КУРСОВАЯ РАБОТА
по гражданскому праву натему
Продажа недвижимости
Введение
Купля-продажа— один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам историяправового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. Впроцессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразныйестественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения современем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным,повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначальнорегулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих,исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этомуинститут купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорногоправа всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практическився общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положениядоговорного права почти целиком распространили свое действие на отношения покупле-продаже.
Договоркупли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономическихотношений, в сфере внешней торговли. Его регулированию служит множествомеждународных конвенций и соглашений, среди которых главное место занимаетКонвенция ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров.Положения Венской конвенции учитывались также и при подготовке ГК, чтопозволило сблизить отечественное законодательство с общемировой юридическойпрактикой [1;c. 45].
Нарядус ГК значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играютспециальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента РБ,постановления Правительства РБ. Некоторые из них имеют общее значение для всехили многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ееотдельные виды.
ГКтрактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все видыобязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.Соответственно многие ранее самостоятельные договорные типы стали пониматьсякак разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация,энергоснабжение. Договор купли-продажи всегда является консенсуальным,поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения повсем существенным условиям. Подчас заключение и исполнение договора (т.е.передача товара) могут совпадать во времени.
Общаяхарактеристика договора
Продажа недвижимости, атак же деятельность в сфере продажи недвижимости осуществляется в соответствиис договором продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимоеимущество (п.1 ст.520 ГК). Выделение в этойглаве ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядомобстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связанос теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, посколькунедвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило,повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, таки покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальнойзначимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается рядограничений по их участию в гражданском обороте. В-четвертых, недвижимостьявляется, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, чтотакже накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных сней отношений.
Договор купли-продажинедвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договоракупли-продажи. Этот договор является консенсуальным (считается заключенным вмомент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме), возмездным(каждая из сторон договора получает встречное удовлетворение) и взаимным (ипродавец, и покупатель по договору наделяются соответствующими правами иобременяются обязанностями).Элементыдоговора продажи недвижимости. Сторонами договора являются продавец ипокупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственникнедвижимости1, действующий непосредственно или через своего представителя.Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности,правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданнымгосударственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеетвозможность установить принадлежность отчуждаемого.
Выделение договора продажи недвижимости в качествеособого вида договора купли-продажи и закрепление норм, посвященных данномудоговору связывается со спецификой его предмета — недвижимого имущества:физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой(необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующихотношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданскомобороте; использование его в обороте в качестве индивидуально-определеннойнезаменимой вещи) .
Однако не все изуказанных признаков предмета договора продажи недвижимости являютсяуниверсальными для данного договора. Так, к недвижимым вещам согласно ст. 130ГК относятся (но не по своим физическим свойствам, а по правовому режиму)предприятия, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космическиеобъекты, а также иное имущество, которое относится к категории недвижимого поуказанию на то в законодательных актах. Учет некоторых из названных вышенаиболее вероятных характеристик недвижимого имущества при урегулировании егопродажи в качестве универсальных (например, участие в гражданском обороте вкачестве индивидуально-определенной вещи) привело, как будет показано ниже, кнекоторым недостаткам в законодательстве. Именнопредмет договора является тем отличительным признаком, который позволилвыделить этот вид договора купли-продажи. Следует, что в договоре должны бытьданные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежитпередаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположениинедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание,сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение,адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность идругие характеристики. Предметом договора купли-продажи может бытьнедвижимое имущество, которое не изъято из оборота. Не может быть например,предметом договора купли- продажи недвижимости имущество, составляющееисключительную собственность государства. Так, морские суда могут находиться вгосударственной собственности (собственности Республики Беларусь и ееадминистративно- территориальных единиц), в частной собственности юридических ифизических лиц. Однако суда с ядерной энергетической установкой могутнаходиться только в собственности Республики Беларусь [18;c 21].
Еслипредметом договора является памятник истории и культуры, включенный всоответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание наисторико-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следуетрассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой онсчитается не заключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договоруперечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленногоУправлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры,может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.
Договор продажи недвижимого имущества независимо отсостава его участников заключается в письменной форме. Нормой ст. 521 ГКсторонам такого договора предписывается составить и подписать его в виде одногодокумента. Нарушение данного требования влечет недействительность договорапродажи недвижимого имущества. Такая сделка как не соответствующая требованиямзаконодательства является ничтожной.
Это касается, в частности, правил Гражданскогокодекса о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи жилого дома, еслиодной из его сторон является гражданин, квартир, дач, земельных участков, неявляющихся собственностью Республики Беларусь.
В ст. 525 ГК содержатся специальные требования копределению предмета в договоре продажи недвижимого имущества. Соблюдение общихтребований об определении в договоре купли-продажи наименования и количестватовара не отвечает особенностям недвижимых вещей как предмета данного договора.В частности, имущество, являющееся недвижимым в силу своих естественныхсвойств, выступает гражданском обороте в качестве индивидуально-определеннойвещи и не может быть зафиксировано в договоре указанием на его количество.Кроме того, недвижимое имущество разнообразно. Условия, определяющие в качествепредмета договора земельный участок, и условия, определяющие в этом же качествевоздушное судно, не могут быть едиными. И в этой связи законодатель неустанавливает единые условия, которые должны фиксироваться в договорекупли-продажи недвижимости, но определяет лишь общие требования, которым должныотвечать такие условия. В договоре купли-продажи должны содержаться данные,позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачепокупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимогоимущества.
Последнее требование может быть применено лишь кдоговорам купли-продажи имущества, недвижимого в силу естественных свойств. Дляопределения в договоре имущества, относимого к недвижимому по указаниюзаконодательства, необходимо закрепление в договоре иных условий. Обязательность письменного оформления передачиустановлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанностипродавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирнымсантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника ипроживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводунедостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычномосмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости можетслужить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.
Передаточныйакт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороныукажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служитоснованием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащееисполнение договора. Передаточный акт не может рассматриваться и какнеотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеетзначение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит кпокупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаченедвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания актаили иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайногоповреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное непредусмотрено договором. Приложение 3
Немаловажным условием является условие о цене. Приотсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цененедвижимости договор о ее продажи считается незаключенным.
Применительно к распоряжению земельным участком всвязи с продажей расположенного на нем недвижимого имущества законодательстводелает исключение из названного правила и устанавливает следующие условияраспоряжения таким земельным участком:
1) продажа недвижимости и, соответственно, передачаправа пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на правесобственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это непротиворечит условиям пользования таким участком, установленнымзаконодательством или договором (часть первая п. 3 ст. 523 ГК);
2) покупатель недвижимого имущества приобретаетправо пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,что и продавец недвижимости. Несмотря на то, что последнее условиеустанавливается в Гражданском кодексе императивной нормой, Кодекс РеспубликиБеларусь о земле предусматривает исключение из него. Согласно части третьей ст.55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение и сооружение кпредпринимателю, осуществляющем свою деятельность без образования юридическоголица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственникуземельный участок (часть участка) передается в аренду. При этом, с учетомприведенной выше нормы ст. 88 Кодекса о земле, в качестве арендодателя такогоземельного участка выступает компетентный местный исполнительный ираспорядительный орган.
Когда стороны закрепляют в договоре общую суммусделки продажи недвижимого имущества, резюмируется, что она включает как ценуздания, сооружения, другого недвижимого по своим естественным свойствамимущества, так и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующейчасти земельного участка. Стороны могут установить в договоре цену недвижимостиза единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая ценанедвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размерапереданного покупателю недвижимого имущества.
Права и обязанностисторон
По договору купли-продажи недвижимости продавецобязан передать покупателю соответствующее недвижимое имущество и перенести нанего титул собственника (субъекта права хозяйственного ведения или праваоперативного управления) в отношении данного имущества. Исполнение названныхобязанностей продавца разделено во времени и осуществляется путем совершенияпродавцом и покупателем различных действий. К договору продажи недвижимости неприменяется общее правило о том, что право собственности у приобретателя вещипо договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотренозаконодательством или договором (п. 1 ст. 224 ГК). Некоторые обязанностипродавца вытекают из условий договора.
Первая из названных обязанностей продавца считаетсяисполненной при наличии предусмотренного частью второй пункта 1 ст. 527 ГКюридического состава: фактической передачи недвижимого имущества покупателю иподписания продавцом и покупателем документа о его передаче. Как и норма пункта1 ст. 224 ГК, норма части второй пункта первого ст. 527 ГК являетсядиспозитивной. Стороны в договоре вправе определить иной момент исполненияпродавцом обязанности передать вещь покупателю. Например, исполнение даннойобязанности может быть обусловлено лишь подписанием документа о передачепокупателю предмета договора. Уклонение одной из сторон от подписания документао передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считаетсяотказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, апокупателя — от обязанности принять имущество (часть третья п. 1 ст. 527 ГК).
Обязанность продавца перенести на покупателясоответствующий правовой титул в отношении недвижимого имущества (правособственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления)исполняется осуществлением государственной регистрации такого перехода права[6;c.245].
Продавец недвижимого имущества может осуществлятьвладение земельным участком, на котором оно расположено, как на основании правасобственности, так и на ином правовом основании (например, на правепожизненного наследуемого владения или на праве пользования).
В первом случае продавец вправе в соответствии сусловиями заключенного договора передать покупателю недвижимого имущества правособственности либо предоставить ему право аренды или иное право насоответствующую часть земельного участка (часть первая п. 2 ст. 523 ГК). Еслистороны в договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право насоответствующий земельный участок, к покупателю в соответствии с частью второйпункта 2 ст. 523 ГК переходит право собственности на ту часть земельногоучастка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец не является собственникомзанятого недвижимым имуществом земельного участка, передавая такой участок впользование покупателю недвижимости, он распоряжается чужой собственностью.Пользователь земельного участка по общему правилу не вправе распоряжатьсяпредоставленным ему земельным участком. Так, согласно ст. 88 Кодекса о земледоговоры купли-продажи, аренды, залога, а также самовольный обмен земельныхучастков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении,недействительны.
Продавец недвижимости несет ответственность заненадлежащее исполнение договора, если переданная недвижимость не соответствуетусловиям договора по качественным характеристикам, даже если это несоответствиеоговорено в документе о передачи недвижимости. В случае передачи продавцомпокупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о егокачестве, покупатель в соответствии со ст. 445 ГК вправе по своему выборупотребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либобезвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещениясвоих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенногонарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться отдоговора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежнойсуммы. Права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар,соответствующий условиям договора, покупатель не имеет.
В литературе, однако, отмечается, что приформулировании данной статьи законодатель не учел того, что относимые в силууказаний на то в законодательных актах к недвижимости, но движимые по своейприроде вещи могут быть как индивидуально-определенными, так и определятьсяродовыми признаками. В этом состоит их существенное отличие от вещей недвижимыхпо своей природе, которые всегда индивидуально определены.
В подтверждение этого приводится пример договорапродажи партии самолетов, производимых серийно. Даже если продавец в случаевыявления недостатков может заменить часть самолетов, оказавшихсянекачественными, сэкономив таким образом время и средства (свои и покупателя),закон не представляет ему такого права. Однако заинтересованность покупателя ипродавца состоит в том, чтобы в данном случае покупателю не возвращалисьденьги, а производилась замена некачественных самолетов.
Покупатель по договорупродажи недвижимого имущества обязуется принять от продавца такое имущество впорядке, установленном ГК, осуществить необходимые с его стороны действия погосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимость,уплатить покупателю его цену.
Государственнаярегистрация перехода права собственности на едвижимость
Деятельностьгосударства в области регистрации перехода права собственности производится всоответствии с законом вступившимв силу 27 февраля 2005 г. Республики Беларусь от 18.08.2004 № 316-З «Овнесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Республики Беларусь повопросам регистрации недвижимого имущества, состава участников ассоциаций исоюзов, комплексной предпринимательской лицензии (франчайзинга), правовогорежима имущества крестьянского (фермерского) хозяйства» (далее — Закон №316).
Нормой ст. 522 ГК предусматривается государственнаярегистрация перехода права собственности на недвижимость. Государственнуюрегистрацию перехода права собственности необходимо отличать от государственнойрегистрации сделки (договора). Государственная регистрация сделок всоответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождаетюридические последствия. Государственная регистрация перехода правасобственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшегообязательства.
В качестве общего требования к договору продажинедвижимости ГК устанавливает условие не о регистрации договора купли-продажи,а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Самдоговор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации в соответствии со ст. 165 ГК лишь в случаях и порядке,предусмотренных Гражданским кодексом (ГК предусматривает государственнуюрегистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоровпродажи предприятий — ст. 531, 535, а также жилых помещений — ст. 529) изаконодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация перехода правовоготитула на недвижимость может производиться как после фактической передачинедвижимого имущества покупателю так и до такой передачи. Однако тольконаличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода правасобственности на недвижимость определяется принадлежность такого правасоответственно покупателю или продавцу, возложение на продавца или покупателясвязанных с этим обременений и рисков.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами — фактическая передача недвижимого имущества покупателю и подписание документа опередаче, уплата покупателем стоимости недвижимого имущества — догосударственной регистрации права собственности в соответствии с пунктом 2 ст.522 ГК не является основанием для изменения их отношений также и с третьимилицами.
Гражданское законодательство устанавливает специальныепоследствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации переходаправа собственности на недвижимость. В таких случаях суд вправе по требованиюдругой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода правасобственности (п. 3 ст. 522 ГК). Условия предъявления требования огосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимоеимущество существенно отличается от условий предъявления требований огосударственной регистрации сделки, установленных пунктом 3 ст. 166 ГК. Впоследнем случае решение суда о государственной регистрации сделки оформляетвозникновение между сторонами такой сделки взаимных прав и обязанностей. В этойсвязи требование о государственной регистрации сделки суд удовлетворяет приналичии недобросовестного поведения одной из сторон сделки, которая принялаисполнение, предложенное другой стороной, но уклоняется от регистрации сделки ивстречного исполнения другой стороне. В случаях, указанных в пункте 3 ст. 522ГК, речь идет об исполнении существующей на основании заключенного всоответствии со ст. 521 ГК в простой письменной форме договора обязанностиосуществить государственную регистрацию перехода права собственности нанедвижимость. Нарушение данной обязанности дает право другой стороне предъявитьв суд требование о такой регистрации независимо от наличия или отсутствия фактапередачи недвижимого имущества покупателю или факта уплаты покупателем ценыданного имущества.
Имущество, являющееся недвижимым в силу своихестественных свойств, не может использоваться иначе, как вместе с земельнымучастком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такогоимущества возможно только с передачей права пользования соответствующимземельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимогоимущества покупателю одновременно с передачей права собственности на такуюнедвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занятаэтой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 523 ГК).
Размер передаваемого покупателю недвижимогоимущества земельного участка определяется с учетом целей, для которыхиспользовалось это недвижимое имущество. В части первой ст. 55 КодексаРеспублики Беларусь о земле применительно к такой ситуации указывается толькона определение размера передаваемого участка, необходимого для использованиязданий и сооружений. Однако такое определение объектов недвижимого имущества,продажа которых связана с необходимостью передачи права пользования земельнымучастком, представляется необоснованно ограниченным.
Согласно части второй ст.55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение и сооружение кнескольким собственникам, а также при переходе права собственности на частьстроения (сооружения) в случае невозможности раздела земельного участка междусобственниками право на земельный участок осуществляется собственникамистроения (сооружения) совместно. Совершенно очевидно, что «регистрация переходаправа собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», нопоследняя может осуществляться одновременно с «регистрацией правасобственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной[13;c.231].
Особенности оформления рассматриваемого договорапредопределяют некоторые особенности его исполнения. На практике с целью предотвращениявозможного обмана со стороны продавца рекомендуется передавать деньги толькопосле государственной регистрации договора. Сначала стороны сдают всенеобходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрациюсделок с недвижимостью, и потом через какое-то время получаютзарегистрированный договор. Только после этого происходит переход правасобственности. В течение же времени между подачей документов и получениемзарегистрированного договора стороны имеют возможность «передумать» иотказаться от заключения договора, поэтому деньги до этого момента передаватьнельзя.
Некоторые особенности передачи прав собственности нанедвижимое имущество(виды)
Выделяют несколько видовпродажи недвижимого имущества, такие, как договор продажи жилых помещений,договор продажи земельных участков, договор продажи предприятия. Договор продажижилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всеготем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности ононаходится, может быть использовано только по целевому назначению — дляпроживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть измененпо усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоватьсядля проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещениепредоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либов силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажижилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договореобязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии сзаконом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем,а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьисобственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении нанимателижилого помещения и члены их семей; арендаторы, а также лица, которыепользуются жилым помещением в силу завещательного отказа .
Еслив жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют зажилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. В случаяхограничений, связанных с отчуждением жилого помещения, в котором проживаютнесовершеннолетние члены семьи собственника продажа допускается только ссогласия органа опеки и попечительства.
Ещеодной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения являетсянеобходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрациидоговор считается заключенным. Регистрацию договора, так же как и регистрациюперехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции. Договорпродажи предприятия отличается спецификой своего предмета. Таким образом,предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый иобособленный имущёственный комплекс признаваемый недвижимостью и используемыйдля ведения предпринимательской деятельности. Конституция Республики Беларусь в ст. 48 устанавливаетгарантию права граждан Республики Беларусь на жилище. Реализация данного праваобеспечивается развитием государственного и частного жилищных фондов,содействием гражданам в приобретении жилья. Однако в современной экономическойситуации государство не может обеспечивать бесплатным жильем всех граждан.Бесплатно или по льготным ценам жилье предоставляется лишь гражданам,нуждающимся в социальной защите. Для остальных категорий населения одним изосновных способов решения жилищной проблемы становится покупка жилья.
В жилищный фонд как совокупность всех жилыхпомещений Республики Беларусь входят объекты, которые согласно законодательствумогут становиться предметом договора купли-продажи. В частности, этоодноквартирные жилые дома (жилые дома, состоящие из одной квартиры, вход вкоторую организован с придомовой территории), квартиры (жилые помещения,состоящие из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобныхпомещений, вход в которые организован с придомовой территории или извспомогательных помещений жилого дома), жилые комнаты — ст. 1 Жилищного кодексаРеспублики Беларусь (далее — ЖК).
Особый порядок купли-продажи жилых домов, квартир вРеспублике Беларусь был введен с принятием постановления Верховного СоветаРеспублики Беларусь от 11 июня 1993 г. «О порядке купли- продажи квартир(домов) в Республике Беларусь» и Положения о порядке купли- продажиквартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров РеспубликиБеларусь от 31 августа 1993 г. N 589. Данные акты установили существенные, и,как впоследствии было установлено, неоправданные ни с правовой, ни сэкономической точек зрения ограничения на приобретение жилья в республике.Предусматривалось, например, что жилые дома и квартиры подлежали продаже толькотем гражданам, которые постоянно проживали в данном населенном пункте. Этоозначало, что житель города Минска не мог купить пустующий в деревне дом, чтобыпроживать там в летнее время, а жители близлежащих к городу Минску населенныхпунктов, многие из которых имели место работы в Минске, не могли купить здеськвартиру.
В этой связи и постановление Верховного Совета от 11июня 1993 г., и постановление Совета Министров от 31 августа 1993 г. N 589дважды становились предметом рассмотрения Конституционного Суда РеспубликиБеларусь. В решении от 25 марта 1997 г. «О толковании ЗаключенияКонституционного Суда Республики Беларусь от 27 июня 1996 года „Осоответствии Конституции и законам Республики Беларусь постановления ВерховногоСовета от 11 июня 1993 года “О порядке купли-продажи квартир (домов) вРеспублике Беларусь» и Временного положения о порядке купли- продажиквартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров от 31 августа1993 года N 589" Конституционный Суд указал, что граждане РеспубликиБеларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправеприобретать квартиры (дома) по договору купли-продажи в любых населенныхпунктах Республики Беларусь независимо от постоянного места жительства. Вместес тем законом могут быть определены особенности купли-продажи квартир (домов) вгороде Минске, поскольку Минск как столица Республики Беларусь согласноКонституции имеет особый статус .
Иностранные граждане и лица без гражданства,постоянно проживающие на территории Республики Беларусь и имеющие законныйисточник существования, пользуются наравне с гражданами Республики Беларусьправом приобретения в порядке купли-продажи квартир (домов) в Беларуси. Приэтом не исключается возможность установления международными договорами изаконами Республики Беларусь особенностей приобретения ими квартир (домов) подоговорам купли-продажи.
Иностранные граждане и лица без гражданства, непроживающие на территории Республики Беларусь, вправе приобретать квартиры(дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами иустановленной процедурой реализации норм международных договоров. Такоесоглашение достигнуто Республикой Беларусь с Российской Федерацией. Устав СоюзаБеларуси и России, ратифицированный Законом Республики Беларусь от 10 июня 1997года, предусматривает, что граждане Союза Беларуси и России (гражданеРеспублики Беларусь и граждане Российской Федерации) имеют право наприобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на территориидругого государства — участника Союза на тех же условиях, что и граждане этогогосударства. Аналогичные нормы закреплены также заключенным РеспубликойБеларусь и Российской Федерацией Договором о создании Союзного государства(ратифицирован Законом Республики Беларусь от 24 декабря 1999 г. ), Договороммежду Республикой Беларусь и Российской Федерацией о равных правах граждан(ратифицирован Законом Республики Беларусь от 17 февраля 1999 г..
Данные положения, сформулированные КонституционнымСудом, в настоящее время закреплены и в Положении о порядке купли-продажиквартир (домов) (п. 7)[15; №348].
Вместе с тем, в отличие от земельных участков,нахождение которых в собственности физических лиц, не являющихся гражданамиРеспублики Беларусь, исключается, жилые помещения могут находиться всобственности иностранных граждан. В этой связи установленные для купли-продажижилых помещений ограничения не распространяются на иные способы приобретенияжилья такими лицами. Так, при рассмотрении одного из дел, касающихся законностиприобретения иностранным гражданином квартиры в Республике Беларусь, судебнаяколлегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь указала, чтоусловие о наличии у приобретателя квартиры гражданства Республики Беларусь ипостоянного места жительства в Беларуси являются обязательными для заключениядоговора купли-продажи квартиры. Запрета на участие в долевом строительствежилья с последующим оформлением его на праве собственности действующеезаконодательство не содержит.
Согласно Положению о порядке купли- продажи квартир(домов) объектами купли- продажи могут быть: незаселенные и освобожденныеквартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенныедля продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они неявляются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицамнегосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на правесобственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные)с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этогокредита.
Не подлежат продаже:
— жилые помещения в общежитиях;
— служебные жилые помещения (кроме квартир,расположенных в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам,работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности);
— жилые помещения, находящиеся на территориях,подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы наЧернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);
— квартиры, расположенные в обособленных военныхгородках, определяемых Министерством обороны;
— жилые помещения социального пользования;
— жилые помещения в специальных домах;
— жилые помещения, построенные (реконструированные,приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.
Продажа жилых помещений, построенных(реконструированных, приобретенных) с привлечением льготного кредита, в течениетрех лет со дня погашения этого кредита может осуществляться толькосоответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному ираспорядительному органу [15;c.369].
Договор купли-продажи жилых домов и квартирсовершается в письменной форме. Однако, в отличие от договора продажинедвижимости, по которому в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК государственнойрегистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю,согласно пункту 2 ст. 529 ГК государственной регистрации подлежит сам договорпродажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры [3;c.300].
При урегулировании договоров купли- продажи жилыхпомещений законодатель особое внимание уделяет обеспечению защиты жилищных правграждан. Согласно пункту 2 ст. 275 ГК переход права собственности на жилой домили квартиру к другому лицу является основанием для прекращения правапользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В этой связисущественным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого домаили квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии сзаконодательными актами право пользования этим жилым помещением после егоприобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав напользование продаваемым жилым помещением (часть первая ст. 529 ГК).Такимилицами могут быть: члены семьи продавца, проживающие вместе с ним (его супруг,их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также висключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членамисемьи продавца (в соответствии со ст. 29 ЖК Республики Беларусь граждане,проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общеехозяйство (например, гражданский супруг или супруга), могут быть в судебномпорядке признаны членами семьи этого нанимателя); наниматель жилого помещения,постоянно проживающие с ним граждане; наниматель данного жилого помещения,заключивший договор с продавцом (такое лицо независимо от договоракупли-продажи имеет право проживания в жилом помещении до окончания срокадоговора найма).
В литературе указывается, что покупатель, неуведомленный до заключения договора купли-продажи жилья о правах третьих лиц напроживание, вправе требовать расторжения договора. Однако договор считаетсязаключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях формедостигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в данном случаеможет предъявляться требование о признании договора купли-продажи жилогопомещения незаключенным.
Отсутствие в договоре условия о сохранении зауказанными лицами права пользования жилым помещением дает право новомусобственнику требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения(часть четвертая ст. 123 ЖК). Приложение 1
На куплю-продажу жилых помещений распространяется ипункт 4 ст. 275 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в которомпроживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, допускаетсятолько с согласия органа опеки и попечительства. Нарушение этого условия влечетпризнание договора недействительным (ничтожным) и предъявление управомоченнымилицами в судебном порядке применения последствий. Принимая во вниманиеимеющиеся факты невозможности исполнения таких судебных решения в частивозврата покупателю уплаченной за жилое помещение денежной суммы, ПленумВерховного Суда Республики Беларусь в постановлении от 30 марта 2000 г. N 3«О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» указалследующее. При вынесении решений об удовлетворении требований о применениипоследствий недействительности указанных сделок суд в необходимых случаяхдолжен обсудить вопрос об установлении такого порядка исполнения решения, всоответствии с которым выселение приобретателя жилого помещения производится послевыплаты ему денежной суммы, уплаченной по сделке и подлежащей уплате по решениюсуда.
Согласно части второй ст. 123 ЖК и Положению опорядке купли-продажи квартир (домов) продажа квартир гражданами производится списьменного согласия всех совершеннолетних членов семьи проживающих совместно ссобственником и имеющих право пользования жилым помещением, а квартиры,принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли- продажи только вслучаях, если они не заселены жильцами. В связи с изложенным выше требованиемст. 529 ГК о необходимости указания на таких лиц в договоре купли-продажи жильяс определением их прав по пользованию жилым помещением после его продажи данноеограничение представляется чрезмерным. Необходимо учитывать, что согласно ст.120 ЖК члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие правасобственности на долю в жилом помещении, могут быть выселены из жилогопомещения в судебном порядке на основании письменного соглашения, заключенногопри вселении. Если совершеннолетние члены семьи собственника, проживающиесовместно с ним, имеют в данном населенном пункте другое жилое помещение,принадлежащее им на праве собственности, то по требованию собственника ониподлежат выселению в это жилое помещение. Совершеннолетние члены семьи собственника,проживающие совместно с ним, могут быть выселены по требованию собственника вдругое жилое помещение, приобретенное им за счет собственных средств.
Практика функционирования рынка жилья выявиланеобходимость особой защиты при отчуждении жилых помещений интересов, не тольконесовершеннолетних детей, но и других социально не защищенных категорийнаселения. Высказывались предложения о необходимости принятия нормативногоправового акта, определяющего механизм контроля за соблюдением законодательствапри совершении сделок с жильем указанной категорией лиц. Закон «О статусестолицы Республики Беларусь — города Минска» предоставил Минскомугородскому Совету депутатов право утверждать порядок согласования органамиопеки и попечительства города Минска сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещенийотдельных граждан. По данным ПрокуратурыРеспублики Беларусь, наиболее распространены нарушения законодательства приотчуждении жилых помещений одиноких граждан, достигших престарелого возраста инуждающихся по состоянию здоровья в защите. Нередко контрагенты вводят такихсобственников жилья в заблуждение, в результате чего, например, вместо договорапожизненного содержания с иждивением заключаются договоры дарения либокупли-продажи. Еще до принятия данного Закона, 19октября 1999 г. решением Минского городского Совета депутатов было утвержденоПоложение о порядке согласования органами опеки и попечительства г. Минскасделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений отдельных категорий граждан.Положение предусматривает необходимость получения согласия исполнительныхкомитетов администраций районов г. Минска на отчуждение, залог или обмен жилыхпомещений, в которых постоянно проживают несовершеннолетние дети, а также жилыхпомещений, находящихся в собственности или в пользовании следующих категорийграждан: несовершеннолетних детей; лишенных дееспособности или ограниченных вдееспособности; иных граждан, над которыми установлена опека илипопечительство; злоупотребляющих спиртными напитками или наркотическими веществами;одиноких престарелых граждан; состоящих на учете в психоневрологическомдиспансере с диагнозом заболевания, которое может повлиять на ин способностьпонимать значение своих действий и руководить ими.
Таким образом, Положение установило для названныхкатегорий граждан ограничение в реализации их прав по распоряжению жильем.Согласно ст. 44 Конституции Республики Беларусь государство гарантирует каждомуправо собственности и содействует ее приобретению, создает условия длясвободного владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом.Исходя из ст. 23 Конституции, ограничение прав и свобод личности допускаетсятолько в случаях, предусмотренных законом. Представляется неправомернымделегирование законом местному органу власти права устанавливать такиеограничения[10;c.25].
Необходимость введения дополнительных мер по защитежилищных прав одиноких престарелых граждан и некоторых других социальнонезащищенных групп граждан назрела. Однако представляется неправомернымустановление в г. Минске одной системы такой защиты, а, например, в Брестскойобл. — другой. Соответствующий порядок должен быть предусмотрен законодательнымактом единообразно для всей республики.
Приведенные меры правового характера не исключаютнеобходимости проявления соответствующей осмотрительности и со стороны самихучастников сделок с жильем. В такой ситуации специалисты рекомендуют:
— произвести проверку всех предоставленныхконтрагентом документов, начиная с паспорта продавца (одним из наиболее простыхспособов мошенничества является переклеивание фотографии в паспорте либоиспользование чужого паспорта);
— проверить информацию, касающуюся жилого помещения,в соответствующих инстанциях (жилищно-эксплуатационной организации, паспортномстоле, БТИ);
— убедиться, что продавец является владельцемпокупаемого жилого помещения и что из него выписаны все жильцы;
— если квартира часто перепродавалась, попытатьсявыяснить причину и определить всю цепочку договоров (криминальным может бытьпредыдущий договор);
— не покупать квартиры, если продавец предъявляетлишь копии документов, пусть и нотариально заверенные (часто такой продавецпродает одну квартиру сразу нескольким покупателям, причем один из договоров онрегистрирует в органе государственной регистрации и получает всю сумму, сдругих покупателей берет задаток и после этого бесследно исчезает);
— проявлять предельную осторожность, если продавецдействует по доверенности (доверенность теряет силу после смерти доверителя,доверитель может в любое время отменить доверенность и т.д.) .
«Довольно часто стороны договора, стремясьуменьшить сумму государственной пошлины, указывают в договоре стоимостьпродаваемой квартиры либо совпадающую с балансовой стоимостью, указанной всправке БТИ, либо лишь слегка превышающую ее, тогда как истинная цена квартирыбольше. Надо сказать, что это довольно рискованный путь для покупателя: нередкислучаи признания договора купли-продажи недействительным в судебном порядке, ив таком случае решением суда покупателю может быть возвращена только та сумма,которая указана в договоре, хотя фактически была уплачена сумма, значительнопревышающая указанную» .
Изложенный выше порядок купли-продажи жилых домов иквартир распространяется и на продажу их обособленных частей, которые являютсяобъектами права собственности (жилых комнат). Вместе с тем, договор продажижилой комнаты имеет некоторые особенности. Так, продажа комнаты может бытьпроизведена только вместе с долей в праве собственности на подсобные помещения.Одним из ограничений правомочий собственника комнаты по распоряжению ею, накоторое указывается в названном выше постановлении Пленума Верховного Суда от30 марта 2000 г., является необходимость при продаже комнаты соблюсти правособственников других комнат на преимущественную покупку продаваемой комнаты.Однако данное ограничение представляется весьма спорным. Ведь в ст. 253 ГК, накоторую ссылается Пленум Верховного Суда, речь идет об отчуждении доли в правеобщей собственности. А в рассматриваемом случае продается обособленный объектправа собственности (жилая комната), хотя и обеспеченный в качествепринадлежности правом пользования подсобными помещениями и долей в правесобственности на эти помещения[17;c.177].
Существенные особенности имеет заключение договоракупли-продажи жилого помещения в процессе его приватизации.КодексРеспублики Беларусь о земле и иные акты земельного законодательствапредусматривают ряд особенностей договора продажи земельного участка. Данныеособенности договора продажи земельного участка проявляются в установленииспециальных требований к его предмету, субъектному составу, содержанию.
При заключении договора продажи земельного участкапродавец и покупатель должны соблюдать такие установленные земельнымзаконодательством ограничения, как запрет на произвольное изменение целевогоназначения земельного участка (стороны в процессе заключения договора, нотариуспри его удостоверении, должностные лица органов по земельным ресурсам иземлеустройству при государственной регистрации договора не вправе пособственной инициативе изменить цель предоставления земельного участка), запретна изменение режима использования земельного участка, возможность купли-продажиземельных участков в пределах норм их предоставления (не могут заключатьсядоговоры купли-продажи, в результате которых в собственности физического лицаили в собственности юридического лица окажутся земельные участки с суммарнойплощадью, превышающей установленные максимальные размеры), возможностькупли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку ииных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.
Земельный участок как предмет договора купли-продажипредставляет собой часть поверхности земли, имеющую установленные границы,площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые вгосударственном земельном кадастре и документах государственной регистрации(часть первая ст. 17 Кодекса о земле). Договор купли-продажи может бытьзаключен по поводу части земельного участка при условии, что последний можетбыть разделен на части. Земельный участок может быть разделен на части, есликаждая из них может быть использована по целевому назначению при соблюдениипротивопожарных, санитарных, экологических, строительных норм и правил (частьтретья ст. 17 Кодекса о земле). При совершении сделки с частью делимогоземельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительновыделена в самостоятельный земельный участок (часть четвертая ст. 17 Кодекса оземле).
Предметом договора купли-продажи могут бытьземельные участки, не изъятые из гражданского оборота (участки, которые могутнаходиться в собственности иных, кроме Республики Беларусь, участниковгражданских правоотношений).
Так, в соответствии со ст. 34 Кодекса о земле вчастной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельныеучастки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительстваи обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства, дачногостроительства.
Законодательство устанавливает особый порядокотчуждения земельных участков, находящихся в собственности Республики Беларусь,а также выкупа государством земельных участков у других собственников.
В частную собственность граждан Республики Беларусьземельные участки передаются по решению компетентных местных исполнительных ираспорядительных органов. Граждане, имеющие во владении и пользовании земельныеучастки, предоставленные им до 16 июня 1993 г. для ведения личного подсобногохозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводстваи дачного строительства, их наследники, граждане Республики Беларусь,нуждающиеся в улучшении жилищных условий, приобретают земельные участки польготной цене, устанавливаемой в размере пятикратной ставки земельного налога,уплачиваемого за этот земельный участок, в соответствии с законодательствомРеспублики Беларусь на момент подачи заявления гражданином о передаче емуземельного участка в частную собственность. В остальных случаях земельныеучастки оплачиваются по нормативной цене, устанавливаемой Советом Министров.
Порядок передачи земельных участков из собственностиРеспублики Беларусь в собственность юридических лиц (их собственников)установлен ст. 12 Кодекса о земле, Положением о порядке передачи земельныхучастков в собственность юридических лиц (их собственников), утвержденнымуказом Президента Республики Беларусь от 22 февраля 2000 г. N 81. Всобственность юридических лиц могут по решению Президента Республики Беларусьотчуждаться земельные участки при приватизации объектов государственнойсобственности и осуществлении инвестиционных проектов[19;c.135].
Цена земельного участка определяется исходя изкачества земли, местоположения участка и должна быть не ниже нормативной ценына землю. Плата за земельный участок, передаваемый в собственность юридическоголица (его собственника), вносится им в белорусских рублях или в иностраннойвалюте в месячный срок со дня вступления в силу решения Президента РеспубликиБеларусь о передаче земельного участка в собственность. Плата за земельныйучасток, передаваемый в собственность юридического лица с иностраннымиинвестициями вносится только в иностранной валюте. Право собственности наземельный участок возникает у юридического лица (его собственника) с моментаполучения государственного акта на земельный участок.
Выкуп земельных участков, находящихся в частнойсобственности граждан, юридических лиц может осуществляться по предложениюсобственника, а также по основаниям, установленным законодательством.
Выкуп земельных участков производится по нормативнойцене, действующей на момент выкупа. Решение о принудительном выкупе земельныхучастков, которые предоставляются по решению местных исполнительных ираспорядительных органов, в соответствии с частью второй ст. 54 Кодекса о землепринимается этими органами.
Договор купли-продажи земельного участка, в которомв качестве продавца выступает физическое или юридическое лицо, может бытьзаключен лишь в отношении участка, находящегося в частной собственности.Договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в пользовании,пожизненном наследуемом владении, недействительны (ст. 88 Кодекса о земле).
Продажа земельных участков, находящихся в частнойсобственности, совершается путем заключения в письменной форме договора,который подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в органе поземельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка(часть вторая ст. 93 Кодекса о земле). Земельные участки могут продаватьсягражданами Республики Беларусь другим гражданам Республики Беларусь при условиисохранения целевого назначения этих земельных участков. Юридические лицаРеспублики Беларусь могут отчуждать земельные участки только тем юридическимлицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельногоучастка (ст. 94 Кодекса о земле).
Недвижимость зарубежом
Все чаще отечественные организации открывают представительства ифирменные магазины, регистрируют филиалы за пределами таможенной территорииРеспублики Беларусь, сдают в аренду площади и др. Такие операции связаны сприобретением и арендой недвижимости за пределами таможенной территорииРеспублики Беларусь. Рассмотрю порядок осуществления резидентами республикиБеларусь наиболее распространенных операций с недвижимостью за рубежом:покупки, продажи и аренды.
В законодательстве Республики Беларусь определение недвижимостидано в ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК): кнедвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано сземлей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом какимущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море»,космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может бытьотнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньгии ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Подобные определения довольно распространены в мировой практике.
Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Законом РеспубликиБеларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимогоимущества, прав на него и сделок с ним» (с изм. и доп. от 16.05.2006 №115-З) и Инструкцией о порядке проведениятехнической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений(зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений,изолированных помещений, утвержденной постановление Комитета по земельнымресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от28.07.2004 № 39. Регистрация (приобретение) имущественных прав на недвижимоеимущество, находящееся за рубежом, осуществляется по законодательству тойстраны, на территории которой оно расположено.
В соответствии с отечественным законодательством сделки снедвижимым имуществом не могут быть совершены ранее государственной регистрациисоздания недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимоеимущество, которые переходят в результате сделки. Государственная регистрацияизолированных помещений и прав на них не может быть осуществлена ранее государственнойрегистрации всего недвижимого имущества, частью которого является этопомещение. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества,прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрациюпутем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственнойрегистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригиналедокумента, выражающего содержание зарегистрированной сделки. Возможно, чтоаналогичная норма содержится в законодательстве страны нахождения недвижимостирезидента Республики Беларусь.
Форма договора (нотариальная или простая письменная), предметомкоторого является недвижимое имущество, определяется правом государства, вкотором находится это имущество. Защита права собственности и других вещныхправ на недвижимое имущество осуществляется также в соответствии с правомгосударства, в котором это имущество размещено.
Валютные операции, проводимые между резидентами и нерезидентами,подразделяются на текущие валютные операции и валютные операции, связанные сдвижением капитала. В соответствии со ст. 7 Закона № 226-З валютнымиоперациями, связанными с движением капитала, являются следующие валютныеоперации, проводимые между резидентами и нерезидентами:
-приобретение акций при их распределении среди учредителей, а также доли вуставном фонде или пая в имуществе нерезидентов;
-приобретение ценных бумаг, выпущенных резидентами или нерезидентами, заисключением приобретения акций при их распределении среди учредителей;
-переводы для осуществления расчетов по обязательствам, предусматривающимпередачу имущества, относимого законодательством Республики Беларусь кнедвижимому имуществу, либо прав на него;
-расчеты по сделкам, предусматривающим экспорт и (или) импорт товаров (работ,услуг), охраняемой информации, исключительных прав на результатыинтеллектуальной деятельности, если срок между датой поступления денежныхсредств (платежа) и датой отгрузки (поступления) товара (выполнения работ,оказания услуг), передачи охраняемой информации, исключительных прав нарезультаты интеллектуальной деятельности превышает 180 дней, включаяосуществление таких расчетов с использованием ценных бумаг, выполняющих функциирасчетных документов, если срок платежа по ценной бумаге обеспечиваетпоступление (уплату) денежных средств в срок, превышающий 180 дней с (до) датыотгрузки (поступления) товара (выполнения работ, оказания услуг), передачиохраняемой информации, исключительных прав на результаты интеллектуальнойдеятельности;
-предоставление и получение кредитов и (или) займов на срок, превышающий 180дней;
-иные валютные операции, не относимые к текущим валютным операциям.
Следовательно, для осуществления расчетов на приобретение всобственность имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимогопо законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу и по договорамаренды имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого позаконодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу требуетсяразрешение Национального банка как на валютные операции, связанные с движениемкапитала.
Для получения разрешения для проведения расчетов на приобретение всобственность имущества, находящегося за пределами таможенной территорииРеспублики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь кнедвижимому имуществу необходимо до момента проведения юридическим лицом — резидентом расчетов с нерезидентом по ней представить в Национальный банкследующие документы: письменное заявление произвольной формы с указанием конкретныхвидов валютных операций, по которым испрашивается получение разрешения наосуществление расчетов в иностранной валюте, копию свидетельства огосударственной регистрации заявителя (выписку из решения местного органауправления, Министерства юстиции и т.д.).
Юридические лица, не подлежащие государственной регистрации,представляют копию или выписку решения о создании (реорганизации) юридическоголица, удостоверенную уполномоченным органом. Удостоверение копий документов вэтом случае производится подписью должностного лица данного органа с указаниемего фамилии, имени, отчества, должности и скрепляется печатью уполномоченногооргана. Применение факсимиле подписи не допускается.
Заключение
Сегодня купля-продажа —это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещениематериальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, вдоговоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является егонепосредственным содержанием. Особое значение этого института в современномправе обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь посуществу купля-продажа — наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.Возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушныхсудов и космических аппаратов — все эти Действия облекаются в формукупли-продажи. Значение всех принципов, условий этого договора обуславливаетсяперспективным направлением его реализации в гражданских отношений. Многообразиеформ и условий является следствием ступившего на порог тысячелетия и развитияправовой и строительной инфраструктурой. В данной курсовой было рассмотрены рядосновополагающих принципов и методов, закрепленных и имеющих широкоепрактическое применение, а так же спорные моменты в данном виде договора.
Список используемыхисточников
1.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общиеположения: Изд. 2-е, испр. М., 1999. С. 809
2.-ВедомостиНационального собрания Республики Беларусь. 1997. N 21. Ст. 386 — 388.2000.N 1-2. Ст. 1
3.-Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1992. N 15. Ст. 247; N 27. Ст.475; 1993. N 26. С. 317; 1994. N 3. Ст. 24; 1995. N 6. Ст. 58; ВедомостиНационального собрания Республики Беларусь. 1998. N 20. Ст. 220.
4.-Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.,1998. С. 94.
5.- Гражданский кодекс РеспубликиБеларусь от 7 декабря 1998г. //Ведомости Национального собрания РеспубликиБеларусь. 1999 № 7-9. Ст. 101 с изменениями и дополнениями от 14 июля 2000 г.;3 мая 2001г.;25 мая 2002г.;24 июня 2002г.;17июля 2002г.; 4 января 2003г;;;
6.- Гражданское право: в 2 ч.Ч 1: Учебник/ под общ. ред. Проф. В.Ф. Чигира. – Мн.: Амалфея. — 2002. – 1008с.
7. — Гражданское право. Общая часть: учеб. пособие/ Д.А.Колбасин – Мн.: Амалфея. — 2006. – 768 с.
8.- Инструкция о порядке составления,выдачи (замены и хранения государственного акта на земельный участок иудостоверения на право временного пользования земельным участком, утвержденнаяпостановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии икартографии Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. N 1 (Национальный реестрправовых актов Республики Беларусь. 2000. N 46, 8/3393).
9.-Каравай А.В., Договор продажи недвижимости, 2001 г.
10.-Конституция РеспубликиБеларусь от 15 марта 1994г. Принята на государственном референдуме 24 ноября1996г.
11.- Комментарий к Гражданскомукодексу Республики Беларусь: в 2 кн. Кн. 1./ Отв. Ред. В.Ф. Чигир. – Мн.: Амалфея.- 1999. – 624 с.
12.-Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь в трех томах(постатейный). Рук-ль авторского коллектива В.Ф.Чигир. В 3 т. Т. 1. Мн., 2003.С. 421.
13.-Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»: за и против // Государство и право.1998. N 2. С. 60.
14- Комментарий к Гражданскомукодексу, части второй / под ред. проф. ----Т.Е.Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.:Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 49
15.-Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. N 37, 6/218.
16.-Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество (к совершенствованию гражданскогозаконодательства) // Хозяйство и право, 1998. N 6. С. 102.
17.- Попов М. Об ограниченияхкупли-продажи земельных участков
18.- Пунько Т.Н. Гражданское право:Курс лекций/ т.Н. Пунько, М.Н. Кулак;
Скловский К.И. Собственность вгражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М., 2000. С. 290 — 291, 292.
19.-Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства РеспубликиБеларусь. 1998. N 22. Ст. 596; 1999. N 16. Ст. 464; N 24. Ст. 698.
20.-Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. Пособие. 2-еизд. М., 2000. С. 327 — 328.
21.-Скловский К.И. Указ.раб. С. 312.
Приложения
РЕШЕНИЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДАГОРОДА МИНСКА
31 марта 2006 г. (дело N498-10/05)
МОТИВИРОВОЧНАЯ ЧАСТЬ
По иску Исполнительного комитета к ООО«Б», третье лицо, УП «В» об истребовании имущества изчужого незаконного владения.
Иск заявлен об истребовании имуществаадминистративного здания, расположенного в г.Минске по ул. А., д. 111, общей площадью582 кв.м. из чужого незаконного владения СООО «Б».
Вступившим в законную силу решением хозяйственногосуда г.Минска от 6.07.2005 г. по делу N 405-12/340-6/321а установлен фактничтожности договора купли-продажи объекта государственной собственности зданияпо ул. А., 111 в г.Минске, заключенном между горисполкомом и ЗАО «В».
Правовым основанием истребования спорного имуществаиз владения ответчика, по мнению истца, является ст. 282, 283 Гражданскогокодекса Республики Беларусь, а также п. 11 Постановления Пленума ВысшегоХозяйственного Суда Республики Беларусь от 27 мая 2004 г. N 11 «Онекоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства,регулирующего недействительность сделок» в котором определено что квыбывшему, помимо воли, относится имущество по недействительным сделкам.
В судебном заседании истцом дополнено правовоеоснование заявленного требования требованием о признании ничтожным договоракупли-продажи от 12.01.1999 г. здания, расположенного по ул. А., 111, вг.Минске, заключенным между УП «В» и ООО «Б», поскольку УП«В» на момент заключения договора собственником здания не являлся, всвязи с чем, не имело права распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. Востальной части требования истцом поддержаны в полном объеме.
Ответчик иск не признал, обосновав свою позицию тем,что он является добросовестным приобретателем спорного имущества, посколькуприобрел его по возмездному договору и на момент совершения сделки не знал и немог знать о наличии каких-либо препятствий для приобретения спорного имущества.Кроме этого, после реконструкции в 1999 г., площадь здания существенноизменилась по сравнению с первоначальной.
Позиция ответчика поддержана представителем третьеголица.
В судебном заседании ответчиком заявлено ходатайствоо назначении экономической экспертизы по оценке истребуемого имущества.
Определением суда от 03.11.2005 г. назначенаэкспертиза в НИИ проблем криминологии, криминалистики и судебной экспертизыМинистерства юстиции Республики Беларусь, на рассмотрение которой был поставленвопрос об определении балансовой стоимости здания, расположенного в г.Минске поул. А., 111.
Исследовав имеющиеся в материалах дела письменныедоказательства, заслушав и оценив пояснения сторон, суд приходит к выводу обудовлетворении заявленных исковых требований исходя из следующего:
Между истцом и ЗАО «В» был заключендоговор купли-продажи объекта государственной собственности от 24.04.1996 г. N19, предметом которого являлось отчуждение здания по ул. А., 111, площадью 194кв.м.
Решением хозяйственного суда г.Минска от 6.07.2005г. по делу N 405-12/04/340-6/321а установлен факт ничтожности указанногодоговора.
В период между приобретением имущества в 1996 г. ипринятием вышеуказанного судебного постановления, ЗАО «В» произвелоотчуждение здания на основании договора купли-продажи от 12.01.1999 г.заключенным между ЗАО «В» и СООО «Б».
Будучи собственником здания по ул. А., 111. СООО«Б» произвело реконструкцию здания и ввело его в эксплуатацию27.12.1999 г. Данные обстоятельства, а также факт регистрации правасобственности на здание за ответчиком подтверждаются регистрационнымудостоверением N 12026-250/42 от 10.08.2001 г.
Решением хозяйственного суда г.Минска от 6.07.2005г. по делу N 405-12/04/340-6/321а установлен факт ничтожности договора, заключенногомежду истцом и ЗАО «В», на основании которого ЗАО «В»владело спорным имуществом до момента его отчуждения ответчику, ЗАО«В» не могло выступать в качестве продавца спорного имущества.
Установленный судом факт ничтожности договора от24.04.1994 г. N 19 указывает, что в отношении спорного имущества, истец вправевыдвигать требования связанные с осуществлением прав собственника на него, втом числе и вендикационное требование истца поскольку имущество выбыло из еговладения помимо его воли по основаниям п. 1 ст. 283 ГК РБ.
Доводы ответчика относительно невозможностиудовлетворения заявленных исковых требований, изложенные в отзыве и поясненияхбезосновательны исходя из следующего.
В момент приобретения имущества от третьего лица в1999 г., ответчик не знал и не мог знать об отсутствия у продавца (ЗАО«В») правомочий на отчуждение спорного имущества. Данный факт былустановлен решением хозяйственного суда г. Минска от 6.07.2005 г. по делу N405-12/04/340-6/321а.
Исходя из изложенного, суд считает обоснованнымдовод истца о возможности истребования спорного имущества от ответчика.
Правовым основанием истребования является п. 1 ст.283 ГК 1998 г., что подтверждается нормами Постановления Пленума ВысшегоХозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 октября 2005 г. N 26 «Онекоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства,регулирующего недействительность сделок».
По основаниям ст. 169 ГК РБ суд констатирует фактничтожности договора купли-продажи от 12.01.1999 г. здания, расположенного поул. А., 111, в г.Минске, заключенного между УП «В» и ООО«Б», как сделки, не соответствующей законодательству о правомочияхсобственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим емуимуществом.
УП «В» на момент заключения договорасобственником здания не являлся, в связи с чем, не имело права распоряжаться непринадлежащим ему имуществом. Данное здание не выбыло из коммунальнойсобственности, что подтверждено решением суда по делу N 405-12/04/340-6/17-03от 06.07.2005 г. В связи с тем, что при рассмотрении данного дела судом нерассматривалось требование о компенсации ответчику затрат на приобретениеданного имущества и произведенных его улучшений, суд при определении расходовпо госпошлине определяет стоимость имущества исходя из стоимости, определеннойистцом при подаче искового заявления.
Руководствуясь ст. 133 ХПК Республики Беларусьрасходы по госпошлине в сумме 760760 рублей относятся на ответчика.