СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ЗЕМЕЛЬНЫЕУЧАСТКИ КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
1.1 Правовой режим земельных участков
1.2 Государственный кадастровый учетземельных участков
2. правовоерегулирование права собственности на земельные участки
2.1 Права и обязанности собственниковземельных участков
2.2 Ограничения прав на земельныеучастки
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темыисследования. Земля является категорией многограннойи многоаспектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук,объектом природы и природным ресурсом. Статья 9 Конституции РФ установила, чтоземля и другие природные ресурсы является основой жизни и деятельности народов,проживающих на соответствующей территории, тем самым, констатируяосновополагающую роль данного объекта в социальных, экономических, политическихи правовых отношениях.
Поскольку с принятием в2001 г. Земельного кодекса РФ возникли противоречия с нормами Гражданскогокодекса РФ, кроме того, земля длительный промежуток времени была исключена изсистемы объектов гражданских правоотношений, а проблемы, связанные с земельнойсобственностью, землевладением, землепользованием рассматривалисьпреимущественно представителями науки земельного права, то возникланеобходимость комплексного рассмотрения земли, а именно земельного участка, какобъекта гражданских прав, в частности вещных прав (права собственности, правапостоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владенияи права ограниченного пользования чужим земельным участком).
Земельный участок –недвижимость особого рода вследствие своего естественного происхождения инахождения в естественной экологической системе, что обуславливаетнеобходимость учитывать данные факторы при правовом регулировании отношении поповоду этого объекта, в частности искать гармоничное сочетание частноправовых ипублично-правовых элементов.
В условияхсуществования в некоторых субъектах РФ двух форм собственности на землю –неразграниченной государственной и частной, возникает необходимость правовойрегламентации процедуры разграничения публичной собственности, выявлениепротиворечий и пробелов в законодательстве, регулирующем эти отношения инахождение путей его совершенствования. Появление в России частнойсобственности на земельные участки указывает на важность создания оптимальноймодели предоставления и использования земли на этом праве, сочетающей частные ипубличные интересы, при осуществлении правомочий частных собственников,установление ограничений их прав и обременений в использовании земельныхучастков.
В Земельном кодексе РФпрослеживается тенденция – сокращение видов ограниченных вещных прав исубъектного состава этих отношений, что вызывает необходимость анализапредпосылок, оснований возникновения, развития и существования данных прав,произвести развернутую характеристику правоотношений постоянного (бессрочного)пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитута, раскрыть спецификуправового положения землепользователей, землевладельцев и обладателейсервитутов.
Таким образом,указанные факты позволяют сделать вывод об актуальности темы исследования.
Цель настоящегоисследования – всестороннее рассмотрение, характеристикаи анализ отношений, возникающих по поводу земельного участка как объекта правасобственности.
Поставленная цельреализована посредством решения следующих задач:
1. изучение правовогорежима земельных участков;
2. рассмотрениесущности и необходимости государственного кадастрового учета земельныхучастков;
3. выделение прав иобязанностей собственников земельных участков;
4. изучение и анализограничений прав на земельные участки.
Степень разработанноститемы. Говоря о степени разработанности
темы, надо отметить,что в последние годы в свете проводимой земельной реформы в РоссийскойФедерации ученые стали чаще обращаться к проблемам, связанным с имущественнымиправами по поводу земельных участков. Данная тема была предметом изучения врамках диссертационных работ таких авторов как, Н.Н. Аверьянова, Д.С. Бугров,М.В. Чередникова, Д.В. Жернаков, О.В. Бурлаченко и др.
Вопросы земли и правасобственности на нее освящены в трудах таких ученых-юристов, как С.С.Алексеева, В.С. Белых, К.П. Беляева, С.И. Виниченко, В.А. Дозорцева, Д.В.Жернакова, О.С. Иоффе, А.В. Копылова, И.А. Покровского, О.Н. Садикова, А.П.Сергеева, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Якушева и др.
Теоретическиеположения, связанные с рассматриваемым вопросом, также содержатся в работахпредставителей наук земельного и экологического права: С.А. Боголюбова, Б.А.Воронина, А.К. Голиченкова, О.Л. Дубовик, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А.Иконицкой, В.В. Круглова, М.В. Попова, Н.А. Сыродоева и др.
Объектом исследованияявляются отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта вещныхправ.
Предмет исследования– проблемы, связанные с теорией и практикой правового регулирования отношенийпо поводу земельных участков.
Методологическая основаисследования. В процессе проведенного исследованияприменялись общенаучные (наблюдение, аналогия, анализ и синтез, индукция идедукция, абстрагирование и т.д.), так и некоторые частнонаучные методыпознания (исторический, сравнительно-правовой, метод анализа и обобщениязаконодательства и практики его применения).
Нормативной ипрактической основой исследования послужили: КонституцияРФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, другие федеральные законы,постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые акты, включая актыорганов государственной власти некоторых субъектов Российской Федерации.
1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИКАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
1.1 Правовой режимземельных участков
Земля являетсяважнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимыеи недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещиопределяются прежде всего через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневичотмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые инедвижимые. Это различие образовалось исторически вследствие преобладающегозначения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок подвижимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствиеее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании такимограничениям, которые чужды движимым вещам».
Согласно ст. 130Гражданского кодекса все объекты недвижимости могут быть разделены на тригруппы:
1. объектынедвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);
2. объекты, которыепрочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб ихназначению (здания, сооружения и т.д.);
3. объекты, которые посвоей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их кнедвижимости (морские, воздушные суда и т.д.).
Вопрос о том, может лиземля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел изтеоретической области в практическую, однако следует иметь в виду, что земля сее почвенным покровом, являясь уникальным и при этом ограниченным и невосполнимымприродным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественногодостояния независимо от того, кому она принадлежит. В то же время земля кактовар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные илипотенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественныехарактеристики.
В связи с этимрегулирование земельных отношений предполагает определенную специфику,включающую участие публично-правовых образований в таком регулировании, а такженаличие определенных ограничений и запретов. В то же время это не означаетвведение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте.Необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота,ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков,полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные вобороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельныхправоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметомсделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственнойсобственностью. К ним, в частности, относятся земли:
· историко-культурногонаследия;
· государственныхприродных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических,природных парков, ботанических садов;
· предоставленныедля нужд обороны;
· общегопользования в населенных пунктах;
· заповедников;
· залеганияприродных ископаемых и т.д.
Конституция Российской Федерации(ст. 9) провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующейтерритории. В соответствии с ней земля может находиться в частной,государственной, муниципальной и иных формах собственности. Если ранее землябыла объектом исключительной государственной собственности, то по действующемузаконодательству государственная собственность на землю определяется по такназываемому остаточному признаку: земля, не находящаяся в собственностиграждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являетсягосударственной собственностью.
В законодательстве (ст.261 ГК) и практике выделяют такое понятие, как земельный участок, которыйсобственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля всвоем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ейпридать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок отсоседних земель.
Особенностью земельныхучастков является то, что их правовой режим регулируется не только нормамигражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшимиявляются Земельный кодекс РФ и Закон «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения».
Земельный кодекс РФ (п.2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числепочвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленномпорядке. Таким образом, установление границ является не только средствоминдивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объектаправа.
При этом земельныйучасток может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок,который может быть разделен на части, каждая из которых образуетсамостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого можетосуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев,установленных федеральными законами.
В ст. 1 Федеральногозакона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединенияхграждан» конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Так, подсадовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленныйгражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных,бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха(с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем ихозяйственных строений и сооружений).
Огородным земельнымучастком считается земельный участок, предоставленный гражданину илиприобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иныхсельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений взависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного призонировании территории).
К дачному земельномуучастку относится участок, предоставленный гражданину или приобретенный им вцелях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрациипроживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем ихозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых,ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Выделяют такое понятие,как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся вгосударственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступаи не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них ииспользовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах,установленных законом, а также собственником соответствующего земельногоучастка (ст. 262 ГК).
Земельные участкиобщего пользования рассматриваются как особая категория участков, которые могутвходить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений.Согласно п. 2 ст. 262 Гражданского кодекса, если земельный участок не огороженлибо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок безего разрешения не допускается, любое лицо может пойти через участок приусловии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.
Особый правовой режимустановлен для земельных участков, входящих в состав земельсельскохозяйственного назначения, под которыми понимаются земли за чертойпоселений, предоставленные для этих целей, а также предназначенные для этихцелей. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участковсельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частнойсобственности. Так, в соответствии со ст. 4 указанного Закона минимальныеразмеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могутбыть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии стребованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. А всоответствии с п. 1 ст. 4 указанного Закона не допускается совершение сделок сземельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если врезультате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры иместоположение которых не соответствуют требованиям, установленным Земельнымкодексом.
Размер общей площадиземельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены натерритории одного административно-территориального образования субъектаРоссийской Федерации и могут находиться одновременно в собственностигражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которыхданные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться болеечем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли),составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, такжеустанавливается законом субъекта Российской Федерации.
Земельным кодексомРоссийской Федерации установлены определенные ограничения частной собственностина земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Так, согласно п.3 ст. 15 Земельного кодекса иностранные граждане, лица без гражданства ииностранные юридические лица не могут обладать на праве собственностиземельными участками, находящимися на приграничных территориях, переченькоторых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральнымзаконодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иныхустановленных особо территориях Российской Федерации в соответствии сфедеральными законами.
Еще более существенныеограничения установлены для земельных участков, входящих в состав земельсельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридическиелица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном)капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц безгражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками изземель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
1.2 Государственныйкадастровый учет земельных участков
Важнейшим признаком,которому должен отвечать земельный участок для того чтобы он был признаннедвижимостью и тем самым предметом сделок, является то, что земельный участокдолжен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами должныбыть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границыземельного участка определяются в порядке, установленном земельнымзаконодательством на основе документов, выдаваемых собственникугосударственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261ГК). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участканазываются межеванием.
Собственники земельныхучастков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте (например, землисельскохозяйственного назначения), согласно Земельному кодексу и Гражданскомукодексу РФ вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наноситущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.Однако объектом сделок могут быть только те земельные участки, которые прошлигосударственный кадастровый учет.
Согласно п. 3 ст. 1Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» государственнымкадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченногооргана по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимомимуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества схарактеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качествеиндивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объектанедвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимогоимущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом «О государственномкадастре недвижимости» сведений о недвижимом имуществе. Таким образом,государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный своддокументированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, оправовом режиме земель и т.д.
Органом, в функциикоторого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее времяявляется Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Помимо ведениягосударственного земельного кадастра указанная служба также проводитгосударственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных сними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровуюоценку земель и т.п.
Итоговым документом,подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка,является кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические итекстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственномземельном кадастре.
Кадастровая картасодержит: кадастровый номер земельного участка; адрес земельного участка;площадь участка; категория земель и разрешенное использование земельногоучастка; описание границ участка и их отдельных частей; экономическиехарактеристики участка, в том числе размер платы за землю; качественныехарактеристики участка, в т.ч. показатели состояния плодородия для отдельных категорийземель; наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий,строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок;ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные вустановленном порядке.
Каждый земельныйучасток, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости,имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерациигосударственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваютсяорганом кадастрового учета.
В целях присвоенияобъектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляеткадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа,кадастровые районы и кадастровые кварталы. При установлении или измененииединиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующиесведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовыхактов органа кадастрового учета.
Порядок кадастровогоделения территории Российской Федерации, а также порядок присвоения объектамнедвижимости кадастровых номеров устанавливается органом нормативно-правовогорегулирования в сфере кадастровых отношений в соответствии с Правиламикадастрового деления территории Российской Федерации и Правилами присвоениякадастровых номеров земельным участкам.
2. ПРАВОВОЕРЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
2.1 Права и обязанностисобственников земельных участков
Право собственности –основное понятие гражданского права. Главная обязанность собственниказемельного участка – осуществлять свои права, не нанося ущерба окружающей средеи не нарушая прав и законных интересов других лиц.
Статья 40 Земельногокодекса РФ гласит, что собственник земельного участка имеет право:
· использоватьдля собственных нужд расположенные на земельном участке пресные подземные воды,в том числе закрытые водоемы и общераспространенные полезные ископаемые;
· возводитьжилые и иные здания в соответствии с целевым назначением земельного участка иего разрешенным использованием с соблюдением требований всех градостроительныхрегламентов и иных правил;
· проводитьв соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другиемелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии сустановленными законодательством экологическими, строительными;
· санитарно-гигиеническимии иными специальными требованиями;
· осуществлятьдругие права на использование земельного участка, предусмотренныезаконодательством.
Кроме того, в этой жестатье говорится, что собственники земельных участков имеют право владеть,пользоваться и распоряжаться расположенными на участке многолетниминасаждениями (за исключением случаев, установленных Лесным кодексом РоссийскойФедерации), посевами, посадками и получать доходы от их реализации. Эта частьзакона не распространяется на участки, переданные собственником в аренду,постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение.
В соответствии состатьями 57, 58 Земельного кодекса РФ землевладельцы имеют право на возмещениеубытков, причиненных изъятием земельного участка для государственных нужд. Приэтом возмещаются не только реальные убытки в полном размере, но и такназываемая упущенная выгода.
Право собственностидает возможность владельцам свободно распорядиться своим имуществом: продать,завещать, подарить, сдать в аренду, обменять, передать на условиях ренты илипожизненного содержания с иждивением; передать в качестве взноса в уставныйкапитал сельскохозяйственной организации; совершать и иные сделки, незапрещенные действующим законодательством.
Ряд собственниковземельных участков неправильно полагают, что если они окружат их высоким глухимзабором, то ни перед кем отвечать не будут.
Как только субъектстановится собственником, на него законодательство возлагает ряд обязанностей.
Собственники земельныхучастков, а также лица, использующие эти участки, в соответствии со статьей 42Земельного кодекса РФ обязаны:
· использоватьземельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью ктой или иной категории земель и разрешенными использованием способами, которыене должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природномуобъекту;
· сохранятьмежевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельныхучастках;
· осуществлятьмероприятия по охране земель, соблюдать порядок
пользования лесами,водными и другими природными объектами;
· недопускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв наземлях соответствующих категорий;
· соблюдатьтребования градостроительных регламентов, строительных, экологических,санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;
· своевременноприступать к использованию земельных участков, если сроки освоения земельныхучастков предусмотрены договорами.
И последнее –собственник обязан вовремя осуществлять все платежи, связанные с обладаниемземельным участком: налоги, сборы, иные платежи за землю.
В статье 43 ЗК РФговорится, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащихим прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей.
Несоблюдение нормдействующего законодательства, их грубое нарушение влекут для собственниковземельных участков различного рода санкции, вплоть до изъятия земельныхучастков (ст. 285 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2.2 Ограничения прав наземельные участки
Признание частнойсобственности на землю в Российской Федерации и включение земельных участков вгражданский оборот привело к тому, что на первоначальном этапе становлениярыночной экономики в нашей стране земля нередко стала рассматриваться какобычный товар. Создавалась иллюзия, что земельные участки могут переходить отодних лиц к другим, как любой другой товар. Между тем земля является оченьспецифическим видом материальных ресурсов, к использованию и охране которогопредъявляются особые и зачастую весьма высокие требования.
Значение земли вдеятельности любого общества сложно переоценить. В качестве основногокомпонента окружающей природной среды земля выполняет важнейшую экологическуюфункцию. Поверхность земли выступает местом размещения различных объектов, а еепочвенный слой используется в качестве средства производства в сельском илесном хозяйстве. По существу земля представляет собой основной и естественныйфактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производствевсех других товаров и благ. Социальная роль земли состоит в том, что она служитместом обитания и условием жизни людей. Наконец, земля как территория государстваили ее административно-территориальных единиц обуславливает политическуюфункцию.
Таким образом, земляимеет многофункциональное значение, а потому владение, пользование ираспоряжение земельными участками не должно входить в противоречие с публичнымиинтересами, а также нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямозакреплено в Конституции РФ (ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36).
Предоставление прав наземлю собственникам земельных участков, землевладельцам и землепользователямвсегда сопровождается возложением на них определенных обязанностей. Выполнениеэтих обязанностей ограничивает возможности реализации любого права на земельныеучастки.
Русский цивилист В.И.Синайский отмечал, что понятие и содержание права собственности определяется установлениемтех или иных границ, в пределах которых гражданский правопорядок признает правособственности, а сами эти границы, суживающие понятие права собственности, иесть его ограничения.
В отношении земельныхучастков указанные ограничения состоят в обязанностях собственников земельныхучастков, землевладельцев и землепользователей совершать или не совершатьопределенные действия либо терпеть чужие действия постольку, поскольку этодиктуется публичными интересами, а также необходимостью обеспечения прав изаконных интересов отдельных лиц.
Как справедливоотмечено в одном из определений Конституционного Суда РФ, земля является«особого рода товаром, недвижимостью». Данная специфика объясняет причину, покоторой законодательством устанавливаются многочисленные ограничения прав наземлю.
Ограничения прав наземлю, которые предусматриваются действующим законодательством, весьмаразнообразны. Очень специфичны формы их установления. При этом трактовкаограничений прав на землю в разных отраслях законодательства неоднозначна.
Федеральные законыустанавливают ограничения прав на землю в целях:
· сохраненияприродных объектов или памятников истории и культуры;
· созданиянеобходимых условий для осуществления хозяйственной и иной деятельности;
· эксплуатациипромышленных, транспортных и иных объектов и коммуникаций;
· охраныжизни и здоровья людей и т.д.
Многообразие целейприводит к тому, что ограничения прав на землю определяются в федеральныхзаконах, относящихся к самым разным отраслям законодательства.
В одних федеральныхзаконах устанавливается правовой режим земель, который налагает направообладателя обязанность соблюдать определенные требования. В другихфедеральных законах содержатся перечни обязанностей лиц, использующих земельныеучастки. Имеются федеральные законы, которые ограничивают оборот земельныхучастков или допускают обременение вещных прав на землю определеннымиобязательствами. Существуют также федеральные законы, которые требуют отобладателей прав на землю выполнять различного рода технические требования,например, СНиПы или СанПиНы.
В гражданскомзаконодательстве ограничениями (обременениями) прав на земельные участкипредлагается считать сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду, арестимущества и другие условия и запреты, стесняющие соответствующегоправообладателя. Иными словами, ограничения прав на землю трактуются какусловия и запреты, влияющие на гражданский оборот земельных участков.
Земельноезаконодательство ограничениями прав на землю называет различного рода запреты иусловия, выполнение которых связано с использованием земель и объектов,расположенных на них, а также с осуществлением строительства и инойдеятельности. В данном случае ограничения прав на землю трактуются как условияи запреты, влияющие на использование и охрану земель.
Применятьзаконодательство, в котором определяются ограничения прав на землю, необходимос учетом вышеуказанных обстоятельств.
Среди федеральныхзаконов об ограничениях прав на землю условно можно выделить законодательныеакты, содержащие нормы:
· обоборотоспособности земельных участков;
· оправовом режиме земель;
· обобязанностях собственников земельных участков, землевладельцев иземлепользователей.
Проблемаобороноспособности объектов гражданских прав затрагивалась в трудах рядарусских цивилистов. Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря о «вещах вне оборота», выделялвещи, изъятые из оборота по естественной причине (в силу своей природнойсущности), по государственным соображениям и по соображениям религиозным.
В современном российскомзаконодательстве обороноспособность земельных участков регулируется, преждевсего, Земельным кодексом РФ, где в ст. 27 перечислены земельные участки,изъятые из оборота или ограниченные в обороте.
Изъяты из гражданскогооборота земельные участки:
· впределах территорий государственных природных заповедников и национальныхпарков, за исключением земельных участков в границах национальных парков,переданных гражданам и юридическим лицам в собственность или на иных правах всоответствии с федеральными законами;
· занятыезданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постояннойдеятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска,воинские формирования и органы;
· занятыезданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
· занятыеобъектами организаций федеральной службы безопасности;
· занятыеобъектами организаций федеральных органов государственной охраны;
· занятыеобъектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов ирадиоактивных веществ;
· занятыеобъектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытыеадминистративно-территориальные образования;
· предоставленныеисправительно-трудовым учреждениям и лечебно-трудовым профилакториямсоответствующих правоохранительных органов;
· занятыевоинскими и гражданскими захоронениями;
· занятыеинженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведеннымив интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
Ограничены вгражданском обороте земельные участки:
· впределах особо охраняемых природных территорий, за исключением изъятых изоборота;
· впределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральнымизаконами;
· занятыенаходящимися в государственной или муниципальной собственности воднымиобъектами, за исключением обособленных водных объектов;
· занятыеособо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включеннымив Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектамиархеологического наследия;
· предоставленныедля обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенныхнужд, за исключением изъятых из оборота;
· вграницах закрытых административно-территориальных образований, за исключениемизъятых из оборота;
· предоставленныедля нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов,аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушногодвижения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонахформирования международных транспортных коридоров;
· предоставленныедля нужд связи;
· занятыеобъектами космической инфраструктуры;
· расположенныепод объектами гидротехнических сооружений;
· предоставленныедля производства ядовитых веществ, наркотических средств;
· загрязненныеопасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенномузагрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Изъятые из гражданскогооборота земельные участки находятся в исключительной федеральной собственности,а ограниченные в гражданском обороте земельные участки – в федеральнойсобственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.
Право собственности науказанные земельные участки не может быть приобретено гражданами и юридическимилицами. Только в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускаетсяпередача в частную собственность земельных участков, ограниченных в гражданскомобороте.
Запрещены любые сделкис земельными участками, изъятыми из гражданского оборота. Совершение сделок сземельными участками, ограниченными в гражданском обороте возможно только в тоймере, в какой это допускается федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
Гражданский оборотсоответствующих земельных участков часто обуславливается соблюдением рядатребований. Например, на территориях национальных парков земельные участкимогут предоставляться только юридическим и физическим лицам, имеющим лицензиюна осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха. Внормах федеральных законов об ограничениях оборотоспособности земельныхучастков реализованы требования п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса РФ.
Гражданскоезаконодательство под ограничениями гражданского оборота предлагает понимать:
· принадлежностьобъектов гражданских прав определенным участникам оборота;
· получениеспециального разрешения, допускающего оборот объектов гражданских прав. ЗК РФ имножество других федеральных законов предусматривают немало других ограниченийправа государственной и муниципальной собственности на земельные участки,связанных с особенностями их гражданского оборота.
К этим ограничениямможно, в частности, отнести:
· возможностьсовершения с земельными участками, находящимися в государственной имуниципальной собственности, только сделок купли-продажи и аренды, а такжепредоставления их в безвозмездное срочное пользование;
· возможностьпредоставления государственных и муниципальных земель в постоянное (бессрочное)пользование и безвозмездное срочное пользование строго ограниченному кругу лиц.Что касается ограничений обороноспособности земельных участков, находящихся вчастной собственности, то законодательство упоминает лишь о возможностиобременения права собственности граждан и юридических лиц сервитутом, ипотекой,арендой и т.д.
В отдельных случаяхзаконодательством предусматривается обязанность произвести отчуждение земельныхучастков, находящихся в частной собственности. Например, в соответствии со ст.5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»собственник обязан произвести отчуждение земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения или земельной доли, если он являетсяиностранным лицом либо если размер земельных участков и их местоположение несоответствуют установленным требованиям.
К федеральным законам оправовом режиме земель относится значительное число законодательных актов.Ограничения прав на земельные участки, связанные с соблюдением правового режимаземель, определяются не только в земельном законодательстве, но и в лесном,экологическом и иных отраслях законодательства. При этом следует учитывать, чтонезависимо от того, в каком законодательстве содержатся нормы о правовом режимеземель, основу его составляют требования Земельного кодекса РФ.
Гражданский кодекс РФ иЗемельный кодекс РФ неодинаково определяют влияние норм о правовом режимеземель на осуществление прав на земельные участки. Гражданское законодательствособлюдение правового режима земель не связывает с ограничением прав на землю вчасти осуществления правомочий владения и распоряжения. В п. 2 ст. 260Гражданского кодекса РФ не случайно соблюдение требований земельногозаконодательства о назначении земель связывается только с осуществлениемправомочий пользования. Земельный кодекс РФ требует соблюдать правовой режимземель независимо от форм и видов, прав на землю. Из актов земельногозаконодательства следует, что владение, пользование и распоряжение земельнымиучастками не должно приводить к нарушению правового режима земель.
Следует иметь в виду,что гражданское законодательство в данной части необходимо применять с учетомтребований Земельного кодекса РФ.
Правовой режим земельустанавливается исходя из их принадлежности к той или иной категории иразрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пп. 10 п.1 ст. 1 ЗК РФ). Таким образом, когда говорится о регулировании вопросовправового режима земель, имеются в виду нормы законодательства о делении земельна категории и нормы о зонировании территорий.
Основой отнесенияземель к определенным категориям является их целевое назначение. Используя этоткритерий, в Земельном кодексе РФ (ст. 7) выделены следующие категории земель:
· землисельскохозяйственного назначения;
· землипоселений;
· землипромышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения,информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,безопасности и земли иного специального назначения;
· землиособо охраняемых территорий и объектов;
· землилесного фонда;
· земливодного фонда;
· землизапаса.
Для каждой категорииземель установлен определенный правовой режим, выражающийся в полном иличастичном запрете осуществлять на землях те или иные виды деятельности, впредоставлении приоритетной возможности использовать земли для конкретных нужд,в установлении особых условий использования земель и т.д.
Например, земли особоохраняемых территорий и объектов должны использоваться в экологических,научных, историко-культурных и иных подобных целях, а землисельскохозяйственного назначения – для нужд сельского хозяйства.
Федеральными законамичасто запрещается осуществлять на землях виды деятельности, не связанные с ихназначением. В частности, запрещается использовать для несельскохозяйственныхцелей особо ценные и продуктивные сельскохозяйственные угодья, а на особоохраняемых природных территориях федерального значения – размещатьсадоводческие и дачные участки, осуществлять строительство федеральныхавтомобильных дорог и т.д.
Ограничения прав наземлю зависят от того, находятся ли земельные участки в пределахтерриториальных зон (особо охраняемых территорий, охранных, санитарно-защитных,запретных и иных зон), которые выделяются при зонировании территорий и длякоторых устанавливаются виды разрешенного использования, а также определяютсядругие условия и запреты в области использования и охраны земель.
Так, земельные участкив составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях используются вцелях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использованияв соответствии с генеральными планами и правилами землепользования и застройкипоселений, а земельные участки в зонах хозяйственного назначения национальныхпарков – только в целях обеспечения функционирования национального парка.
Владение, пользование ираспоряжение землями без учета их целевого назначения и разрешенногоиспользования признается нарушением законодательства, которое может повлечь засобой прекращение прав на землю.
Ограничения прав наземлю, связанные с соблюдением правового режима земель, устанавливаютсяЗемельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом «Олечебных природных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» идругими законодательными актами, количество которых, как показывает законодательнаяпрактика, неудержимо растет.
Указанные ограниченияправ на землю нельзя, как это порой случается, оценивать в качестве ничем необоснованных административных барьеров в развитии предпринимательскойдеятельности. В обоснование данной позиции целесообразно привести рассужденияпо этому поводу известного русского цивилиста И.А. Покровского, высказанные ещев начале прошлого века в его работе «Основные проблемы гражданского права». Поего мнению, нет возможности перечислять все эти ограничения «в интересах общегоблага», устанавливаемые современным правом, поскольку, чем далее, тем более этиограничения выливаются в форму обширного специального законодательства,свидетельствующего о непрестанно расширяющемся государственном вмешательстве вдело устроения и эксплуатации недвижимости.
Не следует забывать,что значительная часть ограничений прав на землю устанавливается ведомственнымиактами, включая различного рода нормативы. Возможность утверждения иобязанность соблюдения названных актов предусмотрена рядом федеральных законов.
В ряде случаевфедеральные законы указывают на право должностных лиц правоохранительных инекоторых других органов при исполнении ими своих служебных обязанностейнаходиться на земельных участках, независимо от форм и видов прав на них.
Собственники земельныхучастков, землевладельцы и землепользователи обязаны терпеть такие действия,хотя это и может вызвать затруднения при реализации ими своих прав.
Таким образом,существующие в современном законодательстве ограничения прав на землюразнообразны и многочисленны. Можно лишь отметить, что законодательство испециальная литература, помимо упомянутых выше, к конкретным ограничениям правна землю относят:
· правопреимущественной покупки земельного участка;
· обязанностьпередачи его по наследству определенным лицам;
· запретна раздел земельного участка;
· запретна возведение зданий, строений и сооружений, посадку деревьев и кустарников;
· особыеусловия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира,памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохраненияплодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции дикихживотных;
· условияначала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленныхсроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства,ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) припредоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной илимуниципальной собственности.
Именно из-замногообразия ограничений прав на землю Земельный кодекс РФ при регулированиисоответствующих вопросов в ст. 56 оставил открытым перечень соответствующихограничений.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Земля в России – этоодин из основных ресурсов, причем ресурс неисчерпаемый. А значит, темаземельных отношений никогда не потеряет своей актуальности. С землей всегдабудет связана жизнь огромного числа людей в нашей стране.
В силу п. 1 ст. 9Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могутнаходиться в частной, государственной, муниципальной и иных формахсобственности.
При этом необходимоподчеркнуть, что объектом права собственности может быть земля в формеземельного участка, который представляет собой сформированный и индивидуально-определенныйв результате кадастрового учета объект.
Земельному участку,выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта,установленные гражданским правом:
· оборотоспособность– т.е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одноголица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование,реорганизация юридического лица) либо иным способом, если данный земельныйучасток не изъят из оборота или не ограничен в обороте;
· земельныйучасток как объект гражданского права является недвижимым имуществом. Наосновании этого положения право собственности на земельный участок, а также егоограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации ведином государственном реестре учреждениями юстиции. Для земельных участковустановлена также и специальная регистрация – в органах Государственногокомитета по земельным ресурсам и землеустройству;
· земельныйучасток в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственногоназначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью.
Этот признак существенв том случае, когда земельный участок находится в общей собственности ивозникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. Атакже в случае необходимости отчуждения части земельного участка. В случае,когда земельный участок признается неделимым, собственнику не может бытьвыделена часть земельного участка в натуре, а выдается денежная компенсация.Решение о неделимости земельного участка, если на это прямо не указывается взаконодательстве, принимает суд.
Земельный участоккрестьянского хозяйства, именно в соответствии с законодательством являетсянеделимым имуществом, поскольку Закон о крестьянском хозяйстве установил, чтоземельный участок разделу не подлежит. На то же обстоятельство указывает иГражданский кодекс РФ, установивший, что земельный участок при выходе одного изчленов хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет право наполучение денежной компенсации;
· следующимпризнаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, иземельного, если земельный участок используется гражданами или юридическимилицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результатеиспользования земельного участка, принадлежит использующему этот участок назаконном основании.
Еще одним признакомследует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качествеограниченного в пространстве земельного участка. Для него характерно то, чтограницы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленномзаконодательством о землеустройстве.
Однако для землихарактерны и те признаки, которые отличают ее от иного имущества. Это, преждевсего, те из них, которые определяют землю как объект земельного права кактаковой. Данные признаки выявляют важное государственное, экономическое иэкологическое значение земли. Поскольку каждый земельный участок неотделим отвсего земельного пространства, то на него распространяется определенная частьобщественных и государственных интересов, которые существуют в отношении земликак таковой. Это не может не влиять на регулирование земельных отношений всемиправовыми отраслями.
ИСПОЛЬЗОВАННАЯЛИТЕРАТУРА
1. КонституцияРоссийской Федерации от 12.12.1993. – М.: Проспект, 2005.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2008). //Российская газета. – 30.07.2008. – № 160.
3. Земельныйкодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // Российская газета. –30.10.2001. – № 211-212.
4. Федеральныйзакон Российской Федерации от 14.03.1995 № 33-ФЗ (ред. от 14.07.2008) «Об особоохраняемых природных территориях». // Российская газета. – 18.07.2008. – № 153.
5. Федеральныйзакон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 13.06.2008 № 268-ФЗ)«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». //Российская газета. – 02.07.2008. – № 140.
6. Федеральныйзакон Российской Федерации от 15.04.1999 № 66-ФЗ (ред. от 13.05.2008) «О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». // Российскаягазета. – 17.05.2008. – № 4662.
7. Федеральныйзакон Российской Федерации от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.05.2008) «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения». // Российская газета. –17.05.2008. – № 4662.
8. Федеральныйзакон Российской Федерации от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастренедвижимости». // Российская газета. – 01.08.2007. – № 4428.
9. ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 06.09.2000 № 606 «Об утверждении Правилкадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоениякадастровых номеров земельным участкам». // СЗ РФ. – 11.09.2000. – № 37. Ст.3726.
10. ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 12.06.2008 № 456 «Об утвержденииположения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости». // СЗ РФ. –23.06.2008. – № 25. Ст. 2987.
11. ОпределениеКонституционного Суда РФ от 06.07.2000 № 133-О «Об отказе в принятии крассмотрению запроса Волгоградской областной Думы о проверке конституционностипункта 1 и абзаца второго пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства РоссийскойФедерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации».
12. БоголюбовС.А. Земельное право. – М.: Юрайт-Издат, 2007.
13. ГоремыкинВ.А. Российский земельный рынок: Учебное и практическое пособие. – М.: ИНФРА-М,1996.
14. ЕрофеевБ.В. Земельное право России: Учебник. – М.: Эксмо, 2008.
15. ЕршовВ.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности,купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. – М.: Гросс Медиа, 2008.
16. ЖоговД.Ю. и др. Земельные участки и иные объекты недвижимости: упрощенный порядокоформления прав. – М.: Эксмо, 2008.
17. ЗалесскийВ.В. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в РоссийскойФедерации и иностранных государствах. – М.: Тихомиров, 2007.
18. Земельноеправо: Учебник. / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Проспект, 2007.
19. Комментарийк Земельному кодексу РФ. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. – М.:Юстицинформ, 2007.
20. Комментарийк Земельному кодексу РФ. / Под ред. Б.Д. Клюкина, Г.Е. Быстрова. – М.:Юстицинформ, 2008.
21. Комментарийк Земельному кодексу РФ (постатейный). / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.А.Галиновской. – М.: Былина, 2008.
22. КрассовО.И. Право частной собственности на землю. – М.: Юристъ 2006.
23. КопыловВ.Е. Вещные права на землю. – М., 2005.
24. КиндееваМ.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки: новые правила оформления,государственная регистрация, образцы документов. – М.: Юрайт, 2008.
25. ПокровскийИ.А. Основные проблемы гражданского права. – М., 1998.
26. СинайскийВ.И. Русское гражданское право. – М., 2002.
27. ШершеневичГ.Ф. Учебник русского гражданского права. – М., 1995.