комнаты илинескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила,касающегося недвижимого имущества. Договор подлежит государственной регистрациинаряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных правна жилое помещение. Объясняется это социальной значимостью данного объектанедвижимости для всех граждан России и необходимостью усиления защиты ихжилищных прав и интересов.
Формадоговора продажи недвижимости
Договорпродажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формыдоговора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилыхпомещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единогодокумента, в котором сформулированы все его существенные условия.
Согласноп. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца кпокупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности нанедвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава — заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственнойрегистрации перехода права собственности (или договора по жилью). Несмотря нато, что сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателяправа собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с моментазаключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природесоглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтомуесли стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаченедвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственнойрегистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторонможет требовать их исполнения.
Согласноп. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами догосударственной регистрации перехода права собственности не является основаниемдля изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение необходимопонимать следующим образом. Заключенный и исполненный договор продажинедвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданнымобъектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимогоимущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпываетпринадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения . Поэтомулюбая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества,переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода правасобственности на покупателя, должна признаваться недействительной, каксовершенная неуправомоченным лицом. Аналогичную оценку подобным сделкам дает исудебная практика.
Догосударственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнившийобязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняетполномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости можетзаявлять индикационный и негаторный иски.
Покупатель,которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажинедвижимости до государственной регистрации перехода права собственности,становится титульным владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, неможет распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.
Договорпродажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождаетобязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержаниеэтого обязательства входит право требовать регистрации перехода правасобственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. В п.3 ст. 551 ГК закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется отгосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, судвправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрацииперехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся отгосударственной регистрации перехода права собственности, должна возместитьдругой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Приведенныеположения о соотношении договора продажи недвижимости и регистрации переходаправа собственности касаются договоров купли-продажи нежилой недвижимости. Длядоговоров купли-продажи жилой недвижимости закон (п. 2 ст. 558 ГК) установилиной механизм их соотношения с актом государственной регистрации.
Содержаниедоговора продажи недвижимости
Кчислу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия опредмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
Законтребует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющиеопределенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю подоговору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости насоответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащейпередаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст.554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся вспециальных документах.
Кчислу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание(сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объектанедвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами накоторое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружениеимеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспортатаких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро техническойинвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данныетехнического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащихданные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество,определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.
Требованиезакона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, чтопродаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на моментзаключения договора должна существовать реально (физически), а права на неедолжны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключеннымвследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на моментзаключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена ит.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены изгосударственного реестра, договор продажи невозможен, так как правособственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235ГК). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание(сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав наземельный участок.
В техслучаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестрев качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, речь должна идти не одоговоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Длясовершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядкеполучить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта. Вследствиеэтого предназначенное к сносу здание или сооружение приобретет правовой режимдвижимого имущества.
Требованиезакона об определенности предмета договора продажи недвижимости имеет своюспецифику при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело в том,что все недвижимые вещи (предприятия, здания, сооружения, земельные участки),за исключением многоквартирных жилых домов, являются неделимыми вещами.Вследствие этого при необходимости продажи части здания или сооружения речьдолжна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости,определенный по правилам ст. 554 ГК. В договоре продажи доли в правесобственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимогоимущества будет находиться в пользовании покупателя. Отчуждение доли в правесобственности на недвижимую вещь может вести к режимам нераздельного,раздельного и обособленного осуществления правомочий владения, пользования ираспоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режименераздельного пользования здание, сооружение или иное строение рассматриваетсякак нераздельный объект общего пользования без выделения сособственникамконкретного помещения. При режиме раздельного пользования каждомусособственнику выделяется помещение, причем размеры выделенных помещений могути не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режимеобособленного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, размеркоторого соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.
Необходимоучитывать, что нашему правопорядку известны так называемые встроенно-пристроенныенежилые помещения в жилом здании, которые регистрируются в государственномреестре в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Кроме того, довступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве самостоятельныхобъектов недвижимости были зарегистрированы части приватизируемых зданий(сооружений) — отдельные этажи, подъезды. В указанных случаях, когда частьздания (сооружения) зарегистрирована в государственном реестре в качествеотдельного объекта недвижимости, сделки с такой частью следует признатьзаконными как сделки с самостоятельным объектом недвижимости.
Вотличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажинедвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной формеусловие о цене недвижимости. Оценка недвижимости — явление многофакторное исложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имуществаосуществляют профессиональные оценщики
Приотсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным(п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимогоимущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этимнедвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п.2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могутбыть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и ценыпередаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.
Ценанедвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонамиразличными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена заединицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такогонедвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактическогоразмера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).
Главнойобязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностьюпринять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма,порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Закономдопускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а такжепредварительная оплата.
Припродаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК такаянедвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспеченияисполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая наосновании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на недвижимоеимущество должна регистрироваться на основании заявления собственника — покупателя недвижимого имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5ст. 488 ГК.
Приотсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственнойрегистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены напродавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственностьпокупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можнорассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновениеу покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практикароссийского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.
купля продажа имущество недвижимость
Используемая литература.
1.Гражданское право, часть вторая. В.П. Мозолин;
2.Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части первой под редакцией О.Н. Садикова;
3.Гражданское право под редакцией Е.А. СУХАНОВ
4.Гражданскоеправо (курс лекций) под редакцией О.А. Красавчикова.