содержание
1. Правовая характеристика договора найма жилого помещения
2. Порядок и основания предоставления служебных жилыхпомещений
Задача
список использованной литературы
1. Правовая характеристика договора найма жилого помещения
Конституцией Республики Беларусьгражданам страны гарантируется право на жилище, которое обеспечиваетсяразвитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам вприобретении жилья [3, ст. 48].
Договор найма жилого помещения – этосоглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставитьдругой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату[2, ст. 27].
Из определения договора наймаследует, что жилая площадь предоставляется нанимателю и членам его семьи. Кчленам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организацииграждан-застройщиков (жилищно-строительного кооператива, молодежного жилогокомплекса) по договору найма жилого помещения относятся супруг нанимателя, ихдети (как родные, так и усыновленные) и родители (а также усыновители). Другиеродственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иныелица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместнос нанимателем и ведут с ним общее хозяйство [4, с. 193].
Если указанные выше лицаперестали быть членами семьи нанимателя (например, брак расторгнут), нопродолжают проживать в нанимаемом помещении, они имеют такие же права иобязанности, как наниматель и члены его семьи, если иное не предусмотренозаконодательством и заключенным между ними письменным соглашением о порядкепользования жилым помещением [2, ст. 30].
Договор найма жилого помещения включаетв себя такие виды договоров, как:
1. Договор найма жилогопомещения государственного жилого фонда или договор социального найма [2, ст.ст. 12; 84].
2. Договор найма служебногожилого помещения [2, ст. 95].
3. Договор найма жилогопомещения в общежитиях.
4. Договор найма жилогопомещения в специальном доме.
Согласно ст. 56 ЖилищногоКодекса Республики Беларусь по договору найма жилого помещения государственногожилищного фонда наймодатель (местный исполнительный и распорядительный органили предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности)обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилоепомещение. Имеются также договоры поднайма жилых помещений. Гражданам, неимеющих жилья по месту их работы или учебы, могут быть предоставлены общежития.Договоры найма жилого помещения двухсторонние, бессрочные, но в отдельныхслучаях договор может быть заключен на определенный срок. Например, на периодработы представлено служебное помещение или общежитие на период учебы в учебномзаведении [4, с. 189]. Сторонами в договорах найма жилого помещения являетсянаймодатель и наниматель. В роли наймодателя договора найма жилого помещениявыступает жилищно-эксплуатационная организация, предприятие (организация),гражданин-собственник. Наниматель – гражданин, которому представлено жилоепомещение. Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должнобыть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта,отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Договоры найма жилого помещения– возмездные.
Предметом договора наймавыступает, как правило, квартира либо изолированное жилое помещение, состоящееиз одной или нескольких комнат. Пользоваться квартирой наниматель и члены егосемьи должны по назначению.
Форма договора найма жилогопомещения – письменная. Обязательность письменной формы заключается вподготовке и подписании договора найма жилого помещения. Типовые договоры наймажилого помещения утверждаются в порядке, определяемом Советом Министровреспублики Беларусь [7].
Договоры найма жилых помещенийпомимо общих черт содержат отличия. К примеру, по договору найма жилоепомещение представляется во владение и пользование, только пользованиепредоставляется место в общежитии на время учебы.
Плата за пользование жилыми помещениямипо договору найма устанавливается по соглашению между нанимателем инаймодателем, если законодательством не установлено иное. При этом плата недолжна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом МинистровРеспублики Беларусь.
Плата за коммунальные услуги(горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловуюэнергию, лифты, вывоз и обезвреживание твердых отходов) взимается согласнотарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательствомне установлено иное [2, ст. 28].
Плата за пользование жилымпомещением по договору социального найма взимается исходя из общей площадизанимаемого помещения и с учетом ставки платы за пользование жилым помещением,устанавливаемой законодательством.
Взимание платы производится водинарном размере, если не превышены пределы максимальной нормы предоставленияобщей площади жилого помещения социального пользования на всех членов семьинанимателя, а размеры излишней жилой площади не превышают на всю семью половинымаксимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социальногопользования, полагающейся на одного человека [8].
Плата за излишки жилой площадивзимается по нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда,утверждаемой облисполкомами (Минским горисполкомом).
Заключив договор найма жилогопомещения, стороны приобретают права и возлагают на себя определенныеобязанности.
Права и обязанности нанимателя.Граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения вдомах государственного жилищного фонда, которое предоставляется им, какправило, в бессрочное пользование.
В соответствии с действующимзаконодательством граждане вправе иметь в частной собственности жилой дом,квартиру, часть дома [15, с. 37].
Никто не может быть выселен иззанимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования им, иначе как наосновании и в порядке, предусмотренном законом.
Жилые дома и жилые помещения немогут использоваться гражданами в целях, несовместимых с требованиями,предъявляемыми к ним, а также в ущерб интересам общества.
Граждане обязаны: обеспечиватьсохранность жилых помещений; бережно относится к санитарно-техническому и иномуоборудованию, к объектам благоустройства; соблюдать правила содержания жилогодома и придомовой территории; правила пожарной безопасности; соблюдать чистотуи порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местахобщего пользования; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловуюэнергию.
Права и обязанности наймодателя.Наймодатель обязан: предоставить жилое помещение в исправном состоянии;систематически осматривать жилые помещения и объекты благоустройства придомовойтерритории, проверять техническое состояние инженерного оборудования,находящегося вне квартир и обслуживать данное оборудование.
Наймодатель жилых помещенийгосударственного жилого фонда также обязан своевременно производить капитальныйи текущий ремонт вспомогательных помещений, инженерных систем жилых домов,обеспечивать их бесперебойную работу, надлежащее содержание подъездов, другихмест общего пользования домов и придомовой территории [4, с. 198].
На наймодателя возлагаютсяобязанности по устранению неисправностей в квартирах за свой счет, если онипроизошли по его вине.
Названные выше обязанностисоответствуют определенные права наймодателя. Например, обязанностипредоставлять жилое помещение соответствует право требовать внесение квартирнойплаты за него не позднее 15-го числа следующего за ним месяца. Обязанностинаймодателя своевременно производить ремонт жилых домов соответствует правотребовать от нанимателя их сохранности.
Таким образом, договор наймажилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности,заключается между собственником дома и нанимателем в письменной форме. Договорнайма жилого помещения должен содержать указание на предмет договора, срок, накоторый он заключается, определять права и обязанности наймодателя инанимателя. Договор найма жилого помещения может заключаться на определенныйсрок либо без указание срока.
Плата за пользование жилымпомещениями в домах (квартирах) принадлежащих гражданам, определяетсясоглашением сторон, но не может превышать ставок, утвержденных СоветомМинистров Республики Беларусь. Плата за коммунальные услуги взимается помимоквартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Срокивнесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги определяетсясоглашением сторон.
Наниматель жилого помещения вдоме (квартире), принадлежащем гражданину на праве собственности, вправе ссогласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.
Наниматель жилого помещения поистечении срока договора имеет право на его возобновление. Наниматель не вправетребовать возобновления договора:
1. Когда он проживает впомещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года собязательством освободить помещение по истечении этого срока.
2. Когда судом будетустановлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника ичленов его семьи.
При переходе права собственностина дом (часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, кдругому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника.2. Порядок и основания предоставления служебныхжилых помещений
Порядок и основанияпредоставления служебных жилых помещений регламентируется Жилищным КодексомРеспублики Беларусь и Указом Президента Республики Беларусь «О некоторых вопросах предоставления и использованияжилых помещений государственного жилищного фонда» от 04.12.2007 г. №612.
В соответствии со ст. 91Жилищного Кодекса Республики Беларусь служебные жилые помещения предназначеныдля заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношенийдолжны проживать по месту работы или вблизи от него. Из определения следует,что служебное жилье предоставляется не только для удовлетворения потребностиграждан в жилье, но и для создания им условий, способствующих выполнению имисвоих служебных обязанностей.
Перечень категорий работников,которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения широк и утверждаетсязаконодательством Республики Беларусь. Сюда относятся работники предприятийжилищно-коммунального хозяйства, предприятий связи, учреждений здравоохранения,милиции. Например, в Декрете Президента Республики Беларусь «О порядкеобеспечения жилыми помещениями военнослужащих, лиц рядового и начальствующегосостава органов внутренних дел, финансовых расследований, органов иподразделений по чрезвычайным ситуациям» от 13.06.2001 г. № 17 даютсяразъяснения о предоставлении данной категории граждан служебных жилых помещения[12].
В домах государственногожилищного фонда, вводимых в эксплуатацию, часть общей площади жилого дома можетвыделяться в порядке, определяемом Советом Министров республики Беларусь, дляиспользования под служебные помещения, которые предоставляются работникам,занятым непосредственно обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда [2, ст.93].
Служебные жилые помещенияпредоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации,в ведении которых находится эти помещения. Первоочередное право на получениеслужебного жилого помещения имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся вулучшении жилищных условий.
Для вселения в эти помещениязаключается договор найма служебного жилого помещения. Договор считаетсясрочным и заключается на время работы на основании решения уполномоченногооргана о предоставлении служебного жилого помещения [14, с. 145].
Согласно действующемузаконодательству работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием,учреждением, организацией, подлежат выселению из этого жилого помещения совсеми проживающими с ними гражданами без предоставления другого жилогопомещения.
Без предоставления другогожилого помещения из служебного жилого помещения не могут быть выселены:
1. Граждане, ставшие инвалидамивследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученныхпри исполнении производственных или служебных обязанностей.
2. Граждане, проработавшие напредприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилоепомещение, не менее 10 лет.
3. Граждане, уволенные в связи сликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численностиили штата работников.
4. Семья умершего работника, атакже погибшего военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилоепомещение.
5. Граждане, заболевшие иперенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на ЧернобыльскойАЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связьнаступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС.
6. Инвалиды войны и другие инвалидыиз числа военнослужащих, ставшие ими вследствие ранения, контузии или увечья,полученных при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иныхобязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного спребыванием на фронте.
7. Воины-интернационалисты,принимавшие участие в боевых действиях.
8. Инвалиды Iи II группы.
9. Граждане, имеющие право натрудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также завыслугу лет.
10. Другие граждане в случаях,предусмотренных актами законодательства Республики Беларусь [2, ст. 96].
Таким образом, порядок иоснования предоставления служебных жилых помещений закреплен в Жилищном КодексеРеспублики Беларусь, в Указах Президента Республики Беларусь, в ПостановленияхСовета Министров Республики Беларусь.
В соответствии с ЖилищнымКодексом Республики Беларусь основанием для предоставления гражданам служебногожилого помещения является характер их трудовых отношений, которые в связи сосвоими должностными обязанностями должны проживать по месту работы или вблизиот него. Законодательство Республики Беларусь регламентирует перечень категорииработников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения. Служебныежилые помещения предоставляются в домах государственного жилищного фонда,вводимых в эксплуатацию. Служебные жилые помещения предоставляются по решениюадминистрации предприятия, учреждений, организации, в ведении которых находятсяданные помещения. Первоочередное право на получение служебного жилого помещенияимеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Пользованиеслужебными жилыми помещениями определяется договор найма жилого помещения.Договор считается срочным и заключается на время работы на основании решенияуполномоченного органа о предоставлении служебного жилого помещения. Работники,прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией,подлежат выселению из этого жилого помещения со всеми проживающими с нимигражданами без предоставления другого жилого помещения. ЗаконодательствомРеспублики Беларусь предусмотрены случаи, когда из служебного жилого помещенияне могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения граждане.
Задача
Семья, состоявшая из восьми человекзанимала две комнаты в коммунальной квартире. Они решили улучшить жилищныеусловия и обратились к маклеру, который нашел подходящий вариант. Сошлись наопределенной сумме, из которых посредник взял за услуги 5%. Чтобы сэкономить нагоспошлине, в договоре купли-продаже жилье оценили гораздо в меньшую сумму.Уплатив деньги, оформили документы. Однако прежние владельцы, взяв деньги, отказалисьосвободить жилплощадь, ссылаясь на то, что другой жилплощади у них нет, запределы же области их не выписывают, так как в семье есть несовершеннолетнийребенок. Конечно, можно обратиться в суд и признать сделку недействительной, нов договоре купли-продаже стоит заниженная сумма.
Как поступить в данном случае?
Ответ
Важным условием действительностисделок является соблюдение установленной законом формы, в которой проявляютсядва существенных элемента – воля и волеизъявление.
Действительной называетсясделка, которая порождает юридические последствия для лиц, ее совершивших. Длятого чтобы сделка была признана действительной, юридически значимой и вызвалате правовые последствия, к которым стремились ее участники, необходимо наличиеследующих условий:
1. Содержание сделки не должнопротиворечить действующему законодательству, положениям, основам правопорядка инравственности. Противоречивость сделки нормам права указывает на еенедействительность.
2. Участники сделки должныобладать гражданской правоспособностью и дееспособностью [6, с. 229-230].
Признание сделокнедействительными, связано с устранением тех имущественных последствий, которыевозникли в результате их исполнения.
Согласно Гражданского КодексаРеспублики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям,установленным настоящим Кодексом либо иными законодательными актами, в силупризнания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания(ничтожная сделка) [1, п. 1 ст. 167].
Таким образом, рассмотрев мноюусловия, при которых сделка считается недействительной, пришла к выводу, что вслучае, описанном в условии задачи можно рассчитывать только совесть прежнихвладельцев квартиры. Прежние владельцы квартиры и новые владельцы квартирыдоговорятся расторгнуть сделку и прежние владельцы квартиры возвратят всюуплаченной суммы денег (а не ту, что указана договором купли-продажи жилья).
На мой взгляд, данная сделкаявляется не законной, а сделка не соответствующая требованиям законодательства,ничтожна [1, ст. 169]. При обращении в суд данная сделка будет признананичтожной согласно ст. 170 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. В статье сказано,что при наличии умысла у обеих сторон такой сделки – в случае исполнения сделкиобеими сторонами – в доход Республики Беларусь взыскивается все полученное имипо сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой взыскивается вдоход Республики Беларусь все полученное ею и все причитающееся с нее первойстороне (в возмещение полученного). Из условия задачи мы знаем умысел(занижение сумму стоимости квартиры) присутствовал у как у покупателя, так и упродавца.
Следовательно, прежние владельцыквартиры могут вернуть только ту сумму, которая указана в договорекупли-продажи квартиры.
/>список использованнойлитературы
1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от7 декабря 1998 г. (С измен. и допол. от 29 июня 2006 г.) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2006. № 107.2/1235.
2. Жилищный кодекс Республики Беларусь:Кодекс Республики Беларусь от 22.03.1999 г. (ред. От 21.03.2006 г.) //Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. № 28.2/23.
3. Конституция Республики Беларусь (ред. от17.11.2004г.) // национальный реестр правовых актов Республики Беларусь.-1999.- № 1.
4. Колбасин Д.А. Гражданское право.Особенная часть: Учеб. пособие. – Мн.: Амалфея. 2006. – 768 с.
6. Колбасин Д.А. Гражданское право. Общаячасть: Учеб. Пособие. – Мн.: Акад. МВД Республики Беларусь. 2004. – 496 с.
7. Комментарийк Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актовзаконодательства и судебной практики (постатейный): В 3 кн. Кн. 2. Разд. III.Общая часть обязательственного права. Разд. IV. Отдельные виды обязательств. /Отв. ред. и руководитель авторского коллектива Чигир В.Ф. Мн.: Амалфея. 2005. –1120 с.
8. Об утверждении Типового договора наймажилого помещения в домах жилищного фонда: Постановление Совета МинистровРеспублики Беларусь от 08.09.1999 г. № 1399 (с изм. и доп. от) // Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь.
9. Об упорядочении расчетовнаселения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами:Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 25.08.1999 г. № 1332 (вред. от 31.01.2001 г. № 128) // Национальный реестр правовых актов РеспубликиБеларусь. 2001. № 17, 5/5199.
10. Оприменении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правомсобственности на жилые помещения: Постановление Пленума Верховного СудаРеспублики Беларусь от 26.03.2003 г. № 2 // Национальный реестр правовых актовреспублики Беларусь. 2003. № 2, 2/347.
11. О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда: Указ Президента Республики Беларусь от 04.12.2007 г. № 612 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 291, 1/9165
12. О создании специального служебного жилищного фонда: Указ Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2002 г. № 610 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 142, 1/4222.
13. Опорядке обеспечения жилыми помещениями военнослужащих, лиц рядового иначальствующего состава органов внутренних дел, финансовых расследований,органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям: Декрет Президента РеспубликиБеларусь от 13.06.2001 г. (с изм. и доп. от 04.09.2006 г. № 15) // Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь. 2006. № 145, 1/7907.
14. Седучин П.И. Жилищное право:Учеб. для вузов. 2-е изд., испр. И доп. – М.: Юристъ. 2007. – 356 с.
15. Уржинский К.К. Жилищное право:Учеб. пособие, допол. и перераб. – Мн.: Веды. 2006. – 264 с.
16. Чигир В.Ф. Договор найма жилогопомещения по новому жилищному законодательству. – Мн.: Амалфея. 2001. 234 с.
17. Чигир В.Ф. Жилищное право: Учеб.Пособие. 2-е изд., испр. и доп. – Мн.: Амалфея. 1986. 546 с.