Содержание
Введение
1 Долевое участие в строительстве: исторический аспект исовременное регулирование
1.1 История развития института долевого участия встроительстве
1.2 Современное состояние основ правового регулирования отношений,возникающих из договора участия в долевом строительстве
2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве
2.1 Понятие и существенные условия договора участия в долевомстроительстве жилья
2.2 Права и обязанности сторон договора об участии в долевом строительстве
2.3 Порядок заключения и расторжения договора участия вдолевом строительстве
3 Проблемы квалификации договора долевого участия встроительстве
Заключение
Список использованных источников
Введение
В настоящее времястроительство принадлежит к числу наиболее интенсивно развивающихся отраслейэкономики. Это связано с тем, что изменение социально-экономической иполитической ситуации, возрождение рыночных отношений в России привело кразвитию негосударственного сектора в строительстве, что способствовалоувеличению потребительского спроса на жилье, в то время как государствоперестало играть ведущую роль в решении жилищных проблем граждан.
Право на жилищепровозглашено Конституцией Российской Федерации. Органы государственной властии органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство исоздавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40)[1].
Отставание правовогорегулирования отношений долевого участия в строительстве и его несоответствиереалиям рыночных отношений, в том числе отсутствие эффективных правовыхмеханизмов и средств защиты интересов участников указанных отношений привело кмногочисленным нарушениям прав и законных интересов граждан и юридических лиц вэтой сфере.
Начало весны 2005 г. в нашей странеознаменовалось вступлением в силу сразу двух нормативных правовых актов:Жилищного кодекса РФ (принят 22 декабря 2004 г.) и Федерального закона № 214-ФЗ «06участии вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и овнесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (принят 30 декабря 2004г.). Последний нормативный акт посвящен регулированию взаимоотношений междузастройщиком и участником долевого строительства (физическим или юридическимлицом) по поводу привлечения денежных средств для долевого строительствамногоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договораучастия в долевом строительстве и возникновением у участников долевогостроительства права собственности на объекты долевого строительства и праваобщей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или)ином объекте недвижимости. Новый Жилищный кодекс РФ не касается вопросов,затронутых в названном Федеральном законе (далее — Закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ), отдельные его положения свидетельствуют о неразрывном единстве данныхнормативных актов.
Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ — это закон,который давно ждали, который должен был решить существовавшие ранее проблемы вовзаимоотношениях между застройщиком, привлекающим денежные средства длястроительства многоэтажных жилых домов, и участником долевого строительства,как правило, гражданином. По нашему мнению, при принятии этого Законазаконодателем ставилась основная цель — максимально защитить права и интересыдольщиков от «нерадивых» застройщиков. За последние десять лет во всех регионахнашей страны массовый характер приобрел обман застройщиками граждан, желающихприобрести относительно недорогое жилье в новом доме с улучшеннойпланировкой, что выражалось в продаже одной квартиры двум и более гражданам, взатягивании срока сдачи жилья в эксплуатацию, в продаже квартир внесуществующих домах и т.д. Поэтому если мы посмотрим на Закон от 30 декабря2004 г. № 214-ФЗ в его первой редакции, то увидим, что 90% его норм призваныобеспечить права и законные интересы участников долевого строительства.
В настоящее времяотношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве –нового для российского гражданского права, недостаточно исследованы в научнойлитературе, количество публикаций по вопросам договора участия в долевомстроительстве жилья недостаточно. Отставание уровня развития научногоосмысления отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве жилья,от уровня развития реальных отношений в сфере строительства многоквартирныхдомов, неоднозначность толкования и применения норм права привела к появлениюспоров, возникновению ряда противоречий и пробелов как в нормативныхдокументах, так и в правоприменительной практике, и что самое опасное — кущемлению прав покупателей недвижимости.
Именно потребностямигражданского оборота было вызвано принятие Федерального закона РФ «Об участии вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[2]от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 г.№111-ФЗ, от 16.10.2006 г. № 160-ФЗ), который впервые на законодательном уровневыделил в самостоятельный вид договор участия в долевом строительстве.
Доступное жилье сегодня — это проект национального масштаба. Жилищная политика государства направлена наформирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнениеэтой задачи невозможно без увеличения объемов и темпов строительствамногоквартирных домов на долевых началах. Строительство на долевых началах многоквартирныхдомов должно стать действительно обоюдовыгодным и для застройщиков, и дляучастников долевого строительства, а главной его целью — снижение рисков,связанных с высокой затратностью строительства.
Это обуславливаетнеобходимость адекватного научного переосмысления и анализа российскогозаконодательства, регулирующего отношения по участию в долевом строительстве жилья,совершенствование норм, регулирующих договор участия в долевом строительстве. Несомненнуюактуальность приобретает исследование договора участия в долевом строительствемногоквартирных домов, как основного инструмента, включающего правовые средствазащиты интересов участников отношений возникающих в результате заключенияуказанного договора.
Цель настоящей дипломнойработы – исследование, выявление и комплексный анализ наиболее важных,дискуссионных аспектов правового регулирования одного из законодательнорегламентированных способов решения гражданами жилищных проблем – долевогоучастия в строительстве жилья.
Для реализации обозначеннойцели определены следующие задачи:
— проанализироватьисторический аспект становления и развития правового регулирования отношенийучастия в долевом строительстве;
— провести анализдействующего законодательства, судебной практики, теоретических исследованийспециалистов по данной тематике;
— выявить правовуюприроду договора участия в долевом строительстве жилья в современномзаконодательстве;
— определить особенностидоговора участия в долевом строительстве жилья, в том числе существенныхусловий, формы договора, порядка заключения и оснований для расторжениядвустороннего соглашения;
— провести сравнительно — правовой анализ договора участия в долевом строительстве жилья и сходныхдоговоров, широко применяемых в правоприменительной практике.
Предметом дипломнойработы является правовая природа договора участия в долевом строительстве.
Объектом дипломной работыявляются правоотношения, возникающие на основе договора участия в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Изучение отношенийдолевого жилищного строительства, особенностей участия в долевом строительствеграждан вызвало в научных кругах значительный интерес. Данной проблематикепосвящены диссертационные исследования А.Г. Щербинина, Е.В. Лапутевой, В.В.Мельника. Помимо этого, договорам участия в долевом строительстве и ихквалификации посвящена работа А. Шаханова.
Также представляютинтерес научные статьи в периодических изданиях Е. Козловой, Л.Н. Мошкиной,Б.В. Муравьева, Ю.В. Романца, Н.А. Бухаровой и других юристов, затрагивающихотдельные проблемы, связанные с квалификацией различных правовых конструкцийдоговора долевого строительства, которые использовались в правоприменительнойпрактике до принятия Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве…».
Теоретическую основуработы составляют научные труды М.И.Брагинского, В.В. Витрянского, Ю.В.Романца, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого и др., материалысудебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ.
При написании дипломнойработы использованы следующиеметоды: исторический,метод сравнительного правоведения, системного, логического анализа и иныеметоды научного познания.
1. Долевоеучастие в строительстве: исторический аспект и современное регулирование
1.1История развития института долевого участия в строительстве
Предпосылкизарождения отношений участия в долевом строительстве, прежде всего, связаны свозникновением у человека потребности в жилище и, как следствие, в потребностиулучшения жилищных условий. Этот процесс непосредственно связан состроительством и договором строительного подряда, который зародился еще вДревнем Риме и долгое время существовал в рамках договора найма.
Чтобы понять сущностьдолевого участия в строительстве как самостоятельного института гражданского права,его значение и возможные пути совершенствования, необходимо обратиться кистории возникновения и развития этого института.
В России лишь в 1930-егоды отношения по долевому строительству получили правовое регулирование. Онибыли связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам(в лице отраслевого органа УКСа или ОКСа). Такие соглашения именовалисьдоговором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашениесторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств.
При этом граждане вподобных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица моглистроить только индивидуальные жилые дома.
В период советской властибыло широко распространено долевое участие социалистических организаций вжилищном и гражданском строительстве. Такая система жилищного финансированияхарактеризовалась централизованным распределением бюджетных средств длястроительства государственного жилья и предоставлением гражданам, нуждающимся вулучшении жилищных условий. Жилищно-строительные коллективы индивидуальныхзастройщиков, распространенные в 1960-е годы, являются историческим аналогомсовременных отношений граждан по долевому участию в строительстве.
Рассматривая правовоеположение участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанностисквозь призму современного гражданского законодательства, можно сделать вывод,что договор об организации коллектива застройщиков по правовой конструкцииявляется одной из форм долевого участия в строительстве, он подобенсовременному договору простого товарищества (о совместной деятельности).
Жилищно – строительныекооперативы создавались для строительства и последующей эксплуатации жилыхдомов. В целях удовлетворения потребности граждан в жилье в члены жилищно-строительныхкооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативеустанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собранияего членов, что существенно отличается от способа определения цены договора вдоговоре участия в долевом строительстве, которая определяется соглашениемсторон.
Кроме того, необходимоотметить, что данная форма участия в строительстве на рассматриваемом этапе,преимущественно финансировалась за счет средств государства через кредит банка.И все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства ираспределялось между «дольщиками» для заселения.
На наш взгляд, возначенный период какие-либо схемы долевого участия граждан в строительствемогли быть введены только на государственном уровне, что обуславливалосьрешением одной из важнейших задач – решением жилищного вопроса.
Таким образом, к началуэкономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы,предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищнойпроблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством новогожилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формойданных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так какгосударство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.
В дальнейшем, споявлением и развитием института частной собственности, построенное за счетчастных организаций жилье передавалось им в собственность.
Со временем в отношениядолевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это сталовозможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации[3],который провозгласил свободу договора и наделил граждан дополнительными правами.Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым былаотвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановыхдоговоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферыэкономической жизни страны[4].
Инвестирование встроительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья всобственность.
Возрождение рыночныхмеханизмов регулирования общественных отношений в Российской Федерации сталоважной вехой в возникновении и дальнейшем развитии отношений по участию вдолевом строительстве жилья в современном их понимании, так как период реформ(1991-1999гг.) затронул и сферу строительства.
К концу 1990-х годовстали развиваться, а в настоящее время получили широкое распространениеотношения по привлечению денежных средств граждан, а также организаций вжилищное строительство.
Доля государственногоучастия в строительстве, и в частности в жилищном строительстве, постепенноуменьшалась, тогда, как доля частного капитала увеличивалась.
Как следствие этихпроцессов произошло увеличение объемов и темпов строительства многоквартирныхдомов, возведение которых осуществлялось преимущественно на долевых началах.Это связано с тем, что переходный период характеризуется низкойплатежеспособностью населения страны, а строительство многоквартирного домахарактеризуется высокой затратностью.
Широкаяраспространенность отношений по привлечению средств граждан и юридических лицдля участия в долевом строительстве многоквартирных домов связана свозможностью аккумулирования застройщиками средств большого количестваинвесторов, что позволяло сформировать достаточный объем средств, необходимыйдля создания многоквартирного дома.
Массовыйхарактер отношений по участию в долевом строительстве, отсутствие их прямогоправового регулирования привело к многочисленным злоупотреблениям и нарушениямправ граждан и юридических лиц – участников долевого строительства, о чемсвидетельствует судебная практика.
Получилираспространение различные схемы финансирования строительства жилыхмногоквартирных домов за счет привлеченных денежных средств физических июридических лиц — инвесторов-дольщиков. При этом отношения инвестиционно-строительныхкомпаний (инвестиционных компаний, строительных компаний, девелоперов,генеральных инвесторов, основных инвесторов, застройщиков и т.д.; далее — застройщики) с инвесторами-дольщиками (соинвесторами, инвесторами, дольщиками,участниками долевого строительства, участниками строительства и т.д.; далее — участники долевого строительства, участники строительства, участники) строятся,как правило, на основе двухсторонних договоров.
Каквидно из приведенного выше — отношения участия в долевом строительстве неявляются новыми для гражданского оборота и к моменту принятия Федеральногозакона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации»[5]существовали как вполне устоявшиеся.
1.2Современное состояние основ правового регулирования отношений, возникающих издоговора участия в долевом строительстве
Основыправового регулирования отношений, возникающих из договора участия в долевомстроительстве, заложены в Конституции Российской Федерации. Так, в ст. 40Конституции РФ провозглашается, что каждый имеет право на жилище. Реализуя этоположение Основного Закона РФ, органы государственной власти и органы местногосамоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия дляосуществления права на жилище.
Так, 10мая 2006г. Президент Российской Федерации Путин В.В. в своем ежегодном посланииФедеральному Собранию обозначил в качестве приоритета государственной политикиповышение качества жизни граждан России. Механизмом достижения этой целиявляется реализация приоритетных национальных проектов в таких областях какздравоохранение, образование и жилье. Жилищная политика государства направленана формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнениеэтих задач невозможно без увеличения объемов и темпов строительствамногоквартирных домов на долевых началах.
Сегодня жилищный фонд вРоссии составляет почти 3 млрд. м². Оборот и эксплуатация всего этогоогромного хозяйства уже давно осуществляется на рыночных условиях. Почти 70%жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в болеечем 90% строительных организаций страны. Причем строительство жилых домовфинансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые,кстати, несут и основные коммерческие риски.
За последние 3 годанаращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 г., например, в строй введен 41 млн. м² жилья, что на 12,5 % больше, чем в 2003 г. Однако темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются. В очередях наполучение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 млн. семей.
В отличие от большинства развитых стран, гдежилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования, в нашей стране слабое развитиекредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособныйспрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органывласти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а такжестроительные компании искать промежуточные решения проблемы финансированиястроительства жилья[6].
Одним из способов решенияданных проблем явилось долевое строительство.
Инициатива использованиятакого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. Вусловиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковскогокредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенногожилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекатьденежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.
Как отмечает А. Шаханов: «Его практическаяраспространенность обусловлена возможностью эффективно аккумулировать(на основе долевого участия) средства большого количества инвесторов.Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщикуудается сформировать достаточные для строительства финансовыеактивы»[7].
Права и интересы граждан вкладывавшихсредства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с цельюпоследующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались.Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулированиявозникающих при долевом строительстве отношений.
Так, например, в практике имелисьслучаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного доманаправлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончаниястроительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданамиспользованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартирыреализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав наодну квартиру одновременно нескольким гражданам.
Во многом этими обстоятельствами былавызвана необходимость принятия Федерального закона «Об участии в долевомстроительстве …». Указанный Федеральный закон в первую очередь направлен наповышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства вжилищное строительство.
Спринятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лицдля долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектовнедвижимости на основании договора участия в долевом строительстве ивозникновением у участников долевого строительства права собственности наобъекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданскихправоотношений.
Документом,регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии встроительстве жилья[8].
Актуальность и необходимость принятия ФЗ«Об участии в долевом строительстве …»предопределялась и трудностями, возникающими при разрешении дел по спорам междугражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан длястроительства жилых многоквартирных домов.
Необходимость принятияданного закона также была предопределена потребностями гражданского оборота, всвязи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений поучастию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфередолевого участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходилииз существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерациидоговорных конструкций и принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ). Есть мнение,что именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевогостроительства многоквартирных домов, как граждан, так и юридических лиц.
Названный закон закрепилдоговор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора,определил его наименование, определение понятия этого договора, егосущественные условия, права, обязанности и ответственность сторон. В отдельнойглаве настоящей работы будет рассмотрена правовая природа договора участия вдолевом строительстве жилья.
Определение,данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существуповторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами[9]и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. ПоложенияЗакона, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвалиширокие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости[10].Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиковпринимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя. Вчастности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимостиположительный опыт в сфере инвестиционно — строительной деятельности. Такжепредставляется, что при работе над Законом законодатель рассматривалнеобходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблемучастников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков.
Такимобразом, в настоящее время часть договоров участия в долевом строительстве(именно такое название получил договор в законе) заключается в соответствии сост. 421 ГК РФ о свободе договора.
Практиказаключения договоров участия в долевом строительстве в соответствии супомянутым выше новым законом находится в стадии становления. Это связано стем, что, во-первых, основная часть строительных проектов, находящихся в стадииреализации, не подпадает под действие Закона, а во-вторых, некоторые застройщикипытаются обойти закон, используя альтернативные возможности привлеченияденежных средств участников долевого строительства, например «вексельныесхемы», договоры займа, предварительные договоры и пр.[11]
Всовременном законодательстве к отношениям участия в долевом строительствеприменяются нормы Гражданского кодекса РФ, в частности нормы о двух имногосторонних сделках, а также общие положения о договоре. ПрименениеЖилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ объясняется использованиемпонятийного аппарата, сформулированного в нормах указанных кодифицированныхнормативных актов, в рамках ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ (в ред. от16.10.2006г.).
Крометого, следует особо отметить Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г.№2300-1 (в ред. от 21.12.2004г.). До принятия ФЗ РФ «Об участии в долевомстроительстве …» вопрос о возможности применения норм закона РФ «О защите правпотребителей» к отношениям по участию граждан в долевом строительствемногоквартирных домов исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд,не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности являлсядискуссионным. Судебная практика по данному вопросу также не была единообразна.
ФЗ «Обучастии в долевом строительстве …» закрепил особенность правового регулированияотношений по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов дляличных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлениемпредпринимательской деятельности, которая заключается в применениизаконодательства о защите прав потребителей, что, в частности, предоставляетвозможность компенсации морального вреда. Он также закрепляет, чтоПравительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора приего заключении и исполнении.
Так,принято Постановление Правительства РФ «О ежеквартальной отчетностизастройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежныхсредств участников долевого строительства» от 27.10.2005г. №645. ВПостановлении Правительства РФ «О требованиях к размеру собственных денежныхсредств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативахоценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» от 21.04.2006г. № 233указывается на необходимость принятия Инструкции, устанавливающей требования кразмеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этихсредств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельностизастройщика, которая в настоящее время не принята1.
Вышеизложенное позволяет нам сделать вывод о том, что формированиенормативно-правовой базы – сложный длительный процесс. Нормы Федеральногозакона №-214 вызывал и продолжает вызывать далеко неоднозначные оценки как состороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков.
Вышеизложенное позволяет нам сделать вывод о том, что формированиенормативно-правовой базы – сложный длительный процесс. Нормы Федерального закона№-214 вызывал и продолжает вызывать далеко неоднозначные оценки как со стороныюристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков.
2. Правовая природа договора участия в долевом строительстве
2.1 Понятие и существенные условия договора участия
в долевом строительстве жилья
Вопрос о правовой природе договора участия вдолевом строительстве продолжает оставаться спорным в юридической литературе.Принятие ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» не позволило определитьместо указанного договора в системе гражданско-правовых обязательств. В связи счем, необходим комплексный подход к исследованию отношений, опосредуемыхдоговором участия в долевом строительстве.
Тенденциюк появлению новых договорных форм и смешанных форм договоров отмечал М.И. Кулагин:«При быстрых темпах развития сектора услуг, соответственно, стремительно растетчисло и значение договоров в этой сфере народного хозяйства. Появляютсядоговоры, которые сочетают в себе элементы двух или более известных видовдоговоров»[12].
Всвязи с этим целесообразно выделить классификационные признаки рассматриваемогодоговора. Но сначала определим наиболее существенный, по словам Ю.В. Романца,нормообразующий признак — направленность обязательства[13].
Подоговору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона(застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенныйобъект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести вэксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик — в срокосуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Исходяиз этого определения, становится ясно, что данный договор является договором напередачу имущества в собственность для использования в непредпринимательскихцелях.
Непредпринимательскийхарактер рассматриваемого договора означает, что дольщик строит не дляизвлечения прибыли, а исключительно для собственного проживания, то есть дляличных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерскаякоммерческая цель, а лишь приобретение того, что построено в результате. Далееэтого их отношения не идут. Таков ключевой момент всех их взаимоотношений.
Участие вкладчика заключается вфинансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть еговклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участиеявляется «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражаетсущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц.
Договор участия в долевом строительстве является договоромконсенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого договораопределяются ФЗ «Об участии вдолевом строительстве …», однако в части, им не урегулированной, надоговор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК РФо договорах и обязательствах;
Договор участия в долевом строительствезаключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации.
После введениягосударственной регистрации сделок с недвижимым имуществом оживились споры оботнесении ее к форме сделки. При детальном анализе соотношения категорий «формасделки» и «государственная регистрация сделки» приходим к выводу о том, чтопоследняя не является формой сделки. Гражданский кодекс РФ предусмотрел толькодве формы сделки — устную и письменную.
Письменную формуподразделяют на простую письменную и квалифицированную (нотариальную). Поэтомупри рассмотрении договора долевого участия граждан в строительстве жилыхпомещений необходимо помнить, что вопрос «о соблюдении надлежащей формы сделкирешается вне зависимости от выполнения условия о ее государственнойрегистрации». Однако Н.М. Голованов считает, что «наряду с простой письменной инотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадиясовершения некоторых сделок — государственная регистрация»[14].И далее: «Если сделка подлежит государственной регистрации, то до момента такойрегистрации сделка не считается облеченной в требуемую форму».
Существеннымпризнаком договора долевого участия является его особый предмет регулирования.Здесь отношения складываются по поводу недвижимого имущества — жилогопомещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительноймере правовое регулирование отношений по долевому участию. Одно из них — государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним[15].
Сторонами данногодоговора являются участник долевого строительства и застройщик. Участникомдолевого строительства может быть любой субъект гражданского права, находящийсяв состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другойстороной договора – застройщиком — только специальный субъект, отвечающийтребованиям Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве …». Статьей2 Закона «Об участии в долевом строительстве…» предъявляется ряд требований клицам, при наличии которых в совокупности они получают статус застройщика дляобозначения одной из сторон в договоре участия в долевом строительстве.Во-первых, застройщиком может быть юридическое лицо любойорганизационно-правовой формы, предусмотренной гражданским законодательством;предприниматель без образования юридического лица. Во-вторых, юридическое лицоили индивидуальный предприниматель должны иметь определенный земельный участокв собственности или на праве аренды; разрешение на строительство на этомземельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.Таким образом, физическое лицо застройщиком в целях закона «Об участии вдолевом строительстве…» быть не может. Не могут быть застройщиком также теюридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет им иметьземельные участки на праве собственности или праве аренды. Наконец, лицо,отвечающее вышеизложенным критериям, должно осуществлять действия попривлечению денежных средств участников долевого строительства длястроительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости. К последним законодатель относит гаражи,объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательскойдеятельности, торговли, культуры и т.п., за исключением объектовпроизводственного назначения. Тем самым из предмета действия закона «Об участиив долевом строительстве…» однозначно выводятся объекты производственногоназначения. Что касается «иных объектов недвижимости», то, видимо, определять,какой из объектов попадает в сферу действия Закона, а какой — нет, придетсясудам в каждом конкретном случае.
Законодатель впервыеустановил жесткие ограничения на привлечение средств участников долевогостроительства. Привлекать денежные средства может только застройщик согласност.3 Закона. Отметим, это право не принадлежит застройщику изначально, а толькопри выполнении им определенных правовых предписаний. Для приобретения такогоправа застройщик должен совершить следующие действия:
1 Получить вустановленном порядке разрешение на строительство. Согласно ст.51Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собойдокумент, подтверждающий соответствие проектной документации требованиямградостроительного плана земельного участка и дающий застройщику правоосуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства,а также их капитальный ремонт. Застройщик направляет в уполномоченный на выдачуразрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, органисполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местногосамоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанномузаявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы наземельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы,содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственнойэкспертизы проектной документации (в специально установленных случаях),разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случаереконструкции такого объекта. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительствофедеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъектаРФ или орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня получениязаявления о выдаче разрешения на строительство: проводят проверку наличиядокументов, прилагаемых к заявлению; проводят проверку соответствия проектнойдокументации требованиям градостроительного плана земельного участка, краснымлиниям; выдают разрешение на строительство или отказывают в его выдаче суказанием причин отказа1.
Важно обратить вниманиена то, что разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренныйпроектом организации строительства объекта капитального строительства. Напрактике довольно часто органы, уполномоченные на выдачу разрешений настроительство, по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельныеэтапы строительства, реконструкции (например, разрешение на основные работы иустройство наружных коммуникаций), что допускается п.12ст.51 Градостроительногокодекса. В таком случае не ясно, достаточно ли получения разрешения наотдельные этапы строительства (при условии соответствия застройщика всем инымтребованиям) для того, чтобы иметь право привлекать денежные средстваучастников долевого строительства? Данный вопрос может быть решен послеутверждения Правительством РФ единой формы разрешения на строительство.
2 Опубликовать и (или)разместить проектную декларацию. Согласно ст. 19 Закона проектная декларациядолжна содержать две составляющие: информацию о застройщике, информацию опроекте строительства. Первая информация должна содержать основные сведения озастройщике с учетом его статуса, то есть является ли он юридическим лицом илииндивидуальным предпринимателем, сведения о государственной регистрации,информацию об учредителях (участниках) застройщика — юридического лица,проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения офинансовом состоянии застройщика. Содержание информации о проекте строительстваопределяется в соответствии со ст.21 Закона. Так, в проектной декларации должнабыть отражена информация о цели, сроках и этапах строительства, об имеющемсяразрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизыпроектной документации в случае ее проведения, данные о земельном участке иправах на него, даны проектной документации, касающиеся характеристикмногоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, самостоятельныхчастей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости),передаваемых участникам долевого строительства, указание возможных рисков приреализации проекта, сведения о подрядчиках и др.
С момента опубликованиядо дня заключения застройщиком договора с первым участником долевогостроительства должно пойти не менее 14 дней. Помимо этого Законом установленотребование представления проектной декларации в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, атакже в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющийгосударственное регулирование, контроль и надзор в области долевогостроительства недвижимости.
3 Зарегистрировать всоответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственностиили права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства(создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в составкоторых будут входить объекты долевого строительства1.
Для привлеченияучастников долевого строительства застройщику не требуется иметь лицензию,несмотря на то, что Положением о лицензировании деятельности по строительствузданий и сооружений I и II уровней ответственности всоответствии с государственным стандартом, утвержденным постановлениемПравительства РФ от 21 марта 2002г. №174, выполнение функцийзаказчика-застройщика отнесено к лицензируемому виду деятельности построительству. Дело в том, что Законом «Об участии в долевом строительстве…» иположением понятию «застройщик» придается совершенно разное значение. Впрочем,если застройщик намерен осуществлять не только привлечение участников долевогостроительства, но и строительную деятельность, то соответствующая лицензия емупотребуется.
Характеризуя субъектныйсостав договора участия в долевом строительстве, необходимо отразить и наличиееще одного субъекта — собственно участника долевого строительства.Характеристика этого субъекта не представляет сложности с точки зрения особых,специально установленных законом требований, ограничений правового статуса.Участником правоотношения, стороной в договоре долевого строительства могутбыть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленнойзаконом правоспособности (способности иметь гражданские права и нестиобязанности) и дееспособности (способности своими действиями приобретать иосуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности иисполнять их).
Существеннымиусловиями договора участия в долевом строительстве является предмет договора,объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевогостроительства, цена договора, срок и порядок ее уплаты, а также гарантийныйсрок на объект долевого строительства.
Предметдоговора участия в долевом строительстве можно рассматривать в двух аспектах вшироком и в узком. В широком смысле предметом договора участия в долевомстроительстве многоквартирного дома являются действия по привлечению денежныхсредств (финансирование) на строительство (создание) объекта долевогостроительства, входящего в состав многоквартирного дома. В узком смысле предметдоговора участия в долевом строительстве совпадает с объектом долевогостроительства, создание которого является целью договора участия в долевомстроительстве многоквартирного дома.
Предметдоговора может быть определен с помощью индивидуальных или родовых признаков.Поэтому, в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домовследует индивидуализировать объект долевого строительства, что позволитмаксимально защитить интересы участников долевого строительства. В связи сэтим, необходимо оформлять в качестве приложения к договору участия в долевомстроительстве план многоквартирного дома (поэтажный план) с нанесением на негообъекта долевого строительства.
Предметом договора участия в долевомстроительстве является деятельность застройщика по строительству (созданию)многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешенияна ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевогостроительства.
Всоответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предметом договораучастия в долевом строительстве является деятельность застройщика построительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объектанедвижимости и после получения разрешения наввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства.
Объект долевого строительства. В соответствии с ч. 4 ст.4 Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определениеподлежащего передаче конкретного объекта долевого строительстве в соответствиис проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод вэксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данноеусловие является существенным условием договора,. при отсутствии которогодоговор считается незаключенным (ч. 5 ст. 5 Закона).
Как следует из определения, приведенного в п. 2ст. 2 Закона, «объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение,общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешенияна ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимостии входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объектанедвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средствучастника долевого строительства». Причем согласно и этому определению, иположениям ч. 1 ст. 4 Закона, по условиям договора участия в долевомстроительстве застройщик обязуется построить (создать) соответствующиймногоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; то есть речь в Законеидет об осуществлении застройщиком своими силами и (или) с привлечением другихлиц такой деятельности, в результате которой появится новый объектнедвижимости, а в нем — жилые или нежилые помещения (объекты долевогостроительства)1.
Но Закон устанавливает одно существенноеограничение в отношении объекта долевого строительства. В силу п. 1 ст. 2Закона, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевогостроительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иныхобъектов недвижимости, к которым относятся «гаражи, объекты здравоохранения,общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры ииные объекты недвижимости, за исключением объектов производственнойдеятельности». Таким образом, объектом договора участия в долевом строительствене могут быть (1) какие-либо иные объекты кроме помещений жилых и нежилых и (2)помещения, расположенные в объектах производственного назначения.
Следовательно,отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан июридических лиц для строительства этих двух групп объектов, вообще не входят впредмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве, и потомудоговор, согласно условиям которых застройщик обязуется передать своемуконтрагенту подобный объект, не может быть квалифицирован как договор участия в долевом строительстве1.
Одно из изменений, внесенных в некоторыеположения Закона № 214-ФЗ, обусловлено необходимостью максимально точноопределить, что является объектом, долевого строительства, в оплату чего вноситучастник долевого строительства застройщику денежные средства и,соответственно, на что участник долевого строительства приобретает права впостроенном объекте недвижимости.
Согласно поправке, включенной Законом № 111-ФЗ вч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ, у участников долевого строительства возникает нетолько право собственности на объект долевого строительства (соответствующеежилое и нежилое помещение), не и «право общей долевой собственности на общееимущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости». В этих жецелях в п. 2 ст. 2 уточняется определение понятия «объект долевогостроительства». Таковым отныне является не одно только жилое или нежилоепомещение, но и «общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объектенедвижимости», подлежащие передаче участнику долевого строительства послеполучения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иногообъекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечениемденежных средств участника долевого строительства.
Казалось бы, эти поправки всего лишь повторяютположения других федеральных законов. Прежде всего, речь идет о ст. 289 ГК РФ,предусматривающей, что «собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду спринадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля вправе собственности на общее имущество дома (статья 290)», а также ст. 36Жилищного кодекса РФ, согласно которой «собственникам помещений вмногоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещенияв данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживанияболее одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничныеплощадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающееболее одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), атакже крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающееболее одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, сэлементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные дляобслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество вмногоквартирном доме)».
Однако поправки, внесенные в Закон, нескольковыходят за рамки действия и ст. 289 ГК РФ, и ст. 36 ЖК РФ. Если в ст. 289 ГК РФзакрепляется правило об общей долевой собственности на общее имущество дома длясобственников квартир в многоквартирном доме, а в ст. 36 ЖК РФ — длясобственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, то в Законе вредакции 2006 года эта норма введена как правило императивное также и для всехсобственников нежилых помещений в нежилых домах, приобретающих их на основаниидоговоров участия в долевом строительстве. Таким образом, Закон в редакции 2004года фактически закрепил одинаковый правовой режим общего имущества дома какдля жилых и нежилых помещений в жилом доме, так и для нежилых помещений внежилом доме.
Данное правило является новым для российскогоправа и имеет немаловажное значение для гражданского оборота. Ведь ранееПрезидиум ВАС РФ в постановлении от 10 сентября 2002 года № 3673/02 былвынужден сделать следующий вывод о невозможности руководствоваться правиламист. 289-291 ГК РФ в отношении нежилых помещений в нежилом доме: «В соответствиисо статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность наделимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Поскольку в настоящее время отсутствует закон,предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости вслучае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемсяжилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорныеправоотношения».
Отныне же, напротив, в российскомзаконодательстве подобная норма появилась, и хотя формально онараспространяется только на нежилые помещения в нежилом здании, являющиесяобъектом долевого строительства, она может быть применена по аналогии и присовершении участниками гражданского оборота иных сделок в отношении такихпомещений (договоров купли-продажи, мены, дарения и т. д.)1.
По договору участия вдолевом строительстве участник обладает обязательственными правами в отношенииисполнения действий застройщика по передаче объекта недвижимости. Вещное правона объект у него возникает после исполнения сторонами своих обязательств вполном объеме и государственной регистрации такого права. Подчеркивается, чтообязательственное право участника с момента государственнойрегистрации договора усиливается залогом земельногоучастка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирногодома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 13 ФЗ «Об участии вдолевом строительстве …»).
Существенные условиядоговора — условия, необходимые и достаточные для его заключения.Существенными, согласно абз.2 п.1 ст.432 Гражданского кодекса, являются условияо предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актахкак существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все теусловия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно бытьдостигнуто соглашение. При несогласованности сторонами одного из таких условийлибо его отсутствии в договоре участия в долевом строительстве договор непройдет государственную регистрацию и, таким образом, не может быть заключен.
К числу существенныхусловий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены:
1) определениеподлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствиис проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод вэксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачизастройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, срок ипорядок ее уплаты;
4) гарантийный срок наобъект долевого строительства.
На объекте договораучастия в долевом строительстве мы уже останавливались. Одним из существенных условий договора участия вдолевом строительствесогласно ст. 4 Закона признается цена договора. Понятие цены договора участия в долевом строительстве раскрывается как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства длястроительства (создания)объекта долевого строительства. В соответствии общегражданскимпринципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонамисоответствующего соглашения на основаниисвободного волеизъявления.
Поскольку речь идет о денежных средствах участникадолевогостроительства, то он обязан уплатить застройщику именно денежную сумму, а не какое-либо иное имущество(ценные бумаги, технику и т.д.).Следовательно, договор, в соответствии с условиям которого участник строительства обязуетсяпередать другому лицу, осуществляющемустроительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриватьсякак договор участия в долевом строительстве,и на такой договор действие закона» Об участии в долевом строительстве…» нераспространяется1.
Законом не установлено формальных препятствийдля использования в договоре участия в долевом строительствевозможности, предоставленной п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса.Указанная норма устанавливает, что в денежном обязательстве может бытьпредусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме,эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условныхденежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» идр.). В этомслучае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс илииная дата его определения неустановлены законом или соглашением сторон.
На практике размер привлекаемых застройщикамиденежных средств всегда превышает фактические затраты по созданиюобъекта недвижимости. Учитывая, что ст. 18 Закона установленострого целевое использование полученных от участников долевого строительствасредств, застройщикам необходимо четко определить размерденежных средств, направляемых непосредственно на создание объектанедвижимости, с одной стороны, и получаемых ими в качествеоплаты своих услуг, с другой стороны.
Законодатель в законе «Об участии в долевом строительстве…» реализует правило п.2 ст. 424 Гражданского кодекса, устанавливающеедопустимость изменения цены послезаключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Вдоговоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена после егозаключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Данная норма направлена нанедопустимость одностороннего увеличения стоимости квартир в процессе строительства, однако на практике застройщикипредлагают к заключению свои «типовые» формы договоров, в которых в той или иной форме допускается изменение цены договора послеего заключения.
Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В ч.3 ст.5закона обобщена и закреплена существующая на рынке долевого участия практикауплаты цены договора: она может бытьпроизведена единовременно однимплатежом или посредством нескольких платежей, периодичность которыхустанавливается договором. Данная нормаустанавливает также неблагоприятные
последствия для участникадолевого строительства за просрочку
внесения платежей, тоесть за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязанности уплатитьзастройщику обусловленную договором цену. Законодатель устанавливает ответственность двух видов:неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей; расторжение договора в судебном порядке1.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевогостроительства является одним из существенных условий договора участия в долевомстроительстве. В статье 6 Закона законодатель в императивной форме установилобязанность застройщика передать участнику долевого строительства объектдолевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Данноеправило целиком и полностью основано на норме статьи 740 Гражданского кодекса,установившего такую важную особенность договора строительного подряда, какобязательное указание срока выполнения работ. Согласно названной статьеподрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построитьопределенный объект либо выполнить иные строительные работы. Таким образом, условие о срокеокончания работ являетсясущественным условием договора. Договор строительного подряда считается незаключенным, если внем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Такой подход был подтвержденВысшим Арбитражным Судом РФ (см.информационное письмо Президиума ВАС РФ от24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
До вступления в силу Закона «Об участии вдолевом строительстве…» застройщики с учетом возможности увеличения сроковстроительства не прописывали в договоре сроки передачи дольщикуобъекта строительства, а последние не имели возможностиапеллировать к определенным срокам. Несмотря на необходимостьданной нормы, ее жизнеспособность на практике вызывает ряд сомнений. Послевступления в силу Закона застройщики не смогут больше предлагать кподписанию договоры без указания срока передачи квартиры,однако будут для минимизации своих рисков устанавливать вдоговоре срок передачи участнику долевого строительства объекта строительствасо значительным запасом.
Учитывая, что объект долевого строительства(многоквартирный дом) является общим для всех участниковдолевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевогостроительства должен быть единым для всех участников долевогостроительства. Исключение из этого правила приведено в ч.3 ст.6. Необходимость установления единого срока передачи объекта долевогостроительства одновременно всем участникам практически неисполнимо. Однако,принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 Закона передачаобъекта долевого строительства от застройщика к участникудолевого строительства происходит на основании передаточного акта,подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче,застройщик имеет возможность формально подписать передаточныедокументы со всеми участниками одной датой, независимо от датыфактической передачи объектов долевого строительства.
В практике строительства часто возникаютситуации, когда строительство многоквартирного домаили иного объекта недвижимостине может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае ч. 3 ст.6 установленаопределенная процедура действий, которые должен предпринять застройщик. Во-первых, застройщик не позднее чем за два месяца доистечения срока направляет участникудолевого строительства информацию об увеличении сроков строительства ипредложение об изменении договора. Обращаемвнимание: в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа насвое предложение. Во-вторых, стороны должны внестиизменения в договор участия в долевомстроительстве относительно сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии со ст. 452Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов,договора или обычаев делового оборота невытекает иное. Таким образом, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменнойформе и подлежит государственной регистрации1.
Четкое определение соответствияпередаваемого застройщиком объекта долевого участия предъявляемым требованиямимеет важное значение для норм об ответственности за продукцию ненадлежащегокачества. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийныйсрок исчисляется со дня передачи объект долевогостроительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается договором, но не можетсоставлять менее пяти лет. В течение указанного срока участник долевогостроительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащимкачеством объекта долевого строительства.
2.2 Права и обязанности сторон договора об участии в долевомстроительстве
К основным обязанностямзастройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирного доманеобходимо относить:
1 обязанность построить (создать)объект недвижимости — многоквартирный дом своими силами или организовать егостроительство с привлечением других лиц;
2 обязанность передать объект долевогостроительства в срок, указанный в договоре после получения разрешения на вводмногоквартирного дома в эксплуатацию;
3 обязанность передать объект долевогостроительства участнику долевого строительства надлежащего качества;
4 обязанность осуществить передачунеобходимых документов для оформления участником долевого строительства правасобственности на переданный объект долевого строительства.
Относительно первойобязанности застройщика, автор поясняет, что сам процесс строительства(создания) многоквартирного дома находится за рамками договора участия вдолевом строительстве и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ о строительномподряде. Срок передачи объектов долевого строительства должен быть одинаковымдля всех участников долевого строительства. Досрочное исполнение застройщикомобязанности по передаче объекта долевого строительства не допускается, еслииное не установлено договором.
Возмещение убытков вслучае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевомстроительстве в случае неисполнения застройщиком обязательства по передачеобъекта долевого строительства в предусмотренный договором срок ограниченореальным ущербом и возможно в пределах стоимости объекта долевогостроительства.
Стороны договора участияв долевом строительстве своим соглашением не могут уменьшить размер процентов,взыскиваемых за нарушение застройщиком денежного обязательства, равно как иизменить порядок их определения, так как в законе он установлен императивнойнормой. Условия о качестве договора участия в долевом строительствемногоквартирных домов понимаются широко, в связи с тем, что к данной группеусловий относятся не только нарушения условий договора о качестве, но инарушение условий договора об иных недостатках объекта долевого строительства,которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Существенными нарушениямиусловий о качестве могут быть какие-то конструктивные недостатки, грубыенарушения проекта, которые не позволяют использовать помещение для цели егоприобретения. Если объектом договора участия в долевом строительстве являетсяквартира (часть квартиры), то, следовательно, данное жилое помещение должнобыть пригодно для постоянного проживания в нем.
Основными правамиучастника долевого строительства являются:
право получить в срок,указанный в договоре и надлежащего качества жилой или нежилой объект;
1 право знакомитьсяс проектной декларацией, включающую в себя информацию о застройщике иинформацию о проекте строительства;
2 право нарасторжение договора в одностороннем порядке;
3 право залога напредоставленный для строительства (создания) земельный участок и стоящийся нанем многоквартирный дом, в составе которого находится объект долевогостроительства;
4 право уступитьправо требования по договору участия в долевом строительстве;
5 право передать понаследству имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия вдолевом строительстве;
6 право накомпенсацию морального вреда, причиненного гражданам – участникам долевогостроительства.астия в долевом строительстве.
В работе предлагается вкачестве основных обязанностей участника долевого строительства рассматриватьобязанность по уплате обусловленной договором цены и по принятию объекта долевогостроительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирногодома.
Исполнение обязательствзастройщика в договоре участия в долевом строительстве обеспечивается залогом(в силу закона) и поручительством банка, что повышает вероятностьудовлетворения требований участника долевого строительства в случае нарушениязастройщиком договора.
Объемправ и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функцийдругих субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщикасостоят в следующем.
Застройщикобязан использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевомуназначению (ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве). Данная норма, помнению законодателя, должна обезопасить участников долевого строительства отнерационального использования денежных средств, от их отвлечения застройщикомна строительство других объектов, от их использования в иных целях[16].
Застройщикобязан:
обеспечитьвыполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативнымиактами и действующими нормативами;
осуществлятьпостоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациямистроительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
контролироватькачество строительных работ и осуществлять технический надзор за ихвыполнением;
осуществлятькомплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно,так и через привлекаемые организации;
совершатьвсе необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
Срокпередачи застройщиком объекта долевого строительства участнику строительстваявляется существенным условием договора (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ об участии вдолевом строительстве). Застройщику необходимо обеспечить соблюдение сроковвыполнения строительных работ в соответствии с утвержденным проектом и ввод вэксплуатацию построенного объекта недвижимости. Застройщик обязан передатьучастнику долевого строительства объект долевого строительства в срок,предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 Закона).
Застройщикгарантирует передачу объекта долевого строительства участнику долевогостроительства в собственность после сдачи дома Приемочной комиссии и послеполучения разрешения на ввод его в эксплуатацию при условии надлежащего иполного выполнения участником всех принятых на себя по договору участия вдолевом строительстве обязательств.
Согласност. 7 ФЗ об участии в долевом строительстве застройщик обязан передатьучастнику долевого строительства объект долевого строительства, качествокоторого соответствует условиям договора либо — при отсутствии или неполнотеусловий такого договора — требованиям технических регламентов, проектнойдокументации и градостроительных регламентов, а также иным обязательнымтребованиям[17].
Закономустановлены предельные сроки передачи объекта участнику долевого строительства.После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатациюзастройщик обязан передать объект долевого строительства участникустроительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договоромсрока (п. 3 ст. 8 Закона). Участник долевого строительства обязан приступить кпринятию объекта недвижимости в предусмотренный договором срок, а если такой срокне установлен, то в течение семи дней с момента получения участником долевогостроительства извещения от застройщика (п. 4 ст. 8 Закона).
Вдоговорах участия в долевом строительстве застройщик, как правило, принимает насебя обязанности по обеспечению оформления (составления) документов,представление которых будет требоваться действующим законодательством на моментрегистрации права собственности участника долевого строительства на объектнедвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объектанедвижимости в собственность участника долевого строительства. Согласно п. 1ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с моментаподписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектадолевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основанииЗакона не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности наобъект долевого строительства.
Болеетого, п. 4 ст. 16 Закона предусматривает право участника долевого строительства(или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением огосударственной регистрации права собственности на объект долевогостроительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод вэксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3ст. 16 Закона).
Насамом деле перечень документов, требуемых от застройщика и необходимых длярегистрации прав собственности на объекты долевого строительства егоучастников, гораздо шире. Статья 17 Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет общийперечень документов, которые являются основаниями для государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подробный переченьдокументов устанавливается ведомственными актами.
Застройщиксамостоятельно передает в орган, осуществляющий государственную регистрациюправ на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы длярегистрации права собственности участника долевого строительства на объектдолевого строительства. В связи с чем представляется целесообразным дополнитьЗакон нормой, возлагающей на застройщика дополнительные обязанности попредоставлению всей необходимой документации в регистрирующий орган. Причембольшую часть документов достаточно подать на регистрацию один раз (первый) сзаявлением о регистрации права собственности участника долевого строительствана объект долевого строительства. При последующих обращениях с заявлениями орегистрации права собственности других участников долевого строительства наобъекты долевого строительства необходимо сослаться на уже имеющийся номеррегистрации права собственности на объект долевого строительства. Такой порядокподачи документов на регистрацию сформировался на практике и широкоиспользуется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.
Подобнымобразом законом урегулированы отношения застройщика, участников долевогостроительства и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, по государственной регистрации договораучастия в долевом строительстве. Статьей 24 Закона внесены изменения вФедеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» в части государственной регистрации договоров участия в долевомстроительстве. Нормы ст. 24 Закона устанавливают перечень документов,представляемых застройщиком на государственную регистрацию договора участия вдолевом строительстве, заключенного с первым участником, наряду с документами,которые необходимы для такой регистрации в соответствии с Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Всостав этого перечня вошли разрешение на строительство, проектная декларация,план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения иколичества жилых и нежилых помещений, входящих в его состав, а такжепланируемой площади каждого из указанных помещений.
Участникидолевого строительства самостоятельно получают в компетентных органах (БТИ,органах государственной власти субъекта Российской Федерации и пр.) необходимыедокументы для регистрации права собственности на объект долевого строительства.В связи с чем необходимо внесение изменений в ряд законодательных актов в частивключения участников долевого строительства в круг лиц, которые вправе получатьзапрашиваемые у компетентных органов документы самостоятельно. Например, п. 16«Положения об организации в Российской Федерации государственного техническогоучета и технической инвентаризации объектов капитального строительства»устанавливает круг лиц, которым предоставляются сведения об объектах учета.Участники долевого строительства в этот перечень не входят. Однако, подп. «з»п. 16 Положения закрепляет возможность предоставления необходимых сведений инымлицам и органам, определенным законодательством Российской Федерации.
Следующийвариант. Компетентные органы сами передают необходимые документы в орган,осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделокс ним. Этот вариант является наименее приемлемым. Опыт работы с вышеуказаннымиорганизациями показывает, что в этом случае регистрация права собственностибудет длиться годами.
СогласноФЗ об участии в долевом строительстве на застройщика возлагается ряд новыхобязанностей, по замыслу законодателя, призванных обеспечить максимальнуюзащиту участников долевого строительства.
Обязанностямиучастника долевого строительства (дольщика) являются:
— уплата обусловленной договором цены;
— приполучении сообщения от застройщика о завершении строительства объекта и егоготовности к передаче принятие объекта в предусмотренный договором срок или,если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня полученияуказанного сообщения. Принятие объекта долевого строительства при наличииразрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию оформляется путем подписанияпередаточного акта.
Подоговору участия в долевом строительстве обязательства дольщика считаютсявыполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии сдоговором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа опередаче объекта долевого строительства.
На основании ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г.№ 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписаниясторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевогостроительства.
Может ли эта норма означать, что после подписанияпередаточного акта обязательства застройщика считаются выполненными? По нашемумнению, нет. Необходимо учитывать, что результатом деятельности по привлечениюденежных средств дольщиков является строительство нового многоэтажного жилогодома, которым кто-то впоследствии должен управлять, заниматься вопросамиэксплуатации и технического обслуживания. Для решения этих вопросов следуетобращаться уже к Жилищному кодексу РФ. Можно сделать вывод, что обязательствазастройщика перед участником долевого строительства не являются полностьюисполненными с момента подписания сторонами акта или иного документа о передачежилого помещения. После этого застройщик должен предпринять ряд организационныхмероприятий, связанных с обеспечением благоприятных и безопасных условийпроживания граждан в новом многоквартирном доме, надлежащим содержанием общегоимущества в доме, предоставлением коммунальных услуг. Для осуществления этойзадачи застройщику потребуется обращение не только к Закону от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ, но и к ЖК РФ.
2.3 Порядок заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. О них мы уже говорили. П.3 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»устанавливает, что договор заключается в письменной форме, подлежащим государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
В отношении договоров, заключенных юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, ч. 3 ст. 1 Закона в редакции 2006 года устанавливает важное ограничение, запрещая передачу гражданам прав по этим договорам путем уступки требования. Смысл ограничения очевиден. Поскольку в силу ч. 2 ст. 1 данного Закона граждане вправе вкладывать денежные средства в строительство объектов недвижимости в целях приобретения жилого помещения только путем заключения договоров участия в долевом строительстве, приобретения жилищных сертификатов, участия в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах, вступление граждан посредством уступки прав в иные гражданско-правовые отношения (договоры) в целях приобретения в будущем права собственности на жилые помещения недопустимо. Причем содержащийся в ч. 3 ст. 1 Закона в редакции 2006 года запрет на уступку гражданам прав по договорам, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, равно относится как к договорам участия в долевом строительстве, так и к любым иным договорам, которые, как отмечено ранее, могут заключать юридические лица и индивидуальные предприниматели.
Вытекающий изч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку юридическими лицами и индивидуальнымипредпринимателями, заключившими договоры участия в долевом строительстве вотношении жилых помещений, прав по этим договорам гражданам можно объяснитьследующим. Согласно ч. 9 ст. 4 Закона при привлечении застройщиком по договоруучастия в долевом строительстве денежных средств гражданина к отношениям,вытекающим из такого договора, заключенного гражданином «исключительно дляличных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлениемпредпринимательской деятельности, применяется законодательство РоссийскойФедерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом.
Такимобразом, по смыслу указанной нормы права и интересы граждан, заключившихдоговоры участия в долевом строительстве для нужд, не связанных сосуществлением предпринимательской деятельности (а к ним относятся, преждевсего, договоры участия в долевом строительстве, заключаемые гражданами в целяхприобретения жилых помещений), должны быть защищены Законом РФ от 7 февраля ;1992года «О защите прав потребителей». Но если гражданин получает права по договоруучастия в долевом строительстве жилого помещения в результате уступки ему такихправ юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, заключившим этотдоговор с застройщиком, возможность применения правил Закона озащитеправ потребителей к отношениям застройщика с гражданином представляется с точкизрения теории гражданского права весьма сомнительной. Ведь на отношениязастройщика с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (цедентом)до уступки им этих прав гражданину (цессионарию) нормы указанного Закона нераспространялись. По общему же правилу никто не может передать другому большеправ, чем имеет сам.
Кроме того, стоит помнить и о такой ситуации,когда договор участия в долевом строительстве жилого помещения или инойдоговор, связанный с инвестированием в строительство жилья, был заключензастройщиком с индивидуальным предпринимателем, впоследствии утратившим этотстатус. Во-первых, после утраты гражданином статуса индивидуальногопредпринимателя на такой договор не должны распространяться правила Закона озащите прав потребителей, если речь идет о договоре участия в долевомстроительстве. А если сторонами был заключен договор иной, чем договор участияв долевом строительстве, то к такому договору не должны также применяться иправила Закона о долевом строительстве. Во-вторых, на уступку гражданином,утратившим статус индивидуального предпринимателя, прав по подобному договорудругому гражданину должен распространяться запрет, сформулированный в ч. 3 ст.1 Закона1.
Поскольку в последнем предложении ч. 3 ст. 1говорится о запрете передачи прав гражданам по договорам, заключеннымюридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, связанным синвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домови после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилоепомещение в таком доме, «путем уступки требования», на практике могутвозникнуть вопросы. И прежде всего, видимо, о допустимости залога подобных правгражданам. Например, может ли индивидуальный предприниматель, заключивший сзастройщиком договор иной, чем договор участия в долевом строительстве,заложить свои права по этому договору гражданину, предоставившему ему взаймыденежные средства для оплаты по договору, в целях обеспечения исполнения своихобязательств по договору займа?
Формально установленный законом запрет на уступкуправ определенным лицам не должен рассматриваться как запрет на залог им этихправ. Ведь залог права сам по себе далеко не всегда означает, что заложенноеправо сразу уступается самому залогодержателю. Поэтому, если только речь неидет о таком залоге права, при котором заложенное право сразу в обеспечительныхцелях уступается залогодателем (правообладателем) залогодержателю, при залогеправа установленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку прав гражданинудолжен приниматься во внимание только на стадии реализации этогозаложенного права.
Подобное заложенное право при реализации его впорядке, установленном ст. 350 ГК РФ, не может быть приобретено гражданином,поскольку на него распространяется закрепленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет наприобретение подобных прав в порядке уступки. Соответственно если подобноеправо было заложено гражданину, он должен учитывать, что по тем же самымоснованиям он не сможет воспользоваться предусмотренными п. 4 ст. 350 ГК РФправомочиями залогодержателя: (а) самому приобрести это право у залогодателя(правообладателя), если торги были объявлены несостоявшимися, и (б) оставитьэто право за собой, если повторные торги также были объявлены несостоявшимися.
Аналогичным образом установленный в ч. 3 ст. 1Закона запрет на уступку юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем)прав по договору с застройщиком гражданину должен учитываться и при обращениивзыскания на указанные права как на дебиторскую задолженность соответствующегоюридического лица (индивидуального предпринимателя) в рамках исполнительногопроизводства в целях удовлетворения исполнительных документов других кредиторовэтого юридического лица (индивидуального предпринимателя). Указанные права немогут быть приобретены гражданином ни при реализации их с публичных торгов, нипри продаже на комиссионных началах1.
Вместе с тем запрет на передачу прав гражданинупутем уступки требования не означает запрета на переход указанных прав кгражданину в ином порядке. Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ «право (требование),принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано имдругому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу наосновании закона». А на основании ст. 387 ГК РФ «права кредитора пообязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступленияуказанных в нем обстоятельств:
в результате универсального правопреемства вправах кредитора;
по решению суда о переводе прав кредитора надругое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом; вследствиеисполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, неявляющимся должником по этому обязательству;
при суброгации страховщику прав кредитора кдолжнику, ответственному за наступление страхового случая; в других случаях,предусмотренных законом».
Следовательно, в указанных случаях права подоговорам, которые были заключены юридическими лицами и (или) индивидуальнымипредпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству(созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникаетправо собственности на жилое помещение в таком доме, могут переходить кгражданам на основании закона.
Но все-таки не стоит забывать о различии вформулировках. В ч. 9 ст. 4 Закона речь идет не о договоре, заключенномгражданином в целях приобретения жилого помещения в многоквартирном доме, а одоговорах, заключенных «исключительно для личных, семейных, домашних и иныхнужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности».Следовательно, с одной стороны, и договор, заключенный гражданином в целяхприобретения жилого помещения в многоквартирном доме, может быть признанзаключенным в рамках предпринимательской деятельности, а с другой — договоргражданина на приобретение нежилого помещения в определенных ситуациях,возможно, будет рассматриваться как заключенный исключительно для личных,семейных, домашних и иных нужд1.
Закон № 111-ФЗ внес несколько очень значительныхи важных как для застройщика, так и для участников долевого строительстваизменений и уточнений в правила о расторжении договора участия в долевомстроительстве.
Во-первых, законодатель упорядочил нормы орасторжении договора участия в долевом строительстве по требованию участникадолевого строительства.
Статья 9 Закона № 214-ФЗ определяла лишь теслучаи, когда участник долевого строительства был вправе в одностороннемпорядке отказаться от исполнения договора:
1) при неисполнении застройщиком обязательства попередаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) в случае прекращения или приостановлениястроительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объектанедвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, приналичии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренныйдоговором срок объект долевого строительства не будет передан участникудолевого строительства;
3) при существенном изменении проектнойдокументации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иногообъекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, втом числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) при изменении назначения общего имущества и(или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иногообъекта недвижимости;
5) при неисполнении застройщиком обязанностей,предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона;
6) в случае существенного нарушения требований ккачеству объекта долевого строительства;
7) в иных случаях, предусмотренных договором.
В силу указанной формулировки оставалось неясным,может ли участник долевого строительства в одностороннем порядке отказаться отисполнения договора в случаях, предусмотренных иными федеральными законами, атакже в каких случаях участник долевого строительства вправе обратиться в суд стребованием о расторжении договора.
Закон вредакции 2006 года разграничил случаи, когда участник долевого строительстваимеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, ислучаи, когда договор может быть расторгнут по требованию участника только всудебном порядке. Не менее важно, что Закон в редакции 2006 года прямопредусмотрел: как в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора,так и потребовать его расторжения в судебном порядке участник долевогостроительства вправе и в других случаях, предусмотренных законом или договором.Согласно ч.1 ст. 9 Закона в редакции 2006 г. участник долевого строительства водностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
— в случае одностороннего отказа застройщиком отисполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой сторонеуведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанноеуведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения;
— в случае одностороннего отказа застройщика отисполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и 5 ст. 5 Закона,застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевогостроительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня егорасторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратилсяк застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевогостроительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего зарабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежныесредства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщаетсяучастнику долевого строительства;
— в случае нарушения застройщиком предусмотренныхсрока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств вдепозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительствапроценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размереодной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей надень соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств,уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются содня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средствучастнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств вдепозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участникудолевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозитнотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанныепроценты уплачиваются застройщиком в двойном размере;
— при возврате застройщиком денежных средств вслучае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований поуплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотреннойданным Законом или договором, не допускается.
Хотя Закон в редакции 2006 года более четкорегламентирует порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договорав случае нарушения участником долевого строительства условий о внесении оговореннойв договоре платы, он все же оставляет открытым вопрос о допустимости включенияв договор дополнительных оснований, дающих застройщику право требоватьрасторжения договора в судебном порядке и (или) отказаться от исполнениядоговора полностью.
Если в случаях, когда договор расторгается всудебном порядке по требованию участника долевого строительства или когдаучастник имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора,Закон отныне абсолютно точно указывает на возможность установления в договоре ииных дополнительных оснований для отказа участника от исполнения договора илидля обращения в суд с требованием о его расторжении (п. 5 ч. 1, п. 4 ч. 1 ст.9), то по поводу допустимости включения в договор дополнительных оснований, которыебудут давать застройщику право отказаться от его исполнения или требовать егорасторжения в судебном порядке, Закон в редакции 2006 года сохраняет правовуюнеопределенность.
К сожалению, системный анализ правил Законапозволяет дать два прямо противоположных ответа на вопрос о возможностивключения в договор таких дополнительных оснований.
С одной стороны, в Законе нет прямого запрета навключение в договор таких дополнительных условий. Следовательно, основываясь наанализе положений Закона в их взаимосвязи с общими положениями Гражданскогокодекса РФ, вполне позволительно сделать вывод, что вопрос о включении вдоговор дополнительных оснований, дающих застройщику право требоватьрасторжения договора в судебном порядке или отказаться от его исполнения во внесудебномпорядке, необходимо решать исходя из положений Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию однойиз сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Гражданскимкодексом РФ, другими законами или договором.
К иным случаям, предусмотренным Гражданскимкодексом РФ, дающим право требовать изменения или расторжения договора порешению суда, относится согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ «существенное изменениеобстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора», если иноене предусмотрено договором или не вытекает из его существа1.
В силу же подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ договоромучастия в долевом строительстве могут быть предусмотрены другие случаи, прикоторых застройщик будет иметь право требовать расторжения договора в судебномпорядке.
Согласно ст. 310 ГК РФ «односторонний отказ отисполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются,за исключением случаев, предусмотренных законом». Исключение ст. 310 Кодексаделает только для обязательства, связанного с осуществлением его сторонамипредпринимательской деятельности. Односторонний отказ от исполнения такогообязательства и одностороннее изменение условий такого обязательства«допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекаетиз закона или существа обязательства». Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускаетвозможность «одностороннего отказа от исполнения договора полностью иличастично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон». Приотказе от исполнения договора полностью он считается расторгнутым, а причастичном отказе — измененным.
Таким образом, в силу положений ст. 310 ГК РФдополнительные основания могут быть предусмотрены договором, только еслисоответствующие обязательства между сторонами возникли из предпринимательскойдеятельности. Следовательно, правомерность включения в договор участия вдолевом строительстве положений о праве застройщика по предусмотреннымдоговорам основаниям в одностороннем внесудебном порядке отказаться отисполнения договора и действительность этих положений будут определяться тем,заключен договор между сторонами в рамках осуществления ими предпринимательскойдеятельности или нет.
С другой стороны, поскольку правила Закона вредакции 2006 года точно указывают на право сторон включать в договор участия вдолевом строительстве дополнительные основания, при наличии которых участникстроительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договораили потребовать его расторжения в судебном порядке, отсутствие в Законе норм,прямо допускающих возможность указывать в договоре основания, при наличиикоторых правом на отказ от исполнения договора и/или его расторжение в судебномпорядке пользовался и застройщик, невольно наводит на мысль, что в отношениизастройщика подобную возможность законодатель не допускает.
3. Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве
Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи. Договор долевого участия в строительстве имеет некое сходство с договором купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли-продажи будущих недвижимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В качестве общих черт соотносимых договоров можно выделить, то, что оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что в результате исполнения договора и последующей государственной регистрации прав одна из сторон становится собственником недвижимости.
Однако, договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются в следующем:
Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет. Легальное определение договора купли-продажи дано в ст. 549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».
Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижимостью. К недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, ст. 131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (ст. 1) рассматривает как недвижимость другой имущественный комплекс — кондоминиум.
Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли-продажи. Предмет договора долевого участия в строительстве уже: права из не могут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объекты, прочно связанные с земельным участком).
В отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче имущества, которое на момент передачи не является объектом права собственности. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует[18].
Следует подчеркнуть, что предметом договора купли-продажи может выступать только индивидуально-определенная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предмет договора долевого участия в строительстве может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками.
Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.
Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности Дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.
Соответственно, критерием разграничением договора долевого участия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистрировала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительности являться договором купли-продажи[19].
Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сторон шире договора купли-продажи[20].
Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в большей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Подразумевается, что именно средства Дольщика являются одним из источников финансирования строительства.
По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что покупатель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли-продажи. Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.
Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.
Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда. Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГКРФ).
Общими чертами договора долевого участия в строительстве и договора подряда является то, что оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимого имущества[21][13]. Их различия заключаются в следующем.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти помещения передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается Дольщику целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору строительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных работ. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта.
Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Застройщик, как сторона договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной лицензии и осуществлять саму организацию строительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного подряда, передать функции заказчика другой организации).
Кроме того, дольщик может заключить договор не напрямую с Застройщиком, а с инвестором, не имеющим представления о строительном деле.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Дольщик может не обладать такими правами[22].
Исходя из вышесказанного к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.
Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества. Соглашение о долевом участии в строительстве не предусмотрено в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских договоров. Поэтому правовая природа данного договора определяется исходя из его конкретных условий и действий сторон. При этом региональная арбитражная практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договоров о совместной деятельности (договоров простого товарищества), что в известной море обусловлено позицией, представленной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве». Для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов:
1) соединение сторонами вкладов;
2) совместные действия сторон;
3) наличие у сторон единой цели;
Таким образом, в договоре простого товарищества все действия сторон должны определяться общей для них целью. Представляется верной та позиция, которая предполагает, что «не будет единого договора простого товарищества, объединяющего несколько лиц, в случае заключения одним лицом нескольких самостоятельных соглашении. Исходя из смысла договора, все его участники должны выразить волю на достижение соглашения между всеми участниками»[23].
На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной компанией (застройщиком), а друг с другом – нет. Поэтому цель договора – строительство объекта недвижимости – не является условием какой-либо договоренности между инвесторами. Таким образом, цель – строительство дома будет достигнута только путем комбинации нескольких договоров, где каждый участник связан лишь с этой организацией. Строительство объекта недвижимости становится общей целью инвесторов только по факту, без надлежащего юридического оформления.
Поскольку между инвесторами не заключается соглашение, нельзя говорить и о наличии условия о соединении вкладов. Свои взносы инвесторы если и соединяют, то только через инвестиционную компанию. Также невозможно вести речь и о совместных действиях инвесторов. Все активные действия инвестора ограничиваются передачей инвестиционного взноса. В последующем он никоим образом но участвует в распоряжении инвестициями, заключении договоров с третьими лицами, и распределении прибылей и убытков простого товарищества.
Исходя из сказанною, договор между инвестором и инвестиционной компанией по поводу строительства объекта недвижимости, который строится за счет средств инвесторов, не может квалифицироваться как договор простого товарищества, заключенный между всеми инвесторами. участвующими в строительстве.
Договор простого товарищества предполагает, что имущество, созданное в процессе совместной деятельности, является общим имуществом товарищей, если иное не установлено договором. При этом устранение кого-либо из товарищей от участия в распределении прибыли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК РФ).
Если предположить, что общей целью инвестора и инвестиционной компании является строительство недвижимости, то готовый объект должен поступать в общую собственность сторон. По условиям существующих договоров единственным собственником недвижимости становится инвестор. Инвестиционная компания не получает ни права собственности на готовый объект, ни иной компенсации за участие в простом товарищество. Формально она устранена от распределения всего полученного в результате совместной деятельности.
Экономическая выгода инвестиционной компании заключается здесь в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на строительство. Можно сказать, что услуги по обеспечению строительства фактически оплачиваются инвестором. Вместе с тем по договору простого товарищества вклады участников являются их общим имуществом и поэтому не подлежат оплате другими участниками. В связи с этим действия (услуги) инвестиционной компании, осуществление которых возложено на нее условиями инвестиционного договора, нельзя признавать ее вкладом в простое товарищество, поскольку они выполняются, по существу, за плату.
Таким образом, можно заключить, что подобные договоры не содержат как минимум двух обязательных для договора простого товарищества элементов: отсутствует общая цель у инвесторов, с одной стороны, и инвестиционной компании с другой, а также не происходит соединения вкладов сторон1.
Заключение
В результате проделанной работы нами выявлены проблемы правового регулирования отношений долевого участия в строительстве жилья, в связи с чем могут быть сделаны следующие выводы.
Юридические лица и индивидуальныепредприниматели, осуществляющие вложение своих средств в строительство объектовнедвижимости в рамках инвестиционной деятельности, вправе заключать какдоговоры участия в долевом строительстве, так и иные гражданско-правовыедоговоры.
Можно предположить, что юридические лица ииндивидуальные предприниматели в отношениях между собой будут широкопользоваться правом, предоставленным им ч. 3 ст. 1 Закона в редакции 2006 года.Однако если речь идет о договорах, поименованных в Гражданскомкодексе РФ и иных федеральных законах, круг таких иных договоров, которые могутбыть заключены ими вместо договора участия в долевом строительстве, достаточноограничен. Поэтому нельзя исключать того, что, с одной стороны, стремясь уйтииз сферы регулирования Закона, а с другой — не желая замыкаться в рамках техдоговоров, которые предлагает действующее гражданское законодательство, стороныбудут стремиться выработать и заключить договоры, которые не будут нидоговорами участия в долевом строительстве, ни иными гражданско-правовымидоговорами, известными российскому законодательству. При этом нельзя исключатьвероятность того, что при возникновении спора суд, рассматривая этот спор, темне менее придет к выводу, что исходя из характера и существа обязательствсторон заключенный сторонами договор представляет собой, по сути, договоручастия в долевом строительстве, но не соответствует выраженным в императивнойформе требованиям, предъявляемым к такому договору Законом.
Еще одна проблема, которую можно назватьпроблемой «совместимости» различных договоров, которые могут быть заключенызастройщиком, обусловлена тем, что согласно положениям Закона в принципевозможна ситуация когда при строительстве одного здания с разными контрагентамимогут быть заключены разные по своей правовой природе договоры. В некоторыхслучаях такие договоры могут быть совместимы между собой (например, сгражданами на жилые помещения в здании заключены договоры участия в долевомстроительстве, а с юридическими лицами на нежилые помещения в этом же здании — договоры купли-продажи будущих помещений). В других же ситуациях возможностьсочетания разных договоров представляется сомнительной. Например, договор осовместной деятельности, заключенный между двумя юридическими лицами в целяхстроительства, вряд ли может сочетаться с договорами об участии в долевомстроительстве, заключаемыми этими юридическими лицами с гражданами.
Далее. Формально установленный законом запрет науступку прав определенным лицам не должен рассматриваться как запрет на залогим этих прав. Ведь залог права сам по себе далеко не всегда означает, чтозаложенное право сразу уступается самому залогодержателю. Поэтому, если толькоречь не идет о таком залоге права, при котором заложенное право сразу вобеспечительных целях уступается залогодателем (правообладателем) залогодержателю,при залоге права установленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет на уступку правгражданину должен приниматься во внимание только на стадии реализации этогозаложенного права. Подобное заложенное право при реализации его в порядке,установленном ст. 350 ГК РФ, не может быть приобретено гражданином, посколькуна него распространяется закрепленный в ч. 3 ст. 1 Закона запрет наприобретение подобных прав в порядке уступки. Соответственно если подобноеправо было заложено гражданину, он должен учитывать, что по тем же самымоснованиям он не сможет воспользоваться предусмотренными п. 4 ст. 350 ГК РФправомочиями залогодержателя: (а) самому приобрести это право у залогодателя(правообладателя), если торги были объявлены несостоявшимися, и (б) оставить этоправо за собой, если повторные торги также были объявлены несостоявшимися.
Безусловно, положительным новшеством явились следующиеположения нового Закона:
1) Введены строгие требования к документации и финансовымпоказателям застройщика, который вправе привлекать денежные средства длястроительства.
2) Определенысущественные условия договора, без указания которых договор считаетсянезаключенным. К ним относятся: определение объекта строительства, срокпередачи объекта, цена, порядок и сроки оплаты, гарантийный срок на объект.
3) Установленаобязанность рекламы строящихся объектов недвижимости.
4) Закреплена обязанность застройщика обнародовать проектстроительства с введением в оборот нового документа — проектная декларация.Этоабсолютное нововведение.
5) Введена государственная регистрация договоров участия вдолевом строительстве и договоров уступки прав по указанным договорам.Предпосылкой введения государственной регистрации явилось широкоераспространение схем «двойной продажи» объектов недвижимости.
6) Закреплено требованиео целевом использовании денежных средств, привлеченных застройщиком. Последний невправе использовать денежные средства для создания иного объекта. Данноеположение призвано уменьшить риск возникновения так называемых пирамид, когдасредства вновь привлекаемых инвесторов расходуются на финансирование другихпроектов.
Закон в редакции 2006 г.более жестко регламентирует порядок возврата им застройщиком уплаченных подоговору денежных сумм при одностороннем отказе участника долевогостроительства от договора.
Законодатель изменилпорядок расторжения договора застройщиком в случае просрочки внесения платы подоговору. В этом прослеживается тенденция законодателя в установлении балансаинтересов сторон.
Основная цельФедерального закона «Об участии в долевом строительстве…» — защита прав иинтересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительствожилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственногоназначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решенияследующих задач:
снижение рисковучастников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиковпо раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищногостроительства («проектная декларация»);
установление обязательныхусловий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевомстроительстве;
обязательность учетадоговоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на однустроящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременнонескольким лицам;
обеспечение возвратазастройщиком средств участников долевого строительства при невыполнениидоговора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;
государственный контроль за долевым строительством.
Текущая версия Закона определяет пятилетний гарантийный срокна объект долевого участия в строительстве, но некоторые элементы конструкциимногоквартирных домов, например, лифт, могут иметь иной гарантийный срок.Необходимо внести соответствующие изменения, учитывающие подобного родаразличия.
Главная причина всех обозначенных в дипломнойработе проблем — отсутствие общеэкономической стабильности в стране,гарантированных прав на жилье, не работающие правовая и судебная системы и то, чтожилищный сектор практически не является частью экономики. При таком положениидел сложно ожидать быстрого появления доступного для массового потребителядолевого строительства жилья.
К основным проблемам в достижении главной целигосударственной жилищной политики — доступности жилья для граждан РоссийскойФедерации относятся:
— общеэкономическая нестабильность в стране;
— отсутствие достаточного количества финансовыхресурсов, обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья;
— отсутствие гарантированных прав на жилье;
— нежелание государства брать на себяобязательства и ответственность за развитие доступного строительства жилья дляграждан;
— длительная и дорогостоящая процедура учета ирегистрации сделок и т.п.